【商業(yè)地產(chǎn)】2009年5月長春整體住宅房地產(chǎn)市場研究報告-84DOC

2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 長春整體住宅市場 調(diào)研報告 北京協(xié)成房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責公司 2009 年 5 月 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 目 錄 第一篇 長春總體概況 . 4 1.1 自然地理位置 . 4 1.2 氣候 . 4 1.3 城市面積、人口 . 5 1.4 經(jīng)濟發(fā)展 . 6 1.5 基礎(chǔ) 設(shè)施 . 6 1.6 科學教育 . 8 1.7 旅游資源 . 8 第二篇 長春市宏觀經(jīng)濟態(tài)勢 . 12 2.1 全市 GDP 總量及增長速度 . 12 2.2 固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資額 . 12 2.3 居民可支配收入 . 13 2.4 三大產(chǎn)業(yè)比例變化 . 14 2.5 社會消費品零售總額 . 14 2.6 居民消費品價格總指數(shù) . 15 第三篇 主要政策回顧及影響 . 16 3.1 國家政策 . 16 3.1.1 金融政策 . 16 3.1.2 行政政策 . 18 3.1.3 土地政策 . 20 3.1.4 小結(jié) . 21 3.2 長春市頒布主要相關(guān)政策 . 22 第四篇 長春市房地產(chǎn)市場分析 . 25 4.1 土地成交概況 . 25 4.2 長春市歷年住宅供需 . 26 4.3 住宅均價增長趨勢 . 29 4.4 各區(qū)域住宅均價 . 30 4.5 長春市場小結(jié) . 30 第五篇 各區(qū)縣市場概況 . 32 5.1 朝陽區(qū)、南關(guān)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及市場特征 . 32 5.1.1 區(qū)域規(guī)劃 . 32 5.1.2 區(qū)域市場 . 33 5.1.3 典型案例 . 37 5.2 凈月、新城區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及市場特征 . 3 5.2.1 區(qū)域 規(guī)劃 . 3 5.2.2 區(qū)域市場 . 5 5.2.3 典型案例 . 7 5.3 二道、經(jīng)開區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及市場特征 .11 5.3.1 區(qū)域規(guī)劃 .11 5.3.2 區(qū)域市場 . 12 5.3.3 典型案例 . 15 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 5.4 寬城區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及市場特征 . 16 5.4.1 區(qū)域市場 . 16 5.4.2 區(qū)域小結(jié) . 20 5.4.3 寬城區(qū)未來發(fā)展趨勢 . 22 5.4.4 典型案例 . 22 5.5 綠園區(qū)、一汽區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及市場特征 . 24 5.5.1 區(qū)域市場 . 24 5.5.2 綠園、汽車區(qū)域小結(jié)： . 26 5.5.3 兩區(qū)未來發(fā)展趨勢 . 27 5.5.4 典型案例 . 27 5.6 高新區(qū) . 30 5.6.1 區(qū)域規(guī)劃 . 31 5.6.2 區(qū)域市場特點分析 . 31 5.6.3 典型案例 . 33 第六篇 市場總結(jié)及預(yù)測 . 35 6.1 土地市場進入深度調(diào)整期 . 35 6.2 交易繼續(xù)低走 . 36 6.3 房價走勢看平 . 36 6.4 小戶繼續(xù)扎堆 . 36 6.5“ 剛需 ” 釋 放， “ 改善 ” 觀望 . 37 第七篇 協(xié)成機構(gòu)簡介 . 38 公司簡介 . 38 過往排名 . 38 近年業(yè)績 . 39 公司架構(gòu) . 39 具體服務(wù)內(nèi)容 . 39 資源支持平臺 . 40 過往服務(wù)項目 . 41 代表項目介紹 . 41 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 第 一 篇 長春 總體概況 1.1 自然地理位置 長春市是吉林省省會，全省的政治、經(jīng)濟、文化和交通中心。位于北半球中緯地帶，歐亞 大陸東岸的中國東北松遼平原腹地，居北緯 43 05 45 15；東經(jīng) 124 18 127 02。幅員 20604 平方公里。西北與松原市毗鄰，西南和四平市相連，東南與吉林市相依，東北同黑龍江省接壤。截至 2008 年 3 月，總?cè)丝?68.72 萬人，其中市區(qū)人口 487.6 萬人，居住著漢、滿、蒙、回、朝鮮、錫伯、壯等 46 個民族。 長春位于東部低山丘陵向西部臺地平原的過渡地帶。平原面積較大，臺地略有起伏，地勢平坦，便利交通。長春地區(qū)除東部有小面積的低山丘陵，絕大部分為臺地，第二松花江（西流松花江）、飲馬河、伊 通河縱貫其間，沿河兩岸則為平坦的沖積平原。地勢平坦，方便交通。四通八達的自然區(qū)位，對發(fā)展長春經(jīng)濟十分有利。 長春地區(qū)自然區(qū)有兩個特點：一是地勢起伏小。地表相對高差不超過 40 米至 50 米，地面坡度不超過 4 度至 5 度，有利于發(fā)展城市交通運輸。二是地耐力比較好。長春地區(qū)的地質(zhì)基礎(chǔ)比較穩(wěn)固，地耐力為 15 噸至 20 噸 /平方米，有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 1.2 氣候 長春市氣候宜人，素有 “北國春城 ”的美譽，冬季比同緯度地區(qū)氣溫高 2-3 度，夏季又比同緯度地區(qū)氣溫低 3-5 度。無論從哈爾濱南下還是從沈陽北上都會感覺到氣溫的細微變化 ，冬日無干冷，夏日無酷熱是長春最大的氣候特點，所以長春是名副其實的 “春城 ”。 長春市地處中國東北松遼平原腹地，市區(qū)海拔在 250-350 米之間，地勢平坦開闊。屬大陸性季風氣候區(qū)，在全國干濕氣候分區(qū)中，地處濕潤區(qū)向亞干旱區(qū)的過渡地帶。氣溫自東向西遞增，降水自東向西遞減。春季干燥多風，夏季濕熱多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷漫長，具有四季分明，雨熱同季，干濕適中的氣候特征，為人類開發(fā)和利用大自然提供了良好的氣候環(huán)境。