溫州蒼南縣某地塊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行研究報(bào)告.doc

目 錄第一章 總 論11.1申報(bào)單位概況11.2可行性研究依據(jù)11.3可行性研究范圍和重點(diǎn)21.4可行性研究概況及成果2第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析52.1區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況52.2擬建項(xiàng)目與相關(guān)規(guī)劃的關(guān)系52.3擬建項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)政策的關(guān)系62.4行業(yè)準(zhǔn)入分析7第三章 節(jié)能方案分析83.1概述83.2節(jié)能措施9第四章 建設(shè)用地及土地利用分析124.1項(xiàng)目選址124.2建設(shè)條件124.3土地利用合理性分析154.4地質(zhì)災(zāi)害影響分析164.5其他不利影響分析164.6征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案16第五章 建設(shè)規(guī)模與初步方案185.1建設(shè)規(guī)模185.2設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)要說明18第六章 環(huán)境與生態(tài)影響分析236.1設(shè)計(jì)依據(jù)236.2編制原則236.3環(huán)境影響因素分析246.4環(huán)境保護(hù)措施276.5環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論326.6水土保持方案32第七章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防347.1勞動(dòng)安全衛(wèi)生347.2消防35第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及建設(shè)管理378.1建設(shè)工期378.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排378.3項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)行管理39第九章 投資及資金籌措419.1投資估算419.2資金籌措43第十章 產(chǎn)出及銷售收入估算4410.1產(chǎn)出4410.2銷售4410.3銷售收入估算44第十一章 經(jīng)濟(jì)效益分析4611.1經(jīng)濟(jì)效益估算4611.2財(cái)務(wù)盈利能力分析4711.3風(fēng)險(xiǎn)分析47第十二章 社會(huì)影響分析4912.1社會(huì)影響分析說明4912.2社會(huì)影響效果分析4912.3互適性分析50第十三章 結(jié)論與建議5213.1結(jié)論5213.2建議53蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告第一章 總 論1.1申報(bào)單位概況1.1.1企業(yè)名稱：溫州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.1.2類型：1.1.3住所：1.1.4法定代表人：1.1.5注冊(cè)資本：1.1.6經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理服務(wù)。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）1.2可行性研究依據(jù)1.2.1建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；1.2.2國(guó)家發(fā)改委令第21號(hào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（2013年修正）；1.2.3國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（蒼土合字201605號(hào)）；1.2.4蒼南縣國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣成交確認(rèn)書；1.2.5蒼南縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局規(guī)劃條件通知書（2016規(guī)劃條件21號(hào)）；1.2.6蒼南縣龍港鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃(2011-2030)；1.2.7溫州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書復(fù)印件；1.2.8溫州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的有關(guān)資料。1.3可行性研究范圍和重點(diǎn)1.3.1對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求進(jìn)行全面分析、研究，并作出評(píng)價(jià)；1.3.2對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及技術(shù)指標(biāo)的可行性和合理性進(jìn)行全面的研究、分析，并作出評(píng)價(jià)；1.3.3對(duì)項(xiàng)目的投資估算和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)行分析，并作出評(píng)價(jià)。1.4可行性研究概況及成果1.4.1項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)根據(jù)蒼南縣國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同書，項(xiàng)目地塊坐落于龍港鎮(zhèn)雙排街以西、東新街以北。該地塊地理位置優(yōu)越，交通便捷，公用工程配套設(shè)施齊全。1.4.2建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總用地面積14683.2m2，其中建設(shè)用地面積11616.3 m2，代征道路用地面積3066.9 m2。計(jì)入容積率總建筑面積34690m2（未含地下室面積9298m2，底層架空建筑面積160.88m2），其中住宅32226.86m2，商業(yè)面積1744 m2，配套用房719.14m2，余為道路、綠化及停車等用地。容積率2.986，建筑密度26.64%，綠地率30%。1.4.3項(xiàng)目建設(shè)期根據(jù)國(guó)家建筑安裝工程定額及項(xiàng)目?jī)?nèi)容，項(xiàng)目建設(shè)期為2年，自2016年11月至2018年10月。1.4.4投資及資金來源項(xiàng)目總投資25800萬元，根據(jù)國(guó)發(fā)200927號(hào)號(hào)“國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知”，項(xiàng)目最低資本金為5160萬元。資金來源：由溫州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解決。1.4.5銷售收入估算根據(jù)地塊用途安排及房產(chǎn)銷售價(jià)格計(jì)算，項(xiàng)目銷售收入總計(jì)為34231萬元。其中住宅銷售收入29004萬元，商業(yè)用房銷售收入5227萬元。1.4.