物業(yè)公司全套規(guī)章制度

物業(yè)公司全套 規(guī)章制度 倉庫管理辦法 為確保庫存物品的安全，以合理有效的使用，保障各項日常工作的正常進行，特制定本辦法： 一、堅決實行專人保管制度 二、公私分明，嚴禁因私挪用公司財產(chǎn)物品 三、倉庫鑰匙、庫存物品由專人負責管理 四、凡進出倉庫的物品及用具統(tǒng)一由專人負責 五、嚴格做好各種物品的入庫 /出庫登記工作以及倉儲工作 六、每月嚴格做到庫存物品的清查盤點，并有完整、詳細、連續(xù)的記錄 七、定期進行打掃歸整，保持空氣通暢，嚴格做好防火防盜防鼠防潮等工作 八、因違章操作等自身原因?qū)е聜}庫物品損壞或丟失的，需照價賠 償。情節(jié)嚴重者，可追究其相應法律責任 九、同時，嚴格做好倉庫保管人休息期間的各種交接工作及記錄 初期火警處理程序 1、發(fā)現(xiàn)初期火警，在場人員應該： （ 1）即時報告大廈消防監(jiān)控中心，報告內(nèi)容包括火警具體地點、燃燒物性質(zhì)、火勢蔓延方向等； （ 2）立即利用附近的滅火器械撲救，盡量控制火勢發(fā)展； （ 3）可能情況下，關(guān)閉門窗以減緩火勢蔓延速度。 2、消防監(jiān)控中心當值保安員收到現(xiàn)場報告后： （ 1）即時報告當值主管； （ 2）聯(lián)絡保安部主管，報告情況； （ 3）密切監(jiān)視報警地點情況。 3、當值主管收到 火警報告后： （ 1）帶領(lǐng)消防人員，攜帶滅火器以最快速度到達火警現(xiàn)場； （ 2）立即指揮在場人員進行滅火撲救； （ 3）指揮火警現(xiàn)場及可能受影響范圍內(nèi)的人員使用安全通道疏散。 4、滅火后，當值主管安排人員留守火警現(xiàn)場，等待公司調(diào)查。 5、若撲救無效，當值主管即時決定： （ 1）將滅火人員撤離至安全距離內(nèi)； （ 2）立即向上級報告； （ 3）進入火災緊急處理程序。 電動扶梯操作規(guī)程 （一）準備 在梯頭或梯尾的照明開關(guān)處用梯匙開電扶梯照明。 （二）啟動 1、檢查確認梯級上無乘客且電扶梯周圍無障礙物 。 2、在梯頭或梯尾的啟動開關(guān)處用梯匙啟動電扶梯。 3、在達到額定轉(zhuǎn)速前，檢查電扶梯是否啟動自如，若有異常，即按急停按鈕停止。 4、一切正常交付使用。 （三）應急停止 緊急情況時，先通知乘客，后按急停按鈕停止運行。 （四）轉(zhuǎn)變行程方向 1、檢查確認扶梯級無乘客。 2、停止電扶梯運行。 3、待完全停止后，再轉(zhuǎn)向啟動。 電梯操作規(guī)程 1、在電梯機房打開電梯電源總開關(guān)，并送上電梯轎廂照明電源。 2、用鑰匙打開轎廂內(nèi)控制面板操作盒，將操作盒內(nèi)選擇開關(guān)打至 FAN， LIGHT， RUNM， NORMAL， MDOOR，AUTO 位置。 3、關(guān)閉控制盒。 4、幾秒鐘后，自動關(guān)門。內(nèi)、外呼叫電梯，電梯即可自動運行。 5、若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。 6、若需專人駕駛電梯，只需將 NORMAL 選擇開關(guān)打至 HAND 即可實現(xiàn)手動控制。 7、若需停梯，在電梯停層并開門后，打開轎廂控制面板操作盒，將控制盒內(nèi)選擇開關(guān)打至 FAN OFF， LIGHT OFF，STOP 即可停止電梯運行。 8、在火災情況下，消防中心員工可于消防控制中心控制電梯回至首層基站。 飛揚世紀物業(yè)管理方案 前 言 飛揚世紀作為觀音橋小彎集住宅、商場、農(nóng)貿(mào)為一體的高尚樓盤，其物業(yè)管理工作開展的標準更應體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。重慶市立青物業(yè)管理有限公司將以高起點、高標準、嚴要求的標準來開展工作。 舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個居住、學習、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。 安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項專項業(yè)務 ,公司應從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為了滿足物業(yè)使用人 “安全需求 ”的需要出發(fā)制定出相應 的管理制度和應急預案。 尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實現(xiàn)物業(yè)管理服務的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。 優(yōu)雅：高尚的住宅離不開優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)雅的環(huán)境離不開優(yōu)雅的人。