鑫龍農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園可行性報告

目 錄1、總體介紹12、項目背景及發(fā)展概況23、項目背景24、市場分析25、經(jīng)濟效益26、社會效益37、開發(fā)措施48、可行性研究結(jié)論59、市場預(yù)測510、項目規(guī)模511、主要內(nèi)容612、項目地址613、環(huán)境保護614、項目建設(shè)進度715、投資估算916、農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游觀光園建設(shè)投資估算17、項目財務(wù)和經(jīng)濟評論1018、請求政府解決的問題1019、附：鑫龍農(nóng)業(yè)生太觀光園規(guī)劃圖12鑫龍農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園可行性報告總體介紹農(nóng)業(yè)生態(tài)園是采用生態(tài)園模式進行觀光園內(nèi)農(nóng)業(yè)的布局和生產(chǎn)，將農(nóng)業(yè)活動、自然風(fēng)光、科技示范、休閑娛樂、環(huán)境保護等融為一體，實現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟效益與社會效益的統(tǒng)一。這里聽得見神堰山的汩汩泉聲；這里看得到園藝場的萬頃漣漪，這里正崛起一座招商引資興建的觀光農(nóng)業(yè)生態(tài)園。園區(qū)占地近千畝，建設(shè)以知農(nóng)、愛農(nóng)、賞農(nóng)、敬農(nóng)、圣農(nóng)為主線，側(cè)重于生態(tài)、觀光農(nóng)業(yè)，同時也兼顧了旅游、休閑、度假項目的開發(fā)：“垂釣園”的湖光水色、亭臺樓榭；“民俗文化園”的趣味橫生、生機盎然；“生態(tài)民俗園”的鳴禽啁啾、鶯歌燕舞；“垂釣園”的閑情怡然、品味人生；“農(nóng)藝體驗園”的寧靜散淡、思辯深邃；“植物園”的奇花嘉木、碩果累累；“高爾夫園”的水上擊球、岸上練桿，欲有一試身手之快，別具陶冶情操之感構(gòu)成了一幅幅豐富多姿、色彩斑斕的壯觀圖象。舉目“園中藏園、園園有別”的觀光世界，但見湖中有島、島中有亭、亭邊有橋、橋下有溪、溪畔有水、水上有船的田園野趣、勾勒出“人在舟中坐、船在水上行、水在天上流”的別樣風(fēng)景。此時的你倘若雅興忽來，或蕩舟湖中；或敲棋船上；或彈琴鼓瑟于亭臺間、樓閣上；或吟詩作畫于溪流畔、花叢中；或攜三兩知己于綠蔭下、木屋里、小橋旁賞花謝花開，看日出日落，聽流水叮咚，欣然排遣的是紅塵俗念中的煩惱、憂傷和疲憊，油然而生的是超凡脫俗的輕松、怡然和愉悅。 一、項目背景及發(fā)展概況（一）項目背景1、黨的十七屆三中全會通過的中共中央關(guān)于推動農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定，明確新形勢下推動農(nóng)村改革發(fā)展的指導(dǎo)思想、目標(biāo)、任務(wù)、重大原則和戰(zhàn)略舉措。根據(jù)常德市人民政府關(guān)于促進休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的意見的文件精神和常德市較好的投資環(huán)境。我公司經(jīng)多次實地考查、論證并研究決定，擬定在常德市鼎城區(qū)園藝場李家橋村投資興建“鑫龍農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園”項目。2、指導(dǎo)思想：蘊涵常德文化,承載現(xiàn)代文明。以保護當(dāng)?shù)丨h(huán)境資源可持續(xù)發(fā)展為前提，以科學(xué)發(fā)展觀發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)為指導(dǎo)，以發(fā)展農(nóng)、林、牧、漁為基礎(chǔ)，以創(chuàng)休閑農(nóng)業(yè)品牌的旅游基地為核心，推動周邊農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化，帶動周邊農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的多元化發(fā)展。