小區(qū)管理方案（DOC 頁）.DOC

重慶金果園小區(qū)物業(yè)管理方案重慶紳帝物業(yè)管理有限公司二00八年八月目 錄一、管理服務(wù)定位二、專項(xiàng)服務(wù)理念三、總體管理目標(biāo)四、服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)五、管理原則六、組織架構(gòu)、崗位設(shè)置、工作時(shí)段七、員工培訓(xùn)八、管理措施九、綜合服務(wù)項(xiàng)目組合設(shè)計(jì)十、組織技術(shù)保障十一、依據(jù)引用和遵循的法規(guī)十二、企業(yè)文化、標(biāo)識(shí)十三、著裝十四、附件：（一）金果園小區(qū)管理處定員定額審批表（二）資金預(yù)算表（三）入住物資計(jì)劃（四）物資申購(gòu)計(jì)劃物業(yè)管理方案一、管理服務(wù)定位用我們的真誠(chéng)和專業(yè)技能承載業(yè)主的重托，用我們熱情周到和規(guī)范科學(xué)的管理為時(shí)尚的業(yè)主提供一段難忘的生活，為投資型業(yè)主提升物業(yè)價(jià)值，為大廈辦公、居者、提供酒店式溫馨服務(wù)，以豚讓業(yè)主感受現(xiàn)代化社區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的舒心與便捷，創(chuàng)建重慶市一流物業(yè)大廈，在為業(yè)主服務(wù)過程中追求最佳的滿意率，從而實(shí)現(xiàn)“業(yè)主滿意、居者滿意、社會(huì)滿意”之多贏局面，為金果園小區(qū)和紳帝物業(yè)品牌增輝。二、專項(xiàng)服務(wù)理念“紳帝”的核心服務(wù)理念-點(diǎn)點(diǎn)滴滴紳帝情，全心全意全為您。紳帝物業(yè)人將以現(xiàn)代管家的服務(wù)風(fēng)范和細(xì)致周到的專業(yè)技巧，完成對(duì)金果園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的大規(guī)模集成，通過常規(guī)服務(wù)+特約專項(xiàng)服務(wù)等管理技術(shù)的綜合運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)我們共同的目標(biāo)創(chuàng)建金果園小區(qū)之時(shí)尚、健康、前衛(wèi)的幸福生活。三、總體管理目標(biāo)1、第一工作年度全面開展ISO9000：2000國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施。 嚴(yán)格執(zhí)行物管處標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，抓好業(yè)主日常服務(wù)。2、第二工作年度創(chuàng)建重慶市高新區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅大廈。全面提升業(yè)主、居者的滿意率全面達(dá)到重慶市優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)，并申報(bào)參評(píng)3、第三工作年度達(dá)到重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅大廈全面提升服務(wù)品質(zhì)提升大廈的社會(huì)美譽(yù)度并達(dá)到重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅大廈標(biāo)準(zhǔn)4、通過上述三個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，使大廈物業(yè)的出租價(jià)格保持較好于當(dāng)?shù)赝愖饨鹚剿?、服?wù)質(zhì)量目標(biāo)： 1 物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容質(zhì)量目標(biāo)公共安保服務(wù)1.維護(hù)公共秩序24小時(shí)門崗執(zhí)勤和消防監(jiān)控管理2.處理各種突發(fā)事件及時(shí)到位率100%3.大廈各項(xiàng)安保管理制度完善、搞好安全防范、減少各種案件和事故發(fā)生。消防設(shè)備完好率100%，火災(zāi)、刑事和交通事故年發(fā)生率1.54.進(jìn)入小區(qū)車輛實(shí)施車卡發(fā)放管理。車輛有序停放、通行公共性工程服務(wù)1.房屋建筑共用部分的一般性維修養(yǎng)護(hù)和管理；公共設(shè)施、設(shè)備、附屬配套建筑和設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)、管理；公用設(shè)施構(gòu)筑物日常維修養(yǎng)護(hù)和管理。房屋完好率達(dá)98%以上，房屋維修及時(shí)率達(dá)100%，維修合格率達(dá)98%以上。2.提供日常管理和維修服務(wù)，一般維修15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，夜間突發(fā)維修事項(xiàng)，隨叫隨到。及時(shí)率100%，回訪率100%。3.控制能源使用、降低成本，提供經(jīng)濟(jì)及可靠服務(wù)質(zhì)價(jià)相符原則。4.無違章建筑；所有公共配套服務(wù)設(shè)施不隨意改變?cè)O(shè)計(jì)用途。公共文體設(shè)施、休閑景觀、路燈及道路完好率98%以上，停車場(chǎng)完好95%以上。5、給排水、供電、通訊、消防等設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)良好，運(yùn)行正常，基本無故障；電梯24小時(shí)服務(wù)各種大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率98%以上。公共性保潔服務(wù)1.大廈公共地段經(jīng)常性清掃保潔，化糞池、窨井等定期檢查，下水道定期清理?；S池、雨水井、污水井完好率通率98%以上2.公共環(huán)境衛(wèi)生、公建部分日常保潔、垃圾收集統(tǒng)一清運(yùn)到集中處。垃圾日產(chǎn)日清，清掃保潔率達(dá)98%以上。3.公共樓梯間、通道無隨意堆放垃圾、雜物或占用。公共樓道通暢率100%。4.公共綠化、花木建筑小品養(yǎng)護(hù)和管理綠化完好率95%以上。綜合管理服務(wù)1.制定業(yè)主公約及各項(xiàng)規(guī)章制度，確保管理正常開展。裝訂上墻，有章可循。2.建立房屋檔案、住戶檔案。有案可查。3.配套項(xiàng)目管理，提供專項(xiàng)和特約服務(wù)。質(zhì)價(jià)相符5.建立維修、回訪評(píng)議制度，24小時(shí)接待處理業(yè)主投訴。業(yè)主滿意率95%以上，有效投訴年發(fā)生率2次，處理率100%6.書信、報(bào)刊當(dāng)天代收、代送。掛號(hào)信件、匯款、特快專遞登記、送達(dá)本人簽收，一般信件、書報(bào)送到信箱7.組織各種公益活動(dòng)，開展文明樓院創(chuàng)建活動(dòng)。力爭(zhēng)兩年分創(chuàng)建文明樓院。