物業(yè)管理基本制度和政策【稀缺資源，路過別錯(cuò)過】

用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 1 物業(yè)管理基本制度和政策 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 2 目 錄 一 三 二 四 五 六 七 八 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 物業(yè)管理的基本概念 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 物業(yè)管理的基本內(nèi)容 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的構(gòu)成 住宅專項(xiàng)維修資金制度 案例：早期介入越早越好 物業(yè)管理基本制度和政策 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 3 一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 4 一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 1、物業(yè)管理的起源 物業(yè)管理起源于 19世紀(jì) 60年代的英國，當(dāng)時(shí)有一位名叫奧克維婭 .希爾的英國女士為在其名下出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理辦法要求承租人嚴(yán)格遵守 ,出人意料地取得了成功 ,不僅有效地改善了居住環(huán)境而且還使業(yè)主和承租人的關(guān)系由原來的對立變得友善起來 ,首開物業(yè)管理之先河 香港物業(yè)管理源自英國，并根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r有所發(fā)展。香港的專業(yè)物業(yè)管理始于 20世紀(jì) 60年代，因人員激增，基礎(chǔ)設(shè)施不敷使用，政府開始修建公共屋村并從英國引進(jìn)物業(yè)管理人才、理念、方法，于 1966年成立了專門的物業(yè)管理學(xué)會(huì)。 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 5 一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 2、物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生 我國的物業(yè)管理于 80 年代由沿海地區(qū)逐漸興起。 1981年 3月 10日深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司 深圳市物業(yè)管理公司正式成立。 1989 年 9 月在大慶市召開了第一次全國住宅小區(qū)管理工作會(huì)議，正式把小區(qū)管理工作提到議事日程，并開始著手制定住宅管理規(guī)章與管理工作的考核標(biāo)準(zhǔn)。 1990年建設(shè)部發(fā)出了 關(guān)于在全國開展住宅小區(qū)管理試點(diǎn)工作的通知 ，并在沈陽召開了全國住宅小區(qū)管理工作試點(diǎn)第一次會(huì)議，在全國部署開展住宅小區(qū)管理試點(diǎn)工作。接著又頒布了 全國文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn) 。 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 6 一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 1992 年建設(shè)部發(fā)出了 全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評辦法 和 關(guān)于印發(fā) 全國文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評實(shí)施細(xì)則 的通知 。 1993 年 4 月在廣東省番禺市召開了全國物業(yè)管理專題研討會(huì)。建設(shè)部又連續(xù)發(fā)布了 城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收辦法 等一系列法規(guī)文件。 1993 年 4 月建設(shè)部頒布了 33 號(hào)令，即 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 ，明確指出：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理”。 1996年 2月國家建設(shè)部、計(jì)委聯(lián)合頒發(fā)了 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 ，為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)行為，維護(hù)國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前邁出了一大步。 1996年 9月建設(shè)部了勞動(dòng)人事司和房地產(chǎn)業(yè)司又聯(lián)合發(fā)出了 關(guān)于實(shí)行物 業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知 ，為全面提 高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理行為提供了保證。 2003 年 9 月 1 日全國 物業(yè)管理?xiàng)l例 的正式實(shí)行。 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 7 二、物業(yè)管理的基本概念 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 8 二、物業(yè)管理的基本概念 1、物業(yè) 物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地 2、物業(yè)的分類 （ 1） 居住物業(yè) ：如小區(qū)、公寓、 （ 2） 商業(yè)物業(yè)：綜合樓、寫字樓、酒店、賓館、商業(yè)中心 （ 3） 工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉庫 （ 4） 其它用途物業(yè)：醫(yī)院、學(xué)校。 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 9 二、物業(yè)管理的基本概念 3、物業(yè)管理 物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè) 受物業(yè)所有人的委托 ， 依據(jù) 物業(yè)管理 委托合同 ，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政共用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、 治安 和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人 提供綜合性 的有償 服務(wù)。 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 10 二、物業(yè)管理的基本概念 4、物業(yè)管理的目的 物業(yè)管理的目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能， 使其保值增值 、并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一和同步增長。 