（工商管理專業(yè)論文）貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勢(shì)提升戰(zhàn)略研究.pdf

貴州大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文 摘要 房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn) 持續(xù)健康發(fā)展 這給作為其組成部 分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)了蓬勃的生機(jī) 國(guó)家的宏觀調(diào)控政策對(duì)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境產(chǎn) 生了深刻的影響 也給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求 2 0 0 6 年貴陽(yáng)市的經(jīng) 濟(jì)發(fā)展良好 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn) 因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外部環(huán)境較好 有利 于企業(yè)發(fā)展 但是 貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合素質(zhì)不高 面對(duì)西部大開發(fā) 金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)的機(jī)遇 又面臨外來(lái)地產(chǎn)巨頭的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在 激烈的競(jìng)爭(zhēng)中勝出 就必須提升自己的優(yōu)勢(shì) 本文通過(guò)對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部環(huán)境和內(nèi)部能力現(xiàn)狀分析 提出了提 升貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勢(shì)的途徑 實(shí)施品牌戰(zhàn)略 創(chuàng)新戰(zhàn)略提升企業(yè)的市 場(chǎng)占有率 實(shí)施聯(lián)盟戰(zhàn)略提高企業(yè)的綜合實(shí)力 實(shí)施人才戰(zhàn)略提高企業(yè)的管理能 力 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有善于抓住機(jī)遇 積極聚合優(yōu)勢(shì) 不斷開拓進(jìn)取 才能獲 得持續(xù)不衰的發(fā)展動(dòng)力 關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 優(yōu)勢(shì) 品牌戰(zhàn)略 創(chuàng)新戰(zhàn)略 聯(lián)盟戰(zhàn)略 人才戰(zhàn)略 圖書分類號(hào) f 2 9 3 3 s u m m a r y a st h en e wg r o w t hp o i n to fo u rn a t i o n a le c o n o m y t h er e a le s t a t ei n d u s t r yk e e p sd e v e l o p i n g h e a l t h i l y w h i c hb r i n g st h er e a le s t a t ed e v e l o p e r 雛i t sc o m p o n e n tm a n yo p p o r t u n i t i e s t h en a t i o n a l 蝴n o m i cc o n t r o lp o s c i e sh a v eap r o f o u n dh n p a c to nt h er e a le s l a t ei n d u s t r y o p e r a t i n g e n v i r o n m e n t s a n da l s os e t t h eh i g h e rr e q u i r e m e n t sf o rt h er e a le s t a t ed e v e l o p e r i n2 0 0 6g m y g c i t yi si nt h es o u n d 咖n o m i cd e v e l o p m e n ta n ds m o o t ho p e r a t i o no ft h er e a le s t a l em a r k e t t h e r e f o r et h er e a le s t a t ed e v e l o p e r sh a v eg o tt h eb e t t e re x t e r n a le n v i r o n m e n t sw h i c hb e n e f i tt h e e n t e r p r i s ed e v e l o p m e n t b u tt h eg u i y a n gr e a le s t a t ed e v e l o p e r s s y n t h e t i cq u a l i t yi sn o tv e r yh i g h f a c i n gt h eo p p o r t u n i f i b yw e s t e r nd e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o no f j i n y a n gn e wd i s t r i c ta n d a l s ot h ep o w e r f u lc h a l l e n g ef r o mt h er e a le s t a l em a g n a t e so u to ft h ep r o v i n c e t h el o c a l r e a l t a 把d e v e l o p e r sm u s ti m p r o v ct h e i ra d v a n t a g e ss o 勰t ow i no u tf r o mt h eh o tc o m p e t i t i o n b ya n a l y s i so nt h ec m r e n ts t a t u so ft h ee x t e r n a le n v i r o m m n e n t sa n di n t e r n a lc a p a b i l i 6 o f g l i y a 瑪 r e a le s t a t ed e v e l o p e r s t h i sa r t i c l ep u t su pt h ew a yt oi m p r o v ec m i y a n gr e a l 齬眥d e v e l o p e r s a d v a n t a g e s i n m a s ct h em a r k e ts h a r e sb yb r a n ds t r a t e g ya n di n n o v a t i o ns t r a t e g y i m p r o v et h e c o m p r e h e n s i v es u e n g t bo ft h ee n t e q n i s eb ya l l i a l l s t r a t e g y a n di m p r o v et h em a n a g e m e n t a b i l i t i e so ft h ee n t e r p r i s e sb yt a l e n t e dp e r s o ns t r a t e g y o n l yg o o da tg r a s p i n gt h e o p p o r t u n i t i e s c o n v e r g i n gt h ea d v a n t a g e sa c t i v e l ya n dk e e p i n ge x p l o i t i n g t h et e a le s t a t ed e v e l o p e rc a ng e tt h e d u r a t i v ed e v e l o p i n gm o t i v ef o r c e k e y w o r d s r e a le s t a t ed e v e l o p e r a d v a n t a g e b r a n ds t r a t e g y i n n o v a t i o ns t r a t e g y a l l i a n c e s t r a t e g y t a l e n t e dp e r s o ns 仃a t e g y i 加c f 2 9 3 3 4 貴州火學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文 原創(chuàng)性聲明 本人鄭重聲明 所呈交的學(xué)位論文 是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下 獨(dú) 立進(jìn)行研究所取得的成果 除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外 本論文不 包含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過(guò)的科研成果 對(duì)本文的研 究在做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體 均已在丈中以明確方式標(biāo)明 本人 完全意識(shí)到本聲明的法律責(zé)任由本人承擔(dān) 論文作者簽名 呈量凄日期 q 12 生 旦 關(guān)于學(xué)位論文使用授權(quán)的聲h 月 本人完全了解貴州大學(xué)有關(guān)保留 使用學(xué)位論文的規(guī)定 同意學(xué) 校保留或向國(guó)家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版 允許論 文被查閱和借閱 本人授權(quán)貴州大學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或部分 內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索 可以采用影印 縮印或其他復(fù)制手段 保存論文和匯編本學(xué)位論文 保密論文在解密后應(yīng)遵守此規(guī)定 論文作者簽名 宴量盛導(dǎo)師簽名殤絲 期 q z 生 旦 貴州大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文 1 緒論 1 1 房地產(chǎn)相關(guān)概念 商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 城市化進(jìn)程的加快 