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 由于地理位置、地形結(jié)構(gòu)與大氣環(huán)流相配合的作用 ,具有如下基本特征： 四季分明。春季較短，干燥多風；夏 季溫熱多雨，炎熱天氣不多；秋季氣爽，日夜溫差大；冬季漫長較寒冷。 季風顯著，雨熱同季。冬季在強大的蒙古高壓控制下，氣候寒冷而干燥。夏季西太平洋副熱帶高壓常與東南移動的貝加爾湖的冷空氣交匯于此，降水豐沛而集中。 長春市年平均氣溫 4。 8C，最高溫度 39。 5C，最低溫度 -39。 8C,日照時間 2,688 小時。夏季，東南風盛行，也有渤海補充的濕氣過境。年平均降水量522 至 615 毫米，夏季降水量占全年降水量的 60%以上；最熱月（ 7 月）平均氣溫 23 。秋季，可形成持續(xù)數(shù)日的晴朗而溫暖的天氣，溫差較大，風速也較春季小 。 1.3 城市面積、人口 長春 吉林 省省會，全省政治、經(jīng)濟、文化和交通中心，中國最大的 汽車 工業(yè)城市，中國 建成區(qū) 面積和建成 區(qū)人口第九大城市，東北地區(qū)中部最大的中心城市，地處 東北平原 中央，是東北地區(qū)天然地理中心，市中心南北距離 217.5 千米，東西長 227 千米，總面積 20604 平方千米，市區(qū)面積 4906 平方千米，四環(huán)內(nèi)建成區(qū)（核心建成區(qū)）面積 379.94 平方千米， 五環(huán) 內(nèi) 建成區(qū)面積 660.19 平方千米（五環(huán) -繞城高速以內(nèi)）。截至 2008 年 5 月，長春六大主城區(qū)、四大 開發(fā)區(qū) 總?cè)丝?487.6萬（四環(huán)路以內(nèi)）， 其中三環(huán)以內(nèi)戶籍人口 368 萬。長春地區(qū)總?cè)丝?868.72 萬，四環(huán)內(nèi)實際居住人口超過 500 萬，其中外來和 流動人口 約為 120 萬。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 長春是一座開放的國際都市，市區(qū)內(nèi)居住著大約 30 萬的國際友人。長春是全國 15 個 副省級城市 之一，國家衛(wèi)生城市，國家園林城市，獲得綠化最高榮譽國家綠化模范城市，國家環(huán)保模范城市，最具人情味的城市。 1.4 經(jīng)濟發(fā)展 2008 年預(yù)計地區(qū)生產(chǎn)總值完成 2588 億元，增長 16.5%。全口徑財政收入完成 370 億元，增長 30%。固定資產(chǎn)投資完成 1890 億元，增長 40%。社會消 費品零售總額完成 945 億元，增長 21.4%。外貿(mào)進出口總額完成 85 億美元，增長 22.5%。這些主要經(jīng)濟指標增幅在副省級城市中均位居前列。 在長投資的世界 500 強企業(yè)達到 51 戶。與 13 戶中央企業(yè)合作取得實質(zhì)性進展， 37 戶外資企業(yè)增資擴股，全年實際利用內(nèi)外資均增長 20%以上。努力擴大對外出口，出口總額實現(xiàn) 17 億美元，增長 12.6%。機電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品分別增長 33.4%和 32.3%，出口結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。內(nèi)陸港建成投入使用，長春擁有了方便快捷的出海通道。 1.5 基礎(chǔ)設(shè)施 公路 長春市公路交通網(wǎng)絡(luò)健全，全市共有公 路 564 條，總里程達 6815.5 公里。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 其中國道 6 條、 672.5 公里；省道 7 條，總里程達 398。 9 公里；縣道 28 條、 1420.5公里；鄉(xiāng)道 515 條、 4288。 1 公里；專用車道 8 條、 35.5 公里。在公路總里程中，高級次高級路面 3565.37 公里、有路面里程 6740.78 公里、晴雨通車里程 6552.93公里。在等級公路中，高速公路達 279.3 公里，一級公路達 225.1 公里，二級公路達 510.6 公里。三級達 2204.3 公里。全市公路網(wǎng)密度達 33.1 公里 /百平方公里。目前，長春通往周邊主要城市和各縣（市）區(qū)基本用高等 級公路相連，市區(qū)主要公路出口全部達到一級公路標準。 100%鄉(xiāng)鎮(zhèn)實現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路。一個城鄉(xiāng)相連，四通八達的公路網(wǎng)絡(luò)基本形成，有力地促進了全市經(jīng)濟的發(fā)展。 鐵路 鐵路貫通東西南北，四通八達。長春的鐵路位處京哈線鐵路大動脈上，貫通南北，連接東西，通達國內(nèi)各大城市，現(xiàn)已開通直達北京、廣州、西安、上海等地的特快、直達列車。有長春至大連、哈爾濱、白城、圖們、 4 條鐵路干線的交匯點。日發(fā)送旅客 6 萬多人次。 航空 長春龍嘉國際機場為 4D 級，開辟了 39 條國內(nèi)外航線，使長春的對內(nèi)對外交往更加高效便捷。國際上已開通長春至漢城、仙臺、 東京、香港、俄羅斯新西伯利亞；國內(nèi)航線已開通長春至北京、上海、成都、昆明、廈門、西安、桂林等主要城市。 公共交通 長春市區(qū)交通十分便利。市區(qū)公交車網(wǎng)發(fā)達，截止 2007 年 5 月，包括國有公共汽車線路、小公共汽車、專線小公共汽車和交線公共汽車共計近 300 條公交線路。 公共出租交通 長春的出租車行業(yè)高度發(fā)達，出租汽車總量、人均出租車占有量以及出租車行業(yè)對經(jīng)濟貢獻率均居于全國前列，其中人均出租車占有量居全國第一位。長春的出租車司機熱情好客，服務(wù)態(tài)度熱誠，長春 “的哥的姐 ”全國聞名 高速公路 長春市的高速公路建設(shè)發(fā)展迅速 ，目前，已經(jīng)開通了長春 四平、長春 吉林、長春 營城子、長春 扶余高速公路。長春 四平高速公路是國家公路主干線，是黑龍江同江至海南三亞高速公路的重要組成部分，該線全長 133 公里，設(shè) 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 計時速 120 公里，路寬 26 米，雙向 4 條車道。 1996 年 9 月竣工，為吉林省內(nèi)第一條高速公路。這條路還與遼寧高速公路連接，可直達沈陽、大連、北京。長春吉林高速公路，是國家 “兩縱兩橫 ”公路干線同江至三亞公路長春至琿春支線的重要路段，是通往圖們江下游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的黃金通道，該路段全長 83.55 公里，設(shè)計時速 120 公里，按 6 條車道布設(shè)路基， 全立交，全封閉道路。