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房屋評估報(bào)告有效期 房屋的評估報(bào)告，我們這些外行人可能并不知道其到底說的是什么?所以我就找了一些關(guān)于房屋評估報(bào)告的事分享給大家! 【1】房屋評估報(bào)告的那些事 1案情概覽 原告等13人系湘潭市雨湖區(qū)火車站社區(qū)東環(huán)小區(qū)的部分居民。 xx年，原告等人的房屋所在區(qū)域因湘潭市一環(huán)東路道路建設(shè)(西段)項(xiàng)目占地被納入行政征收范圍，后因原告未能與被告湘潭市雨湖區(qū)人民政府就房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議達(dá)成一致，被告湘潭市雨湖區(qū)人民政府于xx年12月8日作出涉案房屋征收補(bǔ)償決定書。 原告等人對該補(bǔ)償決定不服，依法復(fù)議至湘潭市人民政府，xx年4月3日，湘潭市人民政府作出行政復(fù)議決定書予以維持。 原告據(jù)此認(rèn)為該補(bǔ)償決定書違法，侵害了原告等人的合法權(quán)益，訴至湘潭市中級人民法院，請求予以撤銷。 湘潭市中級人民法院一審認(rèn)定，被告湘潭市雨湖區(qū)人民政府未就房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的選定與原告等人進(jìn)行協(xié)商;分戶評估報(bào)告中列明的評估方法僅為比較法和收益法，未采用市場法的評估辦法;原告拿到的分戶評估報(bào)告單上的評估師簽字非由本人簽署。 但是原告雖對評估報(bào)告的選定及房屋分戶評估報(bào)告所選用的評估方法、評估標(biāo)準(zhǔn)、評估價值等持有異議，但其在收到相應(yīng)評估報(bào)告后，未在告知的法定期限內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估， 也未向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定，故本院認(rèn)定上述選用方法無明顯不當(dāng)。 被告湘潭市雨湖區(qū)人民政府在審理過程中，認(rèn)可本案所涉分戶評估報(bào)告中注冊房地產(chǎn)評估師的簽名系一人代簽，不符合國有土地上房屋征收評估辦法第十七條第二款規(guī)定， 故據(jù)此作出的房屋征收補(bǔ)償決定存在程序上的重大瑕疵，一審法院判決確認(rèn)被告湘潭市雨湖區(qū)人民政府作出的上述房屋征收補(bǔ)償決定書違法。 宣判后，各方當(dāng)事人均未提出上訴。 2法律點(diǎn)評 本案因房屋征收評估報(bào)告存在著重大程序上瑕疵，導(dǎo)致作出的征收補(bǔ)償決定被確認(rèn)違法。 那么房屋評估報(bào)告在征收當(dāng)中處于何種地位，判斷房屋征收評估報(bào)告是否合法應(yīng)該從哪方面考慮呢? 被征收人房屋價值的需要評估報(bào)告來確定。 在城市房屋征收過程中，征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是房屋征收的核心要素。 現(xiàn)實(shí)中，絕大多數(shù)被征收人與行政機(jī)關(guān)的矛盾，主要集中在征收拆遷房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上，被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低，而行政機(jī)關(guān)認(rèn)為被征收人漫天要價。 被征收房屋的價值到底多少算是合適?這關(guān)系到公平合理地實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)。 國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第十九條第一款對此作出規(guī)定：對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。 被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。 所謂類似房地產(chǎn)，是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相似的房地產(chǎn)。 規(guī)定由中立的具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照既定的評估辦法來確定房屋的價值彰顯了公平與公正，有效化解征收過程中的矛盾。 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的選定必須符合法律的規(guī)定。 房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估工作在房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定過程中發(fā)揮著無比重要的作用，關(guān)乎著被評估房屋的市場價格是否公正。 為此，國有土地上房屋征收評估辦法第三條規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。 