有關(guān)一二級聯(lián)動開發(fā)拿地模式的問題探討.doc

有關(guān)一二級聯(lián)動開發(fā)拿地模式的問題探討中國房地產(chǎn)行業(yè)市場化運作已經(jīng)有10 個年頭，各地政府已經(jīng)很清楚地認識了土地的價值，而且土地，特別是城市可開發(fā)建設(shè)土地具有天然的稀缺性。這這種情況下，開發(fā)商再想以低廉的價格大規(guī)模拿地，囤地，單獨享受土地增值的收益已經(jīng)越來越難了。在這種情況下，有實力的開發(fā)商與地方政府緊密合作，對連片的，大規(guī)模的土地進行一級開發(fā)、整理。待土地整理成熟后，再通過摘牌掛合法程序，以相對低廉的價格拿地就成為開發(fā)商低成本拿地的一個好的辦法。這也是近年來，一級開發(fā)大行其道的根本原因。一級開發(fā)，顧名思義，就是土地尚未進入招拍掛合法出讓之前，將土地從毛地狀態(tài)進行拆遷、整理、公建配套完善，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)榭沙鲎尩氖斓氐囊粋€投資建設(shè)行為。開發(fā)商和地方政府優(yōu)勢互補，各取所需。但一級開發(fā)完成后，一級開發(fā)商怎么通過招拍掛的合法程序在二級市場拿到自己付出巨大代價，辛苦完成拆遷整理配套等基礎(chǔ)工作的成熟土地則是需要經(jīng)過一個合法程序；地方政府歡迎一級開發(fā)商對處于生地狀態(tài)的土地進行拆遷、配套等投資，但卻未必會完全答應(yīng)一級開發(fā)商在摘牌掛市場上將具有良好預(yù)期收益的土地完全打包獨攬土地，而將經(jīng)濟效益不好的土地出讓給其他開發(fā)商，同時地方政府也希望出現(xiàn)競爭，從而推高土地價格。而這時候，一級開發(fā)商要拿地，就需要預(yù)先作出一些巧妙安排，確保拿地成功。筆者作為在房地產(chǎn)投資方面工作多年的地產(chǎn)人，就二級拿地模式和大家交流一下，拓展一下彼此的思路。1、在拿地順序上做文章。作為一級開發(fā)商來說，拿自己完成整理的熟地，自然有很多優(yōu)勢，所謂近水樓臺先得月的道理。因此可以在土地出讓的順序上做文章就是很自然的辦法；一般來說，就是最先整理、出讓位置最佳、具有最大價值的地塊；因為整個片區(qū)剛開始進行整理，整個片區(qū)的整體形象尚未出來，其配套尚無完善、人氣尚未開始聚攏；此時出讓的土地的價值尚未被其他開發(fā)商所關(guān)注；因此地價也最低；便于一級開發(fā)商拿到最低價格，最優(yōu)價值的土地；而隨著一級開發(fā)的推進，配套逐漸完善；規(guī)劃目標逐漸成形，則地價逐漸提升，但最優(yōu)價值的地塊已被一級開發(fā)商拿下，則其他地塊在其他開發(fā)商眼中就變成了雞肋，棄之可惜，食之無味。例如海景、湖景、河景土地等。2、收購擬出讓地塊上的現(xiàn)存企業(yè)的股權(quán)，達到恐嚇競爭開發(fā)商的目標；在一級開發(fā)實踐中，可以在自己有意向的地塊中，有意識地入股一些企業(yè)，既有利于拆遷進程；更有利于后期拿地工作。在摘牌掛中，土地已經(jīng)基本成熟，可以現(xiàn)狀出讓，這個現(xiàn)狀就可以是一級開發(fā)商所入股的企業(yè)尚未搬遷，其他的都已經(jīng)拆遷完畢，則也可以滿足出讓條件。那么在出讓中，可以要求土地競得者與企業(yè)協(xié)商具體拆遷搬遷時間或者費用等；對競得者形成拿地重大障礙。