影響拿地的企業(yè)因素.doc

土地儲備系列一:影響拿地的企業(yè)因素 影響拿地的企業(yè)因素有： 1、公司戰(zhàn)略 從公司整體發(fā)展角度，是否要進入一個區(qū)域，進入一個城市，是否要擴大在該城市的市場占有率。這方面需要重點考慮的是做好城市領(lǐng)先和城市數(shù)量的關(guān)系，盡可能的把更多的城市做成根據(jù)地。 2、土地儲備一是從土地儲備總量上是否充足，能否支持未來幾年的可持續(xù)發(fā)展，特別是對上市公司而言，由于拿地到竣工確認(rèn)收益至少需要三年，因此土地儲備必須保證未來三年的業(yè)績支撐。二是從土地儲備結(jié)構(gòu)上是否合理，是否一線、二線、三四線布局合理、是否市區(qū)、近郊、郊區(qū)分布合理，是否高端、改善、剛需有效組合等等。 3、資金情況 公司的資金是否充足，募集資金的能力與成本如何？如果資金充足亦或過剩，募集資金的能力強，而項目開發(fā)的預(yù)期收益率高于資金募集成本，那么增加項目土地儲備可以增加公司的利潤的，應(yīng)該合理利用融資增加土地儲備。 4、溢價能力 公司在品牌、產(chǎn)品、營銷等是否能在某一區(qū)域或某一類產(chǎn)品上實現(xiàn)較高的溢價，如果具有較高的溢價能力，那么不僅項目的潛在收益較高，而且公司也有較高的機會獲得該項目。反之，如果公司的溢價能力有限，不僅是收益水平低，實際上公司通過公開方式投的土地的幾率也很低。其中政府關(guān)系也是公司實現(xiàn)土地向下溢價的一項重要資源。 5、成本控制 公司取得土地的成本不應(yīng)該高于周邊土地的價格（除非公司的溢價能力極強），即謹(jǐn)慎對待地王項目，如果公司獲得土地的成本低于市場水平，或是市場的土地價格存在剛性，易升難降，則土地成本風(fēng)險較低。 6、隱性收益 除了財務(wù)性的收益外，項目開發(fā)還有提升公司品牌、改善土地儲備結(jié)構(gòu)、團隊建設(shè)等隱性收益，因此也要綜合考慮這些隱性收益，這將影響到公司的長期上溢價能力。土地儲備系列二:影響拿地的城市選擇 除了企業(yè)內(nèi)部因素外，項目開發(fā)（以住宅為例）的超額利潤來源于行業(yè)上行、城市紅利、項目潛力和操盤附加四個方面，先談 影響拿地的城市因素： 1、城市規(guī)?！耙鐑r誠可貴，風(fēng)控價更高”，拿地的首要因素是可行，其次才是盡可能高的土地溢價空間。決定項目可行性首先是一個城市的市場規(guī)模大小，市場規(guī)模大，項目的平臺就大操盤的選擇面也大，公司后續(xù)也可以增加項目擴大市場份額，這樣的城市才有價值。 判斷一個城市市場規(guī)模的外在體現(xiàn)是房屋成交量，包括一手房和二手房，內(nèi)部因素是人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)和購房偏好。 人口規(guī)模又包括市區(qū)的人口規(guī)模、自然增長及城市化速度，下轄縣人口遷入（受城市首位度影響）和城市外部人口遷入（受城市輻射力影響）三個方面，從人口規(guī)模角度，不僅要了解市區(qū)自身人口數(shù)量，更要分析中心城區(qū)對城市以外區(qū)域和對下轄縣的人口集聚力。 從人口結(jié)構(gòu)角度，要分析購房人口的家庭生命周期，確定剛需、改善型和享受型等細(xì)分的規(guī)模及趨勢。 從購房偏好角度，有的城市居民傾向于把儲蓄用于購房自住或是投資，而有的城市居民喜歡吃喝玩樂型消費。 綜合而言，把對影響市場規(guī)模的人口及需求因素作為趨勢研究的根本，以市場房屋成交量作為參考數(shù)據(jù)。 