作為精品樓盤的物業(yè)管理更應體現(xiàn)在營造一個優(yōu)雅的環(huán)境上，公司將充分考慮和利用會所的功能，將全新的服務理念融入到為物業(yè)使用人實現(xiàn)“社交”和“自我價值實現(xiàn)”的需求，讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人 。 第一部分 重慶市立青物業(yè)管理有限公司簡介 一、  ； ； ； 公司簡介 重慶市立青物業(yè)管理有限公司成立于 2001 年 5 月，注冊資本 50 萬元 RMB，物管資質(zhì)二級。公司現(xiàn)有員工 38人，高中級以上職稱 5 人， 95%以上人員具有專業(yè)崗位資格證書。 公司于 2001 年 6 月開始對嘉信御庭苑實施前期介入管理工作，于 2002 年 6 月對嘉信御庭苑實施接管驗收并迎來第一批業(yè)主入住，因公司對整個業(yè)主入住過程進行周密的策劃，使御庭苑 1、 3 號樓 200 余戶業(yè)主順利入住。 公司現(xiàn)推行質(zhì)量管理（ QMS）、環(huán) 境管理（ EMS）、職業(yè)健康安全管理（ OHSAS）一體化管理模式，預計于 2002年 12 月通過認證。這在重慶市物業(yè)管理行業(yè)中首屈一指，并開創(chuàng)物業(yè)管理行業(yè)的管理模式先河。 二、  ； ； ； 公司總經(jīng)理介紹 公司總經(jīng)理史官民先生畢業(yè)于西安統(tǒng)計學院物業(yè)管理專業(yè)，是全國高校正規(guī)物業(yè)管理專業(yè)首批畢業(yè)生，重慶大學產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟與現(xiàn)代管理研究生。其工作經(jīng)歷及主要工作業(yè)績?nèi)缦拢?1、 99 年領(lǐng)導大坪競地城市花園創(chuàng) “全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū) ”工作， ISO9002 質(zhì)量認證工作。 2、 2000 年開始組建重慶市銀鑫物業(yè) 管理公司，并于當年使銀鑫樓通過 “重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈 ”評比。 3、 2001 年策劃接管加州百合園、重慶國際商會大廈，并于 2001 年年底領(lǐng)導銀鑫物業(yè)管理公司通過 ISO9001： 2000版質(zhì)量管理體系認證。 4、 2001 年指導重慶市同利行物業(yè)管理公司桃花源小區(qū)的創(chuàng)區(qū)、市優(yōu)工作；指導重慶市奧西爾物業(yè)管理有限公司新時代大廈創(chuàng)區(qū)、市優(yōu)工作；指導重慶遠銀物業(yè)管理公司二級資質(zhì)達標工作。 5、 2002 年開始組建重慶市立青物業(yè)管理有限公司，并于 2002 年 6 月策劃并領(lǐng)導了嘉信御庭苑的首批業(yè)主入住。 三、企業(yè)管理理念及服務理念 根據(jù)物業(yè)管理的先進操作模式和企業(yè)自身的特點，重慶市立青物業(yè)管理有限公司采取以下管理理念： 團隊意識和吃苦精神 +個性舒張和競爭機制 +先進模式和一體化管理 1、隊意識和吃苦精神：在當前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中，團隊意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。 “企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家 ”便是其核心體現(xiàn)。 2、個性舒張和競爭機制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻。個性舒張是對員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā) 揮其工作的能動性，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務技能的提高；競爭機制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機制將是企業(yè)在招聘、培訓、定崗、換崗、升降職的主要方法。 3、先進模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗的基礎(chǔ)上結(jié)合當前沿海和國外的先進經(jīng)驗摸索出自己的一套經(jīng)營管理模式：以人為中心、強調(diào)服務、重品牌、適時發(fā)展的經(jīng)營模式。當然再好管理模式也需要人們認同的標準來對它鑒定，國際質(zhì)量管理體系（ ISO9001： 2000）、環(huán)境管理體系（ ISO14000）、職業(yè)健康安全管理體系（ GB/T28001-2001）一體化管理體系無疑是最佳選擇，企業(yè)成立開始便導入一體化管理體系，用質(zhì)量管理來保證我們服務產(chǎn)品的完美性。 “真切付出、心靈交匯”是我公司的服務理念。從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學習、工作，在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達成一種理解、協(xié)調(diào)與共識。 第二部分 飛揚世紀物業(yè)管理目標及策劃方案 通過對“飛揚世紀”的調(diào)查和 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合公司的管理經(jīng)驗和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向，特制定以下管理方案： 一、飛揚世紀管理處組織構(gòu)架及各部門職責： 部室主要工作職責： 總經(jīng)理： 1、對董事長負責； 2、制定公司的經(jīng)營方針和目標，對公司的重大事項進行決策 ,報董事長批準后實施； 3、按 “權(quán)責利 ”相匹配的原則，任命各層次負責人，實施透明式的系統(tǒng)管理； 4、主持新的經(jīng)營項目的開發(fā)； 5、傳達并對員工培訓滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性； 6、保持員工充分參與實現(xiàn)公司經(jīng)營總目標內(nèi)部工作環(huán)境； 7、對公司組織構(gòu)架進行策劃； 8、確保公司內(nèi)各部門 /各崗位的職責、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。 辦公室： 1、對總經(jīng)理負責； 2、人力資源管理工作（含人員的招培訓工作）； 3、內(nèi)外進行溝通； 4、內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作； 5、后勤保障工作； 6、公司庫房的管理工作。 財務部： 1、負責根據(jù) “管理會計 ”的要求按時完成各類財務分析，供公司決策之用；制定近、中、長期 “現(xiàn)金流量平衡表 ”。 2、負責日常賬務工作的實施與管理。 3、負責對外財務相關(guān)工作的銜接。 飛揚世紀管理處： 1、對總經(jīng)理負責； 2、負責 飛揚世紀的前期介入策劃、實施工作； 3、負責飛揚世紀的接管驗收策劃、實施工作； 4、負責飛揚世紀的業(yè)主入主的策劃、實施工作； 5、負責飛揚世紀的管理和服務的策劃、實施工作； 6、負責飛揚世紀的多種經(jīng)營業(yè)務的策劃、實施工作。 7、負責樓宇相關(guān)費用的收取，并將在收取物管費過程中收集到的信息、特別是針對物業(yè)管理費收費困難的根本原因進行歸類分析，并及時按規(guī)定時間和渠道加以傳遞。 二、人員配備情況： 1、總經(jīng)理： 1 人。 2、辦公室： 2 人，其中主任 1 人，文員兼庫管 1 人。 3、財務部： 2 人，其中經(jīng)理 1 人（兼會計）、出納 1 人。 4、飛揚世紀管理處： 33 人。 其中經(jīng)理 1 人；工程組主管 1 人，土建工 1 人，水電工（含強弱電） 4 人，電梯工（直梯） 1 人，雜工 1 人；保衛(wèi)隊隊長 1 人，隊員 15 人（三班 24 小時）；綠化保潔組主管 1 人，綠化工 1 人，保潔員 3 人；業(yè)主接待組主管 1人，接待員 1 人、收費 1 人。 總計： 38 人 三、管理目標 （一）、公司總目標 1、年度業(yè)主 /租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率 95% 2、年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減 3% 3、年度無重大責任事故發(fā)生。 （二）、目標分解 1、財務部 （ 1）、公司各項財務管理工作實現(xiàn) PDCA 循環(huán)率 100% （ 2）、財務分析覆蓋率 100% 2、辦公室 公司各項行政管理工作實現(xiàn) PDCA 循環(huán)率 100% 人力資源科： （ 1）、員工培訓覆蓋率 /合格率 100% （ 2）、業(yè)主 /租賃戶培訓覆蓋率 /培訓合格率 80% （ 3）、員工配置優(yōu)化率比上年提高 25% （ 4）、員工骨干 /部門負責人無序年流動率 2% 行政公關(guān)： （ 5）、內(nèi)外文件起草合格率 90% （ 6）、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率 95% （ 7）、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率 100%3 （ 8）、公司公共 /法律關(guān)系事務處理及時率 /滿意率 90% （ 9）、完成公司領(lǐng)導交辦事務的成功率 /及時率 100% （ 10）、合同評審率 100% （ 11）、公司各類刊物 ,小區(qū) /大廈內(nèi)板報出刊完成年計劃率 98%,校對差錯率 1%。 