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序號(hào)項(xiàng) 目單位數(shù)量備 注1總用地面積14683.21.1建設(shè)用地面積11616.31.2代征道路用地面積3066.92總建筑面積44148.882.1計(jì)入容積率建筑面積346902.1.1住宅32226.862.1.2商業(yè)17442.1.3配套用房719.142.2不計(jì)入容積率面積9458.882.2.1地下室92982.2.2底層架空面積160.883建筑占地面積3094.144綠地面積3484.895容積率2.9866建筑密度%26.647綠地率%308總戶數(shù)戶2809機(jī)動(dòng)車停車位輛3209.1地上停車位輛599.2地下停車位輛26110總投資萬元2580011成本利潤(rùn)率%24.412成本利稅率%32.713銷售利潤(rùn)率%18.4=56=第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析2.1區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況蒼南縣位于浙閩交界處鰲江流域，素有浙江“南大門”之稱。東與東南瀕臨東海，西南毗連福建省福鼎市，西鄰泰順縣，北與平陽、文成兩縣接壤。距溫州市區(qū)60公里，距離省會(huì)杭州432公里，104國(guó)道、沈海高速公路橫貫全境。蒼南縣陸地總面積1261.08平方公里，海岸線長(zhǎng)168公里，內(nèi)海及領(lǐng)海面積3780余平方公里。常住人口119萬人，全縣現(xiàn)轄10個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)民族鄉(xiāng)、95個(gè)社區(qū)、81個(gè)居民區(qū)和704個(gè)行政村；2015年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值423.55億元，同比增長(zhǎng)8.2%；財(cái)政總收入46.2億元、列全市第5，增長(zhǎng)7.8%、列全市第3，一般公共預(yù)算收入30.02億元，增長(zhǎng)9.4%，總量和增速均列全市第3；社會(huì)消費(fèi)品零售總額274.94億元，增長(zhǎng)11.2%；城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入36525元，農(nóng)村常住居民人均可支配收入17023元，分別增長(zhǎng)8.75%、10.03%。 2.2擬建項(xiàng)目與相關(guān)規(guī)劃的關(guān)系2.2.1“十三五”期間，我國(guó)將優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要指出：在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模。在商品房庫存較大地區(qū)，穩(wěn)步化解房地產(chǎn)庫存，擴(kuò)大住房有效需求，加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提升住宅綜合品質(zhì)。2.2.2為貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控、因地施政要求，進(jìn)一步推動(dòng)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，浙江省人民政府辦公廳發(fā)布了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知。該通知指出：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，是落實(shí)中央穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)的重要舉措，是加快推進(jìn)新型城市化、建設(shè)“兩美”浙江的重要內(nèi)容，在穩(wěn)定投資、促進(jìn)消費(fèi)、改善民生等方面發(fā)揮著重要作用。2.2.3“蒼南縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要”提出：“十三五”是蒼南全面建成小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，要促進(jìn)城鄉(xiāng)區(qū)域更為協(xié)調(diào)，加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，中心城區(qū)建設(shè)品質(zhì)要進(jìn)一步提升，中心鎮(zhèn)和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)取得重大進(jìn)展。本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)對(duì)于龍港城市建設(shè)具有重要意義。因此，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)符合相關(guān)規(guī)劃要求。2.3擬建項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)政策的關(guān)系安居是關(guān)系人民生活幸福和社會(huì)安定的大事。隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深化，特別是停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行貨幣化分配政策以來，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度明顯提高，房地產(chǎn)價(jià)格也逐步升溫。在一系列宏觀調(diào)控政策的持續(xù)作用下，龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了比較溫和的態(tài)勢(shì)，資金到位良好，市場(chǎng)運(yùn)行呈健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。但由于土地供給的缺乏，龍港房地產(chǎn)在整體供給方面仍處于供不應(yīng)求的勢(shì)態(tài)。為此，蒼南縣人民政府配合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，出臺(tái)了一系列利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策，并采取措施加快土地供給，從供給方面調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，以利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。本項(xiàng)目地塊地處蒼南縣龍港鎮(zhèn)，屬于政府規(guī)劃的商住用地項(xiàng)目，符合溫州市、蒼南縣的規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展、優(yōu)化房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，符合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。2.4行業(yè)準(zhǔn)入分析2.4.1本項(xiàng)目建設(shè)單位為溫州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該單位在蒼南縣市場(chǎng)監(jiān)督管理局登記注冊(cè)（統(tǒng)一社會(huì)信用代碼 ），專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)的，法人代表?xiàng)钭趶V，注冊(cè)資本貳仟萬元整，該公司具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)（證書編號(hào)： ）。因此本項(xiàng)目的建設(shè)單位符合房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入要求。第三章 節(jié)能方案分析3.1概述為努力創(chuàng)建資源節(jié)約型社會(huì)，緩解能源瓶頸制約，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，必須全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀，落實(shí)節(jié)約資源的基本國(guó)策。