北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司.doc

北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司市住開辦200925號(hào) 關(guān)于印發(fā)李樹貴總經(jīng)理在開發(fā)公司2009年工作會(huì)議上報(bào)告的通知所屬各部門：現(xiàn)將李樹貴總經(jīng)理在開發(fā)公司2009年工作會(huì)議上題為堅(jiān)定信心迎接挑戰(zhàn) 適應(yīng)市場(chǎng)開拓前進(jìn) 保持房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展的工作報(bào)告印發(fā)給你們。報(bào)告全面、客觀地總結(jié)了2008年公司的各主要工作，對(duì)2009年的發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行了清醒、深刻的分析，提出了明確的工作目標(biāo)與具體的工作部署，對(duì)確保房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義。請(qǐng)各部門結(jié)合自身工作實(shí)際情況，認(rèn)真領(lǐng)會(huì)，貫徹落實(shí)，確保執(zhí)行。 二OO九年二月二十四日主題詞：工作報(bào)告 印發(fā) 通知 北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司辦公室 2009年2月24日印發(fā)共印2份堅(jiān)定信心迎接挑戰(zhàn) 適應(yīng)市場(chǎng)開拓前進(jìn)保持房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展在住總開發(fā)公司2009年工作會(huì)議上的報(bào)告北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理 李樹貴（2009年1月21日）各位領(lǐng)導(dǎo)、同志們： 今天，我們召開住總開發(fā)公司第一屆全體職工大會(huì)暨2009年工作會(huì)議。這次會(huì)議的主要任務(wù)是全面貫徹集團(tuán)公司工作會(huì)議精神，認(rèn)真總結(jié)2008年工作，分析當(dāng)前形勢(shì)，部署2009年工作，努力保持房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展。下面，我受開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)班子的委托，向大家報(bào)告工作。2008年工作回顧2008年是我們國(guó)家排除萬難、創(chuàng)造輝煌的一年，是開發(fā)公司貫徹實(shí)施集團(tuán)“十一五”發(fā)展規(guī)劃承上啟下的一年，也是開發(fā)公司快速發(fā)展的重要一年。一年來，在集團(tuán)公司的領(lǐng)導(dǎo)下，在公司黨委、董事會(huì)的統(tǒng)一指揮下，公司全體干部職工面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不利形勢(shì)和金融海嘯的來襲，團(tuán)結(jié)一心、頑強(qiáng)拼搏，經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅速擴(kuò)大，土地儲(chǔ)備持續(xù)增加，奧運(yùn)維穩(wěn)工作圓滿完成，歷史遺留問題逐步解決，出色地完成了集團(tuán)下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)，開創(chuàng)了房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的新局面。2008年，開發(fā)公司完成經(jīng)營(yíng)收入29億元，為計(jì)劃指標(biāo)的116%，比上年增加了9億元，同比增長(zhǎng)44%，再創(chuàng)歷史新高。其中商品房銷售收入23.8億元；資產(chǎn)盤活和應(yīng)收賬款收入4.3億元；租賃收入0.7億元；其他收入0.2億元。全年完成開復(fù)工面積175萬平方米，為計(jì)劃指標(biāo)的118%，其中新開工53萬平方米，竣工50萬平方米，交用35萬平方米。全年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1.04億元，凈資產(chǎn)收益率13，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率8，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.3次/年?？