影響拿地的企業(yè)因素.doc

土地儲(chǔ)備系列一:影響拿地的企業(yè)因素 影響拿地的企業(yè)因素有： 1、公司戰(zhàn)略 從公司整體發(fā)展角度，是否要進(jìn)入一個(gè)區(qū)域，進(jìn)入一個(gè)城市，是否要擴(kuò)大在該城市的市場(chǎng)占有率。這方面需要重點(diǎn)考慮的是做好城市領(lǐng)先和城市數(shù)量的關(guān)系，盡可能的把更多的城市做成根據(jù)地。 2、土地儲(chǔ)備一是從土地儲(chǔ)備總量上是否充足，能否支持未來(lái)幾年的可持續(xù)發(fā)展，特別是對(duì)上市公司而言，由于拿地到竣工確認(rèn)收益至少需要三年，因此土地儲(chǔ)備必須保證未來(lái)三年的業(yè)績(jī)支撐。二是從土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)上是否合理，是否一線、二線、三四線布局合理、是否市區(qū)、近郊、郊區(qū)分布合理，是否高端、改善、剛需有效組合等等。 3、資金情況 公司的資金是否充足，募集資金的能力與成本如何？如果資金充足亦或過(guò)剩，募集資金的能力強(qiáng)，而項(xiàng)目開發(fā)的預(yù)期收益率高于資金募集成本，那么增加項(xiàng)目土地儲(chǔ)備可以增加公司的利潤(rùn)的，應(yīng)該合理利用融資增加土地儲(chǔ)備。 4、溢價(jià)能力 公司在品牌、產(chǎn)品、營(yíng)銷等是否能在某一區(qū)域或某一類產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)較高的溢價(jià)，如果具有較高的溢價(jià)能力，那么不僅項(xiàng)目的潛在收益較高，而且公司也有較高的機(jī)會(huì)獲得該項(xiàng)目。反之，如果公司的溢價(jià)能力有限，不僅是收益水平低，實(shí)際上公司通過(guò)公開方式投的土地的幾率也很低。其中政府關(guān)系也是公司實(shí)現(xiàn)土地向下溢價(jià)的一項(xiàng)重要資源。 5、成本控制 公司取得土地的成本不應(yīng)該高于周邊土地的價(jià)格（除非公司的溢價(jià)能力極強(qiáng)），即謹(jǐn)慎對(duì)待地王項(xiàng)目，如果公司獲得土地的成本低于市場(chǎng)水平，或是市場(chǎng)的土地價(jià)格存在剛性，易升難降，則土地成本風(fēng)險(xiǎn)較低。 6、隱性收益 除了財(cái)務(wù)性的收益外，項(xiàng)目開發(fā)還有提升公司品牌、改善土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)等隱性收益，因此也要綜合考慮這些隱性收益，這將影響到公司的長(zhǎng)期上溢價(jià)能力。土地儲(chǔ)備系列二:影響拿地的城市選擇 除了企業(yè)內(nèi)部因素外，項(xiàng)目開發(fā)（以住宅為例）的超額利潤(rùn)來(lái)源于行業(yè)上行、城市紅利、項(xiàng)目潛力和操盤附加四個(gè)方面，先談 影響拿地的城市因素： 1、城市規(guī)模“溢價(jià)誠(chéng)可貴，風(fēng)控價(jià)更高”，拿地的首要因素是可行，其次才是盡可能高的土地溢價(jià)空間。決定項(xiàng)目可行性首先是一個(gè)城市的市場(chǎng)規(guī)模大小，市場(chǎng)規(guī)模大，項(xiàng)目的平臺(tái)就大操盤的選擇面也大，公司后續(xù)也可以增加項(xiàng)目擴(kuò)大市場(chǎng)份額，這樣的城市才有價(jià)值。 判斷一個(gè)城市市場(chǎng)規(guī)模的外在體現(xiàn)是房屋成交量，包括一手房和二手房，內(nèi)部因素是人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)和購(gòu)房偏好。 人口規(guī)模又包括市區(qū)的人口規(guī)模、自然增長(zhǎng)及城市化速度，下轄縣人口遷入（受城市首位度影響）和城市外部人口遷入（受城市輻射力影響）三個(gè)方面，從人口規(guī)模角度，不僅要了解市區(qū)自身人口數(shù)量，更要分析中心城區(qū)對(duì)城市以外區(qū)域和對(duì)下轄縣的人口集聚力。 從人口結(jié)構(gòu)角度，要分析購(gòu)房人口的家庭生命周期，確定剛需、改善型和享受型等細(xì)分的規(guī)模及趨勢(shì)。 