【商業(yè)地產(chǎn)】北京中信城商業(yè)綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告_205PPT_2008年_天啟開啟

天啟 &開啟 2008 年 6月 北京大吉項(xiàng)目一期營(yíng)銷策劃報(bào)告 北京 中信城 Peking Peking 報(bào)告結(jié)構(gòu) 天啟 & 開啟 觀察篇：危市前的高瞻、謹(jǐn)慎和奇謀 思想篇： 我們需要一場(chǎng)勝利 運(yùn)動(dòng)篇：我愛北京天安門 觀察篇：危市前的高瞻、謹(jǐn)慎和奇謀 天啟 & 開啟 從公司戰(zhàn)略定一期目標(biāo) 從宏觀大勢(shì)談一期策略 從微觀現(xiàn)狀看突圍方式 冷靜誕生智慧 勇氣產(chǎn)生力量 危市前的高瞻、謹(jǐn)慎和奇謀 天啟 & 開啟 從公司戰(zhàn)略定一期目標(biāo) 危市前的 “ 資金為王 ” ，以快速回籠資金為重 首期入市的 “ 一炮而紅 ” ，創(chuàng)危市前中的銷售奇跡 倉(cāng)促入市的 “ 高調(diào)占位 ” ，樹大盤的品牌形象 危市前的高瞻、謹(jǐn)慎和奇謀 天啟 & 開啟 從宏觀大勢(shì)談一期策略 國(guó)際嚴(yán)峻經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)形成較大壓力 美國(guó)次貸危機(jī) 美元貶值 樓市 “ 瘟疫 ” 蔓延全球 天啟 & 開啟 與傳統(tǒng)金融危機(jī)不同的是，次貸危機(jī)中風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者是 全球化 的，所造成的損失是 不確定 的。次貸的證券化分布以及證券化過(guò)程中的流動(dòng)性問(wèn)題，使得經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展中最擔(dān)心的不確定性通過(guò)次貸危機(jī)集中體現(xiàn)出來(lái)。也正是由于上述不確定性造成了次貸損失的難以計(jì)量和對(duì)市場(chǎng)的巨大沖擊。 【 直接影響：比較有限 】 1、國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)損失有限 我國(guó)國(guó)內(nèi)監(jiān)管部門對(duì)金融機(jī)構(gòu)從事境外信用衍生品交易管制仍然比較嚴(yán)格，這些銀行的投資規(guī)模并不大。 2、國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)動(dòng)蕩加劇 一方面，會(huì)直接加劇國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩；另一方面，外部市場(chǎng)的持續(xù)動(dòng)蕩會(huì)從心理層面影響經(jīng)濟(jì)主體對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的長(zhǎng)期預(yù)期。 【 間接影響：不可低估 】 1、出口增長(zhǎng)可能放緩 2、貨幣政策面臨兩難抉擇 3、國(guó)際收支不平衡可能加劇 4、人民幣升值預(yù)期可能加大 5、境外投資風(fēng)險(xiǎn)加大 美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)生 影響 天啟 & 開啟 【 美元貶值不利于人民幣匯率結(jié)構(gòu)優(yōu)化 】 雖然人民幣匯率是參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)，但美元匯率與人民幣匯率的聯(lián)系依舊較為緊密，美元的跌跌不休實(shí)際上為人民幣對(duì)其他貨幣雙邊匯率有效決定形成了掣肘，這不利于匯率市場(chǎng)中真實(shí)供求關(guān)系的形成。 【 美元貶值可能沖抵中國(guó)貨幣政策效果 】 美聯(lián)儲(chǔ)一系列寬松貨幣政策并沒有帶來(lái)通脹這個(gè)貨幣現(xiàn)象，而中國(guó)一系列從緊貨幣政策卻未能迅速抑制物價(jià)上漲，如此態(tài)勢(shì)部分可歸因于美國(guó)寬松貨幣政策通過(guò)弱勢(shì)美元向外而非向內(nèi)釋放了通脹風(fēng)險(xiǎn)。 【 美元貶值不利于中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格的理性形成 】 美元貶值正向外輸出金融風(fēng)險(xiǎn)，不管是不是美國(guó)刻意為之，中國(guó)都應(yīng)該高度關(guān)注美元貶值的影響，并對(duì)美元匯率的未來(lái)走向形成理性判斷。 【 美元貶值使中國(guó)外匯儲(chǔ)備縮水 】 中國(guó)宏觀調(diào)控正受到美國(guó)貨幣政策的嚴(yán)重沖擊，宏觀調(diào)控政策的效果變得更加難以預(yù)期。 2003年以來(lái)的五年間，通過(guò)美元貶值，外匯儲(chǔ)備國(guó)則因美元貶值 損失達(dá) 4147億美元 ，相應(yīng)地美國(guó)得到4147億美元的額外利益，約占到美國(guó)年財(cái)政支出的 20%。 而對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，美元儲(chǔ)備的貶值是最簡(jiǎn)單直觀的影響。從 2003年 3月到 2008年 3月， 5年間中國(guó)新增外匯儲(chǔ)備 1.37萬(wàn)億 ，仍以同期美元貶值的幅度估算，中國(guó)在這一階段新增美元儲(chǔ)備的貶值應(yīng)達(dá) 1332億美元 。 美元貶值對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)生的不利 影響 天啟 & 開啟 在研究人士看來(lái)，美國(guó)樓市泡沫形同瘟疫，并已經(jīng)橫越大西洋 (愛股 ,行情 ,資訊 )，大有席卷歐洲甚至全球更廣泛地區(qū)之勢(shì)。 據(jù)報(bào)道，包括 英國(guó)、愛爾蘭、西班牙、波羅的海各國(guó)，以及亞洲的印度北部和中國(guó)南部等地 ，經(jīng)歷過(guò)去近 10年飆漲的房?jī)r(jià)后， 近來(lái)出現(xiàn)了同步下挫 。專家預(yù)言，上述歐洲國(guó)家比美國(guó)情況更糟，甚至可能出現(xiàn)大規(guī)模樓市崩盤的現(xiàn)象。 受美國(guó)次級(jí)債危機(jī)影響，過(guò)去兩個(gè)月 英國(guó) 房貸核準(zhǔn)率比去年下降超過(guò)三成。今年 3月份平均房?jī)r(jià)更是 大跌2.5%，是自 1992年以來(lái)單月跌幅最大的一次。 日本 國(guó)土交通省日前公布，截至 2月，日本首都圈公寓銷量連跌 6個(gè)月，并且東京部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn) 暴跌三成 。種種跡象表明，日本樓市已出現(xiàn)明顯的降溫跡象。 在購(gòu)買信心動(dòng)搖之際， 印度首都新德里 及其他北印度城市，去年房?jī)r(jià)已經(jīng) 回跌近 20%。 “樓市瘟疫”蔓延全球 天啟 & 開啟 作為亞洲近幾年最為蓬勃的經(jīng)濟(jì)體之一，越南近年積極推動(dòng)經(jīng)濟(jì)改革，博得 世界工廠 的贊譽(yù)，一度制造了經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)的神話。去年下半年還是世界投資機(jī)構(gòu)寵兒的越南，倏忽之間卻從巔峰猝然墜下。 今年以來(lái)，越南各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均已亮起紅燈， 樓市股市雙雙大跌 ，通貨膨脹高居不下，越南盾急跌匯率持續(xù)下滑，致使金融市場(chǎng)異常動(dòng)蕩，金融危機(jī)一觸即發(fā)。 