房地產(chǎn)價格主要影響因素研究——以青島市房地產(chǎn)行業(yè)為例.docVIP

房地產(chǎn)價格主要影響因素研究以青島市房地產(chǎn)行業(yè)為例 宋佳潤 (山東科技大學(xué),山東青島271019) 摘要合理的房地產(chǎn)價格是保持社會和諧和保障民生的關(guān)鍵。影響房地產(chǎn)價格的因素也是眾說紛紜,本文貼近實際,從消費者角度出發(fā),通過實際調(diào)查得出消費者在選房時所考慮的16種因素。在這16種因素中本文通過灰色關(guān)聯(lián)度分析和因子分析的方法得出真正影響房地產(chǎn)價格的四種因素：交通情況、商業(yè)情況、教育情況和醫(yī)療情況。 關(guān)鍵詞房地產(chǎn)價格；影響因素；數(shù)據(jù)分析 DOI10?13939/j?ki?zgsc?xx?09?124 消費者在購房時往往瞻前顧后,考慮過多,正是這樣才給了房地產(chǎn)商投機(jī)的縫隙。本文通過調(diào)查得知消費者購房時主要考慮的因素主要有十六種：規(guī)劃戶數(shù)、交通情況、商業(yè)情況、教育設(shè)施情況、醫(yī)療情況、物業(yè)費、產(chǎn)權(quán)年限、容積率、外觀設(shè)計、區(qū)域位置、最低首付、月供、住宅安全、物業(yè)態(tài)度和綠化率。這是十六種因素中,真正能夠影響房價的因素并不多,房地產(chǎn)往往會抓住非主要因素,大肆宣傳哄抬房價,最終受害的還是消費者,本文對上述數(shù)據(jù)進(jìn)行合理分析找出影響房價的主要影響因素。 首先,本文用灰色關(guān)聯(lián)度分析法對這十六個因素與樓盤價格之間作關(guān)聯(lián)度分析。 所謂灰色關(guān)聯(lián)度分析法,就是對于兩個系統(tǒng)之間的因素,其隨時間或不同對象而變化的關(guān)聯(lián)性大小的量度,稱為關(guān)聯(lián)度。在系統(tǒng)發(fā)展過程中,若兩個因素變化的趨勢具有一致性,即二者關(guān)聯(lián)程度較高；反之,則關(guān)聯(lián)度較低。因此,灰色關(guān)聯(lián)分析方法,是根據(jù)因素之間發(fā)展趨勢的相似或相異程度來衡量因素間關(guān)聯(lián)程度的一種方法。 本文在做灰色關(guān)聯(lián)度分析之前首先進(jìn)行數(shù)據(jù)處理：對于樓房周圍商業(yè)情況,本文以樓房一公里范圍內(nèi)的超市、銀行和餐廳這三種公共場所數(shù)量來衡量,一天中出入銀行、餐廳、超市的人流大致相等,因而本文將三者數(shù)量加和,以此衡量商業(yè)情況；對于樓房周圍的教育情況,由于能夠影響消費者購房選擇的主要是幼兒園、小學(xué)和中學(xué),本文以樓房周圍各類學(xué)校數(shù)量乘以其教育年限后加和,以此衡量該樓房周圍的教育情況；對于醫(yī)療情況,本文以三公里內(nèi)醫(yī)院的個數(shù)為衡量標(biāo)準(zhǔn)；外觀設(shè)計以所統(tǒng)計樓盤的客戶滿意度為衡量標(biāo)準(zhǔn)；交通情況以一公里內(nèi)公交站點的個數(shù)為衡量標(biāo)準(zhǔn)；樓房的區(qū)域位置本是分類變量,本文為進(jìn)行數(shù)據(jù)分析對其進(jìn)行量化處理,李滄區(qū)為1,城陽區(qū)為2,黃島為3,萊西為4,平度為5,嶗山區(qū)為6,市北區(qū)為7,膠南為8,膠州為9；住宅安全、物業(yè)態(tài)度、物業(yè)費及綠化率均以所統(tǒng)計樓盤的實地調(diào)查情況為衡量標(biāo)準(zhǔn)。在確定所有衡量標(biāo)準(zhǔn)后,本文對所有因素評價指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱化處理。避免了系統(tǒng)中各因素的物理意義不同,導(dǎo)致數(shù)據(jù)的量綱也不相同,不便于比較,或在比較時難以得到正確的結(jié)論的問題。 所謂關(guān)聯(lián)程度,實質(zhì)上是曲線間幾何形狀的差別程度。因此曲線間差值大小,可作為關(guān)聯(lián)程度的衡量尺度。 為分辨系數(shù),一般在01之間,通常取0?5。min是第二級最小差,max是第二級最大差。oi(k)為各比較數(shù)列xi曲線上的每一個點與參考數(shù)列x0曲線上的每一個點的絕對差值。 因為關(guān)聯(lián)系數(shù)是比較數(shù)列與參考數(shù)列在各個時刻(即曲線中的各點)的關(guān)聯(lián)程度值,所以它的數(shù)不止一個,而信息過于分散不便于進(jìn)行整體性比較。