土地 房屋及其權(quán)利作為一種商品進(jìn) 入市場(chǎng) 土地和房屋這種具有自然屬性的物品變成了地產(chǎn)和房產(chǎn)這類具有經(jīng)濟(jì)社 會(huì)屬性的商品 從而使房地產(chǎn)投資開發(fā) 經(jīng)營(yíng) 管理和服務(wù)的活動(dòng)作為一種產(chǎn)業(yè) 應(yīng)運(yùn)而生 即房地產(chǎn)業(yè) 吳強(qiáng) 2 0 0 2 根據(jù)中國(guó)政府2 0 0 3 年對(duì)產(chǎn)業(yè)的劃分 房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè) 狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)指的是房地產(chǎn)交易的場(chǎng)所 廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)還包括房地 產(chǎn)交易雙方的經(jīng)濟(jì)關(guān)系 是買賣雙方相互作用的一種機(jī)制 是房地產(chǎn)交易的總和 或房地產(chǎn)商品流通中所有交換關(guān)系的總和 從系統(tǒng)的角度看 房地產(chǎn)市場(chǎng)是市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分 本文中除特別說(shuō)明外 所指的房地產(chǎn)市場(chǎng)均為廣義的 房地產(chǎn)市場(chǎng) 中國(guó)政府在1 9 8 4 年5 月1 5 日人大會(huì)議的 政府工作報(bào)告 中 首次提出 開 展房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) 的說(shuō)法 并在報(bào)告的名詞解釋中進(jìn)一步闡釋 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 系指對(duì)城市各種房屋 包括廠房 倉(cāng)庫(kù) 住宅和商業(yè) 服務(wù) 教育 辦公 醫(yī)療 體育用房的建造 維修 裝飾 租賃 買賣 使用 交換等 按照價(jià)值規(guī)律所進(jìn) 行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法 第二條指出 房地產(chǎn)開發(fā) 是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施 房屋建設(shè)的行為 具體來(lái)講 房地產(chǎn)開發(fā)是指具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)或 政策 根據(jù)城市發(fā)展和建設(shè)的總體規(guī)劃 充分考慮經(jīng)濟(jì)效益 社會(huì)發(fā)展的要求 對(duì)獲取的土地進(jìn)行投資 建設(shè) 管理的行為 房地產(chǎn)項(xiàng)目隨著其規(guī)模的擴(kuò)大 其業(yè)態(tài)的種類也趨于多樣化 根據(jù)其主要功 能 房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)可以分為 住宅 辦公樓 工業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 旅游 娛樂(lè) 休閑 地產(chǎn) 教育地產(chǎn)等 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫 行條例 所規(guī)定的科技 文化 衛(wèi)生 體育等用途的房地產(chǎn) 實(shí)際上都在前述的 種類中得到了體現(xiàn) 每一種業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)不僅功能特殊 其開發(fā) 經(jīng)營(yíng)模式也有 很大的不同 李鈴 2 0 0 6 其中住宅房地產(chǎn)的開發(fā)占到房地產(chǎn)開發(fā)總量的8 0 緒論 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要產(chǎn)品形式 本文也主要以住宅開發(fā)為例來(lái)論證房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法在工商行政管理部門登記注冊(cè) 具有開發(fā)資質(zhì)等級(jí) 的從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè) 它是房地產(chǎn)開發(fā)和交易的主體 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 參與并控制從策劃到建筑產(chǎn)品售后服務(wù)全部開發(fā)過(guò)程 是項(xiàng)目的出資者 組織者 管理者與協(xié)調(diào)者 是房地產(chǎn)開發(fā)全部工作的直接決策人 受益人和責(zé)任人 房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品的目的是在注重社會(huì)效益和環(huán)境效益的前提下 通過(guò) 實(shí)施開發(fā)過(guò)程來(lái)獲取直接的經(jīng)濟(jì)利益 1 2 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用 在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)條件下 房地產(chǎn)是人們進(jìn)行社會(huì)生產(chǎn)和其它經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及科學(xué) 教育 文化 衛(wèi)生等活動(dòng)的基礎(chǔ)和空間條件 是社會(huì)生產(chǎn)和人類活動(dòng)的基本要素 包宗華 2 0 0 2 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中是社會(huì)再生產(chǎn)和各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體 是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不可缺少的組成部分 能較大程度地制約其它產(chǎn)業(yè)和部門的發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 是加快城市化建設(shè) 改善居民生活質(zhì)量的助 推器 也是拉動(dòng)投資需求和消費(fèi)需求的重要?jiǎng)恿?已成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng) 的重要產(chǎn)業(yè)之一 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量平衡中具有重要作用 2 0 0 3 年 國(guó)務(wù)院關(guān)于 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 明確將房地產(chǎn)業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)有兩個(gè)方面的含義 一是 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行周期中 房地產(chǎn)業(yè)常常有先行的示范作用 二是 房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng) 關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè) 是提供最終產(chǎn)品的部門 王慶春等 2 0 0 4 房地產(chǎn)業(yè)具有一定程度的前后銜接 性和側(cè)向關(guān)聯(lián)性 在自身周圍形成了巨大的產(chǎn)業(yè)體系 它的健康發(fā)展 往往能夠 直接或者間接地帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 其次 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系密切 房地產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)代國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一 個(gè)重要行業(yè) 它的繁榮與健康發(fā)展 可以促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的繁榮與健康發(fā)展 它的 滯后或過(guò)度發(fā)展 同樣也將阻礙或破壞國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)不僅 是一個(gè)局部整體關(guān)系 而且有著內(nèi)在的密切關(guān)系和相關(guān)性 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì) 的作用 可以分為兩個(gè)方面 促進(jìn)和牽制 在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中 如果房 貴州大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文 地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好 經(jīng)濟(jì)效益高 發(fā)展勢(shì)頭正常 就會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起到強(qiáng)有力 的促進(jìn)作用 反之 如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模失控 市場(chǎng)炒作嚴(yán)重 交易不規(guī)范 房地產(chǎn)價(jià)格飛漲或者房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遲緩 開發(fā)規(guī)模 竣工面積過(guò)小 市場(chǎng)低迷 房地產(chǎn)價(jià)格下滑明顯 則會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展出現(xiàn)牽制作用 1 3 房地產(chǎn)商品的特性 1 3 1 價(jià)值大 收益高 風(fēng)險(xiǎn)大 房地產(chǎn)價(jià)值占全國(guó)固定資產(chǎn)總值的2 3 從積累財(cái)富看 英國(guó)的房地產(chǎn)占該 國(guó)財(cái)富的7 3 2 羅龍昌 1 9 9 9 房地產(chǎn)投資少則上千萬(wàn) 