《北京市物業(yè)項目承接查驗評估規(guī)范》《北京市物業(yè)服務.doc

北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于印發(fā)北京市物業(yè)項目承接查驗評估規(guī)范（試行）北京市物業(yè)服務費用評估規(guī)范（試行）北京市物業(yè)服務質量評估規(guī)范（試行）的通知京建發(fā)2010391號各區(qū)縣建委、房管局，各有關單位：為了規(guī)范物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理活動，維護相關利害關系人的合法權益，培育第三方評估監(jiān)理市場，配合北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法的施行，現將北京市物業(yè)項目承接查驗評估規(guī)范（試行）、北京市物業(yè)服務費用評估規(guī)范（試行）和北京市物業(yè)服務質量評估規(guī)范（試行）印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。附件：1.北京市物業(yè)項目承接查驗評估規(guī)范（試行）2.北京市物業(yè)服務費用評估規(guī)范（試行）3.北京市物業(yè)服務質量評估規(guī)范（試行） 二一年七月七日附件1：北京市物業(yè)項目承接查驗評估規(guī)范（試行）目 錄1 總 則.22 術 語23 評估原則44 評估程序.45 評估依據.66 評估報告77 職業(yè)道德8附錄 規(guī)范用詞用語說明.81 總 則1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)項目承接查驗評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，做到評估結果客觀、公正、真實，根據北京市物業(yè)管理辦法、北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法等法律、法規(guī)的有關規(guī)定，制定本規(guī)范。1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內進行的物業(yè)項目承接查驗評估活動。1.0.3 物業(yè)項目承接查驗評估應當獨立、客觀、公正、真實。1.0.4 物業(yè)項目承接查驗評估應當符合國家、北京市現行有關標準、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。2 術 語2.0.1 物業(yè)項目承接查驗物業(yè)項目承接查驗是指為了完成物業(yè)共用部分的交接，建設單位、業(yè)主或受業(yè)主委托的物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務評估監(jiān)理機構，對物業(yè)共用部分的建造質量、管理資料、使用功能等進行的綜合性查驗。物業(yè)項目承接查驗包括主要應包括下列內容：1.物業(yè)區(qū)域劃分狀況：查勘現狀和物業(yè)區(qū)域劃分意見書是否一致。2.物業(yè)構成狀況：查勘現狀與建設工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃意見書是否一致；查勘現狀與房屋銷售合同的承諾是否一致。 3.物業(yè)服務用房狀況：查勘現狀與建設工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃意見書是否一致；查勘現狀與測繪成果備案是否一致；查勘物業(yè)服務用房面積和樓層是否符合法定或約定標準。4.物業(yè)共用部位狀況: 查勘現狀與建設工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃意見書是否一致；查勘現狀與房屋買賣合同約定是否一致；查驗物業(yè)共用部位的使用及養(yǎng)護是否符合相關技術標準要求。5.物業(yè)共用設施設備狀況；查驗現狀與建設工程設計文件是否一致；查勘現狀與房屋買賣合同約定是否一致；查驗物業(yè)共用設施設備的使用及養(yǎng)護是否符合相關技術標準要求。6. 物業(yè)資料交接狀況：查驗擬移交物業(yè)資料的種類、數量和內容是否符合相關技術標準要求。2.0.2 物業(yè)項目承接查驗評估 專業(yè)評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估標準，對物業(yè)項目承接查驗在評估時點的具體實際狀況進行評估和判定的活動。2.0.3 評估項目 一個需要評估物業(yè)項目承接查驗的物業(yè)項目。2.0.4 評估目的 評估結果的期望用途。2.0.5 評估時點 評估結果對應的日期。2.0.6 評估結果關于評估項目的物業(yè)項目承接查驗是否符合有關規(guī)定要求的最終結論。2.0.7 評估報告全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復，關于評估項目在評估時點的物業(yè)項目承接查驗是否符合有關規(guī)定要求的研究報告。3 評估原則3.0.1 物業(yè)項目承接查驗評估應遵循下列原則：1. 合法原則；2. 評估時點原則。3.0.2 遵循合法原則，評估人員在進行評估應以符合相關法規(guī)的規(guī)定為前提。3.0.3 遵循評估時點原則，評估結果應是對評估項目在評估時點的物業(yè)項目承接查驗的具體實際狀況。4 評估程序4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)項目承接查驗評估應按下列程序進行：1.接受委托，簽訂委托協(xié)議2.明確評估基本事項3.擬定評估作業(yè)方案，確定評估人員；4.提前告知相關方評估作業(yè)時間及配合事項；5.相關方根據協(xié)議約定的承接查驗范圍提交擬移交的資料和公共設備設施清單；6組織評估人員審核相關方提供的項目相關資料；7.評估人員到項目現場進行實地查勘；8. 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、評估監(jiān)理人員、委托人等簽字確認現場查勘結果； 9. 