3、基本原則：第一，該項目堅持統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局、充分利用科學(xué)開發(fā)每一寸土地的原則；第二，項目的建設(shè)和景觀與自然環(huán)境符合可持續(xù)發(fā)展的可循環(huán)利用的生態(tài)環(huán)保原則；第三，以市場需求為導(dǎo)向，突出優(yōu)良品種種植、生態(tài)養(yǎng)殖、休閑農(nóng)業(yè)特色，形成集約性旅游商業(yè)鏈，爭創(chuàng)經(jīng)濟效益的原則。二、市場分析(一)、經(jīng)濟效益1、常德市區(qū)60萬人，按1%旅游0.6萬人，每人200元，可實現(xiàn)收入120萬元；2、充分利用常德市的地理位置優(yōu)勢：通過與各大旅行社合作，拓展對外旅游接待，預(yù)計每年可接待游客2000人，按200元/人消費；3、其他類：開展家庭休閑游，個人自助游等活動；4、水庫生態(tài)養(yǎng)殖魚類每年可創(chuàng)收10萬元；5、以上預(yù)計可創(chuàng)年收入總額200400萬元。(二)社會效益1、常德又是湖南第一柑橘大市，全市柑橘種植面積達126萬畝，鼎城區(qū)園藝場是種植柑橘近50年的國營企業(yè)，年總產(chǎn)量80多萬噸，素有“中國柑橘之鄉(xiāng)”的美謄。卻長期存在柑橘滯銷，優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品賣不出去和價格不理想的情況。如果通過鑫龍農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園項目的實施，加以萬畝橘園的資源整合，走綠色生態(tài)觀光、農(nóng)產(chǎn)品規(guī)模化和品牌戰(zhàn)略為一體化的道路，能更進一步提高該地方的知名度和產(chǎn)銷率，再與湖南省各大旅游公司聯(lián)合打造“橙色長廓”和農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光的旅游線，能帶來更多更大的商機，帶動地方的經(jīng)濟發(fā)展，達到地方農(nóng)產(chǎn)品暢銷和觀光旅游火熱雙贏的效果。2、生態(tài)旅游,不僅僅是一種自然觀光旅游,它更是一種注重保護自然的高層次旅游活動和教育活動。觀光農(nóng)業(yè)作為傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)與現(xiàn)代旅游業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，其實質(zhì)是具有休閑、娛樂和求知功能的生態(tài)、文化科普旅游?，F(xiàn)階段我國農(nóng)業(yè)科普存在很大的市場空白，這一空白與我們現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展新方向觀光農(nóng)業(yè)形成了完美的互補，旅游科普就理所當(dāng)然成了觀光農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)科普發(fā)展的新方向。生態(tài)園設(shè)立專門的科普教育中心和環(huán)保教育宣傳基地，為當(dāng)?shù)卮笾袑Ｔ盒Ｌ峁┱n外實習(xí)基地和小學(xué)環(huán)保教育基地。對周邊地區(qū)推廣和示范現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)的效用性很強，為我國農(nóng)業(yè)和科普事業(yè)的發(fā)展?fàn)I造良好的環(huán)境。組織大、中、小學(xué)生開展愛中國，愛湖南文化，愛常德文化；愛常德農(nóng)村文化、更愛新農(nóng)村教育活動，加強新型農(nóng)村科普知識教育，讓她們更多更廣的了解新農(nóng)村、熱愛新農(nóng)村，會起到相當(dāng)直觀和事半功倍的作用。