從購(gòu)房偏好角度，有的城市居民傾向于把儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房自住或是投資，而有的城市居民喜歡吃喝玩樂(lè)型消費(fèi)。 綜合而言，把對(duì)影響市場(chǎng)規(guī)模的人口及需求因素作為趨勢(shì)研究的根本，以市場(chǎng)房屋成交量作為參考數(shù)據(jù)。 2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的根源在于土地，因此需要分析土地形態(tài)的三個(gè)階段確定競(jìng)爭(zhēng)程度及趨勢(shì)： 決定長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)的是城市土地資源的稀缺程度與政府土地供應(yīng)的節(jié)奏和規(guī)模；土地稀缺且供應(yīng)有限，那么長(zhǎng)期的住宅市場(chǎng)必然是供應(yīng)有限的，競(jìng)爭(zhēng)和風(fēng)險(xiǎn)是可控的，土地升值的空間是廣闊的。 決定短期競(jìng)爭(zhēng)程度的是開發(fā)商手中的存量土地規(guī)模及在建未售項(xiàng)目，這些將在未來(lái)幾個(gè)月或是一兩年內(nèi)形成有效供給，很大程度上決定了當(dāng)前拿地未來(lái)所面臨的競(jìng)爭(zhēng)程度。 在售項(xiàng)目的規(guī)模及去化速度反映了市場(chǎng)是饑渴的還是需求平淡，也會(huì)影響未來(lái)價(jià)格上漲的動(dòng)能。 3、溢價(jià)機(jī)會(huì) 對(duì)于一名土地儲(chǔ)備工作者而言，確保項(xiàng)目的可行性只是初級(jí)，盡可能的追求土地帶來(lái)的溢價(jià)才是終極目標(biāo)。 城市給予土地溢價(jià)的機(jī)會(huì)在于以下三個(gè)方面： 一是需求帶動(dòng)型，即城市化進(jìn)程帶來(lái)的人口紅利，大致來(lái)講，客群加權(quán)城市化水平在45%-55%之間，城市化進(jìn)程最快，房?jī)r(jià)上漲也最快。 二是成本推動(dòng)型，如果政府土地收儲(chǔ)來(lái)源由天然凈地轉(zhuǎn)為舊改或拆遷為主時(shí)，或是政府在城市某一區(qū)域投入大量市政建設(shè)時(shí)，土地的成本價(jià)格均會(huì)大幅上升，在此之前布局土地?zé)o疑有很好的土地溢價(jià)空間。 三是由供給結(jié)構(gòu)影響，每個(gè)城市的土地供應(yīng)是波動(dòng)的，而受到外來(lái)開發(fā)商及資金進(jìn)入影響，需求也是波動(dòng)的，供給結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變會(huì)大幅提升地價(jià)，搶在其他地產(chǎn)商大局進(jìn)入之前，適時(shí)布局，將會(huì)享有很好的土地溢價(jià)空間。 除了以上三個(gè)方面，還要注意城市的購(gòu)買能力，不僅是經(jīng)濟(jì)總量和人均水平，還有分析不同支柱產(chǎn)品間的財(cái)富創(chuàng)造水平，國(guó)有企業(yè)與私人企業(yè)在GDP的占比等等，好比龍巖和三明，GDP接近，但龍巖的支柱產(chǎn)業(yè)是高利潤(rùn)的黃金、煤礦等且以私人企業(yè)為主，而三明的支柱產(chǎn)業(yè)是低利潤(rùn)的鋼鐵等且以國(guó)有企業(yè)為主，龍巖的購(gòu)買力自然強(qiáng)于三明。 4、市場(chǎng)公平 判斷城市機(jī)會(huì)不可遺漏的是土地市場(chǎng)的公平性，各家開發(fā)商都需要通過(guò)公開的招拍掛取得土地，那么市場(chǎng)是公平的，如果你能夠以更低的價(jià)格獲得土地，那么低成本的土地自然帶來(lái)土地溢價(jià)，而如果別人能以比你更低價(jià)格取得土地，那你獲得的就是負(fù)溢價(jià)了。土地儲(chǔ)備系列三:影響拿地的項(xiàng)目研判 不管是對(duì)行業(yè)、城市的分析，還是公司內(nèi)部因素，最終都要落在項(xiàng)目上，外因通過(guò)內(nèi)因起作用。