某房地產(chǎn)建設(shè)項目可行性研究報告(110頁優(yōu)秀甲級資質(zhì)可研報告）住宅小區(qū)項目可研

碧海御園項目可行性研究報告 1 1.總論 1.1 項目背景 1.1.1 項目名稱 : 碧海御園 1.1.2 項目建設(shè)地點(diǎn)： 項目地塊 坐落在被予為海口的外灘的 ?？跒匙钪行牡牡囟?1.1.3 項目現(xiàn)狀 :基本達(dá)到五通一平 ,并辦理相關(guān)證件。 1.1.4 項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 : 碧海御園項目屬原昌煒城市花園（現(xiàn)名“昌煒玉園”）組成部分，為歐式風(fēng)格商住項目，秉承昌煒玉園一區(qū)的良好銷售勢頭及取得的品牌認(rèn)知度 , 根據(jù)一區(qū)收集到的市場信息 ,客戶信息基礎(chǔ)上 ,不斷深化完善延伸 , 進(jìn)一步提升產(chǎn)品在功能、配套、環(huán)境等方面的品質(zhì)，營造成功人士理想的灣泮家園。 昌煒玉園位于海口填海區(qū)（?？跒常?，總用地面積約 6.83 公頃，整個居住小區(qū)北臨藝園路，南臨民生路，西接紫荊路，東靠世貿(mào)北路。昌煒玉園項目共分三期開發(fā)。第一期為昌煒玉園一區(qū)，歐式建筑風(fēng)格設(shè)計，園林景觀為濃郁的巴厘島風(fēng)格，擁有 6,000 多平方米的中心花園、 6幢歐式小高層樓宇和一棟大型停車樓，用地面積 18,170 m2；第二期為昌煒玉園二區(qū)，規(guī)劃占地面積 26,669 m2，將以馬爾代夫風(fēng)格的景觀園藝形成小高層、組團(tuán)的海景豪宅。 第三期為碧海御園，位于昌煒玉園一區(qū)的西南側(cè)， 規(guī)劃用地面積 41,644 m2，將建設(shè)成為歐 式小高層海景生態(tài)庭院組團(tuán)。 本項目由八棟十五至十八層高度不等的高層住宅、三棟二層及一棟三層商業(yè)用房組成， 內(nèi)含高爾夫練習(xí)場 。根據(jù)現(xiàn)在海口灣一般地產(chǎn)項目，銷售價格在 5000 6000 元每平方米，預(yù)測碧海御園 2年后的價格至少達(dá)到 8,000 元 /m2。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下 : 用地面積 : 41,644m2 建筑面積 : 115,288m2 其中 : 住宅面積 : 74,428m2 會 所 : 1,648m2 商業(yè)面積 : 5,475m2 碧海御園項目可行性研究報告 2 車庫面積 : 32,205m2 容積率 : 2.0 綠化率 : 45 建筑密度 : 18.2 1.1.5 項目開發(fā)手續(xù) :本項目已經(jīng)過政府立項審批 ,并辦理土地使用權(quán)證。 目前，項目總體規(guī)劃已獲批，正在進(jìn)行修訂。 1.1.6 開發(fā)公司簡介： 該項目開發(fā)單位為海南煒華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱煒華），成立于 2002 年，注冊資本 1,008 萬人民幣；注冊地址為海南省?？谑兴{(lán)天路 38 號友利大廈 3 層 D 號室，法定代表人馬堅偉，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、工程施工、土石方工程、水電安裝、機(jī)電機(jī)械安裝等。 新昌煒是煒華的全資股東，省二級資質(zhì)房地產(chǎn)公司；公司實(shí)力雄厚，在海南開發(fā)建設(shè)南興 大廈、洋昌大廈、福昌大廈、友利園大廈、玉和花園 1 期、 2 期、 3 期、昌煒玉園一區(qū)等； 省房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會組織了海南省 2004 至 2005 年度房地產(chǎn)開發(fā) 20 強(qiáng)排序活動 中， 新昌煒 榮獲海南地產(chǎn)前 12 強(qiáng)；公司 在海南地產(chǎn)業(yè)界享有相當(dāng)高的品牌知名度。 新昌煒 一貫秉承 以人為本、追求卓越 的經(jīng)營理念，積極推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，已經(jīng)形成董事會、經(jīng)營班子職責(zé)明確，相互制衡、合力發(fā)展的規(guī)范化法人治理結(jié)構(gòu)和經(jīng)營管理組織架構(gòu)。建立了一支組織指揮能力強(qiáng)、專業(yè)技術(shù)水平高、團(tuán)結(jié)協(xié)作意識好的成熟的經(jīng)理層精英。在現(xiàn)有的 96 名員工中，具有專業(yè)的技術(shù)職 稱 或大專以上學(xué)歷 人才占 80 %。 新昌煒 執(zhí)著于 信譽(yù)為重、品質(zhì)為先 的企業(yè)文化與服務(wù)精神，貫徹 誠信服務(wù)，構(gòu)筑精品 的企業(yè)質(zhì)量方針，努力尋求新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，謀求更大的發(fā)展。面對日趨激烈的市場競爭，公司 正在積極的探索開發(fā)高科技領(lǐng)域、體育產(chǎn)業(yè)與 其它 產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過 10 多年的創(chuàng)新發(fā)展， 新昌煒 現(xiàn)已擁有與核心業(yè)務(wù)相適用的管理架構(gòu)、專業(yè)人才和成熟的運(yùn)作經(jīng)驗，并不斷得以科技進(jìn)步和體制創(chuàng)新引領(lǐng) 公司 創(chuàng)造美好的明天。 