這條高速公路的建設(shè)，促進了長春、吉林兩市經(jīng)濟一體化健身，并以此為軸心形成東北亞工業(yè)經(jīng)濟走廊。 1.6 科學教育 長春市是中國科技文化名城，是新中國汽車工業(yè)、光電子技術(shù)、生物技術(shù)、應(yīng)用化學的搖籃。擁有著名的中國科學院長春光機與物理研究所、長春應(yīng)用化學研究所、長春地理研究所、衛(wèi)生部長春生物制品研究所，以及吉林大學、東北師范大學等。 全市有科研院所 98 個，高等院校 27所，國家重點科研開放實驗室19 個，中國科學院和工程院院士 26 名，各類專業(yè)技術(shù)人員 60 萬人，科研實力在全國大中城市中名列前茅。在光學 、精密儀器、生物制品、汽車等方面的研究開發(fā)居于國內(nèi)領(lǐng)先地位。 1.7 旅游資源 森林城 長春是一座風光秀美的城市。作為中國首批優(yōu)秀旅游城市之一，旅游開發(fā)上也形成了一定的特色。長春市是一座 “森林城 ”，城市綠化率已經(jīng)達到 78%，居于亞洲大城市之冠。不僅市區(qū)綠樹成蔭 ,就連城市周邊也是綠色的海洋 ,環(huán)城高速公路兩側(cè) 90 公里長、 550 米寬的綠化帶，是城市一道美麗的風景。距市區(qū) 9 公里、面積 478.7 平方公里的凈月新區(qū)和 “凈月潭森林公園 ”，擁有亞洲最大的人工森林，宛如長春一片巨大的 “肺葉 ”，使長春人就像生活在森林中一樣，這里 有最好的陽光、空氣和水。長春還有很多著名的人文景觀，農(nóng)安遼代古塔，許多日偽時期的遺跡，有中國現(xiàn)存三大帝王宮殿之一的偽滿皇宮和八大部。冬季冰雪旅游更是長春的熱點，在這里不但可以滑雪、溜冰、參加雪地汽車拉力賽，還可以欣賞冰雕、雪雕等各類冰雪藝術(shù)品。 凈月潭森林公園 凈月潭位于長春市東南 12 公里處，是一處群山環(huán)抱，森林茂密的水庫游覽 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 區(qū)，因其與臺灣的日月潭相對應(yīng)而得其名。八十年代末被林業(yè)部批準為國家級森林公園。是國家 AAAA 級旅游區(qū)。 凈月潭風景區(qū)具有冬雪夏爽，集湖、林、山、田為一身的獨特風貌。潭水面積有 4.3 平 方公里，水面寬闊且清澈似鏡，整個景區(qū)可分為月潭水光、潭北山色、潭南林海、潭東田舍四個部分。 長春動植物園 長春動植物公園位于長春市東南部，人民大街東側(cè) 500 米，距市中心人民廣場 3 公里遠，占地面積 74 公頃。 公園始建于 1938 年的日偽時期， 1940 年第一期工程結(jié)束，當時以其面積之大，展出的動植物品種之多，號稱 “亞洲第一 ”，興盛一時。長春解放前夕遭到嚴重破壞，解放時已成為一片廢墟。解放后，政府多次拔?？钚藿ɑA(chǔ)設(shè)施， 1984年開始全面恢復(fù)建設(shè)， 1987 年 9 月 15 日正式開園。 公園內(nèi)地型復(fù)雜，人工湖將公園分成 三個自然部份。園的西部以高 30 米的人工山為主體，山上栽植了產(chǎn)于長白山的樹木；東部以動物展區(qū)為主；北部以大型游樂園和花卉溫室生產(chǎn)區(qū)為主。 長春世界風景園 長春世界風景園位于長春市二道區(qū)勸農(nóng)山鎮(zhèn)，占地 138 公頃。園內(nèi)匯集了世界上近四十個國家、近百個著名人文、自然景觀，是東北地區(qū)唯一的微縮景觀公園。 “游一園之景、觀世界風光 ”，在這里游客可以欣賞到古代與現(xiàn)代、蠻荒與文明、東方與西方風格各異的景觀與建筑，感受到人類歷史發(fā)展的軌跡、領(lǐng)略到世界各地的秀美風光。在這里四季都有美景可賞，春踏芳草地，夏游碧波池，秋賞長娥 月，冬登風雪樓。 長春世界雕塑公園 長春世界雕塑公園占地 92 公頃，位于市區(qū)主干道人民大街南端，園內(nèi)地形起伏， 11 公頃湖水更添靈氣，西方造園學說與現(xiàn)代規(guī)劃理念結(jié)合，自然與人文的和諧統(tǒng)一，使公園別具神韻與風采，雕塑公園作為一個獨立項目獲得了第三屆全國城市雕塑建設(shè)成就展特別獎。由葉毓山、潘鶴、程允賢、王克慶、曹春生共同創(chuàng)作完成的大型組雕友誼 和平 春天，主雕高 29.5 米，造型精美，氣勢壯觀。榮獲第三屆全國城市雕塑建設(shè)成就展優(yōu)秀作品獎。七屆雕塑展的全部作品， 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 永遠在園內(nèi)展出。這些作品有反映愛斯基摩文化、瑪雅文化、 毛利文化、印度文化、東方文化的，也有寫實的、抽象的、現(xiàn)代的以及后現(xiàn)代主義的，整個雕塑公園以其作品涵蓋面之廣、風格之多樣、材質(zhì)之豐富，充分展現(xiàn)其獨有的個性 世界性，并在國內(nèi)外產(chǎn)生著廣泛的影響。 長春電影城 長春電影城始建于一九九一年，九二年七月初步建成開放，九四年七月形成規(guī)模。規(guī)劃面積三十六公頃，它是以電影文化藝術(shù)為主要特色的旅游場所和影視拍攝基地，為長春市的改革開放和建設(shè)國際性城市服務(wù)。長春電影城隸屬于長春凈月潭旅游發(fā)展集團。 東方好萊塢，長影世紀城 借鑒美國好萊塢環(huán)球影城和迪斯尼游樂園的精華，長春電影制 片廠在位于長春市凈月潭風景區(qū)西側(cè)，毗鄰國家森林公園的地方，建造一個集世界上最先進的各種特效電影于一園，為世界獨有、令人稱奇的電影主題公園 長影世紀城。世紀城一期工程已于 2003 年 4 月 23 日開工，占地 30 公頃。 長影世紀城是我國首家電影制片工業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的電影主題公園，堪稱東方好萊塢。 最后的皇宮 偽滿皇宮博物院 偽滿皇宮博物院是在清朝末代皇帝愛新覺羅 溥儀充當偽滿州國傀儡皇帝時的宮廷遺址上建立起來的一座宮廷遺址型博物館，現(xiàn)已成為全國優(yōu)秀的愛國主義教育基地，國家 AAAA 級旅游景區(qū)。 長春旅游景點大全 凈月潭 亞洲最的人工森林公園；偽滿皇宮博物館；長春世界雕塑公園；南湖公園；長影世紀城 東方好萊塢；長春電影城；般若寺；吊水壺風景旅游區(qū)；長春電影宮；農(nóng)安古塔；長春動植物公園；蓮花山滑雪場；卡倫湖；偽滿洲國國務(wù)院舊址；凈月潭滑雪場；德惠觀光；舊八大部；長春世界風景園 東北最大的微縮景觀公園；雙陽湖；九臺冰燈大觀園；寬城蘭家度假村；世紀城娛樂園；勝利公園；新立城水庫；百國興隆寺；遼黃龍府遺址；長春以馬內(nèi)利大教堂；長春書山廣場。 特色餐飲 長春美食融南北大菜，東西風味，集川、魯、京等各大菜之精華，尤 以本地 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 山野風味最具特色，而深受國內(nèi)外旅游者的青睞。 長春的名菜多以長白山的人參、鹿茸、熊掌、飛龍、雪蛤、松茸蘑等珍稀產(chǎn)品為原料，經(jīng)科學配膳，精工烹調(diào)而成，藥膳結(jié)合，頗負盛譽。