個人按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險分析及應(yīng)對措施.doc

個人按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險分析及應(yīng)對措施 個人按揭貸款包括個人住房按揭貸款和個人商用房按揭貸款，是具有房地產(chǎn)開發(fā)資格的房地產(chǎn)公司在樓盤封頂并取得預(yù)售許可證或樓盤的房地產(chǎn)權(quán)證后，由銀行對購買該樓盤住房和商業(yè)用房的自然人因短期購房資金不足提供的批量信貸支持。對預(yù)售房銀行還要求房地產(chǎn)開發(fā)商在辦妥房地產(chǎn)權(quán)證抵押手續(xù)之前對該批貸款提供階段性保證，按按揭貸款的一定比例交存保證金專戶存入銀行，并簽訂有關(guān)承諾協(xié)議。 由于房地產(chǎn)開發(fā)市場的蓬勃發(fā)展和人們購買力的提高，個人住房貸款存在巨大的潛在市場，加之個人住房貸款業(yè)務(wù)占用經(jīng)濟(jì)資本少并且具有很強(qiáng)的規(guī)模效益的優(yōu)勢，又較少受到市場風(fēng)險沖擊，而被各家商業(yè)銀行所看好。目前全行范圍開展的“三比”活動，使個人按揭貸款業(yè)務(wù)有了突破性的發(fā)展，但開發(fā)商由于資金不足利用“假按揭”騙取銀行資金挪作他用的情況在各家銀行時有發(fā)生，再加上借款人償債能力和還款意愿的變化，開發(fā)商不能按時向購房人交付房產(chǎn)而使借款人拒絕履行還款義務(wù)、銀行貸后管理不力及國家宏觀調(diào)控政策等諸多因素都會給個人按揭貸款帶來風(fēng)險，而個人按揭貸款的特點(diǎn)決定了產(chǎn)品周期長，管理難度大，按照國際經(jīng)驗(yàn)，通常個人按揭貸款風(fēng)險的充分暴露約在貸款發(fā)放后的35年，其潛在的風(fēng)險也不容忽視。為此，我們需要進(jìn)一步結(jié)合市場情況和實(shí)際操作進(jìn)行風(fēng)險分析，并采取有效措施進(jìn)行應(yīng)對。 一、個人按揭貸款的風(fēng)險分析 （一）借款人風(fēng)險: 1、對自身收入預(yù)期存在偏差。由于借款人對自己的收入期望值過高，實(shí)際收入增長水平?jīng)]能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，造成還貸能力不足。2、失業(yè)或經(jīng)營失敗。由于借款人被解雇、所在企業(yè)遭遇破產(chǎn)倒閉或借款人自身經(jīng)營失敗，失去還款來源。3、道德與信用風(fēng)險。在社會信用需要普遍提升的時候，不排除借款人主觀上有賴賬心理，特別是當(dāng)擔(dān)保條款對借款人約束力不強(qiáng)或抵押物執(zhí)行比較困難時，信用風(fēng)險尤其突出。此外，如果市場出現(xiàn)大的起伏，當(dāng)房產(chǎn)貶值較快的時候，借款人心理上就有不平衡，從而對還款產(chǎn)生抵觸情緒。4、意外傷害、災(zāi)害風(fēng)險。借款人因意外傷害造成傷殘，喪失勞動能力，失去收入來源?；蛴捎诨馂?zāi)、水災(zāi)、風(fēng)暴等原因遭受重大損失，失去還款能力。 （二）開發(fā)商風(fēng)險：1、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)較低，實(shí)力不強(qiáng)，自身抗風(fēng)險能力差。2、一些資質(zhì)低的開發(fā)企業(yè)自有資金不足，致使工程進(jìn)度緩慢，無法按時交付使用，有的甚至形成“爛尾樓”。3、房屋售后出現(xiàn)質(zhì)量問題以及權(quán)證辦理不及時等，購房戶與開發(fā)商之間產(chǎn)生糾紛，借款人的還款意愿降低，將矛盾轉(zhuǎn)嫁給銀行。 （三）銀行操作風(fēng)險 1、個人征信風(fēng)險：個人按揭貸款金額小、筆數(shù)多，工作量大，對借款人提供的購房材料客戶經(jīng)理不可能全部進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，資料的收集很多依賴開發(fā)商。而目前的個人信用體系不完善，銀行方面只了解貸款申請人的一些普通資料，如在什么地方工作、從事什么職業(yè)、基本收入情況如何等，對于申請人的實(shí)際收入、資產(chǎn)負(fù)債狀況、社會活動表現(xiàn)、有無失信等資信狀況很難作出全面和準(zhǔn)確的評估。