工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)17.docVIP

湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)工學(xué)院工程管理專業(yè)課 程 設(shè) 計(jì) 課程設(shè)計(jì)名稱： 建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 班 級(jí)： 工程管理二班 姓 名： 石慶 學(xué) 號(hào)： 200940613221 2011年 11 月 21 日課程設(shè)計(jì)名稱：房地產(chǎn)項(xiàng)目初步可行性研究一、課程設(shè)計(jì)目的：通過(guò)課程設(shè)計(jì)，熟悉掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法和項(xiàng)目策劃方法，工程經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理和方法，能運(yùn)用所學(xué)知識(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究。具體包括：1、 掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷和樓盤(pán)調(diào)查編寫(xiě)方法2、 熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法和技巧3、 熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析方法4、 熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)選擇方法5、 掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)定位方法6、熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用的構(gòu)成及其用途7、掌握成本估算的方法8、熟悉銷(xiāo)售收入、利潤(rùn)、稅金等概念，掌握銷(xiāo)售收入、利潤(rùn)、稅金的計(jì)算方法9、熟悉財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本步驟10、掌握現(xiàn)金流量的構(gòu)成與現(xiàn)金流量表的編制11、掌握財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算12、掌握工程項(xiàng)目靜態(tài)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法。二、課程設(shè)計(jì)進(jìn)度安排：本設(shè)計(jì)按教學(xué)計(jì)劃安排，共2周。第1天， 編制樓盤(pán)調(diào)查表和市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷第2、3天，進(jìn)行樓盤(pán)調(diào)查和市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查第4天，進(jìn)行樓盤(pán)和調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)分析第5天，根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分，目標(biāo)客戶群定位及房地產(chǎn)產(chǎn)品定位。第6天，根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用的估算。第7、8天，進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測(cè)算和分析第9天，初步審查設(shè)計(jì)成果，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行修改完善第10天，整理完成課程設(shè)計(jì)。 三、課程設(shè)計(jì)內(nèi)容要求： 1. 內(nèi)容要求： （1）2010年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （2）該項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位及規(guī)劃 （4）房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測(cè)算和分析 （5）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析 （6）結(jié)論 2.內(nèi)容提綱： （1）項(xiàng)目概括 （2）2011年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及需求分析 （3）項(xiàng)目規(guī)劃： a.土地所在地周邊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀（根據(jù)樓盤(pán)調(diào)查進(jìn)行說(shuō)明） b.消費(fèi)者需求特點(diǎn) c.項(xiàng)目定位：目標(biāo)客戶群、產(chǎn)品核心利益的追求（核心產(chǎn)品定位） 形式產(chǎn)品定位及附加產(chǎn)品定位（重點(diǎn)） d.項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略：開(kāi)盤(pán)時(shí)間、銷(xiāo)售節(jié)奏的控制及不同時(shí)期的銷(xiāo)售價(jià)格 （4）房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 包括各種成本估算表及現(xiàn)金流量表，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，判斷項(xiàng)目是否可行。 （5）社會(huì)影響分析 （6）結(jié)論及建議。 備注：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研6-8名同學(xué)為一組進(jìn)行，相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分內(nèi)容要求參考房地產(chǎn)市場(chǎng)研究作業(yè)相關(guān)內(nèi)容，一組的同學(xué)市場(chǎng)研究的內(nèi)容可以一致，相關(guān)經(jīng)濟(jì)可行性分析每名同學(xué)獨(dú)立完成。