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 11 二、物業(yè)管理的基本概念 5、物業(yè)管理的性質(zhì) （ 1） 社會(huì)化 是指它擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，替多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到一個(gè)總管家；同時(shí)也為政府各管理職能部門找到了一個(gè)社會(huì)總代管。 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 12 二、物業(yè)管理的基本概念 （ 2） 專業(yè)化 是指由專門的物業(yè)管理企業(yè)通過委托合同的簽定，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施專業(yè)化管理。 物業(yè)管理企業(yè)有專業(yè)的人員配備；專門的組織機(jī)構(gòu)； 專門的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序 運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理。 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 13 二、物業(yè)管理的基本概念 （ 3） 企業(yè)化 指的是通過組建物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實(shí)行企業(yè)化的經(jīng)營服務(wù)管理過程。 其核心是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建物業(yè)管理企業(yè)并運(yùn)作。 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 14 二、物業(yè)管理的基本概念 （ 4） 經(jīng)營型 物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)和服務(wù)，它推行的是有償服務(wù)、合理收費(fèi)。 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 15 二、物業(yè)管理的基本概念 6、 物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別 l 管理體制不同 l 管理內(nèi)容不同 l 所管房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同 l 管理機(jī)制不同 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 16 二、物業(yè)管理的基本概念 7、物業(yè)管理的基本特點(diǎn) （ 1） 業(yè)主自治自律 （ 2） 業(yè)主自治自律有兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié) 首先，要有一個(gè)全體業(yè)主共同遵守的 業(yè)主公約 其次要成立業(yè)主委員會(huì) （ 3） 物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化管理 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 17 二、物業(yè)管理的基本概念 8、物業(yè)管理的作用 （ 1） 可以延長物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮。 （ 2） 能為業(yè)主及租戶創(chuàng)造與保持一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環(huán)境。 （ 3） 有利于提高城市管理的社會(huì)化、專業(yè)化的程度。 （ 4） 完善的物業(yè)管理不單是使物業(yè)保值，而且 可以使物業(yè)增值 。 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 18 9、 物業(yè)管理中三大服務(wù) （ 1） 常規(guī)性服務(wù) （ 2） 針對性專項(xiàng)服務(wù) （ 3） 委托性特約服務(wù) 二、物業(yè)管理的基本概念 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 19 二、物業(yè)管理的基本概念 10、現(xiàn)代物業(yè)管理的新十大概念 （ 1） 零干擾服務(wù) （ 2） 氛圍管理 （ 3） 個(gè)性化服務(wù) （ 4） 管理報(bào)告制 （ 5） 產(chǎn)學(xué)聯(lián)手 （ 6） 一拖 N管理 （ 7） 打分制 （ 8） 一卡制 （ 9） 噪音等約束性管理 （ 10）會(huì)所安排 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 20 二、物業(yè)管理的基本概念 11、物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 1) 規(guī)?；⒓s化是物業(yè)發(fā)展的方向。 2）信息化、多元化是發(fā)展的必然趨勢。 3）市場化、雙向選擇是物業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。 4) 規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化是物業(yè)管理發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 5) 創(chuàng)品牌、樹形象是物業(yè)發(fā)展的基本要求。 6) 法制化、依法管理 是物業(yè)管理發(fā)展的最終目標(biāo)。 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 21 三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 22 三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和使用過程中不同時(shí)期的地位、作用、特點(diǎn)及工作內(nèi)容，按先后順序分 4個(gè)階段 ： 物業(yè)管理的策劃階段； 物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段； 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段； 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段。 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 23 三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 1、物業(yè)管理的策劃階段 這一階段包括物業(yè)管理的前期介入；制定物業(yè)管理方案；確定管理檔次；選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)。（ 4個(gè)環(huán)節(jié)） （ 1） 物業(yè)管理的前期介入 物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段（ 項(xiàng)目決策、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等階段 ）就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、攻能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租賃經(jīng)營、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等方面提供有益的建設(shè)性意見，把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)的投入使用后的管理創(chuàng)造條件，避免出現(xiàn)管理混亂的局面。 