并且個人住房貸款的期限一般都較長，借款人的未來收入具有不確定性，即使借款人提供的當(dāng)期收入情況真實(shí)可靠，也很難用科學(xué)的評估方法來確認(rèn)借款人未來收入狀況。 2、貸款審批條件難以落實(shí)的風(fēng)險：開發(fā)商交房和辦理權(quán)證往往在貸款發(fā)放后半年以上，期間由開發(fā)商提供階段性擔(dān)保，保證金是否留足、抵押登記和財產(chǎn)保險這些手續(xù)是否完全落實(shí)到位，現(xiàn)階段主要依靠客戶經(jīng)理的責(zé)任心，還缺少回頭審查和有力的監(jiān)控。 3、貸后管理風(fēng)險：由于征集借款人個人信息的來源渠道較為有限，同時認(rèn)為抵押充足，而忽視對這一產(chǎn)品的貸后管理。對客戶的重大變化情況掌握很少，由于有效的貸后管理手段不足，導(dǎo)致缺少基本的管理深度，不能及時發(fā)現(xiàn)和識別風(fēng)險隱患。 4、開發(fā)商“倒逼”風(fēng)險：由于房產(chǎn)項(xiàng)目一般要向銀行進(jìn)行融資，在房產(chǎn)大量進(jìn)行銷售時往往伴隨著開發(fā)貸款的到期。開發(fā)商缺少其他的還款來源，一旦貸款形成不良，對銀行有考核上的巨大影響和嚴(yán)厲的責(zé)任追究，由此導(dǎo)致開發(fā)商不急，銀行更急的局面。為了更快置換出開發(fā)貸款，即便借款人條件不是很理想，銀行也放松要求辦理按揭貸款，實(shí)際上將風(fēng)險進(jìn)行了后移。 5、假按揭風(fēng)險：開發(fā)商因資金不足，聯(lián)合非真實(shí)的購房人申辦按揭貸款，套取銀行信貸資金,挪作他用，形成虛假個人按揭貸款。 (四)市場風(fēng)險 改革開放以來，盡管產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)歷幾次重大調(diào)整，但我國經(jīng)濟(jì)一直保持著較高的增長速度，經(jīng)濟(jì)增長率已經(jīng)連續(xù)5年保持8%以上，去年更是達(dá)到9個百分點(diǎn)以上。市場貸款購買商品房的主力多為2635歲的年青人，對自身收入看好，在市場整體渲染的氛圍中跟進(jìn)入市，對未來形勢充滿樂觀。但是經(jīng)濟(jì)增長的周期性仍然不可避免，特別是目前投資效益低下，基礎(chǔ)價格不斷上漲，環(huán)境和資源難以承受，能源、原材料、運(yùn)輸能力已經(jīng)成為瓶頸，如果不進(jìn)行增長方式的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，很難保持持久的高速增長。一旦經(jīng)濟(jì)增速慢下來，未來收入可能低于人們預(yù)期甚至下降，直接影響人們的生活水平和整體還貸能力。加之，個人住房貸款的抵押物處置成本高，執(zhí)行阻力大，借款人一旦喪失還款能力，商業(yè)銀行信貸損失率往往會達(dá)到很高水平。 （五）政策和制度風(fēng)險 1、法律風(fēng)險：新的司法解釋最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定第六條強(qiáng)調(diào)：“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。這意味著，如果貸款買房者拒不還款，銀行不能將其居住的房屋變賣以收回貸款。此規(guī)定已正式實(shí)施，目前對銀行的負(fù)面沖擊已經(jīng)顯現(xiàn)。法院對此類訴訟消極對待，有的甚至拒絕受理，已經(jīng)起訴的違約戶也沒能得到執(zhí)行。銀行的住房抵押形同虛設(shè)，債權(quán)難以得到有效維護(hù)。 2、社會保障體系風(fēng)險：我國目前的社會保障體系亟待完善，醫(yī)療、失業(yè)、養(yǎng)老保險雖然初具雛形，但與能消除人們的基本顧慮還相去甚遠(yuǎn)，同時子女上學(xué)也已經(jīng)成為沉重的負(fù)擔(dān)。在長時間的貸款期間內(nèi)，借款人遭遇失業(yè)、重大疾病等事項(xiàng)，以目前的社會保障覆蓋面和保障深度，還不能有效緩解生活壓力，其中任何一項(xiàng)都有難以承受之重，有可能會導(dǎo)致借款人基本喪失還款能力。 （六）宏觀政策調(diào)控和行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險從整體上判斷，房價的上漲對銀行是極為有利的。開發(fā)商可以盈利和迅速收回投資，銀行房開貸款能如期收回。購房人買時猶豫買后也高興，還款積極性高，抵押給銀行的房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增值，變現(xiàn)較為容易，銀行風(fēng)險大為降低。反之，開發(fā)貸款和個人房貸面臨雙重風(fēng)險，一旦房產(chǎn)泡沫破滅，銀行將損失慘重。日本在90年房產(chǎn)泡沫破滅后，房產(chǎn)價格連續(xù)14年下跌，至今還未恢復(fù)到1986年的價格水平，整個經(jīng)濟(jì)十多年停滯不前，金融業(yè)遭受重創(chuàng)，仍在進(jìn)行艱難調(diào)整，海南和北海92年的房產(chǎn)泡沫現(xiàn)在也未完全消化。房地產(chǎn)行業(yè)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險較為集中。為有效抑制各地盲目上馬工程，投資過度膨脹，去年以來國家出臺了一系列調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)則是調(diào)控的焦點(diǎn)。為擠壓房地產(chǎn)泡沫，除使用利率杠桿外，提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金比例，緊縮土地供應(yīng)，還輔之以行政手段，嚴(yán)令各級官員不得越線，期待房產(chǎn)價格的理性回歸。但是目前這些政策與市場的結(jié)合度以及實(shí)際的效果值得懷疑，供求關(guān)系沒有根本轉(zhuǎn)變，地方投資沖動未減，基礎(chǔ)資料緊張，資金、土地、建材、拆遷成本上升，房產(chǎn)價格仍然持續(xù)上漲，甚至在調(diào)控政策出臺后上漲速度更為加快。在此形勢下，不排除國家采取更為嚴(yán)厲的宏觀政策以實(shí)現(xiàn)“著陸”的可能。如果房價保持平穩(wěn)，則房貸資金相對安全，如果市場應(yīng)聲下落，銀行投入房產(chǎn)行業(yè)的信貸資金必將面臨艱難退出的局面。 二、規(guī)避個人按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險的措施 （一）控制風(fēng)險 1、把好開發(fā)商準(zhǔn)入關(guān)，選準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)樓盤。首先，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、信譽(yù)。對開發(fā)商的資質(zhì)等級、信用水平、領(lǐng)導(dǎo)層的資信及管理水平、自有資金實(shí)力、財務(wù)狀況、履行保證責(zé)任的意愿及能力等，以及擬合作樓盤項(xiàng)目開發(fā)及銷售的合法性、資金到位情況、工程進(jìn)度情況以及市場銷售前景等進(jìn)行嚴(yán)格審查，從源頭上遏止“假按揭”的產(chǎn)生。對信用紀(jì)錄差、項(xiàng)目審批手續(xù)不全、曾出現(xiàn)爛尾工程的開發(fā)商要拒之門外。其次，加強(qiáng)對開發(fā)商的開發(fā)能力及樓盤獲利能力的預(yù)測。除要求開發(fā)商提供必要的手續(xù)外，還要對其財務(wù)狀況進(jìn)行嚴(yán)格的貸前審查，對資質(zhì)較低的開發(fā)商可提高保證金比例。同時，對開發(fā)商所投資項(xiàng)目的建設(shè)資金是否落實(shí)、工程造價是否切合實(shí)際、市場銷售前景等等，都要進(jìn)行充分的分析。建議對二級資質(zhì)企業(yè)積極展開授信，對三級資質(zhì)企業(yè)要擇優(yōu)篩選，對三級以下要謹(jǐn)慎介入。 2、把好客戶群體的準(zhǔn)入關(guān)。選擇信用好、風(fēng)險低、潛力大的優(yōu)質(zhì)客戶發(fā)放貸款是銀行防范個人按揭貸款風(fēng)險的重要工作。按照我行個人客戶戰(zhàn)略，以國家和社會管理者、經(jīng)理人員、私營企業(yè)主、高級專業(yè)技術(shù)人員、中高收入行業(yè)從業(yè)人員和個體工商戶為六類目標(biāo)客戶群體，所以，銀行可以重點(diǎn)選擇以下對象發(fā)放個人按揭貸款：國家公務(wù)員、國企或外資的高管及營銷人員。