1項(xiàng)目概況1.1基本情況1.1.1項(xiàng)目名稱大和齊家地產(chǎn)1.1.2項(xiàng)目位置地理位置：芙蓉區(qū)沙灣路1688號(hào)交通位置：位于芙蓉區(qū)白沙灣路和荷花路的交匯處（瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶文化公園旁），鄰人民東路，通遠(yuǎn)大路，道路系統(tǒng)四通八達(dá)；西由荷花路直連長(zhǎng)沙火車(chē)站，南由白沙灣緊接武廣高鐵，出行十分便捷。周?chē)煌? 公交線路：131、405、142、702、168等緊鄰地鐵2號(hào)線、5號(hào)線與6號(hào)線距地鐵2號(hào)線古曲路站僅300米，距地鐵2號(hào)線萬(wàn)家麗站僅500米1.1.3承辦單位概況開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙大和齊家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商：自然力設(shè)計(jì)單位：湖南方圓建筑工程設(shè)計(jì)有限公司施工單位：長(zhǎng)沙市富湘建筑有限公司物管單位：創(chuàng)新物業(yè)長(zhǎng)沙公司1.1.4項(xiàng)目周邊情況項(xiàng)目東臨瀏陽(yáng)河、南望圭塘河，是城央極為罕見(jiàn)的雙河環(huán)抱社區(qū)。東臨瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶，恰當(dāng)隔離喧囂，憑添無(wú)限美景，更增大量觀光、休閑、娛樂(lè)設(shè)施。瀏陽(yáng)河休閑產(chǎn)業(yè)帶，兼享產(chǎn)業(yè)帶帶來(lái)的巨大升值空間。南臨瀏陽(yáng)河文化公園，綠樹(shù)簇?fù)恚趟h(huán)繞。周邊配套設(shè)齊全，有超市百貨：大潤(rùn)發(fā)、沃爾瑪、步步高、人人樂(lè)、家潤(rùn)多；有建材家居：萬(wàn)家麗、好百年、歐亞達(dá)、通程O(píng)UTLINES；還有中西餐廳：新長(zhǎng)福、新玉樓東、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客；以及醫(yī)療門(mén)診：旺旺醫(yī)院、馬王堆療養(yǎng)院、湘雅附二、黃興醫(yī)院；更有知名學(xué)校：芙蓉中學(xué)、長(zhǎng)郡育才二小、高嶺小學(xué)、育英小學(xué)、東郡小學(xué)。配套設(shè)施齊全豐富，方便生活起居。1.1.5項(xiàng)目主旨旨在利用天然的主舵兩河一灣的地理優(yōu)勢(shì)，以“人與自然的和諧相處”為理念，提倡“大和”思想，打造“真正自然、健康、惠民、便利的經(jīng)濟(jì)適用房”。讓居民享受大自然和都市生活的融合，營(yíng)造“采菊東籬下，悠然現(xiàn)南山”的氛圍；讓普通老百姓都有經(jīng)濟(jì)便利的房子居住，讓“小家其樂(lè)融融，讓大家團(tuán)結(jié)一致”。1.2各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總占地面積5749.272建筑面積14948.1023建筑密度%204容積率2.65綠地率%406項(xiàng)目總投資萬(wàn)元25007財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元294.718財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%17.29靜態(tài)投資回收期年2.712 投資環(huán)境及市場(chǎng)分析2.投資環(huán)境分析2.1.1全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境2011年國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，據(jù)初步測(cè)算，上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值204459億元，同比增長(zhǎng)9.6%。2011上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資26250億元，同比增長(zhǎng)32.9%。其中，住宅投資18641億元，增長(zhǎng)36.1%。全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積44419萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.9%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為101.75。房地產(chǎn)趨勢(shì)仍舊樂(lè)觀，有充足的潛力可挖掘。2011年1月26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“新國(guó)八條”。在這些政策的綜合作用下，前三季度房屋銷(xiāo)售增速持續(xù)下滑，居民預(yù)期有所改變，企業(yè)資金壓力不斷上升，房?jī)r(jià)漲幅回落，房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量逐步增多。而這正是我們開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的好時(shí)機(jī)，要把握好挑戰(zhàn)，在挑戰(zhàn)我創(chuàng)新，求得生存。而從供需關(guān)系來(lái)看，目前中國(guó)城市戶均僅有0.74套住房，距離戶均一套尚有一定距離，并且受投資渠道不暢，通貨膨脹、人民幣升值壓力、熱錢(qián)流入等的影響，促使房地產(chǎn)的需求量增大，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大需求，可開(kāi)發(fā)潛力大。2.1.2項(xiàng)目投資環(huán)境 1）地塊環(huán)境分析（1）地塊周?chē)h(huán)境項(xiàng)目位于芙蓉區(qū)白沙灣路和荷花路的交匯處，鄰人民東路，通遠(yuǎn)大路，道路系統(tǒng)四通八達(dá)；西由荷花路直連長(zhǎng)沙火車(chē)站，南由白沙灣緊接武廣高鐵，出行十分便捷。周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)較多，形成新興開(kāi)發(fā)區(qū)。（2）交通條件附近公交車(chē)便利（131、405、142、702、168等），緊鄰地鐵2號(hào)線、5號(hào)線與6號(hào)線，距地鐵2號(hào)線古曲路站僅300米，距地鐵2號(hào)線萬(wàn)家麗站僅500米（3）配套設(shè)施項(xiàng)目設(shè)有13層居民住宅樓4棟，地下一層為停車(chē)場(chǎng)，其中兩棟地上一層為商鋪。