5月 30日，三大國(guó)際評(píng)級(jí)公司近期先后調(diào)低了越南的 信用評(píng)級(jí) 。 投資率增長(zhǎng)很高， 投資率占 GDP35%以上 ，進(jìn)口需求增幅相當(dāng)高，經(jīng)常性貿(mào)易一直 逆差 ，去年達(dá)到 67億美元，今年前五個(gè)月就達(dá)到 100多億美元 。然而越南外匯儲(chǔ)備去年 僅為 200億美元 ，根本承受不起?！?隨著原油和糧食價(jià)格飆升，越南通貨膨脹進(jìn)一步惡化。食品和油價(jià)急漲令通脹火上加油， 5月份 CPI同比漲 25.2， 創(chuàng)下 1992年來(lái)最大升幅。 【 股市樓市暴跌六成 】 與其他新興市場(chǎng)相比，越南股市在過(guò)去幾年的走勢(shì)波動(dòng)幅度更大。越南證券交易所指數(shù)從 2003年 10月 21日的 133點(diǎn)上漲到了 2007年 3月 12日的 1170點(diǎn)， 漲幅達(dá)到了 780 。不過(guò)跌勢(shì)自從 2007年 10月 3日開始，至今 跌幅已經(jīng)超過(guò)六成 。 越南的房地產(chǎn)市場(chǎng)緊跟其后，同樣經(jīng)歷了慘痛的下跌。胡志明市的房?jī)r(jià)從 2007年底的 5600美元 /平方米下跌至目前的 2800 3100美元 /平方米 ，下跌幅度達(dá)到一半。 越南從巔峰猝然墜下 樓價(jià)從去年底至今跌了 五 成 危市前的高瞻、謹(jǐn)慎和奇謀 天啟 & 開啟 從宏觀大勢(shì)談一期策略 國(guó)內(nèi)金融形勢(shì)嚴(yán)峻，房地產(chǎn)業(yè)資金鏈承受嚴(yán)峻考驗(yàn) 股市腰斬 銀根持續(xù)收緊 人民幣升值 天啟 & 開啟 從 6月 3日到 6月 18日，除了休市日，上證指數(shù)連續(xù) 10個(gè)交易日收陰，被市場(chǎng)稱為 “十連陰” ，這在中國(guó)股市歷史上尚屬首次。此前，股市僅在 1992年 3、 4月間曾出現(xiàn)過(guò)“九連陰”。 滬指 6月 17日一舉跌破 2800點(diǎn)關(guān)口，報(bào)收于 2794.75點(diǎn)，并創(chuàng)下近 15個(gè)月來(lái)的新低。同時(shí)，深證成指繼日前跌破萬(wàn)點(diǎn)大關(guān)后， 6月 17日再擊穿 9500點(diǎn)關(guān)口，收?qǐng)?bào) 9429.50點(diǎn)。 從去年 10月最高的 6124點(diǎn)到 6月 17日最低的 2769點(diǎn)，滬指在短短 8個(gè)月的時(shí)間內(nèi)跌幅高達(dá) 55%；滬深兩市約 14萬(wàn)億元市值就此蒸發(fā) 。此次暴跌堪比貫穿 2001年 2005年的大熊市，那輪熊市的跌幅也是 55%，但耗時(shí)整整 4年。 央行宣布提高存款準(zhǔn)備金率、國(guó)際油價(jià)大漲、外圍股市大跌，以及越南金融危機(jī)等，都是導(dǎo)致股市持續(xù)下跌的因素。 股市市值縮水最高達(dá) 55% 天啟 & 開啟 2008年 6月，央行一次性提高存款準(zhǔn)備金率 100基點(diǎn)，達(dá)到了 17.5%。此舉導(dǎo)致 A股市場(chǎng)創(chuàng)下本輪調(diào)整以來(lái)的新低，兩市地產(chǎn)股亦緊跟大盤連續(xù)下挫 ，部分地產(chǎn)股的跌幅甚至達(dá)到了 20%。地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度很容易受到貨幣和信貸緊縮的影響。 假設(shè) 2008年 商品房銷售額同比下降 10%，銀行貸款同比既不增長(zhǎng)也不下降，開發(fā)商 自有資金同比增長(zhǎng) 36%，則2008年房地產(chǎn)行業(yè) 資金缺口 7100億元 。其中， 萬(wàn)科 在今年拿地支出和商品房銷售額同比下降 10%和銷售市場(chǎng)占有率為 3%的假設(shè)下，即便順利發(fā)行 59億元公司債，今年預(yù)測(cè)概算資金也還會(huì)出現(xiàn)缺口。 【 籌資欲望強(qiáng)烈 】 面對(duì)資金壓力，地產(chǎn)公司的籌資欲望也十分強(qiáng)烈。今年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi) 定向增發(fā)、借殼上市、民間融資以及 IPO等嘗試頻頻出現(xiàn)。據(jù)了解，民間拆借的利率已經(jīng) 超過(guò) 25%。市場(chǎng)人士認(rèn)為，民間融資利率的不斷上升，將增加房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。 【 融資門檻提高 】 由于貨幣緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的難度正在加大。從 2007年 1月至 2008年 6月，存款準(zhǔn)備金率提高了8.5個(gè)百分點(diǎn)至 17.5%，總計(jì) 凍結(jié)存款 44650億元 。 在 IPO方面，今年初， 恒大地產(chǎn) 擱置 160億港元 IPO計(jì)劃，掀起內(nèi)地房企首輪資金鏈恐慌。此前不久， 昌盛中國(guó)也在通過(guò)上市聆訊后不得不宣布擱置掛牌；其后，雖然 建業(yè)地產(chǎn) 成功實(shí)現(xiàn)上市，但其定價(jià)估值偏低，上市至今 6個(gè)交易日已比發(fā)行價(jià) 跌去近四分之一 。 受 IPO市場(chǎng)慘淡影響， 星河灣和寶龍地產(chǎn) 等多家準(zhǔn)備在香港上市的地產(chǎn)公司紛紛 暫緩 上市計(jì)劃，目前只有 龍湖地產(chǎn)和恒盛地產(chǎn) 仍然 堅(jiān)持 在 7月赴港上市。 資本市場(chǎng)低迷抬高了房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資門檻；另一方面，即便成功上市，過(guò)低的市盈率也使得他們募集不到理想的資金額。 銀根緊縮 房企“遭遇”資金困局 天啟 & 開啟 1、人民幣升值 直接影響我國(guó)出口 ，如果出口下降，內(nèi)需不足很容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)回落，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。 2、一些出口企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)如果受人民幣 升值影響利潤(rùn)出現(xiàn)下滑 ，將影響這些企業(yè)租用寫字樓、擴(kuò)大投資，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一定的沖擊。 3、過(guò)度地炒作人民幣升值，房地產(chǎn)市場(chǎng)的 投資性需求過(guò)渡，很容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫 。韓國(guó)和日本發(fā)展的歷史表明房?jī)r(jià)與幣值升值有一定正向關(guān)系，從日本、韓國(guó)和臺(tái)灣的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，最初貨幣升值對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是外資投資需求增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，形成泡沫，在升值后期外資撤退，房?jī)r(jià)下跌、泡沫破裂。日本由于日幣升值造成國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)近 10年的衰退；同時(shí)“歐元之父”蒙代爾也警告人民幣大幅升值對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將是災(zāi)難性打擊。 