樂山某風(fēng)景區(qū)項目可行性研究報告

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第一章 項目背景及基本情況 一、項目概況 項目名稱 :四川省某縣 *文物風(fēng)景管理處 項目主要內(nèi)容 : (一 )道路工程 (二 )衛(wèi)生環(huán)保工程 (三 )供水供電工程 (四 )消防安全工程 (五 )文物保護(hù)和景點恢復(fù)工程 (六 )其它 項目總投資 :*萬元人民幣 某景名勝區(qū)是四川省重點文物保護(hù)單位 ,省級風(fēng)景名勝區(qū) ,位于成都平原經(jīng)濟(jì)圈內(nèi) ,在川南旅游市場上占據(jù)獨特的資源優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢 ,景區(qū)風(fēng)景秀麗 ,宗教 ,文化特色濃厚 ,自然旅游資源 ,人文旅游資源以及當(dāng)?shù)赝撂禺a(chǎn)品資源 十分豐富 . 某景名勝區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項目計劃投資近 5000 萬元 ,在注重保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下 ,依托景區(qū)突出的宗教 ,文化特色 ,完善基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) ,挖掘景區(qū)潛力 ,發(fā)揮景區(qū)優(yōu)勢 ,提高景區(qū)資源開發(fā)和保護(hù)的總體水平 ,為景區(qū)升級奠定基礎(chǔ) ,更加突出中某景名勝區(qū)山水秀麗 ,文化品味高 ,宗教色彩濃的旅游特色 ,將中某景區(qū)建成休閑 ,度假為主的現(xiàn)代文化旅游區(qū) . 二 ,某縣基本情況 某縣 2002 年總?cè)丝?200998 人 ,工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 83001 萬元 ,其中工業(yè)總產(chǎn)值為 59791 萬元 ,農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為 23220 萬元 ,國內(nèi)生產(chǎn)總值 為 63413 萬元 ,實現(xiàn)財政收入 1838 萬元 ,人平年均工資 4516 元 ,農(nóng)民人均年純收入 1651 元 ,城鄉(xiāng)居民儲存總額為 38537 萬元 .從經(jīng)濟(jì)收入來看 , 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 某縣的城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民大都達(dá)到了區(qū)內(nèi)旅游的條件 ,再加上樂山地區(qū)城鎮(zhèn)人口 80萬人和 *地區(qū) 230 萬人口 ,區(qū)域內(nèi)的旅游市場潛力不可小視 . 三 ,投資方基本情況 本項目投資方為某縣 *文物風(fēng)景管理 .是縣人民政府設(shè)立的自收自支事業(yè)單位 ,負(fù)責(zé)景區(qū)的保護(hù) ,管理 ,開發(fā)和建設(shè) . *文物風(fēng)景管理處主要經(jīng)營中某景旅游項目開發(fā)和相關(guān)旅游項目的開發(fā)等 .景區(qū)依山傍水 ,環(huán)境幽雅 ,歷代名人雅士留下的石刻詩篇 ,摩巖造像遍布巖壁 .景區(qū)人文景觀 ,自然景觀俱佳 ,具有極大的發(fā)展?jié)摿?. 第二章 項目所在環(huán)境和問題 一、環(huán)境： 隨著人類進(jìn)入新的一個世紀(jì) ,和平的發(fā)展仍然是世界主流 ,這為我國大力發(fā)展經(jīng)濟(jì) ,提高人民生活水平提供了一個相對穩(wěn)定的國際環(huán)境 .我國將在今年加入 WTO,全球經(jīng)濟(jì)一體化必將形成 ,既給我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展帶來挑戰(zhàn) ,同時也提供了一次歷史性的機(jī)遇 .隨著綜合國力進(jìn)一步增強(qiáng) ,人民群眾生活水平逐步提高 ,為開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)提供了一個良好的政治環(huán)境和經(jīng)濟(jì)保障 . 同時 ,信息時代的悄然來臨 ,國家的產(chǎn)業(yè)政策也作了重大調(diào)整 ,信息技術(shù) ,生化工程 ,環(huán)境保護(hù) ,旅游資源開發(fā)等領(lǐng)域成為國家優(yōu)先重點發(fā)展的方向 .近年來 ,我國各級政府在旅游開發(fā)上出臺了諸多優(yōu)惠政策 ,極大的鼓勵和促進(jìn)了旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 .特別是最近為了加快旅游業(yè)的發(fā)展 ,把我國建設(shè)成為世界旅游強(qiáng)國 ,進(jìn)一步發(fā)揮旅游業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點作用 ,國務(wù)院專門下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知 (國發(fā) 20019 號 ),制定了加快旅游業(yè)發(fā)展的政策措施 ,并決定 十五 期間 ,國家每年安排一定數(shù)量的財政資金 ,重點支持中西部地區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè) ,積極采取有效措施 ,解決旅游業(yè)發(fā)展的重點 ,難點問題 ,為旅游發(fā)展創(chuàng)造了一 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 個良好的政策環(huán)境 ,必將推動我國旅游業(yè)高層次發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展 .