廣西經(jīng)貿(mào)學(xué)院后山前期規(guī)劃.doc

廣西經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 后山項(xiàng)目前期策劃方案第一部分 項(xiàng)目概況介紹項(xiàng)目地處南寧城市核心區(qū)青秀區(qū)，青山路與竹溪大道交匯處，南靠南寧“綠肺”青秀山，西臨蜿蜒而過(guò)的邕江，北望民歌湖、南湖兩大城市景觀帶，往東由環(huán)城主干道竹溪大道幾分鐘車(chē)程可直達(dá)南寧CBD五象廣場(chǎng)、國(guó)際會(huì)展中心、東盟商務(wù)區(qū)；往南經(jīng)青山路很快可到青秀山，背靠荔園山莊，過(guò)南寧大橋便是五象新區(qū)；往西上葫蘆頂大橋，直通江南；往北經(jīng)青山路南寧三中學(xué)校，過(guò)南湖隧道到園湖路，快速到達(dá)市中心。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，是南寧市最適合居住的區(qū)域，周邊配套十分成熟，交通便捷。南寧市目前樓市概況分析由于房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期推動(dòng)下，各地商品房的價(jià)格都在迅速上升，但至2010年后國(guó)家出臺(tái)一系列的政策來(lái)打壓房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，在2011年繼續(xù)出臺(tái)了限購(gòu)令，以及征收房產(chǎn)稅。在國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況下，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，價(jià)格也在開(kāi)始下降，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入寒冬時(shí)期。人們的購(gòu)房欲望也正在下降，每個(gè)人都在坐地觀望，商品房交易量也在下滑，給項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)很大的阻力。但是政府的調(diào)控具有很多缺陷和局限性，并不能徹底的控制房地市場(chǎng)的發(fā)展。因此在近期各地房地產(chǎn)交易量慢慢增加，南寧市的樓市也出現(xiàn)了回暖的跡象。第二部分 消費(fèi)者狀況分析1.目前購(gòu)房的主力從富裕階層向中等富裕家庭轉(zhuǎn)移。這大部分人都有能力購(gòu)房，該項(xiàng)目更加趨向于剛性需求的消費(fèi)人群。 私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者； 外來(lái)富農(nóng)遷戶口進(jìn)城 本地政府公務(wù)員； 企業(yè)高級(jí)管理人員； 學(xué)校、醫(yī)院、銀行等企事業(yè)職工；（3）購(gòu)房目的：遷移戶口，為了方便子女上學(xué)，同時(shí)也可以讓子女擁有一個(gè)濃厚的學(xué)習(xí)環(huán)境。投資房地產(chǎn)，還有一般購(gòu)房。（4）吸引客源種類(lèi) 以個(gè)體買(mǎi)家為主。 立足于中高收入階層，爭(zhēng)取吸引工薪階層。2.對(duì)于這些中等富裕家庭至富裕階層，中端的住宅有很大的市場(chǎng)。價(jià)格合理，區(qū)位優(yōu)勢(shì)，大部分是可以接受購(gòu)房的，市場(chǎng)相當(dāng)廣闊。3.項(xiàng)目在南寧地理區(qū)位都有很大的優(yōu)勢(shì)，青秀區(qū)屬于高端的經(jīng)濟(jì)區(qū)。而且樓盤(pán)的周邊配套也已經(jīng)相當(dāng)完善，且周?chē)行┰S成熟的樓盤(pán)，帶動(dòng)周邊的市場(chǎng)發(fā)展。隨著時(shí)間推移，還有很大的升值空間。第三部分 競(jìng)爭(zhēng)者概況分析1.振業(yè)青秀山一號(hào)項(xiàng)目名稱振業(yè)青秀山一號(hào)地理位置南寧市青秀區(qū)竹西大道20-1號(hào)開(kāi)發(fā)商廣西振業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司聯(lián)系電區(qū)/商圈青秀區(qū)物業(yè)類(lèi)型普通住宅開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年3月27日入住時(shí)間2012年3月物 業(yè) 費(fèi)1.45元/平方米月物業(yè)公司深圳振業(yè)物業(yè)公司交通狀況可乘坐10、12、30、32、33、8、601、701、34、47、89等10余條路過(guò)價(jià)格詳情最低價(jià)：8000.00元/平方米項(xiàng)目特色花園洋房、低密居所總建筑面積109413.8總 戶 數(shù)810總 占 地43畝容 積 率3產(chǎn)權(quán)70年綠化率37.45%建筑類(lèi)別高層、塔樓裝修狀況毛坯時(shí)間最低價(jià)均價(jià)最高價(jià)價(jià)格說(shuō)明2012-08-318000元/9500元/2012-08-248500元/9500元/價(jià)格區(qū)間8500-9500元/2012-07-268500元/9500元/價(jià)格區(qū)間8500-9500元/2.