4、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)處于高位，政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控不遺余力，如果人民幣升值導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，政府勢(shì)必會(huì) 出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施 。 國(guó)六條 和九部委 意見的出臺(tái) 反映了政府對(duì)于房?jī)r(jià)的關(guān)注和調(diào)控的決心。 人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)行業(yè) 的 不利影響 危市前（或市場(chǎng)拐點(diǎn)）下的高瞻、謹(jǐn)慎和奇謀 天啟 & 開啟 從宏觀大勢(shì)談一期策略 能源價(jià)格上漲 油價(jià)上漲 鐵礦石價(jià)格上漲 天啟 & 開啟 美國(guó)房地產(chǎn)下跌和次級(jí)債麻煩，歸根到底是石油漲價(jià)過(guò)快過(guò)高，導(dǎo)致美國(guó)原有的經(jīng)濟(jì)模式無(wú)法適應(yīng)，出現(xiàn)被動(dòng)調(diào)整。因?yàn)檎难a(bǔ)貼，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)享受低油價(jià)的優(yōu)勢(shì)，所有的生產(chǎn)商、消費(fèi)者、出口商都享受著 每桶 70美元 的價(jià)格。這就使得我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)居高位，現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式還可以繼續(xù)運(yùn)行下去，但一旦成品油放開到 每桶 130美元 ，我國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)模式將類似于美國(guó)難以適應(yīng)，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深刻影響。 美國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行無(wú)不依賴于低油價(jià)， 2002年，國(guó)際油價(jià)大約處于每桶 25美元 的水平，消費(fèi)者的汽油支出在低油價(jià)時(shí)代只占其個(gè)人收入一個(gè)比較小的比例，企業(yè)得以低成本投資擴(kuò)張。這就是說(shuō)，在低油價(jià)時(shí)代，美國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)模式得以持續(xù)，無(wú)需大規(guī)模的技術(shù)革新。 對(duì)沖基金們 不答應(yīng)這個(gè)模式。他們執(zhí)行了 雙做多的對(duì)沖交易策略 :同時(shí)做多道瓊斯和石油 。他們的邏輯是 :如果油價(jià)下跌，美國(guó)經(jīng)濟(jì)就會(huì)繁榮，道瓊斯股票就會(huì)上漲，其漲幅的絕對(duì)值應(yīng)該大于油價(jià)跌幅；如果油價(jià)上漲，道瓊斯代表了美國(guó)最有競(jìng)爭(zhēng)力的、最能夠克服高油價(jià)的生產(chǎn)模式，其跌幅的絕對(duì)值應(yīng)該小于油價(jià)的漲幅。這應(yīng)該是個(gè)穩(wěn)賺不賠的對(duì)沖交易策略 。 為什么歐洲沒有受到高油價(jià)的沖擊呢？ 歐盟自動(dòng)實(shí)施減排二氧化碳義務(wù)將近 10年之久 ，這使得這個(gè)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以降低排放和減少能源消耗為重點(diǎn)不斷在調(diào)整，歐盟經(jīng)濟(jì)因此在 京都議定書 的約束下， 提前適應(yīng)了高油價(jià)的挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)總體保持了健康的運(yùn)行。所以，在油價(jià)上漲的階段，歐元能連續(xù)上行。 我們相信，今天的中國(guó)經(jīng)濟(jì)也依賴于低油價(jià)。低油價(jià)將促進(jìn)國(guó)內(nèi)的汽車生產(chǎn)和消費(fèi)，將保持國(guó)內(nèi)的物流成本占總銷售額的低比例。弄清這一點(diǎn)，我們就可以理解為什么一季度以來(lái)，比較明顯的房?jī)r(jià)下跌的區(qū)域恰恰是全國(guó)鬧油荒最嚴(yán)重廣東的廣州、深圳。這是用傳統(tǒng)的供求關(guān)系和資金成本等經(jīng)濟(jì)學(xué)理論都無(wú)法解釋這個(gè)現(xiàn)象。 油價(jià)上漲，房?jī)r(jià)下跌？！ 天啟 & 開啟 中國(guó)的投資占 GDP比例高達(dá) 50%，是全球主要經(jīng)濟(jì)體中最高的，房地產(chǎn)等建設(shè)項(xiàng)目消耗了太多的鋼材，引發(fā)了鐵礦價(jià)格暴漲。澳大利亞鐵礦石最大 年度漲幅 96.5%，這不僅是中國(guó)鋼廠談判的失敗，還是對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的挑戰(zhàn)。 2007年中國(guó)的 GDP只占全球的 6%，單位 GDP消耗的鋼材卻是全球平均水平的 6.54倍 ，不僅比歐美日發(fā)達(dá)國(guó)家大 十多倍 ，而且比發(fā)展中國(guó)家也 大近 3倍 。如中國(guó) GDP比印度大 3倍，而鋼材消耗卻大 9倍。 2004年，鐵礦石價(jià)格漲幅 18 6； 2005年，價(jià)格暴漲 71 5； 2006年，價(jià)格上漲 19； 2007年，價(jià)格上漲 9 5。毫無(wú)疑問(wèn)，即使單以粉礦算，今年 力拓 79 88的漲幅 ，也超過(guò)了以往任何一年。這次曠日持久的談判牽涉了很多因素，也應(yīng)生了許多變數(shù)，海運(yùn)費(fèi)的漲跌、大量鐵礦石積壓、寶鋼尋找其它的鐵礦石供應(yīng)商等等。 鐵礦石價(jià)格暴漲， 對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不利影響在全球是最大的 ，鋼材又是制造業(yè)的基礎(chǔ)材料，傳遞至各行業(yè)后，又會(huì)引發(fā) PPI（工業(yè)價(jià)格指數(shù)）暴漲，并且 PPI指數(shù)又將傳導(dǎo)至消費(fèi)品指數(shù) CPI上，引發(fā) CPI高漲。今年鋼材漲價(jià)就高達(dá)10000億元 ，壓在中國(guó)的制造業(yè)身上，壓在中國(guó)國(guó)民身上，鐵礦石價(jià)格戳中中國(guó)經(jīng)濟(jì)的軟肋。 鐵礦石 漲價(jià)，談判失敗 危市前的高瞻、謹(jǐn)慎和奇謀 天啟 & 開啟 從宏觀大勢(shì)談一期策略 樓市交易量下降 市場(chǎng)面臨資金壓力 觀望情緒加劇銷售低迷 京城樓市涌現(xiàn)退房潮 溫州炒房客大撤離：奧運(yùn)前售光各大城市房源 北京建委出面關(guān)注樓市發(fā)出的曖昧信號(hào) 房地產(chǎn)宏觀大勢(shì)前景黯淡 天啟 & 開啟 從商品住宅銷售情況來(lái)看，在許多城市，商品住宅成交量下降成為普遍現(xiàn)象。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 北京前 4個(gè)月期房住宅成交量較去年同期下降 45%，為近年來(lái)的歷史低點(diǎn)。在一向被認(rèn)為是樓市旺季的“紅五月”，這一現(xiàn)象未得到改變。 