2公共設(shè)施及日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案項(xiàng)目維修類別日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果房屋承重結(jié)構(gòu)部位結(jié)構(gòu)每周二巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題立即處理發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問題，立即處理。1.房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。2.有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范1.安全、正常使用。2.功能完好。外墻面及 外圍墻1.空鼓脫落局部滲漏3.大面積滲漏。4.鐵花欄桿銹蝕、斷裂。每周一巡檢一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。按有關(guān)修繕標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程實(shí)施處理。1.房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。2.外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。1.無滲漏、空鼓脫落。2.大樓外觀整潔美觀。共用屋面1.隔熱層2.防水層3.屋面積水每周二檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。由維修員按作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修，按照年度計(jì)劃維修。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)1.無積水、滲漏。2.隔熱層完好無損。公共通道門廳樓梯間1.公用地面維修。2.公共通道門廳墻面的維護(hù)。3.扶手每周二檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。按規(guī)定實(shí)施維修，保修期內(nèi)報(bào)承建方處理。1.建筑部分修 繕 規(guī)程。2.房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)1.整潔無缺 損。2.扶 手 完 好、安全。樓院道路路面、人道無破損。每日檢查、隨壞隨修。由維修人員修理。路面修繕標(biāo)準(zhǔn)。無坑洼、積水,完好率95%以上。公 共 照明、水井、電表井樓道燈、其它照明燈、消防應(yīng)急燈每天上午9:0011:00檢查一次，隨壞隨修由維修員按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)施1.電氣作業(yè)安全操作規(guī)程。2.燈具技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。燈泡正常使用。燈柱、座、燈罩管井、完好。完好率達(dá)99%以上。綠化景觀養(yǎng)護(hù)花草修剪補(bǔ)種、施肥澆灌。景觀建筑小品養(yǎng)護(hù)每日養(yǎng)護(hù)、急時(shí)修補(bǔ)、修復(fù)。環(huán)境、花木、景觀及建筑小品養(yǎng)護(hù)和管理。大廈園林綠化、景觀養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。1.保持觀賞效 果。2.綠化補(bǔ)種率 98%以 上溝渠池井雨水井、口污水井、化糞池、閥門井。每月20日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由維修員按作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1.井內(nèi)無積物、井壁無脫落。2.化糞池口及分隔地?zé)o堵塞。3.井蓋標(biāo)志清晰。1.井蓋完好率100%。2,無缺損、少污跡。3.無堵塞。休閑文體設(shè)施及公共標(biāo)識(shí)座椅等設(shè)施以及標(biāo)識(shí)牌、警示牌。每周三檢查一次，發(fā)一現(xiàn)問題及時(shí)維修。由維修員實(shí)施維修。1.標(biāo)志清楚無污跡.2.安放牢固.3.無銹蝕、斷裂。1.標(biāo)志完好率100%.2.標(biāo)志無損壞、休閑設(shè)施完好率100%。消防設(shè)施1.疏散標(biāo)志的維護(hù)。2.室內(nèi)消防栓、箱的維護(hù)檢修。1.消防標(biāo)志隨壞隨修.2.每年夏季和秋季對(duì)消防帶涼曬一次。1.維修人員對(duì)應(yīng)負(fù)責(zé)。2.消防系統(tǒng)主要設(shè)備每年春季試運(yùn)行一次。消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)范設(shè)施、設(shè)備完好率100%.機(jī)電設(shè)備1.日常機(jī)電設(shè)備零部件、易損件維修更換。2電梯日常維保3柴油發(fā)電機(jī)日常維保。1.每月檢查設(shè)備一次。2每季檢查開關(guān)靈敏度及開關(guān)堅(jiān)固件完好情況3.年檢電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置。4.柴發(fā)機(jī)每月15日試運(yùn)行10分鐘。1由管理處負(fù)責(zé)人組織實(shí)施。2重大設(shè)備按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行大修。各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范。1運(yùn)行正常安全。2設(shè)備完好率98%五、管理原則：1、大廈管理原則遵循各級(jí)政府制定的相關(guān)法律、規(guī)章，認(rèn)真履行“物業(yè)管理服務(wù)合同”。推行“以人為本，服務(wù)第一”的服務(wù)理念，建立平等的服務(wù)與被服務(wù)的新型物業(yè)管理合同關(guān)系。在公司領(lǐng)導(dǎo)下不斷完善提高服務(wù)、管理水平，充分展示“紳帝物業(yè)”的真情服務(wù)與專業(yè)管理的精髓。樹立“管理、服務(wù)出效益”的經(jīng)營(yíng)理念，提倡各級(jí)管理、服務(wù)人員廣泛與業(yè)主、住戶交朋友，善于挖掘發(fā)現(xiàn)業(yè)主、住戶生活中的需求、困難，有意識(shí)地培養(yǎng)他們對(duì)管理服務(wù)的依賴性，并善于將其轉(zhuǎn)化為公司的生存之本和公司經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。2、內(nèi)部管理原則推行“以人為本”的紳帝物業(yè)企業(yè)文化。通過把員工視為企業(yè)的主人，通過各級(jí)管理人員尊重員工，善待員工，將企業(yè)的溫暖傳遞給員工，使員工熱愛企業(yè)，忠誠(chéng)企業(yè)，服務(wù)企業(yè)，貢獻(xiàn)企業(yè)，并通過員工個(gè)體優(yōu)秀表現(xiàn)、整合將紳帝物業(yè)優(yōu)秀的企業(yè)文化完整地展示并傳遞給業(yè)主，住戶及社會(huì)。 