住房置業(yè)擔(dān)保高峰論壇發(fā)言稿.doc

住房置業(yè)擔(dān)保高峰論壇(2005上海)交流材料：聯(lián)合發(fā)展、創(chuàng)新經(jīng)營,開拓住房擔(dān)保新局面銀聯(lián)擔(dān)保有限公司總經(jīng)理尊敬的各位嘉賓、女士們，先生們：上午好！很高興能與大家同聚上海，回顧和總結(jié)住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)五年來的發(fā)展歷程及經(jīng)驗(yàn)，共同探討中國住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)未來發(fā)展方向。銀聯(lián)擔(dān)保有限公司是省內(nèi)首家專業(yè)個人住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)，致力于承接住房金融外包業(yè)務(wù)，公司現(xiàn)在省內(nèi)各地市設(shè)有分支機(jī)構(gòu)。我公司成立以來，堅(jiān)持“經(jīng)營品牌化、管理科學(xué)化、市場全省化、業(yè)務(wù)信息化”的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的健康、持續(xù)、快速發(fā)展，逐漸走出了一條富有自身特色的發(fā)展之路。公司現(xiàn)主要開展住房置業(yè)貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)。公司在省內(nèi)各地與建行、農(nóng)行、工行、交行、中行等建立了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，接受金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)外包，在齊魯大地逐步打造出“銀聯(lián)擔(dān)保，貸款專家”服務(wù)品牌。銀聯(lián)擔(dān)保作為一個年輕的企業(yè)，在實(shí)踐中積極總結(jié)，在成長中努力創(chuàng)新。結(jié)合公司近幾年的發(fā)展，對于住房置業(yè)擔(dān)保的現(xiàn)實(shí)問題以及未來發(fā)展設(shè)想，我們提出以下觀點(diǎn)和看法，希望能與國內(nèi)同行交流探討。一、實(shí)事求是，科學(xué)評估住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)五年來的發(fā)展（1）五年來，政府相關(guān)部門為了對住房置業(yè)擔(dān)保規(guī)范管理，規(guī)避風(fēng)險，及時科學(xué)的制定了許多政策法規(guī)，建立和完善了住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)制。從2000年的住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法的出臺，到近兩年來行業(yè)主管部門、金融機(jī)構(gòu)對住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的調(diào)查、逐步清理和整頓，無不體現(xiàn)出國家和政府對住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的高度重視和密切關(guān)注。住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)制已初步建立，并正逐步完善。（2）五年來，住房置業(yè)擔(dān)保作用日益顯著，逐步得到了金融機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者的廣泛認(rèn)可。住房擔(dān)保是中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的服務(wù)保證，住房擔(dān)保是分散住房金融風(fēng)險的有效方法。近幾年來在，在國家有關(guān)政策的大力扶持下，在政府相關(guān)部門的關(guān)心支持下，住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展迅猛，為我國房地產(chǎn)業(yè)、住房金融業(yè)的健康發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)，其顯著作用已逐步顯現(xiàn)，并逐步得到了金融機(jī)構(gòu)和廣大消費(fèi)者地認(rèn)可。（3）五年來，住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)面臨諸多困難和挑戰(zhàn)，在多方努力下，問題正逐步解決。實(shí)際的運(yùn)營中，我們不難發(fā)現(xiàn)，住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)在發(fā)展中也遇到了諸多的困難和挑戰(zhàn)，如擔(dān)保放大倍數(shù)的限制、收益低、盈利模式單一、與金融機(jī)構(gòu)合作不平等、擔(dān)保機(jī)構(gòu)良莠不齊、市場混亂等問題。解決這些問題、克服當(dāng)前的困難，必須在行業(yè)主管部門、金融機(jī)構(gòu)、住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)等多方地共同努力下去完成。對住房置業(yè)擔(dān)保的健康發(fā)展，我們有堅(jiān)定的信心，我們相信在多方共同努力下，困難一定能克服。二、與時俱進(jìn)，通過創(chuàng)新來解決發(fā)展中的主要困難我們認(rèn)為，積極的觀念創(chuàng)新和機(jī)制創(chuàng)新是促進(jìn)住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展的必由之路。