房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)研究.doc

房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)研究 侯君麗 （哈爾濱三家灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，黑龍江哈爾濱150089） 摘要：伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步成熟和完善，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)生了很大變化，過去那種依靠擴(kuò)張來獲得增長(zhǎng)的方式已不再適應(yīng)未來的發(fā)展，加強(qiáng)管理以獲取競(jìng)爭(zhēng)力成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨角逐的選擇，在這樣的背景下，加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)便成為極其重要的問題，文章從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀出發(fā)，對(duì)如何加強(qiáng)內(nèi)部控制進(jìn)行探討，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)完善內(nèi)部控制建設(shè)提供參考。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；建議 ：F275文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A：1000-8772（xx）10-0058-02 ：xx-03-12 作者簡(jiǎn)介：侯君麗（1972-），女，黑龍江哈爾濱人，會(huì)計(jì)師，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理與內(nèi)部控制。 一、引言 毋庸置疑，在過去幾十年的經(jīng)濟(jì)改革中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展引人注目，無數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)盛宴中迅速崛起，數(shù)十年的累積也使得房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱之一，然而，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的經(jīng)營(yíng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大變化，加之近年來我國(guó)越來越嚴(yán)厲的調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)所處的形勢(shì)也愈發(fā)嚴(yán)峻，外部環(huán)境的惡劣又加重了企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，為了在競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)勢(shì)必要重視自身管理水平的提高，最大化地利用現(xiàn)有的資源以獲得長(zhǎng)久的經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)防范可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，因而加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)十分必要。 縱觀當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)，由于受歷史因素的影響，加之內(nèi)部控制在我國(guó)企業(yè)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍未予以內(nèi)部控制足夠的重視，在很多企業(yè)都存在著控制環(huán)境薄弱、未進(jìn)行充分的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、缺乏必要控制活動(dòng)以及信息溝通等諸多問題，在過去粗狂的發(fā)展期，這些問題或多或少都被經(jīng)濟(jì)效益的高效增長(zhǎng)所掩蓋，而到了發(fā)展另一個(gè)階段，尤其在競(jìng)爭(zhēng)激烈的當(dāng)下，這些問題都將成為制約企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的阻礙，甚至成為影響企業(yè)生存的阻礙，為了保證經(jīng)營(yíng)的有效性和方針的貫徹實(shí)施，也為了保證會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性和企業(yè)資產(chǎn)的安全，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)刻不容緩，雖然內(nèi)部控制建設(shè)涉及的內(nèi)容龐大而繁雜，與過去很多落后的管理理念沖突，內(nèi)部控制的建設(shè)勢(shì)必不是一件輕松的事，但是積極應(yīng)對(duì)這個(gè)問題，房地產(chǎn)企業(yè)才能進(jìn)一步規(guī)范管理，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。 