v觀全年，我們克服困難、有力組織，于2008年5月19日實(shí)現(xiàn)了新住總大廈的順利入住，為改善集團(tuán)公司的辦公環(huán)境和奧運(yùn)安保工作做出了貢獻(xiàn)，樹立了住總集團(tuán)嶄新的企業(yè)形象。我們準(zhǔn)確分析、把握時(shí)機(jī)，摘得大興康莊限價(jià)房項(xiàng)目用地，將保障性住房的總規(guī)模擴(kuò)大到300多萬平方米，正在建設(shè)的西三旗、常營(yíng)、翠成等項(xiàng)目也在各級(jí)政府部門的檢查中贏得了市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的高度評(píng)價(jià)。我們通過加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)力度，成功樹立了住總集團(tuán)作為首都保障性住房建設(shè)主力軍的品牌形象，也帶動(dòng)了集團(tuán)內(nèi)部各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的一體化發(fā)展，為住總集團(tuán)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的持續(xù)增長(zhǎng)做出了突出貢獻(xiàn)?；仡?008年，開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)的主要工作是：一、上市籌備工作穩(wěn)步推進(jìn)按照集團(tuán)公司的戰(zhàn)略部署，地產(chǎn)板塊整體上市的籌備工作于2008年2月底正式啟動(dòng)。集團(tuán)公司統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，上市辦和各部門克服困難、有序推進(jìn)，籌備工作取得了較大進(jìn)展。一是配合各中介機(jī)構(gòu)完成了對(duì)開發(fā)公司的盡職調(diào)查，完善了改制上市方案，為上市工作排除了障礙。二是開發(fā)公司下屬子公司重組調(diào)整工作進(jìn)展順利。按照集團(tuán)公司“產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、資產(chǎn)重組、管理關(guān)系調(diào)整”的整體部署，實(shí)現(xiàn)了四個(gè)子公司110人勞動(dòng)關(guān)系的和諧平穩(wěn)變更；完成了與天諾等六家子公司的債權(quán)債務(wù)確認(rèn)、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒傅裙ぷ?，除天麒公司外，其他五家子公司的產(chǎn)權(quán)交割手續(xù)業(yè)已完成。此外，完成了三河天豐新月會(huì)議中心公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，以及京浦實(shí)業(yè)和悅成大酒店的注銷工作。三是資產(chǎn)確權(quán)和權(quán)證辦理工作取得重大突破。針對(duì)舊住總大廈等十一項(xiàng)資產(chǎn)權(quán)屬存在的問題，以房地產(chǎn)板塊整體上市為契機(jī)，積極與市國(guó)資委、地稅、國(guó)土、發(fā)改等政府部門溝通,取得了市國(guó)資委關(guān)于舊住總大廈等十項(xiàng)資產(chǎn)變更登記的函，以及稅務(wù)部門關(guān)于權(quán)屬變更的免稅文件，打通了資產(chǎn)確權(quán)的通道，節(jié)省了稅收成本。目前權(quán)證辦理工作已進(jìn)入正常辦理程序。二、翠成彌補(bǔ)政策性虧損工作取得階段性成果2008年，開發(fā)公司多次向市建委、發(fā)改、規(guī)劃、土地等部門匯報(bào)，申請(qǐng)彌補(bǔ)翠成項(xiàng)目的巨額政策性虧損，在市有關(guān)部門的大力支持下，得到了陳剛副市長(zhǎng)的同意。公司領(lǐng)導(dǎo)高度重視，由市場(chǎng)拓展部組織，各業(yè)務(wù)部門抽調(diào)骨干員工成立了專項(xiàng)工作組，定期召開專題會(huì)議研究成本測(cè)算方案，于2008年7月遞交了成本審核申請(qǐng)資料，9月下旬發(fā)改委委托的咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)駐我公司，對(duì)翠成項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)。