因此有必要將各個時刻(即曲線中的各點)的關(guān)聯(lián)系數(shù)集中為一個值,即求其平均值,作為比較數(shù)列與參考數(shù)列間關(guān)聯(lián)程度的數(shù)量表示,關(guān)聯(lián)度ri公式如下： ri是比較數(shù)列xi對參考數(shù)列x0的灰色關(guān)聯(lián)度,ri值越接近1,說明相關(guān)性越好。 本文以樓房售價為參考數(shù)列x0,以規(guī)劃戶數(shù)、交通情況、商業(yè)情況、教育設(shè)施情況、醫(yī)療情況、物業(yè)費、產(chǎn)權(quán)年限、容積率、外觀設(shè)計、區(qū)域位置、最低首付、月供、住宅安全、物業(yè)態(tài)度和綠化率這十六種影響樓盤價格的因素為比較數(shù)列ri進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)分析,按照上述算法將其通過Matlab軟件編程實現(xiàn),得出各影響因素相對于樓房售價的灰色關(guān)聯(lián)度： 規(guī)劃戶數(shù)、產(chǎn)權(quán)年限、區(qū)域位置這三種因素與樓房售價的關(guān)聯(lián)度很小,本文在分析樓房售價的主要影響因素時可以將其忽略。另外,最低首付和月供兩種因素與樓房價格的關(guān)聯(lián)度接近于1,關(guān)聯(lián)度很高,經(jīng)過進(jìn)一步查閱資料,了解房地產(chǎn)運行機(jī)制得出,月供和最低首付是受樓房售價影響的,即樓房售價決定最低首付和月供,因而這兩種因素不能作為影響樓房售價的因素,本文在此將其剔除。 在經(jīng)過灰色關(guān)聯(lián)度分析之后,為了進(jìn)一步得出影響樓房售價的主要影響因素,本文對剩下的十一種因素運用因子分析法找出影響樓房售價的主要成分,在主要成分中找到因子載荷比較高的因素即為影響房地產(chǎn)價格的主要因素。 因子分析是指研究從變量群中提取共性因子的統(tǒng)計技術(shù)。設(shè)有p個原始變量,它們可能相關(guān)也可能獨立,將xi標(biāo)準(zhǔn)化得到新變量zi,則可以建立因子分析模型如下： zi=ai1F1+ai2F2+aimFm+Ui(i=1,2,p) 其中Fj(j=1,2,m)出現(xiàn)在每個變量的表達(dá)式中,稱為公共因子,Ui(i=1,2,p)僅與變量Zi有關(guān),稱為特殊因子,系數(shù)aij(i=1,2,p,j=1,2,m)稱為因子載荷,A=(aij)稱為載荷矩陣。 通常在最初因素抽取后,對有些因素?zé)o法作有效的解釋。適當(dāng)?shù)囊蜃有D(zhuǎn),可以使變換后新的因子具有可解釋性。本文采用方差最大的正交轉(zhuǎn)換方法將各因子旋轉(zhuǎn)到某個位置使其變量在因子軸上的投影向最大、最小兩極分化,即每個主成分中的高載荷因子只這種在幾種因素上,從而得出主要的影響因素。 本文繼續(xù)對剩下的十一種影響因素數(shù)據(jù)進(jìn)行因子分析,得出三個主要影響樓房售價的主成分。 我們可以看出這三個主成分可以解釋樓房售價變化的63%,符合我們的尋求標(biāo)準(zhǔn),在這三個主成分中各因素經(jīng)過因子旋轉(zhuǎn)后的因子載荷分布。 我們可以看出在這三個主成分中,交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療四種因素的因子載荷很高,所以影響房價的主要因素為交通情況、商業(yè)環(huán)境、教育設(shè)施、醫(yī)療條件。 房地產(chǎn)投機(jī)行為的盛行已嚴(yán)重影響到中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,那么消費者如何提高自己選房的能力,選中滿意程度最高的房子日益成為人們關(guān)注的焦點。一般情況下,購買者在選房時,他們大約會考慮到大約16種因素,但是在本文進(jìn)行數(shù)據(jù)分析以后主要影響房價的因素只有4種,即：交通情況、商業(yè)情況、教育情況、醫(yī)療情況,除這4種因素之外,其余只需稍加考慮即可。 參考文獻(xiàn)： 1柳冬,王雯珺,謝海濱,等?我國房地產(chǎn)價格影響要素分析與趨勢預(yù)測J?管理評論,xx(5)? 2余華義?經(jīng)濟(jì)基本面還是房地產(chǎn)政策在影響中國的房價J?財貿(mào)經(jīng)濟(jì),xx(3)? 3趙昕東?中國房地產(chǎn)價格波動與宏觀經(jīng)濟(jì)基于SVAR模型的研究J?經(jīng)濟(jì)評論,xx(1)? 4吳江,韓鑫韜?房地產(chǎn)價格與貨幣供應(yīng)量的波動溢出效應(yīng)J?財貿(mào)研究,xx(5)? 5