2、市場競爭 市場競爭的根源在于土地，因此需要分析土地形態(tài)的三個階段確定競爭程度及趨勢： 決定長期競爭趨勢的是城市土地資源的稀缺程度與政府土地供應(yīng)的節(jié)奏和規(guī)模；土地稀缺且供應(yīng)有限，那么長期的住宅市場必然是供應(yīng)有限的，競爭和風(fēng)險是可控的，土地升值的空間是廣闊的。 決定短期競爭程度的是開發(fā)商手中的存量土地規(guī)模及在建未售項目，這些將在未來幾個月或是一兩年內(nèi)形成有效供給，很大程度上決定了當(dāng)前拿地未來所面臨的競爭程度。 在售項目的規(guī)模及去化速度反映了市場是饑渴的還是需求平淡，也會影響未來價格上漲的動能。 3、溢價機會 對于一名土地儲備工作者而言，確保項目的可行性只是初級，盡可能的追求土地帶來的溢價才是終極目標(biāo)。 城市給予土地溢價的機會在于以下三個方面： 一是需求帶動型，即城市化進程帶來的人口紅利，大致來講，客群加權(quán)城市化水平在45%-55%之間，城市化進程最快，房價上漲也最快。 二是成本推動型，如果政府土地收儲來源由天然凈地轉(zhuǎn)為舊改或拆遷為主時，或是政府在城市某一區(qū)域投入大量市政建設(shè)時，土地的成本價格均會大幅上升，在此之前布局土地?zé)o疑有很好的土地溢價空間。 三是由供給結(jié)構(gòu)影響，每個城市的土地供應(yīng)是波動的，而受到外來開發(fā)商及資金進入影響，需求也是波動的，供給結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變會大幅提升地價，搶在其他地產(chǎn)商大局進入之前，適時布局，將會享有很好的土地溢價空間。 除了以上三個方面，還要注意城市的購買能力，不僅是經(jīng)濟總量和人均水平，還有分析不同支柱產(chǎn)品間的財富創(chuàng)造水平，國有企業(yè)與私人企業(yè)在GDP的占比等等，好比龍巖和三明，GDP接近，但龍巖的支柱產(chǎn)業(yè)是高利潤的黃金、煤礦等且以私人企業(yè)為主，而三明的支柱產(chǎn)業(yè)是低利潤的鋼鐵等且以國有企業(yè)為主，龍巖的購買力自然強于三明。 4、市場公平 判斷城市機會不可遺漏的是土地市場的公平性，各家開發(fā)商都需要通過公開的招拍掛取得土地，那么市場是公平的，如果你能夠以更低的價格獲得土地，那么低成本的土地自然帶來土地溢價，而如果別人能以比你更低價格取得土地，那你獲得的就是負(fù)溢價了。土地儲備系列三:影響拿地的項目研判 不管是對行業(yè)、城市的分析，還是公司內(nèi)部因素，最終都要落在項目上，外因通過內(nèi)因起作用。而對項目的研判，首先要選擇一個可量化的評估標(biāo)準(zhǔn)，我認(rèn)為最合適的是“資本金IRR”指標(biāo)（公司對項目各個時間投入資金和收到資金的內(nèi)部收益率），即從企業(yè)資金流量的角度，綜合考慮市場、項目、企業(yè)各方面因素項目所能獲得的動態(tài)收益。相比“銷售利潤率”、“資本金利潤率”、“現(xiàn)金流IRR”三個指標(biāo)，“資本金IRR”能同時考慮資金杠桿和時間效應(yīng)，最能體現(xiàn)公司對項目投入資金和獲得收益的關(guān)系。 影響項目“資本金IRR”的因素有五個，分別是開發(fā)周期、建設(shè)成本、銷售價格、銷售周期、付款與融資，對項目的研判也是基于對以上因素的判斷： 1、項目定位 確定項目定位要綜合考慮項目稟賦、客戶需求、市場競爭、公司策略和能力等因素，但是對于已經(jīng)形成產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化的公司而言，就容易很多了，只要根據(jù)項目稟賦和公司產(chǎn)品線，確定向何種客戶以何等價格提供何類產(chǎn)品。實際上，我們不是拿下了土地再來做定位，而是根據(jù)產(chǎn)品線選擇適合的土地來開發(fā)。 