土地經(jīng)濟學(xué) 〔日〕 野口悠紀(jì)雄.doc

土地經(jīng)濟學(xué) 日 野口悠紀(jì)雄 汪斌譯 胡偉白校 商務(wù)印書館 1997年出版根據(jù)日本經(jīng)濟新聞社1989年版譯出泡沫經(jīng)濟學(xué)背景：日本的現(xiàn)實情況：人口眾多，用地局促。實際可居住用地的人口密度很高。國土構(gòu)成以森林為主，占國土總面積的67%左右，不易轉(zhuǎn)化為城市用地。但現(xiàn)實中，亟需增加城市用地：1955-1973年經(jīng)濟高速增長，民間設(shè)備投資旺盛。需要大量工業(yè)用地，隨著工業(yè)生產(chǎn)和城市化的發(fā)展，又需要大量住宅用地、商業(yè)用地。，政府大力興辦公用事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施，也需要大量公共用地。城市用地的不足，造成土地價格特別是大城市中的地價迅速上升。正是在日本經(jīng)濟發(fā)展進入一個轉(zhuǎn)折時期和土地問題日趨尖銳化的這種時代背景下，形成了1989年問世的這本“土地經(jīng)濟學(xué)”專著的主要內(nèi)容。方法：主要論點：綜上所述，本書是一部頗具特色的有關(guān)土地經(jīng)濟學(xué)方面的文獻，作者對創(chuàng)建和完善日本土地經(jīng)濟學(xué)這門學(xué)科和對土地問題的研究，是做出了重要貢獻的。評野口悠紀(jì)雄的土地經(jīng)濟學(xué)1 簡介本書作者、日本一橋大學(xué)經(jīng)濟學(xué)系教授-野口悠紀(jì)雄（1940）是當(dāng)今日本經(jīng)濟學(xué)界的著名學(xué)者。該本土地經(jīng)濟學(xué)出版于1989年，1997年我國引進，汪斌譯，胡偉白校，商務(wù)印書館出版。盡管本書的書名是土地經(jīng)濟學(xué)，但文章的實際內(nèi)容應(yīng)當(dāng)可以稱之為“城市土地經(jīng)濟學(xué)”，因為文章所談?wù)摰摹巴恋亍被旧鲜侵赋鞘型恋兀⑶抑饕谴蟪鞘型恋?。作者運用一般均衡分析方法和經(jīng)濟計量模型，通過大量的統(tǒng)計資料和多種形式的比較研究，考察了日本土地問題的演變過程和地價變動背后的土地供需關(guān)系。論述了有關(guān)日本經(jīng)濟高速增長的機制和土地問題的關(guān)系。作者在書中對土地價格作了經(jīng)濟分析，計算了理論地價，對土地課稅問題不僅從理論上而且從稅收制度及其改革方向上作了探討，并考察了稅制以外日本的土地政策和土地證券化問題，提出了發(fā)行“地價指數(shù)債券”的構(gòu)想。在此基礎(chǔ)上，指出土地對未來日本經(jīng)濟所具有的意義，強調(diào)解決土地問題，是今后日本經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵。2 文章章節(jié)內(nèi)容文章共分8章。3 文章主要論點文章的主要論點包括下面幾個：31價格高漲不會促進土地的高度利用，相反倒會助長土地的低度利用。（1）地價上升雖不具有直接帶動生活費用和生產(chǎn)成本上升的效應(yīng)，但給日本社會、經(jīng)濟帶來極其嚴(yán)重的問題。（2）地價高漲的根本原因在于把土地作為“資產(chǎn)”來利用。將來賣掉土地時可以得到的收益影響到現(xiàn)在的價格，即使現(xiàn)實地價上漲這種機制把地價抬高，并不是作為資源配置合理化的信號在發(fā)揮其功能。3.2土地問題與日本式高速增長機制之間具有密切的相關(guān)關(guān)系，土地作為資產(chǎn)占有重要地位，也與日本經(jīng)濟上、制度上的特殊背景有關(guān)。