任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。 與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。 評估機(jī)構(gòu)的選定和評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果等都影響著補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的高低，進(jìn)而影響著被征收人的合法權(quán)益能否得到保障。 實(shí)踐中，在房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的選定上必須堅(jiān)持公平協(xié)商，充分尊重被征收人合法權(quán)益。 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。 本案中，征收部門作出的房屋分戶評估報(bào)告署名造假，導(dǎo)致?lián)俗鞒龅姆课菡魇昭a(bǔ)償決定程序上存在重大瑕疵。 價值評估報(bào)告須向被征收人送達(dá)并公示。 國有土地上房屋征收評估辦法第十六條規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。 分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。 房屋價值評估報(bào)告是行政機(jī)關(guān)作出補(bǔ)償決定最重要的依據(jù)之一，如果評估報(bào)告未能送達(dá)被征收人，會導(dǎo)致被征收人申請復(fù)評和申請鑒定的法定權(quán)利無法行使，進(jìn)而使得補(bǔ)償決定本身失去合法性基礎(chǔ)。 為此法律規(guī)定，對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。 對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定，可見，法律法規(guī)賦予了被征收人一系列程序救濟(jì)權(quán)利，如果被征收人不能獲悉價值評估報(bào)告，無疑等于剝奪了被征收人的程序救濟(jì)權(quán)。 北京圣運(yùn)律師事務(wù)所主任王優(yōu)銀 3辦案點(diǎn)睛 在房屋征收補(bǔ)償案件維權(quán)中，極其不合理的評估報(bào)告幾乎是所有拆遷矛盾的始作俑者。 評估報(bào)告影響著被征收人的實(shí)體權(quán)益，保證被征收人不因征收行為導(dǎo)致實(shí)際生活水平下降，更為重要的是影響著被征收人知情權(quán)、參與權(quán)、救濟(jì)權(quán)等程序權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。 因此房屋征收與拆遷補(bǔ)償案件維權(quán)有必要掌握一定評估報(bào)告的相關(guān)專業(yè)知識，來維護(hù)自身的合法權(quán)益不受非法侵犯。 【2】房地產(chǎn)評估報(bào)告抵押評估價值的含義 一、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)抵押評估報(bào)告中抵押價值的含義： 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合國家技術(shù)監(jiān)督總局于xx年2月1日頒布實(shí)施了房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)，其中對抵押價值的含義有明文解釋，原文為：“抵押價值是假定估價對象在價值時點(diǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。 嚴(yán)格從市場價值的內(nèi)涵來衡量，未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值不是市場價值因此，抵押價值既不是經(jīng)過貸款成數(shù)打折或扣除拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金后的凈值或靜價格，也不是不扣除法定優(yōu)先受償款的完全價值”。 條文中的“價值”、“市場價值”、“凈值”、“完全價值”和“抵押價值”的關(guān)系用公式可以這么表達(dá)： 1、價值=完全價值 2、市場價值=價值-法定優(yōu)先受償款 3、抵押價值=市場價值 4、凈值=抵押價值-實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需稅費(fèi) 同時須注意的是，條文中還強(qiáng)調(diào)了“抵押價值”基于“價值時點(diǎn)”體現(xiàn)。 也就是說，目前普遍使用的房地產(chǎn)抵押報(bào)告中的抵押價值是在價值時點(diǎn)下減去法定優(yōu)先受償款后的市場價值。 假設(shè)某個評估報(bào)告描述：“價值時點(diǎn)是：xx年9月5日，確定估價對象的房地產(chǎn)抵押價值為人民幣83.80萬元。 (估價結(jié)果與假設(shè)和限制條件一致，未扣除出讓金、稅金及相關(guān)費(fèi)用)”。 