以提高能源利用效率為核心，以增強(qiáng)全社會(huì)節(jié)能降耗意識(shí)為基礎(chǔ)，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、加快節(jié)能技術(shù)進(jìn)步為根本，建立嚴(yán)格的管理制度和有效的激勵(lì)機(jī)制，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)作用，調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體節(jié)約能源資源的自覺性，努力形成市場(chǎng)導(dǎo)向、政府推動(dòng)、企業(yè)和公眾主動(dòng)參與的節(jié)能降耗工作格局，積極營(yíng)造有利于節(jié)能降耗的良好社會(huì)氛圍，以能源的高效利用促進(jìn)節(jié)約型社會(huì)建設(shè)。要求新建項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家相關(guān)節(jié)能降耗規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定：3.1.1中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法；3.1.2國(guó)發(fā)200628號(hào)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定；3.1.3國(guó)發(fā)200540號(hào)國(guó)務(wù)院關(guān)于發(fā)布實(shí)施的決定。 3.1.4公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB50189-2005）3.1.5民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分JGJ26-95）3.1.8建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 50033-2001）3.1.7建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB50034-2004）3.1.8建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50015-2003）3.2節(jié)能措施節(jié)能作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略核心內(nèi)容之一，在現(xiàn)在生活中，已經(jīng)顯得越來越重要。項(xiàng)目要貫徹節(jié)約用地、節(jié)約能源的方針。對(duì)于建筑物的節(jié)能措施，嚴(yán)格按照建筑節(jié)能管理規(guī)定的要求，使用具有市場(chǎng)準(zhǔn)入許可的產(chǎn)品，采用節(jié)能型建筑結(jié)構(gòu)、材料、器具和產(chǎn)品，提高保溫隔熱性能和采暖、制冷、照明、動(dòng)力等設(shè)備的能源利用率，積極應(yīng)用太陽能技術(shù)，預(yù)設(shè)相應(yīng)管道等設(shè)施。按照國(guó)家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范要求，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)采用的設(shè)備與材料，應(yīng)采用與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的、先進(jìn)可靠的節(jié)能新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料。凡能綜合利用和循環(huán)使用的能源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源利用率，降低能耗。按照國(guó)家有關(guān)節(jié)約能源和合理利用能源的要求，對(duì)整個(gè)工程設(shè)計(jì)中的能耗進(jìn)行控制，從而降低成本，達(dá)到提高經(jīng)濟(jì)效益的目的?！敖ㄖ?jié)能”作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略核心內(nèi)容之一，在現(xiàn)代生活中已顯得越來越重要。節(jié)能措施應(yīng)嚴(yán)格按建筑節(jié)能管理規(guī)定的要求采用，本項(xiàng)目建議采用以下節(jié)能措施：3.2.1建筑維護(hù)采用保溫墻板與屋面板，其具有良好的隔熱與保溫性能，夏天可降低制冷的能耗，冬天可有效利用設(shè)備發(fā)熱量，保持室內(nèi)正常的環(huán)境溫度。3.2.2合理選擇空壓機(jī)的排氣壓力，避免不必要的高壓，減少能耗。3.2.3空調(diào)、電梯等設(shè)備均采用節(jié)能型先進(jìn)設(shè)備。3.2.4采用集中自動(dòng)無功率補(bǔ)償電容器，補(bǔ)償前平均功率因數(shù)0.73，補(bǔ)償后功率因數(shù)達(dá)到0.92，節(jié)約電能。照明采用節(jié)能燈具。3.2.5電力系統(tǒng)3.2.5.1本項(xiàng)目的電力系統(tǒng)在設(shè)計(jì)、布置時(shí)力求減少線損，合理選擇負(fù)荷中心，節(jié)約電能。3.2.5.2嚴(yán)禁采用國(guó)家頒布的淘汰電器產(chǎn)品。變壓器設(shè)計(jì)負(fù)荷載控制在80%左右，有利于降低能耗。3.2.5.3在下一步的深化設(shè)計(jì)中確定變壓器位置、數(shù)量、容量負(fù)荷中心，降低配電系統(tǒng)的電能損耗。3.2.6要切實(shí)貫徹浙江省實(shí)施（節(jié)能法）辦法，加強(qiáng)節(jié)能管理，尤其是節(jié)電、節(jié)水的技術(shù)及合理的使用，努力降低產(chǎn)品能耗。第四章 建設(shè)用地及土地利用分析4.1項(xiàng)目選址項(xiàng)目選址在蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊，坐落于龍港鎮(zhèn)雙排街以西、東新街以北。土地使用性質(zhì)為商住用地。4.2建設(shè)條件4.2.1自然條件4.2.1.1氣候特征：本地區(qū)屬于亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候地區(qū)，風(fēng)速風(fēng)向季節(jié)變化明顯。冬季處于西伯利亞冷高壓控制下盛行偏北風(fēng)，風(fēng)速較大，天氣以晴冷為主。春季冷高壓勢(shì)力開始減弱，西太平洋副熱帶高壓勢(shì)力逐漸增強(qiáng)北進(jìn)，鋒面氣旋活動(dòng)頻繁，風(fēng)速大，風(fēng)向多變，天氣開始逐漸轉(zhuǎn)暖，降水增多，形成春雨。春末夏初，冷熱氣團(tuán)相當(dāng)，形成靜止鋒，產(chǎn)生連綿降雨，俗稱梅雨。夏季由于受西太平洋副熱帶高壓控制，盛行偏南風(fēng)，天氣炎熱，降水較少。氣象要素特征值如下：多年平均氣壓：1015.6hPa多年平均氣溫： 18.1多年平均相對(duì)濕度：83%多年平均降水量： 1753.8mm最大年降水量：2804.6mm多年平均蒸發(fā)量：1283.4mm多年平均霧日數(shù)：25.9d多年平均雷暴日數(shù)：33.7d多年平均日照時(shí)數(shù)：1922.5h無霜期：約274d多年平均風(fēng)速：5.1m/s全年主導(dǎo)風(fēng)向；W（19%）4.2.1.2水文條件：全縣河流（不含鰲江和赤溪、礬山山溪性溪流）集雨面積共1087.8平方公里，河道總長(zhǎng)度2327.4公里，水面面積46.63平方公里，總?cè)莘e19927萬立方米，縣內(nèi)河流都屬外流河，受亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候影響，每年于4月15日進(jìn)入汛期，10月15日出汛。據(jù)水文部門多年紀(jì)錄資料，全縣河流年平均流量為12.0287億立方米，偏豐年15.3961億立方米，豐水年11.5475億立方米，缺水年9.0216億立方米，枯水年6.1346億立方米。4.2.1.3地形地貌：蒼南總的地勢(shì)是西南高東北低，西南有5座千米以上的山峰挺拔其間，地勢(shì)高峻，溝源區(qū)多峭壁、瀑布；東北端為鰲江口，地勢(shì)低平，標(biāo)高僅3至5米，是河網(wǎng)密布的平原。在亞熱帶溫濕氣候條件下，地表風(fēng)化作用活躍，風(fēng)化厚度達(dá)10米以上。流水作用強(qiáng)烈，坡地溝壑縱橫，到處有基巖裸露的沖刷坡。