我省也根據(jù)本省實際情況 ,將自己擁有的巨大旅游資源作為重點開發(fā)領(lǐng)域 ,使旅游產(chǎn)業(yè)成為四川省新的支柱產(chǎn)業(yè) ,將四川發(fā)展成為旅游強(qiáng)省 . 西部大開發(fā)的戰(zhàn)略決策 ,其戰(zhàn)略目標(biāo)就是在完善西部基礎(chǔ)設(shè)施 ,調(diào)整西部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的同時 ,保護(hù)和開發(fā)西部重要的自然資源 .西部擁有我國最豐富多彩的旅游資源 ,隨著西部大開發(fā)的優(yōu)惠政策的陸續(xù)出臺 ,旅游環(huán)境的不斷完善 ,為發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè) ,提供了千載難逢的歷史機(jī)遇 . 根據(jù)世界旅游組織資源顯示 :旅游業(yè)每直接收入 1元 ,相關(guān)行業(yè)的收入就能增加 4.3元 ；每增加 1 個直接就業(yè)人員 ,社會就能增加 5 個就業(yè)機(jī)會 .鑒于旅游業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步所起的巨大推動作用 ,世界各國和我國各級政府越來越重視和關(guān)注旅游業(yè)的發(fā)展 .近年來 ,隨著我國人民生活水平的提高 ,旅游產(chǎn)業(yè)成為了新的 支柱產(chǎn)業(yè) ,成為國民經(jīng)濟(jì)收入的重要組成部分 . *市 ,某縣政府也針對本地區(qū)優(yōu)勢 ,提出資源開發(fā)型及可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略和旅游興縣的發(fā)展思路 ,將相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和資源開發(fā)納入統(tǒng)一規(guī)劃 ,并從政策上創(chuàng)造了良好的發(fā)展 環(huán)境 . 二、問題 面對如此良好的發(fā)展機(jī)遇 ,管理處上下在倍受鼓舞的同時 ,也存在深深憂慮 ,因為景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施薄弱 ,落后 ,產(chǎn)生了一系列的影響 .主要表現(xiàn)在 : 1,給游客游覽 ,生活帶來極大的不便 ,使得市場促銷 ,營銷宣傳難以開展 ,游客量難以提高 ,直接影響到景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益 ,制約了景區(qū)自身的發(fā)展 . 2,景區(qū)的人文資源 ,自然資源優(yōu)勢不能充分展現(xiàn)在國內(nèi)國際旅游面前 ,影響了市場知名度的提高 ,也不能充分發(fā)揮它的國國主義教育和豐富人民精神文化生活的社會效益 . 3,難以推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展 ,影響了 它所蘊藏著的長遠(yuǎn)的 ,巨大的潛能發(fā)揮 . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4,作為成都與樂山水路的中繼點 ,與省政府開發(fā)岷江旅游文化帶的規(guī)劃相適應(yīng) . 可見 ,利用西部大開發(fā)的 天時 ,某縣豐富的旅游資源的 地利 ,以及 *市 ,某縣政府大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的 人和 ,進(jìn)行中某景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ,既促進(jìn)景區(qū)的自身發(fā)展 ,又會合國家的產(chǎn)業(yè)政策 ,符合西部大開發(fā)戰(zhàn)略 ,符合省岷江旅游文化帶的規(guī)劃 ,又促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?,經(jīng)濟(jì) ,文化的發(fā)展 ,豐富群眾文化生活 ,具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益 . 第三章 中某景區(qū)概況 ,開發(fā)現(xiàn)狀及資源評價 一 ,風(fēng)景區(qū)概況 1,地理位置 . 中某景名勝區(qū)位于四川 *某縣城南 9 公里的瑞峰鎮(zhèn) ,北距省會成都市 120 公里 ,南距樂山市 38 公里 ,東鄰井研 ,仁壽 ,距 *30 公里 .與瑞峰鎮(zhèn)隔岷江相望 . 2,地質(zhì)地貌 . 中某景區(qū)屬龍泉山斷裂帶的西南端 ,為淺丘闊谷和深丘窄谷的混合地貌 ,海拔在375 719.7 米之間 .景區(qū)丘陵斜坡多呈臺坎狀 ,丘頂渾圓 ,或呈方山狀 ,土壤肥沃 . 3,氣候 . 中某景區(qū)屬四川盆地亞熱帶濕潤氣候盆地西部區(qū) ,氣候溫和 ,常年平均氣溫 16.9 ,秋季氣溫下降較快 ,冬季少有冰雪嚴(yán)寒 ,春 節(jié)氣溫回暖較早 ,夏季無酷暑 ,常年各月平均氣溫振幅為19.7 .總之 ,氣候是冬無嚴(yán)寒 ,夏無酷暑 ,一年 365 天都在適宜旅游 . 區(qū)風(fēng)雨量充沛 ,日照充足 ,年均日照 1140 1150小時 ,無霜期長達(dá) 310 313天 .常年以北風(fēng)為主導(dǎo)風(fēng) ,風(fēng)力在 0 6 級之間 . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4,環(huán)境 . 中某景名勝區(qū)水資源豐富 ,有岷江 ,沙溪河 ,筒車河和 *河河口流經(jīng)風(fēng)景區(qū) .岷江是流經(jīng)景區(qū)的干流 ,在某縣境內(nèi)流長約 40公里 ,流經(jīng)全縣 11個鄉(xiāng)鎮(zhèn) ,由于岷江自凈能力強(qiáng) ,經(jīng)化驗符合國家生活飲水源衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) .區(qū)內(nèi)還有青峽源和官廳水庫兩個總庫容量 3000萬立方米的中型水利工程 . 風(fēng)景區(qū)現(xiàn)有森林面積 6.2萬畝 ,森林覆蓋率達(dá) 38.6%,森林資源較豐富 .