從拿地角度，對于每一塊土地，都應(yīng)當(dāng)是在適當(dāng)?shù)臅r候開發(fā)為適合的產(chǎn)品，因為每一塊地，由于交通、配套、心理、人文等因素，都有一個從不成熟到成熟的過程，若在其不成熟時將其開發(fā)為中低端的產(chǎn)品，等到區(qū)域成熟了，周邊都開發(fā)成中高端產(chǎn)品了，過早開發(fā)的地塊就可惜了。這大概就像一個女人，也是希望在適當(dāng)?shù)臅r候碰到一個合適的男人，而從土地角度就是要尊重城市發(fā)展和尊重土地價值。 2、開發(fā)周期與建設(shè)成本 確定項目定位后，產(chǎn)品線的標(biāo)準(zhǔn)化使我們很容易確定項目的開發(fā)周期、建設(shè)成本及付款進度，在中駿，從拿地到交房的開發(fā)周期，100米高層是32個月，18層高層是26個月，別墅和多層是18個月；當(dāng)然，對于新進入?yún)^(qū)域和高端產(chǎn)品線的開發(fā)周期，會略長一些，但這也都是可估的。 在整個開發(fā)周期中，需要重點關(guān)注的是兩個節(jié)點： 一是取得施工證，四證齊全具備申請開發(fā)貸款的條件； 二是取得預(yù)售證，準(zhǔn)許預(yù)售具備取得銷售回款的條件。 3、銷售價格與銷售周期銷售價格與銷售周期是相關(guān)的，對兩者的確定也是整個項目研判中的核心技術(shù)環(huán)節(jié)，重點在于價格市場比較修正，難點在于對價格及去化速度的趨勢研判。 價格的市場比較修正，就是選擇地段、產(chǎn)品、客群相似的可比在售項目，根據(jù)公司、產(chǎn)品的競爭力及項目價格的市場反饋（去化速度）進行修正，確定本項目的當(dāng)前售價和預(yù)計的去化速度。 價格的趨勢研判，拋開宏觀的、產(chǎn)業(yè)的、城市整體的影響因素不談，要重點分析三個方面： 首先是土地成交價格，這反映了未來競爭項目的成本剛性，也體現(xiàn)出未來價格的走勢； 其次是供給關(guān)系變化，這影響到下一階段的定價話語權(quán)，供不應(yīng)求，開發(fā)商定價話語權(quán)強，價格上漲動力強； 再次是項目價值變化，即從項目自身的地段、交通、配套、人文等方面，可以感受或是預(yù)期的價值變化，這一般與本區(qū)域的規(guī)劃和建設(shè)密切相關(guān)。 4、付款條件與融資方式 “資本金IRR”受到付款條件與融資的影響很大。 在付款方式上，是全部以現(xiàn)金方式支付，或是以其他實物方式提供，例如一些城市舊改項目，只需要提供一定數(shù)量的安置房，以現(xiàn)金支付的地價很低，這給了企業(yè)很大的空間，因為安置房的建設(shè)資金可以部分來源于開發(fā)貸或是商品房的預(yù)收款，企業(yè)可以用較少的現(xiàn)金推動一個大項目。 在付款周期上，分期付款可以降低對企業(yè)資金的占用周期，再結(jié)合融資方式，如果付款周期超過三個月，那么可以通過信托融資籌集部分土地價款，如果付款周期超過六個月，可以通過向銀行預(yù)申請開發(fā)貸的方式，在取得四證后在較短的時間內(nèi)獲得開發(fā)貸和銷售回款，企業(yè)資金實際占用周期也就短了。 5、城市化率與項目區(qū)位對土地溢價的影響 最后還是回到土地溢價上，怎么從項目角度獲得更大的土地溢價空間，還是要從土地價值出發(fā)。土地溢價來源于土地價值的變化，包括地段、交通、配套、人文、環(huán)境等方面，而這些的提升主要來源于城市發(fā)展中的城市建設(shè)投入，所以確定土地溢價就是要確定在城市發(fā)展過程中，每個階段哪些區(qū)域的城市建設(shè)投入大。