住宅樓為經(jīng)濟(jì)型適用房，既適合家庭居住，也適合大學(xué)畢業(yè)生、新婚夫妻或白領(lǐng)居住，特別為剛就業(yè)客戶提供經(jīng)濟(jì)房。2）項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)劣分析（1）優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目主打經(jīng)濟(jì)適用房，符合當(dāng)前形勢(shì)，迎合市場(chǎng)。項(xiàng)目融合自然與生活為一體，愜意安謐。項(xiàng)目周邊配套設(shè)施相對(duì)完整，交通便捷。項(xiàng)目周邊的各個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)本塊地的發(fā)展有比較大的促進(jìn)作用。（2）劣勢(shì)項(xiàng)目所在地相對(duì)人口密度較低。項(xiàng)目規(guī)模較小，對(duì)發(fā)展有一定影響。（3）機(jī)會(huì)隨著地鐵的建成及周邊的開(kāi)發(fā)和配套設(shè)施的完善，本項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)將漸漸體現(xiàn)。隨著畢業(yè)生逐漸增多，購(gòu)房需求量增大，家庭對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房也愈來(lái)愈青睞，本項(xiàng)目將獲得更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。（4）威脅當(dāng)?shù)厝藢?duì)本塊地的認(rèn)識(shí)和評(píng)價(jià)相對(duì)不高，還要進(jìn)行有力的宣傳。項(xiàng)目周邊樓盤(pán)較多，競(jìng)爭(zhēng)大。2.2市場(chǎng)分析2.2.1長(zhǎng)沙市場(chǎng)分析1）GDP保持較快增速，經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭良好 自2003年以來(lái)，長(zhǎng)沙GDP一直穩(wěn)定增長(zhǎng)GDP增長(zhǎng)幅度穩(wěn)定在14%以上的水平。在國(guó)家政策的扶持下，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。2）固定資產(chǎn)投資增幅較大，城市化進(jìn)程加速隨著2011年經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)回暖，長(zhǎng)沙地鐵1、2號(hào)線的開(kāi)工建設(shè)，南湖路過(guò)江隧道、城際輕軌、火車(chē)北站片區(qū)整改等大型項(xiàng)目的相繼開(kāi)工建設(shè)，長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資總額不斷增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙城市建設(shè)正進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)代。2.2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析-長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況2011年第一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)不但遭遇限購(gòu)、價(jià)格控制等一系列調(diào)控政策的強(qiáng)力沖擊，同時(shí)又受到了傳統(tǒng)春節(jié)成交淡季的影響。在調(diào)控政策的緊鑼密鼓下，作為二線城市的長(zhǎng)沙，3月4日和31日分別出臺(tái)了限購(gòu)細(xì)則和限漲目標(biāo)，但市場(chǎng)對(duì)政策的敏感程度遠(yuǎn)不如一線城市，一、二季度成交量不降反升，且價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，標(biāo)志著市場(chǎng)觀望和相持狀態(tài)基本成型。1)商品房供應(yīng)情況:上半年全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售881.10萬(wàn)，同比減少0.87%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售805.63萬(wàn)，同比減少0.27%。內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售539.69萬(wàn)，同比減少18.63%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售502.11萬(wàn)，同比減少16.94%。內(nèi)五區(qū)新增上市量同比大幅下降，特別是天心區(qū)、雨花區(qū)尤為明顯；三縣市新增上市量同比有較大增長(zhǎng)，同比增幅均超過(guò)55%以上，僅望城新增上市量小幅下滑。2)商品房銷(xiāo)售情況。1-5月，長(zhǎng)沙地區(qū)新建商品房累計(jì)銷(xiāo)售備案854.77萬(wàn)，同比減少8.18%；其中，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)銷(xiāo)售備案598.51萬(wàn)，同比減少4.98%。截止6月25日，6月前四周長(zhǎng)沙全市新建商品房網(wǎng)簽82.76萬(wàn)平方米，7805套；長(zhǎng)沙上半年住宅成交共41396套，444.89萬(wàn)平米，同比下跌34.87%，均價(jià)6014元/平米，同比上漲23.16%。3)商品房?jī)r(jià)格情況。2011年上半年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)仍然保持上漲態(tài)勢(shì)。岳麓區(qū)的樓市均價(jià)為5681元/，平均每月上漲78元/。經(jīng)開(kāi)區(qū)的樓市均價(jià)為4753元/，平均每月上漲141元/。開(kāi)福區(qū)的樓市均價(jià)為7220元/，平均每月上漲78元/。芙蓉區(qū)的樓市均價(jià)為8323元/，平均每月上漲158元/。天心區(qū)的樓市均價(jià)為6848元/，平均每月上漲103元/。雨花區(qū)的樓市均價(jià)為6930元/，平均每月上漲135元/。