云星.乾隆天下項(xiàng)目名稱云星錢(qián)隆地理位置竹溪大道與青山路交匯處開(kāi)發(fā)商廣州云星地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)系電1158規(guī)劃設(shè)計(jì)華城建筑園林設(shè)計(jì)廣州普邦所屬區(qū)域佛岡縣物業(yè)類(lèi)型普通住宅開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年4月入住時(shí)間2011年4月物 業(yè) 費(fèi)1.58元/平方米月物業(yè)公司南寧金瑞物業(yè)服務(wù)有限公司交通狀況可乘坐12、30、213、89、47等價(jià)格詳情平均單價(jià)：12800元/總建筑面積112,076總 戶 數(shù)1251總 占 地40,687 容 積 率4.2產(chǎn)權(quán)70年綠化率36.0%建筑類(lèi)別高層、塔樓裝修狀況毛坯主力戶型介紹戶型類(lèi)型： 3房2廳2衛(wèi)戶型描述：超長(zhǎng)弧面觀景臺(tái)觀一園一溪二湖，享受自然美景。建筑面積：9775戶型類(lèi)型： 1房1廳1衛(wèi)戶型描述：180度弧面大開(kāi)間便于行走，大陽(yáng)臺(tái)觀戶外全景。建筑面積：543.民發(fā)大觀天下項(xiàng)目名稱民發(fā)大觀天下地理位置南寧市青秀區(qū)柳沙半島柳沙路與英華路交匯處開(kāi)發(fā)商明發(fā)實(shí)業(yè)集團(tuán)（廣西）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)系電話地區(qū)/商圈青秀區(qū)物業(yè)類(lèi)型普通住宅開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年11月12日 入住時(shí)間2011年12 月 物 業(yè) 費(fèi)0.8元/平米/月 物業(yè)公司民發(fā)物業(yè)服務(wù)有限公司交通狀況乘坐26、27路公交車(chē)到柳沙英華路口可直達(dá)小區(qū)價(jià)格詳情最低價(jià)7000元/總建筑面積500000 總 戶 數(shù)3200總 占 地264畝容 積 率2.5產(chǎn)權(quán)70年綠化率38%建筑類(lèi)別高層、塔樓裝修狀況毛坯時(shí)間最低價(jià)均價(jià)最高價(jià)價(jià)格說(shuō)明2012-08-177000元/7000元/起2012-07-207000元/7000元/起2012-06-267000元/江灣現(xiàn)房特惠7000元/起戶型介紹D3/3戶型3居室戶型描述超大景觀臺(tái)與山水相諧豪華主衛(wèi)浴彰顯氣派總面積125.02套內(nèi)面積105.81戶型介紹D4/3戶型4居室戶型描述性價(jià)比好，彈性空間大。明廚明衛(wèi)一步到位。寬大樓臺(tái)，盡享美景。總面積125.02套內(nèi)面積105.45戶型介紹D2戶型五房3衛(wèi)3廳戶型描述非凡廣度大宅，盡享奢華生活總面積216.95 4.廣源國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目名稱廣源國(guó)際社區(qū)地理位置南寧市青秀區(qū)竹溪大道86號(hào)（黃茅坪水庫(kù)旁）開(kāi)發(fā)商廣西中泰商貿(mào)有限公司聯(lián)系電話地區(qū)/商圈青秀區(qū)物業(yè)類(lèi)型住宅 公寓 商住樓開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年2月26入住時(shí)間2013年10月物 業(yè) 費(fèi)元/平方米月物業(yè)公司廣西中泰商貿(mào)有限公司交通狀況坐47路、89路、城環(huán)1線、701路公交車(chē)在竹溪苑站下車(chē)可到達(dá)。價(jià)格詳情最低價(jià)8500元/總建筑面積407985總 戶 數(shù)2063總 占 地100畝容 積 率4.9產(chǎn)權(quán)70年綠化率45%建筑類(lèi)別高層、塔樓裝修狀況毛坯時(shí)間最低價(jià)均價(jià)最高價(jià)價(jià)格說(shuō)明2012-08-168500元/特惠房8500元/2012-07-128500元/特推出8套特惠限量房源答謝客戶僅8500元/2012-06-218500元/特惠房8500元/主力戶型介紹:戶型介紹： D2戶型3房2廳4陽(yáng)臺(tái)戶型描述：南北朝向飽覽青湖美景。寬敞客廳感受入戶花園柔和陽(yáng)光。動(dòng)靜干濕分離設(shè)計(jì)，自由寫(xiě)意的舒適生活。