而對(duì)項(xiàng)目的研判，首先要選擇一個(gè)可量化的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，我認(rèn)為最合適的是“資本金IRR”指標(biāo)（公司對(duì)項(xiàng)目各個(gè)時(shí)間投入資金和收到資金的內(nèi)部收益率），即從企業(yè)資金流量的角度，綜合考慮市場(chǎng)、項(xiàng)目、企業(yè)各方面因素項(xiàng)目所能獲得的動(dòng)態(tài)收益。相比“銷售利潤(rùn)率”、“資本金利潤(rùn)率”、“現(xiàn)金流IRR”三個(gè)指標(biāo)，“資本金IRR”能同時(shí)考慮資金杠桿和時(shí)間效應(yīng)，最能體現(xiàn)公司對(duì)項(xiàng)目投入資金和獲得收益的關(guān)系。 影響項(xiàng)目“資本金IRR”的因素有五個(gè)，分別是開發(fā)周期、建設(shè)成本、銷售價(jià)格、銷售周期、付款與融資，對(duì)項(xiàng)目的研判也是基于對(duì)以上因素的判斷： 1、項(xiàng)目定位 確定項(xiàng)目定位要綜合考慮項(xiàng)目稟賦、客戶需求、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、公司策略和能力等因素，但是對(duì)于已經(jīng)形成產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化的公司而言，就容易很多了，只要根據(jù)項(xiàng)目稟賦和公司產(chǎn)品線，確定向何種客戶以何等價(jià)格提供何類產(chǎn)品。實(shí)際上，我們不是拿下了土地再來(lái)做定位，而是根據(jù)產(chǎn)品線選擇適合的土地來(lái)開發(fā)。 從拿地角度，對(duì)于每一塊土地，都應(yīng)當(dāng)是在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候開發(fā)為適合的產(chǎn)品，因?yàn)槊恳粔K地，由于交通、配套、心理、人文等因素，都有一個(gè)從不成熟到成熟的過(guò)程，若在其不成熟時(shí)將其開發(fā)為中低端的產(chǎn)品，等到區(qū)域成熟了，周邊都開發(fā)成中高端產(chǎn)品了，過(guò)早開發(fā)的地塊就可惜了。這大概就像一個(gè)女人，也是希望在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候碰到一個(gè)合適的男人，而從土地角度就是要尊重城市發(fā)展和尊重土地價(jià)值。 2、開發(fā)周期與建設(shè)成本 確定項(xiàng)目定位后，產(chǎn)品線的標(biāo)準(zhǔn)化使我們很容易確定項(xiàng)目的開發(fā)周期、建設(shè)成本及付款進(jìn)度，在中駿，從拿地到交房的開發(fā)周期，100米高層是32個(gè)月，18層高層是26個(gè)月，別墅和多層是18個(gè)月；當(dāng)然，對(duì)于新進(jìn)入?yún)^(qū)域和高端產(chǎn)品線的開發(fā)周期，會(huì)略長(zhǎng)一些，但這也都是可估的。 在整個(gè)開發(fā)周期中，需要重點(diǎn)關(guān)注的是兩個(gè)節(jié)點(diǎn)： 一是取得施工證，四證齊全具備申請(qǐng)開發(fā)貸款的條件； 二是取得預(yù)售證，準(zhǔn)許預(yù)售具備取得銷售回款的條件。 3、銷售價(jià)格與銷售周期銷售價(jià)格與銷售周期是相關(guān)的，對(duì)兩者的確定也是整個(gè)項(xiàng)目研判中的核心技術(shù)環(huán)節(jié)，重點(diǎn)在于價(jià)格市場(chǎng)比較修正，難點(diǎn)在于對(duì)價(jià)格及去化速度的趨勢(shì)研判。 價(jià)格的市場(chǎng)比較修正，就是選擇地段、產(chǎn)品、客群相似的可比在售項(xiàng)目，根據(jù)公司、產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力及項(xiàng)目?jī)r(jià)格的市場(chǎng)反饋（去化速度）進(jìn)行修正，確定本項(xiàng)目的當(dāng)前售價(jià)和預(yù)計(jì)的去化速度。 