多則上億不等 大 多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)投資的收益率能達(dá)到2 0 的水平 在有效使用信貸資金 充分利 用財(cái)務(wù)杠桿原理的情況下 收益率甚至超過(guò)1 0 0 有人稱其為以一搏十的行業(yè) 房地產(chǎn)投資首先面臨系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) 周期風(fēng)險(xiǎn) 變 現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 利率風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等 房地產(chǎn)投資還面臨個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) 未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) 比較風(fēng)險(xiǎn) 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) 持 有期風(fēng)險(xiǎn) 1 3 2 位置固定性或不可移動(dòng)性 房地產(chǎn)的價(jià)值受周圍環(huán)境的影響很大 所謂房地產(chǎn)的價(jià)值 1 1 0 c a t i o n 2 1 0 c a t i o n 3 1 0 c a t i o n 就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的重要性 房地產(chǎn) 的不可移動(dòng)性 要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)開發(fā)商 置業(yè)投資者和租客都具有 吸引力 房地產(chǎn)開發(fā)商非常重視對(duì)房地產(chǎn)所處區(qū)位的研究 包括對(duì)區(qū)位市場(chǎng)的調(diào) 查和城市規(guī)劃的了解 這是開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目論證時(shí) 把握投資機(jī)會(huì)時(shí)要做的首要 工作 1 3 3 異質(zhì)性和用途可調(diào)性 市場(chǎng)上不可能有完全相同的房地產(chǎn) 每個(gè)建筑師都希望自己的作品有特色甚 至成為一個(gè)城市的標(biāo)志 即使建筑物外觀完全相同 但其朝向 采光 內(nèi)部設(shè)施 幅街狀況 物業(yè)管理情況也會(huì)有差異 房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益 其收益是在 使用過(guò)程中產(chǎn)生的 根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整適合房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的用途 可因此增加 房地產(chǎn)投資的收益 結(jié)合每一宗物業(yè)自身特點(diǎn)在其內(nèi)部如何搭配 以提高出租率 緒論 挖掘物業(yè)自身最大潛力 對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō) 也是一門科學(xué) 1 3 4 對(duì)專業(yè)管理的依賴性 房地產(chǎn)開發(fā)管理需要和金融機(jī)構(gòu) 建筑承包商 工程師 監(jiān)理工程師 會(huì) 計(jì)師 經(jīng)濟(jì)師及造價(jià)師 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 律師 原土地產(chǎn)權(quán)人 政府管理人員 項(xiàng)目購(gòu)買人 保險(xiǎn)公司等眾多單位和個(gè)人進(jìn)行有效地溝通 這就需要開發(fā)商具 有較全面的知識(shí)結(jié)構(gòu)與較強(qiáng)的組織能力 房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)想者 管理者 全程監(jiān)督指導(dǎo)者 綜上所述 房地產(chǎn)商品本身的特性決定了作為商品的生產(chǎn)者 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)應(yīng)具有四個(gè)重要的水平 市場(chǎng)定位水平 技術(shù)創(chuàng)新水平 管理水平以及融資 管理水平 1 4 貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勢(shì)提升戰(zhàn)略研究的意義 當(dāng)今世界 開放 競(jìng)爭(zhēng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流 尤其是隨著i n t e r n e t 技術(shù)的廣 泛應(yīng)用 企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)將日益加劇 競(jìng)爭(zhēng)的內(nèi)容也將隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而擴(kuò)大 縱觀中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的歷史 我們可以看到 中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了最初 的福利分房制度的取消 上個(gè)世紀(jì)9 0 年代的宏觀調(diào)控以及國(guó)家的新一輪宏觀調(diào)控 的實(shí)施 已經(jīng)發(fā)生了相當(dāng)大的變化 相關(guān)行業(yè)政策的不斷出臺(tái)在促使這個(gè)行業(yè)走 向規(guī)范 房地產(chǎn)企業(yè)隨著市場(chǎng)發(fā)展的不斷規(guī)范化也使這個(gè)行業(yè)走向穩(wěn)健 而消費(fèi) 者消費(fèi)觀念的逐漸理性化更加速了這個(gè)行業(yè)的成熟 這些因素都要求房地產(chǎn)企業(yè) 在透析國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和消費(fèi)者需求變化的同時(shí) 要開始注重企業(yè)自身的發(fā)展 建設(shè) 1 4 1 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手日趨成熟 早期的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是一種弱勢(shì)競(jìng)爭(zhēng) 這種 競(jìng)爭(zhēng)往往沒(méi)必要去認(rèn)識(shí)誰(shuí)是你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 最明顯的例子就是房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱 時(shí) 只要你拿得到地并且蓋成了房子 銷路絕對(duì)是無(wú)憂的 但是 當(dāng)前房地產(chǎn)市 場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)步入到實(shí)戰(zhàn)的階段 隨著土地招 拍 掛進(jìn)程的加快 房地產(chǎn)業(yè)勢(shì) 必走向寡頭壟斷 小的項(xiàng)目公司由于喪失了原來(lái)的優(yōu)勢(shì)且資金匱乏 將會(huì)逐步消 失 同時(shí)較大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在信用和資金方面的優(yōu)勢(shì)逐步得到確認(rèn) 成長(zhǎng)得 越來(lái)越強(qiáng)大 所以 房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勝劣汰勢(shì)必難免 貴州大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文 1 4 2 消費(fèi)者日趨成熟和理性 消費(fèi)者己經(jīng)從對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)品一知半 解的狀態(tài)中走出來(lái) 而且變得越來(lái)越精明 有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品的投訴在每年的官方 產(chǎn)品投訴統(tǒng)計(jì)中 都名列前茅 現(xiàn)在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí) 除地段 價(jià)格因素外 商品 房的質(zhì)量 住區(qū)軟硬環(huán)境 物業(yè)管理的水平及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 開發(fā)企業(yè)的實(shí)力及信用 狀況等等都成為評(píng)判和選擇的標(biāo)準(zhǔn) 1 4 3 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境將發(fā)生深刻變化 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境包括土地 政策 和金融等幾大方面 尤其是金融環(huán)境 那些專業(yè)化和規(guī)范化程度高 能與國(guó)際市 場(chǎng)接軌 信用卓著的企業(yè) 能獲得銀行更多的支持 房地產(chǎn)市場(chǎng)格局因此要有新 的變化 行業(yè)可能迅速實(shí)現(xiàn)集中化 形成少量專業(yè)化集團(tuán) 壟斷會(huì)逐步出現(xiàn) 企 業(yè)所處環(huán)境的變化對(duì)企業(yè)的原來(lái)運(yùn)行模式提出了挑戰(zhàn) 要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要拿 出應(yīng)對(duì)之舉 1 4 4 技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)壁壘 技術(shù)創(chuàng)新日新月異 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨時(shí)都 有落伍的可能 社會(huì)在發(fā)展 不僅建筑材料 施工技術(shù) 管理方法 銷售手段等 在變化 居住理念也發(fā)生了很大的變化 從躍層 錯(cuò)層住宅 低密度住宅到 t o w n h o u s e 等等 推向市場(chǎng)的新產(chǎn)品越來(lái)越多 加入 l y t o 后 境外成熟的專業(yè)開發(fā) 