如果按月來(lái)看，1月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價(jià)為5105元/，2月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價(jià)為5889元/，3月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價(jià)為5529元/, 4月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價(jià)為5021元/, 5月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價(jià)為 6579 元/, 6月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價(jià)為7180元/。長(zhǎng)沙市“限購(gòu)令”沒(méi)有限購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)，加強(qiáng)了非住宅市場(chǎng)價(jià)格的上漲預(yù)期，6月商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)持續(xù)上漲。1-2月內(nèi)五區(qū)非住宅備案均價(jià)累積數(shù)為8640元/，3月則升為11925元/。從市場(chǎng)反饋來(lái)看，限購(gòu)之后，高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的積極入市抬高了均價(jià)。4)房地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)：近日，長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心公布2011年6月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)分析報(bào)告。該報(bào)告顯示，2011年6月，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)為100.38，環(huán)比下降0.32點(diǎn)，這是自本年度3月以來(lái)出現(xiàn)的首次環(huán)比下跌，但景氣值仍保持在高景氣空間內(nèi)。其中，土地交易指數(shù)為87.15，環(huán)比上升7.71點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)指數(shù)為98.63，環(huán)比下降9.89點(diǎn)；新房交易指數(shù)為103.42，環(huán)比上升3.26點(diǎn)；二手房交易指數(shù)為102.29，環(huán)比上升1.31點(diǎn)；房地產(chǎn)金融指數(shù)為103.38，環(huán)比下降5.94點(diǎn)；房地產(chǎn)市場(chǎng)信心指數(shù)為99.18，環(huán)比上升0.97點(diǎn)。2.2.3項(xiàng)目市場(chǎng)分析本項(xiàng)目以建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房為主，全部對(duì)外出售。從周?chē)貕K的銷(xiāo)售情況來(lái)看，由于地處芙蓉區(qū)白沙灣路和荷花路的交匯處，周?chē)h(huán)境較好，配套設(shè)施齊全，發(fā)展?jié)摿Υ?。周邊住宅價(jià)格屬于中高檔水平，周邊住宅樓及商業(yè)樓開(kāi)發(fā)較大，且銷(xiāo)售狀況良好。根據(jù)項(xiàng)目的地理位置與銷(xiāo)售對(duì)象的需求結(jié)構(gòu)分析，以及所做調(diào)查，確定經(jīng)濟(jì)適用房為主打戶型。3房地產(chǎn)產(chǎn)品方案3.1房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇3.1.1目標(biāo)市場(chǎng)選擇1）定位因素分析(1)項(xiàng)目地塊的有利因素：取得土地價(jià)格低廉。土地費(fèi)為1033萬(wàn)元，且已經(jīng)包括拆遷費(fèi)。容積率等規(guī)劃指標(biāo)基本符合公司開(kāi)發(fā)的要求。超市、醫(yī)院等生活配套設(shè)施可借助現(xiàn)有配套。交通便利，地鐵公車(chē)四通八達(dá)。當(dāng)?shù)乜蛻羧旱娜丝跀?shù)量與整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售量基本相符。(2)項(xiàng)目地塊的不利因素地理位置相對(duì)繁華區(qū)（步行街）有一定距離。整個(gè)區(qū)域的品位較低，認(rèn)可度不高，市場(chǎng)人氣不足。周邊樓盤(pán)較多競(jìng)爭(zhēng)大。2）目標(biāo)客戶群的分析該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，主要由三部分組成：(1)當(dāng)?shù)芈毠み@部分客戶群的總體消費(fèi)能力中等。因?yàn)槠涫杖氲膭傂韵拗?，其?duì)房?jī)r(jià)的總體承受力在3050萬(wàn)元/套左右（也即首付56萬(wàn)元，月供800-1000元）。(2)當(dāng)?shù)貍€(gè)體戶這部分客戶的總體消費(fèi)能力略高于當(dāng)?shù)芈毠はM(fèi)。因?yàn)槠涫杖胗幸徊糠植淮_定性，其對(duì)房?jī)r(jià)的總體承受力在4060萬(wàn)元/套左右（也即首付56萬(wàn)元，月供1200-1500元）。(3)非當(dāng)?shù)赝顿Y者及高薪人群這部分客戶群的總體消費(fèi)能力較高，他們的消費(fèi)一般要求高品質(zhì)，或者是投資消費(fèi)。其對(duì)房?jī)r(jià)的總體承受力在50萬(wàn)元/套左右以上，并且可以承擔(dān)一次性付款。3）選擇依據(jù)：經(jīng)過(guò)我們對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)查及消費(fèi)者的調(diào)查，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了細(xì)分，選定中端市場(chǎng)為我們的目標(biāo)市場(chǎng)。表3-1 購(gòu)房者的面積需求面積人數(shù)比例80平方米以下24.65%80-90平方米511.63%90-100平方米818.60%100-110平方米1125.58%110-120平方米716.28%120平方米以上1023.26%圖3-1表3-2 想購(gòu)買(mǎi)的住宅類(lèi)型住宅類(lèi)型人數(shù)小高層26多層9低層8圖3-2 表3-3 長(zhǎng)沙消費(fèi)者能接受的住房?jī)r(jià)格單價(jià)人數(shù)4000元/平米以下94001-5000元/平米155001-6000元/平米146001-8000元/平米48000元/平米1圖3-34)中端市場(chǎng)：(1)市場(chǎng)特征：該類(lèi)產(chǎn)品總價(jià)大多在4060萬(wàn)，單價(jià)在5000元左右，產(chǎn)品品質(zhì)較好，配套設(shè)施比較齊全，環(huán)境較好，因此銷(xiāo)售速度一般較快。