（1）作者認(rèn)為，日本土地問題的起因，是由于在高速增長時期急劇推進城市化，而城市開發(fā)則不夠充分，造成城市地區(qū)地價普遍上升，土地變成了最安全、收益率最高的資產(chǎn)。把土地作為資產(chǎn)保有，為確保隨時變賣，往往以空地或低度利用形式來保有，造成土地的有效供給減少。同時，在土地政策上，過分保護租地權(quán)，稅制上即寬松，又存在偏差，從而實際稅收有效負(fù)擔(dān)率下降，使土地作為資產(chǎn)來利用得到進一步強化。（2）在這一背景下，企業(yè)和一般家庭在租地上存在著非對稱性，由于房屋出租法過度保護了租地，地主更愿意選擇賣掉的方式，因而家庭一般無法租到土地。只能買地，為此迫使其高儲蓄。而企業(yè)租借土地較容易，即使是高租費，也有支付能力。同時，企業(yè)可以以土地向政府作為擔(dān)保，向銀行借款，這成為日本投資主導(dǎo)型經(jīng)濟增長和高速增長的最重要因素之一。（3）日本土地問題的特殊性質(zhì)在于，土地問題是發(fā)生在城市中的問題，與國土總面積大小沒有直接關(guān)系。因此，土地問題不是由于土地數(shù)量不足造成的，而是由于土地被作為資產(chǎn)來利用，預(yù)期價格上漲而保有土地，從而作為生產(chǎn)要素沒有得到充分的利用。所以，土地問題是一個社會、經(jīng)濟問題，原則上可以依靠政策來解決。3.3在地價和出租費的關(guān)系以及地價的決定機制上，日本的現(xiàn)狀和古典理論不同，必須加以重大修正，目前日本地價的一本左右是“泡沫”。這里，作者強調(diào)指出（1）地價和出租費相比，地價不穩(wěn)定的原因是由于資產(chǎn)的價格不是實際交易物品的價格，并且土地資產(chǎn)交易的有限性，使被抬高的地價很難恢復(fù)到均衡水平，同時資產(chǎn)價格由未來的收益貼現(xiàn)現(xiàn)值所決定，從而收益率和貼現(xiàn)率發(fā)生變化，地價就已發(fā)生大變化。（2）日本的地價不一定如古典理論所表示的那種價格，因地價直接由土地買賣決定，不是間接的由地租決定，往往在資產(chǎn)市場上決定其價格。特別是日本現(xiàn)在的地價受到預(yù)期未來地價的影響，因而預(yù)期地價、不確定性和課稅等等因素也影響地價（3）地價的理論值是體現(xiàn)地價長期的均衡值，日本現(xiàn)實的地價遠遠超過理論地價，是土地利用收益的不合理部分，可稱其為“泡沫”，是由投機造成的，從而正面臨新的“土地問題”。3.4對土地課稅的經(jīng)濟效果，不能僅僅用局部均衡分析方法，應(yīng)擴大到一般均衡分析、并引入時間性要素。作者分析了固定資產(chǎn)稅對土地利用的時間上的變遷所造成的影響，得出的基本結(jié)論是：固定資產(chǎn)稅可以使“等待開發(fā)”的空地減少，由此促進土地利用。以上述理論分析為基礎(chǔ)，作者強調(diào)指出：土地課稅是土地政策中的基本部分，日本的土地問題在某種意義上說，是由于土地課稅中的偏差所引起的。為此，作者建議：（1）強化固定資產(chǎn)稅，減輕居民稅；（2）廢除轉(zhuǎn)讓所得稅，對過去的資產(chǎn)賣出所得只能收一次性的土地增價稅，對將來的部分，則應(yīng)當(dāng)依靠強化固定資產(chǎn)稅，（3）應(yīng)該強化繼承稅，已達到有利城市改造、有利公平、有利維持日本經(jīng)濟活力的目的。3.5 4 不足本文主要是針對日本的城市土地所面臨的問題而寫，關(guān)注的是某個國家某個地域的某個時間段，更加傾向于實證性的分析，而不是完整的理論體系。 日本50年代以來，城市化進程加快。城市化水平由1945年的28%上升到1975年的70%，但城市并沒有相應(yīng)的增加空間場所供給。盡管土地存在充足的數(shù)量，但有效供給未增加。