煒華組織管理機(jī)構(gòu)如下 董事長 總經(jīng)理 碧海御園項目可行性研究報告 3 1.1.7 可行性研究的依據(jù) 1、各項原始資料及有關(guān)數(shù)據(jù)； 2、?？谑袊型恋厥褂米C； 3、海南省統(tǒng)計局統(tǒng)計資料； 4、?？谑薪y(tǒng)計局統(tǒng)計資料； 5、海南省建設(shè)廳相關(guān)文件及資料； 6、碧海御園規(guī)劃設(shè)計方案 7、國家、部委、省現(xiàn)行的技術(shù)規(guī)范和定額 8、住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 1.1.8 承擔(dān)可行性研究工作的單位 中國生產(chǎn)力學(xué)會策劃專家委員會 ?？诎闷髽I(yè)策劃有限公司 海南新昌煒投資有限公司 海南煒華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 1.2 可行性研 究結(jié)論 1.2.1 市場預(yù)測 （ 1） .本項目位處被譽(yù)為?？诘耐鉃?海口灣最中心的地段，擁有一線無敵海景，數(shù)里海岸風(fēng)景線，數(shù)百公頃濱海外灘，展現(xiàn)出無限的濱海特色。為了充分展示這片濱海寶地的魅力，年開始，?？谑姓幌е亟饑H招標(biāo)，進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃和設(shè)計。它依托海甸溪和?？跒车奶烊粌?yōu)勢，重點(diǎn)選取了濱江、濱海和港口這三大 “題材 ”做文章，營造旅游休閑環(huán)境，打造商業(yè)品牌，建成后將成為市民的生活休閑、商業(yè)休閑、文化娛樂休閑的聚集地 ， 成為?？趯ν饴糜?、觀光、商貿(mào)、購物、休閑等的時尚交流平臺， 充分 展示 濱海城市個性。?？谕鉃┑囊?guī)劃和實(shí)施，使外灘的土地價格一路走高。而隨著區(qū)域土地價格的走高，這兩年濱海一線的房地產(chǎn)價格也在逐步攀升。 2005 年初?？谑姓殖雠_了“一線海景地今后禁止開發(fā)商品房 ”政策，這將進(jìn)一步提升一線海景高檔社區(qū)的地位。在海副總經(jīng)理 總工程師 副總經(jīng)理 合同部 施工部 工程部 辦公室 報建辦證部 財務(wù)部 材料部 嘉居公司 碧海御園項目可行性研究報告 4 口外灘如火如荼地規(guī)劃和實(shí)施時，一批品位高檔的一線海景樓盤已悄悄地在新外灘的填海區(qū) ?？跒撑厢绕?。并且，?？跒硡^(qū)域的房地產(chǎn)，很快以其不可復(fù)制的絕版地段、稀缺的濱水資源，萬綠園、會展中心、超豪華酒店、美食娛樂、高爾夫等時尚休閑場所擁簇周邊的配套條件，使其無可爭議地成為海口的地 標(biāo)之王，成為最具增值潛力和競爭力的首席板塊。 據(jù)調(diào)查，目前?？跒呈菎u內(nèi)島外高收入階層購房的首選區(qū)域。社區(qū)規(guī)模大，配套齊全，容積率超低，綠化率高，細(xì)致入微的物業(yè)管理，產(chǎn)品具有創(chuàng)新性和差異性，目前海南市場上基本沒有同類產(chǎn)品。 玉和花園 一期的銷售自從開盤就一路飄紅，甚至開創(chuàng)了海南購房新的銷售摸式及銷售速度， 360 多套商品房已基本售完，并積累了大量的二期意向客戶 各種跡象表明， 碧海御園項目 的市場前景是樂觀的，依然能成為行業(yè) 、 媒體、購房者關(guān)注的熱點(diǎn)。 （ 2） .2006 年 以來，?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)雖然受到五月份國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等九部委 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知 的影響，但據(jù)統(tǒng)計， 1 至 9 月，?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)完成投資 36.45 億元，同比增長 8.9%，全市商品房銷售面積 132.98 萬平方米，仍然取得了較好的業(yè)績，全市商品房平均銷售價格為 3011.04 元 /平方米，比去年同期增長 15.1%，這些說明了?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)非常成熟，并有自己獨(dú)特的發(fā)展規(guī)律，影響是有限的。 ?？趹{借著得天獨(dú)厚的氣候環(huán)境、自然條件成為人們的居家、度假、養(yǎng)生的首選，榮獲 “中國最佳 人居環(huán)境 ”稱號，是中國旅游地產(chǎn)最熱的區(qū)域之一。 “十一五 ”期間海口市將致力于 “品質(zhì)?？诠こ?”的規(guī)劃建設(shè)，已將 “玉沙村 ”、 “海甸溪北岸 ”、 “長堤路 ”等三大舊城改造項目列為規(guī)劃重點(diǎn)； ?？谑泻诵臑I水區(qū)的建設(shè) （本項目所在地） ，無疑將更堅定大家對?？诜康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心，它的未來將發(fā)展成為旅游、觀光、休閑、文化、娛樂、體育、景觀為一體的城市多功能帶，它的建成必將成為?？诘?“ 名片 ” 和 “ 窗口 ” ；規(guī)劃中的?？跒硨⒈淮蛟斐蓢H游艇基地，周圍建起配套的會所、酒店等設(shè)施，將成為真正意義上的 “ 濱海富人區(qū) ” 。這些項目的建設(shè)必將掀起?？谛?一輪購房熱潮。 2. 市場環(huán)境分析 2.1 海南省自然社會經(jīng)濟(jì)概況 2.1.1 海南省自然地理社會概況 海南省是我國唯一的熱帶省份和海洋大省，氣候溫和，四季常綠 ，陽光充足，空氣清 新，海水，溫泉，良好的生態(tài)，古樸純真的民風(fēng)，自然條件十分優(yōu)越。最高平均氣溫 28、 最低平均氣溫 18.8，年平均氣溫 23.8 。