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 24 三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) （ 2） 制定物業(yè)管理方案 前期介入的同時(shí)，就應(yīng)著手制定物業(yè)管理方案，主要內(nèi)容有： 物業(yè)基本概況、 物業(yè)公司簡介及管理優(yōu)勢 質(zhì)量方針及管理目標(biāo)、 物業(yè)管理模式計(jì)劃 機(jī)構(gòu)設(shè)置、工作方案 前期介入工作、管理規(guī)章制度制定 文件資料的管理、人員培訓(xùn) 質(zhì)量保證措施、依法管理大廈物業(yè) 管理費(fèi)用測算 物業(yè)管理物資配備計(jì)劃 提請委托方解決的事項(xiàng) 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 25 三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) （ 3） 確定管理檔次 根據(jù)物業(yè)類型、功能，規(guī)劃物業(yè)消費(fèi)水平，確定物業(yè)管理的檔次。物業(yè)管理的檔次必須與物業(yè)本身的檔次相匹配。 確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（ 分等定級 ） 財(cái)務(wù)收支預(yù)算。 包括：依據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行費(fèi)用測算 確定各項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支出預(yù)算；進(jìn)行費(fèi)用分?jǐn)?；建立完善的能有效控制管理費(fèi)用收支的財(cái)務(wù)制度。 （ 4） 選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)（ 招投標(biāo)方式 ） 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 26 三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 2、 物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段 物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備工作包括 4個(gè)基本環(huán)節(jié) ： 物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制； 物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn)； 規(guī)章制度的制定； 物業(yè)的租售 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 27 三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) （ 1） 物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制 企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)及崗位要依據(jù)所管物業(yè)的規(guī)模和特點(diǎn)靈活設(shè)置。其設(shè)置原則就是使企業(yè)的人力、物力、財(cái)力資源得到優(yōu)化高效配置，建立一個(gè)以最少人力資源而能達(dá)到最高運(yùn)營管理效率的組織。 崗位設(shè)置和職能安排既要分工明確，又要注意各部門之間的銜接配合，并最大限度的減員。 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 28 三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) （ 2） 物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn) 崗位培訓(xùn)是對物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，及物業(yè)管理所涉及的各崗位工種人員應(yīng)達(dá)到的水平和上崗資格的確認(rèn)，這也是物業(yè)管理專業(yè)化和現(xiàn)代化的要求。 選聘得人員一般需要兩種類型：管理類型和工程技術(shù)類型。招聘得人員應(yīng)由富有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)的時(shí)間應(yīng)選在開展管理工作前3 6 各月為佳； 培訓(xùn)的內(nèi)容根據(jù)設(shè)置的崗位要求考慮；培訓(xùn)的重點(diǎn)是各部門的負(fù)責(zé)人及骨干；培訓(xùn)的目的以勝任所擔(dān)負(fù)的工作為主。 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 29 三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) （ 3） 規(guī)章制度的制定 首先， 在業(yè)主委員會(huì)成立之前 ，（ 售房前 ）根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)和外部環(huán)境，根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定有針對性的編寫 業(yè)主公約 。 其次制定管理文件。如各項(xiàng)守則，管理規(guī)定，各級員工崗位職責(zé)及工作規(guī)程，建立正常高效的企業(yè)運(yùn)作的內(nèi)、外部管理制度，并在實(shí)踐中逐步補(bǔ)充、修改和完善。 物業(yè)管理的四大公共管理文件，包括 物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 、 管理公約 、 業(yè)主公約 及 業(yè)主委員會(huì)章程 。 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 30 三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) （ 4） 物業(yè)租售的代理 物業(yè)管理企業(yè)在具備相應(yīng)的資格后，可介入物業(yè)的租售工作，特別是租賃工作，合理確定租賃價(jià)格，制定規(guī)范化的租賃合同，明確雙方的承諾，正確處理業(yè)主、租房者和管理企業(yè)之間的關(guān)系，維護(hù)各方的正當(dāng)合法權(quán)益。 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 31 三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 3、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段 物業(yè)管理的全面正式啟動(dòng)以物業(yè)的 接管驗(yàn)收 為標(biāo)志。 四個(gè)基本環(huán)節(jié) 物業(yè)的接管驗(yàn)收、 用戶入住、 產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立、 首次業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)的成立。 