林木種類達(dá) 190多種 ,經(jīng)濟(jì)林以桑 ,柑桔為主 ,其他有茶 ,桃 ,李 ,杏 ,梨 ,油桐等 25種 .竹類有慈竹 ,苦竹 ,水竹 ,斑竹 ,羅漢竹 ,楠竹等 15種 ,慈竹占 90%以上 .灌木類有馬桑 ,水渣 ,刺梨等 20余種 .花類有蘭花 ,木繡球 ,晚香玉 ,姜花等 70 多種 .現(xiàn)有珍稀名貴樹種桫欏 ,銀杏 ,水杉 ,楠木等 . 二 ,風(fēng)景區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀 某景區(qū)在 1958 年以后遭到了一定的破壞 ,自 80 年初起受到縣政府的重視 ,開始封山 育林 ,經(jīng) 16 年的努力 ,現(xiàn)在基本恢復(fù)了景區(qū)的植被 .廟宇得到初步恢復(fù) ,文物得到較好的保護(hù) . 下寺風(fēng)貌雖已不見唐宋之風(fēng) ,但森嚴(yán)的廟宇風(fēng)骨依然 .中寺恢復(fù)了藥師殿 ,藏經(jīng)樓 ,在原四大天王殿的基址上修建了碑廊兩通 . 景區(qū)現(xiàn)有建筑面積 2200 平方米 ,床位 211 張 (其中套房 4 套 ,單人間 4 間 ,標(biāo)準(zhǔn)客房 14 間 ),可一次性提供 300 人次進(jìn)餐 ,100 人娛樂消費 ,卡拉 OK 廳能容 30 40 人 ,有 KTV 房 2 間 ,大廳1 間 ,還有美容美發(fā) ,桑拿按摩等設(shè)施 . 景區(qū)現(xiàn)有職工 40 人 ,其中正式職工 36 人 ,本科生 3 人 ,大專 生 5 人 ,中專生 10 人 . 1995 年 ,景區(qū)接待旅游者 13 萬人次 ,經(jīng)濟(jì)收入達(dá) 72 萬元 ；1996 年接待 14 萬人次 ,收入 80萬元 ；1997 年接待 12 萬人次 ,收入 78 萬元 .人均消費在 5.5 6.5 元之間 .人均消費水平不到 10 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 元 ,在 90 年代可能創(chuàng)省級風(fēng)景名勝區(qū)之最 .同時也說明了在不增加絕對接待人數(shù)的前提下 ,提高每個游客的平均消費值 ,景區(qū)的經(jīng)營將大有可為 . 景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套不足 ,有的游道仍是自然小路 ,衛(wèi)生設(shè)施空缺落后 ,供水 ,供電能力不足 ,電視收視效果極差 ,嚴(yán)重制約和影響景區(qū)資源的開發(fā)和利用 . 三 ,風(fēng)景區(qū)資源評價 一自然旅游資源評價 . 中某景區(qū)自然景觀豐富多彩 ,層次十分鮮明 ,前臨岷江 ,后倚慈姥峰 ,背山面水 ,山青水秀 .岷江河灘廣布 ,芳草萋萋 ,河岸田疇萬畝 ,蔥蘢翠綠 ；山中森林密布 ,泉水淙淙 ,奇石異草 ,曲徑通幽 .歷史上 *景色秀美 ,曾被宋代著名文學(xué)家范成大稱贊為 西川林泉最佳處 .由于其景色美不勝收 ,歷來被騷人墨客譽為 巖壑勝景 ,不減峨山 ,將 *與峨眉等同看待 .在當(dāng)時的交通條件下 ,游人在選擇旅游地的時候 ,大都是 先游 *,再游峨眉 .*優(yōu)美的自然景觀與它深厚的歷史文化遺跡融為一體 ,顯示了 無窮的魅力 . 按照 *的地質(zhì)地貌特點和向游客展示出來的景觀層次 ,我們四個層次來評價自然旅游資源 ,以便更充分地顯示和挖掘 *的旅游資源特色 . 二 ,人文旅游資源評價 : *歷史悠久 ,歷史文化積淀深厚 ,自唐代起就成為川南佛教的大道場 ,（略） 三 ,旅游商品資源評價 : 旅游商品是旅游資源的一個組成部分 ,是出售給旅游者的地方土特產(chǎn)和工藝紀(jì)念品等商品 ,是旅游地創(chuàng)匯的特有資源 . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1,竹編工藝 （略） 2,捻條畫 （略） 第四章 市場調(diào)研分析 一 ,景 區(qū)市場定位 中某景區(qū)是融合優(yōu)美的自然風(fēng)光 ,深厚的歷史文化 ,名聞遐邇的宗教名勝為一體的觀光 ,度假 ,宗教 ,會議旅游的綜合型的省級重點風(fēng)景名勝區(qū) .根據(jù)旅游資源的特色 ,品級和對客源市場的吸引向性 ,以及與周邊旅游產(chǎn)品的競爭態(tài)勢 ,在兼顧其他旅游行為方式時充分挖掘中某景名勝區(qū)深厚的歷史文化內(nèi)涵 ,展現(xiàn)出它優(yōu)美的自然風(fēng)光 ,利用它山清水秀 ,岷江水域?qū)拸V ,兩岸生態(tài)環(huán)境優(yōu)雅的特點發(fā)展度假休閑旅游 ,突出風(fēng)景區(qū)的自然美 ,環(huán)境美 ,歷史文化美 ,完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ,使中某景名勝區(qū)真正成為既能發(fā)揚傳統(tǒng)文化 ,又具有現(xiàn)代旅游功能的新型的度假 型 ,觀光型等綜合型的旅游勝地 . 二 ,景區(qū)的市場分析 : 在對中某景名勝區(qū)進(jìn)行市場定位的基礎(chǔ)上 ,將風(fēng)景區(qū)的客源市場劃分為三個級別 . 第一級客源市場 :成都市 ,樂山市 ,*地區(qū)和到峨 * 樂山大佛 ,三蘇祠旅游的部分游客 . 第二級客源市場 :重慶市 ,自貢 ,宜賓 ,瀘州 ,西昌 ,內(nèi)江 ,德陽 ,綿陽等地區(qū) . 第三級客源市場 :部分省外 ,國外的游客 . 旅游者行為規(guī)律分析 : 在為中某景區(qū)作總體規(guī)劃的過程中 ,專門對成都市的旅游市場和景區(qū)的游客進(jìn)行了抽樣調(diào)查 ,了解旅游者的行為規(guī)律 .按照旅游者的出行規(guī) 律和中某景區(qū)所處的區(qū)位條件 ,成都市是中某景區(qū)的主要客源市場 ,我們對成都市的旅游市場進(jìn)行了抽樣調(diào)查 ,通過分析可得出以下結(jié)論 : 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1,出旅游規(guī)律 (1)成都市旅游者 (限于受調(diào)查者本人 )每年外出旅游的次數(shù) :一次的占 40.68%,二次的占24.32%,三次以上的占 21.40%.