年平均日照時數(shù) 2225.2 小時，年降水 1691.7mm,5-10月雨量為 300.7mm,年平均相對濕度為 85%.常年主導(dǎo)風(fēng)向為東北風(fēng)，次為東 南風(fēng)。平均風(fēng)速 3.23m/秒。陸地面積 3.54萬平方公里，人口約 800萬 ,其中 非農(nóng)業(yè)人口 202.31 萬人，農(nóng)業(yè)人口 567.19 萬人 。 從全國來看，北京是中國的政治中心，上海是全國的經(jīng)濟(jì)中心，而中國度假休閑中心碧海御園項目可行性研究報告 5 非海南莫屬。也正源于此，亞洲論壇的會址永駐海南，世界小姐的選舉指定海南。其他國際性的會議和大賽也紛紛光臨海南。 2002 年省委省政府通過的海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃中確定，要將海南建成一流世界著名的國際性熱帶海島度假勝地。省委 2005 年初提出了“要 把海南建設(shè)成亞洲的重要旅游度假地和最適合的第二居住地”。海南必將成為中國乃至世 界的國際化休閑、度假、居住、會展目的地。 2.1.2 海南經(jīng)濟(jì)情況。 初步核算， 2000 年全省生產(chǎn)總值（ GDP） 790.12 億元，按可比價計算比上年增長 10.5%，創(chuàng) 1995 年以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度新高。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 287.30 億元，增長 8.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 201.17 億元，增長 15.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 301.65 億元，增長 9.6%。按全省常住人口計算，人均生產(chǎn)總值 8655 元，比上年增長 9.5%；按現(xiàn)行匯率換算，人均生產(chǎn)總值達(dá)1,046 美元。 經(jīng)濟(jì)自主增長活力明顯增強(qiáng)，投資擴(kuò)張動因已經(jīng)從前幾年政 策性推動向市場自發(fā)擴(kuò)張轉(zhuǎn)變。在資金來源中，國家預(yù)算內(nèi)資金和債券占資金總額的 6.1%，而國內(nèi)貸款、自籌資金、利用外資及其他資金占 93.9%，其中國內(nèi)貸款、自籌資金增速分別高達(dá) 85.9%和 59.2%，成為支持投資增長的主力。 宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)在景氣區(qū)間進(jìn)一步攀升。據(jù)對全省九大行業(yè) 310 家企業(yè)監(jiān)測調(diào)查，2005 年，作為反映宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的企業(yè)家信心指數(shù)為 124.4， 2004 年為 132.37；反映微觀主體運(yùn)營狀況的企業(yè)景氣指數(shù)為 124.3， 2004 年為 134.496。宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)從上年的 相對景氣 區(qū)間攀升至 較景氣 區(qū)間，為 1998 年建立景氣監(jiān)測調(diào)查制度以來最為景氣的一年。 經(jīng)濟(jì)速度與效益同步提升。 2005 年全年地方財政收入 69.39 億元，按同口徑計算比上年增長 17.8%，比 GDP 增速快 7.3 個百分點(diǎn)，為 1994 年以來地方財政收入增長最快速度。 2.2 ?？谑懈艣r ?？谑惺呛Ｄ鲜〉氖鞘校呛Ｄ鲜≌?、經(jīng)濟(jì)、文化中心，人口 160 多萬，土地面積 2364.8 平方公里，城市定位為具有熱帶特色的外向型國際性現(xiàn)代化濱海生態(tài)城市。 美麗的?？谑侵袊ㄒ坏靥師釒У臑I海省會城市，這里陽光明媚，雨量充足，氣候宜人，空氣質(zhì)量居全國大中城市之首，名列世界 48 個國家 160 個大中城市第五名，集中了地球上最繽紛、最浪漫的熱帶海岸。?？诘淖匀痪坝^優(yōu)美，人文資源豐富，生態(tài)環(huán)境良 好，終年遍地翠綠，四季鮮花盛開，具有濃郁的椰風(fēng)海韻情調(diào)，是中國最理想的避寒、冬泳和度假休閑勝地，也是中國最理想的居住城市之一， 2004 年榮獲“中國人居環(huán)境獎”。 自 1992 年以來，?？诳缛搿爸袊鞘芯C合實(shí)力 50 強(qiáng)”。海口 GDP 占全省的 40%，財政總收入占全省的 50%，利用外資占全省的 60%，固定資產(chǎn)投資占全省的 55%。 碧海御園項目可行性研究報告 6 為配合海南省“亞洲的重要旅游度假地和最適合的第二居住地”定位，?？谑姓雠_了一系列優(yōu)惠政策鼓勵處置爛尾樓，以美化海口；近兩年，不惜重金邀請國際著名的設(shè)計單位對?？谑锌傮w規(guī)劃，?？谕鉃┮?guī) 劃，西海岸規(guī)劃，南渡江規(guī)劃進(jìn)行修編或編制，加快城市建設(shè)步伐，加大吸引外資力度，并取得了不俗的成績，?？诘妮喞亚逦梢姟?2.3 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場概況 海口房地產(chǎn)市場經(jīng)過 90 年代初期的泡沫后，近十年的沉寂蕭條，于 1998 年開始復(fù)蘇，隨后步入高速的發(fā)展期。 2000 年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額為 9.2 億， 2001 年為 13.7 億， 2002年為 15億， 2003 年 27億， 2004 年超過 55 億。