戶型面積：130-131戶型介紹： 3+1房2廳5陽(yáng)臺(tái)戶型描述：一體化客廳暢享庭樂(lè)趣。廚房超大景觀陽(yáng)臺(tái)，烹飪佳肴之余還可欣賞中庭園林美景。戶型面積：172-173第四部分：項(xiàng)目SWOT分析根據(jù)南寧市2008年到2020年的城市總體規(guī)劃，規(guī)劃將南寧主導(dǎo)發(fā)展方向定為以邕江為軸線，西建東擴(kuò)，完善江北，提升江南，重點(diǎn)向南。而該項(xiàng)目在與青秀區(qū)與五象新區(qū)的交通咽喉，所以，位置非常優(yōu)越。項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析（S）：（1） 地理位置優(yōu)越：項(xiàng)目位于青秀區(qū)青山路，與竹溪大道交匯，西往葫蘆鼎大橋10分鐘到江南區(qū)，東往會(huì)展中心和五象廣場(chǎng)、航洋國(guó)際15分鐘即可到到達(dá)，北往到達(dá)南湖隧道8分鐘即可到達(dá)，南往青秀山和南寧大橋15分鐘即可。（2） 配套完善：a：學(xué)校：匯聚南寧市最優(yōu)教育資源，廣西醫(yī)科大學(xué)、南寧三中、三美學(xué)校、新興學(xué)校、濱湖小武、卓立實(shí)驗(yàn)學(xué)校等。b：醫(yī)院：江濱醫(yī)院、醫(yī)科大一附院、廣西工人醫(yī)院等。C：菜市：青山菜市、瑯西菜市等。D：休閑之地：青秀山公園、南湖廣場(chǎng)、民歌湖等。E：購(gòu)物廣場(chǎng)：瑯東CBD、五象購(gòu)物廣場(chǎng)、航洋國(guó)際商場(chǎng)等。F: 政府機(jī)構(gòu)：南寧市中級(jí)人民法院、南寧市環(huán)保局、廣西水產(chǎn)研究所、廣西壯族自治區(qū)教育廳等。G：其他：其他：交通銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、金大路海鮮世界、江濱醫(yī)院、金匯如意坊古商城 （3） 環(huán)境分析：青秀山是綠城南寧的核心之肺?！扒嗌綖槠?、南湖、邕江為帶、山水相銜、綠羽成脈”的綠地系統(tǒng)主結(jié)構(gòu)，將該項(xiàng)目環(huán)境和空氣提升到更高的一個(gè)層次。（4） 未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Ψ治觯耗蠈幊鞘幸?guī)劃明確表明，城市的發(fā)展方向是往東，重點(diǎn)向南的，而該項(xiàng)目正好是青秀區(qū)連接五象新區(qū)的交通要道，所以，在未來(lái)的區(qū)域地位和區(qū)位的經(jīng)濟(jì)和人民的生活水平都會(huì)有一個(gè)很大的提升的。項(xiàng)目的劣勢(shì)分析（w）:(1) 該項(xiàng)目的地塊是一塊傾斜的山地，所以，只適合建多層的房子，面積40多畝，相對(duì)周邊的樓盤(pán)是比較小的一個(gè)樓盤(pán)。（2） 該項(xiàng)目的受面積、容積率、綠化率的限制性。所以，小區(qū)的環(huán)境、公共用地、公共措施就相對(duì)周邊的樓盤(pán)就比計(jì)較欠失。（3）該項(xiàng)目的定位只能是中檔以下的樓盤(pán)，附近的青秀山一號(hào)、云星乾隆天下、廣源國(guó)際等樓盤(pán)，都同樣是擁有一樣的周邊的配套，與本項(xiàng)目比較，它們明顯具有更大的優(yōu)勢(shì)。所以，本項(xiàng)目定位是中下階層的消費(fèi)者和剛性需求。項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析（o）：（1）：項(xiàng)目位于青秀區(qū)，而青秀區(qū)是南寧市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育、金融、信息中心的核心區(qū)域。區(qū)域內(nèi)生態(tài)資源豐富，人文環(huán)境得天獨(dú)厚，是南寧市發(fā)展最為活躍的區(qū)域，擁有石門(mén)森林公園、青秀山4A級(jí)國(guó)家旅游風(fēng)景區(qū)、城市公園南湖公園等自然景觀資源。除了青山綠水，青秀區(qū)還是中國(guó)東盟博覽會(huì)永久會(huì)址所在地，是南寧市的中心城區(qū)，區(qū)域內(nèi)造型獨(dú)特的南寧國(guó)際會(huì)展中心以及五象廣場(chǎng)的五象雕塑、南寧第一高樓地王大廈等已經(jīng)成為南寧市的標(biāo)志性建筑，是南寧市中央商務(wù)區(qū)（CBD）以及中央居住區(qū)（CLD）的集合區(qū)域。所以，項(xiàng)目在青秀區(qū)享有城市的核心資源。a) 根據(jù)南寧市2008年到2020年的城市總體規(guī)劃，規(guī)劃將南寧主導(dǎo)發(fā)展方向定為以邕江為軸線，西建東擴(kuò)，完善江北，提升江南，重點(diǎn)向南。而該項(xiàng)目在與青秀區(qū)與五象新區(qū)的交通咽喉，所以，將來(lái)的發(fā)展?jié)摿?huì)大大提高，區(qū)