根據(jù)地貌成因和形態(tài)特點(diǎn)，蒼南應(yīng)列為侵蝕低山范圍。4.2.1.4地震設(shè)防：根據(jù)地震區(qū)劃分帶，本地區(qū)屬東南沿海二級(jí)地震區(qū)，地震強(qiáng)度和頻率較弱，遠(yuǎn)場(chǎng)地震波及影響是本地區(qū)的主要震害特征之一，接近三級(jí)地震區(qū)。本項(xiàng)目根據(jù)抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50011-2010)的規(guī)定，建筑物按設(shè)防烈度六度進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)。4.2.2外部配套條件4.2.2.1交通條件蒼南處于大陸黃金海岸線的中段， 104國(guó)道、沈海高速公路和溫福鐵路橫貫境內(nèi)，龍金大道、世紀(jì)大道、靈龍大道、時(shí)代大道等四通八達(dá)。4.2.2.2供電本項(xiàng)目電源由區(qū)域高壓變電所引入，供電方式形成放射式供電系統(tǒng)，并設(shè)置設(shè)備動(dòng)力及照明配電柜，以滿足項(xiàng)目供配電的需要。4.2.2.3通信、信息設(shè)置用戶交換機(jī)，與市話公網(wǎng)連通，采用電話電纜直接引入，經(jīng)電話箱分接至各單位部門；信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)線采用光纖光纜，網(wǎng)絡(luò)采用星形結(jié)構(gòu)，以集線器，雙鉸線連接，形成網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，便于經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)為確保市場(chǎng)安全有序運(yùn)行，配置視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共區(qū)域視頻監(jiān)控系統(tǒng)。4.2.2.4給排水（1）給水：由區(qū)域供水管網(wǎng)接入。（2）排水：雨污分離制，污水通過地埋式污水凈化池處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)；雨水由干管匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。4.2.3施工條件項(xiàng)目施工場(chǎng)地寬闊，便于存放施工設(shè)備，也便于搭建臨時(shí)建筑供施工辦公、居住用。項(xiàng)目施工用建筑材料在附近有供應(yīng)，施工用水、用電供應(yīng)充足，可滿足項(xiàng)目施工的需要。4.3土地利用合理性分析溫州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以7790萬元地價(jià)取得蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊及東新街地下空間建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)蒼南縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局出具的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要求，項(xiàng)目容積率控制在2.99，建筑密度30%，綠地率30%；本項(xiàng)目容積率為2.986，建筑密度26.64，綠地率30%。因此，項(xiàng)目符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件有關(guān)規(guī)定。4.4地質(zhì)災(zāi)害影響分析參照相鄰區(qū)域的工程地質(zhì)情況，本工程場(chǎng)地在勘察范圍內(nèi)未發(fā)現(xiàn)有暗塘、暗浜等影響工程穩(wěn)定性的不良地質(zhì)現(xiàn)象。根據(jù)中國(guó)地震烈度分區(qū)圖，蒼南為地震基本烈度6度區(qū)，地震動(dòng)峰值加速度為0.05g，場(chǎng)地20m埋深內(nèi)地基土多為淤泥及淤泥質(zhì)土，場(chǎng)地與類型為軟弱場(chǎng)地土，場(chǎng)地類別可定為類場(chǎng)地。總體而言，本項(xiàng)目的建筑物無大荷載單體，在正常運(yùn)行中也無大的動(dòng)荷載等，因此本項(xiàng)目無誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的可能性。4.5其他不利影響分析由于本項(xiàng)目用地非礦床及地下文物等保護(hù)區(qū)域。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)不會(huì)導(dǎo)致壓覆礦床和文物，同時(shí)也不會(huì)對(duì)防洪和通航產(chǎn)生不利影響。4.6征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案本項(xiàng)目選址地塊為國(guó)有建設(shè)用地出讓地塊，不涉及再次征地拆遷和移民安置等內(nèi)容。因此，本項(xiàng)目不需要制定征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案。第五章 建設(shè)規(guī)模與初步方案5.1建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總用地面積14683.2m2，其中建設(shè)用地面積11616.3 m2，代征道路用地面積3066.9 m2。按用地功能劃分：建筑占地面積3094.14m2，道路、廣場(chǎng)、停車等面積5037.27m2，綠地面積3484.89m2。計(jì)入容積率總建筑面積34690m2（未含地下室面積9298m2，底層架空建筑面積160.88m2），其中住宅32226.86m2，商業(yè)面積1744 m2，配電房134.6 m2，電信接線間33.34 m2，消（監(jiān)）控室47.3 m2，物業(yè)管理用房251.94 m2，社區(qū)服務(wù)用房75.36 m2，開閉所65.8 m2，居家養(yǎng)老服務(wù)用房110.8 m2，余為道路、綠化及停車等用地。容積率2.986，建筑密度26.64%，綠地率30%。 5.2設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)要說明根據(jù)項(xiàng)目功能需要，作如下簡(jiǎn)要說明：5.2.1設(shè)計(jì)目標(biāo)融合中西設(shè)計(jì)的先進(jìn)理念，在居住生活中體現(xiàn)文化的多元性，以及社區(qū)場(chǎng)所的回歸和科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用。5.2.1.1致力于創(chuàng)造良好的城市空間環(huán)境結(jié)合區(qū)位特點(diǎn)及生活定位，力圖創(chuàng)造良好的城市空間環(huán)境品質(zhì)建立充滿吸引力和活力、優(yōu)雅而有序、特征鮮明的現(xiàn)代都市住區(qū)景觀，靈活組織空間形態(tài)，創(chuàng)造一流的社區(qū)外部空間形象及景觀趣味。5.2.1.2致力于打造良好的居住環(huán)境，以人為本，造福市民。方案從人性化的原則出發(fā)，合理利用地形空間，規(guī)避不利條件，在有限的土地，充分結(jié)合周邊建筑，盡量營(yíng)造優(yōu)良的居住環(huán)境，讓戶戶有好景、戶戶有陽光。5.2.1.3致力于組團(tuán)及鄰里空間創(chuàng)造注重生活空間的環(huán)境質(zhì)量，做好功能分區(qū)，地形組團(tuán)劃分，從景觀環(huán)境到鄰里人情，打造和睦的、宜居的、人性的居住空間。5.2.2設(shè)計(jì)理念5.2.2.1因地制宜與科學(xué)規(guī)劃相統(tǒng)一設(shè)計(jì)中揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分利用地塊的外部?jī)?yōu)勢(shì)和內(nèi)部挖掘潛力，使建筑的整體布局有機(jī)組合，使之成為完整統(tǒng)一的有機(jī)體納入城市區(qū)塊的肌理中。