上海樓市 5月份出現(xiàn)新盤放量上市的高潮，有的樓盤出現(xiàn)或明或暗的降價(jià)促銷，但是市場(chǎng)對(duì)此反應(yīng)冷淡，商品住宅的 成交量與去年同期相比下降 55.5%。與此同時(shí)，商品住宅出現(xiàn) 供大于求 現(xiàn)象。 深圳樓市量?jī)r(jià)齊跌 已是不爭(zhēng)的事實(shí)。統(tǒng)計(jì)顯示， 1至 5月份，深圳商品住宅銷售價(jià)格 下跌至 2007年初的水平 ，房?jī)r(jià)下跌 超過(guò) 30%，商品房銷售面積 同比下降 55.6%。 從 08年初開始，全國(guó)許多一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)成交量下降的情況，觀望氣氛日益濃重，打折促銷成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題詞。 北京 的許多樓盤除推出房?jī)r(jià)折扣之外，贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)、停車位甚至轎車都成為開發(fā)商的促銷手段，打折幅度也 從 9.9折擴(kuò)大到 8折 。進(jìn)入 6月，一些地方直接推出降價(jià)樓盤，更加顯露出房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷態(tài)勢(shì)。 樓市交易量普遍下降 天啟 & 開啟 6月 7日，中國(guó)人民銀行宣布，從 6月 15日和 25日起，人民幣存款準(zhǔn)備金率將分兩次提高，合計(jì)上調(diào) 1個(gè)百分點(diǎn)，半年時(shí)間里，這已經(jīng)是央行第五次宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，而經(jīng)過(guò)這次調(diào)整， 準(zhǔn)備金率攀升至 17.5%的歷史高位。 連續(xù)加息和提高存款準(zhǔn)備金率，銀行收縮銀根，開發(fā)商獲得的資金供應(yīng)減少 。 銷售速度放慢 導(dǎo)致的資金回款放慢，直接影響到房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流。而目前已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司資產(chǎn)貶值，資金流動(dòng)性差，同樣面臨風(fēng)險(xiǎn)。 第二套房貸政策出臺(tái)后，購(gòu)房者普遍觀望，中國(guó)人民銀行 25日公布的 銀行家問(wèn)卷顯示，第 2季度個(gè)人消費(fèi)貸款需求指數(shù)出現(xiàn)全面下降，其中個(gè)人購(gòu)房貸款需求指數(shù)降幅明顯。 從緊的貨幣政策、銷售速度放慢和股市的持續(xù)下跌使房地產(chǎn)企業(yè)資金出現(xiàn)前所未有的緊張。 在這種形勢(shì)下，一些城市的房地產(chǎn)企業(yè)已開始把手中的 土地賣出來(lái) 回籠資金，土地拍賣市場(chǎng)目前也已露出頹勢(shì)。今年初， 北京土地儲(chǔ)備中心公開招標(biāo) 3塊土地，應(yīng)者寥寥。 4月上海出讓的 8幅土地中，有 2幅因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍。深圳年初至今出讓居住用地共流拍 8塊。有的開發(fā)商甚至將拿到手的土地退掉。 市場(chǎng)面臨資金壓力 天啟 & 開啟 從去年的漲聲一片到現(xiàn)在的量?jī)r(jià)齊跌，是否可以就此認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)理性回歸？房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何發(fā)展？ 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 1至 5月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 40264億元， 同比增長(zhǎng) 25.6%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 9519億元， 增長(zhǎng) 31.9%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象已經(jīng)有 減緩 的趨勢(shì)，但是其 增長(zhǎng)幅度在行業(yè)排名中仍位居前列。 從市場(chǎng)銷售情況來(lái)看，人們購(gòu)房意愿減弱，對(duì)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期增加，投資者大量退出市場(chǎng)，導(dǎo)致未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)面臨需求不足的困境， 銷售難度加大 。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力，有可能導(dǎo)致部分開發(fā)商 不得不低價(jià)出售土地或者房屋。 未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于調(diào)整階段。應(yīng)該注意的是，雖然目前市場(chǎng)成交低迷，但 自住需求 仍然強(qiáng)勁。 應(yīng)繼續(xù)實(shí)行從緊的貨幣政策，抑制市場(chǎng)過(guò)度投資需求。 同時(shí)，繼續(xù)增加住房有效供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)在新的供求關(guān)系下找到新的平衡點(diǎn)，逐步實(shí)現(xiàn)理性回歸。 市場(chǎng)是否實(shí)現(xiàn)理性回歸 天啟 & 開啟 經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉宣稱，根據(jù)他的研究，中國(guó)房企上半年的資金缺口多達(dá) 4000億元。 “全年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款總額，按照去年的水平估算，應(yīng)該在 6000億元人民幣的規(guī)模?！蓖瑯影凑杖ツ甑囊?guī)模估算，個(gè)人按揭貸款的總額，在 5000億元人民幣規(guī)模上下，此外，從 QFII批準(zhǔn)額度通過(guò)股市投資于房地產(chǎn)的外資， 14月的數(shù)據(jù)顯示為 150億元左右，再加上可能通過(guò)增發(fā)等手段籌集的資金，總計(jì)在 1.6萬(wàn)億元 上下的水平。 相比之下，房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金投入，卻要大于這一數(shù)字。綜合 20052007年的情況，以及今年 14月的上市公司開復(fù)工面積、土地儲(chǔ)備總量等數(shù)據(jù)。經(jīng)測(cè)算，該行業(yè)上市公司須投入開發(fā)的資金總額，應(yīng)該在 2萬(wàn)億 元左右的水平。兩相比較， 4000億元人民幣的資金缺口浮現(xiàn)。 “ 這個(gè)數(shù)據(jù)相當(dāng)于一年房地產(chǎn)所需投資總額的 1/5。 ”中國(guó)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為在這樣的情況下，按照慣常邏輯， 降價(jià)以加快銷售回款，是最為合適的解決手段 。 房企 4000億資金缺口危情 建設(shè)部警惕房?jī)r(jià)大跌 天啟 & 開啟 6月 18日上午，在北京市 房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)退房公示 可看到，北京 1439個(gè) 房地產(chǎn)項(xiàng)目有退房或退定記錄，較之6月初的數(shù)據(jù)又有所增加，那時(shí)有 1425個(gè) 退房或退定記錄。