在實(shí)踐中，我們應(yīng)不斷歸納總結(jié)新的理論，在理論指導(dǎo)下去解決發(fā)展中的難題。我們認(rèn)為：1、住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)是風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)?？茖W(xué)確定擔(dān)保公司的擔(dān)保能力應(yīng)從擔(dān)保公司的風(fēng)險管理能力角度來衡量， 金融機(jī)構(gòu)采取住房置業(yè)擔(dān)保模式來防范住房信貸風(fēng)險，是對信貸風(fēng)險的一種轉(zhuǎn)移，住房擔(dān)保公司是名副其實(shí)的風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)。風(fēng)險管理能力主要包括管理技術(shù)和管理手段兩個方面。衡量一個擔(dān)保公司控制和管理風(fēng)險的能力，也應(yīng)該從這兩個方面來考核：1、管理技術(shù)個人貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險大小主要取決于風(fēng)險控制三要素：（1）借款人資信真實(shí)性評定；（2）業(yè)務(wù)流程的規(guī)范化操作；（3）貸后的催收管理力度，只要有效解決這三個環(huán)節(jié)，貸款風(fēng)險就能較好控制。現(xiàn)行銀行風(fēng)險管理技術(shù)從理論上講是比較成熟的，但是在實(shí)踐中貫徹落實(shí)并不到位。個貸業(yè)務(wù)煩瑣、工作量大、銀行人力資源不足等客觀原因?qū)е略趯?shí)際的業(yè)務(wù)開展過程中，這些控制風(fēng)險因素未能有效落實(shí)，為后期風(fēng)險的發(fā)生造成了隱患。而住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)因體制靈活，人力資源可隨業(yè)務(wù)量變化適度增加、催收力度和手段也催收的難易程度合理調(diào)節(jié)等，住房置業(yè)擔(dān)保公司這些特點(diǎn)，正好反映出擔(dān)保公司的管理能力。2、管理手段銀行不良資產(chǎn)的出現(xiàn)，表明借款人不能正常償還銀行貸款，而銀行一般通過法律訴訟的方式來進(jìn)行催收，但這是一種最不經(jīng)濟(jì)、最漫長的解決方式。而且常常在勝訴的情況下也很難執(zhí)行，不易回收貸款。而住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)可以通過人工催收、房產(chǎn)置換、提供周轉(zhuǎn)房等多種形式實(shí)現(xiàn)債務(wù)回收，這些手段是金融機(jī)構(gòu)所不具備的。擔(dān)保公司是專業(yè)風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)，對其擔(dān)保能力的認(rèn)定，其實(shí)就是對擔(dān)保公司風(fēng)險管理能力的認(rèn)定。衡量一個擔(dān)保公司控制和管理風(fēng)險的能力，也應(yīng)該從這風(fēng)險管理技術(shù)和風(fēng)險管理手段兩個方面來考核，從擔(dān)保余額、實(shí)有資本等方面進(jìn)行限制過多，過死，會阻礙擔(dān)保公司的正常發(fā)展。2、住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)是資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，實(shí)際上是對抵押房產(chǎn)進(jìn)行管理，故不應(yīng)受到擔(dān)保放大倍數(shù)的限制。金融機(jī)構(gòu)個人業(yè)務(wù)具有數(shù)量大、成本高、風(fēng)險低、后期管理復(fù)雜的特性。這些特性決定了金融機(jī)構(gòu)實(shí)施抵押資產(chǎn)管理外包是大力發(fā)展住房信貸業(yè)務(wù)的最佳選擇之一。現(xiàn)行的住房置業(yè)擔(dān)保都是在借款人提供抵押物作為反擔(dān)保條件的基礎(chǔ)上發(fā)生的，金融機(jī)構(gòu)采取住房置業(yè)擔(dān)保模式其實(shí)就是將抵押資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)管理，擔(dān)保機(jī)構(gòu)對銀行貸后資產(chǎn)承擔(dān)管理責(zé)任。擔(dān)保公司所提供的擔(dān)保服務(wù)實(shí)際上是資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，擔(dān)保公司故不應(yīng)受到擔(dān)保放大倍數(shù)的限制。3、住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)是專業(yè)的金融增值延伸服務(wù)提供機(jī)構(gòu)。擔(dān)保公司與金融機(jī)構(gòu)是一種平等合作。而不是金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移風(fēng)險。機(jī)構(gòu)擔(dān)保公司介入個人貸款業(yè)務(wù)實(shí)際上是對金融服務(wù)體系的完善和補(bǔ)充，雙方合作并非單純只承擔(dān)保證責(zé)任，而更多的是為銀行、借款人營造一個優(yōu)質(zhì)高效的借貸環(huán)境，主要表現(xiàn)在：（1）協(xié)助銀行拓展業(yè)務(wù)，營銷市場。（2）為借款人提供一站式、一條龍服務(wù)，彌補(bǔ)銀行信貸過程中的服務(wù)缺陷。（3）協(xié)助銀行進(jìn)行存量資產(chǎn)和增量資產(chǎn)的管理。