公共投資中的40%以上用于道路、碼頭港口、機場等等的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施方面的配置。地價高漲并非是土地絕對數(shù)量的不足，而是資源沒有有效的配置。高速增長時期急劇推進城市花，而另一方面城市開發(fā)不夠充分。結(jié)果造成城市地區(qū)的地價顯著上升，土地變成了最安全、收益率最高的資產(chǎn)。而一旦把土地當(dāng)作資產(chǎn)保有，為了確保土地能隨時變賣，往往以空地或利用率低的方式來保有。因此，土地的有效供給減少了，這種情況進一步加速地價上漲。土地政策的偏差負(fù)有重要的責(zé)任。過分保護租地權(quán)。稅制上的相應(yīng)措施。本來必須作的是：強化保有稅的負(fù)擔(dān)，削弱土地作為資產(chǎn)來保佑的有利可圖性。地價高漲給家庭和企業(yè)帶來不同的影響。第三章，現(xiàn)有日本的地價有一半左右的“泡沫”評野口悠紀(jì)雄的土地經(jīng)濟學(xué)1簡介日本是資本主義國家中人口密度最高的國家之一，而且人口分布很不平衡。1945年到1975年間，日本的城市化水平從28%上升到70%，城市人口迅速增加，尤其是幾個主要大城市人口增長更是達到了前所未有的速度。而城市并沒有相應(yīng)的增加空間場所供給，造成了城市土地價格持續(xù)上漲的局面。同時，在城市里土地也變成為最安全、收益率最有保證的資產(chǎn)，這樣引起了對土地投機型的需求，地價進一步上升。由此造成日本幾個最主要大城市地價空前高漲，也成為進入90年代，日本“泡沫經(jīng)濟”破滅的重要原因之一。正是在日本經(jīng)濟發(fā)展進入一個轉(zhuǎn)折時期和城市土地問題日益尖銳化的這種時代背景下，1989年作者出版了這本“土地經(jīng)濟學(xué)”的專著。因此這本書也可稱為“城市土地經(jīng)濟學(xué)”。2主要觀點作者在這本書中主要運用了一般均衡分析方法和經(jīng)濟計量模型，通過大量的統(tǒng)計資料和多種形式的比較研究，考察了日本土地問題的演變過程和地價變動背后的土地供需關(guān)系。綜觀全篇文章，作者的主要觀點主要是：21高地價造成了土地的低效使用。根據(jù)傳統(tǒng)的供需理論，當(dāng)一種物品處于稀缺狀態(tài)其價格趨于上升。但日本的土地價格上升并不是由于土地資源的稀缺性造成的。日本的土地資源盡管比較緊缺，但土地價格的高漲主要集中在少數(shù)幾個大城市，日本大部分地區(qū)的土地價格遠低于大城市的價格。因此，日本的土地價格問題并不是由于土地的緊缺造成的。日本的高地價很大原因是來自需求方面有大量的投機性需求。由于在城市中，心理預(yù)期土地價格將要升高使人們將土地作為資產(chǎn)持有。而考慮到將來轉(zhuǎn)賣土地方便，往往會將土地低效使用或作為空地保有。這正是作者認(rèn)為的“高地價造成了土地的低效使用”，這樣進一步會妨礙社會資本的配置，這是當(dāng)時日本城市土地的最大問題所在。22高地價的一半左右是“泡沫”。對于這種空前的高地價，作者進行了進一步的分析。經(jīng)濟學(xué)的主流觀點認(rèn)為地價的均衡值是土地利用收益的貼現(xiàn)現(xiàn)值。但根據(jù)這個觀點算出的土地理論地價為現(xiàn)實地價的一半左右。作者又將日本的地價、地租和國土自然條件類似的英國進行比較。結(jié)論是：在出租費上，東京是倫敦的1倍（在地方城市中，英國和日本是持平），而在地價上，東京要高出倫敦的10倍左右。因此，作者提出了“現(xiàn)在的地價一半是泡沫”的論斷。關(guān)于“泡沫”這個概念是由作者在本書中第一次提出，并且在以后“泡沫經(jīng)濟”這一次被一般化，成為當(dāng)今日本經(jīng)濟學(xué)界用的最廣的一個經(jīng)濟術(shù)語。23高地價的形成是土地政策偏差的結(jié)果。