說明每年外出旅游一次的人占多數(shù) ,對旅游目的地只有一次選擇 ,因此 ,旅游地的綜合形象和特色在旅游者的行為抉擇中起決定性作用 . (2)每年帶上一家人外出旅游的次數(shù) (包括城郊旅游 ):一次的占 32.84,二次的占 29.87%,三次 以上的占 34.75%.說明家庭的度假旅游市場興起 . (2)每年帶上一家人外出旅游的次數(shù) (包括城郊旅游 )；一次的占 32.84%,二次的占 29.87%,三次以上的占 34.75%.說明家庭的度假旅游市場興起 . (3)旅游者在省內(nèi)旅游的出行半徑 :城郊農(nóng)家樂占 23.09%,80 公里以內(nèi)占 36.02%,160 公里以內(nèi)占 33.05%,160 公里以外占 16.31%.游客主要集中在 160 公里的出游半徑以內(nèi) ,高速公路或高等級公路在 2 小時以內(nèi)可以到達(dá)目的地 .160 公里以外 ,基礎(chǔ)設(shè)施條件不好的 ,游客很少愿意去 . (4)旅游時間 :旅游者到省內(nèi)景區(qū)旅游 ,如何安排時間 ,當(dāng)天返回占 18.86%,住一天的占41.95%,住二天的占 26.66%,住三天以上的占 8.47%.在不限制出游半徑的情況下 ,大多數(shù)旅游者要選擇住 1 2 天 ,住一天的最多 .如果景區(qū)在 160 公里以內(nèi) ,乘車在 2 小時之內(nèi)能夠到達(dá) ,景區(qū)各方面設(shè)施條件都好 ,則 34.32%的游客選擇當(dāng)天返回 ,47.03%的游客會選擇住一天 ,14.19%的游客選擇住二天 ,4.24%的游客選擇住三天以上 .盡管選擇當(dāng)天返回的游客比例較大 ,但選擇住一天的游客也近 50%,如果景區(qū)留得住人 ,游 客還愿意逗留更多的時間 .所以景區(qū)的經(jīng)營思路是要有配套完善的綜合設(shè)施和服務(wù) ,讓更多的游客住下來 ,并且住二天以上 .這樣旅游市場的產(chǎn)出值會大大增加 . 2,對目的地的需求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 (1)旅游者最喜歡的旅游占的類型 :歷史遺跡占 21.61%,宗教文化占 36.14%,民族風(fēng)情占13.73%,名川大川占 28.79%,度假娛樂占 31.78%.游客對歷史遺跡 ,宗教文化 ,自然風(fēng)光的喜愛超過了 50%,喜歡度假娛樂的占旅游者的三分之一強(qiáng) ,這進(jìn)一步說明成都的度假旅游市場正在興起 . (2)游客最喜歡的旅游方式 :登山的占 30.72%,劃船的占 11.02%,休閑娛樂占 68.22%(其中有 22.46%的人喜歡在景區(qū)打麻將 ),文化探尋占 18.86%.這說明成都游客特別喜歡休閑的旅游方式 . (3)游客對風(fēng)景區(qū)比較明顯的感受 :感到物價太貴的占 63.98%,服務(wù)質(zhì)量太差的占 56.78%,設(shè)施太差的占 54.66%.游客對風(fēng)景區(qū)的不滿普遍集中在這三個問題上 ,為景區(qū)的管理和基礎(chǔ)設(shè)施改善提出了要求 . 3,成都市場對中某景區(qū)的認(rèn)知 在游客從來沒有聽說過的風(fēng)景區(qū)的選項中 ,67.58%的成都人選擇 *；在聽說過但不太了解的風(fēng)景 區(qū)中 *占 58.26%,而劍門關(guān)占 47.88%,蒙山占 44.49%；在從來沒去過的風(fēng)景區(qū)中 *高達(dá) 81.57%,長江三峽占 57.84%,蒙山占 55.93%.如此看來 ,中某景區(qū)宣傳促銷的任務(wù)很重 ,同時也說明市場潛力很大 .成都市區(qū)人口有 320 多萬 ,郊區(qū)人口有 980 萬 ,這 1300 萬人口是中某景區(qū)最大的客源市場 .因為他們的消費層次高 ,人均收入較高 .*的區(qū)位條件和旅游的其他因素大都符合成都市場的需求 . 中某景區(qū)旅游者的行為規(guī)律 : 1,游客的構(gòu)成 略 2,旅游規(guī)律 (1)游客的游覽時間分配 :游覽 2 4 小時占 23.6%,4 6 個小時的占 21.3%,6 8 個小時的占 29.2%,住宿的占 25.9%.游客游覽時間大多在 6 小時左右 . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 (2)游客到 *后準(zhǔn)備住下來的時間調(diào)查 :住一天的游客占 43.9%,計劃住二天的游客占32.8%,住三天的游客占 1.9%,三天以上的游客占 2.6%.說明游客仍然有在 *住下來的計劃 ,而且準(zhǔn)備住 1 2 天的游客占了 76%,但確實住下來的游客還不以 26%,需求方的需求大 ,造成這一結(jié)果只能說明供應(yīng)方存在一定問題景區(qū)缺乏讓游客住下來的吸引力 ,娛樂活動單一 ,供水供電困難 ,電視收 視效果很差等 ,給游客帶來很大的不便 ,這是景區(qū)的致命弱點 . 3,景區(qū)管理及游客的感知 游客認(rèn)為 ,*景區(qū)最突出的問題主要集中在三個方面 :服務(wù) ,管理 ,開發(fā)保護(hù) ,基礎(chǔ)設(shè)施 .對包括無導(dǎo)游 ,門票價高 ,衛(wèi)生差 ,服務(wù)意識薄弱等服務(wù)管理有意見的游客占 25.6%,對環(huán)境保護(hù)不夠 ,游玩項目太少等開發(fā)保護(hù)有意見的占 31.1%,對廁所 ,道路等基礎(chǔ)配套設(shè)施有意見的占37.8%,另有 5.5%的游客認(rèn)為景區(qū)的宣傳力度不夠 .這些看法與我們課題組的看法在許多方面不謀而合 . 游客對景區(qū)的直觀印象的評價 ,可以反映游客的感 知度 ,具有一定的參考價值 .在調(diào)查中 ,我們讓游客根據(jù)自己的旅游經(jīng)歷給中某景區(qū)打印象分 ,給 30 50 分 ,認(rèn)為比較差的占 15%；給50 70 分 ,認(rèn)為中等的占 62%；給 70 90 分 ,認(rèn)為良好的占 23%.總的認(rèn)為是中等偏上 ,資源價值較高 ,與我們的旅游資源評價的結(jié)論基本一致 . 根據(jù)調(diào)查 ,景區(qū)的回頭客所占的比例較大 .在 203 份有效問卷中 ,第一次來景區(qū)的游客占54.2%,二次以上的回頭客占 45.8%,其中來自成都市的回頭客占 35.5%,樂山和 *回頭客占64.5%.