通過與廣大員工良性溝通協(xié)調(diào)與不斷培訓(xùn)，使企業(yè)各項(xiàng)管理活動(dòng)呈現(xiàn)良性互動(dòng)，從而產(chǎn)生巨大的企業(yè)凝聚力，使企業(yè)各項(xiàng)管理活動(dòng)產(chǎn)生最大的管理效益。六、組織架構(gòu)、崗位設(shè)置、工作時(shí)段、服務(wù)時(shí)間。1、組織架構(gòu)管理處主任內(nèi)勤前臺(tái)接待、物管員資產(chǎn)管理員（社活策劃）客戶中心主管工程部主管綜合維修工（水電管理體制）護(hù)衛(wèi)部主管護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員車管員保潔員、綠化管理員2、崗位設(shè)置及工作時(shí)段 管理處主任： 1人 工作時(shí)段 8：3012：00 14：0017：30 每周休息一天。 管理處內(nèi)勤：1人 工作時(shí)段 8：0012：00 14：0017：50 每周休息一天客戶中心主管： 1人（4） 工作時(shí)段 8：0016：00或者12：0020：00 每周休息一天管理員：3人 工作時(shí)段（兩班）：8：0016：00或者12：0020：00 每周輪流休息一天工程主管： 1人（7） 工作時(shí)段： 8：3012：00 14：0017：30 每周休息一天綜合維修工： 6人 工作時(shí)段：白班4人： 8：3012：00 13：0017：30夜班2人：護(hù)衛(wèi)部主管： 1人（36） 工作時(shí)段： 8：3012：00 13：0017：00 每周休息一天護(hù)衛(wèi)員： 36人。門 崗：2班6人大門崗：白班：2人（一站一座），夜班2人（座崗）巡邏崗：白班：3人，夜班：3人監(jiān)控崗：白班：1人，夜班：1 人班長(zhǎng)：2人大廈車輛進(jìn)出口：白班：3人，夜班：3人換休：6人工作時(shí)段：（白班）8：0020：00夜班：20：00 8：00 每周休息一天 備注：車輛管理待車庫(kù)經(jīng)營(yíng)管理方案決定后另作方案保潔員：17人（18） 樓棟保潔員：12人 環(huán)境保潔員：3人 換 休：2人 綠化：1人 工作時(shí)段：6：0012：00 14：0018：30 7：0014：00 18：0021：00 每工作10天休息1天值班經(jīng)理制度：每天17：30次日8：30管理處骨干人員輪流值班，承擔(dān)首位管理服務(wù)職責(zé)。服務(wù)時(shí)間：常規(guī)全方位服務(wù)時(shí)間：8：0020：00服務(wù)電話：A：夜間應(yīng)急服務(wù)時(shí)間：20：00次日8：00服務(wù)電話：A： B：七、員工培訓(xùn) 1新入司員工由公司人事培訓(xùn)部組織培訓(xùn)，合格后到管理處試用，在試用期間經(jīng)考試和綜合評(píng)定合格者留用，不合格者退回人事部。2管理處堅(jiān)持每周期1次對(duì)員工進(jìn)行3060分鐘的法律法規(guī)、公司的規(guī)章制度和工作案例培訓(xùn)。3每季度對(duì)已培訓(xùn)的內(nèi)容進(jìn)行考試，將考試成績(jī)進(jìn)入考核，與效益薪金鉤。4管理處內(nèi)容各部門應(yīng)根據(jù)自己的工作性質(zhì)對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，每周一次，培訓(xùn)時(shí)間2030分鐘。5護(hù)衛(wèi)員每月軍訓(xùn)二次，每月10日和20日為軍訓(xùn)日，每次軍訓(xùn)的時(shí)間為6090分鐘。6管理員、維修工、清潔工每月15日進(jìn)行一次禮儀集體培訓(xùn)，培訓(xùn)時(shí)間60分鐘，讓員工樹立“業(yè)主回家就是快樂的開始”的思想，自覺地按公司規(guī)定工作，樹立良好形象。八、管理措施金果園小區(qū)物管處將根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l理相關(guān)法規(guī)和本物業(yè)公司規(guī)章制度，運(yùn)用現(xiàn)代管理理論和技術(shù)方法，營(yíng)造一個(gè)人盡其才，才盡其用的良好工作環(huán)境；嚴(yán)格按照ISO9000：2000國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系進(jìn)行運(yùn)作，為廣大業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和局部超值服務(wù)；團(tuán)結(jié)管理處全體員工扎實(shí)工作，努力為廣大業(yè)主打造一個(gè)安全、舒適、安寧、綠化、凈化、美化的生活和工作環(huán)境；創(chuàng)建精品大廈。小區(qū)、大廈管理1 小區(qū)、大廈管理特點(diǎn)：根據(jù)小區(qū)、大廈物業(yè)戶型的特點(diǎn)，以服務(wù)創(chuàng)業(yè)者為主題，以科技技術(shù)為平臺(tái)，全方位推行與之相配套的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)，全力打造科技、人文社區(qū)，充分體現(xiàn)“現(xiàn)代管家”的操盤能力，突出休閑、運(yùn)動(dòng)、文化、科學(xué)主題，為開展有償服務(wù)及物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作指明方向。強(qiáng)調(diào)認(rèn)真履行“服務(wù)理念”進(jìn)行專業(yè)管理的同時(shí)，注意抓好與業(yè)主、住戶的交流，并建立良好的朋友式物業(yè)管理法規(guī)宣傳，促進(jìn)業(yè)主、住戶自覺遵守物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，以實(shí)現(xiàn)管理處的專業(yè)管理與業(yè)主、住戶積極開展群防群治相結(jié)合的共管方式。 2大廈管理方式：專業(yè)管理與業(yè)主、住戶自治管理相結(jié)合。（1）在管理處認(rèn)真履行“物業(yè)管理服務(wù)合同”的專業(yè)管理基礎(chǔ)上利用各種渠道、方式大力廣泛向業(yè)主、住戶宣傳各級(jí)政府制定的物定管理相關(guān)法律規(guī)章。強(qiáng)化大廈業(yè)主、住戶的“大家庭”主人翁精神，激發(fā)他們參與自治管理的積極性。通過廣泛宣傳物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)，提高業(yè)主、住戶參與自治管理的意識(shí)，從而實(shí)現(xiàn)專業(yè)管理與業(yè)主、住戶自治管理相結(jié)合。（2）以服務(wù)為基礎(chǔ)與業(yè)主、住戶建立良好的感情紐帶，通過廣泛的宣傳讓各項(xiàng)物業(yè)管理法律規(guī)章家喻戶曉，深入人心，使廣大業(yè)主、住戶理解支持各項(xiàng)管理規(guī)章，變被動(dòng)接受管理為自覺遵守，主動(dòng)配合，以實(shí)現(xiàn)管理行為的良性互動(dòng)。