其中韋伯國(guó)際發(fā)展中心 、金長(zhǎng)安大廈 等很多項(xiàng)目，退房或退定次數(shù)均達(dá)到 百次以上 ，有的退房記錄甚至 接近 500次 。 位于朝陽(yáng)區(qū)新源南路 1-3號(hào)的 美邦亞聯(lián)酒店商業(yè)寫字樓項(xiàng)目 ， 2005年 5月 9日獲批銷售的 43套房，退房次數(shù)竟然高達(dá)217次，退房率高達(dá) 504.65%。 位于朝陽(yáng)區(qū)百子灣路 16號(hào)的 金長(zhǎng)安大廈 ， 2007年獲批銷售的 403套房，退房次數(shù)達(dá)到了 403次，退房率高 100%，其中在今年四五月份退房的次數(shù)達(dá) 360多次 。 位于朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)門外小莊 6號(hào)的 韋伯國(guó)際發(fā)展中心 ， 2005年 8月 28日獲批銷售的 3棟樓共計(jì) 350套。然而，該樓盤的退房次數(shù)高達(dá) 484次，退房率為 138.29%。 位于朝陽(yáng)區(qū)北四環(huán)中路的 七星摩根 ， 2006年獲批銷售的 239套房，退房次數(shù) 76次，退房率為 31.8%。 位于朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)鄉(xiāng)西十里居的 瞰都項(xiàng)目 ， 2004年 12月 22日獲批銷售的 3號(hào)樓、 4號(hào)樓、 5-2號(hào)樓、配套公建的退房次數(shù)達(dá)到了 125次 ，該項(xiàng)目目前已經(jīng)進(jìn)入了現(xiàn)房銷售階段。 根據(jù)該網(wǎng)站公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在 1至 4月份 ， 新房銷售月平均撤銷次數(shù)約 1000套以上 ，其中期房退房的現(xiàn)象較為突出。 觀望情緒加劇銷售低迷 京城樓市涌現(xiàn)退房潮 天啟 & 開啟 從 2003年起 ，溫州人開始在北京、上海、杭州等地置業(yè)。業(yè)界廣泛認(rèn)同的一個(gè)說(shuō)法是，溫州有 10萬(wàn)人在炒樓 ，動(dòng)用的民間資金高達(dá) 1000億元 。一位溫州購(gòu)房團(tuán)的成員形象地介紹 :“ 按照回報(bào)率 15%計(jì)算，這比任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都要賺錢，炒房可謂溫州第一產(chǎn)業(yè)。 據(jù) 中國(guó)證券報(bào) 報(bào)道，近幾個(gè)月來(lái)溫州炒房團(tuán)從北京樓市 撤出來(lái)的資金大約有上百億 元。溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文表示，盡管從去年開始北京樓市價(jià)格就一路走高，但是對(duì)一些高檔房而言卻往往 有市無(wú)價(jià) ，變現(xiàn)也相當(dāng)困難，而恰恰大部分的溫州炒房團(tuán)就扎堆在此。 一種 悲觀情緒正在溫州購(gòu)房者中蔓延 開來(lái)，種種跡象表明，大筆溫州資金正在逐步撤離樓市?，F(xiàn)在，在北京的 新世界家園、新怡家園、富力城、遠(yuǎn)洋天地 等高檔社區(qū)，都有 焦急的溫州賣房人 。 奧運(yùn)會(huì)后北京房?jī)r(jià)的不可預(yù)期以及北京周邊郊區(qū)傳來(lái)降價(jià)的不利消息， 使以投資為主的溫州炒房人認(rèn)為這時(shí)是出手的最佳時(shí)機(jī)?？少I家從今年開始變得理性，認(rèn)為房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)候到了，再等等，可能能得到更多的實(shí)惠 這讓許多溫州人 很難找到真正的買家 。 溫州炒房客大撤離：奧運(yùn)前售光各大城市房源 天啟 & 開啟 據(jù) 新京報(bào) 報(bào)道， 2008年 6月 25日，北京建委下屬主管部門 XD北京城研究中心召開了一個(gè)“別開生面”的會(huì)議。據(jù)有關(guān)人員透露，該會(huì)議由北京建委副主任苗樂(lè)如主持，包括 中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、富力、珠江 等開發(fā)商及 美利山 等項(xiàng)目被點(diǎn)名參加，會(huì)議針對(duì)目前市場(chǎng)上打折幅度比較大的開發(fā)商、項(xiàng)目， 了解降價(jià)開發(fā)商的真實(shí)心態(tài) 。 北京城建研究中心發(fā)給開發(fā)商的參會(huì)函件中明確要求開發(fā)商對(duì)幾個(gè)問(wèn)題進(jìn)行匯報(bào)， 問(wèn)題主要涉及目前市場(chǎng)中開發(fā)商大幅度打折銷售的真實(shí)情況，開發(fā)商為何大幅度打折。 從本次會(huì)議上傳達(dá)出來(lái)的信息是，北京政府主管部門對(duì)開發(fā)商出現(xiàn)的局面有些擔(dān)心，尤其是面對(duì)開發(fā)商們的頻繁打折銷售， 主管部門擔(dān)心市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)變數(shù)。 我們需要關(guān)注的是了解了開發(fā)商真實(shí)心態(tài)的建委下一步會(huì)采取什么樣的措施。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， 7-9月是開發(fā)商資金鏈最為緊張的時(shí)候。而 8月奧運(yùn)會(huì)開幕， 10月則迎來(lái)傳統(tǒng)的房產(chǎn)銷售黃金時(shí)期，如果這時(shí)市場(chǎng)依舊低迷，恐怕大規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)倒閉將會(huì)浮現(xiàn)出來(lái)，那時(shí)對(duì)于政府無(wú)異于一場(chǎng)災(zāi)難。 恐怕穩(wěn)定樓市的政策將會(huì)在未來(lái)的一段時(shí)間出臺(tái)，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為政府不會(huì)坐視樓市出現(xiàn)普跌，將會(huì)適時(shí)救市。 政府如果真的出臺(tái)政策救市也要等到市場(chǎng)的通貨膨脹率下降的情況下才會(huì)采取措施。 流動(dòng)性過(guò)剩的危機(jī)一日不解除，緊縮政策就不會(huì)放松。 而如果在不恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候出臺(tái)松動(dòng)樓市調(diào)控的政策，恐怕對(duì)于樓市的調(diào)控又將變?yōu)椤翱照{(diào)”。 北京建委出面關(guān)注樓市發(fā)出的曖昧信號(hào) 危市前的高瞻、謹(jǐn)慎和奇謀 天啟 & 開啟 從宏觀大勢(shì)談一期策略 汶川大地震 洪水災(zāi)害 重大自然災(zāi)害影響國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 天啟 & 開啟 面對(duì)重大的天災(zāi)和外部增長(zhǎng)放緩，月日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，舉全國(guó)之力多渠道籌集災(zāi)后重建資金，中央財(cái)政今年先安排 億元 ，建立災(zāi)后恢復(fù)重建基金 ，加上南方的洪水災(zāi)害，中國(guó) 08年面臨前所未有的壓力和挑戰(zhàn)，對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)都造成了負(fù)面影響。