樓市維權(quán)1.doc

案例一 據(jù)悉，92年來(lái)渝發(fā)展的張先生，2000年在解放碑花290多萬(wàn)購(gòu)買了某開發(fā)商650多平方米的房產(chǎn)，用貨款沖抵后將其作為辦公區(qū)使用，并簽署了購(gòu)房合同。在此期間，他多次催促開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，對(duì)方一直以各種理由稱“正在辦理之中，因?yàn)樽约浩綍r(shí)比較忙，且張先生并沒(méi)過(guò)多地考慮沒(méi)有房產(chǎn)證會(huì)帶來(lái)什么樣的后果。今年3月，他突然接到九龍坡法院的通知，稱他的這些房產(chǎn)已被銀行拍賣了。原來(lái)，開發(fā)商背著他早就將他的房產(chǎn)抵押給了九龍坡一家銀行?！斑@意味著我當(dāng)年花290萬(wàn)元買來(lái)的這些房產(chǎn)全都打了水漂?！睆埾壬鷮?duì)此欲哭無(wú)淚，如果哪一天新的業(yè)主要求入住，他將被趕出去，而這一切皆緣于他沒(méi)有辦理房產(chǎn)證。 據(jù)了解，該開發(fā)商2005年3月15日出具的一份承諾書上看到，對(duì)方稱將在2005年5月底前(最遲不超過(guò)6月底前)，“全部將房產(chǎn)證辦理給唐修明，否則將承擔(dān)一切違約責(zé)任?！蹦敲撮_發(fā)商的行為是否屬于違約？ 對(duì)于已經(jīng)被抵押到銀行的房產(chǎn)，張先生有沒(méi)有可能重新獲得房產(chǎn)的所有權(quán)？如果不能的話張先生應(yīng)該如何通過(guò)法律保障自己的權(quán)益最大化？ 開發(fā)商將購(gòu)房者的房產(chǎn)拿去“一女二嫁或多嫁”，甚至拿去給銀行抵押貸款的不在少數(shù)，購(gòu)房者在簽訂了購(gòu)房合同之后是否需要簽約辦證時(shí)間？關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán) 我國(guó)物權(quán)法第九條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。” 第十四條規(guī)定:”不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！睆囊陨衔餀?quán)法規(guī)定中我們看到，房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)其所有權(quán)屬于房屋產(chǎn)權(quán)證記載的所有人。張先生支付了購(gòu)買房產(chǎn)的價(jià)款并不等于擁有了該房屋，在產(chǎn)權(quán)證記載的所有人未變更為張先生之前，張先生在法律上并沒(méi)有得到該房產(chǎn)。張先生雖然使用了該房產(chǎn)多年，其實(shí)是使用了別人的房產(chǎn)多年。所有，對(duì)于像房產(chǎn)這樣的不動(dòng)產(chǎn)，只要一天沒(méi)有產(chǎn)權(quán)過(guò)戶該房屋一天就不是自己的?，F(xiàn)實(shí)中，很多房地產(chǎn)開發(fā)商為因資金短缺常常將已經(jīng)出售的房屋又抵押給銀行用以貸款。所以，張先生所遇之事并非特例，因此我們?cè)谫?gòu)買房產(chǎn)時(shí)如果發(fā)現(xiàn)賣方故意拖欠辦理房屋過(guò)戶那么很可能該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵。如若懷疑房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，則應(yīng)盡早委托律師代為查詢房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況，以保護(hù)自己的合法權(quán)益不受損失。關(guān)鍵詞：善意取得通常善意取得是指：無(wú)權(quán)處分人不法將其受托占有的他人的財(cái)物（動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)）轉(zhuǎn)讓給第三人的，如受讓人在取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，則受讓人取得該物的所有權(quán)，原權(quán)利人喪失所有權(quán)。舉例說(shuō)明，甲拿著蓋有乙公司印章的委托書假冒乙公司的代理人與丙公司進(jìn)行了交易行為，則該交易行為有效，乙公司因該交易行為所遭受損失只能向甲主張權(quán)利。