企業(yè)和投資商也在不斷進(jìn)入 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聘用境外設(shè)計(jì)事務(wù)所 景觀事務(wù)所 銷售代理機(jī)構(gòu)的勢(shì)頭很猛 如何保持不斷的創(chuàng)新適應(yīng)市場(chǎng)變化 滿足和引導(dǎo)市場(chǎng) 更新?lián)Q代的欲望 也將是競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略研究的重點(diǎn) 因此 企業(yè)不僅面臨著市場(chǎng)消費(fèi)主體 市場(chǎng)供求關(guān)系 消費(fèi)者需求等方面的 不斷變化 而且還面臨省內(nèi)外其它企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)搶灘競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況 日趨激烈 環(huán)境的變化促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須制定出相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略來(lái)應(yīng)對(duì) 要想從根本上提升貴陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持 長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 打造和提高核心競(jìng)爭(zhēng)能力是企業(yè)生存發(fā)展的必由之路 如何整 合企業(yè)已有的 預(yù)期的和可利用的資源 依據(jù)不同的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 不同的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 和不同的消費(fèi)群體等制定出具有自己企業(yè)特點(diǎn)和能形成優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 是每個(gè) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急 在貴州戰(zhàn)略發(fā)展歷史性跨越的環(huán)境下 房地產(chǎn)業(yè)面l 臨著一次重大的考驗(yàn) 開 發(fā)企業(yè)應(yīng)抓住這個(gè)機(jī)遇 2 0 0 6 年 貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1 0 8 5 4 億元 同 比增長(zhǎng)1 9 1 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例進(jìn)一步提高 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)繼續(xù)增大 一批外地房地產(chǎn)知名企業(yè)進(jìn)入貴陽(yáng) 香港新世界 保利集 緒論 團(tuán) 香港利嘉等外省知名企業(yè)正以他們先進(jìn)的開發(fā)理念促動(dòng)貴陽(yáng)樓市競(jìng)爭(zhēng)格局不 斷變化 提升貴陽(yáng)的整體開發(fā)水平 本文試圖為貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供一套可行的思維方法和操作工具 使 之能夠很好地分析和制定自身的發(fā)展戰(zhàn)略 達(dá)到提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的目的 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈 開發(fā)商只有從企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略角度分析所 面臨的巨大市場(chǎng) 通過(guò)鎖定所要進(jìn)入的目標(biāo)市場(chǎng) 通過(guò)整合企業(yè)所擁有的有限資 源 通過(guò)提高開發(fā)效率以贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)于未來(lái)的發(fā)展 我市房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該 盡可能把各種資源結(jié)合起來(lái) 培養(yǎng)企業(yè)的優(yōu)勢(shì) 并利用好宏觀調(diào)控和西部大開發(fā) 所提供的機(jī)遇 針對(duì)自身的情況 揚(yáng)長(zhǎng)避短 迎接挑戰(zhàn) 只有善于抓住機(jī)遇 積 極聚合優(yōu)勢(shì) 努力強(qiáng)化管理 不斷開拓進(jìn)取 才能在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)中把握商機(jī) 獲得持續(xù)不衰的發(fā)展動(dòng)力 1 5 關(guān)于本文研究著眼點(diǎn)的理論綜述 1 5 1 特定優(yōu)勢(shì)的構(gòu)成 陳澤明 2 0 0 3 關(guān)于企業(yè)特定優(yōu)勢(shì)的構(gòu)成 美國(guó)學(xué)者斯蒂芬 海默 s h y m e r 和金德爾伯格 k i n d l e b e r g e r 以及后來(lái)的約翰遜 h g j o h n s o n 阿利伯 r z a l i b e r 等諸多學(xué)者進(jìn)行了充分的論述 1 5 1 1 核心資產(chǎn)優(yōu)勢(shì) 凱夫斯 r e c a v e s 把核心資產(chǎn)定義為 在給定投入條件下 使企業(yè)能生 產(chǎn)更好更便宜的產(chǎn)品 或在給定產(chǎn)出的條件下使企業(yè)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手生產(chǎn)成本更低的 產(chǎn)品的技術(shù)和知識(shí) 凱夫斯認(rèn)為在內(nèi)容上核心資產(chǎn)主要包括工藝或設(shè)計(jì)專利 專有技術(shù) 商標(biāo)和牌號(hào) 市場(chǎng)營(yíng)銷技巧以及使產(chǎn)品差異化的能力等 約翰遜提出 了知識(shí)資本的概念 1 5 1 2 規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì) 很多學(xué)者如考庫(kù)特 波特 高紹爾和瑞特利夫等已認(rèn)識(shí)到規(guī)模 范圍 經(jīng)濟(jì) 是一種企業(yè)的特定優(yōu)勢(shì) 主要包括集中化研究與開發(fā) 建立大規(guī)模銷售網(wǎng)絡(luò) 以 及集中的市場(chǎng)購(gòu)銷 資金籌措和統(tǒng)一的管理等 不過(guò) 更多的是把企業(yè)規(guī)模同其 技術(shù)密集度聯(lián)系在一起展示特定優(yōu)勢(shì) 沃爾夫認(rèn)為 企業(yè)在發(fā)展進(jìn)程中某些技術(shù) 貴州大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文 資源沒(méi)有被充分利用時(shí) 就會(huì)進(jìn)行多樣化擴(kuò)展 以充分利用現(xiàn)有技術(shù)優(yōu)勢(shì) 最終 形成競(jìng)爭(zhēng)者沒(méi)有的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì) 1 5 1 3 組織管理優(yōu)勢(shì) 本質(zhì)上 組織管理優(yōu)勢(shì)已包括在凱夫斯定義的 核心資產(chǎn)一之內(nèi) 但隨著組 織管理對(duì)企業(yè)的重要性越來(lái)越突出 不少公司已逐步把它從 核心資產(chǎn) 中獨(dú)立 出來(lái) 隨著近年來(lái)新的企業(yè)組織形式的不斷出現(xiàn) 對(duì)企業(yè)傳統(tǒng)組織模式形成了巨 大沖擊 組織管理優(yōu)勢(shì)也顯示出了巨大的潛力 1 5 2 比較優(yōu)勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 比較優(yōu)勢(shì)是指經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一種相對(duì)優(yōu)勢(shì) 比較優(yōu)勢(shì)理論 也稱比較利益說(shuō) 它源于產(chǎn)業(yè)化分工和國(guó)際貿(mào)易理論 現(xiàn)在已廣泛應(yīng)用于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué) 發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué) 等各個(gè)方面 美國(guó)哈佛大學(xué)商學(xué)院教授波特認(rèn)為 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是由一組決定因素及 其輔助因素決定的 決定因素包括生產(chǎn)因素 需求因素 支持性產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè) 企業(yè)戰(zhàn)略 結(jié)構(gòu)和競(jìng)爭(zhēng)四個(gè)基本因素 輔助因素是指機(jī)遇和政府 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)理論 實(shí)際上就是研究這些因素的性質(zhì)及其相互作用的理論 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中 比較優(yōu)勢(shì)理論和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)理論都在發(fā)揮著作用 是比較優(yōu)勢(shì) 理論與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)理論均衡選擇的過(guò)程 比較優(yōu)勢(shì)是指產(chǎn)業(yè)中要素稟賦的優(yōu)勢(shì) 包 括自然資源 資本 勞動(dòng)力等內(nèi)在有利條件 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是指把技術(shù) 管理 資源 和市場(chǎng)等因素有效組合而表現(xiàn)出來(lái)的后發(fā)優(yōu)勢(shì) 1 6 本文研究的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn) 持續(xù)健康發(fā)展 這給作為其組成部 