自 2000 年后，每年的銷售面積在 100 萬平方米左右， 2003,2004 年兩年甚至出現(xiàn)了銷售面積大于竣工面積。爛尾樓已處置 80%以 上，需求旺盛 ,良好的生態(tài)環(huán)境及投資政策，吸引了越來越多的國內(nèi)、國際大集團(tuán)前來投資，山東魯能集團(tuán)、天津泰達(dá)、中信泰富、華潤集團(tuán)等紛紛進(jìn)軍海南地產(chǎn)業(yè)。 2005 年?？谑蟹康禺a(chǎn)交易市場在“十一”黃金周期間，接待客戶 20000 人次，銷售房產(chǎn) 36 套，銷售面積 3000 多平方米，交易金額 500 多萬元?？捶亢唾彿康膬?nèi)地客戶從“五一”期間的 58%上升到“十一”期間的 79%。 在 2006 年國慶期間的海南秋季房地產(chǎn)交易展覽會上，僅僅幾天的時間現(xiàn)場賣出 238 套商品房，成交金額 3000 多萬元。此外，還達(dá)成購房意向 615 套， 成交金額 2.1 億元。來自內(nèi)地購房者的購房數(shù)量占了總成交量的 70%。 不僅數(shù)字表明了海南房地產(chǎn)市場的明顯回暖，市政建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也大有進(jìn)展。目前發(fā)展規(guī)劃已構(gòu)筑完成，大規(guī)模投資海南地產(chǎn)的時機(jī)已經(jīng)到來。 2.4 微觀環(huán)境分析 2.4.1 區(qū)位分析 本案位于 坐落在海口灣最中心的地段 ,2005 年 7 月 13 日，海口市政府正式批準(zhǔn)了其控制性詳細(xì)規(guī)劃， 9 月 6 日，海南省政府批準(zhǔn)?？谑锌傮w規(guī)劃，至此，?？跒车囊?guī)劃基本完成。 9 月 27 日，?？跒吃敿?xì)規(guī)劃正式亮相，神秘面紗終被揭開。?？跒硡^(qū)曾邀請法國的NDA、美國 的愛普 斯 頓等數(shù)家國際知名設(shè)計公司參與規(guī)劃設(shè)計，最終在 3.2 公里的海岸線上，規(guī)劃出 8 個項目，涵蓋旅游、度假、購物和休閑功能。建成后將成為南中國乃至東北亞最富吸引力的大型熱帶旅游度假社區(qū)。 ?？跒呈呛？谥匾某鞘匈Y源，承裁著海口的旅游、居住、度假等多方面的功能，是海口城市建設(shè)中的重要區(qū)域，也是海口濱海繁榮的象征和?？诘某鞘忻?調(diào)查證明，?？跒骋殉蔀閲鴥?nèi) 、 國外及本島購房的首選地。 項目所在地臨江面海，緊臨?？谌f畝綠肺萬綠園生態(tài)公園，有天然濱海浴場，環(huán)境靜溢優(yōu)美，自然景觀非常良好，日照時間長，空氣質(zhì)量好；交通方面 ，地處市政主干道濱海大道，貫通世紀(jì)大橋，是?？谑姓攸c(diǎn)提高?？谛蜗蟮木坝^大道，交通便利暢達(dá)。 2.4.2 競爭分析 碧海御園項目可行性研究報告 7 目前，海南各大房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的眾多樓盤中，選擇同一家公司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，工程建筑、物業(yè)管理的比比皆是。房地產(chǎn)競爭不再表現(xiàn)為開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計、工程建筑、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)的競爭，而是表現(xiàn)為更有個性和特點(diǎn)的品牌、服務(wù)、設(shè)計、建筑、物業(yè)等在更加專業(yè)的層面進(jìn)行競爭，也就是地產(chǎn)板塊成熟后，由“面”轉(zhuǎn)“點(diǎn)”，由“硬”轉(zhuǎn)“軟”，回歸到個盤間競爭是一定的，但也正是個盤體現(xiàn)無可替代的獨(dú)特的時候了，如麗 江花園的文化，祈福新村的規(guī)模和硬件，碧桂園的教育、服務(wù)，這些將成為海南房地產(chǎn)業(yè)學(xué)習(xí)的新的核心營銷動力。 2005 年由于中央的宏觀調(diào)空，導(dǎo)致資本大規(guī)模地從珠三角、長江三角等過熱地區(qū)向二線城市包括海南轉(zhuǎn)移。據(jù)了解，?？?、三亞的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前有 90%來自省外。同時，泰國、香港、江浙、京滬、廣東等地的大的資本也開始聚焦海南，這些大地產(chǎn)集團(tuán)看好海南房地產(chǎn)市場，紛紛進(jìn)島開發(fā)，勢必造成海南地產(chǎn)市場競爭加速。根據(jù)人均 GDP 國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)的比較結(jié)果，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入一個高速發(fā)展時期。隨著海南的房地產(chǎn)在 2000年的復(fù) 蘇到近二年房地產(chǎn)業(yè)日漸成熟，競爭日趨激烈，產(chǎn)品出現(xiàn)同質(zhì)化趨勢。 2.4.3 供求分析 2004 年以?？诤腿齺唭傻貫榇淼暮Ｄ戏康禺a(chǎn)迎來了新一輪的“蘇醒”，雖然 2005 年中央對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在宏觀調(diào)控中加大了力度，但海南的樓市經(jīng)過十多年的調(diào)整，爛尾樓已處置 80%以上，發(fā)展通道已基本掃清，市場已構(gòu)筑堅實(shí)的大底，而且近兩年海南樓市明顯復(fù)蘇，目前開始強(qiáng)勁上揚(yáng)，行情看漲，吸引了越來越多的國內(nèi)、國際大集團(tuán)投資商。 2006 年以來， ?