這個回頭客的數(shù)字在其它景區(qū)很難達(dá)到 . 第五 章 項目建設(shè)內(nèi)容 ,投資估算與資金籌措 項目預(yù)計投資 *萬元 ,完成景區(qū)道路 ,衛(wèi)生環(huán)保 ,供水供電 ,消防安全 ,文物保護(hù)和景點恢復(fù)等 6項工程 ,共 15個子項目 .通過這些項目建設(shè) ,增強(qiáng)供水供電能力 ,完善步道 ,衛(wèi)生環(huán)保設(shè)施及防火安全等景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 ,增強(qiáng)旅游景點 ,加強(qiáng)文物保護(hù) ,拓展景區(qū)的整體功能 . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一 ,建設(shè)內(nèi)容 (一 )道路工程 包括新建兩條步道和參原有步道增設(shè)防護(hù)欄 . 1,新建一號步道 略 2,新建二號步道 . 略 3,維護(hù)原有步道 . 略 . (二 )衛(wèi)生環(huán)保 工程 包括新建廁所 ,沼氣池 ,增添垃圾筒和建垃圾處理站 . 4,新建廁所 ,沼氣池 .（內(nèi)容略） 5,增添垃圾筒和建垃圾處理站 .（內(nèi)容略） (三 )供水供電工程 . 包括修建自來水廠 ,增加供電設(shè)施 . 6,供水系統(tǒng) . 7,供電系統(tǒng) . (四 )消防安全工程 . 包括消火栓 ,防火水幕和滅火器裝置 . 8,消防設(shè)施 . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 (五 )文物保護(hù)和景點恢復(fù)工程 . .9,佛像修復(fù)與維護(hù) . 10,喚魚池 . 11,東坡讀書樓 . 13,苦竹亭 ,聽泉亭 . 14,文物展館 . 在某縣 ,由于沒有一座文物展館 ,使縣內(nèi)和中某景區(qū)的許多重要文物無法和游人見面 ,這不能不說是一個遺憾 .因此 ,建展館具有很大的社會意義 . 文物展館為二層仿古建筑 ,面積 1000 M2,陳列本地文物 . (六 )其他工程 .（如停車場） 二 ,投資估算 (一 )道路 :計劃投資 2177.86 萬元 1,一號步道 :下寺 上寺 ,投資估算 820.485 萬元 . 1)石板路 . 石板制作安裝 : 3000M1.5M0.25M=1125. M3 1125 M3150.00 元 / M3=16.875 萬元 石板人工搬運 :搬運距離 :2000M 1125 M3(2000M20M)20 元 / M3=225 萬元 人工挖土 :挖土厚度 0.3M 3000M1.5M0.3M=1350 M3 135015 元 / M3=2.025 萬元 2)石梯路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 石梯制作安裝 : 1000M1.5M0.35M=525 M3 525M3200 元 / M3=10.5 萬元 條石人工搬運 : 525 M3(2000M20M)20 元 / M3=1.05 萬元 人工挖土 : 1000M1.5M0.3M=450M3 450M315 元 / M3=0.675 萬元 鋼管護(hù)欄 : 1000M1M120 元 / M3=12 萬元 3)條石?？?條石制作安裝 : 4000M0.35M1.5M=2100 M3 2100M3105 元 / M3=22.05 萬元 條石人工搬運 : 2100 M3(2000M20M)20 元 / M3=42 萬元 人工挖土 : 4000M0.75M1.2M=3600M3 3600M315 元 / M3=5.4 萬元 回填夯實 : 4000M0.2M1.2M=960M3 960M310 元 / M3=0.96 萬元 2,二號步道 :投資估算 1257.375 萬元 1)石板路 石板路制作安裝 :19.7 萬元 石板人工搬運 :328.13 萬元 人工挖土 :2.36 萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2)石梯路 石梯制作安裝 :15.75 萬元 條石人工搬運 :19.69 萬元 人工挖土 :1 萬元 鋼管護(hù)欄 :18 萬元 3)條石保坎 條石制作安裝 :27.56 萬元 條石人工搬運 :656.25 萬元 人工挖土 :6.75 回填夯實 :1.2 元 3,原有步道維護(hù) :增設(shè)防護(hù)欄估算 100 萬元 (二 )衛(wèi)生環(huán)保 :投資估算 258 萬元 4,廁所 : 100M22800 元 / M28=204 萬元 沼氣池 : 20 座 15000 萬元 /座 =30 萬元 4,垃圾筒和垃圾處理站 200 個 100 元 /個 +20000 元 =4 萬元 (三 )供水供電系統(tǒng) :投資估算 1062 萬元 5,自來水廠 :投資估算 659 萬元 廠房 ,配電房等工作用房 : 2000M21000 元 / M2=200 萬元 自來水凈化池 : 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1000M21500 元 / M2=150 萬元 水塔 :50 萬元 深水井 :35 萬元 供水系統(tǒng) : 抽水設(shè)備及自來水處理設(shè)備 :150 萬元 供水管 : DN110 1000M75 元 /M=7.5 萬元 DN50 1000M40 元 /M=40 萬元 DN25 15000M15 元 /M=22.5 萬元 零件 :4 萬元 6,供電系統(tǒng) :投資估算數(shù) 03 萬元 1 萬伏變壓器 1 臺 :5 萬元 供電線路 :299 萬元 18M 電桿 :3002500 元 /根 =75 萬元 12M 電桿 :200 根 1200 元 /根 =24 萬元 (四 )消防安全工程 :55 萬元 7,消防設(shè)施 : 消火栓 :100 套 2500 元 /套 =25 萬元 防火水幕 :10 處 1500 元 /處 =15 萬元 滅火器 :1000 個 150 元 /個 =15 萬元 (五 )文物保護(hù)和景點恢復(fù)工程 :投資估算 1330 萬元 8,佛像修復(fù)與維護(hù) :300 萬元 9,喚魚池 :50 萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 10,東坡讀書樓 :3000M22000 元 / M2=600 