該市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的難度較中低端市場(chǎng)大些。(2)目標(biāo)客戶：年齡：2445歲，這部分人群也屬于有效消費(fèi)的主力人群，在中成公司2002年的市場(chǎng)調(diào)查中，這個(gè)年齡段的人群占到了14.2%。收入：他們的收入在4萬(wàn)8萬(wàn)之間，有一部分積蓄，或者可以承擔(dān)每月的住房貸款。家庭結(jié)構(gòu)：三口之家以及剛就業(yè)人員為主購(gòu)房目的：解決居住問(wèn)題，改善居住環(huán)境。購(gòu)房行為：比較理智，除實(shí)用外，比較注重產(chǎn)品的舒適性，對(duì)品牌有一定的要求。3.2房地產(chǎn)產(chǎn)品定位3.2.1定位依據(jù)：根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位，進(jìn)一步明確產(chǎn)品定位。根據(jù)與當(dāng)?shù)卣潭ǖ拈_(kāi)發(fā)節(jié)奏，大和齊家項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)面積為5000平米左右，建筑面積約15萬(wàn)平方米左右。3.2.2基本思路是：1）容積率控制在2.6左右；2）綠化率大于30%；3）建筑密度為20%4）總建設(shè)規(guī)模約15萬(wàn)平方米左右。5）由于當(dāng)?shù)啬軌驑?gòu)成商業(yè)顧客的總?cè)丝诹勘容^小，且地理位置相對(duì)不處于繁華地段，同時(shí)，超市、學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施又可以借用周邊配套設(shè)施，因此，在地塊上不考慮大面積的綜合用地和公建用地。6）超市、酒店、車(chē)庫(kù)等項(xiàng)目,可以考慮利用建筑的底層。3.2.3產(chǎn)品性質(zhì)分類(lèi)大和齊家全部由住宅組成。公寓以多層為主，考慮到容積率、南北間距比的要求和園區(qū)建筑景觀的需要，要建設(shè)一些綠地小公園。3.2.4產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)項(xiàng)1）外觀大和齊家項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美，視野開(kāi)闊，道路及行道樹(shù)圍繞周邊。這將使得未來(lái)的大和齊家項(xiàng)目融自然與生活與一體。因此，大和齊家的建筑風(fēng)格、外觀、色彩、建筑體量等應(yīng)與周邊自然風(fēng)景、河流相結(jié)合，透露出自然美與現(xiàn)代氣息的融合。2）建筑群落：大和齊家的建筑群體應(yīng)線條流暢，針對(duì)男方建筑中線條普遍較硬的狀況，應(yīng)盡可能使用柔和的線條，力求建筑群在整體上渾然一體，與大自然融為一體，并組合成合理的天際輪廓線，體現(xiàn)整個(gè)園區(qū)豐富、變換的層次，既軟化建筑體量，又賦予建筑以動(dòng)感。3）建筑色彩：大和齊家因周邊環(huán)境優(yōu)美，視野開(kāi)闊，尤其考慮到冬天比較寒冷的因素，其色彩應(yīng)追求與環(huán)境融合互補(bǔ)效應(yīng)，以柔和明快的暖色調(diào)為主，不宜過(guò)多采用冷色調(diào)。4）空間布局根據(jù)大和齊家所處的地理位置及其T地形地貌，考慮其規(guī)模、檔次，園區(qū)的總體布局應(yīng)分散而統(tǒng)一，方便各棟的生活起居。5）項(xiàng)目出入口：從大和齊家的地塊形態(tài)分析，T字型布局有一定不變，所以可以在T字頭與T字尾各布置一個(gè)出入門(mén)，以方便出行，但要注意管理與安全。f泊車(chē)位：大和齊家的車(chē)庫(kù)、車(chē)位配比，按照?qǐng)@區(qū)的檔次，可以適當(dāng)降低比率。計(jì)劃配置80%左右，以半地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位為主，輔以地面固定車(chē)位。規(guī)劃中充分利用地面空間，可適當(dāng)設(shè)置若干個(gè)道路回灣，增加地面臨時(shí)訪客車(chē)位，也可與綠化結(jié)合起來(lái)。6）中心花園：大和齊家倡導(dǎo)以“人與自然的和諧相處”為理念，提倡“大和”思想，打造“真正自然、健康、惠民、便利的經(jīng)濟(jì)適用房”。讓居民享受大自然和都市生活的融合，營(yíng)造“采菊東籬下，悠然現(xiàn)南山”的氛圍；故要做好綠化，計(jì)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特的中心花園。7）朝向：朝向問(wèn)題是客戶選擇住房時(shí)的一個(gè)重要因素。人們對(duì)朝南的住宅情有獨(dú)鐘。無(wú)論從有利于身體健康，還是從風(fēng)水、習(xí)俗的角度看，都十分重要。大和齊家項(xiàng)目盡量滿足坐北朝南。規(guī)劃設(shè)計(jì)中要特別重視對(duì)端套住宅外墻、窗戶的處理，充分挖掘東西兩側(cè)的“朝陽(yáng)面”。8）結(jié)構(gòu)根據(jù)初步了解的情況，大和齊家地塊的地質(zhì)條件相對(duì)較好，因此其多層建筑建議采用磚混墻和現(xiàn)澆板，其小高層采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，既符合承重、抗壓、抗震、防風(fēng)的要求，又能適當(dāng)降低成本。9）戶型戶型設(shè)計(jì)宜以中小戶型為主，85平方米左右的兩居室戶型和105平方米左右的三居室戶型，應(yīng)成為本項(xiàng)目的主流戶型。在此基礎(chǔ)上兼顧多品種、多類(lèi)型，以滿足市場(chǎng)的多樣化需求；按園區(qū)總體規(guī)劃中內(nèi)部景觀位置的不同，相應(yīng)安排不同檔次的戶型，如面臨中心花園的組團(tuán)宜安排100120平方米左右的中等戶型，個(gè)別也可以安排130平方米以上的大戶型；戶型的朝向、通風(fēng)和景觀盡量做到均好性；盡量做到明廚、明衛(wèi)、明廳，同時(shí)兼顧舒適性、經(jīng)濟(jì)性、安全性和整體性；10）服務(wù)大和齊家項(xiàng)目要提供優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)與物業(yè)服務(wù)，讓普通老百姓都有經(jīng)濟(jì)便利的房子居住，讓“小家其樂(lè)融融，讓大家團(tuán)結(jié)一致”。