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)雖然受到五月份國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 穩(wěn)定住房價格意見的通知的影響，但據(jù)統(tǒng)計， 1 至 9 月，海口市房地產(chǎn)業(yè)完成投資 36.45 億元，同比增長 8.9%，全市商品房銷售面積 132.98 萬平方米，仍然取得了較好的業(yè)績，全市商品房平均銷售價格為 3011.04 元 /平方米，比去年同期增長 15.1%，這些說明了?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)非常成熟，并有自己獨(dú)特的發(fā)展規(guī)律，影響是有限的。?？趹{借著得天獨(dú)厚的氣候環(huán)境、自然條件成為人們的居家、度假、養(yǎng)生的首選，榮獲 “中國最佳人居環(huán)境 ”稱號，是中國旅游地產(chǎn)最熱的區(qū)域之一。 海南 省城鄉(xiāng)居民生活消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)正在發(fā)生悄然變化：提高 生活質(zhì)量方面的支出多了，生活用品消費(fèi)支出少了，這表明 海南 省居民對未來比較樂觀，生活信心不斷增強(qiáng)。省統(tǒng)計局 最新 公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全省城鎮(zhèn)居民人均家庭總收入 7610 元，比去年同期增長 16.4%，人均可支配收入 7150 元，同比增長 15.6%，人均消費(fèi)性支出為 5485 元，比去年同期增長 21.9%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 2675 元，增長 9.6%。 在城鎮(zhèn)居民八大類消費(fèi)支出中，衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、交通與通信、教育文化娛樂服務(wù)、居民等五類消 費(fèi)支出呈現(xiàn)增長態(tài)勢，且增速明顯快于去年同期，而醫(yī)療保健類是八大類消費(fèi)支出中唯一減少的。 目前， 海南 省買房、買車的居民越來越多。城鎮(zhèn)居民購買家用汽車支出大幅度增加是使交通支出增長迅猛的主要因素。今年以來城鎮(zhèn)居民家庭購買家用汽車人均支出金額達(dá)到261.66 元，比去年同期僅有的 18.86 元增加 242.8 元，增長 12.9 倍，拉動居民交通消費(fèi)支出增長 94.8 個百分點(diǎn)。此外，人均住房支出 156.73 元，同比增長 70.4%。 碧海御園項目可行性研究報告 8 2.4.4 潛在需求 海南尤其是?？谑薪?jīng)過了 92 94 年房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生了大量的滯建工程。 2001 年國務(wù)院為盤活海南的滯建工程相繼出臺了許多優(yōu)惠政策； 2000 年國家為拉動內(nèi)需出臺了房產(chǎn)按揭等政策，從而使海南的房地產(chǎn)走出泡沫的陰影， 3 年多的時間，已處置消化了 80%的“半拉子”；尤其是非典之后，海南作為無疫區(qū)的健康形象站在國人面前，深深地吸引著國內(nèi)富裕地區(qū)的人們到海南購置物業(yè)，買健康的新理念，省政府及時推出了“把海南建設(shè)成為中國的后花園”發(fā)展思路，大打健康島這張王牌，這就更加推動了海南房地產(chǎn)的飛速發(fā)展。 據(jù)海南省統(tǒng)計局統(tǒng)計， 2005 年全省房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資 69.99 億元，比去年同期增長 52.9%，其中，商品房投資完成 71.44 億元；比去年同期增長 51.5%；土地開發(fā)投資完成1.66 億元。海南的房地產(chǎn)投資增幅再度上揚(yáng)。這主要是近幾年來，政府對房地產(chǎn)業(yè)大力支持，房地產(chǎn)業(yè)者加大了房產(chǎn)促銷力度，海南優(yōu)越的環(huán)境和房產(chǎn)品牌日益叫響全國的結(jié)果。 2.5 市場分析結(jié)論 海南房地產(chǎn)企業(yè)的競爭形式，從“小而散”解決半拉子到“集團(tuán)化 品牌化”的方向發(fā)展，雄厚的資金實(shí)力、專業(yè)化的運(yùn)作能動和持續(xù)的客戶開發(fā)能力、品牌化方向等 將成為企業(yè)參與市場競爭的首要因素。其次，海南的房地產(chǎn)市場領(lǐng)域在向?qū)I(yè)化及細(xì)分的專業(yè)化經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，將獲得長期而穩(wěn)定的發(fā)展；國務(wù)院還延長對海南的各項優(yōu)惠政策，等等?？梢?，海南還未出現(xiàn)中國有些城市的“地產(chǎn)泡沫”等，但是伴隨著地產(chǎn)市場的周期波動及調(diào)整，海南房地產(chǎn)市場也必將迎來市場的考驗，也就是說機(jī)遇與風(fēng)險并存的。 2.6 項目提出與簡介 2.6.1 ?？跒?，?？诔鞘兄行牡暮０毒€，背靠城市，面向大海，融都市的繁華與陸地的敦厚于一體，享受著海水的滋潤與自然的天籟。得天獨(dú)厚 的自然資源和地理優(yōu)勢，吸引著眾多國際規(guī)劃大師的目光再一次定格在這里。 ?？跒车囊?guī)劃和建設(shè)，最直接的效果是提升城市品位，使?？诘臑I海土地價值得到回歸。它是一個典型的“城市經(jīng)營”案例。