后勤保障： （ 12）、合格供方評定率 /在合格供方采購率 95%, （ 13）、入庫物品檢驗合格率 100% （ 14）、庫房管理帳、卡、物相符率 /庫管物品完好率 100% （ 15）、庫管物品年差錯率 0.1% （ 16）、員工對職工食堂飯菜質(zhì)量 /服務態(tài)度滿意率 85% 3、飛揚世紀管理處 業(yè)主接待組： （ 1）、管理處各項工作實現(xiàn) PDCA 循環(huán)率 100% （ 2）、業(yè)主 /租賃戶有效投訴處理率 100% （ 3）、限時服務承諾實現(xiàn)率 95% （ 4）、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率 80% （ 5）、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準確率 /及時率 100% （ 6）、收費困難原因收集分析及時率 100%,準確率 98%,正確傳遞 100% （ 7）、物管費收取率 90% （ 8）、收費金額差錯率 1 （ 9）、小區(qū)物業(yè)管理費半年收支公告率 100% （ 10）、小區(qū)物業(yè)較為重大事項發(fā)生 /處理公告率 100% （ 11）、業(yè)主 /租賃戶動態(tài)檔案建檔率 100% （ 12）、圍繞物業(yè)所進行的多種中介服務（受委托放盤 /租賃 /商品房登記 /代辦公證 /代理保險等）、特約服務用戶滿意率 85% （ 13）、社區(qū)服務管理策劃成功率 100% （ 14）、小區(qū) /大廈經(jīng)營性項目盈利率 80% （ 15）、業(yè)主 /租賃戶對社區(qū)服務工作滿意率 80%。 （ 16）、物業(yè)管理年盈利率比上年增加 10% 綠化保潔組： （ 1）、環(huán)境管理按規(guī)定實施日檢 /周檢 /月檢 /季檢覆蓋率 100% （ 2）、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率 95% （ 3）、綠化檢查合格率 85% （ 4）、小區(qū)綠化年成活率 95% 保衛(wèi)隊： （ 1）、保衛(wèi)各項管理工作實現(xiàn) PDCA 循環(huán)率 100% （ 2）、保衛(wèi)管理按規(guī)定實施月檢 /季檢覆蓋率 100% （ 3）、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的 1% （ 4）、年度重大火災 /刑事和交通事故發(fā)生率 =0 （ 5）、機動車輛管理糾紛發(fā)生率 1% （ 6）、限時巡邏覆蓋 (房屋建筑 /設(shè)施設(shè)備 /周邊環(huán)境 /治安 /消防 /車輛停放 )率 100%,有效率 95%,隱患信息傳遞準確率 /及時率 100% （ 7）、對外租賃倉儲管理年治安 /消防事 故率 0.2% 工程維修組： （ 1）、各項工程管理工 作實現(xiàn) PDCA 循環(huán)率 100% （ 2）、設(shè)備設(shè)施維護驗收合格率 100%，修繕 /整治合格率 96% （ 3）、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實施月檢 /季檢覆蓋率 100% （ 4）、設(shè)施設(shè)備保持完好率 95% （ 5）、機電設(shè)備檢修及時率 100% （ 6）、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率 95% （ 7）、業(yè)主 /租賃戶的裝修方案審批 100%,過程監(jiān)視及合格驗收率 100% （ 8）、保障設(shè)備設(shè)施安全運行率 100% （ 9）、重大設(shè)施設(shè)備日常維護覆蓋率 /保養(yǎng)率 100% （ 10）、設(shè)施設(shè)備標識標牌正確率 100%，完好率 98% 四、服務內(nèi)容及標準 （一）前 期物業(yè)管理服務內(nèi)容 前期介入和物業(yè)接管驗收是維護廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。 1、項目設(shè)計方案的建議； 2、施工工程的跟進及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改； 3、參與單項工程的甲乙方交接驗收； 4、參與整體工程的甲乙方交接驗收； 5、  ； ； ； 行物業(yè)的接管驗收及問題的整改、督促； 6、  ； ； ； 接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢； 7、  ； ； ； 供業(yè)主入住前的上門服務。 （二）、業(yè)主入 住管理 1、  ； ； ； 辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù)； 2、  ； ； ； 對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進行管理。 （三）、后續(xù)物業(yè)管理服務內(nèi)容 1、公共性服務 公共性服務提供常規(guī)性服務，是為了維護物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務項目： （ 1）、清潔衛(wèi)生管理； （ 2）、綠化日常維護管理； （ 3）、治安管理； （ 4）、共用蓄水池的維護管理； （ 5）、水電管理； （ 6）、排污設(shè)施管理； （ 7）、道路維修管理； （ 8）、房屋共用部位 的日常養(yǎng)護維修； （ 9）、物業(yè)檔案資料管理； （ 10）、車輛停放及交通秩序管理； （ 11）、安排社區(qū)文化活動，協(xié)助政府宣傳教育； （ 12）、代收代交水電氣費； （ 13）、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務項目。 2、特約性服務 特約性服務指提供公共性服務以外的，為滿足業(yè)戶的個別需求，受其委托而提供的服務 （ 1）、家居設(shè)施維修 包括：維修戶內(nèi)供用電設(shè)備、家具及門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機月保等。 （ 2）、家居清潔服務 包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。 （ 3）、家居殺蟲服 務 包括：白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。 （ 4）、家政服務 包括：提供代客訂票、送餐服務、室內(nèi)裝修設(shè)計、布藝設(shè)計、綠化設(shè)計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、汽車美容等。 （ 5）、租賃服務 包括：物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場調(diào)查、物業(yè)估價等。 （二）、物業(yè)管理服務質(zhì)量標準 1、房屋管理與維修 （ 1）、房屋完好率達到底 90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。 （ 2）、房屋零修及時率達到 95%以上，水電、電梯等設(shè)施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內(nèi)完成，零修合格 率達 98%以上。 （ 3）、實行代收代繳各項公用事業(yè)費及水電氣費，收繳率達到 90%以上。 2、設(shè)備管理 設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運行正常并有針對突發(fā)事件的應急措施，確保年無故障運行時間達到 95%以上。 3、供電系統(tǒng) （ 1）、保證 24 小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除。 （ 2）、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶，外線停電時，自備發(fā)電機送電不超過 15 分鐘。 4、消防系統(tǒng) （ 1）、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完 好無損，可隨時起用。 （ 2）、訂有突發(fā)性火災等緊急事件處理程序，設(shè)立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設(shè)施、引路標志完好。 5、電梯 （ 1）、電梯轎廂、井道保持清潔。 （ 2）、出現(xiàn)運行故障后，維修人員及時到達現(xiàn)場進行維修。 6、給排水系統(tǒng) （ 1）、定期對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。 （ 2）、設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 （ 3）、所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。 （ 4）、遇有事故，維修人員能及時進 行搶修，無大面積跑水、泛水， （ 5）、無長時間停水事故。 7、空調(diào)系統(tǒng) （ 1）、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。 8、市政公用設(shè)施管理 （ 1）、公共配套服務設(shè)施完好，不隨意改變用途。 （ 2）、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。 （ 3）、交通車輛管理運行有序，無亂停亂放現(xiàn)象。 9、綠化管理 定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進行養(yǎng)護，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。 10、環(huán)境衛(wèi)生管理 （ 1）、實行標準化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔，無隨意 堆放雜物和占用。 （ 2）、商業(yè)網(wǎng)點管理有序，無亂設(shè)攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象。 11、治安管理 （ 1）、實行封閉式管理，并實行 24 小時安全防范制度。 （ 2）、無重大火災、刑事和交通事故。 12、業(yè)戶滿意率 無重大投訴，對物業(yè)管理公司的評議，滿意率達到 95%以上。 五、管理處人員素質(zhì)要求及培訓計劃 根據(jù)以上要求，管理處工作人員的素質(zhì)要求相對較高，這不僅是高檔物業(yè)的要求，更是公司追求卓越的需要。企業(yè)想盡快的得到發(fā)展，一批高素質(zhì)的人才不可缺乏。公司一方面通過人才市場及其它渠道廣泛引進所需人才，另一方面公司自己 根據(jù)需要組織相關(guān)培訓。為此公司制定出以下崗位入職條件（見附件一）和培訓計劃（見附件二）。 第三部分 飛揚世紀管理項目啟動所需資金情況 物業(yè)管理項目啟動資金根據(jù)實際情況預算如下： 一、  ； ； ； 人員薪金（樓宇交付日前之三個月） 總經(jīng)理 1 名 1000 =1000 物業(yè)經(jīng)理 1 名 1500 =1500 工程主管 1 名 1200 =1200 保安隊長 1 名 1200 =1200 財務經(jīng)理 1 名 800 =800 行政部經(jīng)理 1 名 800 =800 技術(shù)員 4 名 800 =3200 綠化保潔主管 1 名 800 =800 附加 30.70%作為津貼及福利 11 3223.5 13723.5 三個月小計為 41170.5 二、 員工制服（每人兩套） 11*200 2200 三、  ； ； ； 區(qū)外圍設(shè)施 大垃圾桶（生活垃圾） 15 個 50 =750 不銹鋼垃圾筒（樓層用） 20 個 80 =1600 指示牌（若干） =1000 大堂及車庫廣告欄 /廣告牌 5 個 500 =2500 大堂用吸水 /吸坐墊 2 張 200 =400 小計： 6250 四、  ； ； ； 管理處各辦公室用品及設(shè)備 辦公桌椅 15 套 300 =4500 文件柜 7 套 500 =3500 對講機（含備件） 10 套 1200 =12000 電腦 2 套 4500 =9000 打印機 1 臺 2000 =2000 復印機 1 臺 10000 =10000 傳真機 1 臺 1500 =1500 保險箱 1 個 1500 =1500 管理公司 /處用紙張 /信封 /名片 =5000 飲水機 2 臺 100 =200 裝訂機 1 臺 300 =300 照相機 1 臺 1000 =1000 管理處裝修 =60000 會議室家具 1 套 4000 =4000 辦公細項物品 =10000 小計： 124500 五、工程部用品 1、  ； ； ； 測試儀表 個 200 萬用電表 個 500 電流流量度： 300A 個 800 電流鉗式 800A 個 1500 電流鉗式 3000A 個 1500 對地阻值測試表 個 1500 絕緣值測試表（ 500V-1000V） 個 1500 溫度計：電子數(shù)字式 個 200 手提式室內(nèi)溫度 /濕度對比測試表 個 300 手提式風量和風速計 個 1500 電源測試電筆 支 20 卷尺： 1M 把 30 卷尺： 5M 把 300 鋼尺： 3M 把 50 鋼尺： 1M 把 300 水平尺： 600MM 把 250 角尺： 300MM 把 250 小計： 2、  ； ； ； 安全設(shè)備 高空工作安全帶：降傘式 套 1200 50/500 反光衣 件 100 耳塞 100DB 打 500 耳筒 500DB 個 500 安全過濾口罩： 100CDN 打 500 護眼罩：眼鏡式 個 200 護眼罩：全式 個 500 護眼罩：焊接用 個 1200 護鏡（焊接用 1000GDA） 個 600 手套：綿布 打 200 手套：皮革 打 400 鋁梯： 1M 把 1000 鋁梯： 1、 5M 把 1500 鋁梯： 4M 把 3000 高空工作臺： 6 米全護式 個 15000 高壓電工全護裝 套 2500 連輸工具：軸流板式車 部 200 手推車 部 200 小計： 3、  ； ； ； 工具 木鋤 把 50 扳手：活動 150MM 把 50 扳手： 200MM 把 50 扳手： 300MM 把 100 扳手： 450MM 把 150 菊花板身： 3MM36MM 