他們不僅收入高福利好，而且掌握了較好的專業(yè)技能，預(yù)期收入高，失業(yè)風(fēng)險較低。銀行對此類重點(diǎn)客戶應(yīng)加大營銷力度。 就職于優(yōu)勢行業(yè)且自身素質(zhì)較高的年輕人。目前，發(fā)展形勢較好的行業(yè)有醫(yī)藥、移動、電信、電力、煙草、金融、教育等。發(fā)展前景較好的民營企業(yè)家等。 3、把好貸前調(diào)查、貸中審查關(guān)。一、認(rèn)真審查房地產(chǎn)開發(fā)商的資信和開發(fā)項(xiàng)目情況，主要審查：（l）資信審查。如開發(fā)商是否依法設(shè)立，是否具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、公司工商登記、注冊資金及來源、注資是否充足、公司組織管理機(jī)構(gòu)是否完整等；（2）開發(fā)項(xiàng)目審查。如要求提供按揭開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目開發(fā)資金情況、樓盤預(yù)售業(yè)績情況、開發(fā)項(xiàng)目的工程進(jìn)度情況。開發(fā)商是否合法取得土地使用權(quán)、使用權(quán)的用途、期限、能否自由轉(zhuǎn)移、該項(xiàng)目是否經(jīng)合法程序?qū)徟鷪蠼?。該?xiàng)目是否具備預(yù)售條件、是否取得預(yù)售許可證、可否保證依時取得合法有效的產(chǎn)權(quán)證明，甚至開發(fā)商現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)資金的流向情況等。 二是認(rèn)真審查借款申請人購房行為的真實(shí)性，全面測評其還款能力。信貸人員對借款人提交的申請資料真實(shí)性逐項(xiàng)認(rèn)真審查核實(shí)，對借款人還款意愿和還款能力認(rèn)真調(diào)查，必要時應(yīng)上門核實(shí)客戶情況，堅(jiān)持客戶經(jīng)理、風(fēng)險經(jīng)理雙人調(diào)查制，重點(diǎn)對樓盤的真實(shí)性、住房價格的真實(shí)性和住房面積的真實(shí)性嚴(yán)格把關(guān)，避免出現(xiàn)“假按揭”等騙取銀行資金行為的發(fā)生。主要審查（1）主體資格審查，即購房人是否符合法律規(guī)定的主體資格（完全民事能力）；（2）現(xiàn)在住所、房籍情況，有無可靠穩(wěn)定的聯(lián)絡(luò)方式，是否要有當(dāng)?shù)貞艨诘?；?）購房人經(jīng)濟(jì)收入來源、數(shù)額是否充足，是否為穩(wěn)定的收入；在審查購房人經(jīng)濟(jì)收入時，要注重對其工資證明、其他收入證明的審查核實(shí)，而不能流于形式；（4）購房目的是否為自用購房，現(xiàn)在住房的松緊情況，是否存在“炒樓”意圖等。對于借款金額和市場風(fēng)險較大的商業(yè)用房按揭業(yè)務(wù)，可視情況要求客戶提供一定價值的其他抵（質(zhì)）押物，以檢驗(yàn)客戶購房行為的真實(shí)性，增強(qiáng)其還款意愿。 三是嚴(yán)格落實(shí)借款人的首付款比例、貸款用途及貸款比例。按照人民銀行要求，嚴(yán)格落實(shí)借款人在經(jīng)辦銀行的首付現(xiàn)金，保證借款人首付款足額到位。并控制好按揭貸款的比例，隨時關(guān)注貸款的流向，確保貸款按規(guī)定用途使用。四是落實(shí)責(zé)任。貸前調(diào)查人員要對貸款材料的真實(shí)性、全面性、及時性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)并簽名，經(jīng)營主責(zé)任人負(fù)責(zé)對材料的真實(shí)性進(jìn)行審核把關(guān)并簽名。未簽名的貸款申請材料一律不得提交審批。 4、把好貸后管理關(guān)。一是加強(qiáng)對開發(fā)商的貸后動態(tài)跟蹤管理。銀行在確定按揭項(xiàng)目后，客戶經(jīng)理應(yīng)跟蹤了解掌握開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度，按揭貸款的實(shí)際用途和流向，督促開發(fā)商按時、按質(zhì)、按量完成開發(fā)項(xiàng)目；并建立相應(yīng)的貸款管理責(zé)任制，同時加強(qiáng)售房款專戶管理，監(jiān)督開發(fā)商房款專戶資金的使用情況。