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，如何挖掘獨(dú)特歷史、文化、地理要素，形成自己的特色和核心競爭力，從而吸引投資，提升城市的土地價值、房地產(chǎn)價值，培養(yǎng)城市居民的自豪感、歸屬感，是城市經(jīng)營的核心內(nèi)容。?？跒车木拇蛟?，是?？谑姓诳沙掷m(xù)發(fā)展的前提下，讓城市濱海資產(chǎn)發(fā)揮最大的功能，創(chuàng)造最大利潤的實(shí)驗田。 站在世紀(jì)大橋西望，在藍(lán)的海和綠的樹之 間，一條白色的沙灘蜿蜒閑臥， U型臂彎里停滿了漂亮的游艇。人們邁著輕快的步伐來到這里，開著游艇奔向遼闊海面，或沖浪，或垂釣，或躺在甲板上仰看海鳥飛翔；海的另一邊，綠的樹掩映著綠的草，綠的草間鑲嵌著市民廣場，人們悠閑地漫步 （海口灣規(guī)劃圖） 碧海御園項目可行性研究報告 9 2005 年 7 月 13 日，?？谑姓脚鷾?zhǔn)了其控制性詳細(xì)規(guī)劃， 9 月 6 日，海南省政府批準(zhǔn)?？谑锌傮w規(guī)劃，至此，海口灣的規(guī)劃基本完成。 9 月 27 日，海口灣詳細(xì)規(guī)劃正式亮相，神秘面紗終被揭開。海口灣區(qū)曾邀請法國的 NDA、美國的愛普肆頓等數(shù)家國際知名設(shè)計公司參與規(guī)劃設(shè)計 ，最終在 3.2 公里的海岸線上，規(guī)劃出 8 個項目，涵蓋旅游、度假、購物和休閑功能。建成后將成為南中國乃至東北亞最富吸引力的大型熱帶旅游度假社區(qū)。?？跒呈呛？谥匾某鞘匈Y源，承裁著?？诘穆糜?、居住、度假等多方面的功能，是?？诔鞘薪ㄔO(shè)中的重要區(qū)域，也是?？跒I海繁榮的象征和?？诘某鞘忻?。 2.6.2 碧海御園項目屬昌煒玉園三區(qū)，規(guī)劃用地面積 41,644 m2，將建設(shè)成為歐式小高層海景生態(tài)庭院組團(tuán)，內(nèi)含高爾夫練習(xí)場；昌煒玉園位于海口填海區(qū)（?？跒常?，總用地面積約 6.83 公頃，整個居住小區(qū)北臨藝園路，南臨民生路，西接紫荊 路，東靠世貿(mào)北路。昌煒玉園項目共分三期開發(fā)。第一期為歐式建筑風(fēng)格設(shè)計，園林景觀為濃郁的巴厘島風(fēng)格，擁有 6,000 多平方米的中心花園、 6 幢歐式小高層樓宇和一棟大型停車樓，用地面積 18,170 m2；二區(qū)規(guī)劃占地面積 26,669 m2，將以馬爾代夫風(fēng)格的景觀園藝形成小高層、組團(tuán)的海景豪宅。 2.6.3 碧海御園位于昌煒玉園一區(qū)的西南側(cè)本項目由八棟十五至十八層高度不等的高層住宅、三棟二層及一棟三層商業(yè)用房組成。地上建筑面積： 73,719 m2，地下建筑面積：32,205 m2。碧海御園的規(guī)劃容積率為 1.77，綠化率 45%。根據(jù)預(yù)測，碧海御園的平均銷售價格將達(dá)到 6,600 元 /m2。 2.6.4 昌煒玉園被中國房地產(chǎn)協(xié)會授予 2001 年“全國優(yōu)秀環(huán)境設(shè)計推薦獎”， 2004年 5月，昌煒玉園項目被列為海口市重點(diǎn)項目之一。 2.7 項目可行性研究主要結(jié)論 （ 1）本項目地塊位于 海口灣 ， 海口灣是?？?市 重要的城市資源，承裁著?？诘穆糜?、居住、度假等多方面的功能，是?？诔鞘薪ㄔO(shè)中的重要區(qū)域，也是?？跒I海繁榮的象征和?？诘某鞘忻?本項目地塊周邊 已經(jīng)形成規(guī)模高尚社區(qū)，配套齊全，開發(fā)易于控制，流程成熟，市場潛力巨大，且地塊升值空間較大； （ 2）項目產(chǎn)品適合市場，且項目收益較高，有很強(qiáng)的抗風(fēng)險能力； 碧海御園項目可行性研究報告 10 （ 3）建議盡快落實(shí)資金與項目啟動計劃，根據(jù)歷年來?？谑蟹康禺a(chǎn)變化的規(guī)律，目前面臨 3 5 年的市場盤整期，本項目剛好打這個時間差，以期在盤整期后，本項目立即可以進(jìn)入銷售旺季，迎接新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。 （ 4）項目建設(shè)規(guī)模中等，開發(fā)周期相對稍長，影響項目內(nèi)部投資收益率。但考慮目前的市場過渡期，建議預(yù)售期安排在 2008 年下半年開盤， （ 5）主要結(jié)論參數(shù)見表 1-1 表 1-1： 主要結(jié)論參數(shù) 項目 主要數(shù)據(jù) 備注 項目 占地面積 41,644m2 總建筑面積 115,288m2 可銷售部分 94,903m2 項目周期 5 年 項目總銷售收入 67,911 萬元 樓盤均價： 8,000 元 /m2 項目靜態(tài)總投資 36,722 萬元 項目總投資 57,300 萬元 項目稅后利潤 10,611 萬元 自有資金 17,000 萬元 商業(yè)銀行貸款 20,000 萬元 項目盈虧平衡點(diǎn) 73 按銷售額 項目回收期 4 6 年 開發(fā)期內(nèi) 碧海御園項目可行性研究報告 11 財務(wù)凈現(xiàn)值 8,363 萬元 稅后 財務(wù)內(nèi)部收益率 6.24 按季度 期望稅后收益 10,611 萬元 概率分析 3.項目投資環(huán)境與市場研究 3.1 項目投資分析 3.1.1國家政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境及有關(guān)房地產(chǎn)政策動向 （ 1） 2003 年 6月，央行 121 文件中規(guī)定，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當(dāng)限制；商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；對購買第二套以上住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例；對開發(fā)商自有資金的要求要達(dá)到 30，土地抵押貸款也只能是評估價值的 70，最長期限不能超過兩年。 （ 2） 2004 年 3 月 30 日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo) 拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知即“ 71 號令”，要求從即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在 2004年 8月 31日前將歷史遺留問題處理完畢，對 8 月 31日后仍以歷史遺留問題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。 （ 3） 2004 年年底，國家又開始進(jìn)行土地稽查。雖然目前主要限于縣市級行政部門，但很快就會影響到?？凇ｋS著土地政策的調(diào)整，土地供應(yīng)只會越來越緊張，供應(yīng)量會越來越小，價格會越來越看漲。但我們同時也看到，由于歷史的原因，?？谑械耐恋貎浞浅＞o張，而已經(jīng)出讓待開發(fā)的土地數(shù)量十分龐大，即使政府不再拍賣新的土地，消化這些存量土地，還需要很長的時間。 （ 4） 2004 年中到 2006 年中，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格失常，國內(nèi)包括北京、上海、杭州、成都等許多城市，房價飆升，嚴(yán)重偏離價值。國務(wù)院為穩(wěn)定住房價格，打擊樓市投碧海御園項目可行性研究報告 12 機(jī)行為，連續(xù)出臺了三次政令。繼“國八條”、“國六條”之后， 5 月 11 日，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了由建設(shè)部等七部委聯(lián)合制定的關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，再施組合拳直擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。 （ 5） 2005 年 9月 10 日，央行規(guī)定個人按揭貸款的首付款不 能低于 30，月還款額度不能超過個人收入的 50。 10 月 29 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。 3.1.2 海南房地產(chǎn)市場受政策的影響程度 國家不斷的對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，但對海南影響不大 ，因為海南和國內(nèi)其它地區(qū)不一樣 ,國務(wù)院 為幫助海南走出困境， 1999 年 7 月 14 日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)海南省人民政府、建設(shè)部、財政部、國土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案的通知（國辦發(fā) 1999 62 號）。而正是這份通知，為海南的 “半拉子 ”工程，甚至整個海南的房地產(chǎn)行 業(yè)帶來再生的希望。當(dāng)年 9 月 24 日，海南省人大常委會即頒布關(guān)于加快海南積壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作的決定。海南重新回到了資本流通的軌道中，重新成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。 2005 年以后，不光是較早進(jìn)入海南市場，包括泰達(dá)、 魯能 、寶安、 中 信、美源等在內(nèi)的開發(fā)企業(yè)獲得了空前的成功，隨之引發(fā)的新的海南開發(fā)熱潮令國內(nèi)其他實(shí)力雄厚的知名企業(yè)聞風(fēng)而動：和記黃埔、中國保利、上海聯(lián)合體三巨頭意向投資海棠灣 250 億元，新世界 18.08 億元拍下?？诿利惿?，廣東富力聯(lián)合海南怡豐 15 億打造香水灣，雅居樂 130 億加入建設(shè)清水灣項目 由于 “ 國六條 ” 和 “ 國十五條 ” 等實(shí)質(zhì)性調(diào)控措施剛剛實(shí)施，政策效果有待進(jìn)一步觀察、驗證。這輪房價上升有內(nèi)外多方面的因素促成， 目前的調(diào)控政策還不足以完全抵消海南 房價上漲動力，因此未來房價很可能仍呈上升趨勢 。 不過，由于 海南本身的情況， 整體房價已有 一定的 升幅，部分上升動力得到有效釋放，隨著調(diào)控政策的實(shí)質(zhì)到位，估計未來 海南 房價仍將進(jìn)入緩慢上升階段。 2006 年 1-9月， 海口房屋銷售價格繼續(xù)呈現(xiàn)小幅上漲的態(tài)勢，與去年同期相比上漲3.5%； 9 月比 8 月 上漲 0.4%。在今后較長一段時間內(nèi)， “平穩(wěn)向上 ”仍是?？诜績r運(yùn)行的主旋律從 今年房價的變動情況看，一季度同 在抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為調(diào)控政策影響下， 海南 樓市進(jìn)入政策與市場的磨合盤整期，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量增價穩(wěn)態(tài)勢，宏觀調(diào)控作用初顯。 （ 1）海南相對內(nèi)地的比較優(yōu)勢在于旅游資源非常豐富，最適宜發(fā)展度假房地產(chǎn)，成為國內(nèi)最佳的第二居住地，而且目前這種趨勢已經(jīng)非常明顯。 海南房地產(chǎn)在其他城市狂熱的時候沒有暴漲，那么在其驟冷的時候自然也不會暴跌，因為海南與內(nèi)地的房地產(chǎn)市場在性質(zhì)上已有了根本性差異。 