我國(guó)物權(quán)法將抵押權(quán)也納入了善意取得制度。該案例中，張先生大可訴之法院變更房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，然而即使變更了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也無(wú)法撤銷銀行對(duì)該房產(chǎn)擁有的抵押權(quán)。也就是說(shuō)，就算該房屋最終通過(guò)訴訟過(guò)戶到了張先生名下，那么銀行照樣可以行使其對(duì)該房產(chǎn)的抵押權(quán)進(jìn)而拍賣房屋并將其價(jià)款優(yōu)先用于償還銀行的貸款。張先生因此所受到的損失只能要求該開發(fā)商承擔(dān)。如果開發(fā)商沒(méi)有賠償能力，則張先生將會(huì)陷入房錢兩空的境地。關(guān)鍵詞：違約責(zé)任我國(guó)合同法第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！北景钢?，開發(fā)商2005年3月15日出具的承諾書是一份單方許諾的行為，與合同相互印證的，具有法律效力。開發(fā)商在承諾書中承諾了具體辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的日期，然期滿后仍然未辦理過(guò)戶，其行為已經(jīng)構(gòu)成了違約應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。此時(shí)的張先生完全可以訴至法院要求對(duì)方履行合同。如若法院判決對(duì)方履行合同，該判決的執(zhí)行將會(huì)拋開發(fā)商而將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)直接過(guò)戶到張先生名下?！比粫r(shí)過(guò)境遷，張先生的所購(gòu)買的房產(chǎn)已經(jīng)拍賣?，F(xiàn)在的張先生只能要求開發(fā)商承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任。關(guān)鍵詞：雙倍賠償最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋中規(guī)定了適用懲罰性雙倍賠償責(zé)任制度的五種情形：(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；(3)出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；(4)出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；(5)出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。張先生的遭遇屬于以上的第一種情況，因此在張先生在主張開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的時(shí)，可以要求開發(fā)商承擔(dān)雙倍的賠償責(zé)任。該雙倍賠償制度的確立，不僅懲罰了開發(fā)商的慣用不法行為，同時(shí)也使得購(gòu)房者合法權(quán)益得到了最大化的保障?，F(xiàn)實(shí)生活中，房?jī)r(jià)居高不下，而人民幣卻在逐年貶值。雙倍賠償制度保障了購(gòu)房者在開發(fā)商有以上違約行為時(shí)依然能夠拿到足額的賠償購(gòu)買新房。所以，購(gòu)房者在發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在以上違約行為時(shí)，應(yīng)立刻委托律師運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。關(guān)鍵詞：維權(quán)如前所述，本案中張先生已經(jīng)不可能重新獲得房產(chǎn)的所有權(quán)。如何最大限度的挽回張先生的損失成為了本案的關(guān)鍵。事已至此，張先生只能將開發(fā)商告上法庭。開發(fā)商的行為已經(jīng)構(gòu)成了根本違約，開發(fā)商實(shí)際上已不可能履行合同。此時(shí)的張先生應(yīng)該立刻委托律師查明開發(fā)商的資產(chǎn)情況，后向法院申請(qǐng)保全其資產(chǎn)并提起訴訟。在該訴訟中，張先生有權(quán)要求開發(fā)商雙倍賠償購(gòu)房款并且賠償因開發(fā)商違約而給張先生帶來(lái)的其他實(shí)際損失。