房地產項目開發(fā)營銷策劃實訓作業(yè).doc

房地產項目開發(fā)與經營策劃方案鵬翔招商公司班級：工程02-3組名：鵬翔招商公司組長（CEO）：曹明明組員：王志平 黃 鵬 吳 強 陳鑫鑫 王偉熙 陶士鎮(zhèn) 李永光 付中發(fā) 指導老師：陳林杰 教授日期： 2006年4月26日5月31日目 錄第一部分 項目背景第二部分 項目開發(fā)與經營環(huán)境分析第三部分 項目市場分析與預測第四部分 項目開發(fā)風險分析與投資融資第五部分 項目開發(fā)定位與規(guī)劃設計第六部分 項目開發(fā)產品組合設計第七部分 項目案名LOGO及產品價格設計第八部分 項目開發(fā)經營分析第九部分 學習體會 第一部分 項目背景一、 NO.2006G55地塊政府土地使用權公開出讓公告南京市國有土地使用權公開出讓公告(2006年第13號)根據(jù)中華人民共和國土地管理法、招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定（國土資源部第11號令）及江蘇省國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓辦法（省政府第11號令）等法律、法規(guī)規(guī)定，南京市國土資源局對下列地塊國有土地使用權進行掛牌出讓?，F(xiàn)就有關出讓事項公告如下：1、 公開出讓地塊的基本情況 地塊編號：NO.2006G55地塊土地坐落：南京市棲霞區(qū)仙林大學城仙霞路北，學子路東地塊；規(guī)劃用地性質：二類居住用地；容積率：1.6；建筑密度：25%；建筑高度：35米；綠地率：35%；控制指標說明：社區(qū)中心及社區(qū)綠地面積不納入規(guī)劃控制指標計算。以上地塊具體用地條件詳見公開出讓文件。 2、土地交付條件及土地使用權出讓年限土地交付條件: NO.2006G51、NO.2006G52、NO.2006G54三幅地塊均以現(xiàn)狀為準，用地范圍內的拆遷均由受讓人自行調查，依法實施拆遷。其余地塊均拆成自然平整；外部條件（道路、水、電、氣等）均以現(xiàn)狀為準。土地使用權出讓年限：居住份額用地70年，酒店式公寓中居住份額用地65年，商業(yè)、辦公份額用地40年，其它份額用地按法定最高出讓年限。3、掛牌出讓起始價、加價幅度及競買保證金4、中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)和其他組織，除法律另有規(guī)定者外，均可參加競買?？梢元毩⒏傎I，也可以聯(lián)合競買。在競得人所持股份大于50%的前提下，可就該地塊開發(fā)成立項目公司。5、有意競買者請于2006年10月17日至2006年10月31日上午11：00（工作日），到南京市土地礦產市場管理辦公室辦理報名手續(xù)（截止時間以現(xiàn)場公證部門確認的時間為準），按規(guī)定交付競買保證金。有關公開出讓文件可于2006年10月10日起到南京市國土資源局一樓大廳2號窗口按規(guī)定申領。6、接受競買報價時間（工作日）：起始時間：2006年10月17日上午8：30；截止時間：2006年11月1日下午2：30（以現(xiàn)場公證部門確認的時間為準）。競買人報價必須采用南京市土地礦產市場管理辦公室統(tǒng)一制作的國有土地使用權公開出讓競買報價書，進行現(xiàn)場書面報價。不接受電話、郵寄、口頭等報價方式。在掛牌期限截止時，對出讓地塊有兩個競買人，且該地塊已有有效報價的，出讓人主持對公開出讓地塊進行現(xiàn)場書面競價，出價最高者為競得人。在掛牌期限截止時，對出讓地塊有三個或三個以上競買人，且該地塊已有有效報價的，出讓人主持對該地塊進行現(xiàn)場拍賣競價，出價最高者為競得人。7、競買人競得后，憑國有土地使用權公開出讓成交確認書、國有土地使用權出讓合同辦理項目審批等有關手續(xù)。競得人應按國家有關規(guī)定開發(fā)建設。8、本次國有土地使用權掛牌出讓由南京市土地礦產市場管理辦公室具體承辦。9、南京市土地礦產市場管理辦公室對本公告有解釋權。南京市國土資源局2006年9月26日南京市國土資源局地址：南京市珠江路同仁西街7號網站：南京市國土資源局網（）江蘇土地市場網（）二、 地理位置圖第二部分 項目開發(fā)與經營環(huán)境分析一 經濟發(fā)展環(huán)境1. 