房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析綜述.doc

華中科技大學(xué)文華學(xué)院城建學(xué)部文 獻(xiàn) 綜 述 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析綜述 學(xué)生姓名： 學(xué) 號(hào)： 專 業(yè)： 班 級(jí)： 指導(dǎo)教師： 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析綜述摘要：房地產(chǎn)價(jià)格受各種因素的影響而發(fā)生波動(dòng)，要掌握房地產(chǎn)價(jià)格的運(yùn)動(dòng)規(guī)律，必須弄清影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素1。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為一般因素，區(qū)域因素與個(gè)體因素。一般因素通常是宏觀因素，包括經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行政、心理等因素；區(qū)域因素包括交通狀況、商服繁榮度、城市設(shè)施狀況、環(huán)境因素等；個(gè)別因素包括土地的個(gè)別因素和建筑物的個(gè)別因素，土地的個(gè)別因素和容積率、土地使用年限有關(guān)，建筑物的個(gè)別因素和房屋質(zhì)量、設(shè)計(jì)有關(guān)2。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 波動(dòng) 組成 現(xiàn)狀 影響因素一、引言 目前，房地產(chǎn)價(jià)格的問(wèn)題已經(jīng)成為了我國(guó)人民群眾與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)注最多的問(wèn)題。究其主要原因在于我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，尤其是城鎮(zhèn)居民住房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲。從我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象，分析其影響因素，對(duì)于防范房地產(chǎn)泡沫，穩(wěn)定金融安全有極其重要的意義。本文講述了房地產(chǎn)價(jià)格的組成與現(xiàn)狀，分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素、社會(huì)因素、環(huán)境因素、心理因素、土地的個(gè)別因素等。2、 房地產(chǎn)價(jià)格的組成房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中的一個(gè)核心問(wèn)題，它關(guān)系到房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的秩序和房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)價(jià)格是房產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)一，是房地產(chǎn)商品價(jià)值和地租資本化價(jià)格的貨幣表現(xiàn)。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格主要由土地費(fèi)用、建安成本和相關(guān)稅費(fèi)組成3。3、 房地產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)狀及影響 2003年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，尤其是2007年，全國(guó)房?jī)r(jià)平均漲幅更是達(dá)到9.7%。政府從2005年開(kāi)始實(shí)施了一系列相關(guān)的調(diào)控，如國(guó)六條，國(guó)八條等針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的緊縮政策并未起到十分明顯的效果。然而，進(jìn)入2007年以來(lái)，美國(guó)次貸危機(jī)所引發(fā)的對(duì)于全球經(jīng)濟(jì)衰退的擔(dān)憂逐漸增加，伴隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)通脹壓力的增大以及一系列緊縮政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了衰退現(xiàn)象，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，其中一些城市跌幅較大，如深圳，2007年9月開(kāi)始，一年內(nèi)深圳房?jī)r(jià)下跌24%,其中最大跌幅達(dá)36.5%4。實(shí)踐證明房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)聯(lián)度極高的產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著很大影響，其發(fā)展能帶動(dòng)50多個(gè)行業(yè)的發(fā)展5。4、 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素4.1行政因素 行政因素通過(guò)對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等行為加以一定的規(guī)范來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格。城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等因素決定了一個(gè)城市的性質(zhì)、發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)模，還決定城市用地結(jié)構(gòu)、城市景觀輪廓線、地塊用途、利用程度等6。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，當(dāng)土地被規(guī)劃為住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等不同區(qū)域時(shí)，對(duì)土地價(jià)格影響極大。當(dāng)政府對(duì)某地區(qū)的功能進(jìn)行調(diào)整時(shí)會(huì)給當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的價(jià)值產(chǎn)生影響，如增加該地區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)投資，興建購(gòu)物或商業(yè)娛樂(lè)中心，該地域土地或房地產(chǎn)就必然會(huì)升值7。4.2社會(huì)因素 影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會(huì)治安、文化與時(shí)尚等。中國(guó)人“家”的思維主導(dǎo)一切，有房子就等于有家的思想影響著很多人8。4.3環(huán)境因素 隨著人們生活水平的提高和環(huán)境保護(hù)意識(shí)的加強(qiáng)，環(huán)境質(zhì)量越來(lái)越成為影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素9。