也使曾經(jīng)大有盈余的中央財(cái)政感到壓力； 地震造成的直接經(jīng)濟(jì)損失將遠(yuǎn)超年初的雪災(zāi) ,并可能 拉低二季度 GDP增速 ,還可能給全國(guó)勞動(dòng)力供給和宏觀調(diào)控政策帶來(lái)影響。經(jīng)濟(jì)學(xué)者劉正山初步估算 ,這次地震帶來(lái)的直接經(jīng)濟(jì)損失大約為 5252億元 ,遠(yuǎn)超年初雪災(zāi)造成的 1516.5億元損失。 2007年 ,四川省人口為 8170萬(wàn) ,占全國(guó)總?cè)丝诘?6.2%;四川 GDP為 10505.3億元 ,占全國(guó) GDP的 4.3%。中銀國(guó)際則估計(jì) ,地震可能使 2008年 GDP增長(zhǎng)率下降 0.4-0.7個(gè)百分點(diǎn) 。 地震和洪水災(zāi)害 總結(jié) 天啟 & 開啟 后期房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩還是下跌？ 美國(guó)次貸危機(jī)、美元貶值引發(fā)的世界性經(jīng)濟(jì)下跌和樓市下跌 油價(jià)和鐵礦石上漲導(dǎo)致的能源成本增加 國(guó)內(nèi)金融銀根的收緊、利率的上調(diào)、人民幣的升值 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷和觀望 國(guó)內(nèi)地震和洪水災(zāi)害的發(fā)生 導(dǎo)致的下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)性下跌的機(jī)率更大！ 危市前的高瞻、謹(jǐn)慎和奇謀 天啟 & 開啟 從宏觀大勢(shì)談一期策略 北京歷年供求和價(jià)格走勢(shì)分析 各環(huán)線供求走勢(shì)分析 主要區(qū)域供求和價(jià)格走勢(shì)分析 二手房市場(chǎng)分析 從北京市場(chǎng)供求看市場(chǎng)后勢(shì) 天啟 & 開啟 從 2005年起需求市場(chǎng)開始爆發(fā)，但市場(chǎng)供應(yīng)量的不足，以及由此引發(fā)的價(jià)格飛漲在一定程度上遏制了需求的持續(xù)增長(zhǎng)， 2006-2007年商品房及商品住宅銷售面積相比較 2005年連續(xù)下滑， 2008年 1-5月只有 234萬(wàn)平米，而價(jià)格卻保持在高位運(yùn)行狀態(tài)，量跌價(jià)高使后市風(fēng)險(xiǎn)增加。 商品房歷年銷售面積和價(jià)格走勢(shì) 注：上述住宅成交量及成交價(jià)格統(tǒng)計(jì)包含經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房 歷年商品房及商品住宅成交走勢(shì)1205170818952803260721761128160417712566220517312 4 5 . 2 7 2 4 2 . 9 14466 4456474758537375114541390501000200030002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2 0 0 8 年1 - 5 月03000600090001200015000商品房( 萬(wàn)平米) 商品住宅( 萬(wàn)平米) 住宅成交均價(jià)( 元/ 平米)天啟 & 開啟 商品房銷售均價(jià)走勢(shì)020004000600080001000012000140001600018000單位: 元/ 平方米均價(jià) 10824 11232 11411 11540 11532 11598 11568 12570 12401 12464 14144 15039 15546 15893 16014 1603707.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.10 07.11 07.12 08.1 08.2 08.3 08.42007年北京市商品房成交價(jià)格漲幅明顯，年未成交均價(jià)較年初上漲了 38.9%。進(jìn)入 2008年以后，隨著市場(chǎng)去化的大幅下滑，商品房成交價(jià)格漲幅放緩，但仍位于高位運(yùn)行狀態(tài)； 注：上述商品房?jī)r(jià)格為住宅及非住宅物業(yè)的綜合價(jià)格 07-08.4商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 天啟 & 開啟 從 2006年上半年一直到2007年上半年，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房銷售面積一直大于新增供應(yīng)面積，商品房市場(chǎng)表現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。但隨著 2007年下半年商品房供應(yīng)量的回升，以及商品房?jī)r(jià)格漲幅過(guò)快引起的觀望氣氛，導(dǎo)致成交量開始下滑， 2008年 1-5月商品房銷售面積不足新增供應(yīng)面積的一半 歷年商品房供求走勢(shì) 商品房總體供求走勢(shì)1851.371401.16805.27500.34245.272714.442358.97 2344.662110.231807.19993.491354.75401.66848.36634.2743.8983.031187.22966.02998.43776.980500100015002000250030002 0 0 5 年上半年 2 0 0 5 年下半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 6 年下半年 2 0 0 7 年上半年 2 0 0 7 年下半年 2 0 0 8 年1 - 5 月單位: 萬(wàn)平方米總供應(yīng)面積新增供應(yīng)面積銷售面積住宅供求走勢(shì)16891274.54759.841659.951974.532156.62184.092475.78401.66557.3823.55747.41233.45944.67234.24709.75942.71915.311098.47923.62713.550500100015002000250030002 0 0 5 年上半年 2 0 0 5 年下半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 6 年下半年 2 0 0 7 年上半年 2 0 0 7 年下半年 2 0 0 8 年1 - 5 月單位: 萬(wàn)平方米總供應(yīng)面積新增供應(yīng)面積銷售面積注：不含經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房 天啟 & 開啟 從 1至 5月的成交走勢(shì)來(lái)看，各環(huán)線的成交量均呈現(xiàn)在波動(dòng)中逐漸走低的形勢(shì)，特別是到了 5月份，各環(huán)線成交量繼續(xù)走低的形勢(shì)十分明顯，詳見下圖： 近期環(huán)線成交量走勢(shì) 環(huán)線成交量走勢(shì)1.11.350.741.18 1.163.192.471.21.742.695.516.088.582.036.2912.5615.1815.39.5616.6736.7722.0923.278.7723.5705101520253035402 0 0 8 年1 月 2 0 0 8 年2 月 2 0 0 8 年3 月 2 0 0 8 年4 月 2 0 0 8 年5 月單位: 萬(wàn)平方米二環(huán)以內(nèi)二、三環(huán)之間三、四環(huán)之間四、五環(huán)之間五環(huán)以外注：含全部商品房 天啟 & 開啟 環(huán)線供求走勢(shì) 二環(huán)內(nèi)住宅供求走勢(shì)67.658.8363.0383.8981.33116.64110.5126.646.4214.1932.8114.8839.4444.2815.26.0523.0539.2926.0144.0945.690204060801001201402 