經(jīng)過近三個(gè)月的連續(xù)奮戰(zhàn)和艱苦的協(xié)調(diào)，四次修改虧損報(bào)告，目前審計(jì)工作已基本完成，正在與市發(fā)改委協(xié)商確定最終虧損金額，為確定彌補(bǔ)虧損方案奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)，作為彌補(bǔ)政策性虧損的必要條件，規(guī)劃設(shè)計(jì)部啟動(dòng)了D、E區(qū)規(guī)劃方案的調(diào)整工作，對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行反復(fù)論證修改，積極配合區(qū)規(guī)劃局完成了公示和聽證，取得了聽證會(huì)的公證文件，規(guī)劃方案調(diào)整工作基本完成。三、開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全年計(jì)劃部署2008年，各項(xiàng)目部克服奧運(yùn)期間限制施工等困難，發(fā)揚(yáng)不怕吃苦、連續(xù)作戰(zhàn)的精神，加快推進(jìn)主體和市政工程進(jìn)度，如期實(shí)現(xiàn)了新住總大廈以及晨光B區(qū)、翠成CB、CA區(qū)共2700余戶的交用入住。晨光B區(qū)、朝內(nèi)和千鶴項(xiàng)目基本實(shí)現(xiàn)拔點(diǎn)。西三旗項(xiàng)目是北京市第一個(gè)兩限房項(xiàng)目，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)高度重視，多次召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，項(xiàng)目部與各部門密切協(xié)作、精心組織，全面實(shí)現(xiàn)了住宅外檐整體亮相、局部具備竣工條件、商業(yè)配套開工建設(shè)、西三旗北路管線貫通、小市政工程穿插實(shí)施的總體目標(biāo)。D17體育中心初步取得了規(guī)劃方案復(fù)函，12月實(shí)現(xiàn)了正式開工。一年來，西三旗項(xiàng)目倍受社會(huì)各界關(guān)注，歷經(jīng)各級(jí)政府部門考察，并多次在現(xiàn)場(chǎng)舉辦大型活動(dòng)。項(xiàng)目部圓滿完成了歷次組織和接待任務(wù)，為提升住總集團(tuán)的社會(huì)形象作出了突出貢獻(xiàn)。常營(yíng)項(xiàng)目于2008年3月實(shí)現(xiàn)了住宅部分的全面開工，至年底，所有住宅已經(jīng)完成了主體結(jié)構(gòu)15層的既定目標(biāo)，進(jìn)度領(lǐng)先于常營(yíng)地區(qū)的其余五家開發(fā)商，并通過了“結(jié)構(gòu)長(zhǎng)城杯”金杯的初次驗(yàn)收，在同場(chǎng)競(jìng)技中展現(xiàn)了住總保障性住房的建設(shè)風(fēng)采。良好的現(xiàn)場(chǎng)管理和工程進(jìn)度也得到了市領(lǐng)導(dǎo)的好評(píng)。大興康莊項(xiàng)目2008年10月27日中標(biāo)后，項(xiàng)目部及相關(guān)部門在不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)完成了場(chǎng)地平整、地質(zhì)勘查、臨時(shí)道路和暫設(shè)搭建等一系列開工準(zhǔn)備工作，于11月29日正式開工，目前已經(jīng)進(jìn)入地基處理階段?！白】偹俣取痹僖淮蝿?chuàng)造了奇跡，高效的組織能力在與同城開發(fā)商的比較中優(yōu)勢(shì)明顯。翠成ABC區(qū)項(xiàng)目在完成竣工34萬平方米的基礎(chǔ)上，克服重重困難，推進(jìn)停滯已久的大污水工程，完成了垡頭中路雨水通入蕭太后河的頂管工程，實(shí)現(xiàn)了垡頭中路雨水的排放功能。翠成E區(qū)項(xiàng)目北區(qū)住宅的結(jié)構(gòu)工程進(jìn)展順利，市政工程同步實(shí)施。經(jīng)過多方努力和協(xié)調(diào)，2008年11月正式啟動(dòng)了大電遷移的建設(shè)工作，E區(qū)23戶居民的拆遷方案基本確定，為E區(qū)南區(qū)住宅的開工建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。晨光B區(qū)、朝內(nèi)、千鶴項(xiàng)目在做好竣工交用、環(huán)境配套建設(shè)和項(xiàng)目收尾的同時(shí)，集中力量完成了晨光B區(qū)937戶、千鶴922戶、朝內(nèi)3400余戶的正式發(fā)電，不僅降低了電費(fèi)差價(jià)損失、消除了安全隱患和不穩(wěn)定因素，也完成了奧運(yùn)期間安全穩(wěn)定的政治任務(wù)。特別是在朝內(nèi)項(xiàng)目的發(fā)電過程中，面對(duì)部分居民不配合安裝電表等困難，公司領(lǐng)導(dǎo)親自帶領(lǐng)項(xiàng)目部和工程管理部人員，與當(dāng)?shù)卣臀飿I(yè)公司密切配合，耐心做居民工作，最終使正式電發(fā)到所有住宅樓內(nèi)接室。