債務(wù)人不履行債務(wù)時-房屋抵押權(quán)人該采何措施.docx

贏了網(wǎng) 遇到合同法問題？贏了網(wǎng)律師為你免費解惑！訪問 債務(wù)人不履行債務(wù)時，房屋抵押權(quán)人該采何措施中國南方紅光集團公司(以下簡稱“集團公司”)與美國前景投資公司(以下簡稱“投資公司”)在海南省沿海開放城市合資興辦一座旅游飯店海南國際飯店。該飯店為中外合資經(jīng)營企業(yè)，總投資額為4000萬美元，其中注冊資本，即雙方投資額為1400萬美元，集團公司投資700萬美元，占50%，投資公司投資700萬美元，占50%。注冊資本以外的2600萬美元投資，以國際飯店的名義并由集團公司負(fù)責(zé)向中國銀行聯(lián)系貸款。經(jīng)多次協(xié)商，國際飯店最終與中國銀行達(dá)成如下抵押貸款協(xié)議：一、中國銀行向國際飯店提供貸款2600萬美元，期限為5年。貸款期限屆滿后，國際飯店應(yīng)在5年內(nèi)每年按20%償還貸款本息。二、國際飯店以其建成后的全部設(shè)施(包括飯店、辦公樓、公寓以及其他附屬設(shè)施)作為抵押向中國銀行提供貸款擔(dān)保。三、國際飯店有任何不按期償還貸款本息的行為，中國銀行即有權(quán)對全部飯店設(shè)施行使抵押權(quán)。該協(xié)議經(jīng)公證機關(guān)公證，國際飯店并對飯店設(shè)施投了足額保險。雙方還到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記手續(xù)。國際飯店如期建成營業(yè)，但由于合資雙方在經(jīng)營管理的許多問題上意見不一，矛盾日益加深，使飯店的經(jīng)營狀況不佳，虧損嚴(yán)重，至貸款還貸期限到來時，飯店根本無力依約償還貸款，合資雙方也無意繼續(xù)合作下去。為此，貸款方中國銀行在幾經(jīng)催促無效后，依抵押擔(dān)保合同，向國際飯店提出以國際飯店抵償貸款的要求。由于時值房地產(chǎn)和旅游服務(wù)業(yè)行情看好，且國際飯店地處繁華商業(yè)市區(qū)，中國銀行意欲接手國際飯店。國際飯店此時全部財產(chǎn)估價約為4500萬美元，中國銀行表示愿意接受國際飯店，并向合資雙方退還飯店財產(chǎn)超過貸款本息的價額。合資雙方對于中國銀行行使抵押權(quán)本身無甚異議，但對如何處理國際飯店意見分歧很大。集團公司完全贊同中國銀行的方案，但外方投資公司堅決反對，表示只能以拍賣的方式賣掉國際飯店，以拍賣價款抵償貸款本息，堅決不同意將國際飯店折價轉(zhuǎn)移給中國銀行，并表示如果要折價處理，投資公司愿意折價取得，并負(fù)責(zé)償還全部貸款本息和退還中方集團公司應(yīng)得的投資額。因各方意見難以統(tǒng)一，中國銀行訴至人民法院，要求實現(xiàn)抵押權(quán)，以維護其合法權(quán)益。法院判決海南省三亞市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，合資企業(yè)國際飯店與中國銀行簽訂的抵押貸款協(xié)議符合貸款辦法之規(guī)定，而且雙方在簽訂抵押貸款協(xié)議后還到房地產(chǎn)部門辦理了抵押登記手續(xù)。所以，雙方訂立的協(xié)議是合法有效的。合資企業(yè)國際飯店在還貸期限到來時，幾經(jīng)催促，無力償還貸款，已構(gòu)成違約，依照國際飯店與中國銀行訂立的抵押貸款協(xié)議，中國銀行有權(quán)依照法律規(guī)定對國際飯店行使抵押權(quán)而使自己的貸款債權(quán)得到實現(xiàn)。根據(jù)中華人民共和國民法通則第89條、中國銀行對外商投資企業(yè)貸款辦法第4條、城市房地產(chǎn)管理法第40條、第46條之規(guī)定，判決如下：一、國際飯店與中國銀行簽訂的抵押貸款協(xié)議是合法有效的;二、合資企業(yè)到期不償還貸款本息，中國銀行有權(quán)對國際飯店行使抵押權(quán)。本案應(yīng)采用拍賣的方式處理國際飯店，以償還中國銀行的貸款本息。爭議焦點1.在本案中，國際飯店與中國銀行簽訂的抵押貸款協(xié)議是否合法有效?2.在本案中，合資企業(yè)到期不償還貸款本息，中國銀行是否有權(quán)對國際飯店行使抵押權(quán)，來實現(xiàn)自己的債權(quán)?律師點評一、在本案中，國際飯店與中國銀行簽訂的抵押貸款協(xié)議是合法有效的。我國中外合資經(jīng)營企業(yè)法第4條第2款規(guī)定：“在合營企業(yè)的注冊資本中，外國合營者的投資比例一般不低于25%。”國家工商行政管理總局關(guān)于中外合資經(jīng)營企業(yè)注冊資本與投資總額比例的暫行規(guī)定第3條第(四)項規(guī)定：“中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在3000萬美元以上的，其注冊資本至少應(yīng)占投資總額的1/3，其中投資總額在3600萬美元以下的，注冊資本不得低于1200萬美元?！北景钢?，合資企業(yè)國際飯店的注冊資本與投資總額的比例、外方投資占注冊資本的比例均符合上述規(guī)定;因而合資企業(yè)的設(shè)立是有效的。