其中長白山珍宴、雪衣豆沙、梅花鹿宴、翡翠人參茅臺雞、紅花熊掌等最負盛名。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 第 二 篇 長春市 宏觀經(jīng)濟態(tài)勢 近幾年來，長春市的經(jīng)濟發(fā)展快速平穩(wěn)，城市建設(shè)的成果顯而易見，2003-2009 年，經(jīng)濟的增長 幅度保持在 14%-16%的高增長率。 2009 年 雖受國際經(jīng)濟危機影響，但 GDP 增長率 仍 達 16.1%， 這其中 除汽車、高新等產(chǎn)業(yè)以外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 也和經(jīng)濟的快速發(fā)展產(chǎn)生良好的互動。 2.1 全市 GDP總量 及 增長速度 13381535193420742588751167516.517.31412.513.514.20500100015002000250030002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2 0 0 9 一季度05101520G D P ( 億元) 同比增長( % )2009 年 一季度 長春市生產(chǎn)總值 751 億元，比去年 同期 增長了 16.1%。 分析： 受全球金融危機影響，全 市生產(chǎn)總值 增幅雖有小幅回落，但總體經(jīng)濟形勢依然保 續(xù)穩(wěn)定的增長 勢頭，這 為長春房地產(chǎn)市場奠定了堅實的發(fā)展基礎(chǔ)。 2.2 固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資額 13381535 16751934.1 2073.52588751548389.6 460 421950.11350.11890404246.1201821.60500100015002000250030002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2 0 0 9 一季度01020304050GDP(億元) 固定資產(chǎn)投資(億元) 固定資產(chǎn)投資增長(%) 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 460.0650950.41350.1189054890.4 106.6174.2259.535310216 186349400.0500.01000.01500.02000.02004 2005 2006 2007 2008 2 0 0 9 一季度010203040506070固定資產(chǎn)投資總額 房地產(chǎn)投資總額 房地產(chǎn)投資總額增長率2009 年， 全市 固定資產(chǎn)投資完成 548 億元，比去年同期增長 41%， 其降幅較之前趨緩 ， 房地產(chǎn)開發(fā)投資 487 億元 。 分析： 長春市房地產(chǎn)開發(fā)投資 雖受經(jīng)濟危機影響，但仍 繼續(xù)大幅增長，使房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量充足，同時 也表現(xiàn)出長春市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展趨勢。 2.3 居民 可支配收入 4100144751272011358100008900131213.612.312.602000400060008000100001200014000160002004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2 0 0 9 一季度1111.51212.51313.514可支配收入( 元) 可支配收入增長( % )2004 年以來，長春市人均可支配收入快速增長， 基本保持在 12%-14%的增長速度。 居民生活水平得到顯著提高 ， 2009 年一季度人均收入達到 4100 元。 分析： 可支配收入的不斷增加，在很大程度上 增強了居民的購買力和實際支付能力。對于房地產(chǎn)市場來說經(jīng)濟的發(fā)展使居民的生活質(zhì)量得到了明顯的改善，相應(yīng)的也增加了對住房的需求。為房地市場提供了有效的需求市場，進而推動了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2.4 三大產(chǎn)業(yè)比例變化 11 10.7 12.8 9.2 9.6 9.148.3 46.8 45.4 50.4 51.6 52.840.7 42.5 41.8 40.4 38.8 38.10%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2 0 0 9 一季度第一所占產(chǎn)業(yè)比例 第二所占產(chǎn)業(yè)比例 第三所占產(chǎn)業(yè)比例第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)在 GDP 中所占的比例相當，說明生產(chǎn)性行業(yè)和服務(wù)性行業(yè)處于平衡位置。根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，城市輻射性要想增強，第三產(chǎn)業(yè)須占主導(dǎo)地位。而長春工業(yè)性質(zhì)明顯，經(jīng)濟增長主要靠工業(yè)（一汽）拉動這一現(xiàn)狀在短期內(nèi)還無法改變。 分析： 第三 產(chǎn)業(yè)不夠發(fā)達說明城市新貴數(shù)量有限， 居民還未有提升居住環(huán)境的意識，中低檔樓盤將有很大的發(fā)展空間 。 2.5 社會消費品零售總額 2004-2008年 長春市社會消費品零售總額495.3600.1778.3945292666.31321.21116.821.4020040060080010002004 2005 2006 2007 2008 2 0 0 9 一季度0510152025消費品零售總額 增長率2009 年 一季度 ，長春市社會消費品零售總額完成 292 億元，比去年同期增長 23.6%。 分析： 此組數(shù)據(jù)不僅反映出居民生活、消費品購買能力有了明顯的提高，也從側(cè)面反映出其居民人均收入的增加，一定程度上提高了對房地產(chǎn)市場的需求。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2.6 居民消費品價格總指數(shù) 2004-2008年 長春市居民消費品價格總指數(shù)101.7101.3101.8102.3104.1103.7991001011021031041052004 2005 2006 2007 2008 2009一季度消費價格指數(shù)2008 年長 春市居民消費品價格指數(shù)為 102.3%，比去年同期上 回落 1.4%。 