分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)了蓬勃的生機(jī) 然而 與此同時(shí) 無(wú)論是外部環(huán)境的日 新月異 還是自身發(fā)展的需要都給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了新的挑戰(zhàn) 貴陽(yáng)市的房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合素質(zhì)不高 面對(duì)西部大開發(fā) 金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)的機(jī)遇 又面臨外 來(lái)地產(chǎn)巨頭的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中勝出 就必須提升 自己的優(yōu)勢(shì) 本文通過(guò)對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部環(huán)境和內(nèi)部能力現(xiàn)狀分析 提出了提 升貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勢(shì)的途徑 實(shí)施品牌戰(zhàn)略 創(chuàng)新戰(zhàn)略提升企業(yè)的市 緒論 場(chǎng)占有率 實(shí)施聯(lián)盟戰(zhàn)略提高企業(yè)的綜合實(shí)力 實(shí)施人才戰(zhàn)略提高企業(yè)的管理能 力 只有善于抓住機(jī)遇 積極聚合優(yōu)勢(shì) 不斷開拓進(jìn)取 才能獲得持續(xù)不衰的發(fā) 展動(dòng)力 貴州大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文 2 貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外部環(huán)境分析 2 1 房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策分析 中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了2 0 多年的發(fā)展 已經(jīng)開始逐步走向成熟 作為國(guó)民 經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè) 它越來(lái)越多地受到我國(guó)社會(huì)各界甚至全球的關(guān)注 我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控從2 0 世紀(jì)8 0 9 0 年代開始到現(xiàn)在 也逐步走向成 熟 從改革開放以來(lái) 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控大致 可以劃分為四個(gè)階段 理論突破與試點(diǎn)起步階段 1 9 7 8 至1 9 9 1 年 非理性炒作 與調(diào)整推進(jìn)階段 1 9 9 2 至1 9 9 5 年 相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段 1 9 9 5 至2 0 0 2 年 價(jià)格持續(xù)上揚(yáng) 多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段 2 0 0 3 年至今 進(jìn)入2 0 0 6 年 國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)又推出了一系列宏觀調(diào)控政策 使整個(gè)房 地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了不小的震動(dòng) 年初政府工作報(bào)告中表示將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行宏觀調(diào)控 政策 解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題 迸一步完善金 融 信貸 土地 稅收 銷售等方面的政策措施 繼續(xù)整頓房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)秩序 5 月份國(guó)務(wù)院進(jìn)一步明確六條促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施 以解決少數(shù)大城市 房?jī)r(jià)上漲過(guò)快 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂等問(wèn)題 5 月底九部 委聯(lián)合發(fā)布 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見 隨后進(jìn)一步出臺(tái) 關(guān) 于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 和 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和 管理的意見 從長(zhǎng)期的角度看 這一系列政策的出臺(tái)將對(duì)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境產(chǎn)生深 刻的影響 行業(yè)資源將重新整合 優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制將逐步完善 面臨調(diào)控新 政的強(qiáng)大沖擊 即使是一些有實(shí)力的企業(yè)對(duì)市場(chǎng)前景也不敢樂(lè)觀 新政策的出臺(tái) 提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻 規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng) 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)也提出了更高的要 求 迫使其必須做出新的探索 如何面對(duì)如此嚴(yán)峻的挑戰(zhàn) 把握機(jī)遇 是目前擺 在房地產(chǎn)企業(yè)面前的首要問(wèn)題 2 1 1 金融政策 房地產(chǎn)的供給和需求都離不開金融的支持 房地產(chǎn)與金融有著天然的聯(lián)系 政府通過(guò)金融調(diào)控可以同時(shí)影響房地產(chǎn)的供給量和需求量 從而推動(dòng)房地產(chǎn)市 場(chǎng)健康高效地運(yùn)行 穩(wěn)定發(fā)展 貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外部環(huán)境分析 2 1 1 1 我國(guó)在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中實(shí)行的金融政策 2 0 0 3 年6 月1 3 日中央銀行發(fā)布 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通 知 1 2 1 號(hào)文件 2 0 0 4 年4 月2 7 日國(guó)務(wù)院發(fā)出通知 將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本 金比例由2 0 及以上提高到3 5 及以上 2 0 0 5 年3 月1 7 日央行調(diào)整房貸利率 將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平 實(shí)行下限管理 公積金貸 款利率微調(diào) 上調(diào)0 1 8 個(gè)百分點(diǎn) 5 年以上商業(yè)性房貸利率由原先的5 3 1 上調(diào) 0 2 9 6 o 8 1 2 0 0 6 年4 月2 8 日和8 月1 9 日 央行在不到4 個(gè)月時(shí)間 兩次分 別上調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率0 2 7 個(gè)百分點(diǎn) 意在釋放實(shí)行貨幣緊縮政策的信號(hào) 2 0 0 7 年3 月1 8 日央行再次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上 調(diào)0 2 7 個(gè)百分點(diǎn) 對(duì)此 房地產(chǎn)商對(duì)此反應(yīng)溫和 但老百姓反映較為強(qiáng)烈 六 成網(wǎng)民認(rèn)為央行房貸金融新政將會(huì)影響自己的購(gòu)房計(jì)劃 2 0 0 3 年8 月國(guó)務(wù)院發(fā)布了 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 1 8 號(hào)文件 其內(nèi)容涵蓋了整個(gè)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù) 主要有 提高開發(fā)企業(yè)入市門 檻 對(duì)開發(fā)商的實(shí)力和資信提出了更高的要求 一是開發(fā)商的自有資金不能低于 總投資額的3 0 二是限制建筑施工企業(yè)的貸款用途 防止其給開發(fā)企業(yè)墊資 三是對(duì)現(xiàn)房才能發(fā)放按揭貸款 四是房地產(chǎn)貸款只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 提高高檔房 別墅 商用房和購(gòu)買多套住房包括第二套住房地首付款比例 支持向中低住宅開發(fā)項(xiàng)目提供貸款 對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的抵押貸款進(jìn)行限制 貸 款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的7 0 貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2 年 將公積金委托貸款用途嚴(yán)格限制于發(fā)放個(gè)人住房貸款等等 2 0 0 6 年5 月2 8 日 國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等9 部門 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng) 結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見 即 國(guó)十五條 中規(guī)定 6 月1 日起 個(gè)人住房貸 款首付提至3 0 但購(gòu)買自住房且套型面積低于9 0 平方米仍執(zhí)行首付比例2 0 2 1 1 2 實(shí)施金融政策產(chǎn)生的影響 對(duì)于房地產(chǎn)金融 中央銀行目前采用的工具主要還是不動(dòng)產(chǎn)信用控制和利率 等工具 但利率的調(diào)控作用是十分有限的 2 1 1 2 1 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響 金融調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力提出了更高要求 今后房地產(chǎn)商在開發(fā) 項(xiàng)目前必須考慮自身的資金鏈?zhǔn)欠窭慰?