評估人員根據審核及查勘結果分項進行評估；10.撰寫并提交評估報告。4.0.2 明確評估基本事項：1. 評估目的；2. 評估時點；3. 評估內容。4.0.3 委托人和評估機構搜集整理評估項目資料應包括下列內容：1. 項目立項批復、建設工程規(guī)劃意見書、相關竣工驗收及備案文件資料；2. 項目物業(yè)區(qū)域劃分意見書；3. 項目物業(yè)共用部位、共用設施設備情況；4. 交接雙方分別提供的交接情況說明書。4.0.4 在明確評估基本事項、搜集整理評估項目資料的基礎上，應對評估項目進行初步分析，擬定評估作業(yè)方案。評估作業(yè)方案主要應包括下列內容：1. 評估人員的組成和產生方式；2. 擬采用的評估方法；3. 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。4.0.5 評估人員到項目現場進行初步查勘，應包括下列內容：1. 物業(yè)區(qū)域劃分狀況；2. 物業(yè)構成狀況；3. 物業(yè)共用部位狀況；4. 物業(yè)共用設施設備狀況；5. 物業(yè)資料交接狀況；6. 物業(yè)交接遺留問題狀況。4.0.6 完成并出具評估報告后，應對有關該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。5 評估依據5.0.1物業(yè)項目承接查驗評估應當依據以下法律、法規(guī)、規(guī)章及文件的有關規(guī)定進行評估：1.物業(yè)管理條例中第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條、第三十一條、第三十八條有關物業(yè)項目承接查驗的相關規(guī)定；2.北京市物業(yè)管理辦法及北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法中有關物業(yè)項目承接查驗的相關規(guī)定；3.北京市新建物業(yè)項目承接查驗標準的相關規(guī)定；4.北京市人民政府關于北京市新建改建居住區(qū)公共服務設施配套建設指標的相關規(guī)定和項目規(guī)劃批復；5.項目規(guī)劃文件、設計文件；6.房屋買賣合同、前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約中的有關約定；7.其他相關法律、法規(guī)、規(guī)范、標準。6 評估報告6.0.1 評估報告應包括下列內容：1評估報告書摘要；2評估目的；3評估對象和范圍；4評估原則；5評估依據；6評估聲明；7評估基準日和有效期；8評估方法； 9評估工作實施過程； 10評估結論及爭議說明； 11評估限定條件；12評估人員名單； 13評估作業(yè)日期； 14評估報告日期；15評估文件附件。6.0.2 評估報告應由評估人員簽章確認并加蓋評估監(jiān)理機構印章。6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準日。7 職業(yè)道德7.0.1 評估人員和評估機構不得作任何虛偽的評估，應做到公正、客觀、誠實。7.0.2 評估人員和評估機構應保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關系人有關的評估業(yè)務。7.0.3 評估人員和評估機構若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)項目承接查驗進行評估時，不應接受該項評估委托。7.0.4 評估人員和評估機構應妥善保管委托方的文件資料，未經委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。7.0.5 評估人員和評估機構不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。附件：規(guī)范用詞用語說明1. 為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：（1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞：正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”。（2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞：正面詞采用“應當”、“應該”，反面詞采用“不應當”、“不應該”或 “不得”。（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的用詞：正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2. 規(guī)范中指定應當按照其他有關標準、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為：“應當符合的規(guī)定”或“應當按照執(zhí)行”。附件2：北京市物業(yè)服務費用評估規(guī)范（試行）目 錄1 總 則.22 術 語.23 評估原則44 評估程序.45 評估方法.66 評估報告.77 職業(yè)道德8附錄 規(guī)范用詞用語說明.81 總 則1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)服務費用評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，做到評估結果客觀、公正、真實，根據北京市物業(yè)管理辦法、北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法及相關法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)范。1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內進行的物業(yè)服務費用評估活動。1.0.3 物業(yè)服務費用測算評估應當獨立、客觀、公正、真實。1.0.4 物業(yè)服務費用測算評估應當符合國家、北京市現行有關標準、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。