3大廈管理措施：按照重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，改善廣大業(yè)主生活和工作環(huán)境，塑造精品物管小區(qū)（大廈）。（1）規(guī)范共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)。保持房屋共享部位外觀完好整潔和共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。特別在前期保修期內(nèi)的超前銜接處理，按有關(guān)規(guī)定管理與使用房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)基金。（2）建立24小時(shí)物業(yè)管理總值班制度，確保業(yè)主時(shí)時(shí)事事有人管。（3）接到住用戶報(bào)修電話或報(bào)修單，立即做好登記并按規(guī)定 程序及時(shí)辦理；入戶維修不擾民，活完料凈場(chǎng)地清。認(rèn)真做好維修回訪制度，接受?。ㄓ茫魧?duì)維修質(zhì)量的評(píng)議。（4）安全是大廈管理的核心重點(diǎn)。管理處將密切配合政府相關(guān)部門從練內(nèi)功著手，采用系統(tǒng)的人防、物防、技防相結(jié)合的管理方式，同時(shí)加強(qiáng)安全防范意識(shí)的學(xué)習(xí)和宣傳，使之家喻戶曉，與業(yè)主、住戶共建文明安全家園。照明電表用量電價(jià)+柴油發(fā)電分?jǐn)偭浚ㄔ?戶）本樓棟已入住戶數(shù)（5）對(duì)小區(qū)、大廈樓宇的公共區(qū)域、環(huán)境綠化進(jìn)行達(dá)標(biāo)管理。（6）利用宣傳欄，黑板報(bào)，簡(jiǎn)報(bào)、網(wǎng)絡(luò)等工具，向廣大業(yè)主不斷宣傳有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)，業(yè)主公約及小區(qū)、大廈管理規(guī)章制度，弘揚(yáng)廣大業(yè)主和員工的好人好事，樹立正氣，表彰先進(jìn)，創(chuàng)建小區(qū)、大廈文明之風(fēng)。（7）因地制宜，開展健康向上，業(yè)主喜聞樂見的文化、體育活動(dòng)。如舞會(huì)、旅游、書畫、攝影、卡拉OK比賽等。（8）按有關(guān)規(guī)定及物業(yè)管理合同的約定，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)，公開有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。（9）公區(qū)能源計(jì)量及費(fèi)用公攤辦法 a單元樓樓道照明電費(fèi)分?jǐn)傓k法：樓棟樓道照明電分?jǐn)傎M(fèi)=b.大廈公用電費(fèi)（公區(qū)路燈、景觀照明、水景用電）分?jǐn)傆?jì)算方法：（公用電表用量+輸差分?jǐn)傠娏浚╇妰r(jià)（元/戶）小區(qū)、大廈已入住戶數(shù)公用電分?jǐn)傎M(fèi)= c水景綠化用水分?jǐn)傆?jì)算方法：（水景綠化水表量+輸差分?jǐn)偭浚┧畠r(jià)小區(qū)、大廈已入住總數(shù)水景綠化用水分?jǐn)傎M(fèi)= d商業(yè)門面按住宅平均面積折算為戶數(shù)進(jìn)行分?jǐn)俥公區(qū)能源使用計(jì)量計(jì)費(fèi)分?jǐn)傆?jì)算每月向業(yè)主進(jìn)行公示（10）電梯費(fèi)收方法；（住宅不收?。┲饕轻槍?duì)商業(yè)、辦公。根據(jù)商業(yè)、辦公實(shí)際核定的人數(shù)進(jìn)行核算：計(jì)算公式：電梯費(fèi)=計(jì)算人數(shù)*（10元+03元*（N-3）（元/戶）式中：N為樓層數(shù)具體工作中： 1、要求物管人員在服務(wù)中做到： a每天在巡樓檢查中（巡樓時(shí)間：上午9：30-10：30分，下午15：30-16：30分）遇見業(yè)主應(yīng)主動(dòng)招呼，遇有不認(rèn)識(shí)的人員要主動(dòng)有禮貌地詢問，確定不是業(yè)主時(shí)應(yīng)通知護(hù)衛(wèi)隊(duì)員將其帶出小區(qū)、大廈，每天巡樓時(shí)檢查每棟樓的意見本，將業(yè)主提的意見及時(shí)收回，簽字做好記錄。 b接聽電話時(shí)，應(yīng)首先報(bào)出“您好，紳帝物業(yè)金果園管理處，請(qǐng)問什么事需要幫助？”針對(duì)不同的問題，通知相關(guān)部門，在有效時(shí)間為業(yè)主服務(wù)，絕不允許在電話里和對(duì)方發(fā)生爭(zhēng)吵?？蛻舨拷拥綐I(yè)主電話需要服務(wù)時(shí)（產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)），應(yīng)向業(yè)主說明有償服務(wù)的收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，征得業(yè)主同意后，及時(shí)通知相關(guān)部門為業(yè)主服務(wù)。c每月收取物管費(fèi)（商業(yè)、住宅）在98%以上，未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)及時(shí)查找原因，并按公司規(guī)定進(jìn)行處理。建立業(yè)主回訪制度，每月回訪業(yè)主至少10戶，特別是問題戶要作好記錄。 d每月底更換對(duì)業(yè)主的宣傳資料，如防火防盜、愛護(hù)環(huán)境、維護(hù)公共秩序等消防治安方面的知識(shí)。 e每月底前報(bào)公司財(cái)務(wù)，應(yīng)注意經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況和物資采購(gòu)計(jì)劃表，交管理處主任審核。 f客戶部在交接班時(shí)，將本班的情況及注意的問題對(duì)接班者作詳細(xì)地交待，接班人員對(duì)交待的問題進(jìn)行檢查跟蹤，作好記錄，做到上不清下不接。 g客戶部負(fù)責(zé)對(duì)外接家政、鐘點(diǎn)服務(wù)等。2要求護(hù)衛(wèi)隊(duì)員在服務(wù)中做到：a各崗點(diǎn)嚴(yán)格按規(guī)定時(shí)間站崗，迎接業(yè)主上班（崗位布置和時(shí)間安排）認(rèn)真履行職責(zé)，不允許放入一個(gè)未登記的非小區(qū)、大廈人員，有禮貌地詢問非小區(qū)、大廈人員，來訪業(yè)主的朋友或外來辦事人員應(yīng)主動(dòng)和業(yè)主、辦公室聯(lián)系，經(jīng)業(yè)主、辦公室同意后，帶他們到需要去的地方，對(duì)咨詢問題的業(yè)主、顧客，應(yīng)馬上起立敬禮，認(rèn)真回答對(duì)方的提問，不允許說“不”字，作好記錄。b對(duì)需要拿出小區(qū)、大廈的材料、工具，必須經(jīng)業(yè)主同意或管理處出具放行條，并認(rèn)真作好記錄。 c公司領(lǐng)導(dǎo)來小區(qū)、大廈進(jìn)行檢查工作時(shí)，確認(rèn)其身份后，應(yīng)敬禮、放行。