分析： CPI 指數(shù)的降低預(yù)示著經(jīng)濟形勢增長幅度略有減緩，但總體均在 3%這一可控范圍內(nèi)，總體來說經(jīng)濟發(fā)展趨勢是較為健康的。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 第 三 篇 主要 政策回顧 及影響 3.1 國家政策 在整個 2008 年中， 全國 房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一次“拐點”。從政府、金融機構(gòu)表現(xiàn)而言，政策的轉(zhuǎn)向在一定程度上表明，政府有救市的傾向和決心。但市場的觀望情緒在短時間內(nèi)還不可能立即結(jié)束，而且前期成交低迷導(dǎo)致的存量供應(yīng)，也需要相當長的時間來消化。而且受世界經(jīng)濟危機的影響，整體市場的復(fù)蘇將會 是一個相對漫長的過程。 3.1.1 金融政策 利率變化 6.3 6.576.84 7.027.29 7.47 7.26.93 6.665.58 5.3101234567807.3.18 07.5.19 07.7.21 07.8.22 07.9.1507.12.2108.9.16 08.10.908.10.30 08.11.27 08.12.23一年期貸款利息( % ) 存款準備金率變化 17 17.5 16.5161516.51615.51514.513.51312.51211.51110.5109.50246810121416182007.1.1507.2.2507.4.1607.5.1507.6.507.8.1507.9.2507.10.2507.11.2607.12.2508.1.1508.3.2508.4.2508.5.2008.6.1508.6.2808.9.2508.10.808.12.22存款準備金率(%) 貨幣政策逐步放寬，刺激經(jīng)濟增長。 提高第二套住房貸款首付及房貸利率 中國人民銀行、銀監(jiān)會 2007 年 9 月 27 日發(fā)布通知明確，對已利用貸款購買 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，房貸款利率提高 10%。 提高第二套住房首付比例，同時提高房貸利率，提高了購買第二套住房的購買門檻， 從而穩(wěn)定住宅市場的正常需求，減少過多的投資性需求。 央行公布經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法 （ 1）、開發(fā)經(jīng)濟適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款利率可以下浮 10%以內(nèi)；（ 2）、開發(fā)經(jīng)濟適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)項目資本金不低于項目總投資的 30%，比 35%的常規(guī)要求有所降低；（ 3）、開發(fā)經(jīng)濟適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款期限一般為 3 年，最長不超過 5 年，比常規(guī) 2 年的還款期限有所延長 降低開發(fā)商開發(fā)經(jīng)適房的貸款利率 、建設(shè)項目的自有資金比例和貸款期限，這明顯反映出國家給予房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展以很大支持，和以擴大內(nèi) 需、促進消費為主的 經(jīng)濟 戰(zhàn)略調(diào)控思路。 十項政策擴大內(nèi)需， 2010 年底前投資 4 萬億 通過十項系列工程建設(shè) 實施上述工程建設(shè)，到 2010 年底約需投資 4 萬億元。為加快建設(shè)進度，會議決定，今年四季度先增加安排中央投資 1000 億元，明年災(zāi)后重建基金提前安排 200 億元，帶動地方和社會投資，總規(guī)模達到 4000 億元。 加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建，提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體的收入水平，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部落實國務(wù)院決策，部署 5 方面工作 一、加大廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模；二、加 快市政基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)；三、積極配合有關(guān)部門做好林區(qū)棚戶區(qū)、農(nóng)墾危舊房和農(nóng)村危房改造及重點流域水污染防治工作；四、加快推進建筑節(jié)能工作；五、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和規(guī)范市場秩序 進一步保障房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，借機推動以往計劃已久而久未實施的政策措施，特別是保障性用房和公用設(shè)施建設(shè)。 2008年中央經(jīng)濟工作會議提出明年經(jīng)濟工作的 5 項重點任務(wù) 會議提出要加強和改善宏觀調(diào)控，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，保持資本市場和 房地產(chǎn) 市場穩(wěn)定健康發(fā)展。 2008 年的中央經(jīng)濟工作會議確立了 2009 年將實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，可以預(yù)期，為提振內(nèi)需以補足外需，在 2009 年金融機構(gòu)貸 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 款基準利率仍具有下行可能，從而有助于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度。而在會議中，政府高層領(lǐng)導(dǎo)明確提出要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，從而為房地產(chǎn)市場帶來更多行政和信貸方面的利好預(yù)期。 存量房貸可申請 7 折利率 減輕購房者還貸壓力、減少銀行存貸差 3.1.2 行政 政策 征收 土地增值稅 自 2007 年 2 月 1 日起，正式向轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)并取得收入的單位和個人征收30%-60%的土地增值稅。 土地增值稅的收取，降低部分投資者及炒房者的利潤，對抑制炒房有一定作用。 