充分分析周邊地塊的特性，使小區(qū)在統(tǒng)一中不失豐富的變化，在景觀的設(shè)計(jì)以及建筑的布局上，轉(zhuǎn)角建筑的形體處理上都精心設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)整體性與多樣性的完美結(jié)合。5.2.2.2功能性與舒適性相一致本方案強(qiáng)調(diào)功能劃區(qū)的合理性上應(yīng)與居住商業(yè)及配套功能的舒適性上相一致。注重科學(xué)，人性的精神貫穿在設(shè)計(jì)的主脈絡(luò)中，以創(chuàng)造一個(gè)完美的生活商業(yè)休閑環(huán)境，從庭院空間到公共交通空間到戶內(nèi)空間，每個(gè)層次都強(qiáng)調(diào)功能的人性化。5.2.2.3均好性與整體性相結(jié)合均好性的原則貫徹在從總圖布局到建筑戶型設(shè)計(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)，合理的功能分區(qū)滿足了小區(qū)各個(gè)角落均有良好的景觀，各個(gè)住戶均能享受充分的日照和通風(fēng)，完善的戶型設(shè)計(jì)更是保證戶戶有看點(diǎn)，中間套型擁有和邊套一樣的戶型魅力，而各種戶型及配套的設(shè)計(jì)又服從于整體的構(gòu)架脈絡(luò)。5.2.3總平面設(shè)計(jì)5.2.3.1總體布局小區(qū)住宅的總體布局形式追求品質(zhì)最大化。高層住宅平行布置，空間工整，收放有序，有利于充分利用日照。5.2.3.2小區(qū)出入口和交通組織小區(qū)人行入口設(shè)置在雙排街，車行入口設(shè)置在東新街，形成環(huán)形道路系統(tǒng)。5.2.3.3配套設(shè)施的分布配套設(shè)施布置方式，盡量不影響少影響居民的日常生活，又能相對(duì)獨(dú)立自成系統(tǒng)，充分發(fā)揮效率。5.2.4景觀綠化設(shè)計(jì)在景觀設(shè)計(jì)中，配置每種肌理的景觀界面，形成虛實(shí)關(guān)系及色彩構(gòu)成的相互結(jié)合，形成一組組秀美畫面。另外景觀廊和步行景觀道，共同構(gòu)成整個(gè)大景觀的骨干和脈絡(luò)，引導(dǎo)人們感受景觀的豐富層次。局部景致的點(diǎn)綴，也提升了景觀設(shè)計(jì)的品質(zhì)。5.2.5建筑單體設(shè)計(jì)5.2.5.1戶型設(shè)計(jì)充分考慮各戶朝向、采光、通風(fēng)、景觀的均好性，每戶朝向均保證至少兩個(gè)房間朝南，設(shè)計(jì)始終確保戶內(nèi)動(dòng)靜分區(qū)明確，各使用功能皆為全明且保證了戶內(nèi)空氣的流通，基本上都保證每戶都有良好的景觀朝向，人與自然親密接觸，實(shí)現(xiàn)人與自然地合二為一。5.2.5.商業(yè)布置設(shè)計(jì)將商業(yè)入口盡量沿街布置，重視沿街面的充分利用，即符合商業(yè)價(jià)值的最大化利用，又能提升整個(gè)商業(yè)的整體檔次，利于商業(yè)的安置。5.2.5.3立面設(shè)計(jì)住宅建筑造型采用ART-DEC風(fēng)格，注重體現(xiàn)比例關(guān)系，處理成穩(wěn)重大氣又耐看的形式，而商業(yè)相對(duì)活潑，以突現(xiàn)商業(yè)氣氛。商業(yè)與住宅又通過虛實(shí)、輕重等交錯(cuò)的手法來達(dá)到統(tǒng)一的整體感。第六章 環(huán)境與生態(tài)影響分析6.1設(shè)計(jì)依據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法等有關(guān)法規(guī)，在項(xiàng)目實(shí)施過程中排出的污染物應(yīng)采取必要的措施，使之達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)要按照清除污染、保護(hù)環(huán)境的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)，采取一系列控制污染源的措施。項(xiàng)目按以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)測(cè)管理：6.1.1環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)6.1.1.1 GB3838-2002地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；6.1.1.2 GB3095-2012環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；6.1.1.3 GB3096-2008城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)；6.1.1.4 GB3095-1996環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。6.1.2污染物排放標(biāo)準(zhǔn)6.1.2.1 GB8978-2003污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)；6.1.2.2 GB16297-1996大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)；6.1.2.3 GB12523-2011建筑施工場(chǎng)界噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)；6.2編制原則6.2.1環(huán)境保護(hù)是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策，提高環(huán)保意識(shí)，強(qiáng)化環(huán)保措施，治理“三廢”達(dá)標(biāo)排放，是對(duì)保護(hù)生態(tài)環(huán)境的基本要求。6.2.2項(xiàng)目建設(shè)必須嚴(yán)格執(zhí)行關(guān)于防止污染及其它公害的設(shè)計(jì)，施工與主體工程應(yīng)嚴(yán)格遵守同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)使用的“三同時(shí)”制度。6.3環(huán)境影響因素分析6.3.1施工過程中的環(huán)境影響分析本項(xiàng)目在建設(shè)期間，各項(xiàng)施工活動(dòng)不可避免地對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生不同程度的影響。主要包括廢氣、粉塵、噪聲、固體廢棄物、廢水等對(duì)周圍環(huán)境的影響，而且以粉塵和施工噪聲的影響尤為突出。6.3.1.1粉塵及揚(yáng)塵本工程建設(shè)過程中，大氣污染物主要有粉塵和揚(yáng)塵。粉塵污染主要來源于土方的挖掘、堆放、清運(yùn)、土方回填和場(chǎng)地平整等過程產(chǎn)生的粉塵；建筑材料如水泥、白灰、砂子等在裝卸、運(yùn)輸、堆放等過程中，因風(fēng)力作用而產(chǎn)生的揚(yáng)塵污染；運(yùn)輸車輛往來將造成地面揚(yáng)塵。施工垃圾在其堆放和清運(yùn)過程中將會(huì)產(chǎn)生揚(yáng)塵。6.3.1.2廢水施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的施工廢水。生活污水主要源自施工人員平時(shí)的生活，包括食堂污水、糞便污水、浴室污水，主要的污染物是CODcr、BOD5等；施工廢水主要包括土方階段降水井排水、結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水和各種車輛沖洗水等。6.3.1.3噪聲噪聲是施工期的主要污染因素，施工過程中使用的運(yùn)輸車輛及施工機(jī)械設(shè)備如打樁機(jī)、挖掘機(jī)、混凝土攪拌機(jī)及運(yùn)輸車輛等是強(qiáng)噪聲的產(chǎn)生源。施工機(jī)械噪聲較高，而且實(shí)際施工過程中，往往是多種機(jī)械同時(shí)工作，各種噪聲源輻射的相互疊加，噪聲級(jí)將更高，輻射范圍亦更大。6.3.1.4固體廢棄物施工期固體廢棄物主要包括施工產(chǎn)生的建筑垃圾及施工人員產(chǎn)生的生活垃圾。建筑垃圾主要有開挖土地產(chǎn)生的土方、建材損耗產(chǎn)生的垃圾、裝修產(chǎn)生的建筑垃圾等，包括砂土、石塊、水泥、碎木料、鋸木屑、廢金屬、鋼筋、鐵絲等雜物；生活垃圾主要包括廢紙、包裝袋、塑料袋及瓶罐等。