宏觀經濟發(fā)展形勢（1）國際經濟發(fā)展形勢：2010年世界經濟在經濟體制刺激計劃和寬松的貨幣政策支撐下，復蘇勢頭較為強勁。2011年，盡管國際經濟環(huán)境短期向好，但是各國經濟刺激計劃基本結束，世界經濟貿易和工業(yè)生產難以保持2010年的反彈性增長，增速可能明顯放緩。2012年，全球資本與生產技術要素的全球化重新配置，帶來全球政治經濟格局重大而深刻的變化。（2）全國經濟發(fā)展形勢：目前我國經濟的基本面是好的，仍處于重要戰(zhàn)略機遇期，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，內需潛力巨大，資金供給充裕，金融體系穩(wěn)健，自身回旋余地較大。國內需求增速有所回落。今年一季度，我國國內生產總值同比增長9.7%同比增速比去年四季度回落0.1個百分點。再次，我國通脹壓力進一步蔓延，因此，現(xiàn)階段我國居民收入受到通貨膨脹的影響，經濟整體在坎坷中發(fā)展。（3）南京經濟發(fā)展形勢：從經濟社會發(fā)展主要指標實現(xiàn)情況看，前三年我市“十一五”規(guī)劃實施總體進展順利，絕大部分目標完成情況較好，達到或超過預期進度要求。2009年以來，全市地方一般預算收入434.5億美元，增長12.4%，財政總收入901.1億元，增長21.4%。通過這兩項數(shù)據(jù)我們可以清楚的看出南京市經濟發(fā)展正呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長形勢。2南京市民的收入（1） 收入水平：2011年南京城市居民人均收入3.2萬元，2012年目標為3.6萬元（數(shù)據(jù)來源：騰訊網有關季建業(yè)大會報告）2016年將達5.6萬，業(yè)界擔心-收入倍增或惹禍助推房價也翻番。（2） 貧富差異程度：房價快速上落的東部城市，對本錢的集聚效當大于外西部的城市。因為房價落得快，房產保值刪值屬性被放大了。另一方面，金融本錢也向東部城市傾斜，那也形成了東部取外部城市貧富差距的拉大。3資金市場發(fā)展形勢（1） 利率：2011年7月7日公布的人民幣存款基準利率，活期存款0.50%。三個月3.10%半年期存款利率3.30%，一年3.50%，兩年4.40%，三年5.00%。貸款利率6%以上，相對其他國家的低利率或者零利率。（2） 貸款條件：貸款買房有很多種，有公積金貸款和商業(yè)貸款。在貸款前，你要先知道自己的公積金帳戶上有多少錢，單位每月給你多少錢。只有知道自己的情況才能去貸款。二政治環(huán)境1.政府土地供應的數(shù)量和開發(fā)條件 城市人民政府每年土地供應的數(shù)量和開發(fā)條件，直接影響房地產開發(fā)的規(guī)模和構 成。 政府土地供應的數(shù)量： 供應的數(shù)量偏多的影響：導致房地產開發(fā)項目數(shù)量增加過多，從而將導致房地產市場的供過于求，房屋價格下跌，房地產項目收益受損。 供應的數(shù)量偏少的影響：將導致房地產開發(fā)項目數(shù)量增加不足，從而將導致房地產市場的供不應求，房價大幅度上升。開發(fā)條件： 供應土地集中舊城區(qū) ，供應土地集中郊區(qū)2.經濟適用房開發(fā)制度政府對經濟適用房的態(tài)度，對住宅開發(fā)的影響： 如果政府劃撥的土地數(shù)量偏少：低收入階層永遠買不上房，這不符合我國的社會主義性質。如果政府劃撥的土地數(shù)量偏多：開發(fā)的經濟適用房數(shù)量就可能偏多，可能誘發(fā)中高收入階層紛紛購買經濟適用房，從而將沖擊普通商品房市場。3.對房地產開發(fā)征收的稅費水平 政府將房地產開發(fā)的稅費收取作為一種經濟調節(jié)手段。當房地產開發(fā)過熱時，通過提高房地產開發(fā)稅費的征收標準，在一定程度上抑制過熱的房地產開發(fā)。4.對房地產開發(fā)商資質的審查 如果政府對房地產開發(fā)商的資質審查嚴格，將導致一大批不合格的房地產開發(fā)商被清除出去，市場的規(guī)范程度將提高，對合格的房地產開發(fā)商將提供廣闊的市場發(fā)展空間。三法律環(huán)境1.直接管理房地產的法律、法規(guī) 中華人民共和國城市房地產管理法和中華人民共和國土地管理法及其配套的行政法規(guī)。 