3、根據(jù)該項目的實施，可以給當(dāng)?shù)厥Ｓ鄤趧恿μ峁?0100個就業(yè)崗位，增加當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的經(jīng)濟收入。4、通過該項目的技術(shù)引進、文化導(dǎo)入、促進城鄉(xiāng)互動交流，提高當(dāng)?shù)剞r(nóng)民文化修養(yǎng)和技術(shù)素質(zhì)，帶動當(dāng)?shù)嘏c之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化及農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的迅速發(fā)展。5、通過該項目的實施，可以給當(dāng)?shù)卣黾颖容^豐厚的稅收。6、突出特點，建立常德市的文化品牌，來推動農(nóng)業(yè)科技開發(fā)和經(jīng)濟發(fā)展。三、開發(fā)措施（一）長遠規(guī)劃，科學(xué)管理、突出特色、增強項目的文化內(nèi)涵。根據(jù)基地的自然環(huán)境進行各園功能設(shè)計、景觀設(shè)計、建設(shè)施工設(shè)計，堅持生態(tài)環(huán)保的原則，加以地方鄉(xiāng)土文化元素，通過系統(tǒng)規(guī)劃、景區(qū)的環(huán)境和有機生態(tài)及可循環(huán)利用的特點，走可持續(xù)發(fā)展的道路，盡量避免雷同，形成農(nóng)業(yè)生態(tài)特色、突出天然、純樸、綠色、清新的環(huán)境理念，強調(diào)自然、閑情和野趣，努力展現(xiàn)特色旅游的魅力。（二）以技術(shù)為核心，科學(xué)發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)生態(tài)園建園主要目標(biāo)是進行生態(tài)示范，進一步拓展生態(tài)農(nóng)業(yè)和觀光農(nóng)業(yè)的功能，生態(tài)園的設(shè)計應(yīng)結(jié)合其建園主要目標(biāo)進行科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計，充分發(fā)掘現(xiàn)代生態(tài)園豐富的資源內(nèi)涵。依托華中農(nóng)業(yè)大學(xué)的先進生態(tài)農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)，聘請和委培一批高技術(shù)、高素質(zhì)的農(nóng)業(yè)科技和經(jīng)營管理人才，組建農(nóng)、林、牧、漁的科研機構(gòu)，為農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園技術(shù)、人文、信息、生產(chǎn)、經(jīng)營和管理服務(wù)。（三）誠信、規(guī)范經(jīng)營，創(chuàng)建品牌以市場需求為主導(dǎo)，以農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光旅游為基礎(chǔ)，以嚴(yán)守誠信、熱情服務(wù)為宗旨，以質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)、合法經(jīng)營為原則，力求做到科技創(chuàng)新、信息服務(wù)、安全生產(chǎn)、誠信經(jīng)營與市場需求緊密結(jié)合。樹立培植精品”的觀念，做到“人無我有，人有我精，人精我新品牌理念，成立一支計劃、信息傳遞、資源整合、文化導(dǎo)入、廣告策劃、產(chǎn)品推銷和品質(zhì)優(yōu)秀的旅游營銷隊伍，創(chuàng)建農(nóng)業(yè)生態(tài)休閑旅游的第一品牌。四、 可行性研究結(jié)論（一）、 市場預(yù)測和項目規(guī)模1、市場預(yù)測：（1）、人們認知存在差異；（2）、市場前景還算看好；（3）、資源便利、人脈較好；（4）、投資比較而言回收在46年；（5）、會加快地方經(jīng)濟發(fā)展，特別是對第三產(chǎn)業(yè)的帶動影響；（6）、改變以往的經(jīng)營模式，促進農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民的發(fā)展；（7）、可能出現(xiàn)先熱后冷現(xiàn)象，還要加緊管理和吸引；（8）、獨特的模式，巧妙經(jīng)營，走差異性戰(zhàn)略；（9）、蘊涵常德文化，承載現(xiàn)在文明。