目前，朝內(nèi)小區(qū)尚有1200多戶居民未能用上正式電，我們要繼續(xù)加大協(xié)調(diào)力度，早日實(shí)現(xiàn)全部發(fā)電。四、銷售工作再創(chuàng)佳績(jī)一年來，國(guó)家從緊的貨幣政策，以及低迷的市場(chǎng)行情，使得大部分房地產(chǎn)開發(fā)商難以為繼。正處在成長(zhǎng)期的開發(fā)公司，不僅要在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立足，更要肩負(fù)起為集團(tuán)公司創(chuàng)收的重任。常營(yíng)、西三旗、朝內(nèi)公建是開發(fā)公司2008年銷售回款的重中之重，公司領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)營(yíng)銷策劃部、財(cái)務(wù)資產(chǎn)部，妥善組織，采取有力措施，出色地完成了銷售任務(wù)。常營(yíng)項(xiàng)目自2008年6月配售給朝陽(yáng)、石景山、宣武、西城、崇文5個(gè)區(qū)以來，為壓縮銷售手續(xù)的審批周期，營(yíng)銷策劃部積極與各配售區(qū)住保辦協(xié)商選房、簽約事宜，財(cái)務(wù)資產(chǎn)部與公積金中心、銀行協(xié)商貸款事項(xiàng)，在極短的時(shí)間內(nèi)調(diào)配人力、物力，做好銷售的充分準(zhǔn)備。2008年7月底率先開展了選房和簽約工作，成為常營(yíng)各家開發(fā)商中行動(dòng)最迅速的一家。目前已完成2188套房屋的簽約工作，合同金額6.4億元，已回收6.1億元。西三旗項(xiàng)目在銷售政策延期出臺(tái)的情況下，積極協(xié)調(diào)市住保辦，于2008年9月配售給海淀區(qū)和西城區(qū)，成為北京市第一家實(shí)現(xiàn)兩限房銷售的開發(fā)企業(yè)。截至目前，已簽約2917套，合同金額16.2億元，回收12.5億元。我們將采取有力措施，協(xié)調(diào)貸款銀行和公積金中心，進(jìn)一步加快按揭貸款的回款速度。朝內(nèi)公建由于市場(chǎng)低迷等客觀原因，資金回收存在一定困難。為了盡快收回款項(xiàng)，在積極配合東方銀座公司的同時(shí)，銷售、財(cái)務(wù)部門派專人負(fù)責(zé)催收工作。合同總金額12億元，已回收10.9億元。五、歷史遺留問題的處理取得重大進(jìn)展2008年，開發(fā)公司繼續(xù)加大歷史遺留問題的處理力度，定期召開專題會(huì)議，明確責(zé)任部門和責(zé)任人，專項(xiàng)落實(shí)解決方案。成功盤活了凱恒項(xiàng)目，桃峪口項(xiàng)目取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，天虹大廈收回全部轉(zhuǎn)讓款。凱恒項(xiàng)目經(jīng)過艱苦努力，于2008年5月與凱恒公司、搜候公司簽訂了新的協(xié)議，搜候公司已按協(xié)議約定支付我公司4.1億元土地補(bǔ)償費(fèi)，凱恒公司欠集團(tuán)公司1億多元的款項(xiàng)本息也全部清償。至此，困擾開發(fā)公司十余年的難點(diǎn)項(xiàng)目終于得以成功盤活。目前該項(xiàng)目還有1億元應(yīng)收款，正在加緊進(jìn)行剩余6戶的拆遷工作，盡快回收最后一筆款項(xiàng)。桃峪口項(xiàng)目一是與合作方緊密協(xié)作，簽訂了與桃峪口等4村的征地協(xié)議，取得了重新調(diào)整、審定的規(guī)劃意見書和新的立項(xiàng)批復(fù)。二是在訴訟方面，北京市高院2008年12月19日下達(dá)一審判決，判決民福公司十日內(nèi)返還我公司7878萬元，并駁回了其反訴請(qǐng)求，確認(rèn)雙方2003年7月簽訂的協(xié)議書已經(jīng)解除。天虹大廈完成了權(quán)證辦理和產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，3000萬元尾款全部收回；上海金橋項(xiàng)目，合作單位上海悅江公司已支付1460萬元用于項(xiàng)目公司注冊(cè)。目前，項(xiàng)目公司已完成注冊(cè)手續(xù)，正在辦理土地增資和產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；海南北京大廈項(xiàng)目，主體結(jié)構(gòu)及外裝修工程已經(jīng)完工，正在協(xié)調(diào)辦理房屋銷售許可手續(xù)，合作單位海南領(lǐng)馳公司也正積極籌措資金支付我公司。六、經(jīng)營(yíng)管理水平逐步提升一是招標(biāo)采購(gòu)工作。進(jìn)一步理順和規(guī)范了招標(biāo)的運(yùn)作程序，通過招標(biāo)達(dá)到了產(chǎn)品品質(zhì)和成本控制的統(tǒng)一，完成了西三旗、翠成等項(xiàng)目包括小市政工程、電梯等大宗材料設(shè)備的招標(biāo)采購(gòu)工作。