2.相關法律、法規(guī) 中華人民共和國城市規(guī)劃法 中華人民共和國環(huán)境保護法四社會環(huán)境1.房地產開發(fā)的人口數(shù)量環(huán)境：南京市有六百四十萬人口。（包括郊區(qū)和縣城） 2.房地產開發(fā)的人口構成環(huán)境城市規(guī)劃區(qū)內的人口構成包括6個方面： 男女比例構成：男性收入一般比女性多，一般男性比重大的地方房地產市場稍微好一些 不同年齡構成：低齡和高齡人群比重太高不利于房地產的開發(fā) 有戶籍人口與無戶籍常住人口的比例構成：無戶籍的常住人口將成為房地產市場的主要消費者。 規(guī)劃區(qū)內的各種家庭規(guī)模的比例構成：在現(xiàn)代城市，結婚子女大都想要獨立生活，家庭規(guī)模有逐漸變小的趨勢，這有利于房地產的開發(fā)。 丁克家庭在城市規(guī)劃區(qū)家庭總數(shù)的比例：由于人們觀念的變化，不想生育的家庭相當普遍，他們一般會對房屋有特殊要求，要有針對性的開發(fā)房屋。 單身人士在城市規(guī)劃區(qū)總人口的比例：現(xiàn)代男女單身人士在同齡人群中所占比例越來越大，往往還是些經濟條件較好的年輕人。3.房地產開發(fā)的人口受教育水平南京市此地塊位于仙林大學城，文化氛圍濃厚，有些畢業(yè)大學生工作有錢后也會買房。4.房地產開發(fā)的城市歷史傳統(tǒng)環(huán)境南京是六朝古都，歷史悠久的城市。五、房地產開發(fā)的自然環(huán)境 城市地處地震帶：房地產開發(fā)項目必須考慮地震的危險。一方面影響了房地產開發(fā)項目的可建設高度，另一方面增加了防震的要求。城市地處地址條件較軟的地帶：限制建筑物的可建設高度。城市地處地形起伏不定的地帶：考慮地形的影響。城市降雨非常豐富：考慮防水措施。六.房地產市場的完善程度 1狀況的初步分析 近年來，經濟的快速發(fā)展和城市建設步伐的加快，極大地拉動了房地產市場需求的持續(xù)增加，為房地產市場建設提供了良好的發(fā)展空間和發(fā)展機遇，房地產中介便應運而生了。隨著住房制度改革的深入以及住房商品化程度的提高，人們對房地產中介服務的需求日益凸現(xiàn)，房地產中介服務業(yè)迅速發(fā)展壯大起來。 （1）房地產中介企業(yè)在整個中介行業(yè)中的地位 根據(jù)經濟界普遍認同的一種分類方法，可將中介服務業(yè)分為市場交易中介組織、信息咨詢服務機構、市場監(jiān)督鑒證機構、法律財務服務機構以及自律性行業(yè)組織等五個類別，南京的中介服務業(yè)企業(yè)涉及21個國民經濟行業(yè)小類。房地產中介服務業(yè)是中介服務業(yè)的組成部分，屬于市場交易中介組織的其中之一。（2）不同注冊類型的房地產中介企業(yè)規(guī)模差異較大 一是從企業(yè)數(shù)量看：內資企業(yè)占絕大多數(shù)，私營企業(yè)數(shù)量最多。二是從人員規(guī)?？矗核綘I企業(yè)積聚人數(shù)最多，戶均人數(shù)國企居首。 三是從資產總量看：有限責任公司資產最大，國有企業(yè)戶均資產最多。四是從市場份額看：私營企業(yè)和有限責任公司占據(jù)代理銷售、租賃市場的主要份額，國有企業(yè)在代理租賃市場上經營優(yōu)勢明顯。 五是從經營規(guī)?？矗核綘I企業(yè)總體實現(xiàn)營業(yè)收入最多，國有企業(yè)戶均經營規(guī)模位居第一。 （3）房地產中介企業(yè)分布的地域性與區(qū)域房地產市場發(fā)育程度相匹配 我市各區(qū)縣的房地產中介服務企業(yè)發(fā)展存在著明顯的地域性和冷熱不均，城區(qū)好于郊區(qū)、近郊優(yōu)于遠郊（縣）、發(fā)展速度的快慢正相關于經濟發(fā)展水平的高低，從另一個方面驗證了房地產中介的發(fā)展服務于房地產乃至整個經濟發(fā)展的特質。具體體現(xiàn)在以下幾方面： （1）、單位分布主要集中在城區(qū)，尤以鼓樓、白下、玄武最為突出。（2）、鼓樓、白下、雨花、玄武、江寧幾區(qū)從業(yè)人員占據(jù)八成以上。（3）、鼓樓、白下和雨花三區(qū)企業(yè)資產總量過億元。（4）、五個城區(qū)房屋代理銷售合同面積超過10萬平方米。（5）、白下、鼓樓、雨花三區(qū)房屋代理出租成交合同面積超過10萬平方米。