服務(wù)以“便民，惠民，豐富小區(qū)生活、增加鄰里感情，提高生活質(zhì)量與品質(zhì)”為理念，配合都市生活與人群喜好進(jìn)行創(chuàng)新型服務(wù)。比如特色的小區(qū)聯(lián)誼文化，齊全的小區(qū)家政、幼兒托管服務(wù)還有創(chuàng)新的小區(qū)交流會(huì)（讀書(shū)交流、旅游交流等等）。3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)度安排本項(xiàng)目的項(xiàng)目周期為三年，前兩年為建設(shè)期，后兩年為運(yùn)營(yíng)期。3.3.1開(kāi)發(fā)進(jìn)度 ： 表3-4第一年第二年第一棟地基100%主體100%工裝30%70%第二棟地基100%主體50%50%工裝100%第三棟地基100%主體20%80%工裝100%基礎(chǔ)共建設(shè)100%約占總工程的50%約占總工程的50%3.3.2銷(xiāo)售進(jìn)度：本樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)時(shí)間為第二年年初，第一棟樓封頂時(shí)開(kāi)始預(yù)售。主要戶型為85平米和105平米的兩種，85平米戶型有100戶，105的為60戶。第二年銷(xiāo)售面積占總面積的40%，其中85平米戶型為60套，105平米戶型為23套。第三年銷(xiāo)售面積占總面積的60%，其中85平米戶型為40套，105平米戶型為37套。4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)4.1項(xiàng)目總投資估算4.1.1 項(xiàng)目投資概況據(jù)估算, 本項(xiàng)目包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)等總投資為6992.38 萬(wàn)元人民幣，可銷(xiāo)售面積的單方造價(jià)為5500 元/平方米。更詳細(xì)的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計(jì)的深入而調(diào)整。4.1.2 估算依據(jù)1) 整個(gè)項(xiàng)目按中、低擋建造水平計(jì)算；2) 估算中的有關(guān)稅金和費(fèi)用按長(zhǎng)沙市的現(xiàn)行規(guī)定和同類(lèi)項(xiàng)目的平均水平測(cè)算；3) 假定該項(xiàng)目在兩年內(nèi)建成；4) 假定該項(xiàng)目在第一年開(kāi)始預(yù)售，至項(xiàng)目建成后一年內(nèi)全部銷(xiāo)售完畢;5) 項(xiàng)目總投資中自有資金比率按35%計(jì)算（用到的只有20%）；6) 貸款的年利率按6%計(jì)?。?) 土地掛牌費(fèi)中包括拆遷補(bǔ)助費(fèi)；8)該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為框架小高層，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)為1400元每平米；4.1.3估算結(jié)果投資估算的結(jié)果匯總?cè)绫?所示。表4-1 項(xiàng)目成本估算序號(hào)項(xiàng)目投資估算占總投資百分比1土地費(fèi)用103318.09%2前期工程費(fèi)119.582.09%3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)119.582.09%4房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)2092.7336.64%5公共配套119.582.09%6管理費(fèi)162.272.84%7銷(xiāo)售費(fèi)用411.077.20%8財(cái)務(wù)費(fèi)用3606.30%9不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)162.272.84%10其他費(fèi)用48.680.85%11稅金及政府收費(fèi)1082.4418.95%合計(jì)5711.24.14資金來(lái)源該項(xiàng)目為自由資金為1992.38萬(wàn)元，銀行貸款為5000萬(wàn)元。4.2成本及費(fèi)用估算1）土地費(fèi)用土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)1033萬(wàn)元2）前期工程費(fèi)按每平方米建筑面積約80元，算得前期工程費(fèi)1494880=119.58萬(wàn)元 3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 無(wú)熱水、暖氣設(shè)施建設(shè)，按照建筑總面積每平方米80元計(jì)算 1494880=119.58萬(wàn)元 4）房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為普通裝修，框架小高層住宅，每平方米造價(jià)按照1400計(jì)算 140014948=2092.73萬(wàn)元 5）公共配套設(shè)施費(fèi) 無(wú)定位方面特殊要求，按每平方米為80元計(jì)算 1494880=119.58萬(wàn)元 6）管理費(fèi) （1033+119.58+2092.73）5%=162.27萬(wàn)元 7）銷(xiāo)售費(fèi)用 按照銷(xiāo)售收入的5%計(jì)算 8211.455%=411.07 8）財(cái)務(wù)費(fèi)用 項(xiàng)目申請(qǐng)2000萬(wàn)元貸款，貸款利率為6%，項(xiàng)目周期為3年，則財(cái)務(wù)費(fèi)用初步估算為360萬(wàn)元 9）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按照土地費(fèi)、前期工程費(fèi)和房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)之和的5%估算 （1033+119.58+2092.73）5%=162.27萬(wàn)元 10）其他費(fèi)用 按照土地費(fèi)、前期工程費(fèi)和房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)之和的1.5%估算 （1033+119.58+2092.73）1.5% =48.68萬(wàn)元 11）稅金及政府收費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅及附加 411.07（1+3%+5%）=443.96萬(wàn)元 所得稅（8211.45-5657.542）0.25=638.48萬(wàn)元按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，本項(xiàng)目資金投入計(jì)劃詳見(jiàn)表“投資計(jì)劃與資金籌措表”。