通過分析城市化與項目區(qū)位的關(guān)系，有以下幾點經(jīng)驗： 城市化水平在40%以內(nèi)時，城市建設(shè)主要集中在老城區(qū)，老城區(qū)的土地升值空間最快； 城市化水平在40%-50%時，城市開始建設(shè)新城區(qū)，市政建設(shè)向新區(qū)建設(shè)傾斜，但市民仍然認(rèn)可老城區(qū)，老城區(qū)和城市新區(qū)的土地升值同時上升； 城市化水平在50%-60%時，新區(qū)建設(shè)基本成型，城市市政建設(shè)向近郊轉(zhuǎn)移，城市進入被動郊區(qū)化階段，市民對新區(qū)認(rèn)可度高，對近郊生活仍有疑慮，此時新區(qū)的土地升值最快，近郊土地價值開始步入快車道； 城市化水平在60%-70%時，近郊建設(shè)效果逐步展現(xiàn)，城市市政建設(shè)重心開始從近郊向遠(yuǎn)郊轉(zhuǎn)移，城市進入主動郊區(qū)化階段，市民對近郊的居住認(rèn)同度提高，此時近郊的土地升值最快，遠(yuǎn)郊土地價值開始步入快車道； 城市化水平在70%以上時，城市進入遠(yuǎn)郊發(fā)展和老城改造階段，遠(yuǎn)郊和老城區(qū)的土地升值最快。 因此從溢價角度，土地的布局應(yīng)當(dāng)考慮到城市發(fā)展進程，適當(dāng)?shù)某安季郑碛谐鞘薪ㄔO(shè)帶來的市政紅利。 開發(fā)周期、建設(shè)成本、銷售價格、銷售周期、付款與融資，決定了對項目當(dāng)前“資本金 IRR”的研判，而準(zhǔn)確的土地溢價空間研判，則會帶來更強的土地競買能力和更高的開發(fā)收益土地儲備系列四：影響拿地的行業(yè)分析系列四影響拿地的行業(yè)分析將會是土地儲備系列的最后一篇，之所以把它放在最后，是因為影響行業(yè)走勢的因素最多最廣，要做出準(zhǔn)確的行業(yè)預(yù)判需要完全洞察所有的影響因素，以系統(tǒng)的思維深入到行業(yè)體系之中，因而難度極大，如果沒有系統(tǒng)思維，就會變成盲人摸象，如果不能完全洞察各方因素，又會差之毫厘謬以千里。對行業(yè)的分析，我也無法做到盡善盡美，只能把自己對行業(yè)的一些理解與大家分享。影響行業(yè)走勢的因素眾多，大體可以歸納為外部的經(jīng)濟與政策和內(nèi)部的系統(tǒng)與各方。1、外部的經(jīng)濟與政策影響行業(yè)走勢的外部經(jīng)濟與政策因素，可以分為四個層面 產(chǎn)業(yè)政策、宏觀政策、國內(nèi)經(jīng)濟、國際經(jīng)濟，而且四個因素實際是相互影響。首先是產(chǎn)業(yè)政策，包括土地、規(guī)劃、預(yù)售、開發(fā)貸款、住房貸款、保障房制度等方面，一方面產(chǎn)業(yè)政策不同于宏觀政策，前者是針對某一產(chǎn)業(yè)，而后者是對整個宏觀經(jīng)濟，另一方面產(chǎn)業(yè)政策又要服從于宏觀政策，不能與宏觀政策相矛盾。 其次是宏觀政策，宏觀經(jīng)濟的四大目標(biāo)是經(jīng)濟增長、充分就業(yè)、物價可控、國際收支平衡，宏觀政策的目標(biāo)就是實現(xiàn)四大經(jīng)濟目標(biāo)。第三是國內(nèi)經(jīng)濟，當(dāng)前中國經(jīng)濟的特征是經(jīng)濟增長速度較快，但可持續(xù)性減弱，面臨著高物價和國際收支失衡的問題。第四是國際經(jīng)濟，當(dāng)前國際經(jīng)濟形勢是比較糟糕的，一方面是歐美發(fā)達(dá)國家的債務(wù)危機和高失業(yè)率，另一方面是發(fā)展中國家的高通貨膨脹率。外部的經(jīng)濟與政策，又是相互影響的。