并打破單一的銀行貸款融資模式 迫使 其尋求多渠道融資 過(guò)去 商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款有流動(dòng)資金貸 貴州大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文 款 房地產(chǎn)開發(fā)貸款和公積金委托貸款 自身所需投入少 而1 2 1 號(hào)文件規(guī)定 商業(yè)銀行不得再對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款 開發(fā)企業(yè)只能依靠房地產(chǎn) 開發(fā)貸款 且獲得的貸款只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 從而使得眾多房地產(chǎn)商 資金鏈緊張 1 2 1 號(hào)文件還規(guī)定 嚴(yán)格控制建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款的用途和 嚴(yán)禁建筑施工單位使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)項(xiàng)目 這樣一來(lái)建筑施工企業(yè)的墊資 現(xiàn)象和墊資數(shù)量明顯減少 房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源受到了制約 其次 金融新政引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新洗牌 金融調(diào)控出臺(tái)的許多規(guī)定可 以說(shuō)直指實(shí)力較弱的房地產(chǎn)企業(yè) 將他們淘汰出局 而實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)將逐漸占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位 在國(guó)務(wù)院要求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金比例提高1 5 的情況下 由于房地產(chǎn)貸款門檻提高 許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)法單獨(dú)獲得貸款 此時(shí)將會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作 從而 企業(yè)兼并重組現(xiàn)象將增加 這也體 現(xiàn)了今后房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌整合的趨勢(shì) 2 1 1 2 2 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響 從需求方看 高檔住房需求受到了抑制 1 2 1 號(hào)文件對(duì)借款人購(gòu)買二套以上 含 住房的投資性需求和購(gòu)買高檔商品房 別墅等高檔住房需求采取了利率歧 視政策 規(guī)定執(zhí)行同期同檔貸款利率 不得執(zhí)行個(gè)人住房貸款優(yōu)惠政策 從供給方來(lái)看 中低住宅開發(fā)項(xiàng)目得到鼓勵(lì) 1 2 1 號(hào)文件支持向中低住宅開 發(fā)項(xiàng)目提供貸款 總體來(lái)看 新的政策出臺(tái)主要針對(duì)高價(jià)房 高檔房及二次購(gòu)房 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例提高并不針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房 而且國(guó)家出臺(tái)政策的目的 主要是為了遏制投資過(guò)熱 尤其是控制盲目投資高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目 2 l1 2 3 對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響 房地產(chǎn)價(jià)格影響的核心因素是供求關(guān)系 國(guó)家在提高放貸門檻 遏制投資規(guī) 模的同時(shí) 減少了市場(chǎng)的有效供給 從全國(guó)范圍來(lái)看 雖然各地需求不同 但老 百姓的儲(chǔ)蓄大量上升 購(gòu)買力的金融杠桿又被放大了 因此有效需求仍然比較旺 盛 此外應(yīng)該注意 短期內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期比真實(shí)的供求關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響更 大 毛中根 2 0 0 5 2 1 2 稅收政策 2 1 2 1 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的稅收政策 2 0 0 5 年5 月1 1 日七部委在 做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見 中提出 調(diào)整 貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外部環(huán)境分析 住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策 嚴(yán)格稅收征管 2 0 0 5 年5 月3 0 日 為貫徹落實(shí)2 0 0 5 年6 月1 日起執(zhí)行的 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知 的精神 國(guó)家稅 務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部三部門聯(lián)合下發(fā) 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知 明確了相關(guān)細(xì)則 要求相關(guān)部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合 認(rèn)真貫徹房地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)稅 收有關(guān)法律 法規(guī)和政策規(guī)定 加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的征收管理 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健 康發(fā)展 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知 的出臺(tái)反映了政府更趨于希望通過(guò) 稅收來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)這一策略 這也是國(guó)際上較為成熟的工具 具體的措施包括加強(qiáng) 行政執(zhí)法的力度 完善信息體系等 本次通知對(duì)七部委出臺(tái)的房地產(chǎn)新政中的有 關(guān)事項(xiàng)作出了更為細(xì)化的要求 主要體現(xiàn)在普通住房?jī)r(jià)格的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和2 年的期 限起始進(jìn)彳亍明確界定 為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求 從2 0 0 6 年6 月1 日起 對(duì)購(gòu)買住房不足5 年轉(zhuǎn)手交易的 銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng) 業(yè)稅 個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5 年轉(zhuǎn)手交易的 銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅 對(duì)個(gè)人購(gòu)買 非普通住房超過(guò)5 年轉(zhuǎn)手交易的 銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的 差額征收營(yíng)業(yè)稅 2 0 0 6 年7 月1 8 日 國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā) 關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所 得稅有關(guān)問(wèn)題的通知 從8 月1 日起 二手房轉(zhuǎn)讓征收2 0 的所得稅 此舉意 在通過(guò)稅收杠桿 從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)入手 抑制投資 遏制投機(jī) 2 1 2 2 稅收政策在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的產(chǎn)生的效果 稅收政策是財(cái)政政策的一部分 在各國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控操作中 對(duì)投機(jī)性 需求或炒作性需求進(jìn)行抑制 可以通過(guò)課征專門的稅種 如資本利得稅 或者課 以較高的稅率 增大投機(jī)成本 減少投機(jī)性需求 2 1 2 2 1不合理需求得到初步抑制 住房供求關(guān)系得到改善 2 0 0 5 年 宏觀調(diào)控的重點(diǎn)由控制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐种品康禺a(chǎn)投 機(jī)需求 通過(guò)住房稅收政策的調(diào)整 以及期房限轉(zhuǎn) 實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制 控制拆遷 規(guī)模 以及通過(guò)征收營(yíng)業(yè)稅 以稅收為杠桿對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)節(jié) 遏制投機(jī)性需求 控制投資性需求 這對(duì)炒房人無(wú)疑是一個(gè)沉重的打擊 投機(jī)性購(gòu)房得到有效控制 自住性購(gòu)房比重開始上升 