套 350 組合式： 4MM-45MM 套 500 夾具：大力鉗（平口） 把 50 O 形夾 100MM 個 50 O 形夾： 150MM 個 50 O 形夾： 200MM 個 50 O 形夾： 300MM 個 50 虎 鉗 150MM 個 200 鋼管工具連彎頭 套 1500 切割工具：水管用切刀 把 200 鐵片用剪刀 把 100 界刀 把 30 剪刀把 50 緊急爆破工具：大手錘 個 100 斧頭（消防隊用） 個 150 鐵筆 支 100 壓力鉗 把 800 潤滑油加油槍 把 200 6 角起子（ 0、 5MM-16MM） 套 100 管子鉗： 200MM 把 50 管子鉗： 300MM 把 50 管子鉗： 450MM 把 100 管子鉗： 600MM 把 300 拉釘鉗 把 150 小計 4、  ； ； ； 手工具 螺絲起子：平咀形 100MM X 4MM 支 30 150MM X 6MM 支 30 200MM X 8MM 支 30 250MM X 8MM 支 30 400MM X 10MM 支 30 十字形： 100MM X 3MM 支 30 175MM X 4、 5MM 支 30 250MM X 6MM 支 30 350MM X 7、 5MM 支 30 電子部件專用：平 咀 套 40 十字咀 套 40 平咀鉗 把 30 尖咀鉗 把 30 斜口鉗 把 30 專線開口鉗 把 100 剪線鉗 把 100 鯉魚鉗 把 30 水泵鉗 把 60 彈簧專用用尖咀鉗：平咀 把 300 弓咀 把 300 電線護套管鉗： 100A 以上 把 500 800A 以上 把 1500 手鋸：金屬 450MM 把 50 手鋸： 150MM 把 30 手鋸：木工 600MM 把 100 手鋸： 250MM 把 50 手錘：電工 把 50 手錘：球表 1KG 把 50 手錘： 1、 5KG 把 50 手錘 套 200 吊重 滑輪 1 噸 套 1500 鐵鉆 個 200 木工專用工具 套 1200 泥水工專用工具套 800 5、  ； ； ； 電動 /機械工具 手電鉆電池式 0-12MM 把 1200 油壓手電鉆：小 把 1500 大把 2500 油壓式手電錘：小 把 1000 鋸條式切割機 把 800 片式切割機：小 把 1000 大把 1500 金屬磨輪式切割機：手提小 把 1000 手提大 把 1500 磨輪床 部 1500 60A 電焊機 部 2000 氣焊槍：氧氣式 套 3500 乾手機：小 套 1000 大 套 2500 高壓水槍（手提式） 套 2000 高壓氣泵（手提式） 套 2000 高壓吹風扇（手提式） 部 1500 高壓吸塵機（手提式） 部 1500 手提射燈 支 350 氣動打釘槍 把 600 小計： 工具共計： 30000.00 6、  ； ； ； 值班室 /辦公室家具 值班工作桌、椅 7 套 400 =2800 工具 2 桌 2 張 600 =1200 工具柜 2 個 1000 =2000 物料架 2 個 1000 =2000 工具箱 7 個 200 =1400 文件架 7 個 100 =700 小計： 10100 六、保安部用品 值班電筒（充電式） 20 套 100 =2000 雨具 20 套 80 =1600 辦公桌椅 9 套 500 =4500 小計： 8100 啟動預算總計： 222320.50 元 第四部分 合作方式分析 根據(jù)對貴方樓盤的考察和與相關(guān)領(lǐng)導的交談，我們認為合作方式可采用以下三種進行： 第一種：完全托管型。 該種方式操作簡便、靈活，易于劃清職責范圍。由貴方給予啟動資金和物業(yè)管理管理用房，我方獨立運轉(zhuǎn)整個樓盤的前期物業(yè)管理工作。“飛揚世紀”如果采用這種方式，其需啟動資金和管理用房為： 啟動資金：如果按重慶市物業(yè)管理 辦法的規(guī)定，啟動資金的分攤按五年平均分攤，首次合同簽約為三年，那么該筆費用為： 222320.5053=133392.3 元。如期滿撤場，則所購買的相關(guān)設(shè)備及工具屬物管公司所有；如不撤場，則余下金額再按所簽合同按年分攤。 管理用房：按照重慶市的一般慣例，管理用房按照總建筑面積 2%-3%的比例給物業(yè)管理公司開展管理和經(jīng)營所用。那么， “飛揚世紀 ”的總建筑面積為 38937 ，其 2%的比例為 778.74 ， 3%的比例為 1168.11 。 第二種：技術(shù)顧問型 該種方式采取貴方建立物業(yè)管理企業(yè)，我方給予貴方技術(shù)支持和 業(yè)務指導，以促進貴方的物管企業(yè)發(fā)展。 該種方式我方的價格是 10 萬元，顧問期限兩年（以交房前三個月開始計算）。顧問內(nèi)容包括：前期介入管理策劃及實施指導，物業(yè)管理公司的籌建策劃及實施指導，人員的招聘、培訓，物業(yè)的接管驗收策劃及實施指導，業(yè)主入住的策劃及實施指導，后續(xù)日常服務的策劃及實施指導，質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全一體化管理體系的策劃及實施指導，企業(yè)的創(chuàng)優(yōu)工作策劃及實施指導。 