環(huán)境因素包括大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺(jué)環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境等10。4.4心理因素 眾所周知，在日常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中，既存在物質(zhì)因素又存在人的心理因素，單反經(jīng)濟(jì)行為都是以參與者所具有的某種特定心理為依據(jù)的，心理因素毋庸置疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到一定的影響作用。具體而言，大致有四個(gè)方面：心理預(yù)期的影響、投機(jī)心理的影響、從眾心理的影響和心理安全感受的影響。但心理因素的影響更多地表現(xiàn)在短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)上，而在一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的周期內(nèi)，因?yàn)樾畔贤ǖ闹鸩郊訌?qiáng)，人們的購(gòu)房心理就會(huì)越來(lái)越穩(wěn)定，從而心理因素對(duì)市場(chǎng)價(jià)格長(zhǎng)期波動(dòng)的影響將會(huì)趨于平穩(wěn)11。4.5土地的個(gè)別因素容積率 容積率對(duì)放假的作用遵循報(bào)酬遞增遞減的規(guī)律。提高城市土地的利用強(qiáng)度，會(huì)提升房地產(chǎn)活力，減少基礎(chǔ)設(shè)施建造成本。但土地使用強(qiáng)度必須控制在合理限度內(nèi)。由于市場(chǎng)的發(fā)展，高容積率已經(jīng)不再是房地產(chǎn)商可以追求的盈利途徑，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響，對(duì)容積率的合理規(guī)范和界定，對(duì)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展有很大作用，必須加以重視12。 5、 結(jié)論 房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展至關(guān)重要13。通過(guò)以上對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分析，思考房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題，分析導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因，更重要的是要引起社會(huì)各界人士的關(guān)注，深刻認(rèn)識(shí)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位14。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非常復(fù)雜的市場(chǎng)，其價(jià)格由多種因素共同決定，我們應(yīng)該從各個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非常復(fù)雜的市場(chǎng)，其價(jià)格由多種因素共同決定，我們應(yīng)該從各個(gè)方面改善來(lái)：完善城市投資結(jié)構(gòu)，注重控制房地產(chǎn)投資規(guī)模；嚴(yán)格控制土地市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)督力度；嚴(yán)格監(jiān)控房?jī)r(jià)，提高居民收入；完善房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的建設(shè)，引導(dǎo)住房梯度消費(fèi)方面改善來(lái)：完善城市投資結(jié)構(gòu)，注重控制房地產(chǎn)投資規(guī)模；嚴(yán)格控制土地市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)督力度；嚴(yán)格監(jiān)控房?jī)r(jià)，提高居民收入；完善房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的建設(shè)，引導(dǎo)住房梯度消費(fèi)15。參考文獻(xiàn)：1陳晨,張璇.對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析J.知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2013（04）：116.2鮑麗香.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究評(píng)述J.邊疆經(jīng)濟(jì)與文化.2005（09）：32.3英薇.房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)分析J.江蘇建筑.2010（S1）：110.4董志勇,官皓,明艷.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析:基于中國(guó)各省市的面板數(shù)據(jù)的實(shí)證研究J.中國(guó)地質(zhì)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2010（02）：98.5房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)研究課題組,程學(xué)斌,黃秉信,牟耀虎,劉小寧.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)研究J.統(tǒng)計(jì)研究.2008（05）：19.6李樹(shù)香.影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的因素與穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格策略J.價(jià)值工程.2010（15）：119.7尹滿慶.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素與房地產(chǎn)調(diào)控措施J.中國(guó)房地產(chǎn)金融.2012（10）:20.8沈玉龍,楊瑞芳,田晶瑩.房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的原因及對(duì)策J.技術(shù)與市場(chǎng)，2012（07）：161.9王翼,許武成,鄧茂林,胡翠華.淺析影響城市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的環(huán)境質(zhì)量因素J.西華師范大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版).2009(01)：9110李媛媛.室內(nèi)外環(huán)境因素與廣州地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)性分析J.特區(qū)經(jīng)濟(jì).2005（06）:302.11王華欣.試析心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響J.商業(yè)文化（下半月）.2012（10）：108.12張朝振.容積率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的研究J.財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版）.2013（