關(guān)鍵詞：違約金購(gòu)房者在與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)約定辦證時(shí)間是非常有必要的，約定辦證時(shí)間不僅是將開發(fā)商履行合同的時(shí)間具體化，且在約定了辦證時(shí)間的前提下，開發(fā)商拖延辦證的行為將會(huì)得到有效遏制。我國(guó)合同法規(guī)定，在對(duì)方違約的情況下，守約方不僅能夠要求對(duì)方繼續(xù)履行合同并且可以要求支付違約金。因此約定了辦證時(shí)間將會(huì)使得開發(fā)商拖延辦證的違約事實(shí)得到明確的認(rèn)可，在此基礎(chǔ)上違約金的支付將成為懲罰開發(fā)商有利的法律武器。案例二 楊先生于2006年入住小區(qū)后發(fā)現(xiàn)原來(lái)的售房部進(jìn)行了出租。據(jù)他稱房屋產(chǎn)權(quán)證上有一張房屋附圖，圖上顯示售房部的位置在大廈共有土地上，屬小區(qū)所有業(yè)主共有。開發(fā)商從未公布過(guò)售房部租金收入，而根據(jù)他的估計(jì)，售房部每年租金大概在30萬(wàn)元左右，5年租金就達(dá)150萬(wàn)元，而這5年業(yè)主并沒(méi)有分到分毫。當(dāng)前，小區(qū)公共停車道、戶外廣告、電梯樓宇廣告收益等，各小區(qū)類似糾紛時(shí)有發(fā)生，那么對(duì)于公有部分出租收益的情況，業(yè)主是否可以進(jìn)行租金分成？ 關(guān)鍵詞：共同所有小區(qū)內(nèi)公有部分的出租收益屬于小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主共有，因此業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定是否將該收益分配或者用于其他用途。物權(quán)法第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！钡诎耸畻l規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定?！睏钕壬幼⌒^(qū)的原售樓部是小區(qū)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，因此因該“售樓部”產(chǎn)生的一切費(fèi)用均由小區(qū)全體業(yè)主按份承擔(dān)，同時(shí)因該“售樓部”所得到的所有受益也由小區(qū)業(yè)主全體共有。我國(guó)物權(quán)法第七十五條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)是行使小區(qū)管理權(quán)的群眾自治機(jī)構(gòu)，而業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)構(gòu)，負(fù)責(zé)小區(qū)一般日常管理工作。因此小區(qū)業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)并且由業(yè)主大會(huì)決定小區(qū)共有物的收益是否分配或者用于其他用途?，F(xiàn)實(shí)中，我國(guó)的很多小區(qū)并沒(méi)有設(shè)立自己的業(yè)主大會(huì)，這樣就把自己管理小區(qū)的權(quán)利無(wú)端的交給了物業(yè)或者開發(fā)商。因此，盡早設(shè)立業(yè)主大會(huì)和完善業(yè)主大會(huì)制度是保障小區(qū)業(yè)主行使自我管理權(quán)的根本途徑。案例三去年5月，渝中區(qū)的王先生到某售樓中心看房，結(jié)果沙盤上的一套典雅的別墅造型打動(dòng)了他。經(jīng)過(guò)考慮，他與房產(chǎn)公司簽訂合同，花430余萬(wàn)元買下別墅。合同簽訂當(dāng)天，王先生首付房款130余萬(wàn)元，其余以按揭方式支付。隨著交房日期的臨近，王先生卻發(fā)現(xiàn)建成的別墅，與看房時(shí)沙盤上的造型以及合同的約定有很大的差異。為此，他拒絕接房，并采用公證形式保留證據(jù)的方式將開發(fā)商告上了法庭。當(dāng)所購(gòu)買的商品房與沙盤呈現(xiàn)或是開發(fā)商銷售廣告上不一致時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)該怎么保證自己的權(quán)益不受侵害？如本案中王先生采用的公證形式收集證據(jù)應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？ 