嚴格清算土地增值稅 國稅總局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目結(jié)算時將面臨嚴格和全面的土地增值稅清算。 嚴格并全面的清算土地增值稅，使企業(yè)面臨利潤空間減少，流動資金不足的局面。但消費者也同時面臨“羊毛出在羊身上”的房價上漲的壓力。 增加二手房的個人所得稅； 討論物業(yè)稅的征收； 物業(yè)稅的征收，會使人們出現(xiàn)買房容易養(yǎng) 房難的心理。據(jù)了解，物業(yè)稅的征收會有一定的標準線，且物業(yè)稅主要針對投資盈利性的物業(yè)，而對自住性的物業(yè)則影響不大。 自 2007 年 8 月 15 日起，將儲蓄存款利息所得個人所得稅的適用稅率由現(xiàn)行的 20%調(diào)減為 5%。 降低個人存款利息所得稅，意在增加居民儲蓄所的利息收入，從而加大居民儲蓄意愿，增加儲蓄，減少貨幣流動性。 關(guān)于進一步加強土地整理復(fù)墾開發(fā)工作的通知 本條政策是為防止大面積進行地產(chǎn)開發(fā)而損害耕地現(xiàn)象 ，提倡節(jié)約集約利用土地， 把土地復(fù)墾與生產(chǎn)建設(shè)同步規(guī)劃，同步實施。 關(guān)于進一步加強住宅裝飾裝修管理的 通知 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知 (建質(zhì) 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008133 號 )(以下簡稱為通知 )，指出要完善扶持政策，推廣全裝修房。 國家 引導(dǎo)和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式。要根據(jù)本地實際，科學規(guī) 劃，分步實施，逐步達到取消毛坯房，直接向消費者提供全裝修成品房，避免 擅自改變房屋使用功能、損壞房屋結(jié)構(gòu)等情況發(fā)生，給人民生命和財產(chǎn)安全帶來很大隱患 國務(wù)院頒布中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 國務(wù)院總理溫家寶簽署國務(wù)院第 546 號令，廢止城市房地產(chǎn)稅暫行條例。同時，自 2009 年 1 月 1 日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，將與內(nèi)資企業(yè)享受“無區(qū)別待遇”，依照中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例繳納房產(chǎn)稅。 這預(yù)示著國家對外資投資房地產(chǎn)的限制正在逐步放松。當前宏觀經(jīng)濟整體低迷，該舉措是想通過適度的放松避免外資抽逃導(dǎo)致房地產(chǎn)市場震蕩，但效果如何，還需看此后有無更為松動的政策出臺。城市房地產(chǎn)稅是對屬于中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外國企業(yè)和外商的房屋、土地，按照房價、地價或租價向房地產(chǎn)所有人或使用人征收的一種稅，其征繳對象主要是在華擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外國僑民、外國企業(yè)和 外商投資企業(yè)。 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見 為進一步貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的決策部署，根據(jù)國務(wù)院的要求，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)展改革委、財政部、人民銀行等十余個部門，在前期調(diào)查研究、充分聽取各方面意見的基礎(chǔ)上，形成了關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策建議。 12 月 17 日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院第 40 次常務(wù)會議，研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。12 月 20 日，國務(wù)院辦公廳正式印發(fā)了關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見（國辦發(fā) 2008 131 號 ，以下簡稱意見），主要提出了六方面政策措施。 國家對研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，是以房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟增長的戰(zhàn)略調(diào)控的表現(xiàn)。 縮短個人住房轉(zhuǎn)讓免營業(yè)稅時限 主要內(nèi)容為 縮短個人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅時限 、 鼓勵居民改善住房條件 和 調(diào)整房屋租賃稅收管理方式，支持個人出租非住房，簡化境外個人在京購房手續(xù)。為支持居民改善居住條件，對因此購買二套 房貸 款 的，比照執(zhí)行首套房貸的政策。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 賣經(jīng)適房購商品房可減契稅 按差額計征 為鼓勵居民改善住房條件，本市對居民將經(jīng)濟適用住房，以及按照經(jīng)濟適用住房管理的危改回遷房、集資建房、安居房、康居房等房屋上市出售后 1 年內(nèi)，該戶家庭再按照市場價購買商品房的；或者上述已購住房上市出售前 1 年內(nèi)，該戶家庭已按照市場價購買商品房的，均可按購買商品房與出售已購住房成交價的差額計征契稅。此前，此類居民購買商品房需按商品房全款交契稅。 通過減免稅收和縮短繳稅時限的方式來 刺激內(nèi)需提振經(jīng)濟，支持鼓勵購買改善型住房。 3.1.3 土地政策 土 地分小宗出讓； 嚴厲查處閑置土地 ； 整頓市場次序打擊捂盤惜售等； 工業(yè)用地禁建賓館、專家樓 2008 年 2 月 15 日，國土資源部新修訂的工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標發(fā)布實施。其中明確提出， 嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產(chǎn)性配套實施。 新修訂的控制指標由投資強度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率五項指標構(gòu)成。