表4-2 投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)1231開(kāi)發(fā)總投資1.1前期工程119.58119.581.2土地費(fèi)用103310331.3房屋開(kāi)發(fā)1046.3671046.3672092.731.4管理費(fèi)用54.0954.0954.09162.271.5財(cái)務(wù)費(fèi)用12012019001.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)54.0954.0954.09162.271.7其他費(fèi)用48.6848.681.8公共配套59.7959.79119.581.9基礎(chǔ)設(shè)施119.58119.581.11銷(xiāo)售費(fèi)用164.42246.64411.071.12稅金及政府收費(fèi)432.976649.4041082.44小計(jì)2475.8072111.3031244.0475831.1942資金籌措2.1自有資金475.80724.1935002.2銷(xiāo)售收入3288.584932.878211.452.3銀行貸款20002000小計(jì)2475.8073288.584932.874.3收益估算1）總投資收益率?？偼顿Y收益率（ROI）表示總投資的盈利水平，系指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息前稅前利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均息稅前利潤(rùn)（EBIT）與項(xiàng)目總投資（TI）的比率，總投資收益率應(yīng)按下式計(jì)算：總投資收益率（1070.3/3）/2500=14.27%總投資收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。2）項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率。項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率（ROE）表示項(xiàng)目資本金的盈利水平，系指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年凈利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均凈利潤(rùn)（NP）與項(xiàng)目資本金（EC）的比率；項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率應(yīng)按下式計(jì)算：（249.71/3）/500=49.94 % 項(xiàng)目?jī)糍Y本金利潤(rùn)率較高，利潤(rùn)空間較大。 3）項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率。項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率（IRR）為17.2%，高于行業(yè)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率12%，在此情況下可行。表4-3損益表（單位：萬(wàn)元）年份項(xiàng)目名稱123銷(xiāo)售收入03288.584932.87銷(xiāo)售稅金及附加117.58266.375總成本費(fèi)用2475.8072111.3031244.047利潤(rùn)總額-2475.8071059.6973422.488所得稅264.9243855.612稅后利潤(rùn)-2475.807794.772566.34稅后總利潤(rùn)為794.77+2566.34-2475.807=885.84.4 盈利能力分析4.4.1現(xiàn)金流量分析表4-4 現(xiàn)金流量表（全部資金）（單位：萬(wàn)元）123現(xiàn)金流入銷(xiāo)售收入3288.584932.87現(xiàn)金流出經(jīng)營(yíng)成本2475.8071798.33759.45銷(xiāo)售稅金及附加177.58266.375所得稅264.9243855.612凈現(xiàn)金流量-2475.807794.772566.34累計(jì)凈現(xiàn)金流量-2475.807-1671.31258.993所得稅前凈現(xiàn)金流量-2475.8071059.6973422.488所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量-2475.807-1416.112006.338所得稅前所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率32.5%17.2%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）到首年初1070.3249.71投資回收期2.422.611）投資回收期。所得稅前投資回收期3-（3422.488/5864.56）=2.42(年)所得稅后投資回收期3-（2566.34/4362.13）=2.61（年）根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算，本項(xiàng)目在2011年年中現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，所得稅前投資回收期為1.99年，所得稅后投資回收期為2.09年，都小于行業(yè)基準(zhǔn)回收期，因此項(xiàng)目從此角度評(píng)價(jià)是可行的。2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值=-2475.807*0.8929+1059.697*0.7972+3422.488*0.7118=1070.3(萬(wàn)元) 0所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值=-2475.807*0.8929+794.77*0.7972+2566.34*0.7118=249.71(萬(wàn)元)0以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值作為評(píng)價(jià)依據(jù)，可知無(wú)論是所得稅前還是所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都是大于0的，從這個(gè)方面來(lái)看，項(xiàng)目是具有可行性的。3）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（插值法計(jì)算）。