碧海御園項目可行性研究報告 13 （ 2）海口市場表現(xiàn)平穩(wěn)。在海南各大房地產(chǎn)交易市場發(fā)現(xiàn)，意見 八條規(guī)定頒布至今，?？跊]有出現(xiàn)內(nèi)地許多城市二手房突擊拋盤的現(xiàn)象，市場反應(yīng)出奇平淡。諸多開發(fā)商也表現(xiàn)出十分冷靜，在售樓盤基本沒有作出明顯的舉措。 （ 3）由于國內(nèi)其他城市開始整頓房地產(chǎn)市場，使得海南房地產(chǎn)市場遇到大發(fā)展的一個機(jī)會。而海南的房地產(chǎn)銷售的對象約 65來自內(nèi)地，據(jù)了解，自從出臺“國八條”“國六條”以來，海南房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的外地購房有增長的趨勢。如“五一”黃金周期間，由海南省房地產(chǎn)協(xié)會牽頭在上海設(shè)立的長年展銷會取得良好效果，對外高舉度假牌，利用各種方式加大對島外促銷。?？谥T多樓盤與房地產(chǎn)交易市場的銷售 前景十分廣闊。 3.1.3 2006 年上半年以來，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入調(diào)控周期中的 “ 二次調(diào)控 ” 階段，?？谑蟹康禺a(chǎn)市場受調(diào)控政策的影響 ，但 影響 不是很大， 房地產(chǎn)開發(fā)投資呈低位運(yùn)轉(zhuǎn)。具體特點(diǎn)如下： 一、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅不穩(wěn)定，占固定資產(chǎn)完成投資比重逐漸下降。今年上半年，?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)完成投資 22.49 億元，同比增長 1.9%，增幅比一季度回落 2.9 個百分點(diǎn)， 但較上年同期回落 21.8 個百分點(diǎn)。 2006 上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況表（表 1） - 房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元） 增 長 % 占固定資產(chǎn)完成投資比重 % - 2月 60114 2.0 45.7 3 月 109411 4.8 51.3 4 月 144650 10.6 41.8 5 月 177491 0.4 35.7 6 月 224889 1.9 34.8 - 從以上表中數(shù)據(jù)可以看出： 1、 2006 年上半年，?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)投資增幅不是很穩(wěn)定，例如 4 月份時有 10.6%的增長， 5月份卻下降到 0.4%，而 6 月份時又增長了 1.9%，這其中主要是由于受到美麗沙項目土地資金往來的交易導(dǎo)致，增幅受到大項目的制約。 2、 2006 年上半年，?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)完成投資比重在逐月下降，從 2月份的 45.7%下降到 6月份的 34.8%，減少了 10.9 個百分點(diǎn)。 二、房地產(chǎn)施工面積小幅增長，新開工、竣工面積下降。上半年全市完成房屋施工面積 604.14 萬平方米，同比增長 9.6%，增幅比一季度回落 15.3 個百分點(diǎn)，較上年同期回落 31.4 個百分點(diǎn)。其中，本年新開工面積 77.73 萬平方米，下降 17.9%，增幅比一季度碧海御園項目可行性研究報告 14 上升 29.9 個 百分點(diǎn)，但較上年回落 53.9 個百分點(diǎn)。房屋竣工面積 47.84 萬平方米，下降10.5%，比上個月回落 43 個百分點(diǎn)。 三、經(jīng)濟(jì)適用住房占住宅施工面積比重最小 住房類型結(jié)構(gòu)對比表（表 2） 住宅施工面積（萬平方米） 普通住房占比 % 經(jīng)濟(jì)適用房 別墅、高檔 占比 % 公寓占比 % 2 月 355.81 73.1 3.0 23.9 3月 415.41 73.8 3.7 22.4 4月 435.98 73.1 4.2 22.7 5月 451.38 74.0 4.1 21.9 6月 475.73 75.2 3.9 20.9 從表 2 中的數(shù)據(jù)可以看出，今年上半年，?？谑衅胀ㄗ》勘戎剌^大，占住宅施工面積的七成以上，其次是別墅、高檔公寓，占兩成，而經(jīng)濟(jì)適用房最小，只占一成。從整體上看，上半年新一輪的宏觀調(diào)控政策，并沒有影響到?？谑懈黝愖》康慕Y(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)適用房的比重從 4 月份起逐漸減少，要貫徹落實(shí) “ 國六條 ” ，下半年必須加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度。 四、商品房銷售面積、銷售額增幅回落。上半年，?？谑猩唐贩夸N售面積 73.01萬平方米，同比增長 6.3%，增幅比去年同期減少 50.6 個百分點(diǎn)，比今年一季 度減少 1.6個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積 67 萬平方米，增長 4.9%，占九成以上的總銷售面積。上半年，房屋銷售總額 21.11 億元，同比增長 22.0%，比去年同期減少 75.8 個百分點(diǎn)，其中，住宅銷售 18.37 億元，增長 17.2%，占總銷售額八成以上。由此可見， 雖然今年的商品房銷售市場沒有去年旺盛，但是銷售市場的主體還是沒有改變，仍然是住宅需求最為旺盛 。 五、房地產(chǎn)平均銷售價格小幅增長，但總體價格浮動不大。今年