購買商品房開發(fā)商違約責任訴訟代理詞.doc

代 理 詞尊敬審判長、審判員：福建海山律師事務所依法接受申請人劉昌榮的委托，指派我作為其與被申請人福州華辰房地產有限公司商品房買賣合同糾紛一案的特別授權代理人，代理人在庭前認真閱讀了被申請人福州華辰房地產有限公司提交的不予執(zhí)行申請書和證據清單。代理人認為，福州仲裁委員會作出（2011）榕仲裁字第426號裁決認定事實清楚，適用法律證據，應依法予以執(zhí)行，現結合事實和法律發(fā)表如下代理意見：首先，被申請人的行為已嚴重違反其應履行的法定義務和約定義務。合同法第60條規(guī)定：“合同雙方應承擔全面履行合同的義務”；第135條規(guī)定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務”；城市房地產開發(fā)經營管理條例第33條規(guī)定：“預售商品房的購買人就當自商品房交付使用之日起90天內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現售商品房的購買人應自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”，建設部的城市商品房銷售管理辦法第34條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋所有權登記的資料報送房屋所在地房地產行政管理部門”。以上這些法律法規(guī)均規(guī)定了房地產公司有及時提供辦證資料協(xié)助辦證轉移物權的法定的強制性義務，而且在商品房買賣關系中協(xié)助辦證轉移物權是房地產公司的主要義務。 另，根據福州市住房保障和房產管理局和福州市房地產交易登記中心關于購買商品房產權登記辦證的規(guī)定，辦理商品房產權登記應當 由買受人和出賣人共同向福州市房地產交易登記中心提交購買商品房產權登記申請表、購房人身份證復印件、不動產銷售發(fā)票辦證聯、商品房買賣合同、房屋預告登記證明和購買商品房產權登記申請表等相關證明材料。特別是購買商品房產權登記申請表，需要被申請人的蓋章，但是被申請人至今未向申請人提供適合的購買商品房產權登記申請表和房產設計圖紙，致使申請人至今無法辦理及取得房屋所有權證和國有土地使用權證，其行為已經嚴重違反了法律規(guī)定。根據商品房買賣合同第8條約定，被申請人應當于2008年6月30日前向申請人交付涉案房產；第15條約定被申請人應當在交付使用后365天內，協(xié)助申請人取得房屋權屬證書，即被申請人應當于2009年6月30日前將房屋權屬登記辦理至申請人名下，但被申請人違反合同約定至今未將房屋權屬登記辦理至申請人名下。被申請人于2007年5月21日取得涉案房產的預先登記證明，即房產產權總登，但被申請人未向申請人提供購買商品房產權登記申請表，僅有被申請人出具的初始登記通知書復印件，申請人無法辦理所購房屋權屬證書。因此，被申請人仍未完成辦理房屋產權登記行為，其行為已經嚴重違反其應當履行的法定義務和約定義務。其次，免除被申請人的主要義務和違約責任的合同條款應當認定無效。首先，雙方簽署的商品房買賣合同系被申請人提供的格式合同。根據合同法第40條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”，消費者權益保護法第24條規(guī)定：“經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應當承擔的民事責任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內容的，其內容無效?！钡囊?guī)定，該格式合同中關于免除被申請人辦理產權證和支付逾期辦證違約金的條款應認定無效。其次，被申請人的主張排除了被申請人的主要合同義務和違約責任，明顯違背公平、誠信原則。根據合同法第5條“當事人應遵循公平原則確定各方的權利義務”和第39條“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人的權利和義務”的規(guī)定，當事人所訂立合同條款的內容應遵循公平原則，不能免除被申請人的辦證義務和違約責任。我們知道，在商品房買賣中如果免除了被申請人的逾期辦證和逾期辦證違約責任，就會可能造成申請人購買的商品房永遠辦不了產權，不動產物權始終為被申請人所有。這對被申請人明顯有利而對申請人顯然極不公平，也不符合商品房買賣的目的。本案中被申請人免除其違約責任的主張，損害了購房者的利益，維護了房產公司的利益，是一種明顯的損人利己行為，此合同內容的本身明顯背棄了契約正義和公平，違反了誠實信用原則。再次，被申請人應當承擔法定的違約責任。根據中華人民共和國合同法第107條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！焙妥罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第18條第2款“合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算?！钡囊?guī)定，被申請人應當向申請人支付違約金，違約金按照申請人已付購房款的中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。最后，被申請人逾期辦證違約行為應當于2009年6月30日的次日起算。若認定申請人與被申請人未約定辦理房產權屬登記的具體時間，那么辦理房屋權屬登記就應當適用法律規(guī)定。根據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第18條第1款“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（1）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（2）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日?！钡囊?guī)定，被申請人購買現房申請人應當自合同簽訂之日起90日內，即2008年5月29日前將房產權屬登記至申請人名下。 雙方簽署的商品房買賣合同第8條約定被申請人應當于2008年6月30日前向申請人交付涉案房產,第15條約定被申請人應當在商品房交付使用后365日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因被申請人的責任，申請人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的應當承擔違約責任，故代理人認為被申請人的違約責任應當從2009年6月30日的次日起算