價(jià)格的趨勢(shì)研判，拋開宏觀的、產(chǎn)業(yè)的、城市整體的影響因素不談，要重點(diǎn)分析三個(gè)方面： 首先是土地成交價(jià)格，這反映了未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的成本剛性，也體現(xiàn)出未來(lái)價(jià)格的走勢(shì)； 其次是供給關(guān)系變化，這影響到下一階段的定價(jià)話語(yǔ)權(quán)，供不應(yīng)求，開發(fā)商定價(jià)話語(yǔ)權(quán)強(qiáng)，價(jià)格上漲動(dòng)力強(qiáng)； 再次是項(xiàng)目?jī)r(jià)值變化，即從項(xiàng)目自身的地段、交通、配套、人文等方面，可以感受或是預(yù)期的價(jià)值變化，這一般與本區(qū)域的規(guī)劃和建設(shè)密切相關(guān)。 4、付款條件與融資方式 “資本金IRR”受到付款條件與融資的影響很大。 在付款方式上，是全部以現(xiàn)金方式支付，或是以其他實(shí)物方式提供，例如一些城市舊改項(xiàng)目，只需要提供一定數(shù)量的安置房，以現(xiàn)金支付的地價(jià)很低，這給了企業(yè)很大的空間，因?yàn)榘仓梅康慕ㄔO(shè)資金可以部分來(lái)源于開發(fā)貸或是商品房的預(yù)收款，企業(yè)可以用較少的現(xiàn)金推動(dòng)一個(gè)大項(xiàng)目。 在付款周期上，分期付款可以降低對(duì)企業(yè)資金的占用周期，再結(jié)合融資方式，如果付款周期超過(guò)三個(gè)月，那么可以通過(guò)信托融資籌集部分土地價(jià)款，如果付款周期超過(guò)六個(gè)月，可以通過(guò)向銀行預(yù)申請(qǐng)開發(fā)貸的方式，在取得四證后在較短的時(shí)間內(nèi)獲得開發(fā)貸和銷售回款，企業(yè)資金實(shí)際占用周期也就短了。 5、城市化率與項(xiàng)目區(qū)位對(duì)土地溢價(jià)的影響 最后還是回到土地溢價(jià)上，怎么從項(xiàng)目角度獲得更大的土地溢價(jià)空間，還是要從土地價(jià)值出發(fā)。土地溢價(jià)來(lái)源于土地價(jià)值的變化，包括地段、交通、配套、人文、環(huán)境等方面，而這些的提升主要來(lái)源于城市發(fā)展中的城市建設(shè)投入，所以確定土地溢價(jià)就是要確定在城市發(fā)展過(guò)程中，每個(gè)階段哪些區(qū)域的城市建設(shè)投入大。通過(guò)分析城市化與項(xiàng)目區(qū)位的關(guān)系，有以下幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)： 城市化水平在40%以內(nèi)時(shí)，城市建設(shè)主要集中在老城區(qū)，老城區(qū)的土地升值空間最快； 城市化水平在40%-50%時(shí)，城市開始建設(shè)新城區(qū)，市政建設(shè)向新區(qū)建設(shè)傾斜，但市民仍然認(rèn)可老城區(qū)，老城區(qū)和城市新區(qū)的土地升值同時(shí)上升； 城市化水平在50%-60%時(shí)，新區(qū)建設(shè)基本成型，城市市政建設(shè)向近郊轉(zhuǎn)移，城市進(jìn)入被動(dòng)郊區(qū)化階段，市民對(duì)新區(qū)認(rèn)可度高，對(duì)近郊生活仍有疑慮，此時(shí)新區(qū)的土地升值最快，近郊土地價(jià)值開始步入快車道； 城市化水平在60%-70%時(shí)，近郊建設(shè)效果逐步展現(xiàn)，城市市政建設(shè)重心開始從近郊向遠(yuǎn)郊轉(zhuǎn)移，城市進(jìn)入主動(dòng)郊區(qū)化階段，市民對(duì)近郊的居住認(rèn)同度提高，此時(shí)近郊的土地升值最快，遠(yuǎn)郊土地價(jià)值開始步入快車道； 城市化水平在70%以上時(shí)，城市進(jìn)入遠(yuǎn)郊發(fā)展和老城改造階段，遠(yuǎn)郊和老城區(qū)的土地升值最快。 因此從溢價(jià)角度，土地的布局應(yīng)當(dāng)考慮到城市發(fā)展進(jìn)程，適當(dāng)?shù)某安季?，享有城市建設(shè)帶來(lái)的市政紅利。 