德爾菲法基礎上定量的土地價值評價.doc

最新【精品】范文 參考文獻 專業(yè)論文德爾菲法基礎上定量的土地價值評價德爾菲法基礎上定量的土地價值評價 摘要：當前，房地產開發(fā)一級開發(fā)在房地產開發(fā)行業(yè)中的地位越來越重要。但是，在一級土地開發(fā)過程中最常遇到的一個技術問題土地價值評價問題，卻一直困擾著從業(yè)者。目前對一級土地開發(fā)中土地地塊的價值評價很難形成一致的結論，原因有兩方面，一方面是土地價值評價本身涉及的因素很多，有經濟的、環(huán)境的、景觀的、交通的、文化的，等等；另一方面是從業(yè)者對土地價值影響因素判斷很不統(tǒng)一，也就是影響因素的數量不統(tǒng)一；即使在影響因素數量上統(tǒng)一以后，對各個影響因素對土地價值的影響程度也不統(tǒng)一，所以很難形成一致的土地價值評價結論。本文給出了一種土地價值評價的方法，可以解決上述的問題。 關鍵詞：土地價值評價德爾菲法影響因素因素勢等勢線 中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號： 引言 在一級土地開發(fā)中，經常要遇到的一個技術問題就是土地地塊價值評價問題。也就是說在土地開發(fā)的范圍確定以后，根據規(guī)劃的要求對開發(fā)范圍進行了規(guī)劃，或者根據規(guī)劃道路，或者根據二級開發(fā)的方便性，把開發(fā)范圍內的土地進行了地塊劃分。地塊劃分形成以后，就要對各個地塊的土地價值進行評價到底是哪一塊土地的價值高些，哪一塊土地的價值低些；有了土地價值評價的結論后，就可以對一級土地開發(fā)的土地拍賣或者是土地二級開發(fā)提供指導性的決策依據。 對土地價值的測算受到了很多學者的關注，并取得一定的研究成果。肖旭（2010）通過對假設開發(fā)法在土地價值評估應用，分析了土地價值評估步驟和方法，并指出實踐中應注意的問題。劉希賢（2011）結合北京具體的一級項目用地的具體案例，分別對土地價值評估方法中的市場比較法、假設開發(fā)法、成本逼近法、基準地價修正法、收益還原法等方法使用和注意事項進行了研究。劉貞平、萬磊和劉圣歡（2012）以整體拆遷過程中土地價值評估的現狀為切入點，分析目前拆遷土地評估中存在的三大誤區(qū)。 與以上研究成果不同，本文中所謂的土地價值評價就是要解決不同地塊的價值評價，通俗的說，就是要把開發(fā)范圍內不同的地塊進行一個土地價值大小的排序，如果給定一個基準地價，那么就可以計算各個地塊的地價。 由于地塊劃分可能形成不同形狀、不同面積的地塊劃分，所以對地塊價值評價必須確定一個統(tǒng)一的評價單位，本文中介紹的評價方法，是對不同地塊上單位面積土地進行價值評價的方法，這里的單位面積可根據實際開發(fā)范圍以及地塊的形狀來確定，可以是1?，也可以是1K?。 相關理論假設 11土地價值評價影響因素 土地一級開發(fā)中涉及的影響土地價值評價的因素，一般的情況下有：商業(yè)服務因素、道路交通因素、基礎設施因素、景觀因素、產業(yè)因素、文化因素、土地現狀以及內部資源因素等，可以把這些因素分為兩類：內部因素和外部因素，前六個因素是內部因素，最后一個是內部因素。本文認為，只有在內部因素基本相同的情況下，才有可能對不同地塊進行土地價值評價，如果內部因素有很大的差異，那么就不具備土地價值評價的基礎。 12影響因素對土地價值的影響方式 影響因素土地價值影響的方式有兩種，一種是點源狀的輻射方式，一種是線源式的輻射方式。在現實的條件下，影響方式可能是沒有規(guī)律的點源式或線源式輻射，在本文中假設都是有規(guī)則的輻射方式。具體的說，商業(yè)服務因素、基礎設施因素、產業(yè)因素、文化因素一般都是點源式的影響方式，而道路交通因素、景觀因素一般都是線源式的影響方式，當然在實際的應用中要根據實際的情況來判斷影響方式。下面分別說明兩種影響方式。 13點源式影響方式 所謂點源式影響方式就是以某個中心點向四周輻射的方式，類似物理學上的機械勢能表示方式：在一個地球平面上，存在一座規(guī)則的半徑和高度相等的圓錐體山體，那么圓錐體的表面上等質量的物體的勢能和它所在的高度成正比。確定影響因素的中心點作為圓錐體的圓心，以我們考察的距離圓心最遠的地塊的中心點到圓心的距離為半徑做一個圓錐體，那么該因素對其周邊地塊的價值影響就可以用類似物理勢能的方式描述。借用物理學的勢能概念，我們稱這個影響因素對地塊的影響為點源因素勢，用圖1表示。把因素勢相等的各點連接起來就形成了等勢線，如圖1所示的一組同心圓。如果在將要評價的土地平面上，按照上述的方法做了一個點源因素勢的圓錐體，該影響因素對地塊的影響就可以用因素勢來定量的描述。