住房供求關(guān)系得到改善 市場(chǎng)成交量逐步趨于穩(wěn)定 據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì) 2 0 0 5 年前三季度個(gè)人住房貸款增加1 8 6 9 億元 同比少增 1 1 5 2 億元 個(gè)人住房貸款增速減緩是其在多年高速增長(zhǎng)以及實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控措 旄后的正常調(diào)整 也表明過(guò)熱的購(gòu)房需求得到初步遏制 貴州大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文 2 1 2 2 2 開發(fā)轉(zhuǎn)入中低價(jià)位房 使褥房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)更為合理 在炒房行為得到遏制的同時(shí) 由于政策中對(duì)普通住房的稅收優(yōu)惠指向非常明 顯 還起到了引導(dǎo)供應(yīng)和需求的作用 許多開發(fā)商都表示 新的稅收征管政策已 讓他們轉(zhuǎn)變思路 開始積極開發(fā)中小戶型和中低價(jià)位住房 2 1 3 土地政策 2 0 0 4 年國(guó)家首次利用除貨幣政策和財(cái)政政策以外的土地供應(yīng)政策對(duì)宏觀經(jīng) 濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié) 國(guó)有土地的管理職能也隨之發(fā)生變化 由一般的土地供應(yīng)管理職能 上升到宏觀調(diào)控的高度 土地雖然是首次被用于宏觀調(diào)控 但其作為基本發(fā)展要 素的特殊屬性 決定了它必將成為宏觀調(diào)控最有效韻手段之一 較長(zhǎng)時(shí)闖以來(lái) 盲目以需求來(lái)確定土地供給的導(dǎo)向已經(jīng)成為一些區(qū)域產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)不合理發(fā)展 的一大突出問(wèn)題 正確運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控 對(duì)制止部分企業(yè)盲目投資和 低水平擴(kuò)張產(chǎn)生了釜底抽薪的效應(yīng) 是國(guó)家宏觀調(diào)控凸顯成效的關(guān)鍵因素 土地是房地產(chǎn)開發(fā)的源頭 土地供應(yīng)總量及其結(jié)構(gòu)直接決定房地產(chǎn)商品的生 產(chǎn)規(guī)模 因此 土地供應(yīng)的總量控制和結(jié)構(gòu)調(diào)整可有效調(diào)控房地產(chǎn)商品的供應(yīng)量 和供應(yīng)速度 進(jìn)而起到調(diào)控房?jī)r(jià)的作用 土地供應(yīng)政策是國(guó)家土地供應(yīng)意志的集 中體現(xiàn) 它表明了國(guó)家對(duì)土地供應(yīng)問(wèn)題的基本立場(chǎng)和態(tài)度 國(guó)家通常借助對(duì)土地 出讓市場(chǎng)的宏觀調(diào)控實(shí)現(xiàn)供地政策 而房地產(chǎn)市場(chǎng)作為地產(chǎn)市場(chǎng)體系的二級(jí)市 場(chǎng) 對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的各項(xiàng)交動(dòng)十分敏感 因此 供地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息傳導(dǎo) 主要是通過(guò)影響一級(jí)市場(chǎng)間接作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的 在房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲 開發(fā)投 資規(guī)模過(guò)大時(shí) 采取緊縮供地政策 減少投入一級(jí)市場(chǎng)的 地供應(yīng)量 控制房地 產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模 在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低谷時(shí)期 采取擴(kuò)大供地政策 增加對(duì)一級(jí)市 場(chǎng)的土地供應(yīng) 進(jìn)而激活房地產(chǎn)市場(chǎng) 而在實(shí)際過(guò)程中 通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)向房地產(chǎn) 市場(chǎng)傳輸?shù)耐恋毓?yīng)信息往往具有滯后性 如果僅依靠這種作用過(guò)程來(lái)調(diào)控房地 產(chǎn)市場(chǎng) 將會(huì)得不償失 因此 供地政策對(duì)房地產(chǎn)的信息傳導(dǎo)主要是對(duì)開發(fā)商提 供信息 通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)自身的積極調(diào)整實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控 進(jìn)而穩(wěn)定市 場(chǎng)價(jià)格 2 1 3 12 0 0 4 年以來(lái)的土縫政策 2 0 0 4 年3 月3 0 日 國(guó)土資源部 監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了 關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性 土縫使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作釣通知 要求從邸日起就 開 貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外部環(huán)境分析 展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況 進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察 各地 要在2 0 0 4 年8 月3 1 日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢 否則國(guó)家土地管理部門有權(quán) 收回土地 納入國(guó)家土地儲(chǔ)備體系 2 0 0 4 年1 0 月2 1 日 國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 提出 雖 然土地市場(chǎng)治理整頓取得了初步成效 但是盲目投資 低水平重復(fù)建設(shè) 圈占土 地 亂占濫用耕地等問(wèn)題尚未根本解決 因此 必須正確處理保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展 與保護(hù)土地資源的關(guān)系 嚴(yán)格執(zhí)行土地管理法律法規(guī) 加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃 城市總體規(guī)劃 村莊和集鎮(zhèn)規(guī)捌實(shí)施管理 完善征地補(bǔ)償和安置制度 健全土地 節(jié)約利用和收益分配機(jī)制 建立完善耕地保護(hù)和土地管理的責(zé)任制度 實(shí)行責(zé)任 考核的動(dòng)態(tài)監(jiān)泓和預(yù)警制度 進(jìn)一步完善符合我國(guó)國(guó)情的最嚴(yán)格的土地管理制 度 2 0 0 6 年5 月2 8 日 國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等9 部門 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng) 結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見 即 國(guó)十五條 明確加大對(duì)閑胃土地的處置力度 對(duì)超出合同約定動(dòng)工日期滿1 年未動(dòng)工的 依法從高征收土地閑置費(fèi) 并責(zé)令限 期開工 竣工 滿z 年未動(dòng)工開發(fā)的 無(wú)償收回土地使用權(quán) 按期動(dòng)工但開發(fā)面 積不足1 3 或已投資額不足1 4 且未經(jīng)批準(zhǔn)中止建設(shè)連續(xù)滿1 年的 按閑置土 地處置 此舉意在打擊囤地 2 0 0 6 年1 1 月 財(cái)政部 國(guó)土資源部和人民銀行聯(lián)合發(fā)布 關(guān)于調(diào)整新增建 設(shè)用地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知 規(guī)定自2 0 0 7 年1 月1 日起 新增建設(shè)用 地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍 國(guó)土資源部相關(guān)人員說(shuō) 此舉主要針對(duì)地方 政府 意在遏制地方用地沖動(dòng) 2 1 3 2 土地政策調(diào)控的重點(diǎn) 一是對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行治理整頓 遏制過(guò)度投資 保持經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行 二是運(yùn) 用市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)土地供應(yīng) 使土地價(jià)格符合價(jià)值 三是逐漸形成穩(wěn)定長(zhǎng)效的土地 管理制度 完善土地政策在宏觀調(diào)控中的作用機(jī)制 因此 未來(lái)土地政策的大方向?qū)⒃絹?lái)越嚴(yán) 國(guó)家通過(guò)土地供給來(lái)引導(dǎo)需求的 意志也將迸一步明顯 國(guó)家將繼續(xù)利用適當(dāng)控制土地供應(yīng)增量 盤活閑置土地 集約用地等手段調(diào)控市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)構(gòu)和房?jī)r(jià) 隨著城市 規(guī)劃修編工作的全面開展 土地管理法 等相關(guān)法律法規(guī)的不斷深化和完善 土地政策在宏觀調(diào)控中的積極作用也將越來(lái)越明顯 貴州大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文 2 2 貴陽(yáng)市2 0 0 6 年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況分析 