二是加強(qiáng)對個人按揭貸款戶的貸后管理。按揭貸款發(fā)放后客戶經(jīng)理應(yīng)跟蹤了解購房人的工作和經(jīng)濟(jì)狀況有無變化，密切關(guān)注借款人的還款情況。個貸中心可設(shè)立專門的電話催收崗，專門從事電話催收工作。對貸款客戶一個月要有一個提醒電話;對沒有按時還款的每旬要有一個催收電話;對連續(xù)三個月沒按時還款的要上門催收，對逾期3個月以上且惡意拖欠的個人貸款，要采取司法催收的方式。三、是及時做好對貸款檔案資料和抵押物權(quán)證的占管，以免貸款形成風(fēng)險后抵押物落空。 5、合理規(guī)避抵押物的法律風(fēng)險。在個人住房貸款擔(dān)保方面，2005年1月1日實(shí)施的最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定，對銀行主要以房產(chǎn)作為抵押的個人住房貸款擔(dān)保政策提出了進(jìn)一步完善的要求，為規(guī)避上述司法解釋中“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”的限制，銀行應(yīng)要求客戶在申請按揭貸款的同時簽訂一個補(bǔ)充協(xié)議，其中載明：如客戶不能按約歸還銀行貸款，且無法自行解決個人及家庭居住問題時，客戶愿意或授權(quán)銀行購買、租賃小面積住房替換已抵押的大面積住房，并承諾將保障本人及家庭最低生活費(fèi)用外的其他收入全部用于歸還銀行貸款本息。或者要求抵押人出具法律聲明，聲明自己放棄處理抵押物時保障其最低生活標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利；或聲明其最低標(biāo)準(zhǔn)，以便在處理抵押物時可為其提供必要生活物資后處理抵押物；或提供其有第二居所的證明（包括其本人具有第二居所的聲明或第三人同意在抵押房產(chǎn)被處置后愿意接納抵押人居住的聲明）。 6、加強(qiáng)對資產(chǎn)評估等中介機(jī)構(gòu)的責(zé)任約束和責(zé)任追究。有的假按揭的產(chǎn)生，資產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)起到重要的作用，銀行在收到其評估報告后，可以以“確認(rèn)函”的形式要求中介機(jī)構(gòu)對其出具的相關(guān)材料的真實(shí)性及所承擔(dān)的法律責(zé)任予以確認(rèn)，以抑制其出具虛假評估報告 7、健全銀行內(nèi)部的機(jī)制、制度和道德約束。一是建立健全各項(xiàng)業(yè)務(wù)規(guī)章制度，落實(shí)內(nèi)控制度要求，嚴(yán)格操作規(guī)程，嚴(yán)格控制各項(xiàng)風(fēng)險點(diǎn)，最大限度地防止信貸人員的操作風(fēng)險。二是建立合理的考核機(jī)制和激勵機(jī)制，不能單純考核貸款的發(fā)放和市場占比，更要重視貸款質(zhì)量和貸款回收，把貸款的發(fā)放、回收納入整個業(yè)務(wù)考核。三是加強(qiáng)對所有信貸人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、思想教育，不斷提高經(jīng)辦員的整體素質(zhì)，用完善的規(guī)章制度約束人，防止出現(xiàn)人情貸款等違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生，杜絕道德風(fēng)險。 （二）分散風(fēng)險 1、要求開發(fā)商提供全過程的連帶責(zé)任保證。為了徹底解決開發(fā)商與按揭申請人串通辦理“假按揭”問題，可以要求開發(fā)商對按揭貸款提供全程擔(dān)保，并實(shí)行他項(xiàng)權(quán)證和回購的雙保證制度，通過保證金來約束開發(fā)商及時辦理他項(xiàng)權(quán)證登記，以順利實(shí)現(xiàn)“雞蛋從一個籃子轉(zhuǎn)移到多個籃子”的風(fēng)險轉(zhuǎn)移；一旦發(fā)現(xiàn)“假按揭” 或者借款人出現(xiàn)借款合同約定的違約情形，立即要求開發(fā)商通過保證金無條件的購回房屋，并將回購房款直接清償銀行貸款。 2、辦理抵押物財產(chǎn)保險和借款人人身意外保險