中原—住宅價(jià)格制定策略212616780.ppt

住宅價(jià)格表的制作 策略中心 技術(shù)資源部 二00六年四月 1 一 定價(jià)目標(biāo)二 價(jià)格制定1 公式 重點(diǎn) 2 取值 重點(diǎn) 3 步驟三 價(jià)格審核 重點(diǎn) 四 價(jià)格統(tǒng)計(jì)五 定價(jià)說(shuō)明書(shū)六 實(shí)例演示 內(nèi)容導(dǎo)航 2 中原你給我賣高點(diǎn)價(jià) 可以不用開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就賣完 現(xiàn)在窮啊 房子都買(mǎi)不起了 定價(jià)唔好太高或者太低 發(fā)展商同個(gè)客都接受就得啦 快D賣曬收錢(qián) 發(fā)展商 客戶 代理商 3 快速均衡合理的價(jià)位定價(jià)方法取得發(fā)展商認(rèn)同 目標(biāo) 4 一 定價(jià)目標(biāo)二 價(jià)格制定1 公式2 取值3 步驟三 價(jià)格審核四 價(jià)格統(tǒng)計(jì)五 定價(jià)說(shuō)明書(shū)六 實(shí)例演示 內(nèi)容導(dǎo)航 5 銷售總額折前 綜合折扣實(shí)收均價(jià) 總建筑面積 原理 注意 折前銷售總額不能用均價(jià) 總建筑面積 單價(jià)折后單價(jià)折前 綜合折扣 單價(jià)折前 單位建筑面積 綜合折扣 總建筑面積 6 2種常用的方法 方法一 水平系數(shù) 層差法 單價(jià)折后 總價(jià) 建筑面積 總價(jià)建筑面積 總價(jià)贈(zèng)送面積 建筑面積 單價(jià)建筑面積 建筑面積 單價(jià)贈(zèng)送面積 贈(zèng)送面積 建筑面積或 單價(jià)已考慮贈(zèng)送面積 建筑面積 折算后的贈(zèng)送面積 建筑面積 試算價(jià) 1 水平系數(shù) 層差 干擾 建筑面積 贈(zèng)送面積 折算率 實(shí)用率 建筑面積 修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一 規(guī)律性不強(qiáng) 7 方法二 系數(shù)修正法 單價(jià) 均價(jià) 綜合系數(shù) 均價(jià) 1 水平系數(shù) 1 垂直系數(shù) 1 特殊系數(shù) 1 增值系數(shù) 均價(jià) 1 水平系數(shù) 1 垂直系數(shù) 1 特殊系數(shù) 1 贈(zèng)送面積 折算率 實(shí)用率 建筑面積 推薦 公式源自市場(chǎng)比較法 以均價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行各影響因素逐一修正 因素相乘 非相加 系數(shù)的規(guī)律性更強(qiáng) 通過(guò)綜合系數(shù) 直觀表現(xiàn)任意兩個(gè)單位的價(jià)格差幅 注意 綜合系數(shù)需進(jìn)行平均值歸1處理 借鑒 市場(chǎng)比較法公式評(píng)估價(jià)格 參照物市場(chǎng)價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 8 參數(shù)釋義 均價(jià) 項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的均價(jià) 水平系數(shù) 反映各戶型在同一水平面 一般以中間樓層為準(zhǔn) 的價(jià)值差異 包括戶型 朝向 景觀 噪聲 暢銷度五大因素 垂直系數(shù) 層差 反映各戶型在垂直方向的價(jià)值差異 包括景觀 視野 通風(fēng) 灰塵 噪聲 蟲(chóng)害 安全 私密性 心理優(yōu)越度 乘電梯便利度等 特殊系數(shù) 干擾 反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價(jià)值突變 如機(jī)房 建筑物遮擋等干擾 帶4 8樓層的風(fēng)水講究 非贈(zèng)送面積的奇偶層差異等 增值系數(shù) 反映增送面積 