二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀 （一）控制環(huán)境薄弱 目前我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有建立起科學(xué)管理的思維，管理方式多為經(jīng)驗(yàn)主義，對(duì)內(nèi)部控制不甚重視，在過去的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期，業(yè)務(wù)擴(kuò)展為企業(yè)帶來了豐厚的回報(bào)，這也導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者看不到內(nèi)部控制的重要性，片面將其視為一種形式而已，在這樣的觀念指導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境普遍薄弱，而且上行下效，企業(yè)的員工也不會(huì)重視內(nèi)部控制制度，當(dāng)然也不會(huì)按照內(nèi)部控制的要求行事，甚至將內(nèi)部控制制度視為不必要的“麻煩”。除此之外，由于缺乏必要的內(nèi)部控制意識(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置不甚合理，職責(zé)分工不明確，導(dǎo)致員工對(duì)一些事情相互推諉，或者經(jīng)常性拖延。在房地產(chǎn)企業(yè)，任人唯親的現(xiàn)象也十分普遍，人力資源的缺乏導(dǎo)致員工素質(zhì)參差不齊，工作效率低下的情況并非個(gè)例，這也為企業(yè)發(fā)展埋下的隱患。 （二）缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和應(yīng)對(duì) 相比于其他企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)涉及不動(dòng)產(chǎn)這一特殊的產(chǎn)品，因而經(jīng)營(yíng)成果在很大程度上受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境、政策制度、自然和社會(huì)環(huán)境等諸多因素的影響，在進(jìn)行投資決策前，必須要對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，譬如分析當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平是否足以支撐房產(chǎn)需求，當(dāng)?shù)卣漠a(chǎn)業(yè)政策、安全政策、環(huán)保政策等是否適宜于項(xiàng)目的運(yùn)行等，但目前很多房地產(chǎn)企業(yè)并未對(duì)各種因素有充分的了解，缺乏風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估程序，盲目擴(kuò)張，甚至將經(jīng)營(yíng)成敗系于企業(yè)與當(dāng)?shù)毓賳T的“關(guān)系”上。另一方面，由于地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，頻繁涉及資金籌措與償還，因而房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的債務(wù)償還、資金周轉(zhuǎn)等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也高于一般企業(yè)，但很多房地產(chǎn)企業(yè)卻并未對(duì)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以評(píng)估，激進(jìn)舉債最終導(dǎo)致資金鏈斷裂的例子俯拾皆是，加上風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的缺失，不少房地產(chǎn)企業(yè)承受風(fēng)險(xiǎn)的沖擊，可以說，如果卻缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和應(yīng)對(duì)，以賭徒的心態(tài)來看待企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，企業(yè)終將自食惡果。 （三）控制活動(dòng)沒得得到良好執(zhí)行 房地產(chǎn)是一個(gè)集高風(fēng)險(xiǎn)高收益于一體的行業(yè)，為控制經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)，恰當(dāng)?shù)剡M(jìn)行職責(zé)分離和授權(quán)審批十分必要，而目前很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于職務(wù)的設(shè)置以及審批權(quán)的限定仍舊是流于形式，粗狂式的管理模式使得不少職務(wù)權(quán)責(zé)不清，項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)也時(shí)常取決于相關(guān)人員的經(jīng)驗(yàn)直覺，缺乏對(duì)數(shù)據(jù)的分析；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)往往涉及多個(gè)項(xiàng)目以及大量的資金調(diào)配，但大部分企業(yè)卻缺少對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的分析以及資金的管控，不少負(fù)責(zé)人都不會(huì)去分析項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)狀況、資金該如何匹配等問題，這些控制活動(dòng)的缺乏在降低資金使用效益的同時(shí)，也為資金的安全帶來隱患；最后，很多房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏預(yù)算控制，預(yù)算的編制沒有夯實(shí)的數(shù)據(jù)支撐，或者建立了預(yù)算控制制度卻未得到良好的執(zhí)行，使得預(yù)算控留在編制層面上。 （四）信息溝通機(jī)制不健全 在信息化時(shí)代，信息的及時(shí)反饋對(duì)企業(yè)來說十分重要，但是目前不少房地產(chǎn)企業(yè)卻沒有建立起信息溝通機(jī)制，管理層與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、以及施工人員之間缺乏溝通的橋梁，很多項(xiàng)目上的實(shí)際情況無法及時(shí)傳遞給管理者，管理者也不能有效傳達(dá)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)政策、了解企業(yè)方針的實(shí)施情況，最終危害企業(yè)經(jīng)營(yíng)的效果。此外，出于成本或者其他因素的考慮，不少房地產(chǎn)企業(yè)并不重視信息系統(tǒng)的搭建，物資的采購(gòu)與管理系統(tǒng)、會(huì)計(jì)系統(tǒng)、人力資源系統(tǒng)以及銷售等系統(tǒng)尚未整合成一條完整的信息傳遞系統(tǒng)，導(dǎo)致企業(yè)各部門之間的信息流通不暢，無法相互配合，致使業(yè)務(wù)開展不順，甚至延誤商機(jī)，而有的企業(yè)雖然建立了信息系統(tǒng)，卻存在著規(guī)劃不合理、存在信息孤島、維護(hù)措施不足等問題，為風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生留下可乘之機(jī)。 （五）監(jiān)督機(jī)制尚不完善 實(shí)行內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制是企業(yè)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制缺陷、改進(jìn)問題的必要手段，對(duì)于房地產(chǎn)這樣一個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)雜的企業(yè)來說，有效的監(jiān)督是企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目得以順利進(jìn)行的一個(gè)重要保證，而當(dāng)下很多房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督機(jī)制尚不完善，也少有企業(yè)能建立良好的內(nèi)審機(jī)制，不少房地產(chǎn)企業(yè)都存在著工程物資賬實(shí)不符、管理人員隨意支配資金等情況，有的雖然建立的監(jiān)督機(jī)制，但監(jiān)督的執(zhí)行力度不夠，甚至形同虛設(shè)，監(jiān)督人員對(duì)于企業(yè)存在的違反內(nèi)部控制制度的事情采取睜一只眼閉一只眼的姑息態(tài)度。此外，監(jiān)督機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性也得不到保證，在不少企業(yè)內(nèi)部，監(jiān)督機(jī)構(gòu)往往隸屬于財(cái)務(wù)部門或者由某一管理者負(fù)責(zé)，無法真正發(fā)揮監(jiān)督的作用。 三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)的建議 （一）重視內(nèi)部控制，完善控制環(huán)境 首先，企業(yè)管理者要予以內(nèi)部控制足夠的重視，如果說前期的利益是由業(yè)務(wù)擴(kuò)張帶來的，那么未來的利益將很可能于良好的管理制度，所以上至管理層，下至施工員工，都必須重視內(nèi)部控制，遵循內(nèi)部控制制度規(guī)定；其次，加強(qiáng)員工素質(zhì)的培養(yǎng)，盡量避免任人唯親，一方面，企業(yè)要重視提升高層管理人員的職業(yè)道德，加強(qiáng)對(duì)規(guī)章制度的遵循，另一方面，根據(jù)崗位需要選用合格的員工，同時(shí)對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，不僅包括專業(yè)知識(shí)，也要涵蓋內(nèi)部控制的內(nèi)容，唯有足夠了解，才能執(zhí)行內(nèi)部控制制度；此外，企業(yè)要重視治理結(jié)構(gòu)的構(gòu)建，強(qiáng)化股東會(huì)或董事會(huì)的決策職權(quán)，避免一人專權(quán)，如果涉及代理管理，要重視對(duì)經(jīng)理人的監(jiān)督和激勵(lì)，尤其要建立良好的激勵(lì)機(jī)制，此外，在董事會(huì)下設(shè)置獨(dú)立的內(nèi)審部門十分必要，并且要賦予其足夠的權(quán)力，保證審計(jì)的獨(dú)立性。 （二）完善風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和應(yīng)對(duì) 鑒于房地產(chǎn)企業(yè)面臨諸多財(cái)務(wù)與非財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)需要完善風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估以及應(yīng)對(duì)機(jī)制，為此，企業(yè)可以首先制定與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、資金籌措以及銷售等業(yè)務(wù)相關(guān)的目標(biāo)，然后從目標(biāo)出發(fā)，分析影響目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各種潛在因素，包括企業(yè)內(nèi)部和外部的風(fēng)險(xiǎn)，譬如為保證項(xiàng)目的良好運(yùn)營(yíng)，在投資前，企業(yè)需要分析產(chǎn)業(yè)政策政治、經(jīng)濟(jì)水平、競(jìng)爭(zhēng)狀況、監(jiān)管要求、市場(chǎng)需求等因素，同時(shí)需要分析企業(yè)內(nèi)部是否有足夠的資源來建設(shè)、運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，包括資質(zhì)、員工的專業(yè)水平、負(fù)責(zé)人的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)等，識(shí)別在這些因素中存在何種風(fēng)險(xiǎn)，哪些風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)可以承擔(dān)的，因而選擇風(fēng)險(xiǎn)承受，哪些風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)采取措施可以規(guī)避的，哪些風(fēng)險(xiǎn)是無法避免的，所以需要制定應(yīng)對(duì)措施等。