年份123凈現(xiàn)值折現(xiàn)系數(shù)0.76920.59170.4552當(dāng)i=30%時(shí)折現(xiàn)值-991.991921.821539.13210.025折現(xiàn)系數(shù)0.74070.54870.4064當(dāng)i=35%時(shí)折現(xiàn)值-955.2431943.4191431.294-208.463所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=35%-208.5/(208.5+210)*5%=32.5%年份123凈現(xiàn)值折現(xiàn)系數(shù)0.84750.71620.6086當(dāng)i=18%時(shí)折現(xiàn)值-1991.99878961.958843905.825-152.214折現(xiàn)系數(shù)0.86960.75610.6575當(dāng)i=15%時(shí)折現(xiàn)值-1631.72622.1151073.8176.202所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=15%+76.2/(76.2+152.2)*5%=17.2%以財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率作為項(xiàng)目可行性評(píng)價(jià)依據(jù)的話可知，無(wú)論是所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率還是稅后，其內(nèi)部收益率都大于房地產(chǎn)行業(yè)基準(zhǔn)收益率12%，從這個(gè)方面來(lái)說(shuō)，此項(xiàng)目還是十分具有可行性的。4.5清償能力分析項(xiàng)目清償能力分析主要通過(guò)計(jì)算一些反映項(xiàng)目還款能力的指標(biāo)，分析判斷項(xiàng)目還款期間的財(cái)務(wù)狀況及還款能力，分析項(xiàng)目按時(shí)償還貸款的可能性。清償能力的分析可以通過(guò)以下指標(biāo)進(jìn)行：1）資產(chǎn)負(fù)債率 資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年負(fù)債水平、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及償債能力的指標(biāo)，計(jì)算公式為： 資產(chǎn)負(fù)債率=20008221.45100%=0.2433資產(chǎn)負(fù)債率不高，風(fēng)險(xiǎn)不大。2）貸款償還期項(xiàng)目歸還貸款所需的時(shí)間就是貸款償還期，貸款償還期一般用于計(jì)算項(xiàng)目?jī)斶€固定資產(chǎn)貸款所需的時(shí)間，這個(gè)指標(biāo)的計(jì)算有兩個(gè)目的：在還款時(shí)間及還款方式既定的情況下，計(jì)算項(xiàng)目能否滿足還款要求，這時(shí)可以采用綜合還貸的方式;以最大能力法計(jì)算項(xiàng)目貸款償還期。最大能力法即以項(xiàng)目本身投產(chǎn)以后產(chǎn)生的可還款資金償還項(xiàng)目貸款投資回收期計(jì)算 31+1264.233324.32=2.613）流動(dòng)比率流動(dòng)比率( Current Ratio，CR)也稱營(yíng)運(yùn)資金比率(Working Capital Rati-o)或真實(shí)比率( Real Ratio)，是指企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率。流動(dòng)比率反映了企業(yè)用來(lái)償還負(fù)債的能力，與流動(dòng)比率相對(duì)應(yīng)的是速動(dòng)比率，一般情況下都是一起對(duì)二者進(jìn)行分析。4）速動(dòng)比率速動(dòng)比率( Quick Ratio，QR)，又稱“酸性測(cè)驗(yàn)比率”(Acid - test Rati-o)，是速動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比率。它是衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力。4.6風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自：建造成本、售價(jià)、銷(xiāo)售進(jìn)度、開(kāi)發(fā)周期、貸款利率等方面，其中主要取決于租售價(jià)格的變化和銷(xiāo)售進(jìn)度的快慢。而這些風(fēng)險(xiǎn)因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響。另外自有資金占總投資的比例雖然對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全部資金投資的經(jīng)濟(jì)效益沒(méi)有影響，但是由于貸款的杠桿作用會(huì)影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，因此需要項(xiàng)目的主辦者進(jìn)行認(rèn)真考慮。敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為總投資（建造成本）、售價(jià)。針對(duì)全部資金和自有資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)，分別算出當(dāng)上述因素變化10%時(shí)，對(duì)主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響分析如表表4-5 敏感性分析表（單位：萬(wàn)元）年份序號(hào)123 備注（1）原現(xiàn)金流量3288.584932.87（2）上升10%后3617.4385426.157（3）下降10%后2959.7224439.583（4）原現(xiàn)金流出-2475.807-2111.303-1244.107（5）上升10%后-2723.3877-2322.4333-1368.5177（6）下降10%后-2228.2263-1900.1727-1119.6963（7）（2）+（4）-2475.8071506.1354182.05價(jià)格（8）現(xiàn)值-2210.64811200.6908222976.783191966.8259+10%（9）（3）+（4）-2475.807848.4193195.476價(jià)格（10）現(xiàn)值-2210.6481676.35962682274.53982740.25137-10%（11）（1）+（5）-2723.3877966.14673564.3523成本（12）現(xiàn)值-2431.7129770.21214922537.10597875.60524+10%（13）（1）+（6）-2228.22631388.40733813.1737成本（14）現(xiàn)值-1989.58