建筑容積率、建筑密度、綠化率規(guī)定指標(biāo).doc

_容積率、建筑密度、綠化率規(guī)定指標(biāo)國家并沒有統(tǒng)一制定建筑密度標(biāo)準(zhǔn)，一般是由縣級或區(qū)級規(guī)劃部門制定XX區(qū)（縣）控制性詳細(xì)規(guī)劃。這個(gè)控制性詳細(xì)規(guī)劃都可以在各地的規(guī)劃部門網(wǎng)站上下載。一般建筑密度，容積率之類的都是國土規(guī)劃局控制的. 不管是不是強(qiáng)制性規(guī)定都不由其他人私自改變。 建筑容積率、建筑密度最大值控制指標(biāo)表建筑容積率建筑密度建筑基地類型舊城改造地區(qū)規(guī)劃新區(qū)地區(qū)中心地段一般地段一般地段D%PRAD%PRAD%PRA低層獨(dú)立式住宅及其他低層居住建筑401.2351.0居住建筑多層402.4352.2322.0高層305.0254.0253.5一般辦公建筑多層453.0402.5322.0高層405.5355.0254.0公寓式辦公建筑旅 館多層402.5352.5322.5高層355.0354.5254.0商業(yè)建筑多層603.5553.0452.5高層556.0505.5404.5商住綜合樓多層402.5402.5322.1高層405.0354.0253.5工業(yè)建筑（一般通用廠房）低層多層40351.02.040351.01.5普通倉庫低層多層35301.02.030201.01.5公共綠地按照建設(shè)部公園設(shè)計(jì)規(guī)范有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。注：1、D建筑密度，PRA建筑容積率。2、綠地率：新區(qū)不小于35%，舊城區(qū)不小于25%。一般而言,容積率分為：獨(dú)立別墅為0.20.5；聯(lián)排別墅為0.40.7；6層以下多層住宅為0.81.2；11層小高層住宅為1.52.0；18層高層住宅為1.82.5；19層以上住宅為2.44.5；住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。 并根據(jù)不同城市的特點(diǎn)有所差別。新建居住區(qū)的居住建筑密度是：4層樓區(qū)一般為26%左右，5層樓區(qū)一般為23%左右，6層樓區(qū)不高于20%。綠化率是開發(fā)商宣傳樓盤綠化時(shí)用的概念，并沒有法律和法規(guī)依據(jù)。對公共綠地最小的要求是寬度不小于8米，面積不小于400平方米，該用地范圍內(nèi)的綠化地面積不少于總面積的70%， 且至少13的綠地面積要能常年受到日照，而宅旁綠地在計(jì)算時(shí)距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得算入綠化用地。在房地產(chǎn)開發(fā)中，政府規(guī)定這個(gè)指標(biāo)一般不少于30%對于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。 容積率比凈容積率要低50左右。這兩個(gè)指標(biāo)都是合法的，除特別說明外，說到容積率時(shí)一般都是指凈容積率。但國家沒有明文規(guī)定開發(fā)商只能宣傳凈容積率，于是，一些開發(fā)商就鉆的空子，將凈容積率換算成毛容積率來宣傳，購房人弄不明白其中的奧妙，還以為這個(gè)小區(qū)的容積率真的很低，入住后才發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了。 什么是容積率？按照成都市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）的解釋，容積率是地面以上各建筑面積的總和與建筑用地面積的比值。容積率和建筑密度直接關(guān)系居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，人們的居住舒適度就越高，反之則舒適度越低。但對于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋價(jià)格中的比例，決定被開發(fā)土地的含金量。因此，容積率越高，開發(fā)商的利潤就越大。（1）容積率:即規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比,計(jì)算公式為:容積率=總建筑面積土地面積 容積率可根據(jù)需要制定上限與下限.容積率的下限是保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成土地的浪費(fèi)。容積率上限防止過渡開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行。容積率還可以根據(jù)建筑用途的不同，分為全部建筑容積率，公共建筑容積率，住宅建筑容積率等（2）建筑密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)各建筑基底占地面積與地塊面積之比，計(jì)算公式：建筑密度=建筑基底占地面積 地塊面積（3）綠化率，亦稱綠地率：指的是規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，計(jì)算公式：綠地率=綠地面積土地面積 綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。容積率是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積(m2ha)或以總建筑面積(萬m2)與居住區(qū)用地(萬m2)的比值表示。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。建筑密度即建筑覆蓋率，居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%)。綠地率,居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地)，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地 國家規(guī)定的建筑密度標(biāo)準(zhǔn)是多少對于發(fā)展商來說，容積率和 建筑密度 決定地價(jià)成本在房屋中占的比例 ，而對于住戶來說，容積率和 建筑密度 直接涉及到居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，居民的舒適度越高， 反之則舒適度越低。 1、 用地性質(zhì)：二類居住用地； 主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：1.6；建筑密度 ：30%；綠地率35%； 2、 用地性質(zhì)：居住(兼容商業(yè)金融、行政辦公)； 主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：3.0； 建筑密度：40%；綠地率25%；3、 用地性質(zhì)：居住(兼容商業(yè)金融、行政辦公)； 主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：2.0； 建筑密度：28%；綠地率35%；4、 用地性質(zhì)：居住(兼容商業(yè)金融、行政辦公)； 主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：3.0； 建筑密度：28%；綠地率35%；5、 用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公(兼容旅館業(yè))用地； 主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：2.4； 建筑密度：28%；綠地率35%； 6、 用地性質(zhì)：公共設(shè)施用地； 主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：8； 建筑密度 ：55%；7、 用地性質(zhì)：商業(yè)金融、居住(兼容行政辦公)用地； 主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：2.5； 建筑密度 ：26%； 綠地率35%；8、 用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公(兼容旅館業(yè))用地； 主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：2.4； 建筑密度 ：28%； 綠地率35%；9、用地性質(zhì)：住宅用地； 主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：3.6； 建筑密度 ：22