d在每天的巡樓檢查中，嚴(yán)格按照巡更路線，乘坐電梯上行到頂層，從頂層徒步檢查到底層，特別注意檢查死角部位，檢查內(nèi)容：設(shè)施設(shè)備、防火門、強(qiáng)電井門、弱點(diǎn)井門、管道井門、消防設(shè)施、安全標(biāo)識(shí)、樓道照明、清潔衛(wèi)生等，檢查時(shí)發(fā)出的聲音要小，動(dòng)作要輕，避免影響業(yè)主休息。遇見業(yè)主時(shí)應(yīng)（靠右）站在邊上讓業(yè)主先經(jīng)過，并有禮貌地招呼業(yè)主，遇有外來人員應(yīng)有禮貌地詢問，帶他們到需要的地方，并作好記錄。 e每月應(yīng)協(xié)助管理員收取物管費(fèi)，積極配合公司品質(zhì)部檢查，每周五上午9：00-11：00點(diǎn)進(jìn)行自查，作好記錄，每月底將自查情況報(bào)管理處。f遇小區(qū)、大廈停電停水后，突然來電、來水，應(yīng)對(duì)水表、電表進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有轉(zhuǎn)動(dòng)快的表及時(shí)敲門提醒業(yè)主，如業(yè)主家沒有人，應(yīng)關(guān)閉總空開或總閥門，同時(shí)通知客戶部及時(shí)與業(yè)主聯(lián)系。并作好記錄 ，業(yè)主回家時(shí)，提醒業(yè)主檢查處理。g護(hù)衛(wèi)隊(duì)員交班時(shí)，接班班長(zhǎng)應(yīng)提前15分鐘和交班的班長(zhǎng)對(duì)崗點(diǎn)、物資、記錄進(jìn)行檢查，交接記錄一定要清楚，在班前會(huì)上應(yīng)將交下來的注意事項(xiàng)或未完成的工作進(jìn)行認(rèn)真地布置，提醒員工注意或完成，接崗時(shí)各崗點(diǎn)再對(duì)物資、記錄進(jìn)行檢查，確認(rèn)后簽字交接班，同樣做到上下清下不接。3要求清潔工在服務(wù)中做到：a上班后按照規(guī)定的時(shí)間和工作任務(wù)進(jìn)行工作，在業(yè)主上和下班前，將公區(qū)打掃干凈。在清潔中做到動(dòng)作輕，避免灰塵飛揚(yáng)，影響業(yè)主生活，在做清潔時(shí)遇有業(yè)主或顧客經(jīng)過，要停下手中的工作，站在路邊讓業(yè)主經(jīng)過后繼續(xù)完成自己的工作，在樓棟內(nèi)做清潔時(shí)，遇有不認(rèn)識(shí)的人員應(yīng)馬上通知護(hù)衛(wèi)部，對(duì)損壞設(shè)施設(shè)備及其它現(xiàn)象要及時(shí)制止或馬上通知管理處。 b隨時(shí)清潔地面上垃圾，要求地面無雜物垃圾、無積水、無痰跡、無煙頭、墻面無亂貼廣告、無蜘蛛網(wǎng)，樓梯扶手、窗臺(tái)、玻璃無灰塵，污物。 c座椅、休閑活動(dòng)器村：每日下午進(jìn)行保潔一次，要求無灰塵、外觀清潔。 d信報(bào)箱：每日上午進(jìn)行保潔，保持外觀清潔。 e樓道：每日下午進(jìn)行保潔，每月20日清潔一次，要求無塵，完好。 f垃圾清運(yùn)：每日夜間24：00-2：00清運(yùn)一次，要求無臭味、無污跡、無污水，清運(yùn)垃圾 時(shí)發(fā)出聲音要小。 g垃圾桶：每日上午清洗一次，保持垃圾簡(jiǎn)內(nèi)堆放積物、無異味、外觀清潔。 h標(biāo)志、宣傳欄：每周五上清洗一次，保持外觀清潔、字跡鮮明。 i衛(wèi)生消殺：每月15日上午對(duì)排水閥，排水井進(jìn)行二次消殺。 j污水井、污水管道：每季末的一周進(jìn)行 檢查，要求無堵塞、無污物。 k管理員負(fù)責(zé)每天對(duì)大廈清潔衛(wèi)生檢查二次，上下午各一次。衛(wèi)生保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作項(xiàng)目作業(yè)頻度質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)保潔責(zé)任區(qū)隨時(shí)清掃地面無雜物垃圾、無積水、無痰跡、無煙頭、保潔率98%以上。樓道及樓梯每天清掃2次每天早上6：008：00每天下午14：0016：00地面無雜物垃圾、無積水、污跡、無痰跡、無煙頭、墻面無亂張貼。無蜘蛛網(wǎng)，扶手、窗臺(tái)、窗戶無灰塵、污物、保潔率98%以上座椅、樓道、玻璃、路燈每天早上5：0010：00每天下午14：0016：00無灰塵、污物、保持外觀清潔、無塵、保持完好。垃圾清運(yùn)每日晚上0：00以后清運(yùn)一次。日產(chǎn)日清、無臭味、污跡，清運(yùn)率100%垃圾桶每日5：0010：00清洗一次。外觀清潔,桶內(nèi)無堆積物、無異味。標(biāo)志、宣傳欄每日5：0010：00清洗一次。保持外觀清潔、字跡鮮明。衛(wèi)生消殺排污井、樓道冬季一次，其余每月一次。消殺95%以上，樓道內(nèi)無蚊、蠅、蟲。雨污水井及下水管道每月15日檢查一次，按規(guī)定清掏。無堵塞、無污物。二次水箱每日15日檢查一次、按規(guī)定清洗。無污物、透氣孔封閉完好。4要求工程維修服務(wù)中做到： a積極配合公司項(xiàng)目檢查，按時(shí)完成維修計(jì)劃，保證小區(qū)、大廈設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。每周一對(duì)給水系統(tǒng)進(jìn)行檢查維保，對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔。每周二對(duì)配電系統(tǒng)及各樓棟的配電箱（柜）進(jìn)行檢查保養(yǎng)。每周三柴油發(fā)電機(jī)進(jìn)行檢查維保，每月15日運(yùn)行柴發(fā)10分鐘，帶負(fù)荷10分鐘。每周四對(duì)消防系統(tǒng)，安防系統(tǒng)進(jìn)行檢查保養(yǎng)，監(jiān)護(hù)運(yùn)行情況。每周五對(duì)風(fēng)機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行檢查保養(yǎng)。電梯維保：每月對(duì)每臺(tái)電梯進(jìn)行二次維保。上述維保應(yīng)作好記錄。b維修班每月25日提交維保計(jì)劃給工程部審核，較大的檢修工作或需要材料，需提出計(jì)劃，報(bào)管理處主任審核；工程部負(fù)責(zé)安排每周的維保工作，負(fù)責(zé)每月的水、電費(fèi)用的計(jì)算并報(bào)管理處主任；檢查對(duì)設(shè)備的維保情況；負(fù)責(zé)特約維修、維保業(yè)務(wù)并報(bào)管理處主任審核。c在對(duì)業(yè)主的維修中，接到維修單后應(yīng)在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，表明身份的證件（工作牌）并向業(yè)主示意，向業(yè)主說明來意，經(jīng)業(yè)主同意后穿上鞋套方可進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行維修，使用的工具應(yīng)輕拿輕放，避免損壞業(yè)主的物品，如有損壞，照價(jià)賠償，維修完工后，請(qǐng)業(yè)主在修單上簽字，將維修現(xiàn)場(chǎng)的垃圾清掃于凈，不允許接受業(yè)主的禮物。 