故國際飯店與中國銀行簽訂的抵押貸款協(xié)議，其主體資格是符合法律規(guī)定的。根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的中國銀行對外商投資企業(yè)貸款辦法第4條規(guī)定：“中國銀行辦理貸款，必須同借款企業(yè)簽訂借款合同，并加強貸款管理。”第7條規(guī)定：“外商投資企業(yè)申請貸款應(yīng)當(dāng)具備以下條件：一、企業(yè)取得中國工商行政管理機關(guān)發(fā)給的營業(yè)執(zhí)照，并在中國銀行開立賬戶。二、企業(yè)注冊資本按期如數(shù)繳納，并經(jīng)依法驗資。五、企業(yè)有償還貸款能力，并提供可靠的還款、付息保證?！钡?條規(guī)定：“固定資產(chǎn)貸款期限，不超過七年，個別特殊項目經(jīng)中國銀行同意，可適當(dāng)延長，但不得超過企業(yè)營業(yè)執(zhí)照限定的經(jīng)營期結(jié)束前一年?！钡?6條規(guī)定：“企業(yè)向中國銀行提供以下?lián)＃憾⒌盅簱?dān)保。由企業(yè)將其財產(chǎn)和權(quán)益抵押給銀行，作為償還中國銀行貸款本息的保證。下列各項可以抵押：(一)房產(chǎn)、機器設(shè)備”第17條規(guī)定：“抵押擔(dān)保貸款，企業(yè)須與中國銀行簽署抵押文件。抵押文件須經(jīng)中國公證機關(guān)公證。抵押物須向中國人民保險公司投足額保險。”我國城市房地產(chǎn)管理法第61條第1款規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記?！本C上所述，在本案中，合資企業(yè)國際飯店與中國銀行簽訂的抵押貸款協(xié)議符合上述貸款辦法之規(guī)定，而且，雙方在簽訂抵押貸款協(xié)議后還到房地產(chǎn)部門辦理了抵押登記手續(xù)。所以，雙方訂立的協(xié)議是合法有效的。二、在本案中，合資企業(yè)到期不償還貸款本息，中國銀行有權(quán)對國際飯店行使抵押權(quán)。本案應(yīng)采用拍賣的方式處理國際飯店，以償還中國銀行的貸款本息。在本案中，合資企業(yè)國際飯店在還貸期限到來時，幾經(jīng)催促，無力償還貸款，已構(gòu)成違約，依照國際飯店與中國銀行訂立的抵押貸款協(xié)議，中國銀行有權(quán)依照法律規(guī)定對國際飯店行使抵押權(quán)而使自己的貸款債權(quán)得到實現(xiàn)。本案爭議的焦點是如何處理國際飯店，以什么方式來償還中國銀行的貸款本息?我國民法通則第89條第(2)項規(guī)定：“債務(wù)人或者第三人可以提供一定的財產(chǎn)作為抵押物。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優(yōu)先得到償還?！眹鴦?wù)院批準(zhǔn)的中國銀行對外商投資企業(yè)貸款辦法第21條亦規(guī)定：“抵押擔(dān)保貸款，中國銀行依據(jù)法律規(guī)定有權(quán)以抵押物折價或者以變賣抵押品的價款，優(yōu)先得到償付貸款的本息及其他欠款?！卑凑丈鲜鲆?guī)定，債權(quán)人既可以以抵押物折價，也可以以變賣抵押物的價款優(yōu)先得到償還。我國城市房地產(chǎn)管理法第46條規(guī)定：“債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償?！币勒者@一規(guī)定，債權(quán)人有權(quán)以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。按特別法優(yōu)于普通法的原則，應(yīng)適用城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，即對國際飯店只能以拍賣的方式來處理。對這一問題，城市房地產(chǎn)抵押管理辦法作了進一步的規(guī)定，該辦法第40條規(guī)定：“有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：(一)債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的”第41條規(guī)定，出現(xiàn)上述情況，“經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)。協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟?！本C上所述，在本案中，國際飯店與中國銀行未能就處理抵押物達(dá)成協(xié)議，因而應(yīng)依法采用拍賣的方式對國際飯店進行處理。拍賣國際飯店后，以拍賣所得價款在支付處分抵押房地產(chǎn)的費用、扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款后償還債權(quán)人中國銀行的貸款本息及支付違約金，余額則由中方集團公司與外方投資公司雙方按出資比例分配。 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