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 32 三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) （ 1） 物業(yè)的接管驗(yàn)收 物業(yè)驗(yàn)收是對已建成的物業(yè)按設(shè)計(jì)施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)的重要環(huán)節(jié)，是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。驗(yàn)收中一般會(huì)注意以下事項(xiàng)： 驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)房屋單項(xiàng)驗(yàn)收前即應(yīng)組成管理單位參與驗(yàn)收。 問題明確記錄在案，督促施工單位整改。 在驗(yàn)收中應(yīng)當(dāng)有管理單位對物業(yè)施工質(zhì)量情況參與意見。 在保修期間，開發(fā)單位應(yīng)與管理單位簽訂保修實(shí)施合同，明確保修項(xiàng)目內(nèi)容、進(jìn)度、原則、責(zé)任、方式等 。 移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)。 開發(fā)單位應(yīng)向管理移交整套圖紙資料，以便今后管理、維修、養(yǎng)護(hù)。 物業(yè)驗(yàn)收與接管的中心環(huán)節(jié)是質(zhì)量驗(yàn)收。 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 33 三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) （ 2） 住戶入住 住戶入住時(shí)首先要簽定物業(yè)服務(wù)委托合同、業(yè)主公約。為了能有一個(gè)良好的開端，物業(yè)管理企業(yè)需要做好： . 通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作。采用多種宣傳手段和方法，向用戶宣傳。發(fā)放 用戶手冊 、 用戶須知 。 用戶手冊 全面詳盡的反映出用戶應(yīng)遵守的管理規(guī)定，同時(shí)也告知用戶物業(yè)管理企業(yè)所能提供的服務(wù)項(xiàng)目。 . 配合用戶搬遷。既要熱情服務(wù)，又要讓用戶意識(shí)到積極配合物業(yè)管理企業(yè)，共同維護(hù)舒適的工作和生活環(huán)境，遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。 a、清潔衛(wèi)生 b、協(xié)助用戶搬遷 c、指揮交通。 . 做好用戶搬遷階段的安全工作。用戶搬遷一般時(shí)間比較集中，此時(shí)得注意人身安全、財(cái)產(chǎn)安全應(yīng)引起特別關(guān)注。 . 加強(qiáng)對用戶裝修的管理。 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 34 三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) （ 3） 產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立 . 產(chǎn)權(quán)備案 房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)備案和權(quán)屬登記是不同性質(zhì)的工作，權(quán)屬登記是政府行政部門的行業(yè)管理， 產(chǎn)權(quán)備案是物業(yè)管理中十分重要的一個(gè)環(huán)節(jié) 。根據(jù)國家規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按照城市房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的所有權(quán)證規(guī)定范圍行使權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)中的公共設(shè)施和房屋公共部位，是多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共有的財(cái)產(chǎn)，其維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用應(yīng)由共有人按產(chǎn)權(quán)比例分擔(dān) . 檔案資料的建立 檔案資料包括業(yè)主或租戶的資料和物業(yè)的資料。業(yè)主或租戶入住以后，應(yīng)及時(shí)建立他們的檔案資料，如業(yè)主姓名、家庭人員情況、工作單位、聯(lián)系電話、身份證號(hào)碼、物業(yè)的使用情況等。物業(yè)的檔案資料是對前期開發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一。 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 35 三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) （ 4） 首次業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)的成立 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定 第七條、第八條的規(guī)定，小區(qū)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到 50%以上，或者第一套房屋出售交付使用已滿 2年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門，提出成立業(yè)主大會(huì)的要求，建設(shè)單位不提出的，業(yè)主也可以向區(qū)縣房地局書面報(bào)告，要求成立業(yè)主大會(huì)。 區(qū)縣房地局接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）一起組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組?；I備組產(chǎn)生后的 30日內(nèi)，應(yīng)在區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）指導(dǎo)下，召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 36 三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 4、物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段 （ 1） 日常綜合服務(wù)與管理 . 循章遵制，全面履行物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)。 . 不斷加強(qiáng)隊(duì)伍的敬業(yè)教育和強(qiáng)化住戶至上、服務(wù)第一的意識(shí)。 . 應(yīng)急措施、特殊情況處置辦法的制定貫徹。 . 巡回檢查與定期檢查相結(jié)合，認(rèn)真整改積極主動(dòng)的提高管理服務(wù)水平和完善設(shè)備等硬件。 （ 2） 各個(gè)系統(tǒng)的協(xié)調(diào) 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 37 四、物業(yè)管理的基本內(nèi)容 用心構(gòu)筑美好生活 2015/3/1 38 四、物業(yè)管理的基本內(nèi)容 物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方法可分為： 常規(guī)性的公共