日本的土地問題在某種意義上說，是由于土地課稅中的偏差所引起的。作者通過對各種場合下的固定資產(chǎn)稅進行分析，認(rèn)為傳統(tǒng)的見解運用局部均衡的分析方法，忽視了時間向量。而日本當(dāng)時的現(xiàn)狀是固定資產(chǎn)稅相對其他資產(chǎn)，被減輕了。因此，只要有關(guān)固定資產(chǎn)稅的效果與社會最佳狀態(tài)相比，就會考慮選擇醞釀周期過長的投資。那么，就會產(chǎn)生造成空地的保留量超過社會最佳量的作用。作為繼承稅制的問題，就是土地的定價比時價要低，通常為時價的五成左右。這樣，以土地的形態(tài)保有資產(chǎn)，可以少納不少繼承稅。土地因流動性差等情況，并不適合作為資產(chǎn)。但在日本，由于土地稅制的弊端，土地作為資產(chǎn)達到了極高的價值。為此，作者建議：（1）強化固定資產(chǎn)稅，減輕居民稅；（2）廢除轉(zhuǎn)讓所得稅，對過去的資產(chǎn)賣出所得只能收一次性的土地增價稅，對將來的部分，則應(yīng)當(dāng)依靠強化固定資產(chǎn)稅，（3）應(yīng)該強化繼承稅，以達到有利城市改造、有利公平、有利維持日本經(jīng)濟活力的目的。24土地政策應(yīng)區(qū)分短期性的應(yīng)急性政策和長期性的結(jié)構(gòu)政策，因兩者在政策上是完全不同的。作者強調(diào)指出：（1）作為抑制地價上升為目標(biāo)的短期性的應(yīng)急對策，關(guān)鍵是需搞清楚土地價格中投機性成分占多少，發(fā)展到什么程度，是需加以防止還是需要積極地去摧毀。作為長期性的結(jié)構(gòu)政策，其基點應(yīng)放在：如何促進土地的有效利用上。為此可以采納的是一方面依靠城市住宅地開發(fā)等等，來使土地的有效供給增加，另一方面對土地制度的基本內(nèi)容作改革，特別是靈活的利用土地稅制，重新評價租地權(quán)（2）土地政策也有針對需求一側(cè)采取的對策措施，和針對供給一側(cè)采取的對策措施。（3）為了切斷由投機需求造成現(xiàn)實地價上升的惡性循環(huán)，不得已而采用地價規(guī)制對策這種應(yīng)急措施。但是，如果不在需求和供給方面采取有效對策，僅僅在價格上規(guī)制，則由于基本條件不變，土地問題非但得不到根本解決，甚至反而更加惡化。為此，比交易規(guī)制更為重要的是：向國民提供正確的信息、在金融方面采取措施和有效的利用土地信托、土地證券化等手段：（4）土地問題是戰(zhàn)后日本存在的最大的問題之一。因而，土地問題在很多方面需要長期性的結(jié)構(gòu)政策。25通過發(fā)行土地債券的方式解決土地價格高漲的問題。土地證券化意味著創(chuàng)造了一種帶來與土地同樣經(jīng)濟利益的金融資產(chǎn)，可以寄希望于它在解決土地問題時發(fā)揮重要作用。并且指出盡管強化固定資產(chǎn)稅在理論上是可行的，但現(xiàn)實中由于各種反對難以實行，而土地的證券化卻是只要政府作出決策，就能立即實行的政策，從這個意義上看，土地證券化是極其重要的土地政策。作者針對土地問題的癥結(jié)，即把土地當(dāng)作資產(chǎn)來保有，從而得不到有效利用，以及過分保護租地權(quán)，提出了發(fā)行“地價指數(shù)債券”的構(gòu)想。即：預(yù)定償還額規(guī)定為（發(fā)行額）*（期間中的地價上升率），面額隨地價上升而上升。圍繞這個構(gòu)想，作者還闡述了地價指數(shù)債券的發(fā)行方法；它所具有的功能，如推進土地利用與所有的分離，保證有效利用，抑制地價上升率等；發(fā)行地價指數(shù)債券可能存在的若干問題以及地價指數(shù)債券和土地信托之間的關(guān)系。3章節(jié)內(nèi)容全書包括序言和正文兩個部分。正文共分八章。