通過嚴(yán)格的招標(biāo)，僅西三旗甲方直接分包項(xiàng)目就比原預(yù)控成本節(jié)約了2855萬元。二是結(jié)算定價(jià)工作。集中解決了朝內(nèi)1-10組團(tuán)的結(jié)算問題，為項(xiàng)目拔點(diǎn)創(chuàng)造了條件；確定了西三旗項(xiàng)目的總包工程造價(jià)，為常營(yíng)等新開工項(xiàng)目的工程定價(jià)提供了依據(jù)。特別是2008年底，在集團(tuán)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，合約預(yù)算部完成了翠成、晨光項(xiàng)目截至9月底前竣工的內(nèi)部工程結(jié)算工作，結(jié)算面積46萬平方米，完成了集團(tuán)下達(dá)的結(jié)算指標(biāo)。截至12月底，2008年僅內(nèi)部施工單位完成統(tǒng)計(jì)報(bào)量8.45億元，支付工程款8.99億元，比去年同期增加3.79億元，支付率106%，保障了集團(tuán)內(nèi)部單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和平安穩(wěn)定。三是財(cái)務(wù)資金管理。為保證經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)的有序進(jìn)行，財(cái)務(wù)資產(chǎn)部一方面加大內(nèi)部資金管理，合理調(diào)配資金，基本保證了開發(fā)建設(shè)的正常資金需要；另一方面積極向各家銀行籌措資金，妥善解決了到期貸款的償還問題，全年新增銀行貸款16.6億元，償還銀行貸款17.9億元，償還借款2.3億元，保障了資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。努力壓縮貸款規(guī)模，將貸款總量從年內(nèi)最高峰時(shí)的48億元降至年末的32.2億元?；厥?008年，面對(duì)金融海嘯和房地產(chǎn)市場(chǎng)的突變，在多數(shù)開發(fā)商現(xiàn)金流轉(zhuǎn)為負(fù)數(shù)甚至資金鏈斷裂的情況下，公司經(jīng)營(yíng)班子團(tuán)結(jié)率領(lǐng)全體員工，克服重重困難、振奮精神、銳意進(jìn)取，仍然創(chuàng)造出了歷史最高的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，這充分說明集團(tuán)公司和開發(fā)公司近年來實(shí)施保障性住房戰(zhàn)略的重要性和正確性。在此，我謹(jǐn)代表公司經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，向一直關(guān)心、支持開發(fā)公司發(fā)展的集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)表示衷心的感謝！向一年來為開發(fā)公司的發(fā)展付出艱辛努力，做出重要貢獻(xiàn)的公司中高層干部以及全體員工致以崇高的敬意和誠(chéng)摯的慰問！同志們，在肯定成績(jī)的同時(shí)，我們也必須清醒地認(rèn)識(shí)到，仍存在一些問題和不足阻礙著開發(fā)公司的發(fā)展。主要表現(xiàn)在：公司目前的經(jīng)營(yíng)規(guī)模與集團(tuán)“十一五”發(fā)展規(guī)劃所要求的“5：3：2”產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還有一定差距，發(fā)展后勁和拉動(dòng)作用有待進(jìn)一步提高；公司的管理水平距離上市工作的要求還有一定差距；年輕化、知識(shí)化、專業(yè)化的中層管理人員還很欠缺。這些問題必須引起我們的高度重視，并在新一年的工作中加以克服和改進(jìn)。2009年主要工作安排2009年是新中國(guó)的六十華誕，是貫徹實(shí)施集團(tuán)“十一五”發(fā)展規(guī)劃的關(guān)鍵一年，也是開發(fā)公司適應(yīng)市場(chǎng)、發(fā)展壯大的關(guān)鍵一年。我們應(yīng)該看到，世界金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響將進(jìn)一步顯現(xiàn)，我們將面臨更加復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。為此，我們要增強(qiáng)憂患意識(shí)，做足思想準(zhǔn)備，清醒分析形勢(shì)，堅(jiān)定發(fā)展信心。