（6）、鼓樓、白下兩區(qū)營業(yè)收入過億元。2.存在的主要問題 存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾方面： （1）企業(yè)規(guī)模偏小，專業(yè)化程度不高，抗風險能力較弱 （2）行業(yè)內從業(yè)人員的素質參差不齊，缺乏高素質管理人才 （3）部分中介機構管理運作工作還未走向規(guī)范 七.相關中介機構的發(fā)育狀況（1）房地產交易所的服務水平：南京房地產交易中心是由南京市房產管理局主辦，政府打造的集房產交易、登記、抵押（按揭）、租賃登記、置業(yè)擔保、銀行、公證、律師、購房資金托管、房屋買賣委托登記、中介代理等行政職能和服務功能于一體的房產登記、領證場所，是華僑路房地產登記中心的服務延伸，旨在更好地為方便廣大市民買房、賣房提供優(yōu)良的服務條件。（2）房地產評估機構內的服務水平：房地產評估作為涉及政府和社會各方面重大經濟利益的社會中介服務行業(yè)，正日益為大眾認識和接受，并取得了長足的發(fā)展。由于我國房地產市場機制尚不健全，房地產評估業(yè)在其發(fā)展過程中難免有不盡人意之處。 （3）其他中介機構的發(fā)育狀況：房產中介從小到大，從無到有，在短短幾年內迅速崛起，主要得益于我國房地產市場的發(fā)育、成長和壯大，得益于房地產市場從計劃經濟走向市場經濟的轉變過程。由于福利分房的終止，貨幣分房的開始，使得廣大百姓擁有一套住房的夢想成為現(xiàn)實。第三部分 項目市場分析與預測一、總體的市場分析1、 市場供求現(xiàn)狀分析需求分析09年南京房地產投資占全社會固定資產投資的14左右，房地產業(yè)地方稅收占全市地稅收入的27%，房地產消費金額相當于全社會消費品零售總額的七成左右，房地產增加值對全市GDP貢獻率為17%.2010年南京商品住宅成交為4.9萬余套，相比2009年的9.93萬套，成交量下降了近五成。受當前的經濟形勢影響，需求量下降，期待2012有所反彈。供給分析2010年1-10月，南京房地產開發(fā)投資642.37億元，同比增長29.4%。增幅比1-9月份提高1.1個百分點。前10月南京房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資的比重達24.15%。2012年以來，南京房地產仍處于賣方市場。價格分析仙林的高科榮域3月11日以合理價位開盤，推出改善型房源，成為“日光盤”。另外，金地自在城等一些剛需盤降價跑量，取得了不錯的銷售成績。城中豪宅菲呢克斯國際公寓也通過“10萬抵100萬”大幅促銷，一套房的總價直接減去90萬元，成為綠城水晶藍灣通過特價房大幅降價之后，又一大手筆促銷的豪宅。板橋房價降到7500元/平米板橋的金地自在城3月11日推出的房源為8期的3棟和10棟，共256套左右，主力戶型為87的兩房和112的三房，公示均價在8700元/平方米左右，但不少房源價格實際上都是7字頭。據(jù)銷售人員透露，5層的價格約為7500元/平方米，15層的價格在7700元/平方米左右。金地自在城的房價回歸7字頭，令買房人對不久后即將開盤的金域華府的價格，有了更多的期待。目前，金地自在城新推房源去化超過六成，近階段還將推出一批剛需房源?！俺侵械谝缓勒笨們r減90萬城中第一豪宅菲呢克斯公寓，精裝房源均價44000元/，精裝標準8360元/，目前推出3-8層的毛坯房源，推出“交10萬元誠意金，總價可減100萬元”的優(yōu)惠，相當于一套房的總價直降90萬元。有網友稱認籌的這10萬塊是“史上最值錢的10萬塊”。目前有精裝樣板間可供參考，包括184平方米的三室兩廳兩衛(wèi)、130平方米的兩室兩廳兩衛(wèi)，其極簡主義的裝修風格，受到許多高端買房人的歡迎。騁望驪都“舊自行車抵2萬房款”位于江寧大學城的騁望驪都預計3月17日-3月18日推出14號樓精裝房源，共56套，主力面積108-178平米，目前正在接受2萬誠意金的認籌，開盤當天享受額外2個點的優(yōu)惠，裝修標準為2000元/方米，預計均價9500元/平米左右。之前騁望驪都舉行“有機生活倡導行”活動，活動期間，購房客戶將舊自行車帶至項目現(xiàn)場，就可以抵最終購房款2萬元。麒麟山莊折后均價降到8500元城東麒麟門板塊的麒麟山莊，3月11日推出16棟樓，建筑面積在110平方米-127平方米之間，套內面積在89平方米-103平方米之間。