6.3.1.5生態(tài)環(huán)境影響本項(xiàng)目施工過程中會(huì)造成土地裸露，可能會(huì)造成不同程度的土壤侵蝕、水土流失現(xiàn)象。項(xiàng)目施工過程中開挖、移動(dòng)土石方，損壞了原有的生態(tài)環(huán)境及水土保持設(shè)施，從而加重了水土流失。據(jù)有關(guān)資料，施工期土壤侵蝕量約是自然流失量的5倍，恢復(fù)期約為自然流失量的2.5倍。強(qiáng)降水季節(jié)，水土流失現(xiàn)象還將加劇。在施工期間還將臨時(shí)占用一部分土地，如施工材料的堆放、取土場(chǎng)及棄土臨時(shí)堆放場(chǎng)等，這些臨時(shí)占地的地表植被將被清除或破壞，對(duì)生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生影響。6.3.2運(yùn)營(yíng)過程中的環(huán)境影響分析項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的環(huán)境影響因素主要包括以下幾個(gè)方面：6.3.2.1廢水：主要為生活污水。6.3.2.2固廢：主要為生活垃圾。6.3.2.3廢氣：主要為廚房油煙廢氣。6.4環(huán)境保護(hù)措施6.4.1施工期環(huán)境保護(hù)措施6.4.1.1環(huán)境空氣影響防治措施項(xiàng)目施工期間，為減輕其對(duì)環(huán)境空氣的影響，縮小污染影響范圍，必須采取合理可行的控制措施，其主要措施有：（1）施工前必須制定和實(shí)施揚(yáng)塵污染防治措施的施工方案；（2）施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)實(shí)行封閉施工，外圍應(yīng)加設(shè)防護(hù)網(wǎng)罩。施工工地周圍應(yīng)設(shè)置不低于1.8米的圍欄或屏障，以縮小施工揚(yáng)塵擴(kuò)散范圍；（3）工地內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)置相應(yīng)的車輛沖洗設(shè)施。運(yùn)輸車輛不能攜帶泥土出工地，出入口通道兩側(cè)應(yīng)當(dāng)保持清潔；（4）合理安排施工現(xiàn)場(chǎng)，運(yùn)輸車輛裝載不得超出車廂板高度，并采取遮蓋、密閉措施，確保沿途不拋灑、不散落，并指定專人對(duì)附近的運(yùn)輸?shù)缆范ㄆ趪娝蛊浔３忠欢ǖ臐穸?，防止道路揚(yáng)塵；（5）對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行合理化管理，使砂石統(tǒng)一堆放，少量水泥應(yīng)設(shè)專門庫房存放，減少搬運(yùn)環(huán)節(jié)；（6）開挖的土方及建筑垃圾及時(shí)進(jìn)行利用，不得長(zhǎng)期堆放，對(duì)作業(yè)面、建筑垃圾等臨時(shí)堆放場(chǎng)地定期灑水，使其保持一定的濕度，以減少揚(yáng)塵量；（7）合理安排工期，加快施工速度，減少施工時(shí)間；（8）當(dāng)出現(xiàn)風(fēng)速大于5級(jí)或不利天氣狀況時(shí)應(yīng)停止易造成揚(yáng)塵的施工作業(yè)，并對(duì)堆放的砂石等建筑材料進(jìn)行遮蓋；（9）采用商品混凝土；（10）現(xiàn)場(chǎng)施工攪拌砂漿時(shí)應(yīng)做到不灑、不漏、不剩、不倒，攪拌時(shí)要有噴霧降塵措施。6.4.1.2廢水防治措施在施工中廢水量均不大，但如果不經(jīng)處理或處理不當(dāng)，同樣會(huì)危害環(huán)境，因此施工期廢水不應(yīng)隨意直排。施工期生活污水排入市政污水管網(wǎng)；施工廢水應(yīng)分類收集，建造集水池、沉砂池、排水溝等水處理設(shè)施，按其不同的性質(zhì)作相應(yīng)處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)有積水應(yīng)立即清理，現(xiàn)場(chǎng)道路和排水管道應(yīng)隨時(shí)保持暢通，發(fā)現(xiàn)有堵塞現(xiàn)象立即疏導(dǎo)。砼、砂漿等攪拌作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)置沉淀池，使清洗機(jī)械、基坑中抽排的泥水和場(chǎng)地的污水經(jīng)沉淀澄清達(dá)標(biāo)后再排入市政污水管網(wǎng)。6.4.1.3固體廢棄物防治措施施工中產(chǎn)生的建筑垃圾要及時(shí)清運(yùn)或加以利用，不得長(zhǎng)期堆放，下雨時(shí)易造成沖刷、淋溶，導(dǎo)致水環(huán)境污染；施工中生活垃圾如不及時(shí)清運(yùn)處理，則會(huì)腐爛變質(zhì)、滋生蚊蟲蒼蠅，產(chǎn)生惡臭，傳染疾病，從而對(duì)周圍環(huán)境和作業(yè)人員的健康帶來不利影響。固體廢物中的砂土、石塊、水泥等可用于填路材料，廢金屬、鋼筋、鐵絲等可以回收利用，其他的統(tǒng)一收集后由市政環(huán)衛(wèi)部門及時(shí)清運(yùn)，做到日積日清。6.4.1.4噪聲防治措施施工過程中各種車輛和施工機(jī)械的運(yùn)行，會(huì)使工地及周圍地區(qū)噪聲級(jí)增加。為了減輕本工程施工噪聲的環(huán)境影響，建議采取以下控制措施：（1）加強(qiáng)施工管理，合理安排施工作業(yè)時(shí)間，嚴(yán)格按照施工噪聲管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。白天12:00至14:00，夜間22:00次日6:00，禁止施工作業(yè)，考試時(shí)間應(yīng)合理安排施工作業(yè)；（2）樁基施工中宜采用靜壓預(yù)制樁，可有效地避免樁基施工的高噪聲污染；（3）對(duì)產(chǎn)生噪聲的施工機(jī)械要合理布局并采取降噪措施，確保噪聲排放滿足區(qū)域聲環(huán)境晝間60dB(A)、夜間50dB(A)的要求；（4）以液壓工具代替氣壓工具；（5）在高噪聲設(shè)備周圍設(shè)置掩蔽物；（6）壓縮工區(qū)汽車數(shù)量和行車密度，控制汽車?guó)Q笛；（7）做好勞動(dòng)保護(hù)工作，在噪聲源附近操作的作業(yè)人員配戴防護(hù)耳塞。6.4.1.5生態(tài)環(huán)境影響防治措施根據(jù)有關(guān)加強(qiáng)水土保持的法律、法規(guī)及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，本項(xiàng)目應(yīng)采取相應(yīng)的水土保持措施。要考慮安全可行，盡量減少土地開挖面積，少破壞現(xiàn)有的水土保持設(shè)施。具體建議如下：（1）臨時(shí)堆放場(chǎng)要設(shè)置圍墻，做好防護(hù)工作，以減少水土流失；（2）雨季施工時(shí)，要備有工程工布覆蓋，防止汛期造成水土大量流失，土石方堆坡面要保持平整，注意坡面密實(shí)，減少因受雨水沖刷而造成土壤流失；（3）保持排水系統(tǒng)暢通；（4）建設(shè)項(xiàng)目本身有較多的綠化設(shè)施，項(xiàng)目完成后要對(duì)水土保持工程及綠化設(shè)施進(jìn)行經(jīng)常性的維護(hù)保養(yǎng)。綜上所述，施工期間會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，但只要施工單位做好施工組織設(shè)計(jì)，進(jìn)行文明施工，把環(huán)境保護(hù)納入承包合同中，制定環(huán)保規(guī)章制度，嚴(yán)格實(shí)施施工期環(huán)境監(jiān)理，就可以把其影響控制在最小程度，不會(huì)產(chǎn)生明顯的影響。6.4.2營(yíng)運(yùn)期環(huán)境保護(hù)措施6.4.2.1廢水處理生活污水經(jīng)化糞池進(jìn)行預(yù)處理，沖洗廢水經(jīng)隔油池進(jìn)行預(yù)處理，接入市政污水處理廠進(jìn)行處理。經(jīng)污水處理廠處理后的尾水對(duì)周圍地表水影響較小。6.4.2.2固體廢物處理規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，分區(qū)設(shè)置固定垃圾分類收集箱。生活垃圾應(yīng)做到垃圾袋裝化、存放封閉化，由環(huán)衛(wèi)部門及時(shí)清運(yùn)，本項(xiàng)目固廢對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生明顯的影響。