開發(fā)公司2009年總體工作思路是：全面貫徹落實(shí)集團(tuán)“十一五”發(fā)展規(guī)劃和集團(tuán)工作會(huì)議精神，以做強(qiáng)、做大房地產(chǎn)主業(yè)為目標(biāo)，以解決翠成項(xiàng)目政策性虧損和夯實(shí)基礎(chǔ)管理為工作重點(diǎn)，以加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)、營(yíng)銷策劃、土地儲(chǔ)備、重大案件審理為手段，適應(yīng)市場(chǎng)、開拓前進(jìn)，保持房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展。2009年經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)計(jì)劃指標(biāo)：經(jīng)營(yíng)收入36.2億元，其中：商品房銷售收入33.3億元，資產(chǎn)盤活和應(yīng)收賬款收入2.1億元，租賃收入0.8億元。開復(fù)工182萬平方米，其中：新開工57萬平方米，竣工61萬平方米，交用77萬平方米。全年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額1.3億元，凈資產(chǎn)收益率13.6，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率10，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.26次/年。2009年要重點(diǎn)做好以下六個(gè)方面的工作：一、以效益為目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)翠成項(xiàng)目扭虧為盈翠成項(xiàng)目D、E區(qū)未開工的面積約有70萬平方米，該項(xiàng)目的進(jìn)展是否順利，對(duì)公司發(fā)展乃至上市工作有著至關(guān)重要的影響。為此，我們要解決好規(guī)劃方案調(diào)整、確定項(xiàng)目整體虧損金額和彌補(bǔ)虧損方案、四期征地和高壓線遷移等幾個(gè)重點(diǎn)、難點(diǎn)問題，力爭(zhēng)2009年完成翠成D、E區(qū)規(guī)劃方案調(diào)整和彌補(bǔ)政策性虧損的相關(guān)工作，按照朝陽(yáng)區(qū)政府的要求和公司的整體部署，實(shí)現(xiàn)翠成E區(qū)南區(qū)全面開工，D區(qū)也要著手進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的前期準(zhǔn)備。二、以上市為契機(jī)，提升精細(xì)化管理水平一是擇機(jī)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)板塊上市。雖然目前國(guó)內(nèi)外嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)上市工作形成一定阻礙，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，進(jìn)入資本市場(chǎng)對(duì)于做強(qiáng)做大房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)具有極其重要的戰(zhàn)略意義。我們將堅(jiān)定上市的決心與信心，繼續(xù)下大力氣解決資產(chǎn)權(quán)屬確權(quán)、存量土地入市交易、子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓和注銷、翠成項(xiàng)目虧損的彌補(bǔ)等影響上市的實(shí)質(zhì)性障礙，并按上市公司的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范經(jīng)營(yíng)與管理，做好充分準(zhǔn)備，待資本市場(chǎng)回暖后擇機(jī)上市。二是優(yōu)化夯實(shí)基礎(chǔ)管理。為適應(yīng)公司上市和發(fā)展的需要，應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，2009年，開發(fā)公司將啟動(dòng)管理優(yōu)化工作，通過重新梳理業(yè)務(wù)流程和崗位職責(zé)，健全相關(guān)管理制度，加強(qiáng)績(jī)效考核管理，進(jìn)一步完善項(xiàng)目管理體系，發(fā)揮項(xiàng)目經(jīng)理的主觀能動(dòng)性，確保開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；完善成本管理體系，明確成本管理流程，通過引入信息系統(tǒng)等手段，實(shí)施全過程的成本管理；完善計(jì)劃管理體系，以項(xiàng)目為中心制定各專業(yè)工作計(jì)劃，確保計(jì)劃實(shí)施階段的各項(xiàng)工作均在受控范圍內(nèi)；完善技術(shù)管理體系，將技術(shù)管理融入產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理和市政管理各個(gè)階段，有效控制開發(fā)成本。