房地產(chǎn)抵押評估存在哪些風(fēng)險.doc

房地產(chǎn)抵押評估存在哪些風(fēng)險? 估價機(jī)構(gòu)和估價人員在房地產(chǎn)抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是房地產(chǎn)抵押貸款價值評估的直接參與者，因此估價機(jī)構(gòu)及估價人員的技術(shù)水平和執(zhí)業(yè)素質(zhì)與道德是房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的直接誘因。因此估價機(jī)構(gòu)和估價人員的技術(shù)水平直接影響評估價值的高低。 房地產(chǎn)抵押評估是進(jìn)行房產(chǎn)抵押的牽制環(huán)節(jié)。那么，房地產(chǎn)抵押評估存在哪些風(fēng)險？在房地產(chǎn)抵押評估中，怎么才能避免這些風(fēng)險？房地產(chǎn)抵押評估中，房產(chǎn)抵押人怎么才能正確的維護(hù)自身的合法權(quán)益呢？房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的主要風(fēng)險(一)技術(shù)因素：來自估價機(jī)構(gòu)及估價人員的風(fēng)險。從理論上看，房地產(chǎn)抵押貸款評估的理論方法眾多而且每種方法都有其特定適用的條件和對象，不同的估價目的選擇不同的方法就會產(chǎn)生不同的估計結(jié)果，這就要求估價人員在選擇估價方法的時候一定要慎重。另外，無論選取哪種估價方法，都需客觀準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料來支撐。但是在我國的房地產(chǎn)抵押評估市場中，沒有完善的信息公開機(jī)制，對于一些重要的、有參考價值的資料估價機(jī)構(gòu)和估價人員并不能及時地、方便地獲取，有可能致使估計結(jié)果嚴(yán)重的偏離市場價值。從實(shí)踐上看，估價機(jī)構(gòu)和估價人員是房地產(chǎn)抵押貸款評估的直接參與者，他們的技術(shù)水平和執(zhí)業(yè)素質(zhì)與道德直接決定著房地產(chǎn)抵押貸款評估的準(zhǔn)確性。目前有些機(jī)構(gòu)為了追求估價作業(yè)數(shù)量上的成績，其機(jī)構(gòu)中的從業(yè)人員并沒有經(jīng)過相關(guān)專業(yè)的學(xué)習(xí)。而有些估計人員雖然通過短期學(xué)習(xí)和考試取得注冊房地產(chǎn)估價師資格，但實(shí)際上幾乎沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實(shí)際經(jīng)驗(yàn)和對房地產(chǎn)市場缺乏全面、客觀的認(rèn)識。因此，在對市場情況及個體情況較為復(fù)雜的房地產(chǎn)估價過程中，自然就會出現(xiàn)較大的偏差。(二)系統(tǒng)因素：銀行自身因素引起的風(fēng)險。在抵押貸款發(fā)放過程中，銀行作為抵押權(quán)人，如果不認(rèn)真審核抵押人的償貸能力，不公開選擇評估機(jī)構(gòu)，沒專業(yè)人員審核評估機(jī)構(gòu)及評估人員評估結(jié)果，過高發(fā)放貸款比例等，都會造成抵押貸款的評估存在著高風(fēng)險。1、忽視抵押人償貸能力，單方面看重抵押物價值保障：銀行在審核房地產(chǎn)抵押貸款的時候不僅僅要審核抵押物的抵押價值還要考慮抵押人的償貸能力。由于銀行業(yè)中存在眾多的競爭者，各大銀行為了擴(kuò)展市場，擁有更多的客戶，不認(rèn)真審查抵押人的償債能力，僅僅將抵押物價值作為是否發(fā)放貸款的主要依據(jù)，將評估機(jī)構(gòu)給出的抵押物的價值和抵押人提供的收入證明、資信狀況、貸款期限等來確定發(fā)放貸款的比例。貸款的安全性實(shí)際上僅僅體現(xiàn)在抵押物的價值上而忽視抵押人還款能力，某種程度上助長了房地產(chǎn)抵押市場的虛假繁榮。2、不公開選擇評估機(jī)構(gòu)，缺乏客觀及公正性：銀行在對抵押物價值進(jìn)行評估，原則上應(yīng)選擇資質(zhì)等級高、經(jīng)驗(yàn)豐富、信譽(yù)好的估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，以便增加銀行發(fā)放貸款的安全性。目前，銀行在評定抵押物等級的時候，往往是從入圍的估價機(jī)構(gòu)庫中選取一家或幾家估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。而入圍的評估機(jī)構(gòu)有些通過給予回扣或者好處費(fèi)等為條件入圍的，這些做法為銀行內(nèi)部的工作人員提供了腐敗機(jī)會，減少了抵押貸款的安全性。3、無專業(yè)評估人員審核抵押物評估價值，貸款額度確定不準(zhǔn)確：目前，銀行內(nèi)部沒有設(shè)置專門從事房地產(chǎn)評估的信貸人員，這就造成了銀行無法準(zhǔn)確判斷評抵押物的真實(shí)市場價值與估機(jī)構(gòu)給出的估價結(jié)果是否相背離，評這就減少了外界因素對評估結(jié)果的約束性;另一方面，銀行的房貸額度僅僅按照評估結(jié)果的一定比例來確定的，這種做法在無形中加大了評估風(fēng)險。4、房貸比例過高：雖然政府有關(guān)政策規(guī)定個人首次購買90平方米以上住宅首付比例為30%，90平方米以內(nèi)住宅首付比例為20%，個人購買第二套住宅首付比例為60%。但由于市場競爭激烈，銀行為爭取更多的客戶，通常不管個人購買多大面積，是否初次購買都向抵押人發(fā)放抵押物價值70%的資金。這樣無形中增強(qiáng)了銀行貸款的風(fēng)險。(三)環(huán)境風(fēng)險：環(huán)境風(fēng)險主要包括國家政策、區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化所帶來的風(fēng)險。這些因素都直接影響房地產(chǎn)價格的高低及其變動趨勢。房地產(chǎn)抵押評估的風(fēng)險歸根到底就是出現(xiàn)違約時的抵押物的流動性，如果房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅度的貶值，那么金融機(jī)構(gòu)的損失將無法估量。如果抵押物的價值在最初評估過程中就背離真實(shí)的市場價值，過高的評估結(jié)果經(jīng)過多次和長期的金融抵押貸款，未來一段時期內(nèi)勢必會給金融機(jī)構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，并通過信用創(chuàng)造能力擴(kuò)大風(fēng)險，從而影響到金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量，可能造成金融體系的整體動蕩，進(jìn)一步波及經(jīng)濟(jì)體系不可避免的動蕩，影響社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的運(yùn)行。36