其含義為：在xx年9月5日這個時間點(diǎn)上(注意是“點(diǎn)”)估價對象扣除法定優(yōu)先受償款后的市場價值是83.80萬元，而且沒有扣除將來為了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所必須付出的稅費(fèi)額。 那么，銀行等金融機(jī)構(gòu)實(shí)際需要的是什么樣的抵押價值呢? 二、銀行等金融機(jī)構(gòu)需要的抵押價值的四個特點(diǎn)： 1、房地產(chǎn)抵押價值是預(yù)期價值： 預(yù)期價值應(yīng)在貸款存續(xù)期內(nèi)考慮了抵押房地產(chǎn)所承擔(dān)的各種風(fēng)險(如市場價格波動、抵押物本身減值、功能和經(jīng)濟(jì)折舊、各項(xiàng)影響價格因素的波動和房屋的使用情況質(zhì)量等等)之后，量化上述風(fēng)險對價格的影響程度后得到的價值，且需要將來處置房地產(chǎn)時和原評估價值基本保持一致，即：它是一種用現(xiàn)值價格來表述未來可能實(shí)現(xiàn)價格的價值，一般情況下，這個未來指當(dāng)前價值時點(diǎn)起一年。 用公式表達(dá)為： 1)抵押價值=價值-貸款存續(xù)期內(nèi)的風(fēng)險價值-法定優(yōu)先受償款 2)抵押凈值=抵押價值-實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需稅費(fèi) 2、房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)具有安全性： 銀行等金融機(jī)構(gòu)在貸款時，抵押房地產(chǎn)并不是第一還款，只起到反擔(dān)保的作用，是保證其貸款能安全的全額回收的另一道防線。 如果貸款人貸款到期時能購保證還本付息，這時抵押房地產(chǎn)只是貸款人向銀行提供的一種質(zhì)保;如果貸款人到期無力還貸款本息，這時就需要強(qiáng)行處置抵押的房地產(chǎn)，保證受償貸款的本息。 這時，原評估抵押價值能否得以實(shí)現(xiàn)，就體現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押價值是否具有安全性。 目前安全性是這樣實(shí)現(xiàn)的：由估價機(jī)構(gòu)評估出價值時點(diǎn)下的市場價值，扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，然后銀行考慮了貸款人信用、收入或經(jīng)營情況后，扣除30%-50%的金額而形成的。 因此，筆者認(rèn)為這種抵押價值是部分具有安全性的價值，而完全具有安全性的價值應(yīng)該考慮量化后的貸款存續(xù)期內(nèi)風(fēng)險價值。 3、房地產(chǎn)抵押價格的確實(shí)性： 房地產(chǎn)作為反擔(dān)保抵押物有其特殊要求，其抵押價值要符合客觀實(shí)際的原則，要求真實(shí)、正確、可用。 這種確實(shí)性對類似物業(yè)的調(diào)查、各種情況的綜合考查和經(jīng)驗(yàn)判斷。 比如對一個商業(yè)性大廈進(jìn)行抵押評估，因?yàn)槭敲黠@有收益的物業(yè)，則在條件具備的情況下，應(yīng)首選收益法進(jìn)行估價。 同時不能簡單地以該大廈本身的收益或以同類地區(qū)相同物業(yè)的當(dāng)時的收益情況還原出其抵押價值，而是要綜合考慮或預(yù)測在抵押期內(nèi)這些收益的變化情況，在此期間內(nèi)都有哪些影響其收益的因素發(fā)生，才可能評估出確實(shí)的抵押價值。 4、房地產(chǎn)抵押價值變現(xiàn)的難易有多樣性： 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和一些相關(guān)的法律、法規(guī)都有規(guī)定，允許抵押的房地產(chǎn)有土地使用權(quán)、在建工程和現(xiàn)房。 以住宅房的開發(fā)程度為例，抵押價值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：存量房、期房、在建工程、熟地、生地; 以住宅房的市場替代性為例，抵押價值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：普通住宅、非普通住宅、獨(dú)立別墅; 以住宅房的產(chǎn)別為例，抵押價值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：住宅私產(chǎn)、住宅股份產(chǎn)、住宅公產(chǎn); 以抵押房地產(chǎn)的用途為例，抵押價值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：住宅、辦公、臨街商鋪、商場商鋪、商場。 三、估價機(jī)構(gòu)和銀行對抵押價值的需求如何保持一致? 估價機(jī)構(gòu)評估的抵押價值由于必須按照房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范的要求進(jìn)行，因此，在“謹(jǐn)慎原則”條件下，普遍以當(dāng)前“價值時點(diǎn)”這個時間點(diǎn)求取估價對象價值，參考的是當(dāng)前市場價格，只是扣除法定優(yōu)先受償款后剩余的價值作為抵押價值報(bào)給銀行使用，并未考慮抵押存續(xù)期內(nèi)的風(fēng)險價值