開發(fā)周期、建設(shè)成本、銷售價(jià)格、銷售周期、付款與融資，決定了對(duì)項(xiàng)目當(dāng)前“資本金 IRR”的研判，而準(zhǔn)確的土地溢價(jià)空間研判，則會(huì)帶來(lái)更強(qiáng)的土地競(jìng)買能力和更高的開發(fā)收益土地儲(chǔ)備系列四：影響拿地的行業(yè)分析系列四影響拿地的行業(yè)分析將會(huì)是土地儲(chǔ)備系列的最后一篇，之所以把它放在最后，是因?yàn)橛绊懶袠I(yè)走勢(shì)的因素最多最廣，要做出準(zhǔn)確的行業(yè)預(yù)判需要完全洞察所有的影響因素，以系統(tǒng)的思維深入到行業(yè)體系之中，因而難度極大，如果沒(méi)有系統(tǒng)思維，就會(huì)變成盲人摸象，如果不能完全洞察各方因素，又會(huì)差之毫厘謬以千里。對(duì)行業(yè)的分析，我也無(wú)法做到盡善盡美，只能把自己對(duì)行業(yè)的一些理解與大家分享。影響行業(yè)走勢(shì)的因素眾多，大體可以歸納為外部的經(jīng)濟(jì)與政策和內(nèi)部的系統(tǒng)與各方。1、外部的經(jīng)濟(jì)與政策影響行業(yè)走勢(shì)的外部經(jīng)濟(jì)與政策因素，可以分為四個(gè)層面 產(chǎn)業(yè)政策、宏觀政策、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)，而且四個(gè)因素實(shí)際是相互影響。首先是產(chǎn)業(yè)政策，包括土地、規(guī)劃、預(yù)售、開發(fā)貸款、住房貸款、保障房制度等方面，一方面產(chǎn)業(yè)政策不同于宏觀政策，前者是針對(duì)某一產(chǎn)業(yè)，而后者是對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)，另一方面產(chǎn)業(yè)政策又要服從于宏觀政策，不能與宏觀政策相矛盾。 其次是宏觀政策，宏觀經(jīng)濟(jì)的四大目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、充分就業(yè)、物價(jià)可控、國(guó)際收支平衡，宏觀政策的目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)四大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。第三是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的特征是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快，但可持續(xù)性減弱，面臨著高物價(jià)和國(guó)際收支失衡的問(wèn)題。第四是國(guó)際經(jīng)濟(jì)，當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是比較糟糕的，一方面是歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的債務(wù)危機(jī)和高失業(yè)率，另一方面是發(fā)展中國(guó)家的高通貨膨脹率。外部的經(jīng)濟(jì)與政策，又是相互影響的。當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題的是由舊有的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式引起的，當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)方式是“出口消費(fèi)”模式，即一端是發(fā)展中國(guó)家出口商品帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，外匯盈余又被迫造成國(guó)內(nèi)貨幣超發(fā)，引發(fā)國(guó)內(nèi)的通貨膨脹；另一端是發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)口商品進(jìn)行消費(fèi)，國(guó)內(nèi)產(chǎn)出低于國(guó)內(nèi)消費(fèi)，造成國(guó)家負(fù)債和居民負(fù)儲(chǔ)蓄率，引發(fā)了國(guó)家債務(wù)危機(jī)和高失業(yè)率?！