3、在土地拆遷、整理、公建配套中，留下一些尾巴工程。由于一級開發(fā)商負責整個片區(qū)的土地拆遷、整理、公建配套等工作，可以在相應(yīng)工作尚未完成，或者正在操作中時，即進入出讓程序，此時土地半生不熟，同樣對其他開發(fā)商拿地構(gòu)成實質(zhì)障礙。例如已與居民達成拆遷協(xié)議，但未開始拆遷；或動遷安置房尚未建成，居民未搬遷；也可以是地塊內(nèi)的一些附著物尚未拆除等狀況，或者是部分道路、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施尚未完成、到位等。由于開發(fā)商不能自行處置，必須委托一級開發(fā)商來進行操作，因此很多其他的開發(fā)商在拿地時就會猶豫。4、在有意向競爭的地塊內(nèi)外，設(shè)置部分可能對該地塊項目的順利開發(fā)形成重大制約的公共服務(wù)設(shè)施、配套設(shè)施等；比如在出讓居住用地中里面或者附近，要求建設(shè)變電站、大型菜市場、垃圾處理場、政府機構(gòu)、甚至是傳染病院、醫(yī)療垃圾處理中心、燒煤供熱站等；則也可以減少其他開發(fā)商拿地決心。而一級開發(fā)商自己拿地后，則可對規(guī)劃要求做必要修改。5、在地塊內(nèi)預(yù)先建設(shè)規(guī)劃技術(shù)指標條件所要求的輔助設(shè)施、配套設(shè)施等，在出讓條件中要求競得者與一級開發(fā)商協(xié)商補償。例如提前做需要做帶征的道路、河流整治、學(xué)?；蛘咂渌蠼ㄔO(shè)的配套設(shè)施如醫(yī)院等，或其他必須同步建成的設(shè)施如水文站、水閘之類的設(shè)施。這些設(shè)施可由一級開發(fā)商預(yù)先建設(shè)，而地塊的競得者必須與一級開發(fā)商協(xié)商補償或者繼續(xù)建設(shè)等。這樣就對其他開發(fā)商拿地形成成本不確定性，因為他不知道成本到底是多少。而理由是很好做的。6、可以在地塊出讓要求中，要求競得者就具體規(guī)劃條件、指標、設(shè)計方案等與一級開發(fā)商或者相鄰項目業(yè)主進行協(xié)商一致；例如在某一地塊的出讓條件中要求競得者的設(shè)計方案與一級開發(fā)商已拿、已審批的用地項目方案相一致，要求競得者的項目必須在以前的項目啟動后再啟動；要求其項目的設(shè)計方案必須征詢前面項目業(yè)主的同意等條件。在實際中，這個策略是非常有效的排除其他開發(fā)商參與的模式。例如，上海在出讓南匯周浦一綜合項目用地時，要求競得者的道路設(shè)計、消防設(shè)計方案等必須征詢已拿地的大連萬達同意，結(jié)果當然沒有任何開發(fā)商參與該用地的掛牌，盡管其出讓價格非常優(yōu)惠。7、捆綁出讓不同用途的土地，使地塊變成其他開發(fā)商眼中的雞肋項目；比如捆綁高價值的住宅用地與無法出售盈利的大型公建配套設(shè)施體育館、占地面積大、費用高的大中學(xué)校、醫(yī)院、政府大型設(shè)施等。要求開發(fā)商免費建設(shè)，將產(chǎn)權(quán)無償移交政府等。以上這些模式應(yīng)該是一級開發(fā)商拿地的慣常模式，置于設(shè)置競爭條件、甚至是勸退等辦法則是很通常的做法，不但落于下風，也容易落人口實了。實際上，一級開發(fā)商通過參與土地一級開發(fā)，在這個過程中，可以與政府結(jié)成利益共同體，與有