0 0 5 年上半年 2 0 0 5 年下半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 6 年下半年 2 0 0 7 年上半年 2 0 0 7 年下半年 2 0 0 8 年1 - 5 月單位: 萬(wàn)平方米總供應(yīng)面積新增供應(yīng)面積銷售面積注：不含經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房 二環(huán)內(nèi)逐年總供應(yīng)量逐步走低，新增和銷售面積在 2008年 1-5月份急劇下降，銷售面積只有 6.05萬(wàn)平米，供求比 9.7： 1； 天啟 & 開啟 2008年 9月前崇文區(qū)擬推盤量 27.7萬(wàn)，宣武區(qū) 26.2萬(wàn)，西城區(qū) 17.64萬(wàn)，東城區(qū) 14.46萬(wàn)； 統(tǒng)計(jì)不含大吉項(xiàng)目 中心城區(qū)目前已知項(xiàng)目供應(yīng)量初步統(tǒng)計(jì) 中心城四區(qū)未來(lái)供應(yīng)量分析54.3 54.628.0414.4627.7 26.217.6414.460102030405060崇文 宣武 西城 東城萬(wàn)平方米后續(xù)潛在供應(yīng)量 0 8 年下半年擬推盤量9月前 已知項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) 天啟 & 開啟 環(huán)線供求走勢(shì) 注：不含經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房 二三環(huán)之間逐年總供應(yīng)量逐步走低，新增和銷售面積在 2008年 1-5月份急劇下降，銷售面積只有 14.86萬(wàn)平米。供求比 5.8： 1； 二、三環(huán)間住宅成交量走勢(shì)128.3986.4114.86131.12170.72165180.27197.0512.8651.3542.6879.9264.96106.2967.7752.853.1282.7872.7793.2789.070501001502002502 0 0 5 年上半年 2 0 0 5 年下半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 6 年下半年 2 0 0 7 年上半年 2 0 0 7 年下半年 2 0 0 8 年1 - 5 月單位: 萬(wàn)平方米總供應(yīng)面積新增供應(yīng)面積銷售面積天啟 & 開啟 環(huán)線供求走勢(shì) 注：不含經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房 三四環(huán)之間逐年總供應(yīng)量逐步走低，新增和銷售面積在 2008年 1-5月份急劇下降，銷售面積只有 29.24萬(wàn)平米，供求比 6.44： 1； 三、四環(huán)間住宅成交量走勢(shì)229188.3348.42225.84289.85349.11397.37413.9977.9353.02109.41121.41216.3180.6529.2486.3372.18111.79164.48185.83202.960501001502002503003504004502 0 0 5 年上半年 2 0 0 5 年下半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 6 年下半年 2 0 0 7 年上半年 2 0 0 7 年下半年 2 0 0 8 年1 - 5 月單位: 萬(wàn)平方米總供應(yīng)面積新增供應(yīng)面積銷售面積天啟 & 開啟 環(huán)線供求走勢(shì) 注：不含經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房 四五環(huán)之間逐年總供應(yīng)量逐步走低，新增和銷售面積在 2008年 1-5月份急劇下降，銷售面積只有 75.37萬(wàn)平米，供求比 4.24： 1； 四、五環(huán)間住宅成交量走勢(shì)403.15319.47205.699.11402.55483.99506.61559.12638.06168.11236.04200.24329.57337.53176.8475.37224.53262.74257.79334.45246.3301002003004005006007002 0 0 5 年上半年 2 0 0 5 年下半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 6 年下半年 2 0 0 7 年上半年 2 0 0 7 年下半年 2 0 0 8 年1 - 5 月單位: 萬(wàn)平方米總供應(yīng)面積新增供應(yīng)面積銷售面積天啟 & 開啟 環(huán)線供求走勢(shì) 注：不含經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房 五環(huán)以外逐年總供應(yīng)量逐步走低，新增和銷售面積在 2008年 1-5月份急劇下降，銷售面積只有 108.72萬(wàn)平米，供求比 5.7： 1； 五環(huán)以外住宅成交量走勢(shì)851.25621.5394.08828.03943.671054.55929.691115.77234.85271.22363.26345.91541.85314.44108.72377.19333.12445.1394.26440.68338.970200400600800100012002 0 0 5 年上半年 2 0 0 5 年下半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 6 年下半年 2 0 0 7 年上半年 2 0 0 7 年下半年 2 0 0 8 年1 - 5 月單位: 萬(wàn)平方米總供應(yīng)面積新增供應(yīng)面積銷售面積天啟 & 開啟 宣武區(qū)去化走勢(shì) 2008年以來(lái)宣武區(qū)銷售去化整體大幅下滑 天啟 & 開啟 宣武區(qū)供應(yīng)走勢(shì) 依靠 07.12月的新增供應(yīng)，整體供應(yīng) 08比 07年下半年有所增加，但比 07年上半年降低幅度很大 天啟 & 開啟 宣武區(qū)價(jià)格走勢(shì) 宣武區(qū)整體價(jià)格和報(bào)價(jià)平穩(wěn)上升，目前整體均價(jià)在 22000元 /平米左右，但市場(chǎng)去化極其緩慢，處于有價(jià)無(wú)市和觀望狀態(tài) 天啟 & 開啟 崇文區(qū)需求和價(jià)格走勢(shì) 2008年以來(lái)崇文區(qū)銷售去化整體大幅下滑，供應(yīng)放緩，價(jià)格走低 天啟 & 開啟 崇文區(qū)供應(yīng)走勢(shì) 天啟 & 開啟 東城區(qū)供求走勢(shì) 2008年以來(lái)東城區(qū)銷售去化整體大幅下滑，供應(yīng)放緩，價(jià)格起伏較大 天啟 & 開啟 西城區(qū)供求走勢(shì) 2008年以來(lái)西城區(qū)銷售去化整體大幅下滑，供應(yīng)逐步放緩，價(jià)格平穩(wěn) 天啟 & 開啟 豐臺(tái)區(qū)供求走勢(shì) 2008年以來(lái)豐臺(tái)區(qū)銷售去化整體下滑，供應(yīng)大幅上升，價(jià)格平穩(wěn) 天啟 & 開啟 豐臺(tái)區(qū)供求走勢(shì) 天啟 & 開啟 朝陽(yáng)區(qū)供求走勢(shì) 2007年下半年以來(lái)朝陽(yáng)區(qū)區(qū)銷售去化整體下滑，08年有所回升，供應(yīng)下降較大，價(jià)格平穩(wěn)， 5月均價(jià)走低 天啟 & 開啟 通州區(qū)供求走勢(shì) 2007年 10月以來(lái)通州區(qū)銷售去化整體大幅下滑，供應(yīng)逐步放緩，價(jià)格平穩(wěn) 天啟 & 開啟 近期市場(chǎng)走勢(shì) 6.14-6.20現(xiàn)房本周成交量為 322套，比上周的 276套增加 46套，環(huán)比上升 16.7%，日均簽約套數(shù)為 46套 /日。