帶裝修等方面的增值 如贈(zèng)送凸窗 入戶花園 露臺(tái) 陽(yáng)臺(tái)等 贈(zèng)送面積 不計(jì)容積率部分的水平投影面積 折算率 反映贈(zèng)送面積的可利用價(jià)值性 實(shí)用率 等于套內(nèi)建筑面積 建筑面積 9 一 定價(jià)目標(biāo)二 價(jià)格制定1 公式2 取值3 步驟三 價(jià)格審核四 價(jià)格統(tǒng)計(jì)五 定價(jià)說(shuō)明書(shū)六 實(shí)例演示 內(nèi)容導(dǎo)航 10 水平系數(shù) 權(quán)重 分值 10 100 操作 以中間的標(biāo)準(zhǔn)層作為打分基準(zhǔn)層 10分制 分5個(gè)等級(jí) 項(xiàng)目組 售樓代表各人分別打分 取平均分或最優(yōu)打分 權(quán)重相當(dāng)于本樓盤(pán)打分項(xiàng)目中最好與最差的價(jià)格差幅 好處 10分制相對(duì)于100分制更直觀 簡(jiǎn)單 相對(duì)于直接取系數(shù)更客觀 只需調(diào)整權(quán)重 便可使水平系數(shù)合理化 無(wú)需再調(diào)分值 方法一 直接取系數(shù) 水平系數(shù) 方法二 權(quán)重 分值 推薦 評(píng)價(jià) 系數(shù)取值和調(diào)整繁鎖 11 四大水平因素權(quán)重 景觀 戶型 朝向 噪聲 普通住宅 一般公寓 高檔住宅 12 朝向 南 北 東 西 1 5 2 5 2 5 2 5 1 0 2 0 1 5 可上下浮動(dòng)1 廣東節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) 窗墻比東西 0 3北向 0 45南向 0 5 假設(shè) 同一戶型的廳 房 廚衛(wèi)為同一朝向 13 水平系數(shù)各因素差幅取值參考 14 5種基本垂直系數(shù)模式 15 矩形模式的應(yīng)用 價(jià)格分布 價(jià)格直線 y x b 上升 層差相同 各樓層單位價(jià)格適中 適用范圍 景觀視野較佳的單元 16 梯形模式的應(yīng)用 價(jià)格分布 壓低低層和高層單位價(jià)格 拉高中層單位價(jià)格 適用范圍 向小區(qū)外 景觀視野較差的單元 低樓層無(wú)景觀 價(jià)格不能高 高層層無(wú)景觀 視野差 價(jià)格不能高 中層單位承擔(dān)主要的價(jià)格壓力 17 倒梯形模式的應(yīng)用 價(jià)格分布 拉高低層和高層價(jià)格 壓低中層單位價(jià)格 適用范圍 看園林 樓距小 應(yīng)用時(shí)須降低高層系數(shù) 慎用 低層看園林可拉高其價(jià)格 中層景觀一般 視野較窄 價(jià)格不能高 高層無(wú)景觀 樓距小 應(yīng)壓低其價(jià)格 此曲線不合理 18 橢圓模式的應(yīng)用 價(jià)格分布 拉高中高層價(jià)格 降低中低層價(jià)格 低層和高層價(jià)格適中 適用范圍 向小區(qū)外 地面只有小面積園林 外圍景觀差 但視野開(kāi)闊 低層看小面積園林 起價(jià)可適中 中低層無(wú)景觀視野差 價(jià)格不宜高 中高層視野好價(jià)格開(kāi)始攀升 高層視野好 但無(wú)景觀 價(jià)格不宜太高 19 沙漏模式的應(yīng)用 價(jià)格分布 拉高中低層價(jià)格 壓低中高層價(jià)格 低層和高層價(jià)格適中 適用范圍 向園林 樓距適中 低層看小面積園林 起價(jià)可適中 中低層看園林價(jià)格可拔高些 中高層景觀較差 視野一般應(yīng)壓低其價(jià)格 高層視野采光較好 價(jià)格可適度拉高 20 2020 1 15 21 特殊系數(shù) 考慮因素 影響垂直方向局部?jī)r(jià)值突變的因素干擾 機(jī)房噪聲 建筑物遮擋 車庫(kù)入口 平臺(tái)影響 景觀視野突變層 風(fēng)水 帶3 4 6 7 8 9的樓層 奇偶層差異 非贈(zèng)送面積的奇偶層差異 其他 如復(fù)式的尊貴感 共享空中花園等 22 增值系數(shù) 折算率 考慮因素 將贈(zèng)送的面積換算成統(tǒng)一價(jià)格口徑凸窗 