根據(jù)新規(guī)， 工業(yè)項目所需的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的 7；工業(yè)項目的建筑系數(shù)應(yīng)不低于 30 。 物權(quán)法： 住 房滿 70 年后，使用權(quán)自動續(xù)期；小區(qū)車位、車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主需要；露臺出讓不得損害他人利益；會所依約定確立權(quán)屬；小區(qū)綠地由業(yè)主共有；物業(yè)服務(wù)用房由業(yè)主共有； 物權(quán)法的核心問題是確立權(quán)屬，這對開發(fā)商私自更改規(guī)劃或占用綠地有一定的抑制作用，同時也加大了拆遷難度。 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 “土地分期拿證”叫停 ； 土地開發(fā)期限不得超過三年 ； 單宗土地出讓規(guī)模受控制 ； 實行凈地出讓 ； 土地閑置費按 20%； “土地分期拿證”叫停：防止了開發(fā)商在沒完全交清土地出讓金之前取得土地使用證使用土地 。同時也防止開發(fā)商在取得小面積土地后抵押給銀行用來 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 融資，大大降低了銀行的風險。 土地開發(fā)期限不得超過三年、單宗土地出讓規(guī)模受控制、土地閑置費按 20%收?。涸谟行Т驌糸_發(fā)商囤地、防止土地資源浪費的同時，縮短了土地開發(fā)周期，加大了土地供給、加劇了開發(fā)商之間的競爭。 規(guī)定的頒布，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的準入門檻，只有具備完全支付能力的開發(fā)商才能參與土地競標，中小房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地難度加大。 中共中央紀委、監(jiān)察部、人力資源和社會保障部、國土資源部聯(lián)合公布，違反土地管理規(guī)定行為處分辦法 國土資源部和國家工商總局制 定的新版土地出讓合同 這兩條政策反映出國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范和加大行業(yè)內(nèi)違法亂紀行為的查處力度，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向更健康的方向發(fā)展。 國土資源部公布 2009 年五大工作重點 國土資源部 1 月 17 日公布了 2009 年五大工作重點。同時表示，要全力促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，健全和落實嚴格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度，加快推進重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革發(fā)展。并據(jù)此提出五項措施。 單位 GDP 和固定資產(chǎn)投資增長的新增建設(shè)用地消耗考核辦法 辦法即將被國土部推行，并以此對地方政府實行 4 萬億的投資進行考核。辦法將創(chuàng)新使用封閉 運行，就是指全國用地計劃和規(guī)模都要在保障 18 億畝耕地紅線的原則內(nèi)進行。 為了確保經(jīng)濟增長，國土部還適時靈活地調(diào)整了工業(yè)用地出讓最低價標準，取消了一些禁止、限制類用地閑置，鼓勵項目投資，對工業(yè)用地地價標準適當進行了調(diào)整。 為了防止地方政府借政策創(chuàng)新不依法行政，國土部強調(diào) 2009 年土地政策創(chuàng)新要封閉運行。今年 起 ，國土資源部就增加城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤周轉(zhuǎn)指標，加大閑置土地清理處置力度。 3.1.4 小結(jié) 2009年宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn) 2007 年 至今， 政府為了進一步控制快速上漲的房價、保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的運行，政 府從控制供給、引導(dǎo)需求和打擊炒房等幾個方面加大了宏觀調(diào)控的力度， 加息、提高存款準備金率、征收土地增值稅、打擊囤地、打擊捂盤等措施已 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 初顯成效。 2009年宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn) 數(shù)據(jù)顯示， 居民消費指數(shù)的居高不下，流動性 緊縮 的局面 開始出現(xiàn) 。預(yù)計，加息等金融措施會繼續(xù)實施， 同時存款準備金率也將有下浮的空間， 各種 促進 房地產(chǎn) 穩(wěn)定的 相關(guān)政策也會相繼出臺。 3.2 長春市頒布 主要 相關(guān) 政策 住宅層高超 4.8 米一層算兩層 近年來，規(guī)劃設(shè)計中出現(xiàn)通過增加建筑層高達到擴大建筑空間和變相突破規(guī)劃許可容積率的問題，一些開發(fā)企業(yè)利用此辦法規(guī) 避土地出讓金，少繳城市配套費 ,針對此現(xiàn)象，本月，長春市規(guī)劃局出臺了關(guān)于進一步明確城鄉(xiāng)規(guī)劃管理中建筑層高和容積率關(guān)系計算規(guī)則通知，通知規(guī)定對 住宅層高 4.8 米以上算兩層，寫字間層高 5.4 米以上算兩層，商鋪層高 6.3 米以上算兩層。 近期 長春市非普通住宅價格出臺 近日，長春市稅務(wù)局公布了 2008 年長春市非普通住宅價格。具體標準如下： 地 段 非普通住宅價格線（元 /平方米） 一級地段 6880 二級地段 5628 三級地段 4906 四級地段 4557 五級地段 4890 六級地段 3976 七級地段 3193 八級地段 2581 八級以外地段（凈月） 2120 長春市非普通住宅價格標準是根據(jù)該地段房屋前半年實際交易價格的 1.2倍確定的，每半年更新一次。價格超過該標準的，則界定為非普通住宅，需按總房款的 3交納契稅。另有，如住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0 以下（不含 1.0）的或單套建筑面積在 144 平方米以上（不含 144 平方米）的住宅，都為非普通住宅，契稅都按總房款的 3征收。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 長春今年起環(huán)線內(nèi)停建大型超市 日前，在長春市商務(wù)工作會議上獲悉，從 2008 年起，長春市外環(huán)路以內(nèi)原則上停止審批大型超市建 設(shè)。