使公司的管理工作逐步向系統(tǒng)化、規(guī)范化、精細(xì)化轉(zhuǎn)變。三是積極探索其他融資方式。2009年，我們將在繼續(xù)強(qiáng)化傳統(tǒng)融資渠道的同時(shí)，拓展新的融資方式，為經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)提供更加有力的資金支持。密切關(guān)注宏觀調(diào)控的政策動(dòng)向，用足用好相關(guān)政策，勇于創(chuàng)新，借助發(fā)行企業(yè)債券、信托債券等手段，拓寬融資渠道，緩解資金壓力，有效降低資金成本。同時(shí)，建立資金計(jì)劃上報(bào)制度和資金執(zhí)行情況分析制度，提高資金的運(yùn)作水平和調(diào)控能力。四是加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)和企業(yè)文化建設(shè)。適當(dāng)調(diào)整公司的人才結(jié)構(gòu)，積極做好證券、投資等專業(yè)人才的儲(chǔ)備，加強(qiáng)對(duì)年輕化、知識(shí)化、專業(yè)化中層干部，特別是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的培養(yǎng)，以滿足上市公司對(duì)人員素質(zhì)的要求。構(gòu)建務(wù)實(shí)和諧的企業(yè)文化，倡導(dǎo)公司的經(jīng)營(yíng)理念，充分調(diào)動(dòng)和發(fā)揮員工的積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性，實(shí)現(xiàn)員工與企業(yè)共同成長(zhǎng)。三、以項(xiàng)目管理為依托，確保實(shí)現(xiàn)全年工作部署西三旗項(xiàng)目要合理組織，提前做好各項(xiàng)驗(yàn)收準(zhǔn)備工作，實(shí)現(xiàn)全部住宅的按期交用，完善配套工程，營(yíng)造小區(qū)優(yōu)美的居住環(huán)境，打造西三旗項(xiàng)目“品牌工程”。D17體育中心要確定經(jīng)營(yíng)方案，完善規(guī)劃和開工手續(xù)，年底基本完工。同時(shí)，上半年選擇有利時(shí)機(jī)，啟動(dòng)D22、D23商業(yè)地塊的建設(shè)。常營(yíng)項(xiàng)目在按照整體部署、加快住宅實(shí)施進(jìn)度的同時(shí)，小市政和各項(xiàng)配套工程也要及時(shí)跟進(jìn)，特別是協(xié)調(diào)相關(guān)部門盡快確定中學(xué)及配套公建的設(shè)計(jì)方案。至2009年底，要實(shí)現(xiàn)住宅部分基本竣工、配套全部開工的總體目標(biāo)，為2010年上半年交付使用創(chuàng)造條件。康莊項(xiàng)目要抓緊完成土地、規(guī)劃、開工等各項(xiàng)前期手續(xù)，并快速推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，年底前完成所有住宅的結(jié)構(gòu)工程，整體亮相。翠成項(xiàng)目做好A、B、C區(qū)的收尾工作，完善市政道路、中小學(xué)、托幼等配套工程和環(huán)境工程，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。實(shí)現(xiàn)BA8#、AA13#商業(yè)樓的開工建設(shè)。確保E區(qū)北區(qū)除1#樓外住宅的全部交付使用，完成高壓線遷移和E區(qū)23戶拆遷工作，全面啟動(dòng)E區(qū)南區(qū)的開工建設(shè)，實(shí)現(xiàn)與總參和平三村和朝陽(yáng)區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目的對(duì)接。晨光家園C區(qū)要積極與朝陽(yáng)區(qū)住房中心聯(lián)系，加快進(jìn)行土地招拍掛的各項(xiàng)前期工作。力爭(zhēng)2009年1月底前與區(qū)住房中心簽訂合作開發(fā)協(xié)議，取得前期開發(fā)建設(shè)資金；督促住總物資公司盡快完成拆遷及場(chǎng)地平整工作，2009年3月15日前完成土地入市交易，達(dá)到進(jìn)場(chǎng)施工條件，年底前實(shí)現(xiàn)住宅主體結(jié)構(gòu)封頂，具備銷售回款條件。此外，加快推進(jìn)電力工程的施工、改造、完善工作，全面實(shí)現(xiàn)翠成ABC區(qū)、晨光B區(qū)、朝內(nèi)、千鶴已入住項(xiàng)目的正式發(fā)電。