從以上不難看出，擔(dān)保公司應(yīng)該是個人貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)，為銀行服務(wù)、為借款人服務(wù)，擔(dān)保只是服務(wù)職能之一。故無論是完善服務(wù)的角度，還是防范風(fēng)險的角度，住房擔(dān)保公司是專業(yè)的個人貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)。4、住房擔(dān)保業(yè)務(wù)具有金融產(chǎn)品特性，住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)應(yīng)學(xué)習(xí)和借鑒金融機(jī)構(gòu)管理和運(yùn)營模式，提高業(yè)務(wù)風(fēng)險控制能力和盈利能力。住房擔(dān)保業(yè)應(yīng)堅(jiān)持的“安全性、流動性、效益性”的原則，學(xué)習(xí)金融機(jī)構(gòu)的管理和運(yùn)營模式，提高風(fēng)險控制能力和盈利能力。1、注重業(yè)務(wù)安全性，對業(yè)務(wù)風(fēng)險嚴(yán)格控制，提高風(fēng)險控制能力，保障債權(quán)安全。2、加快擔(dān)保收益資金流動，使收益資金保值增值。最大限度發(fā)揮收益資金作用，增加擔(dān)保公司盈利渠道，提高擔(dān)保公司經(jīng)濟(jì)收益。3、擔(dān)保公司作為企業(yè)，應(yīng)合理追求經(jīng)濟(jì)效益，提高擔(dān)保能力?，F(xiàn)行的住房置業(yè)擔(dān)保公司的工作人員機(jī)構(gòu)，大多數(shù)人員前期主要充實(shí)房地產(chǎn)管理、開發(fā)的專業(yè)人士，而從事金融業(yè)的專業(yè)人士相對較少。今后，擔(dān)保公司應(yīng)加大對金融從業(yè)人員的引進(jìn)力度，加強(qiáng)對工作人員的金融知識的培訓(xùn)力度，從金融業(yè)的角度對公司進(jìn)行管理和運(yùn)營。三、展望未來，多種發(fā)展模式為住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)創(chuàng)造更廣闊空間近幾年各地紛紛成立了大批的擔(dān)保公司，這些擔(dān)保公司良莠不齊，對市場沖擊嚴(yán)重，對擔(dān)保公司的形象和聲譽(yù)也造成影響。如何提高住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的競爭力成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)問題。我們認(rèn)為聯(lián)合發(fā)展、創(chuàng)新經(jīng)營將是提高住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的競爭力手段最有效方法。（一）發(fā)展投資體系，防范風(fēng)險，建立科學(xué)盈利模式。1、擔(dān)保公司選擇安全性高、效益性好的項(xiàng)目進(jìn)行投資，使擔(dān)保收益資金保增增值，實(shí)現(xiàn)擔(dān)保公司盈利模式。2、實(shí)力雄厚的住房置業(yè)擔(dān)保公司可投資參股其它擔(dān)保機(jī)構(gòu)，以及設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大市場領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)跨地域經(jīng)營，通過投資創(chuàng)造效益，提高風(fēng)險防范能力。(二）發(fā)展公寓經(jīng)濟(jì)，完善風(fēng)險化解手段。住房置業(yè)擔(dān)保公司可以采取建設(shè)公寓，公寓可向社會進(jìn)行出租，也可與提供給無法按期還款的借款人作為周轉(zhuǎn)房使用。通過出租公寓，即可以增加企業(yè)盈利點(diǎn)，提高經(jīng)濟(jì)收益，又完善了對住房貸款擔(dān)保的風(fēng)險化解手段，通過周轉(zhuǎn)房形式解決了抵押房產(chǎn)難于處置的難題。（三）加強(qiáng)聯(lián)盟協(xié)作，提高企業(yè)競爭能力。不同區(qū)域的住房置業(yè)擔(dān)保公司應(yīng)加強(qiáng)合作，通過資金、人才、技術(shù)相互支持等形式共贏發(fā)展、聯(lián)盟協(xié)作，提高競爭力。1、擔(dān)保公司之間通過參股或其它形式，形成資金、人才的相互支持。住房擔(dān)保業(yè)專業(yè)人才的缺乏，對住房擔(dān)保業(yè)的發(fā)展有較大影響，實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的住房置業(yè)擔(dān)保公司可利用投資參股的形式，向其他擔(dān)保公司輸送專業(yè)人才、傳輸管理經(jīng)驗(yàn)。2、擔(dān)保公司之間加強(qiáng)日常交流，技術(shù)資源上實(shí)現(xiàn)共享。如國內(nèi)很多擔(dān)保公司都在自行開發(fā)擔(dān)保業(yè)務(wù)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)，都花費(fèi)了很多資金。是否可探討在一個聯(lián)盟內(nèi)，大家共同開發(fā)、共同利用技術(shù)資源的模式。（四）發(fā)展再擔(dān)保體系。再擔(dān)保體系的建立一直是住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)共同關(guān)注的話題，在當(dāng)前形式下，依靠一方的力量成立再擔(dān)保公司可能還比較困難。我們住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)，是否可以探討采取部分住房置業(yè)擔(dān)