6.5環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論6.5.1水環(huán)境：廢水按照有關(guān)的污水處理措施嚴(yán)格控制其達(dá)污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)周邊河流的水質(zhì)無影響。6.5.2固體廢棄物：本項(xiàng)目所產(chǎn)生的固體廢棄物經(jīng)有效的防治措施及處理后，將降低對(duì)環(huán)境的不利影響。本工程的實(shí)施將對(duì)環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，通過采取相應(yīng)的防護(hù)措施，可降低或消除對(duì)環(huán)境的不利影響。從環(huán)境影響評(píng)價(jià)的角度出發(fā)，項(xiàng)目是可行的。6.6水土保持方案6.6.1主體工程在施工前，先在周圍砌上圍墻，防止主體工程對(duì)周邊生態(tài)環(huán)境造成擾動(dòng)與破壞，也防止施工區(qū)周邊地域水土流失。6.6.2基礎(chǔ)土方開挖時(shí)，在主體工程區(qū)域內(nèi)設(shè)置臨時(shí)堆場(chǎng)，多余土方由封閉式運(yùn)輸車運(yùn)至棄土場(chǎng)作棄土處理。6.6.3工程建設(shè)所需的砂石料應(yīng)做好集中堆放，臨時(shí)堆場(chǎng)周圍開挖截水溝，并配備防雨布，以防水土流失；施工期間，主體工程施工區(qū)應(yīng)做好場(chǎng)地雨水的收集，排污系統(tǒng)納入主體工程設(shè)計(jì)一并考慮，充分做好雨污水的收集與排放，并在場(chǎng)地排水溝末端設(shè)置沉砂池，防止施工污泥水流入河道。6.6.4主體工程區(qū)內(nèi)綠化按設(shè)計(jì)文件綠地率30%，通過綠化達(dá)到美化景觀及涵養(yǎng)水土的目的。6.6.5主體工程完工后，及時(shí)拆除臨時(shí)建筑物，清除場(chǎng)地內(nèi)垃圾，并由運(yùn)輸車運(yùn)至棄土場(chǎng)作棄渣處理，保護(hù)環(huán)境。第七章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防7.1勞動(dòng)安全衛(wèi)生7.1.1執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范7.1.1.1建筑項(xiàng)目（工程）勞動(dòng)安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定7.1.1.2工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)(gbz1-2010)7.1.1.3建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50016-2014）7.1.2主要隱患部位本項(xiàng)目在建設(shè)過程中易造成危害的主要隱患部位有施工現(xiàn)場(chǎng)的電氣線路、各種機(jī)電設(shè)備和起重設(shè)備、腳手架、混凝土攪拌機(jī)、變壓器周圍、各種坑、井、溝以及貯存易燃易爆器材的倉庫等。7.1.3有害物質(zhì)種類及危害性分析本項(xiàng)目建成投入使用后，無有毒有害物質(zhì)產(chǎn)生，無高空、高溫、高壓和輻射、振動(dòng)、噪聲等危險(xiǎn)性作業(yè)場(chǎng)所，主要隱患部位為包裝車間、倉儲(chǔ)區(qū)內(nèi)的電氣線路、通風(fēng)設(shè)施等。需對(duì)可能產(chǎn)生的觸電、火災(zāi)、墜落等傷害事故采取必要防范措施。7.1.4安全保護(hù)措施建設(shè)過程中嚴(yán)格按照國(guó)家對(duì)勞動(dòng)者的職業(yè)安全及勞動(dòng)保護(hù)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)可能發(fā)生的觸電、火災(zāi)、墜落等傷害事故應(yīng)加強(qiáng)防范措施，具體安全措施為：7.1.4.1施工現(xiàn)場(chǎng)道路、電氣線路、材料堆放場(chǎng)等的平面布置，要符合安全、衛(wèi)生要求。7.1.4.2各種機(jī)電設(shè)備的安全裝置和起重設(shè)備的限位裝置，要安全有效，經(jīng)常檢查和維修保養(yǎng)。7.1.4.3腳手架、井字架要指定專人維護(hù)保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)有變形、傾斜、搖晃等情況，要及時(shí)加固。7.1.4.4各種坑井，易燃場(chǎng)所，變壓器周圍要指定專人設(shè)置圍欄和安全標(biāo)志，夜間要設(shè)紅燈示警。6.1.4.5凡直接從事帶電作業(yè)的，必須穿絕緣鞋、戴絕緣手套，防止發(fā)生觸電事故。7.1.4.6從事有塵、有毒、噪聲等有害作業(yè)的，要配戴防塵、防毒口罩和防噪聲耳塞等防護(hù)用品。7.2消防7.2.1按消防部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，消防系統(tǒng)分室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)、防火和排煙系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；室外設(shè)置地面式三頭接合器，間距120米，保護(hù)半徑150米；配電房設(shè)置S型熱氣溶膠滅火裝置，在配電房、發(fā)電機(jī)房各設(shè)置一組推車式滅火器，室內(nèi)設(shè)置1211滅火器及室內(nèi)消火栓；嚴(yán)格按消防規(guī)范保持建筑物間距，留足消防通道。7.2.2建筑按GB50016-2014建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，設(shè)計(jì)耐火等級(jí)為一級(jí)。住宅總平面布置要有足夠的消防停車場(chǎng)地，主體建筑有一個(gè)長(zhǎng)邊或不小于1/4周邊長(zhǎng)度作為消防登高作業(yè)。第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及建設(shè)管理8.1建設(shè)工期根據(jù)國(guó)家建筑安裝工程定額及項(xiàng)目?jī)?nèi)容，建設(shè)期為2年。8.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，安排實(shí)施進(jìn)度如下：2016年10月底以前，項(xiàng)目前期工作，包括項(xiàng)目審批立項(xiàng)、建筑方案評(píng)審、“可研”、擴(kuò)初設(shè)計(jì)評(píng)審、征地手續(xù)辦理、工程招投標(biāo)等；2016年11月至2018年6月， 建筑、安裝施工；2018年7月至9月，竣工驗(yàn)收、交付使用?，F(xiàn)將項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度列于下表： 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表年月項(xiàng)目?jī)?nèi)容2016年2017年2018年123456789101112123456789101112123456789101112項(xiàng)目前期工作，包括項(xiàng)目審批立項(xiàng)、建筑方案評(píng)審、“可研”、擴(kuò)初設(shè)計(jì)評(píng)審、征地手續(xù)辦理、工程招投標(biāo)等；建筑、安裝施工；竣工驗(yàn)收交付使用8.3項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)行管理8.3.1由溫州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)工作，根據(jù)國(guó)家建設(shè)工程有關(guān)法規(guī)及規(guī)范，認(rèn)真做好各項(xiàng)前期工作。8.3.2項(xiàng)目實(shí)施階段，通過招投標(biāo)選擇信譽(yù)好、技術(shù)過硬的建筑施工隊(duì)伍，同時(shí)選派責(zé)任心強(qiáng)、技術(shù)精、堅(jiān)持原則的甲方代表。