2、項目規(guī)模：計劃項目用地1200畝，第一、二期開發(fā)僅限于600多畝，其中水面200多畝，山地300多畝；第三、四期開發(fā)500多畝，四期共按1200畝來規(guī)劃，項目計劃市場效益投資4000萬元，實際投資2000萬元。本項目按照2000萬元投資計算共分四期工程：（1）、第一年完成300萬元投資，基本完成設(shè)施建設(shè)；（2）、第二年完成400萬元投資，基本完成重點大項目建設(shè)；（3）、第三年完成500萬元投資，基本完成重點小項目和輔助項目配套建設(shè)；（4）、第四年完成800萬元投資，基本完善綜合設(shè)施建設(shè)和細部處理，達到對外開放之目的。3、主要內(nèi)容：農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園主要項目分七個園區(qū)、一個辦公場所和一個高爾夫練習(xí)場（采用“七 + 二”模式）：（1）、生態(tài)民俗園；（2）、觀光采摘園； （3）、休閑垂釣園； （4）、民俗文化園； （5）、農(nóng)藝體驗園； （6）、鑫龍微縮景觀園； （7）、自然風(fēng)景園；（8）、高爾夫練習(xí)場；（9）、鑫龍閣（商務(wù)辦公、職工住宿等管理基礎(chǔ)設(shè)施）。4、項目地址常德市鼎城區(qū)園藝場李家橋村。5、 環(huán)境保護常德市是全國十佳衛(wèi)生環(huán)保城市。本旅游項目本身沒有環(huán)境污染，生活排污是項目主要污染源，所以生活排污遵照國家和當(dāng)?shù)卣碍h(huán)保部門規(guī)定，采用將生活污物入池發(fā)酵形成沼氣解決的污染問題。6、項目建設(shè)進度鑫龍農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游觀光園建設(shè)進度大體規(guī)劃如下：名 稱時 限2009年2010年2011年2012年備 注生態(tài)民俗園前期設(shè)計策劃、基礎(chǔ)設(shè)施、大配套典型農(nóng)家餐飲、住宿、娛樂設(shè)施建設(shè)主力設(shè)施竣工、相關(guān)配套實施建筑細部處理、配套功能完善、招商文化累積、招商、人員培訓(xùn)、開業(yè)觀光采摘園前期設(shè)計策劃、基礎(chǔ)設(shè)施、大配套采摘設(shè)施、野炊、果園、休憩屋等觀光小品、果園休憩點、農(nóng)園設(shè)施等田間交通道路、景點設(shè)施、完善功能文化累積、招商、人員培訓(xùn)、開業(yè)休閑垂釣園前期設(shè)計策劃、基礎(chǔ)設(shè)施、大配套垂釣園建設(shè)、養(yǎng)殖基地建設(shè)娛樂場所、餐飲住宿設(shè)施、燒烤房等生活配套細化完善、后續(xù)工程完工文化累積、招商、人員培訓(xùn)、開業(yè)民俗文化園前期設(shè)計策劃、基礎(chǔ)設(shè)施、大配套民俗戀歌房、演藝大廳、湖南花鼓戲?qū)W唱之家歌舞訓(xùn)練場所、公共配套生活配套細化完善、文化累積、招商、人員培訓(xùn)、開業(yè)農(nóng)藝體驗園前期設(shè)計策劃、基礎(chǔ)設(shè)施、大配套種植農(nóng)場、勞作場地、植樹園人工勞作工具、機械使用培訓(xùn)、農(nóng)業(yè)培訓(xùn)講堂建設(shè)農(nóng)業(yè)機械、農(nóng)資化肥、農(nóng)藥、農(nóng)業(yè)管理知識培訓(xùn)文化累積、招商、人員培訓(xùn)、開業(yè)微縮景觀園前期設(shè)計策劃、基礎(chǔ)設(shè)施、大配套常德展示大廳、文化館、歷史名人、字畫書廊等常德詩墻壁畫、人文藝術(shù)長廊民族文化的追溯、歷史文化展示工程配套完工文化累積、招商、人員培訓(xùn)、開業(yè)自然風(fēng)景園前期設(shè)計策劃、基礎(chǔ)設(shè)施、大配套自然山地、自然水庫、自然林園植物園、動物園、花園建