關(guān)鍵詞：要約行為最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！蓖跸壬谏潮P上看到的典雅的別墅造型是否認(rèn)定為開發(fā)商具體的說(shuō)明和許諾是本案維權(quán)的關(guān)鍵。具體分析，王先生所看到的沙盤模型具體而確定，且足以對(duì)該商品房的價(jià)格產(chǎn)生巨大影響。因此根據(jù)上述司法解釋，開發(fā)商的行為沙盤應(yīng)視為要約。所謂要約是指，當(dāng)事人一方向?qū)Ψ桨l(fā)出的希望與對(duì)方訂立合同的意思表示。通常情況下，受要約人只要對(duì)該要約做出承諾則要約內(nèi)容轉(zhuǎn)化為合同內(nèi)容。本案中，王先生可以通過(guò)法院追究開發(fā)商違約責(zé)任。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，對(duì)開放商的廣告應(yīng)該謹(jǐn)慎小心。并非所有的開發(fā)商廣告都能成為要約，例如開發(fā)商懸掛的巨幅廣告往往很難被法院認(rèn)定為要約。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)不可迷信廣告，對(duì)廣告內(nèi)容的真實(shí)性要多方了解求證。在訂立購(gòu)房合同時(shí)，可以在合同中約定所夠房屋的具體情況，以防開發(fā)商的欺詐行為。關(guān)鍵詞：公正取證被公正過(guò)的證據(jù)具有很強(qiáng)的真實(shí)性，法院一般均予以采信。購(gòu)房者在發(fā)生糾紛時(shí)要善于運(yùn)用公正的方法固定證據(jù)。然公正過(guò)的證據(jù)未必就是不可以推翻的絕對(duì)有效證據(jù)。因此在公正取證過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)守公正取證程序，避免因公正過(guò)程的程序違法而導(dǎo)致經(jīng)過(guò)公正的證據(jù)被推翻。如確需公正取證建議委托專業(yè)律師代為處理，小心方能駛得萬(wàn)年船。律師提醒建筑質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)了社會(huì)的高度關(guān)注。先有被稱為世界建筑史上“奇跡”的上海的“樓脆脆”，又有后來(lái)的成都“樓歪歪”，全國(guó)各地有關(guān)建筑質(zhì)量的事件發(fā)人深省。造房子是個(gè)復(fù)雜而專業(yè)的過(guò)程，開發(fā)商想忽悠老百姓太容易了。那么，“外行”的購(gòu)房者又該如何避免陷入“質(zhì)量門”？ 關(guān)鍵詞：施工單位行業(yè)資質(zhì) 在我國(guó)對(duì)施工單位的行業(yè)資質(zhì)要求一向嚴(yán)格。擁有什么樣的資質(zhì)的施工單位能夠進(jìn)行什么樣的施工作業(yè)，這些均都有明文規(guī)定?，F(xiàn)實(shí)中，很多大型施工單位均具備相應(yīng)的行業(yè)資質(zhì)，然拿下開放項(xiàng)目的施工單位經(jīng)常違規(guī)將主體建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)承包給其他的施工單位，獲得轉(zhuǎn)承包的施工單位又再次將施工項(xiàng)目再轉(zhuǎn)承包給其他施工單位。這就使得整個(gè)建筑行業(yè)出現(xiàn)人為的混亂。這其中，“原始”施工單位通常擁有相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的施工資質(zhì)，而2次承包3次承包的施工單位則很難具備必要的行業(yè)資質(zhì)。因此，我們所居住的大部分建筑物其實(shí)是由若干個(gè)無(wú)資質(zhì)的小施工群體建筑的。這就是樓脆脆的，樓歪歪的根本原因。關(guān)鍵詞：避免陷入“質(zhì)量門”作為一個(gè)普通老百姓，我們無(wú)法干預(yù)國(guó)內(nèi)整個(gè)建筑行業(yè)的潛規(guī)則。但作為這些建筑物的直接利害關(guān)系人的購(gòu)房者，如何避免陷入質(zhì)量門成為了關(guān)鍵。首先在選購(gòu)商品房時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)該首先選擇大型的開發(fā)商所開發(fā)的樓盤作為參考。通常情況下，大型的開發(fā)商具備一整套完整的施工體系與施工隊(duì)伍，其所開發(fā)項(xiàng)目的