同時， 再開 5000 平方米以上超市要召開聯(lián)席會，在 2010 年以前，同一業(yè)態(tài)在本商業(yè)規(guī)劃期內(nèi)只允許開 3 家大型超市連鎖店。 4 月 1 日起“復(fù)式”房打夾層需報批 自 4 月 1 日起，長春市城市房屋安全管理條例實施細則將正式施行。明確規(guī)定，從 4 月 1 日起，“復(fù)式”房打夾層需要報批。 2008 年 5 月 1 日開始施行。 城市規(guī)劃行政許可業(yè)務(wù)流程 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證只需經(jīng)過長春市發(fā)改委、環(huán)保局、國土資源局的會簽即可取得，再經(jīng)消防等相關(guān)指標達標后，可取的證件。 縮減城市規(guī)劃部門的審批時間，分區(qū)設(shè)立規(guī)劃處，將有利于城市規(guī)劃 想更好更快方向發(fā)展。 長春繼續(xù)向棚改回遷戶發(fā)放公積金貼息貸款 為了保證回遷安置戶的及時回遷，在公積金中心辦理貸款的回遷戶可以享受貼息貸款，棚戶區(qū)的回遷居民在選擇回遷房時，成本價格和商品價格兩部分都可以用公積金來實現(xiàn)。 政策有力的保障困難回遷戶及時回遷，體現(xiàn)政府建立和諧社會的思想，也為房地產(chǎn)商開拓思路，參與開發(fā)回遷項目，贏取市場份額。 關(guān)于改善群眾住房條件，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見 長春市出臺的意見中規(guī)定，居民為改善住房條件轉(zhuǎn)讓原有住房繳納的個人所得稅，對轉(zhuǎn)讓人給予所得稅額省、市、區(qū)留成部分等 額的財政補貼，所得稅是成交價的 1%。 此次政策調(diào)整，長春市規(guī)定職工購買普通住房的公積金貸款額度可突破 40萬元限制，公積金貸款暫未設(shè)上限，并延長貸款年限。 減輕交易環(huán)節(jié)稅費，同時提高公積金貸款限額和年限等措施的政策組合，對長春的房地產(chǎn)市場成交將會產(chǎn)生極大的促進作用。 長春市人民政府：第四個百萬平米回遷工程將啟動 2009 年 1 月 13 日長春市人民政府召開會議制定了長春市 2009 年民生行動計劃。其中 2009 年房地產(chǎn)市場的重要工作，即以政府保障與市場運作相結(jié)合 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 的方式，加快政府保障型住房建設(shè)，加大棚戶區(qū)和危舊房 改造力度，建立多層次住房保障體系；建立市、區(qū)、街道、社區(qū)居委會“四級”物業(yè)管理工作體制，提高服務(wù)水平；通過減免稅費、政府補貼、簡化審批手續(xù)等方式支持居民購買住房，不斷提高住房保障水平。 計劃中強調(diào)了今年房地產(chǎn)市場的工作重點，一是加大保障性住房的建設(shè)力度，二是刺激房地產(chǎn)市場交易量的上升。 長春市房地產(chǎn)管理和住房保障局：長春無籍房可辦產(chǎn)權(quán)證 2009 年 1 月 20 日，長春市房地產(chǎn)管理和住房保障局宣布： 1999 年之前的330.6 萬平方米約 4 萬戶無籍房于本月 21 日起可以辦理產(chǎn)權(quán)證。本次無籍房確權(quán)辦理將針對 3 種情況區(qū) 別對待：主體資格存在的單位自建房屋、主體資格消失的單位（包括開發(fā)公司）、主體資格存在的開發(fā)公司。 無籍房的確權(quán)工作有利于長春市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。無籍房確權(quán)之后，將對二手房市場的發(fā)展有一定的促進作用。 長春市物業(yè)維修資金管理中心：物業(yè)維修資金今年刷卡就能用 2009 年 1 月 20 日，長春市物業(yè)維修資金管理中心宣布，今年開始長春市的各個小區(qū)將開始安裝刷卡系統(tǒng)，給業(yè)主發(fā)放使用卡，業(yè)主可以像使用銀行卡一樣隨時了解繳存物業(yè)維修資金的使用情況，同意使用這筆錢刷卡即可。 此舉可以將強物業(yè)維修資金使用的透明度，加強 了業(yè)主對資金使用單位的監(jiān)管力度，使物業(yè)維修資金的使用更有效力。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 第 四 篇 長春市房地產(chǎn)市場分析 4.1 土地成交概況 35.12264986464947.7236.1173.4162.2934.2301002003004005006007002005年 2006年 2007年 2008年 2009一季度01020304050607080土地成交面積（萬平米） 成交價格（億元）69398014911590132805001000150020002005年 2006年 2007 2008 2 0 0 9 一季度土地出讓均價( 元)2008-2009 年，長春土地出讓面積增長幅度較為緩慢， 2006 年因棚戶區(qū)改造導(dǎo)致土地突然放量， 大 幅度 上漲 。 2007 年 ，棚戶區(qū)改造工程繼續(xù)實施，土地供應(yīng)面積繼續(xù)走高，但總成交額有小幅下降。 09 年一季度土地成交 33.80 1.5124.971.324.220102030401月 2月 3月08年成交 09年成交 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 09 年一季度土地 供應(yīng) 33.806.3524.971.324.220102030401月 2月 3月08年供應(yīng) 09年供應(yīng)自 08 年下半年開始土地市場不活躍，單幅土地出讓面積小、流拍現(xiàn)象、底價成交等出現(xiàn) 與銷售不暢、開工量大等導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張密切相關(guān)。 09年第一季度土地均被本地開發(fā)商所取得，外埠開發(fā)商 07 年存儲大量土地無觸及土地市場。 4.2 長春市歷年 住宅 供需 近年長春市商品住宅新增供應(yīng)情況 近年長春市商品住宅成交情況 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 近兩年長春市商品住宅新增供應(yīng)量走勢較平穩(wěn)。 2008 年成交商品住宅 358.5 萬，同比下降 21%。由于受國 家經(jīng)濟政策及土地政策等方面的影響， 一線城市房地產(chǎn)市場低迷，從而對長春市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的影響，使多數(shù)購房者開始持幣觀望。 2008 年商品住宅月度成交均價都保持在 3700 元 /以上。自 2008年 3 月起，受國家一線城市