2 術 語2.0.1 物業(yè)服務費用是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。2.0.2 物業(yè)服務費用測算評估依據北京市物業(yè)管理辦法、相關法律法規(guī)的規(guī)定和合同約定，根據評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估方法，在綜合分析影響物業(yè)服務費用價格因素的基礎上，對物業(yè)服務費用在評估時點的客觀合理價格進行估算和判定的活動。2.0.3 評估項目 一個需要評估物業(yè)服務費用的具體物業(yè)項目。2.0.4 評估目的 評估結果的期望用途。2.0.5 評估時點 評估結果對應的日期。2.0.6 物業(yè)服務費用客觀合理價格 某種評估目的特定條件下形成的正常物業(yè)服務費用價格。2.0.7 同類參考項目在物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務等級等方面與評估項目相同或相近的已入住物業(yè)項目。2.0.8 市場比較法將評估項目與同類參考項目的類似物業(yè)服務標準進行比較，對這些類似物業(yè)服務費用的已知價格作適當的修正，以此估算評估項目的物業(yè)服務費用客觀合理價格的方法。2.0.9 運營成本法根據物業(yè)服務企業(yè)為評估項目提供物業(yè)服務的正常運營成本和合理利潤或管理酬金，以此估算評估項目在評估時點的物業(yè)服務費用客觀合理價格的方法。2.0.10 評估結果關于評估項目的物業(yè)服務費用客觀合理價格的最終結論。2.0.11 評估報告全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復，關于評估項目在評估時點的物業(yè)服務費用測算后的客觀合理價格研究報告。3 評估原則3.0.1 物業(yè)服務費用評估應遵循下列原則：1. 委托人確定評估項目物業(yè)服務標準原則；2. 合法原則；3. 評估時點原則。3.0.2 遵循由委托人確定評估項目物業(yè)服務標準原則，物業(yè)服務費用評估以委托人選擇確定的評估項目物業(yè)服務事項和標準為前提。3.0.3 遵循合法原則，委托人在選擇確定評估項目的物業(yè)服務事項和標準時，評估人員在進行評估時，都應以符合相關法律、法規(guī)的規(guī)定為前提。3.0.4 遵循評估時點原則，評估結果應當是評估項目在確定的評估時點測算的物業(yè)服務費用客觀合理價格。4 評估程序4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)服務費用評估應按下列程序進行：1. 接受委托，簽訂委托協(xié)議；2. 明確評估基本事項；3. 擬定評估作業(yè)方案；4. 搜集整理同類參考項目資料；5. 實地查勘評估項目，搜集整理項目資料；6. 參考當期公布的物業(yè)服務成本價格；7. 評估人員進行評估，確定評估結果；8. 撰寫評估報告；9. 評估資料歸檔。4.0.2 明確評估基本事項：1. 評估目的； 2. 物業(yè)項目服務事項和標準；3. 明確評估時點。4.0.3 評估作業(yè)方案應當包括下列內容：1. 評估人員的組成和產生方式；2. 擬參考同類項目的資料及其來源渠道；3. 擬搜集整理評估項目的資料及其來源渠道；4. 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。4.0.4 委托人和評估機構搜集整理的評估項目資料應包括下列內容：1. 項目立項批復、建設工程規(guī)劃意見書、相關竣工驗收及備案文件資料；2. 項目物業(yè)管理區(qū)域劃分說明；3. 項目物業(yè)共用部位、共用設施設備清單；4項目物業(yè)服務項目和等級標準；5. 其他評估需要的材料。4.0.5 物業(yè)服務評估監(jiān)理機構完成并出具評估報告后，應對有關該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。5 評估方法5.0.1 在委托人提供項目資料并選擇確定項目物業(yè)服務標準，評估機構核實委托人提供的項目資料后，評估人員運用運營成本法為主導、市場比較法為參考，對評估項目的物業(yè)服務費用進行評估。5.0.2 評估人員可以參考當期公布的物業(yè)服務成本價格，分項評估物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出的構成單項，物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出包括以下內容： 1. 管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2. 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3. 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4. 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5. 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6. 辦公費用；7. 物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；8. 物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9. 經業(yè)主同意的其它費用。5.0.3 評估人員匯總物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出的構成單項評估數據，根據物業(yè)服務行業(yè)合理利潤或酬金范圍計算出評估項目的物業(yè)服務費用評估結果。6 評估報告6.0.1 評估報告應包括下列內容：1評估報告書摘要；2評估目的；3評估對象和范圍；4評估原則；5評估依據；6評估聲明；7評估基準日和有效期；8評估方法； 9評估工作實施過程； 10評估結論及爭議說明； 11評估限定條件；12評估人員名單； 13評估作業(yè)日期； 14評估報告日期；15相關評估文件附件。