萬元 11,苦竹亭 ,聽泉亭 50M23000 元 / M2=30 萬元 12,文物展館 : 造價 :1000M21500 元 / M2=150 萬元 文物 :200 萬元 (六 )其他工程 :投資估算 68 萬元 13,衛(wèi)星收視系統(tǒng) :10 套 20000 元 /套 =20 萬元 14,停車場 :投資估算 48 萬元 人工挖土及鑿石 : 2000M22.5M=5000M3 5000 M350 元 / M3=25 萬元 人工 地坪 : 2000M20.3M=600M3 600 M3300 元 / M3=18 萬元 人工搬運材料 : 1000 M350 元 / M3=5 萬元 以上投資估算列表如下 :(略 ) 三 ,資金籌措 本項目總投資 4950.86 萬元 ,其中 : 自籌資金 :2550.86 萬元 申請國債貸款 :2400 萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 投資方可通過銀行信貸方式解決后繼資金缺口的問題 ,該方案對于中某景區(qū)而言是可行的 ,這主要基于以下幾點 : 1,管理處具有較好的還貸信譽 ,與各大銀行間關(guān)系融洽 . 2,管理處身實力雄厚 ,資產(chǎn)質(zhì)量較高 ,資產(chǎn)負(fù)債率極低 . 3,項目符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 ,必將得到各級政府及 銀行機(jī)構(gòu)的大力支持 . 4,整個項目較高的盈利能力及穩(wěn)定的現(xiàn)金流量將得到各大銀行的青睞 . 第六章 景區(qū)的環(huán)境保護(hù)規(guī)劃 環(huán)境保護(hù)規(guī)劃是為了保障景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展 ,維護(hù)風(fēng)景名勝區(qū)的生態(tài)平衡和自然人文歷史景觀 ,在景區(qū)的外圍保護(hù)帶內(nèi) ,要避免工業(yè)污染 .*河污染的治理 ,有賴于地方政府實施環(huán)境保護(hù)行動 .岷江流域的水污染問題 ,有賴于上游和中游的整體環(huán)保行動 .在二級保護(hù)區(qū)內(nèi) ,在岷江兩岸 ,一定要保護(hù)好完好生態(tài)系統(tǒng) ,擴(kuò)大綠化面積 ,并對有些山丘進(jìn)行重點綠化 . (一 )分級保護(hù) 實行分級保護(hù)制度 ,有利 于景區(qū)的環(huán)境保護(hù)分清主次 ,不同的級別采取相應(yīng)的保護(hù)措施 . 1,特級保護(hù) . 范圍 :從下寺到翠薇頂 ,從翠薇頂?shù)降略扑?,再到慈姥溪的大約 2平方公里的范圍內(nèi)是特級保護(hù)區(qū) . 保護(hù)重點 :景區(qū)內(nèi)的文物 ,寺廟 ,樹林 . 措施 : (1)編號建立檔案 . (2)設(shè)置制作精美 ,語言優(yōu)美的有關(guān)環(huán)境保護(hù)的標(biāo)碑 ,路牌 . (3)設(shè)置必要的保護(hù)場地和轉(zhuǎn)欄 . (4)石質(zhì)雕刻文物的內(nèi)部滲水和風(fēng)化現(xiàn)象嚴(yán)重 ,要設(shè)法尋找科學(xué)方法進(jìn)行保護(hù) . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 (5)嚴(yán)禁采石和采集植物 ,生物標(biāo)本 . 2,一級保護(hù) 范圍 :北起虎渡溪 ,南到慈姥溪 ,西到岷江西岸 ,東落茄庵至慈姥溪一線 ,大約 4 平方公里 . 保護(hù)內(nèi)容 :注重對岷兩岸生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和兩條河流的綜合治理 .*河口的采砂石場應(yīng)立即停止 ,恢復(fù)原貌 .景區(qū)內(nèi)的生活污染和生活垃圾 ,廢水等處理方式要得當(dāng) ,手段要先進(jìn) . 3,二級保護(hù) 范圍 :北起某縣的東門大橋 ,東從虎渡溪至小 *,再沿苦竹灣到慈姥溪渡口 ,西到瑞鋒鎮(zhèn)南2 公里的漢巖墓至東門大橋 . 保護(hù)措施 : (1)一律禁止打鳥 ,毀林砍樹 . (2)禁止在區(qū)內(nèi)建有污染的工廠 ,關(guān)停造紙廠等有污染的工廠 . (3)區(qū)區(qū)建筑和城鎮(zhèn)規(guī)劃要符合旅游地的建筑風(fēng)格的要求 ,嚴(yán)禁田園風(fēng)光城市化 . 4,三級保護(hù) 范圍 :北起表峽湖經(jīng)羅塆鄉(xiāng)沿三堂寺至某的公路 ,東接天池鄉(xiāng)經(jīng)小 *到樂山的劍峰鄉(xiāng) ,西經(jīng)某縣城南沿青樂公路向南 ,南沿岷江兩岸的山脊分水嶺 ,面積約 110 平方公里 . 措施 :景區(qū)的外圍保護(hù)帶是景區(qū)保護(hù)的外圍屏障 ,關(guān)系到中某景區(qū)的環(huán)境質(zhì)量 ,也是 *景區(qū)旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展的保障 .在本區(qū)內(nèi)實施長久的造林綠化工程是十分必要的 ,防火護(hù)林工作與嚴(yán)禁樹木砍伐工作都顯得同等重要 . (二 )護(hù)林防火 1,建立健全護(hù)林防火 制度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 景區(qū)設(shè)立專門的護(hù)林防火管理機(jī)構(gòu) ,設(shè)專職的護(hù)林防火隊伍 5 人 ,火災(zāi)危險期有兼職的防火隊員若干人 ,責(zé)任落實到人 ,平常要進(jìn)行定期的護(hù)林防火安全訓(xùn)練 ,景區(qū)還要與周圍及景區(qū)內(nèi)的住戶 ,生產(chǎn)隊簽定防火公約 .對防火重點區(qū)和在防火的重點季節(jié)要建立巡邏制度 . 2,加強(qiáng)護(hù)林防火的宣傳教育 在游人中心和野營區(qū)要加強(qiáng)護(hù)林防火的宣傳與管理 ,路旁設(shè)置護(hù)林防火宣傳的路牌 ,對景區(qū)周圍和區(qū)內(nèi)的住戶進(jìn)行定期的宣傳 . 