建立信息反饋體系，全員管理意識(shí)：管理員、護(hù)衛(wèi)隊(duì)員、清潔工在巡樓檢查或工作中應(yīng)注意公共設(shè)施設(shè)備、防火門、管井門、電井門、消防器材、地磚、花臺(tái)、植物、水池、噴泉、長(zhǎng)廊、文化設(shè)施、休閑椅、庭院燈、草坪燈、鐵花圍墻、攝像頭、對(duì)講機(jī)等設(shè)施是否完好，公共場(chǎng)所環(huán)境衛(wèi)生是否于凈，發(fā)現(xiàn)需要維修的應(yīng)及時(shí)開維修單進(jìn)行維修整改，發(fā)現(xiàn)業(yè)主的家門未關(guān)時(shí)應(yīng)敲門提醒業(yè)主關(guān)好房門，及時(shí)提醒制止業(yè)主、住戶違反業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)定的行為。發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象，要及時(shí)報(bào)告?？蛻舨吭陂_出維修單時(shí)，應(yīng)填寫清楚地點(diǎn)、開單時(shí)間，并對(duì)該問題進(jìn)行跟蹤，直到整改完畢業(yè)主滿意為止，并將整個(gè)情況作好記錄。（二）內(nèi)部管理1 內(nèi)部管理特點(diǎn)：（1）在充分肯定人的主觀能動(dòng)性、強(qiáng)調(diào)“以人為本”的同時(shí)，為規(guī)范員工的個(gè)體差異與缺陷，應(yīng)充分運(yùn)用現(xiàn)代化的質(zhì)量管理體系，使全體員工的各項(xiàng)工作行為最大限度地符合企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)管理的需要，從而使全體員工的共同行為與企業(yè)的宏觀效益與戰(zhàn)略目標(biāo)達(dá)到和諧共鳴。（2）在“以人為本，服務(wù)第一”服務(wù)業(yè)主、住戶，服務(wù)社會(huì)的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)將服務(wù)、管理工作有效的轉(zhuǎn)化為企業(yè)生存之本，轉(zhuǎn)化為企業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)思想，即一手抓管理、服務(wù)，一手抓經(jīng)營(yíng)、增效。（3）在內(nèi)部管理上嚴(yán)格推行ISO9000質(zhì)量體系踏踏實(shí)實(shí)謀事的同時(shí)，積極做好項(xiàng)目、企業(yè)的公關(guān)宣傳工作，通過提升住戶滿意度、美譽(yù)度及申報(bào)、參評(píng)各項(xiàng)優(yōu)秀大廈工作，為豐富紳帝物業(yè)企業(yè)品牌，添磚加瓦。 2.內(nèi)部管理方式： （1）建立規(guī)范而人性化的全員管理模式：用公司優(yōu)秀的企業(yè)文化感染員工，用全面實(shí)操性的作業(yè)文件指導(dǎo)，規(guī)范每一位員工，從而實(shí)現(xiàn)工作環(huán)節(jié)程序化，工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化，服務(wù)工作優(yōu)質(zhì)化，工作監(jiān)督規(guī)范化，運(yùn)作管理科學(xué)化，經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)（成本）化的具有紳帝物業(yè)管理模式。（2）組建學(xué)習(xí)型的員工隊(duì)伍，通過企業(yè)的不斷培訓(xùn)，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和工作質(zhì)量，實(shí)“追求更好，持續(xù)改進(jìn)”的管理理念。使企業(yè)始終保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。 3.內(nèi)部管理措施 （1） 管理處的所有工作一切圍繞以業(yè)主的需求，業(yè)主最大限度的滿意為主題。管理處全體員工將認(rèn)真貫徹公司“三不”與“三嚴(yán)”（不講客觀、不講私情、不搞下不為例；嚴(yán)而公正、嚴(yán)而有度、嚴(yán)而有情。）的管理原則，老老實(shí)實(shí)做人，踏踏實(shí)實(shí)謀事； （2） 建立規(guī)范而人性化的全員管理模式。用公司深厚而優(yōu)秀的企業(yè)文化感染員工；用健全而實(shí)操性很強(qiáng)的作業(yè)文件去指導(dǎo)、規(guī)范員工；用相互監(jiān)督管理的體制去促進(jìn)員工。培養(yǎng)高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。 （3） 管理處全體員工必須強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提倡微笑服務(wù)的工作作風(fēng)，倡導(dǎo)“做業(yè)主朋友、真誠(chéng)為業(yè)主服務(wù)”的服務(wù)理念，推行熱情、周到、耐心、仔細(xì)的服務(wù)方式，以業(yè)主需求為工作出發(fā)點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)提升業(yè)主滿意度。 （4） 結(jié)合實(shí)際全面推行QEM體系，保證服務(wù)質(zhì)量同時(shí)，在前期的管理中作到精打細(xì)算，把管理處的成本降低到最低線上，力爭(zhēng)做到花最少的錢辦最大的事。 （5） 在整個(gè)管理過程中做到兩個(gè)充分：充分做到周、月、季的調(diào)查、檢查、平衡、監(jiān)控；充分做到出現(xiàn)問題“三不放過”：責(zé)任人的處罰、事故原因的分析和整改不放過。（6） 推行兩到位、兩不準(zhǔn) 兩到位：現(xiàn)場(chǎng)指揮檢查、監(jiān)控、研究、解決問題到位；社會(huì)各綜合職能部門需要協(xié)調(diào)的事宜到位。 兩不準(zhǔn): 辦事不準(zhǔn)推諉；重大疑難問題匯報(bào)不準(zhǔn)過夜。 （7） 內(nèi)部實(shí)行責(zé)任制、績(jī)效考評(píng)和末尾淘汰制度。管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與崗位績(jī)效工作掛鉤,連續(xù)3個(gè)月或年度累計(jì)5個(gè)月度考評(píng)最后一名自動(dòng)淘汰。具體工作中：1.按照公司要求物管處人員統(tǒng)一標(biāo)識(shí)，,統(tǒng)一佩帶工作牌和穿戴工作服。2.履行公司會(huì)議制度：（1）小區(qū)、大廈工作周會(huì)：每周一召開，傳達(dá)上級(jí)文件，會(huì)議精神，總結(jié)上周工作,布置工作，討論決定本小區(qū)、大廈重大問題。（2）大廈班前會(huì)：每周1-5早上上班時(shí)召開。集體背誦公司宗旨，傳達(dá)上級(jí)指示和會(huì)議精神，講評(píng)頭天工作，布置當(dāng)天工作任務(wù)。3.管理處實(shí)行每周一天經(jīng)理問詢?nèi)?，及時(shí)掌握我們服務(wù)中的不足和業(yè)主的需求。