折后均價在8500-8600元/平方米。有各種優(yōu)惠，算下來，一套房的總價最多可以減去8萬元。交易數(shù)量分析限購令細則出臺之后，南京新建商品房的成交量下滑明顯2、房地產信貸條件分析利率和貸款條件06年南京市民收入增長17%，社會貧富差距程度大，各家銀行上調了貸款利率，取消住房貸款優(yōu)惠利率，將下限管理，多家銀行保證：只要市民在銀行的貸款記錄良好，銀行基本能保證給這些市民提供最優(yōu)惠的貸款利率3、房地產市場周期階段分析興旺平淡蕭條復蘇二、項目所在地段的市場分析1、該地段限制因素分析城市規(guī)劃基礎設施交通運輸條件社會環(huán)境地質情況和環(huán)境保護要求2、類似競爭性項目的價格或租金分析3、市場需求的數(shù)量及房型分析4、市場個性需求分析市場對該地段房地產功能需求分析市場對該地段房地產檔次的需求分析三、項目地塊的SWOT分析1、優(yōu)勢政策優(yōu)勢：作為省市在南京地區(qū)工件的唯一一所大學城，仙林大學城得到了省市政府給予的極大的關注和支持，并在建設發(fā)長過程中享受省市政府制定的一系列優(yōu)惠政策。如規(guī)費扶持政策，仙林大學城47平方公里規(guī)劃范圍的各項見者規(guī)費，由管委會收取，作為是政府對管委會的扶持投入，全部留管委會統(tǒng)一使用。地理優(yōu)勢：項目地處仙林大學城，位于城市規(guī)劃確定的仙林新市區(qū)西北部，北靠棲霞區(qū)和國家級南京經濟技術開發(fā)區(qū)，南依靈山山脈，西置上城頭路，東臨規(guī)劃城市二環(huán)。大學城內有近十多所高校，且就項目而言，與南郵，南紫荊，南工院等多所高等院校相界，濃郁的文化氣息與本樓盤銷售理念想應，必將成為部分購房者的居家選擇?？蛻羧簝?yōu)勢2、劣勢 公交：公交路線相對較少。目前在本樓盤南面的仙霞路上，只有107路公交車，即使向東南再延伸一點，也只有310路和108路。況且公交車次較為緩慢。在節(jié)假日期間， 成為公交緊張狀況。車次無法滿足人們的需求，此處對于乘公交出行較為不便。配套：響應配套缺乏。目前在仙林大學城內只有一家大型綜合商業(yè)中心。當仙林大學城學生入住高答8萬人之多時，仙林一度出現(xiàn)商業(yè)匱乏的現(xiàn)象。消費者在選擇居住時，商業(yè)配套也必將成為主要考慮因素之一。總之相應的生活配套設施不太完善，這會使之成為本樓盤的銷售缺陷。3、機遇規(guī)劃：新規(guī)劃稱，地鐵2好線在仙鶴片區(qū)工設4個站，分別是仙鶴門站，和亞東城站。到那時，本次項目也將基本完工。地鐵線的開通，將會“拉近”仙林也市區(qū)的距離。使得本樓盤的住戶出行擺脫公交路線少的干擾。區(qū)域機會分析。當前，市區(qū)和河西等區(qū)段房價較高，且城中用地緊俏。離仙林較近的馬群一帶，由于鄰近紫荊山，市場供應一直非常稀缺。但為了保護紫荊山，南京目前已經不在供應紫荊山片區(qū)土地，因此不排除人們會將目標東移，著眼于仙林大學城。4、風險政策風險經濟風險競爭風險：當仙林這個片區(qū)成為新的居住地區(qū)是，許多開發(fā)賞將目標投向這里，一系列的樓盤相繼推出，本盤位于仙林大學城西北部，較其他樓盤與大學城中心地帶遠，所以，搞好本盤的會所以及商業(yè)中心是此盤的一大重點。四、項目所在地的市場預測1、市場價格走勢預測2005年南京市商品房銷售均價實現(xiàn)小幅增長。全年商品房均價4820元/平方米（不含政策性住房），同比增長5%；住宅均價4432元/平方米，同比增長3.5%。商品住宅價格指數(shù)基本穩(wěn)定，月度間在上下5%波動范圍內，新政實施后市場出現(xiàn)小幅波動，房價基本趨于穩(wěn)定。2、需求量預測從自主性需求方面，南京市經濟的快速發(fā)展，人均收入水平的不斷提高，城市化進程的加快，以及居民改善居住條件的迫切愿望從根本上保證了房地產業(yè)發(fā)展的動力，2006年南京房地產需求必然呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢。在被動性需求方面，受十運會召開的影響，南京2005年的拆遷規(guī)模有限，預計2006年全年拆遷力度可能加大，被動需求將有所增加，因而2006年房地產市場需求可能比2005年有所增加，預計市場需求將在850950萬平方米左右，基本保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢第四部分 項目開發(fā)風險分析與投資融資一、項目開發(fā)風險來源1、購買力風險：購買力風險是指因購買力下降而引起人們對房屋產品的需求降低，從而導致房地產產品不能被市場消化，造成經濟上的損失。對于55號地塊，它將建成高層和小高層的住宅，其購買對象主要是仙林大學城的教師及部分大學生。對于教師，收入是影響他們購買力的主要因素，而教師的收入一般比較穩(wěn)定，且有上升趨勢。而大學生的剛開始收入可能較低，這對他們的購買力有一定的影響。但總體來說購買力對55號地塊即將建成的住宅影響不大。2、財務風險：財務風險主要是資金風險，是指房地產開發(fā)企業(yè)運用財務杠桿在使用貸款擴大投資利潤范圍的條件下，增加了不確定性，其增加的營業(yè)收入不足以償還債務的可能性。目前處于通貨膨脹時期，國家勢必會提高利率，加快資金回籠的速度，因此投資的實際利潤率一定要高于目前的銀行利率，融資數(shù)量要高于開發(fā)的資金需求量、融資速度要快于開發(fā)的資金投放速度。同時利率的提高有可能會造成購房者拖欠房款，所以在55號開發(fā)中這一點也要采取一定的措施來規(guī)避。3、利率風險：由于房地產投資具有資金量大，開發(fā)周期長的特點，房地產投資不可避免地存在著隨市場利率的變動而產生的風險。對于55地塊，利率風險是存在的，政府為了控制房地產市場的快速發(fā)展而出臺變動利率等調空措施。開發(fā)商獲得貸款的利率提高，將直接增加房地產的開發(fā)成本。當然利率的提高最終還是轉嫁到購房者身上，而導致消費者對房地產的需求降低。所以在房地產的開發(fā)過程中要做好控制手段和防范措施。4、變現(xiàn)風險：變現(xiàn)風險是指投資產品在沒有壓低價格的情況下（不低于市場價），能迅速將其兌換成現(xiàn)金的可能性。55號地塊主要面對仙林的消費對象，想在一定時期內能夠迅速銷售完所有產品還存在一定的困難，也就是說55號地塊開發(fā)完成后其變現(xiàn)速度是較慢的也即有一定的風險，此要做好價格定位，參考仙林其他小區(qū)的售價，從而適當考慮放棄變現(xiàn)性。5、經營能力風險：經營性風險是指因經營能力問題而導致投資失敗的可能性。目前整個房地產處于一個低迷時期，消費者的購房需求較之前幾年有所降低，因此一定要做好市場調研，準確把握房地產市場信息，以化解經營性風險。6、社會風險：社會風險通常是指由于國家政治，政策，法規(guī)，計劃等形式和經濟形式的大氣候變化等因素的影響給房地產投資帶來經濟損失的風險。對于55號地塊，當前宏觀形勢比較穩(wěn)定，有利于該地塊的開發(fā)。從55號地塊本身出發(fā)，該地塊靠公路，交通便捷，2009年地鐵2號線將通進仙林，這為55號地塊的開發(fā)創(chuàng)造優(yōu)勢有條件，且周圍鄰數(shù)所大學。該地塊的競爭項目較多，分別有賽世香樟園，東方天郡花園，康橋圣菲等等。所以該房地產企業(yè)要想使其產品有獨創(chuàng)性，必須綜合考慮其各方面的風險，采取一定的防御措施。7、意外事故風險：意外事故風險一方面來自自然風險，另一方面來自人為破壞。在55號開發(fā)過程中，要防止地震、雷電、洪水、臺風、火災等自然風險的破壞，也要防止偷盜、放火等人為破壞。因此要通過投保的方式來轉移風險，保持財務穩(wěn)定。8、風險控制手段二、項目開發(fā)風險分析1、盈虧平衡分析X=G/(P-V-t) G=10000000 P=10000 BEPQ=100000000/（10000-3994-4609）=7158P*銷售面積=總成本+利潤,市面樓價4000.設接受價格最小值為P,當此僅當利潤為0時，價格最低。P=4230700000/490231082=8620.83就，即當價格下降到8602.83元/平方米是，項目出現(xiàn)盈虧平衡。