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施完工、體現(xiàn)自然資源獨特性文化累積、招商、人員培訓(xùn)、開業(yè)高爾夫練習(xí)場前期設(shè)計策劃、基礎(chǔ)設(shè)施、大配套場地植草、造丘、建水上望角練習(xí)場內(nèi)建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施完工、體現(xiàn)水上高爾夫球獨特性文化累積、招商、人員培訓(xùn)、開業(yè)鑫龍閣（辦公商務(wù)）前期設(shè)計策劃、基礎(chǔ)設(shè)施、大配套建筑主題完成、相關(guān)配套實施裝飾、水電配套、網(wǎng)絡(luò)、監(jiān)控硬件設(shè)施完備建筑完工、員工培訓(xùn)上崗、物業(yè)管理等品牌打造、管理培訓(xùn)、物業(yè)服務(wù)等五、 投資估算（一）、農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游觀光園建設(shè)投資估算：（1）、生態(tài)民俗園：300萬元； （2）、觀光采摘園：150萬元； （3）、休閑垂釣園：150萬元； （4）、民俗文化園：150萬元； （5）、農(nóng)藝體驗園：200萬元； （6）、微縮景觀園：200萬元； （7）、自然風(fēng)景園：250萬元；（8）、高爾夫練習(xí)場；200萬元；（9）鑫龍閣（商務(wù)辦公、職工住宿等管理基礎(chǔ)設(shè)施）：400萬元。 總計本項目計劃投資2000萬元人民幣。六、項目財務(wù)和經(jīng)濟評論財務(wù)分析結(jié)果顯示，鑫龍農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園旅游項目總投資將達到人民幣2000萬元。在為期14年的現(xiàn)金流量財務(wù)分析中，總投資除稅后內(nèi)部收益率將達到35，高于采用折現(xiàn)率的10。單從簡單投資回報角度考慮，以上結(jié)果顯示本項目投資回報較好。但公安縣江源水利水電建設(shè)工程有限責(zé)任公司在作任何重要決定時，亦需考慮整體項目投資所涉及的各種風(fēng)險因素。七、 存在問題1、百姓認識存在差異；2、資源有限、人脈聚集不確定；3、投資回收不確定因素復(fù)雜；4、可能出現(xiàn)先熱后冷現(xiàn)象，還要加緊管理和吸引獨特的模式，巧妙經(jīng)營，走差異性戰(zhàn)略；八、請求政府解決的問題（一）、目前急需解決的問題1、常德市鼎城區(qū)園藝場李家橋村200多畝的神堰水庫及庫邊300多畝山地，于1999年11月22日已承包給李曉平（承包年限為30年、承包價為6000元/年），在承包期間，由于李曉平因資金不足和缺泛專業(yè)管理經(jīng)驗，荒廢了三年后將山地承包給當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民種農(nóng)作物，于2004年12月13日又將神堰水庫轉(zhuǎn)包給常德城南人馮正利、申立香養(yǎng)魚，合同期限為十年（該合同未經(jīng)村民委員會同意，應(yīng)屬無效合同）。 今年5月，李曉平與我公司多次協(xié)商，達成一致，愿將神堰水庫和山地以43萬元全部轉(zhuǎn)讓給我公司投資開發(fā)農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園，為此我公司于7月3日向李曉平交了10萬元的合同轉(zhuǎn)讓訂金，口頭約定于2008年8月份簽訂正式轉(zhuǎn)讓合同，并移交水庫和山地。在此期間我公司一邊在做前期準(zhǔn)備（測土、規(guī)劃、設(shè)計、培訓(xùn)員工、招聘專業(yè)技術(shù)人員和籌備資金等）工作，另一邊催促李曉平與我公司簽訂正式轉(zhuǎn)讓合同，按約定的時間移交水庫和山地。不料李曉平說轉(zhuǎn)包給神堰水庫的馮正利和申立香以轉(zhuǎn)包合同未到期為由，致使水庫無法收回，他和對方協(xié)商過多次，并以免除對方4年的承包款（免費給他用了4年）作出讓步，而對方仍然不同意退出。為了使項目早日建成，我方特意把轉(zhuǎn)讓款提高到45萬元，至今