6.0.2 評估報告應由評估人員簽章確認并加蓋評估監(jiān)理機構印章。6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準日。7 職業(yè)道德7.0.1 評估人員和評估機構不得作任何虛偽的評估，應做到公正、客觀、誠實。7.0.2 評估人員和評估機構應保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關系人有關的評估業(yè)務。7.0.3 評估人員和評估機構若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)承接查驗進行評估時，不應接受該項評估委托。7.0.4 評估人員和評估機構應妥善保管委托方的文件資料，未經委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。7.0.5 評估人員和評估機構不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。附件：規(guī)范用詞用語說明1. 為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：（1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞：正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”。（2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞：正面詞采用“應當”、“應該”，反面詞采用“不應當”、“不應該”或 “不得”。（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的用詞：正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2. 規(guī)范中指定應當按照其他有關標準、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為：“應當符合的規(guī)定”或“應當按照執(zhí)行”。附件3：北京市物業(yè)服務質量評估規(guī)范（試行）目 錄1 總 則.22 術 語23 評估原則.34 評估程序35 評估依據56 評估報告.57 職業(yè)道德.6附錄：規(guī)范用詞用語說明61 總 則1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)服務質量評估行為，統(tǒng)一評估程序和標準，做到評估結果客觀、公正、真實，根據北京市物業(yè)管理辦法、北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法等法律、法規(guī)的有關規(guī)定，制定本規(guī)范。1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內進行的物業(yè)服務質量評估活動。1.0.3 物業(yè)服務質量評估應當獨立、客觀、公正、真實。1.0.4 物業(yè)服務質量評估應當符合國家、北京市現行有關標準、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。2 術 語2.0.1 物業(yè)服務質量物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同和本市規(guī)定的服務標準、技術規(guī)范等提供質價相符的服務。2.0.2 物業(yè)服務質量評估 評估人員按照相關法律、法規(guī)規(guī)定、物業(yè)服務等級標準和物業(yè)服務合同約定的內容，遵循評估原則，按照評估程序，對物業(yè)服務質量水平在評估時點的客觀判定的活動。2.0.3 評估項目 一個需要評估物業(yè)服務質量的具體物業(yè)項目。2.0.4 評估目的 評估結果的期望用途。2.0.5 評估時點 評估結果對應的日期。2.0.6 評估結果關于評估項目物業(yè)服務質量客觀水平的最終結論。2.0.7 評估報告全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復，關于評估項目在評估時點的物業(yè)服務質量客觀水平的研究報告。3 評估原則3.0.1 物業(yè)服務質量評估應遵循下列原則：1. 合法原則；2. 評估時點原則。3.0.2 遵循合法原則，評估人員在進行評估時，應以符合相關法規(guī)的規(guī)定為前提。3.0.3 遵循評估時點原則，要求評估結果應是評估項目在評估時點的物業(yè)服務質量客觀水平。4 評估程序4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)服務質量評估應按下列程序進行：1. 明確評估基本事項；2. 搜集整理項目資料；3. 擬定評估作業(yè)方案；4. 評估人員到項目現場進行考評；5. 評估人員進行評估，確定評估結果；6. 撰寫評估報告；7. 評估資料歸檔。4.0.2 明確評估基本事項主要應包括下列內容：1. 明確評估目的；2. 明確評估時點；3. 明確評估內容。4.0.3 委托人和評估機構搜集整理評估項目資料應包括下列內容：1. 物業(yè)服務合同、（臨時）管理規(guī)約；2. 項目物業(yè)區(qū)域劃分意見書；3. 項目物業(yè)共用部位、共用設施設備情況；4. 其他涉及評估事項的項目資料。4.0.4 在明確評估基本事項、搜集整理評估項目資料的基礎上，應對評估項目進行初步分析，擬定評估作業(yè)方案。評估作業(yè)方案主要應包括下列內容：1. 評估人員的組成和產生方式；2. 擬采用的評估方法；3. 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。4.0.5 評估人員到項目現場進行考評，根據物業(yè)服務合同的約定和本市規(guī)定的服務等級標準、技術規(guī)范分模塊進行初步評分。4.0.6 評估人員到項目現場進行考評后，物業(yè)服務企業(yè)可以對物業(yè)服務中存在的問題進行自述和答辯。4.0.7 完成并出具評估報