3,配置好防火設(shè)施 在建筑物集中地 ,在上 ,中 ,下三寺和各種度假休閑地 ,以及區(qū)內(nèi)民居點 ,配置防火器材和設(shè)施 . (三 )退耕還林 景區(qū)內(nèi)的耕地 ,近期全部退耕還林 ,分期分批有計劃地進(jìn)行 ,有步驟地實現(xiàn)造林綠化 .根據(jù)停耕計劃和景區(qū)經(jīng)營規(guī)模逐步擴(kuò)大 ,逐步解決停耕農(nóng)民的就業(yè) ,生活出路 ,經(jīng)濟(jì)收入等問題 .在岷江岸邊的二級階地上 ,保持現(xiàn)有民居 ,不停耕也不拆遷 ,除了規(guī)劃的修建度假別墅和山莊的土地外 ,耕地不再占用 . 岷江岸邊 ,公路兩旁實行重點綠化 . (四 )綜合治理 對景區(qū)的景觀造成視角污染的建筑物和設(shè)施 ,對景區(qū)的環(huán)境造成污染和破壞的因素 ,根據(jù)可持續(xù)發(fā)展原則 ,進(jìn)行綜合治理 . 1,拆除黃老三旅館和附近幾家居民屋 .改造望江旅館 .拆除三堂寺溝口階地上亂搭建的餐飲點建筑物 ,中寺大雄寶殿旁的民居屬于拆除或改造的項目 .拆除上寺的餐飲點 . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2,拆除玉泉巖的餐飲點建筑物 ,中寺大雄寶殿的民居屬于拆除或改造的項目 .拆除上寺的餐飲點 . 3,關(guān)閉 *河口的采砂石場 ,恢復(fù)原貌 . 4,綜合治理風(fēng)景區(qū)的附近地區(qū) ,特別是 *河與岷江的工業(yè)污染 .*河臨河的西龍紙業(yè)有限公司排出大量黃綠色漿水和白色泡沫 ,對黑液的處理不力 ；位于鮮灘河的仲輝紙廠和其他造紙廠如吉鴻造紙廠等都應(yīng)進(jìn)行綜合治理 ,保證 2000 年前 排污達(dá)標(biāo) . (五 )旅游污染的治理 1,游客的生活污染 ,采用修建廁所 ,沼氣池進(jìn)行處理 . 2,生活廢水處理 餐廳 ,客房生活廢水 ,建立沼氣池進(jìn)行處理 . 3,旅游垃圾處理 設(shè)置垃圾筒 ,修建垃圾處理站 . 4,旅游粉塵處理 景區(qū)游客步游 ,交能 ,餐廚燃料 ,供熱 ,供水生產(chǎn)的粉塵 .按環(huán)保部門的要求處理 . 第七章 項目的實施與管理 一 ,項目的實施計劃 : 本項目是一個綜合的大型工程 ,其景區(qū)設(shè)施規(guī)模大 ,項目多 ,實施計劃為 : (1)設(shè)立項目組 : 項目組對項目 建設(shè)的全過程 ,包括項目的準(zhǔn)備 ,勘察設(shè)計 ,設(shè)施選購 ,招標(biāo)投標(biāo) ,建筑安裝施工 ,竣工驗收等各個階段進(jìn)行監(jiān)督 ,管理 ,協(xié)調(diào) . 項目組在項目實施中重點抓 4 個方面 : 1,質(zhì)量 :嚴(yán)格按四川省 ,成都市有關(guān)仿古建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和承包合同實施 . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2,成本 ；重點把好材料關(guān) ,堅持質(zhì)優(yōu)價廉 ,就地取材 ,綜合利用 ,節(jié)約等的原則 . 3,工期 :定期檢查 ,監(jiān)督承包商的周 ,月工期進(jìn)度表 ,保證按時竣工 . 4,安全 :加強(qiáng)安全防范 ,安全管理 ,進(jìn)行安全巡視安排 ,盡量減少對游人的影響 . (2)項目實施的組織方法 : 實行分 項分標(biāo) ,各個項目同時施工 . (3)項目的建設(shè)時間安排 項目的準(zhǔn)備 :3 個月內(nèi)完成 勘察設(shè)計 :1 個月內(nèi)完成 招標(biāo) ,投標(biāo) :1 個月內(nèi)完成 建筑安排施工 :12 個月內(nèi)完成 竣工驗收 :1 個月內(nèi)完成 二 ,項目管理 (1)做好監(jiān)督保證措施 : 明確業(yè)主 ,監(jiān)督方 ,施工方的責(zé) ,權(quán) ,利 ,業(yè)務(wù)主要控制項目建設(shè)的進(jìn)度 ,設(shè)備 ,物資的供應(yīng)和整體協(xié)調(diào) ,施工承包商按合同規(guī)定實施并保證實現(xiàn)合同確定的質(zhì)量 ,時間 ,監(jiān)理對項目速度在時間 ,空間 ,資源利用上進(jìn)行充分協(xié)調(diào)和嚴(yán)格管理 . (2)進(jìn)行防范 措施 : 對項目實施過程中的許多不確定因素 ,要進(jìn)行全面預(yù)測 ,發(fā)現(xiàn)隱患 ,防微杜漸 ,把損失控制在最小程度內(nèi) . (3)評估措施 : 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目建設(shè)的每一階段 ,都應(yīng)當(dāng)一定的評估手段以及信息反饋 ,從而總結(jié)經(jīng)驗 ,發(fā)現(xiàn)問題 ,及時更正 . 第八章 項目投資效益測算分析 參照市場調(diào)查報告和投資計劃等資料 ,經(jīng)認(rèn)真調(diào)研和測算 ,我們編制了本項目投資完畢后第一年度的盈利預(yù)測 ,編制盈利預(yù)測所依據(jù)的會計政策在各重要方面與本處實際采用的會計政策一致 . 一 ,基本假設(shè) (1)國家現(xiàn)行的方針政策無重大 改變 . (2)國家現(xiàn)行的利率 ,匯率等無重大改變 . (3)本處所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大改變 . (4)本處目前執(zhí)行的稅賦 ,稅率政策不變 . (5)無其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影響 . 