4.要求管理處員工開展微笑服務(wù)，熟悉每一位業(yè)主的名字，并掌握每一位業(yè)主家庭基本情況。實(shí)行首問引導(dǎo)制，態(tài)度熱情、語氣親切，處理問題及時(shí)。處理投訴始終以業(yè)主為中心，通過持續(xù)不斷的改進(jìn)，不斷滿足法律法規(guī)和業(yè)主的需要。通過處理業(yè)主投訴，檢討和發(fā)現(xiàn)我們工作的失誤和薄弱環(huán)節(jié)，通過不斷整改，不斷提高我們的服務(wù)質(zhì)量和工作效率，從而最大限度地提高業(yè)主滿意度。（三）管理處檢查制度1.管理處主任： 日檢：前期9：009：30 后期每周一次早上9：3010：00召開管理處碰頭會(huì)，檢查昨天的工作情況， 安排今天的工作及需要注意的問題。對(duì)護(hù)衛(wèi)部、工程部、客戶部工作進(jìn)行一次檢查，并進(jìn)行審核簽字。 周檢：每周對(duì)管理處各崗位工作進(jìn)行一次覆蓋性的檢查，將檢查結(jié)果作為案例在早上的碰頭會(huì)上公布討論，做好記錄作為考核依據(jù)，提出預(yù)防和整改措施。月檢：對(duì)管理處所報(bào)的報(bào)表，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況進(jìn)行檢查，審核簽字。2、客房服務(wù)部主管日檢：對(duì)客戶服務(wù)部各崗位的工作進(jìn)行一次檢查，并進(jìn)行審核簽字，對(duì)違反公司規(guī)定的行為作好考核記錄，加強(qiáng)裝修工作的檢查，對(duì)管理員、保潔員工作進(jìn)行抽檢二次。周檢：對(duì)環(huán)境、清潔、接待、禮儀、客戶部的記錄進(jìn)行一次檢查并簽字，作好記錄。月檢：檢查匯總各種報(bào)表報(bào)管理處主任、匯同管理處對(duì)大廈進(jìn)行一次工作檢查，同時(shí)檢查檔案整理工作。3護(hù)衛(wèi)部主管： 日檢：1.每天對(duì)監(jiān)控錄像、巡更系統(tǒng)進(jìn)行一次檢查2.每天對(duì)各崗點(diǎn)的值班記錄記錄審核簽字3.每天對(duì)各班長(zhǎng)的工作情況進(jìn)行一次檢查 周檢: 對(duì)大廈內(nèi)消防設(shè)施備作一次檢查，作好記錄，同時(shí)對(duì)存在的安全隱患出整改意見，作好記錄。 月檢： 每月5日前將安全消防檢查情況報(bào)管理處主任，配合公司安全檢查，并對(duì)通報(bào)提出的問題落實(shí)整改措施。4工程部維修主管： 日檢： 對(duì)運(yùn)行的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次檢查，作好記錄。每天對(duì)維修的工作記錄，巡查表進(jìn)行檢查簽字。對(duì)違反公司的行為作好考核記錄。 周檢：每周對(duì)大廈內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次大檢查（消防系統(tǒng)、管網(wǎng)系統(tǒng)、運(yùn)載系統(tǒng)、公共照明、車庫(kù)收費(fèi)、安保、門禁、風(fēng)機(jī)、柴發(fā)系統(tǒng)等），并將檢查結(jié)果作好記錄。檢查工作計(jì)劃完成情況。 月檢：對(duì)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況、清潔衛(wèi)生、設(shè)備房的清潔等進(jìn)行全面檢查。檢查月、季計(jì)劃是否完成，下月的工作計(jì)劃。檢查設(shè)備運(yùn)和臺(tái)時(shí)統(tǒng)計(jì)工作。（四）資產(chǎn)管理（物業(yè)經(jīng)營(yíng)，租賃措施）(1)根據(jù)大廈業(yè)主的各種要求，管理處開展需求管理。A.請(qǐng)業(yè)主根據(jù)需要填制需求表，開展需求服務(wù)B.裝修期針對(duì)業(yè)主需求提供配套服務(wù)上，物業(yè)公司以集成商的身份，幫業(yè)主組織營(yíng)運(yùn)商，如組織商家進(jìn)行裝修材料的配送，電器設(shè)備的安裝，裝修垃圾的清運(yùn)等。C.入住后，物業(yè)公司定期對(duì)業(yè)主需求進(jìn)行調(diào)查，對(duì)周邊市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，整合周邊服務(wù)資源，達(dá)到對(duì)業(yè)主的全面服務(wù)。(2)設(shè)備設(shè)施及電梯管理小區(qū)、大廈的設(shè)備設(shè)施和電梯是全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，各種設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行是物業(yè)增值保值的根本保證，為保證全體業(yè)主的房屋資產(chǎn)得到增值保值，除管理處工程部的日常維護(hù)外，紳帝物業(yè)特委派下屬專業(yè)電梯維保分公司和公司總部設(shè)備設(shè)施部強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，以公司技術(shù)平臺(tái)專家為依托，根據(jù)小區(qū)、大廈設(shè)施設(shè)備的不同特性，進(jìn)行專業(yè)化，科學(xué)化，規(guī)范化的管理，達(dá)到使大廈物業(yè)增值保值的目的。(3)物業(yè)的資產(chǎn)管理 A.對(duì)附近同類房屋出租金進(jìn)行調(diào)查，摸底；走訪附近房介所，咨詢?cè)撔^(qū)、大廈樓房出租價(jià)格；列出當(dāng)?shù)赝惙课莩鲎鈨r(jià)格表 B.專人負(fù)責(zé)大廈的物業(yè)資產(chǎn)融資代理,代理業(yè)主與銀行聯(lián)系融資事宜。C.定期評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的增值，保值D.措施：a.作好常規(guī)管理，通過創(chuàng)建區(qū)優(yōu)、市優(yōu)，使租價(jià)提升。 b.有專人分管，承擔(dān)租賃工作針對(duì)承租人開展特殊服務(wù)。讓承租人享受到比在別的小區(qū)、大廈更好服務(wù)。通過口碑提升出租租金。 c.說服小區(qū)、大廈業(yè)主，全以委托物管代理出租事宜，有利于控制房源，防止業(yè)主相互競(jìng)爭(zhēng)殺價(jià)，或組織業(yè)主成立出租分會(huì)，形成價(jià)格聯(lián)盟（建議）。 d.物管可與附近房介所形成信息網(wǎng)絡(luò)，有效提高出租率。e.物管統(tǒng)一收取代理費(fèi)，統(tǒng)一發(fā)布廣告信息。 f.統(tǒng)一對(duì)承租人進(jìn)行篩選，盡可有篩選適全本大廈入住的承租人，篩選相對(duì)穩(wěn)定的承租人和物業(yè)投資者（建議）。 g.有目的的跟蹤承租人和投資者企業(yè)，收集他們事業(yè)成長(zhǎng)，生活幸福的事例，編成故事，在當(dāng)?shù)匦麄?，宣傳該大廈，是事業(yè)成長(zhǎng)，生活幸福的風(fēng)水寶地，并在當(dāng)?shù)匦纬煽诒?，提高或保持租金?h.