俺隹谙M(fèi)”的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式已經(jīng)造成了國(guó)際經(jīng)濟(jì)失衡，是不可持續(xù)的，那么國(guó)際經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)增長(zhǎng)要求國(guó)際收支要相對(duì)平衡，這要么依靠匯率調(diào)整，要么依靠轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式。國(guó)際經(jīng)濟(jì)影響國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，從中國(guó)角度，匯率調(diào)整相當(dāng)于國(guó)際貨幣儲(chǔ)備貶值，財(cái)富縮水，是無(wú)奈之舉；而轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式來(lái)加強(qiáng)國(guó)際收支平衡需要擴(kuò)大內(nèi)需，同時(shí)也要培養(yǎng)新興產(chǎn)業(yè)，保持中國(guó)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。 從宏觀政策角度，目標(biāo)是“保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、控物價(jià)”，具體要求引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入實(shí)體新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域來(lái)而非傳統(tǒng)的高能耗和低附加值的產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)居民儲(chǔ)蓄進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域而非投資投機(jī)領(lǐng)域（主要是房地產(chǎn)）。 在落實(shí)到產(chǎn)業(yè)政策，就要限制社會(huì)資金、產(chǎn)業(yè)資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，造成新興產(chǎn)業(yè)投資不足；限制居民儲(chǔ)蓄資金進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，以及高房?jī)r(jià)下的住房消費(fèi)對(duì)其他社會(huì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)。所以，限制產(chǎn)業(yè)資金和消費(fèi)資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)和投資領(lǐng)域，將會(huì)是當(dāng)前中國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式過(guò)程中的一項(xiàng)基本政策。2、內(nèi)部的系統(tǒng)與各方參與房地產(chǎn)行業(yè)的主要各方有中央政府、地方政府、開發(fā)商、購(gòu)房者和金融機(jī)構(gòu)等，由此形成了土地市場(chǎng)、商品市場(chǎng)、貨幣信貸市場(chǎng)。n 中央政府：中央政府是宏觀政策和產(chǎn)業(yè)政策的制定者和監(jiān)督者；n 地方政府：土地市場(chǎng)的供方，保障房的供方，受到經(jīng)濟(jì)政績(jī)的激勵(lì)和地方財(cái)政的限制；n 開發(fā)商：土地市場(chǎng)的買方，商品市場(chǎng)的供方，位于產(chǎn)業(yè)鏈的中間環(huán)節(jié)，同時(shí)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)的依賴性很強(qiáng)；n 購(gòu)房者：商品市場(chǎng)的買方，保障房的買方；n 金融機(jī)構(gòu)：為地方政府提供土地開發(fā)貸款，為開發(fā)商提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款，為購(gòu)房者提供住房抵押貸款。土地市場(chǎng)的關(guān)鍵因素包括土地供應(yīng)量、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)