對(duì)于2009年即將竣工的翠成E區(qū)和西三旗項(xiàng)目，做到竣工即通正式電，降低安全隱患，減少電費(fèi)差價(jià)損失，維護(hù)公司信譽(yù)。四、以保障民生為契機(jī)，加大土地儲(chǔ)備力度按照集團(tuán)“十一五”發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，房地產(chǎn)、建筑、文體三大產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)額要從目前的3：5：2向5：3：2轉(zhuǎn)變，要繼續(xù)增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展后勁和拉動(dòng)作用。為實(shí)現(xiàn)做強(qiáng)做大房地產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)，增加土地儲(chǔ)備是首要任務(wù)。2009年，我們要審時(shí)度勢(shì)，認(rèn)真分析自身情況和內(nèi)外部市場(chǎng)環(huán)境，找準(zhǔn)合適策略，增加土地儲(chǔ)備規(guī)模。一是在外部市場(chǎng)獲取更多的土地資源。2009年，我們?nèi)詫⒚芮嘘P(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，借助當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整期、土地價(jià)格水平相對(duì)較低的有利時(shí)機(jī)，積極進(jìn)行新開發(fā)項(xiàng)目的儲(chǔ)備，力爭(zhēng)新增30萬平方米左右的新開發(fā)項(xiàng)目。在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，2009年北京市將推出約850萬平方米的保障性住房用地，為了降低在房地產(chǎn)調(diào)整期內(nèi)擴(kuò)大規(guī)模所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)公司將繼續(xù)把重點(diǎn)放在保障性住房項(xiàng)目上，以充分發(fā)揮自身建設(shè)保障性住房的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，密切關(guān)注和分析商品房市場(chǎng)，適時(shí)儲(chǔ)備一定規(guī)模的商品房項(xiàng)目。在區(qū)域分布上，我們?cè)诎阎匦姆旁诒本┑耐瑫r(shí)，適當(dāng)關(guān)注北京周邊的二、三線城市，形成以保障性住房帶動(dòng)開發(fā)規(guī)模、商品房增加公司利潤(rùn)、京外開發(fā)作為補(bǔ)充的發(fā)展格局。二是充分利用現(xiàn)有土地資源。吉慶里1#地和南磨房公建爭(zhēng)取在控規(guī)調(diào)整方面有所突破，盡快完成土地整理和入市交易。通州馬駒橋項(xiàng)目，在完成產(chǎn)權(quán)過戶后，加快土地整理速度，2009年完成入市交易。同時(shí)，上述三個(gè)項(xiàng)目要努力獲得二級(jí)開發(fā)資格。五、以市場(chǎng)為中心，提升營(yíng)銷策劃能力當(dāng)前，不確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)我們的經(jīng)營(yíng)工作提出了更高的要求。為了實(shí)現(xiàn)全年的任務(wù)目標(biāo)，2009年，我們務(wù)必要加大營(yíng)銷策劃工作力度。要進(jìn)一步健全營(yíng)銷組織體系，完善銷售管理辦法，細(xì)化銷售方案和工作計(jì)劃，采用靈活的銷售手段，盡快實(shí)現(xiàn)回款，切實(shí)做到以銷售帶動(dòng)企業(yè)的全盤運(yùn)轉(zhuǎn)。從而改善公司現(xiàn)金流，提高項(xiàng)目盈利水平，為保持公司的平穩(wěn)較快發(fā)展奠定基礎(chǔ)。一是加大公建項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃力度。公司目前在手的公建項(xiàng)目主要包括翠成AC11#、CB25#、E1#，西三旗D22#、23#地塊，康莊公建等項(xiàng)目。近年來，開發(fā)公司在公建項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃和營(yíng)銷推廣方面積累的經(jīng)驗(yàn)較少，因此 2009年重點(diǎn)要做好市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位和招商工作，必要時(shí)借助中介力量，力爭(zhēng)盡快成功銷售。2009年實(shí)現(xiàn)公建銷