真凸窗 假凸窗 凸窗占所在功能區(qū)的面積比率 必要性 陽(yáng)臺(tái) 室外 室內(nèi) 景觀 必要性 私密性 露臺(tái) 景觀 朝向 噪聲 必要性 私密性 入戶花園 景觀 朝向 噪聲 必要性 私密性 封閉的可能性 隱形衣櫥 占所在功能區(qū)的面積比率 必要性 夾層 高度 采光通風(fēng) 景觀視野 布局合理性 增值系數(shù) 贈(zèng)送面積 折算率 實(shí)用率 建筑面積 單價(jià)折 住宅樓面地價(jià) R 單位建安成本 1 40 1 利潤(rùn)率 折算率 單價(jià) 住宅樓面地價(jià) 單位建安成本 1 40 1 利潤(rùn)率 住宅樓面地價(jià) R 單位建安成本 1 40 住宅樓面地價(jià) 單位建安成本 1 40 參數(shù)釋義 R 開(kāi)發(fā)商對(duì)贈(zèng)送的面積可收回的地價(jià)的比例 取值范圍為0 1 單位建安成本 取值參考 多層1100 小高層1600 高層2100 23 R綜合 R一次性 P一次性 R按揭 P按揭 R關(guān)系 P關(guān)系 1 P關(guān)系 R前期 P前期 1 P前期 0 96 15 0 98 85 0 99 10 1 10 0 97 40 1 40 0 977 0 999 0 988 0 9643 0 964 取整到小數(shù)點(diǎn)后3位 綜合折扣 付款方式及優(yōu)惠 實(shí)例 一次性付款 96折 R一次性 假設(shè)占15 P一次性 銀行按揭 98折 R按揭 假設(shè)占85 P按揭 關(guān)系戶 額外99折 R關(guān)系 假設(shè)占10 P關(guān)系 銷售前期 額外97折 R前期 假定銷售率為40 P前期 注 銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)考慮進(jìn)去 24 一 定價(jià)目標(biāo)二 價(jià)格制定1 公式2 取值3 步驟三 價(jià)格審核四 價(jià)格統(tǒng)計(jì)五 定價(jià)說(shuō)明書(shū)六 實(shí)例演示 內(nèi)容導(dǎo)航 25 步驟 水平系數(shù) 垂直系數(shù) 增值系數(shù) 特殊系數(shù) 綜合系數(shù) 折后單價(jià)表 折后價(jià)格表 折前價(jià)格表 折后單價(jià)分析 折后總價(jià)分析 價(jià)格統(tǒng)計(jì)表 銷售統(tǒng)計(jì)表 折后單價(jià) 均價(jià) 綜合系數(shù) 折后總價(jià) 折后單價(jià) 建筑面積 折前總價(jià) 折后總價(jià) 綜合折扣系數(shù) 26 一 定價(jià)目標(biāo)二 價(jià)格制定1 公式2 取值3 步驟三 價(jià)格審核四 價(jià)格統(tǒng)計(jì)五 定價(jià)說(shuō)明書(shū)六 實(shí)例演示 內(nèi)容導(dǎo)航 27 面積 各單位的建筑面積 套內(nèi)建筑面積各棟建筑面積 套內(nèi)建筑面積總建筑面積 總套內(nèi)建筑面積方法 項(xiàng)目組及售樓代表核對(duì)各單位面積 分棟匯總 將查丈報(bào)告分棟匯總面積和總面積標(biāo)注在旁邊核對(duì) 價(jià)格 檢查單元格引用是否正確 特別是奇偶層面積 用函數(shù)SUM求和時(shí) 要注意不要把不應(yīng)求和的隱藏單元格計(jì)算在內(nèi) 乘除時(shí)是否用函數(shù)ROUND進(jìn)行四舍五入 準(zhǔn)確性審核 價(jià)格審核 28 將標(biāo)準(zhǔn)層綜合系數(shù)標(biāo)于平面圖上 價(jià)格審核 合理性 綜合系數(shù) 29 價(jià)格審核 合理性 單價(jià) 各單元排序是否合理 同一單元不同樓層價(jià)差是否合理 是否有因誤操作造成的明顯錯(cuò)誤 曲線突變 有利于售樓員掌握價(jià)格規(guī)律 便于引導(dǎo)客戶 注 若有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格 可加入比較 