第三種：半托管半技術(shù)管理型 該種方式采取一年我方完全管理，一年我方技術(shù)管理的方式。其目的在于我方通過一年的管理工作為貴方建立物管企業(yè)作好 鋪墊。 該種方式我方收取費用為第一年我方派出的管理人員及相關(guān)費用由貴方支付（標準為我公司的管理人員的一般標準），收取 5 萬元管理費；第二年我方收取管理費 5 萬。兩年的服務內(nèi)容為：前期介入管理，物業(yè)管理公司的籌建，人員的招聘、培訓，物業(yè)的接管驗收，業(yè)主入住，后續(xù)日常服務的策劃及實施，質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全一體化管理體系的策劃及實施指導，企業(yè)的創(chuàng)優(yōu)工作策劃及實施指導。 給排水設(shè)備操作規(guī)程 （一）生活水平泵操作規(guī)程 1、檢查控制柜電壓表是否指示正常位置。 2、檢查水池水位是否正常。 3、檢查水池液壓進水閥 是否正常。 4、檢查水泵進出口閥門是否處于開合狀態(tài)。 5、仔細閱讀交班記錄。 6、泵組選擇開關(guān)每日輪換一次。 7、將恒壓泵開關(guān)打向自動（ AUTO）位置，將主泵開關(guān)打向自動（ AUTO）位置。 8、觀察電流是否正常，泵體是否有異聲。 9、待壓力升至設(shè)定壓力時，將其余副泵開關(guān)打向自動（ AUTO）位置。 10、每次開啟主泵時應排氣。 11、嚴禁亂動其他開關(guān)和按鈕。 （二）污水泵操作規(guī)程 1、控制箱上轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到 “手動 ”位置。 2、按控制箱上 “啟動 ”鈕，開啟水泵排水。 3、按控制箱上 “停止 ”鈕 ，水泵停止排水。 4、將水泵控制箱上轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到 “自動 ”位置，水泵進入自動運行狀態(tài) 給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 1、給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由維修組技工負責。 2、主管工程師每年 12 月份負責制訂和監(jiān)督實施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計劃。 3、維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前知會受影響用戶。 4、根據(jù)設(shè)備特點重點做好潤滑、除塵工作。 5、供水泵故障時馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證大廈供水。 6、污水泵故障時應馬上采取措施，降低集水井水位。 7、所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應填寫水泵房設(shè)備檢查表、潛水泵 設(shè)備檢查表、消防泵房設(shè)備檢查表。 8、給排水設(shè)備的故障應于 5 小時內(nèi)修復，無法解決的應馬上通知受影響用戶，并報告上級領(lǐng)導，限期修復。 給排水系統(tǒng)應急處理方案 推薦 （一）給水系統(tǒng) 1、水泵 （ 1）發(fā)現(xiàn)或接報生活水泵故障，應停止故障水泵，開啟備用水泵。 （ 2）水泵變頻故障應關(guān)閉變頻器，由專人手動操控水泵，根據(jù)管網(wǎng)壓力控制啟停。 （ 3）及時報告主管工程師安排維修。 2氣壓罐 （ 1）發(fā)現(xiàn)或接報氣壓罐內(nèi)膠膜或外置水銀開關(guān)故障，不能有效控制水泵的啟停，應立即關(guān)閉氣壓罐的進水閥。 （ 2）由專人負責根 據(jù)故障區(qū)管網(wǎng)壓力手動啟停水泵。 （ 3）即刻報告主管工程師安排維修。 3垂直管網(wǎng) （ 1）發(fā)現(xiàn)或接報垂直管網(wǎng)漏水應立即關(guān)閉故障區(qū)水泵。 （ 2）排空管網(wǎng)積水后，更換或修補破損管道。 （ 3）如一時無法修復應報告主管工程師。 4下水池出水管 （ 1）發(fā)現(xiàn)或接報下水池出水管漏水，應立刻關(guān)閉水池出水閥和水泵。 （ 2）即刻通知主管工程師，由其安排維修，并在事后作維修報告。 5下水池進水管 （ 1）發(fā)現(xiàn)或接報下水池進水管漏水，應立刻關(guān)閉水表房進水總閥和水池進水閥。 （ 2）即刻報告主管工程師，由其安排維 修并于事后寫維修報告。 （二）排水系統(tǒng) 1污水井 （ 1）發(fā)現(xiàn)或接報污水井水位過高，應立即手動開啟污水泵抽水。 （ 2）污水泵故障則立刻用備用潛水泵將水抽至污水井。 （ 3）即刻報告主管工程師，由其安排維修水泵或控制電路，并于事后作維修報告。 2排污管道 （ 1）排污管道漏水應立刻用布綁緊裂口