假設評價的地塊中心點距離影響因素的中心點平面距離為X，距離中心點最遠的地塊到中心點的距離為X0，給影響因素中心點處的因素勢賦值為H，那么該地塊的因素勢為H（X0X）/X0。 14線源式影響方式 所謂線源式影響方式就是以某個中心線向兩邊輻射的方式，同樣的用物理學的勢能的概念描述：在一個地球平面上，存在一個規(guī)則的三棱體，三棱體的三角形截面垂直于地面，三角形的高等于底邊的一半，那么三棱體斜面上等質量的物體的勢能和它所在的高度成正比。確定線源式影響因素的中心線作為三棱體的底面中心線，做一個截面為三角形的三棱體，三角形的一邊垂直于中心線，三角形的高等于底邊的一半，三角形的底邊長度取距離中心線最遠的地塊的中心到中心線的垂直距離的2倍。那么該影響因素對地塊的價值影響就可以用類似物理勢能的方式描述。借用物理學勢能的概念，我們稱這個影響因素對地塊的影響為線源因素勢。用圖2表示。把因素勢相等的各點連接起來，就形成了等勢線，如下圖2所示的一組平行線。如果在將要評價的土地平面上，按照上述的方法做了一個線源因素勢的三棱體，該影響因素對地塊的影響就可以用因素勢來定量的描述。假設評價的地塊中心點距離影響因素的中心線平面垂直距離為Y，到因素勢中心線垂直距離最大的地塊的因素勢為0，給 圖1點源式因素勢示意圖 圖2 線源式因素勢示意圖 影響因素中心線處的因素勢賦值為H，那么該地塊的因素勢為H（Y0Y）/Y0。在中心線范圍以外的地塊，線源因素勢的計算參照點源式的計算方法，以線源中心線的端點作為計算的中心點。對于同一個影響因素在地塊范圍內有幾個表現實體的，取距離地塊最近 按照這樣的方法，影響土地價值的所有因素對地塊的影響就可以用為定量的因素勢表示。 因素勢在土地價值評價中的應用 用因素勢法對土地價值進行評價，步驟如下： 確定要進行土地價值評價的土地范圍，并根據規(guī)劃條件或開發(fā)條件進行地塊劃分，根據地塊的情況，把地塊劃分成為若干個單位地塊； 根據當地的經濟情況，運用德爾菲法預測土地價值評價涉及的影響因素和各個因素的影響強度； 確定各個影響因素的因素勢中心點和因素勢中心線，并對中心點和中心線處的因素勢賦值； 計算各個目標地塊中的單位地塊的因素勢，并計算各個目標地塊因素勢的和； 對各地塊進行土地價值評價。 21地塊劃分和單位地塊劃分 單位地塊的劃分是評價的基礎。根據地塊的規(guī)劃條件或者開發(fā)條件，對地塊進行劃分。劃分后的分地塊稱為目標地塊，目標地塊可能有不同的面積，不同的形狀。然后根據地塊的規(guī)模確定目標地塊劃分為單位地塊的面積規(guī)模，可以是1?，也可以是1k?，也可以是畝、10畝，甚至是100畝，視具體情況而定。單位地塊的劃分是土地評價的基礎，單位地塊的面積選擇直接決定評價計算的精度和計算的復雜程度，單位地塊面積選擇小，計算精度高，計算復雜程度大，反之亦反之。一般而言，為計算方便，目標地塊劃分為單位地塊以10個單位地塊左右為宜。 22運用德爾非法確定土地價值評價的影響因素和各個因素的影響強度 影響因素和影響強度的確定是評價的關鍵。運用德爾菲法對影響土地價值評價的因素進行分析、預測，其實就是要對評價的土地的影響因素的數量和種類進行確定。得出一致的結論后，再運用德爾非法對各個影響因素的重要程度進行確定，在這里，我們用權重來量化影響因素的重要程度。 德爾菲法是一種函詢方法，由美國的蘭得公司于50年代末期提出并首先應用。概括的說，德爾菲法是采用函詢調查，對預測問題的有關的各個領域，專家分別提出問題，而后將反饋回來的意見綜合、整理，匿名反饋給各個專家，再次征求意見，然后進行綜合、反饋，這樣，經過多次反復循環(huán)，最終得到比較一致且可靠性較大的意見，并給出預測結論。德爾菲法有三個顯著的特點：匿名性、有控制的反饋溝通、預測結果的收斂性。在實際運用德爾菲法的過程中要注意專家選擇的深度和廣度，專家的選擇要注意專業(yè)性、代表性和一定的權威性，人數依預測問題的復雜程度取1050名為宜。 德爾菲法是一種主觀評價的方法，結論有一定的主觀性，所以在使用該方法的過程中一定要嚴格按照該方法的要求進行評價。不要害怕過程的反復和繁瑣，也不能在專家的人數、專業(yè)的代表性等方面偷工減料。否則，得出的結論是不可靠的，后續(xù)的因素勢的計算就失去了意義。 23因素勢中心點和因素勢中心線的確定以及中心點和中心線處的因素勢賦值的確定 確定因素勢中心點和中心線其實就是確定各個影響因素所在的位置，確定的方法是簡單的，可以根據土地所在區(qū)域的地形圖和規(guī)劃圖，找到各個影響因素所依托的建筑或實體，取其中心點作為因素勢的中心點和因素勢的中心線。 因素勢的賦值可以根據各個因素勢權重的大小來進行。舉例說明如下： 假設所有影響因素的權重之和為100，影響因素有四個，分別為A、B、C、