2、敏感性分析價格因素分析按市場樓面地價，計算可接受的價格最小值土地因素分析土地最低價4000*490231.82=19.61億土地最高價：當企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不會虧損），建議土地最高報價為P萬元，總收入=P+總造價（不包含土地）+利潤，當此僅當利潤為0時，P為最高價，所以650305=P+（42.307-19061），P=41.741億三、項目開發(fā)投資估算1、土地成本：4000*30768201=12.307億2、建設成本：7.964+2.858+1.447+1.573+0.051=13.593億3、管理費及稅費：3.08+0.056+0.653+0.340+0.2+0.131+0.544+10.419=16.405億4、項目開發(fā)投資總量計算 總量=12.309+13.593+16.405=42.307億5、投資回報率四、項目開發(fā)融資總投資自有資金籌資額2、項目開發(fā)融資方案籌集資金的幣種、數(shù)額與資金來源構成即各種融資方式所籌集的資金占總融資額的比重。融資流量季度12345678融資流量（萬元）24.59億4.97億4.97億4.97億4.97億4.97億合計第五部分 項目開發(fā)定位與規(guī)劃設計一、項目開發(fā)定位1、客戶定位2、主題定位3、價格定位4、品質定位5、競爭定位6、形象定位二、項目規(guī)劃設計項目整體規(guī)劃平面圖1、建筑類型的選擇高層、小高層、多層2、建筑布局符合規(guī)劃要求的容積率以及日照間距居住建筑的布局形式：行列式、周邊式、混合式、自由式3、建筑風格中式、歐式、自由式4、戶型設計房、廳、陽臺、衛(wèi)生間5、配套公建菜場、商店、學校6、建筑景觀設計建筑裝飾環(huán)境小品：整體性、實用性、藝術性、趣味性7、道路規(guī)劃8、綠化規(guī)劃第六部分 項目開發(fā)產品組合設計一、項目產品種類設計1、住宅A 77.14mB 84.22mC 98.37mD 114.36mE 105.09mF 125.27m2、別墅G 110.25m3、商業(yè)配套商鋪車庫二、項目產品分布1、住宅6層住宅二單元三單元11層住宅點式樓二單元三單元2、別墅獨棟聯(lián)排3、商業(yè)配套商鋪車庫三、項目產品組合表1、住宅6層住宅二單元三單元11層住宅點式樓二單元三單元十一層三單元一單元二單元三單元房號面積A1房號面積A2房號面積A3房號面積A3房號面積A2房號面積A1合計10198.37102114.36103125.27104125.27105114.3610698.3767620198.37202114.36203125.27204125.27205114.3620698.3767630198.37302114.36303125.27304125.27305114.3630698.3767640198.37402114.36403125.27404125.27405114.3640698.3767650198.37502114.36503125.27504125.27505114.3650698.3767660198.37602114.36603125.27604125.27605114.3660698.3767670198.37702114.36703125.27704125.27705114.3670698.3767680198.37802114.36803125.27804125.27805114.3680698.3767690198.37902114.36903125.27904125.27905114.3690698.37676100198.371002114.361003125.271004125.271005114.36100698.37676110198.371102114.361103125.271104125.271105114.36110698.37676合計1082.071257.961377.971377.971257.961082.077436六層三單元一單元二單元三單元房號面積A1房號面積A2房號面積A3房號面積A3房號面積A2房號面積A1合計10177.1410284.22103114.36104114.3610584.2210677.14551.4420177.1420284.22203114.36204114.3620584.2220677.14551.4430177.1430284.22303114.36304114.3630584.2230677.14551.4440177.1440284.22403114.36404114.3640584.2240677.14551.4450177.1450