均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障 30 價(jià)格審核 合理性 單價(jià) 1 2 3 6 5 7 4 8 均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障 均價(jià)排序是否合理 均價(jià)差額是否合理 與對(duì)手相比價(jià)格是否有競(jìng)爭(zhēng)力 各單元最低最高價(jià)是否合理 各單元是最低最高價(jià)差額是否合理 競(jìng)爭(zhēng)性單元差額是否合理 與對(duì)手相比價(jià)格是否有競(jìng)爭(zhēng)力 了解各戶型單價(jià)區(qū)間的數(shù)量分布為制定推售方案提供依據(jù) 均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障 9 均價(jià)5000 31 價(jià)格審核 合理性 總價(jià) 各單元排序是否合理 同一單元不同樓層價(jià)差是否合理 是否有因誤操作造成的明顯錯(cuò)誤 曲線突變 有利于售樓員掌握價(jià)格規(guī)律 便于引導(dǎo)客戶 注 若有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格 可加入比較 32 價(jià)格審核 合理性 總價(jià) 小屏障 小區(qū)內(nèi)外3房97 102 1 2 3 4 5 6 7 8 無(wú)屏障 水景3房與園林3 1102 110 小屏障 園林2 1與路邊3房78 97 大屏障 園林2 1與路邊2房78 65 9 各戶型的總價(jià)排序是否合理 各戶型的最低最高總價(jià)及差額是否合理 各戶型間的競(jìng)爭(zhēng)度設(shè)計(jì)是否合理 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同類產(chǎn)品是否有競(jìng)爭(zhēng)力 投資性物業(yè)的租金能否大于月供 33 一 定價(jià)目標(biāo)二 價(jià)格制定1 公式2 取值3 步驟三 價(jià)格審核四 價(jià)格統(tǒng)計(jì)五 定價(jià)說(shuō)明書(shū)六 實(shí)例演示 內(nèi)容導(dǎo)航 34 總體性統(tǒng)計(jì) 35 結(jié)構(gòu)性統(tǒng)計(jì) 讓項(xiàng)目組和售樓員掌握各房型的價(jià)格水平 便于口頭報(bào)價(jià)和引導(dǎo)客戶購(gòu)房 以及促銷措施的制定 36 一 定價(jià)目標(biāo)二 價(jià)格制定1 公式2 取值3 步驟三 價(jià)格審核四 價(jià)格統(tǒng)計(jì)五 定價(jià)說(shuō)明書(shū)六 實(shí)例演示 內(nèi)容導(dǎo)航 37 定價(jià)說(shuō)明書(shū) 一 公式及系數(shù)取值說(shuō)明1 公式2 系數(shù)取值說(shuō)明 包括 水平 垂直 特殊 增值四大系數(shù)和綜合折扣系數(shù) 二 價(jià)格統(tǒng)計(jì)1 整體性統(tǒng)計(jì) 折前和折后價(jià)格表的銷售額 均價(jià)統(tǒng)計(jì) 2 結(jié)構(gòu)性統(tǒng)計(jì) 折前價(jià)格表各房型的面積 套數(shù) 銷售額 套平均總價(jià) 套平均單價(jià) 三 價(jià)格分析1 平層折后單價(jià)分析 各單元綜合系數(shù)示意平面圖 各單元均價(jià)分布圖 各單元單價(jià)區(qū)間示意圖 各房型單價(jià)區(qū)間的套數(shù)分布圖 并進(jìn)行合理性分析 2 平層折后總價(jià)分析 各單元總價(jià)區(qū)間示意圖 各房型總價(jià)區(qū)間的套數(shù)分布圖 并進(jìn)行合理性分析 3 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力分析4 投資性物業(yè)的投資回報(bào)分析四 附表附表1 水平系數(shù)打分表附表2 垂直系數(shù)打分