成交面積為 455773平米，平均每套成交戶型為 137.87平米。 截至 6.20日，全市共有 85394套可售住宅，比前一周期 84804套，減少 509套，平均可售戶型面積為135.4平米，與上周持平。 近期開盤項(xiàng)目較多，尤其諸多新盤盛大亮相，仍有 8萬(wàn)多套房源在售，而在今年的 5月份以前北京有 7萬(wàn)多套可售住宅項(xiàng)目，近期開盤項(xiàng)目中除個(gè)別性價(jià)比高的項(xiàng)目銷售狀況良好外，其他依然銷售量低迷。 天啟 & 開啟 二手房市場(chǎng)走勢(shì) 成交量低迷，均價(jià)有所上升，但增幅緩慢 2008年上半年北京二手房的交易總量為 35276套，與去年同期相比向下回落 9.80%；較之于去年下半年的交易總量而言變化幅度則更為明顯，環(huán)比降幅高達(dá) 35.62%。 上半年北京二手房交易均價(jià)依舊保持上漲的趨勢(shì)，全市成交均價(jià)為 9757元 /平方米，同比去年增幅為 9.14%，但值得注意的是，本年度前 6個(gè)月的房?jī)r(jià)增幅較之于去年上半年 11.42%的增長(zhǎng)幅度回落了 2.28%。 天啟 & 開啟 二手房市場(chǎng)走勢(shì) 2008年上半年北京二手房交易均價(jià)為 9757元 /平方米，與去年同期的交易均價(jià)相比，增幅為 9.14%。環(huán)比去年下半年上漲了近 4%，價(jià)格漲幅明顯放緩。未來(lái)將呈現(xiàn)震蕩格局 一方面，拐點(diǎn)論的影響令市場(chǎng)中房源數(shù)量明顯增多而購(gòu)買需求持續(xù)萎縮?；诙址渴袌?chǎng)買賣雙方共同定價(jià)的原則，由此導(dǎo)致部分急于出手的業(yè)主議價(jià)空間提升較大； 另一方面，在一、二手樓市聯(lián)動(dòng)作用之下，一手樓盤層出不窮的打折現(xiàn)象在一定程度上影響了二手房業(yè)主的收益預(yù)期，尤其是在個(gè)別區(qū)域一、二手價(jià)格倒掛的不利情勢(shì)下，更促使相關(guān)區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)的隨行就市； 天啟 & 開啟 項(xiàng)目區(qū)域及周邊二手房市場(chǎng) 訪談： 1 美聯(lián)地產(chǎn) 李先生 南橫東街陶然北岸底商 最近成交量下滑，部分賣家急于拋售，預(yù)期價(jià)格走低；買家卻觀望氛圍濃厚；有價(jià)無(wú)市； 訪談： 2 我愛我家 趙先生 虎坊路 19號(hào)底商 客戶減少，有價(jià)無(wú)市，市場(chǎng)冷清 訪談 3： 我愛我家 張小姐 廣安門店 市場(chǎng)交易成功談判難，價(jià)位難以達(dá)成一致 訪談 4： 鏈家地產(chǎn) 張小姐 萬(wàn)年花城店 受一手房打折影響，二手房觀望氛圍濃厚，成交量下降不少 莊勝二期 富卓花園 楓樺豪景 朱雀門 陶然北岸 清芷園 陶然居 陶然湖景 本案 1.8-2.3萬(wàn) /平米 2.1-2.5萬(wàn) /平米 1.8-2.2萬(wàn) /平米 2.2-2.6萬(wàn) /平米 1.8-2.1萬(wàn) /平米 1.65-1.9萬(wàn) /平米 1.5-1.9萬(wàn) /平米 2.3-2.6萬(wàn) /平米 一瓶 2.5-3.5萬(wàn) /平米 危市前的高瞻、謹(jǐn)慎和奇謀 天啟 & 開啟 從微觀現(xiàn)狀看突圍方式 危市前下的個(gè)案去化速度和差異 價(jià)格和性價(jià)比是重要催化劑 危市前下的突圍關(guān)鍵和要點(diǎn) 非常規(guī)策略強(qiáng)蓄水和環(huán)環(huán)相扣逼殺 危市前下的市場(chǎng)機(jī)遇和把握 反向思維危市前熱炒 天啟 & 開啟 個(gè)案研究： 東亞三環(huán)中心 價(jià)格跳水 名稱 東亞三環(huán)中心 -信誠(chéng)創(chuàng)業(yè)中心 地圖定位 物業(yè)屬性 商住兩用 發(fā)展商 北京東亞信誠(chéng)國(guó)際會(huì)展中心有限公司 代理商 設(shè)計(jì)單位 北京維拓時(shí)代建筑設(shè)計(jì)公司 施工單位 江蘇宿遷建設(shè)集團(tuán)有限公司 銷售熱線 67539999 銷售許可證 京房售證字 (2008)91號(hào) 區(qū)域位置 行政區(qū)域 豐臺(tái)區(qū) 方位 西南 熱點(diǎn)區(qū)域 南城 環(huán)線區(qū)域 三、四環(huán)之間 具體位置 豐臺(tái)區(qū) 南三環(huán)公益西橋北 200米 公交線路 特 8、 840、 740、 54、 66、 707、 698、 646、 物業(yè)規(guī)模 占地面積 (萬(wàn) ) 2.99 建筑面積 (萬(wàn) ) 12.3 總 套 數(shù) 2108 綠 化 率 30% 建筑單體 數(shù)量、層數(shù) 戶型面積 30至 80平方米之間，其中以 30至 50平方米小戶型為主 容積率 3.57 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 東亞三環(huán)中心建筑類型為商住樓，共 6棟 9-21層塔板樓和獨(dú)立商業(yè)構(gòu)成 規(guī)模分配 (萬(wàn) ) 住宅部分 (10.86) 天啟 & 開啟 個(gè)案研究： 東亞三環(huán)中心 價(jià)格跳水 天啟 & 開啟 個(gè)案研究： 東亞三環(huán)中心 價(jià)格跳水 08.4.3 4號(hào)樓開盤 均價(jià) 12800 去化較好 08.4.12 5號(hào)樓開盤 均價(jià) 12800 去化較好 08.5初 1號(hào)樓 616套開盤 開發(fā)商資金緊缺，但本期銷售一般 08.6.20 優(yōu)惠方案敲定 實(shí)際成交價(jià) 9866元 /平米 來(lái)訪客戶增多，但認(rèn)購(gòu)率尚未大幅提升 優(yōu)惠和后遺癥 一次性付款 9折優(yōu)惠。 針對(duì)全款購(gòu)房者的“無(wú)理由”退房承諾，限于 6月 21至 8月 30日期間全款簽約并于簽約當(dāng)日付全款的業(yè)主，凡此間簽約的業(yè)主均可在項(xiàng)目入住之前，即： 2010年 3月 25日至 4月 3日期間申請(qǐng)無(wú)理由退房，同時(shí)開發(fā)商還將以房款日萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償金。 中間最多時(shí)長(zhǎng)約為 21個(gè)月。按日萬(wàn)分之二的補(bǔ)償計(jì)算，年收益率在 7%以上，這一數(shù)字超過(guò)了將同樣數(shù)目的現(xiàn)金存在銀行的一年期利息。 老業(yè)主要求退房，開發(fā)商特意成立客服部負(fù)責(zé)處理 天啟 & 開啟 個(gè)案研究： 東亞三環(huán)中心 價(jià)格跳水 天啟 & 開啟 個(gè)案研究：中海紫御公館開盤失敗 物業(yè)類型：普通住宅 建筑形式：板樓、塔樓 占地面積： 11萬(wàn) 建筑面積： 40萬(wàn)平米 裝修：毛坯或菜單裝修 開盤時(shí)間： 2008-6-28 入住時(shí)間： 2009-12 基本信息 物業(yè)費(fèi)： 4.0元 /平米 /月 樓盤位臵 ：崇文區(qū) 陶然亭橋東側(cè) 樓層狀況 7棟板樓其中 3號(hào)樓為 21層 ,1號(hào)樓為 22層 主力戶型 60-70平米一居 80-140平米兩居 140-180平米三居 戶型面積 60-70平方米一居、兩居 80-190平方米兩居 140-180平方米三居 210平米四居 280平米左右復(fù)式 樓盤特色 7棟板樓 其中 3號(hào)樓為 21層 ,1號(hào)樓為 22層 3號(hào)樓為 1梯