當(dāng)前國際經(jīng)濟的問題的是由舊有的經(jīng)濟增長方式引起的，當(dāng)前國際經(jīng)濟的增長方式是“出口消費”模式，即一端是發(fā)展中國家出口商品帶動經(jīng)濟增長，外匯盈余又被迫造成國內(nèi)貨幣超發(fā)，引發(fā)國內(nèi)的通貨膨脹；另一端是發(fā)達(dá)國家進口商品進行消費，國內(nèi)產(chǎn)出低于國內(nèi)消費，造成國家負(fù)債和居民負(fù)儲蓄率，引發(fā)了國家債務(wù)危機和高失業(yè)率?！俺隹谙M”的經(jīng)濟增長方式已經(jīng)造成了國際經(jīng)濟失衡，是不可持續(xù)的，那么國際經(jīng)濟的繼續(xù)增長要求國際收支要相對平衡，這要么依靠匯率調(diào)整，要么依靠轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式。國際經(jīng)濟影響國內(nèi)經(jīng)濟，從中國角度，匯率調(diào)整相當(dāng)于國際貨幣儲備貶值，財富縮水，是無奈之舉；而轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式來加強國際收支平衡需要擴大內(nèi)需，同時也要培養(yǎng)新興產(chǎn)業(yè)，保持中國的國際競爭力。 從宏觀政策角度，目標(biāo)是“保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、控物價”，具體要求引導(dǎo)社會資金進入實體新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域來而非傳統(tǒng)的高能耗和低附加值的產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)居民儲蓄進入消費領(lǐng)域而非投資投機領(lǐng)域（主要是房地產(chǎn)）。 在落實到產(chǎn)業(yè)政策，就要限制社會資金、產(chǎn)業(yè)資金進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，造成新興產(chǎn)業(yè)投資不足；限制居民儲蓄資金進入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，以及高房價下的住房消費對其他社會消費的擠出效應(yīng)。所以，限制產(chǎn)業(yè)資金和消費資金進入房地產(chǎn)開發(fā)和投資領(lǐng)域，將會是當(dāng)前中國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式過程中的一項基本政策。2、內(nèi)部的系統(tǒng)與各方參與房地產(chǎn)行業(yè)的主要各方有中央政府、地方政府、開發(fā)商、購房者和金融機構(gòu)等，由此形成了土地市場、商品市場、貨幣信貸市場。n 中央政府：中央政府是宏觀政策和產(chǎn)業(yè)政策的制定者和監(jiān)督者；n 地方政府：土地市場的供方，保障房的供方，受到經(jīng)濟政績的激勵和地方財政的限制；n 開發(fā)商：土地市場的買方，商品市場的供方，位于產(chǎn)業(yè)鏈的中間環(huán)節(jié)，同時作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，對金融機構(gòu)的依賴性很強；n 購房者：商品市場的買方，保障房的買方；n 金融機構(gòu)：為地方政府提供土地開發(fā)貸款，為開發(fā)商提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款，為購房者提供住房抵押貸款。土地市場的關(guān)鍵因素包括土地供應(yīng)量、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)