針對(duì)資金的籌措和使用，房地產(chǎn)企業(yè)要分析各種不同的籌資方法所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)，盡可能避免單一的融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金的多樣化，同時(shí)也要綜合考慮各融資方式的償債風(fēng)險(xiǎn)和資金成本。 （三）提高控制活動(dòng)的執(zhí)行力度 控制活動(dòng)是企業(yè)采取措施控制風(fēng)險(xiǎn)的手段，加強(qiáng)控制站活動(dòng)的執(zhí)行力度也是內(nèi)部控制建設(shè)的重要內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，提高控制活動(dòng)的執(zhí)行力度，首先就要對(duì)不相容職位進(jìn)行分離，同時(shí)在投資項(xiàng)目前進(jìn)行嚴(yán)格的授權(quán)審批，以保證招投標(biāo)管理是科學(xué)的、合理的，決策不是管理層隨意做出的；其次，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前以及運(yùn)營(yíng)過程中，加強(qiáng)對(duì)運(yùn)營(yíng)的分析和資金管理，為了提高資金的使用效率，企業(yè)還可以建立統(tǒng)一結(jié)算中心以實(shí)行資金的集中管理，統(tǒng)一結(jié)算、統(tǒng)一支付，降低擅自動(dòng)用資金的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)企業(yè)可為每個(gè)項(xiàng)目制定資金的使用計(jì)劃，為項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供足夠的資金保證；此外，企業(yè)還需要重視預(yù)算管理，根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)科學(xué)編制預(yù)算表，明確責(zé)任，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行的控制和反饋，提高預(yù)算的靈活性。 （四）建立信息溝通機(jī)制，完善信息系統(tǒng) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)都是一個(gè)周期特別長(zhǎng)的過程，企業(yè)應(yīng)當(dāng)構(gòu)建起信息溝通渠道，以使信息得以在內(nèi)部良好地傳遞，減少溝通不暢所帶來的不利影響，在可能的情況下盡可能建立完備的信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)模塊的整合以及各部門信息的共享，如將采購(gòu)、付款、會(huì)計(jì)核算等系統(tǒng)進(jìn)行整合，提高核算的準(zhǔn)確性，再如完善預(yù)算控制系統(tǒng)，將預(yù)算執(zhí)行的信息及時(shí)進(jìn)行反饋，一旦出現(xiàn)不恰當(dāng)?shù)钠x便發(fā)出警告，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來，信息系統(tǒng)的完善將有效提高內(nèi)部溝通的效率。 （五）強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì) 內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制是企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的保證，而內(nèi)部審計(jì)是發(fā)揮監(jiān)督功能的重要方法，因而房地產(chǎn)企業(yè)必須重視內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督職能。首先，企業(yè)必須保證審計(jì)部門的獨(dú)立性，不可隸屬于某一部門導(dǎo)致管理層凌駕內(nèi)控的情況出現(xiàn)；其次，注意引進(jìn)、培養(yǎng)專業(yè)的內(nèi)審人員，不僅具備審計(jì)知識(shí)，還要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有充分的了解，這樣才有助于發(fā)現(xiàn)問題，揭示風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)需要，企業(yè)也可以定期或不定期對(duì)審計(jì)人員進(jìn)行培訓(xùn)；此外，為了提高監(jiān)督效果，企業(yè)還可以聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行外部審計(jì)、出具審計(jì)報(bào)告，畢竟外部審計(jì)服務(wù)于社會(huì)公眾，將有助于企業(yè)進(jìn)一步完善內(nèi)部控制體制。 四、結(jié)語 內(nèi)部控制所涉