8.3.3項(xiàng)目施工階段，采取施工監(jiān)理制，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理。工程建設(shè)要實(shí)行先基礎(chǔ)設(shè)施，后構(gòu)建筑物的原則進(jìn)行。加強(qiáng)建設(shè)期的質(zhì)量管理，盡力降低建設(shè)投資，積極采用新材料、新工藝、新技術(shù)。8.3.4為了規(guī)范工程建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)活動(dòng)，根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第9號(hào)工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定，本報(bào)告特增加項(xiàng)目有關(guān)招標(biāo)內(nèi)容。建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法，依法公開招標(biāo)。建設(shè)單位必須向發(fā)改部門申報(bào)核準(zhǔn)項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容，具體招標(biāo)內(nèi)容詳見下表。 項(xiàng)目招標(biāo)基本情況表 項(xiàng)目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式備注勘察全部招標(biāo)委托招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)設(shè)計(jì)全部招標(biāo)委托招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)建筑工程全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)安裝工程全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)監(jiān)理全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)重要材料全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)第九章 投資及資金籌措9.1投資估算9.1.1編制依據(jù)9.1.1.1國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；9.1.1.2中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告研究指南；9.1.1.3浙江省建筑工程預(yù)算定額（2010版）；9.1.1.4浙江省工程建設(shè)其他費(fèi)用定額（2010版）；9.1.1.5類似工程概、預(yù)算價(jià)格及相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)價(jià)格。9.1.2估算說明9.1.2.1土建、公用工程投資估算按平方米投資額估算；9.1.2.2土地費(fèi)用8024萬元（含契稅）；9.1.2.3勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用的3%計(jì)取；9.1.2.4建設(shè)單位管理費(fèi)和其他費(fèi)用采用差額分檔累進(jìn)制費(fèi)率計(jì)??；9.1.2.5工程監(jiān)理費(fèi)按發(fā)改價(jià)格2007670號(hào)文件規(guī)定計(jì)取；6.1.2.6工程保險(xiǎn)費(fèi)按工程費(fèi)用的0.3%計(jì)??；9.1.2.7基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的10%計(jì)??；9.1.2.8固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅免征；9.1.3估算結(jié)果及投資構(gòu)成項(xiàng)目總投資25800萬元，詳見項(xiàng)目總投資估算表： 項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)費(fèi)用名稱單位數(shù) 量 單價(jià)投資額占總投資比例（%）（元/m2）（萬元）1設(shè)備費(fèi)用萬元5372工程費(fèi)用萬元13264 71.6 2.1土建工程萬元11735 2.1.1上部結(jié)構(gòu)m234850.8823008016 2.1.2地下室m2929840003719 2.2安裝工程萬元1290 2.2.1給排水、消防系統(tǒng)m234850.881505232.2.2照明、電力、防雷工程m234850.882207672.3室外工程m2239 2.3.1土地平整、圍墻m211616.35058 2.3.2道路廣場(chǎng)m25037 15076 2.3.3綠化m23485 300105 3工程建設(shè)其他費(fèi)萬元9702 12.0 3.1土地費(fèi)用m28024 含契稅3.2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)萬元13264 3%398 3.3建設(shè)單位管理費(fèi)萬元13264 4.5%597 3.4工程監(jiān)理費(fèi)萬元13264 1.5%199 3.5工程保險(xiǎn)費(fèi)m213264 0.3%40 3.6城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)m234851 120418 3.7前期工作費(fèi)用萬元26 4預(yù)備費(fèi)萬元2297 4.2 4.1基本預(yù)備費(fèi)萬元22966 10%2297 4.2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)萬元22966 00 5總投資萬元258009.2資金籌措項(xiàng)目資金由溫州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解決（含商住樓預(yù)銷售收入）。第十章 產(chǎn)出及銷售收入估算10.1產(chǎn)出項(xiàng)目總建筑面積44148.8m2，其中計(jì)容部分總建筑面積34690 m2（住宅32226.86 m2，商業(yè)用房面積1744 m2，配套用房719.14 m2），不計(jì)容部分建筑面積9458.88 m 2（底層架空機(jī)動(dòng)車停車面積160.88m2，地下室面積9298m2）。10.2銷售項(xiàng)目實(shí)際可供銷售的住宅32226.86m2，商業(yè)用房面積1744 m2。10.3銷售收入估算10.3.1銷售前景預(yù)測(cè)10.3.1.1由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，龍港商品房銷售價(jià)格一直處于平穩(wěn)上升的勢(shì)頭。由于本項(xiàng)目所處地理位置優(yōu)越，交通方便，公用工程配套設(shè)施齊全，是最佳商住樓首選地塊之一；另外，商住樓設(shè)計(jì)方案規(guī)劃超前，住宅套型多樣化，可以滿足社會(huì)各層次客戶的不同需求，無疑給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來無限商機(jī)，將會(huì)吸引更多的購(gòu)房客戶。因此，項(xiàng)目的銷售前景將非常令人樂觀。10.3.2銷售價(jià)格的設(shè)定 商住樓銷售價(jià)格設(shè)定原則是以開發(fā)成本加合理的利潤(rùn)，這樣的銷售價(jià)格具有一定的優(yōu)勢(shì)。10.3.2.1商業(yè)用房平均銷售價(jià)格為1.5萬元/，銷售收入5227萬元；10.3.2.2住宅平均銷售價(jià)格為0.9萬元/，銷售收入29004萬元；10.3.2.3項(xiàng)目銷售收入合計(jì)34231萬元。 第十一章 經(jīng)濟(jì)效益分析11.1經(jīng)濟(jì)效益估算11.1.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 11.1.1.1項(xiàng)目總投資：25800萬元 8.1.1.2銷售收入：34231萬元11.1.1.3產(chǎn)銷率：100%11.1.2開發(fā)成本預(yù)測(cè)根