2 0 0 6 年 貴陽(yáng)市以全面建設(shè)小康社會(huì)和建設(shè)生態(tài)經(jīng)濟(jì)市為目標(biāo) 搶抓機(jī)遇 開拓創(chuàng)新 扎實(shí)工作 努力克服前進(jìn)中的各種困難 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)持 續(xù) 快速 健康發(fā)展 呈現(xiàn)出速度和結(jié)構(gòu) 質(zhì)量 效益協(xié)調(diào)發(fā)展的態(tài)勢(shì) 全面完 成或超額完成全年工作目標(biāo)任務(wù) 實(shí)現(xiàn)了 十一五 的良好開局 全市經(jīng)濟(jì)總體 上繼續(xù)保持平穩(wěn)較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭 根據(jù)貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局公布的2 0 0 6 年1 至8 月西 部十城市經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)看 貴陽(yáng)市城市居民人均可支配收入在西部十城市中排名 第三 達(dá)到7 5 2 0 元 低于成都的8 3 4 8 元 南寧的7 5 4 9 元 2 2 1 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力躍新臺(tái)階 2 0 0 6 年貴陽(yáng)市生產(chǎn)總值突破6 0 0 億元 增長(zhǎng)1 5 左右 財(cái)政總收入完成1 5 7 5 8 億元 增長(zhǎng)1 8 3 5 地方財(cái)政收入完成7 7 1 5 億元 增長(zhǎng)2 3 4 5 實(shí)現(xiàn)社會(huì) 消費(fèi)品零售總額2 3 6 億元 增長(zhǎng)1 6 城市居民人均可支配收入達(dá)1 1 2 0 0 元 增長(zhǎng)1 2 8 農(nóng)民人均純收入達(dá)3 4 5 0 元 增長(zhǎng)1 0 2 2 2 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng) 2 0 0 6 年貴陽(yáng)市在國(guó)家繼續(xù)實(shí)施宏觀調(diào)控以及信貸和土地 雙緊 的政策下 按照 有保有壓 的原則 想盡一切辦法多渠道籌措資金 以存量帶增量 以增 量帶項(xiàng)目 以項(xiàng)目帶資金 通過(guò)吸納民間和社會(huì)資金 彌補(bǔ)財(cái)政資金投入的不足 有力地促進(jìn)了全市固定資產(chǎn)穩(wěn)步增長(zhǎng) 全市固定資產(chǎn)投資總額完成4 1 3 億元 增 長(zhǎng)2 0 2 2 3 金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)創(chuàng)造新績(jī) 金陽(yáng) 十大 工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展較好 引入新世界中國(guó)地產(chǎn) 世紀(jì)金源地產(chǎn) 金元國(guó)際新城等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 進(jìn)一步加快推進(jìn)金陽(yáng)新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 金 陽(yáng)新區(qū)規(guī)劃二期4 0 平方公里的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有序推進(jìn) 2 0 0 6 年 金陽(yáng)新區(qū)實(shí)現(xiàn) 固定資產(chǎn)投入6 2 0 4 億元 金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)取得質(zhì)的飛躍和量的突破 2 0 0 7 年我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)為 全市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)1 3 以上 財(cái)政總收入和地方財(cái)政收入均增長(zhǎng)1 3 以上 城市居民人均可支配收入和農(nóng)民 人均純收入均增長(zhǎng)8 貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外部環(huán)境分析 貴陽(yáng)市 十一五 規(guī)劃綱要中提出 到2 0 1 0 年 全市生產(chǎn)總值突破1 0 0 0 億 元 人均生產(chǎn)總值突破3 0 0 0 美元 十一五 期間 全市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)1 3 以上 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)1 6 地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)1 3 左右 城 鎮(zhèn)化水平提高到g 8 左右 城市人均可支配收入年均增長(zhǎng)8 左右 可以展望 隨 著貴陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 經(jīng)濟(jì)整體實(shí)力的增強(qiáng) 生活水平的提高 人民對(duì)住宅 的需求在不斷的增加 作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 對(duì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn) 業(yè)發(fā)展及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將做出更大的貢獻(xiàn) 2 3 貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析 2 0 0 6 年 隨著國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控繼續(xù)深入實(shí)施 我市房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò) 短期的調(diào)整之后 房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長(zhǎng) 投資結(jié)構(gòu)基本合理 商品房供 需總量基本平衡 商品住房?jī)r(jià)格與國(guó)民經(jīng)濟(jì)及居民收入?yún)f(xié)調(diào)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)金融健 康發(fā)展 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持良好運(yùn)行態(tài)勢(shì) 2 3 12 0 0 6 年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 2 3 1 1 土地出讓情況 2 0 0 6 年 貴陽(yáng)市土地出讓面積4 9 9 6 2 萬(wàn)平方米 同比增長(zhǎng)8 7 2 其中用 于住宅開發(fā)的面積3 3 8 9 9 萬(wàn)平方米 同比增長(zhǎng)1 0 4 蹋 用于商業(yè)營(yíng)業(yè)房開發(fā)的 面積9 8 0 6 萬(wàn)平方米 同比增長(zhǎng)1 5 6 7 用于辦公房開發(fā)的面積5 1 萬(wàn)平方米 同比下降l4 6 用于其它開發(fā)的土地面積5 0 1 萬(wàn)平方米 同比下降1 4 7 全市土地出讓面積總體呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng) 從區(qū)域上看主要是金陽(yáng) 烏當(dāng)土地出 讓面積增幅巨大 2 0 0 6 年 金陽(yáng)新區(qū)由于新世界地產(chǎn) 水電中環(huán)等省外知名企 業(yè)入駐購(gòu)地 土地出讓面積達(dá)到2 9 5 9 4 萬(wàn)平方米 占全市的5 9 2 9 6 比上年全 市土地出讓量還大 烏當(dāng)土地出讓面積也達(dá)6 0 9 3 萬(wàn)平方米 占全市的1 2 2 其它各區(qū)域土地出讓量基本呈下降態(tài)勢(shì) 其中云巖 南明兩城區(qū)4 5 2 8 萬(wàn)平方米 占9 1 同比下降2 5 9 2 3 1 2 房地產(chǎn)投資情況 房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng) 投資結(jié)構(gòu)逐步合理 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資 貴州大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文 的2 6 3 9 6 房地產(chǎn)業(yè)仍然是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱力量 2 0 0 6 年 貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1 0 8 5 4 億元 同比增長(zhǎng)1 9 1 其中 住宅投資5 4 4 億元 同比增長(zhǎng)1 9 8 所占比例5 0 1 辦公房投資5 8 1 億元 同比下降1 0 2 9 6 所占比例5 4 商業(yè)營(yíng)業(yè)房投資7 5 2 億元 同比下降2 8 9 所占比例6 9 其它投資4 0 8 1 億元 同比增長(zhǎng)4 2 4 所占比例3 7 6 其它 投資指除住宅 辦公房 商業(yè)營(yíng)業(yè)房投資以外的房地產(chǎn)投資 包括托兒所 幼兒 園 圖書館 體育館 地下室等 總體上房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)逐步趨向合理 房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為2 6 3 房地產(chǎn)業(yè)仍然是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)的支柱力量 2 3 1 3 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需逐步回暖 盡管商品房供應(yīng)量不及去年 但降幅已明顯減小 商品房銷售量則扭轉(zhuǎn)了自去年來(lái)的下降態(tài)勢(shì) 開始出現(xiàn)增長(zhǎng) 商品房空置面積也 進(jìn)一步縮小 商品房市場(chǎng)供求總量基本維持平衡狀態(tài) 2 3 1 3 1 商品房銷售