二 ,基本根據(jù) 市場調(diào)查定位 1,游客量統(tǒng)計有 (略 ) 2,通過市場調(diào)查測算入住率 : 打算住一天的游客占 43.9% 打算住二天的游客占 32.8% 打算住三天的游客占 1.9% 打算住三天以上的游客占 2.6% 旅游入住率為 :43.9%+32.8%+32.8%32.8%=88% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 實際入住率為 :26% 3,市場調(diào)查及測算表如表 : 消費水平 項 目 0 200 元 /天 200 400 元 /天 400 600 元 /天 600 元以上 /天 回收有效問卷所占比例 =(5+80+26+15)(5/1.7%+80/27%+26/8.8%+15/5.1%)4=42.6% 吃住者所占比例 : (69%1.7%+77%27%+71%8.8%+70%5.1%)1/42.6%=75% 娛樂者所占比例 : (12%1.7%+27%17%+8.8%20%+5.1%16%)1/42.6%=17.3% 購物者所占比例 : (10%1.7%+6%27%+8%8.8%+12%5.1%)1/42.6%=7.3% 每人日消費總額在 200 元以內(nèi)的旅客所占比例為 : 1.7%1/42.6%=4% 每人日消費總額在 200 400 元的旅客以內(nèi)所占比例為 : 27%1/42.6%=63% 每人日消費總額在 400 600 元的旅客所占比例為 : 8.8%1/42.6%=20% 每人日消費總額在 600 元以上的旅客所 占比例為 : 5.1%1/42.6%=12% 4,關(guān)于住宿計費標(biāo)準(zhǔn)及其數(shù)量金額的確定 5,投資完結(jié)后日游客量測算表 (單位 :人 ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三 ,關(guān)于中某景區(qū)投資項目效益的測算 通過以上旅游基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和歷史文化遺產(chǎn)的維護(hù) ,恢復(fù) ,宗教文化的開放 ,中某景區(qū)必將以更大的面積 ,完備的配套設(shè)施 ,濃厚悠久的歷史人文景觀 ,豐富奇特的自然景觀重現(xiàn)的歷史的輝煌 .再加景區(qū)廣告宣傳 ,更能有效提高海內(nèi)外知名度及吸引大量的游客和信徒 ,也必將取得社會效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收 . (一 )社會效益 . 加 大對中某景區(qū)的投資及宣傳后 ,將使岷江航道上的成都 黃龍溪 三蘇祠 * 寺 平羌三峽 樂山大佛 峨嵋山聯(lián)為一體 ,成為一條龐大的旅游環(huán)線 ,促進(jìn)旅游業(yè)橫向聯(lián)合 ,旅游資源優(yōu)勢互補 .必將使 *旅游特色更加呈現(xiàn) ,豐富和優(yōu)化了愛國主義教育基地 .增加的大量客源 ,帶動了旅客在 *寺的住宿 ,餐飲 ,娛樂等消費的增長 ,也必將會創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會 ,增加社會福利 .隨著經(jīng)濟(jì)效益的提高 ,上繳財政的稅費也大幅度增長 ,周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)也會隨之起步與發(fā)展 ,特別是某竹編之鄉(xiāng) ,各種水果之鄉(xiāng)等上仍地方特色的旅游手工藝品 ,特色農(nóng)副產(chǎn)品銷量會更加提高 .根 據(jù)旅游之特色 ,海內(nèi)外客源的不斷增加 ,必將把某 ,四川地方資源發(fā)揮并推向市場 ,有利于招商引資 ,西部大開發(fā) . (二 )經(jīng)濟(jì)效益 . 經(jīng)過景區(qū)的改造 ,不僅門票收入會大幅度上升 ,而且會帶動住宿 ,餐飲 ,商品銷售 ,娛樂等主營業(yè)務(wù)收入的增長 ,預(yù)計主營業(yè)務(wù)收入情況及其成本費用測算如下 : 1,門票收入 . 中某景區(qū)加大投資后 ,日平均游客量可達(dá) 800 人以上 ,我處將門票提升到 20 元 /人 ,每年門票收入 80020365=584(萬元 ). 營業(yè)費用 : 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 工資及福利 :5 萬元 門票印刷費 :4.38 萬元 折舊費 :165 萬元 廣告費 :40 萬元 維護(hù)費 :5 萬元 其他 :0.2 萬元 合計 :219.6 萬元 2,住宿收入 . 通過實際市場調(diào)查 ,愿在某 *旅游開發(fā)區(qū)住宿的游客 ,達(dá)所調(diào)查總數(shù)的 88%以上 .但在某旅游區(qū)實際留宿的游客僅為游客總量的 10%.投資完畢后 ,第一年留宿游客可達(dá)總量的 20%以上 .本處現(xiàn)有床位不能滿足需要 ,但周圍農(nóng)家樂可暫緩這種矛盾 .第二期投資將修建三星級賓館 ,以現(xiàn)有條件 ,預(yù)計可住宿收入情況如下 : 淡旺季客房入住率平均 95%,年收入 普通間 :6295%50365107.5(萬元 ) 標(biāo)準(zhǔn)間 : 6095%100365208.1(萬元 ) 套房 : 2895%8036577.7(萬元 ) 合計 :393.3 萬元 營業(yè)費用 : 工資及福利 :10 萬元 物料消耗 :20.1 萬元 水電費 :24.5 萬元 郵電 ,通訊費 :2.1 萬元 燃料費 :25 萬元 洗滌費 :2.7 萬元 維修費 :6.5 萬元 折舊費 :25 萬元 低值易耗品 :46 萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 合計 :161.9 萬元 3,餐飲 預(yù)計有 40%的游客在該餐廳就餐 .就餐 消費全天以 60 元 /人天計算 ,預(yù)計餐廳的毛利率為40%. 營業(yè)收入 :80040%60365=700.8(萬元 ) 毛利 :700.840%=280.3(萬元 ) 營業(yè)成本 :700.8-280.3=420.5(萬元 ) 營業(yè)費用 : 工資及福利 :9.12 萬元 物料消耗 :38.7 萬元 水電費 :2 萬元 燃料費 :38 萬元 郵電 ,通訊費 :0.8 萬元 洗滌費 :6 萬元 運雜費 :2 萬元 折舊費 :0.5 萬元 低值易耗品 :67 萬元 合計 :167.1 萬元 4,茶園收入 . 通過市場分析 ,有 10%的游客將在茶園消費 ,每人消費 20 元 ,毛利在 80%以上 . 營業(yè)收入 :80010%20365=58.4(萬元 ) 毛利 :58.480%=46.7(萬元 ) 營業(yè)成本 :58.4-46.7=11.7(萬元 ) 營業(yè)費用 : 工資及福利 :1.6 萬元 物料消耗 :0.1 萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。