284.22503114.36504114.3650584.2250677.14551.4460177.1460284.22603114.36604114.3660584.2260677.14551.4470177.1470284.22703114.36704114.3670584.2270677.14551.4480177.1480284.22803114.36804114.3680584.2280677.14551.4490177.1490284.22903114.36904114.3690584.2290677.14551.44100177.14100284.221003114.361004114.36100584.22100677.14551.44110177.14110284.221103114.361104114.36110584.22110677.14551.44合計848.54926.421257.961257.96926.42848.546065.84十一層二單元一單元二單元房號面積A1房號面積A2房號面積A3房號面積A3合計10177.14102105.09103105.0910477.14364.4620177.14202105.09203105.0920477.14364.4630177.14302105.09303105.0930477.14364.4640177.14402105.09403105.0940477.14364.4650177.14502105.09503105.0950477.14364.4660177.14602105.09603105.0960477.14364.46合計462.84630.54630.54692.842186.76六層二單元一單元二單元房號面積A1房號面積A2房號面積A3房號面積A3合計10177.1410298.3710398.3710477.14351.0220177.1420298.3720398.3720477.14351.0230177.1430298.3730398.3730477.14351.0240177.1440298.3740398.3740477.14351.0250177.1450298.3750398.3750477.14351.0260177.1460298.3760398.3760477.14351.02合計462.84590.22590.22692.842106.122、別墅獨棟聯(lián)排3、商業(yè)配套商鋪車庫四、項目實際容積率與建筑覆蓋率1、項目實際容積率2、項目實際建筑密度第七部分 項目案名LOGO及產品價格設計一、 項目案名 清華名仕苑二、項目LOGO三、產品價格設計1、項目產品均價住宅別墅商鋪車庫2、項目產品價格表一單元房號面積A2單價總價房號面積A3單價總價10177.14888868.5萬102105.09900094.6萬20177.14900069.4萬202105.0912000126萬30177.141100084.8萬302105.0911000116萬40177.141100084.8萬402105.0910000105萬50177.14980075.6萬502105.0910000105萬60177.141000077.1萬602105.099900104萬70177.14955073.6萬702105.099800103萬80177.14935072.1萬802105.0910000105萬90177.14925071.4萬902105.09950099.8萬100177.14900069.4萬1002105.09950099.8萬110177.14910070.2萬1102105.099600101萬合計848.54816.9萬1155.991159.2萬第八部分 項目開發(fā)經營分析一、計算資料1、總建筑面積其中：住宅、別墅、商業(yè)用房2、容積率 1.593=490231.82/307682013、建筑密度 23.16=71267.12/307682014、綠地率 34.95%5、總戶數(shù) 4551=200+3210+10206、車位數(shù) 5462=1.2*4551二、項目經營收入分析1、 住宅銷售收入490231.82*10000=49.023182億2、 別墅銷售收入44100*20000=8.82億3、 商業(yè)