隨時(shí)了解國(guó)家房產(chǎn)，物業(yè)政策信息，幫助業(yè)主分析市場(chǎng)行情，有效提高出租率。（4）房產(chǎn)物業(yè)投資回報(bào)分析九、綜合服務(wù)項(xiàng)目組合設(shè)計(jì)（一） 星級(jí)酒店式便民服務(wù)項(xiàng)目（無償服務(wù)）類別項(xiàng)目?jī)?nèi)容家政服務(wù)提供留言、叫醒服務(wù)，重要事件的備提醒服務(wù)等代理聯(lián)系搬家公司配備急救藥箱代召出租汽車代為聯(lián)系家教代辦旅游服務(wù)商務(wù)服務(wù)代辦保險(xiǎn)服務(wù)代辦銀行開戶代購(gòu)飛機(jī)、車船票代訂送水服務(wù)代收郵件服務(wù)代訂報(bào)刊、雜志代訂牛奶臨時(shí)代為保管小件物品代訂酒店客房雨天外借雨具禮儀服務(wù)組織業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)喜事慶典建議代為聯(lián)系禮儀公司大廈內(nèi)代訂禮品、鮮花咨詢服務(wù)本物業(yè)簡(jiǎn)介，物管部門電話、樓層引導(dǎo)黃頁電話薄、交通時(shí)刻表、本市地圖備查專業(yè)裝修公司提供裝修設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)來訪登記服務(wù)建立詳盡的業(yè)主檔案，為業(yè)主提供溫馨式特別服務(wù)文化娛樂 服務(wù)義務(wù)檢查燃?xì)夤艿缆馇闆r，宣傳消防知識(shí)義務(wù)宣傳家庭安全用電常識(shí)建立中青年活動(dòng)，組織青年交誼活動(dòng)（二） 星級(jí)酒店式便民服務(wù)項(xiàng)目（特約服務(wù)）項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容日常維修服務(wù)疏通下水管道安裝燈具、門鈴、廚柜修理、更換水表、電表（不含材料）修理、更換水閥、水龍頭、各類軟管等（不含材料）修理洗臉盆、洗菜盆下水管、馬桶浮球（不含材料）修理窗簾、拉窗等（不含材料）清洗安裝排風(fēng)扇、油煙機(jī)安裝分體式空調(diào)、窗式空調(diào)清洗安裝空調(diào)過濾器、空調(diào)加氟利昂家用電器維修、鐘表維修家裝維修家政服務(wù)提供家庭勞務(wù)服務(wù)鐘點(diǎn)家庭服務(wù)洗衣接送服務(wù)、自動(dòng)洗衣、干衣服務(wù)住宅室內(nèi)及商務(wù)辦公室清洗地毯、室內(nèi)清潔、地板和大理石打蠟電話訂餐、購(gòu)物、購(gòu)買半成本菜肴、24小時(shí)送餐、辦繽紛生活卡看護(hù)病人、老人商務(wù)服務(wù)代辦房屋租售保安隨行服務(wù)出租影視碟、書刊開辦健美操、美術(shù)、音樂、電腦等培訓(xùn)打字、復(fù)印、傳真、E-mail公用電話攝影、攝像醫(yī)療健康服務(wù)健康檢查協(xié)助建立兒童計(jì)劃免疫檔案社區(qū)健康服務(wù)其它醫(yī)療項(xiàng)目園藝租賃鮮花、盆景服務(wù)室內(nèi)園藝綠化、設(shè)計(jì)文化娛樂服務(wù)組織業(yè)主郊游活動(dòng)開展社區(qū)文體活動(dòng)小區(qū)局域網(wǎng)維護(hù)及管理業(yè)主與物管公司之間的信息交流（三）特別項(xiàng)目組合1、 時(shí)尚引導(dǎo)項(xiàng)目組合健康時(shí)尚吧：健身中心：瑜伽、健美操、器械、國(guó)標(biāo) 體訓(xùn)中心：網(wǎng)球、游泳、蘭球、形體 美體中心：美容美體、化妝、人體裝飾休閑娛樂吧：休閑水吧：仕女聊天室、網(wǎng)友沖浪吧 休閑茶餐：棋牌室家居樂園：家政服務(wù) 愛犬護(hù)理中心理財(cái)中心： 租售代理、保險(xiǎn)代理、抵押手續(xù)代理 小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)：在線影視平臺(tái)：在線播放，及時(shí)更新。 BBS溝通平臺(tái)：網(wǎng)絡(luò)游戲，精彩生活。 物管服務(wù)平臺(tái)：超越傳統(tǒng)，在線咨詢。2、 項(xiàng)目管理1 邀請(qǐng)以上項(xiàng)目的專業(yè)人士到社區(qū)進(jìn)行培訓(xùn)講座；2 組織管理健身、健美、美容課堂，聘請(qǐng)兼職教師（教練）進(jìn)行授課和訓(xùn)練指導(dǎo)。3 組建大廈健身、健美項(xiàng)目業(yè)余表演隊(duì)伍，開展活動(dòng)。4 引進(jìn)休閑娛樂、美容商家進(jìn)駐大廈。講座、課堂初步安排：時(shí)間星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日19:0020:00瑜伽瑜伽瑜伽瑜伽20:10-20:30健美操健美操健美操健美操健美操8:0010:30網(wǎng)球網(wǎng)球網(wǎng)球19:30-21:30國(guó)標(biāo)國(guó)標(biāo)國(guó)標(biāo)國(guó)標(biāo)國(guó)標(biāo)待定化妝插花形體（以上安排根據(jù)業(yè)主自身需求調(diào)整）十、技術(shù)組織保障1、 管理處受公司領(lǐng)導(dǎo)，并接受職能部門監(jiān)督管理和指導(dǎo)。2、 以總公司成功成熟的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、品牌、信譽(yù)及其經(jīng)濟(jì)實(shí)力為基礎(chǔ)，深厚的文化底蘊(yùn)為信依托，科學(xué)的管理模式和完備的質(zhì)量體系為支撐，確保管理處的工作正常開展。十一、主要依據(jù)和遵循的法規(guī)；1、 中國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例；2、 重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例；3、 渝價(jià)（1999）398號(hào)文件；4、 渝價(jià)（2004）778號(hào)文件；5、 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部（2003）1864號(hào)文：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法；6、 公安部屬61號(hào)令：機(jī)關(guān)團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防管理規(guī)定；7、 建設(shè)部隊(duì)建設(shè)110號(hào)令：住宅室內(nèi)裝修管理辦法；8、 建設(shè)部住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法；9、 建設(shè)部城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定；10、建設(shè)部46號(hào)令建筑裝飾裝修管理規(guī)定等。十二、企業(yè)文化、標(biāo)號(hào)十三、著裝：見公司VI應(yīng)用手冊(cè) 管理人員： FZ- 綜合維修工： FZ- 護(hù)衛(wèi)員：（夏裝） FZ- （冬裝） FZ- 清潔工 FZ-十四：附件 附件：物資申購(gòu)計(jì)劃紳帝