第一章，“什么是土地問題”該章主要回答了本文所探討的“土地問題”究竟是哪種意義上的問題。首先作者認(rèn)為地價偏高這一事實所造成的問題并不是通常所認(rèn)識到的提高生產(chǎn)成本和房租，更嚴(yán)重的問題是高地價沒有形成土地的高度利用，相反造成土地的低度利用，并會抑制土地使用費高的投資。其次，進一步闡明了日本的土地問題，不是由于土地絕對量的不足造成的，因此在理論上是可能解決的。第二章，“土地問題的演變”分析從日本經(jīng)濟走上高速增長時期開始出現(xiàn)的土地問題的演變過程。首先，綜述戰(zhàn)后50年代以來地價的發(fā)展變化，及其隱藏在背后的土地供需關(guān)系。然后，論述有關(guān)高速增長的機制和土地問題的關(guān)系。土地問題是由于高速增長初期的城市擴展或城市化所引起的問題?？墒牵膊荒芎鲆曊叻矫娴腻e誤，即把土地當(dāng)成了有利可圖的資產(chǎn)，從而導(dǎo)致土地問題進一步惡化。另外，環(huán)繞土地的各種條件，對企業(yè)的資本形成和提高生產(chǎn)率起到了有利作用，這一點也成為高速增長的重要因素。在這一章的最后部分，涉及到80年代以首都圈為中心而發(fā)生過的地價高漲。第三章，“地價的經(jīng)濟分析”對地價進行經(jīng)濟分析。首先，敘述有關(guān)“地價”和“出租費”的區(qū)別，指出后者體現(xiàn)了土地利用的成本。其次，把決定地價的機制加以明確化。在古典理論中，一般認(rèn)為地價是出租費（土地利用收益）的貼現(xiàn)現(xiàn)值?？墒牵笤谌毡灸欠N土地所有權(quán)可以交易的經(jīng)濟中，有必要把地價作為土地資產(chǎn)的價格來看待。在這種場合，作為決定地價的主要原因，不光是出租費，而且有必要考慮到資產(chǎn)賣出所得?，F(xiàn)在，在日本的地價中，預(yù)期資產(chǎn)賣出所得的部分占很大的比重。為了說明這個比重，與國外作了比較，同時對理論地價作了計算。第四章，“土地課稅的經(jīng)濟效果：理論性研討” 分析了土地的課稅問題。關(guān)于固定資產(chǎn)稅，古典理論的基本結(jié)論是：對土地（地皮）的課稅是中性的，由土地所有者承擔(dān)當(dāng)時的課稅。而對建筑物的課稅是非中性的，課稅由土地所有者承擔(dān)當(dāng)時的課稅。但是，這種理論是一種僅僅局限于土地（或者建筑物）的局部均衡分析，如擴大到一般均衡分析，則結(jié)論就不同。進一步說，這種理論舍去了時間性要素。于是，接著分析固定資產(chǎn)稅對土地利用在時間上的變化所造成的影響。關(guān)于這種影響其基本結(jié)論是：固定資產(chǎn)稅使“等待開發(fā)”的空地減少，從而促進了土地利用。而且，最后把這個理論擴大運用到了：因土地利用方式變化而收益發(fā)生變化，和不能完全預(yù)測，以及可以選擇開發(fā)時間的三種場合。第五章，“土地稅制的改革” 以第四章的分析作為基礎(chǔ)，探討了現(xiàn)實的土地稅收制度，探索土地稅制改革的方向。指出日本土地稅制存在問題的原因在于：一方面，土地保有稅的負(fù)擔(dān)較輕；而另一方面，土地轉(zhuǎn)讓所得稅的負(fù)擔(dān)則比較重，以及繼承稅的定價使土地資產(chǎn)享受優(yōu)惠等等。日本的土地問題，由于土地稅制中存在這種偏差所引起的部分比較突出。因此為了解決土地問題，進行土地稅制的改革是不可缺少的條件。尤其是，有必要強化固定資產(chǎn)稅。對于這一點，會引起政治上的強烈反對，而且如今又正在謀求減輕稅的負(fù)擔(dān)。但有必要和居民稅減稅配套等來做探討。同時，主張即使對繼承權(quán)，也有必要進行強化。第六章，“土地政策及其評價”考察了稅制以外的土地政策。首先，對于地價監(jiān)視制度等等的直接性價格規(guī)則對策敘述了批評性的意見。然后指出：