收益還原法.ppt

第六章收益還原法 內(nèi)容 一 收益法的基本原理二 收益法的估價(jià)步驟三 收益法的特例四 收益法應(yīng)用舉例 一 收益法的基本原理 1 收益法的概念收益法 運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率 將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期 通常為年 的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值 求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法 采用收益法估價(jià)求得的價(jià)格 可稱(chēng)為 收益價(jià)格 2 理論依據(jù) 預(yù)期原理 一 收益法的基本原理 3 特點(diǎn)和適用范圍1 收益法具有嚴(yán)格的理論基礎(chǔ) 2 收益法是以收益為出發(fā)點(diǎn)評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格 3 收益法評(píng)估的準(zhǔn)確度 取決于不動(dòng)產(chǎn)純收益和收益率確定的準(zhǔn)確度 適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià) 對(duì)政府機(jī)關(guān) 學(xué)校 公園等公用 公益房地產(chǎn)的估價(jià)大多不適用 一 收益法的基本原理 1 最一般的情形設(shè)a為待估房地產(chǎn)未來(lái)各年純收益 r為未來(lái)各年還原利率 V為待估房地產(chǎn)的收益價(jià)格 假設(shè)前提 1 房地產(chǎn)未來(lái)純收益每年不同 2 房地產(chǎn)還原利率每年不同 3 房地產(chǎn)未來(lái)可收益年限為n年 4 基本公式 一 收益法的基本原理 4 基本公式 2 最簡(jiǎn)單的情形V a r假設(shè)前提 1 a每年不變 2 r每年不變且大于0 3 年期無(wú)限 例有一不動(dòng)產(chǎn) 利用該宗不動(dòng)產(chǎn)正常情況下每年獲得的總收益為20萬(wàn)元 每年需要支出的總費(fèi)用為12萬(wàn)元 該類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的收益率為8 則該宗不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格為 V 20 12 8 100萬(wàn)元 一 收益法的基本原理 4 基本公式 3 有限年期且其他因素不變的情形 資本化率大于0的情況假設(shè)前提 1 a每年不變 2 r每年不變且大于0 3 年期有限 資本化率等于0的情況V a n假設(shè)前提 1 a每年不變 2 r 0 3 年期為n年 一 收益法的基本原理 4 基本公式 3 有限年期且其他因素不變的公式適用于 1 直接用于計(jì)算價(jià)格2 不同年限的價(jià)格換算3 比較不同年限的價(jià)格高低4 用于市場(chǎng)比較法中土地使用權(quán)年限的修正 一 收益法的基本原理 4 基本公式 4 凈收益在前若干年有變化的公式 無(wú)限年的公式 有限年的公式 5 預(yù)知未來(lái)若干年后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的公式 第t年末的價(jià)值 10 6 凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增的公式 無(wú)限年的公式 b表示凈收益逐年遞增的數(shù)額 如凈收益第一年為a 則第二年為a b 第三年為a 2b 第n年為a n 1 b 此公式的假設(shè)前提是 1 凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增 2 資本化率r 0 3 收益年限n為無(wú)限年 有限年的公式 此公式的假設(shè)前提是 1 凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增 2 資本化率r 0 3 n為有限年 11 7 凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減的公式 無(wú)限年的公式 有限年的公式 此公式的假設(shè)前提是 1 凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增 2 資本化率r 0 3 n為有限年 12 8 凈收益按一定比率遞增的公式 無(wú)限年的公式 g表示凈收益逐年遞增的比率 如凈收益第一年為a 則第二年為a 1 g 第三年為a 1 g 2 第n年為a 1 g n 1 此公式的假設(shè)前提是 1 凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增 2 資本化率r大于凈收益逐年遞增的比率g 3 收益年限n為無(wú)限年 13 有限年的公式 此公式的假設(shè)前提是 1 凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增 2 資本化率r不等于凈收益逐年遞增的比率g 當(dāng)相等時(shí) 3 收益年限n為有限年 14 9 凈收益按一定比率遞減的公式 無(wú)限年的公式 有限年的公式 二 收益法的估價(jià)步驟 STEP1收集整理資料STEP2確定總收益實(shí)際收益 在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益 客觀收益 排除了實(shí)際收益中屬于特殊 偶然的因素后所能得到的一般正常收益 潛在毛收入 假定不動(dòng)產(chǎn)在充分利用 無(wú)空置狀況下可獲得的收入 有效毛收入 由潛在毛收入扣除空置 拖欠租金 延遲支付租金和不付租金 以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入 估價(jià)中采用的潛在毛收入 有效毛收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益 除有租約限制的以外 都應(yīng)當(dāng)采用正常客觀的數(shù)據(jù) 有租約限制的 租約期內(nèi)的租金采用租約所確定的租金 租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金 STEP1收集整理資料STEP2確定總收益實(shí)際收益客觀收益潛在毛收入有效毛收入 有效總收入綜合考慮以下因素 1 收入波動(dòng)建筑物的新舊與現(xiàn)代化 區(qū)位條件 經(jīng)濟(jì)周期 同類(lèi)房地產(chǎn)的供求關(guān)系2 租金記錄是預(yù)測(cè)未來(lái)租金的基礎(chǔ)3 契約租金等額租金 上升租金 評(píng)議租金 百分比租金4 其他分析人口增長(zhǎng)情況 人均收入 區(qū)位變化5 有形收益與無(wú)形收益 STEP1收集整理資料STEP2確定總收益實(shí)際收益客觀收益潛在毛收入有效毛收入 有效總收入的確定 1 計(jì)算年總租金收入2 估算空置及壞帳損失以同類(lèi)房地產(chǎn)的平均情況來(lái)計(jì)算 結(jié)合考慮待估房地產(chǎn)的實(shí)際情況 3 有效總收入 年總收入 空置及壞帳損失 等額租金 上升租金 評(píng)議租金 百分比租金 租金 時(shí)間 契約租金的類(lèi)型 20 STEP3確定總費(fèi)用總費(fèi)用 維持不動(dòng)產(chǎn)正常生產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)或使用 取得總收益而必須支付的費(fèi)用及歸屬于其他資本經(jīng)營(yíng)的收益 從估價(jià)角度看 費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用不同 它不包含所得稅 房地產(chǎn)抵押貸款償還額 建筑物折舊費(fèi) 土地?cái)偺豳M(fèi) 房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等 包含其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益 如商業(yè) 工業(yè) 農(nóng)業(yè)等經(jīng)營(yíng)者的正常利潤(rùn) 包括所有人提供的費(fèi)用報(bào)告中的部分或所有項(xiàng)目及可能被忽略的費(fèi)用 如 1 管理費(fèi)以類(lèi)似房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)為基礎(chǔ) 2 維修費(fèi)大修 小修3 重新裝修費(fèi)以類(lèi)似房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用為基礎(chǔ)修正 按年度分?jǐn)? 設(shè)備重置費(fèi)按年度分?jǐn)? 稅金房產(chǎn)稅營(yíng)業(yè)稅等6 保險(xiǎn)費(fèi)0 15 0 2 7 其它費(fèi)用 中介費(fèi)用等 總費(fèi)用估算的依據(jù)有 所有人提供的費(fèi)用報(bào)告 同類(lèi)房地產(chǎn)的費(fèi)用 發(fā)表的費(fèi)用調(diào)查資料 一 應(yīng)計(jì)費(fèi)用 二 應(yīng)扣除費(fèi)用 1 其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用2 增建和改建不是經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 是對(duì)房地產(chǎn)的再投資 增加了房地產(chǎn)的投資總額 從而增加了資本價(jià)值 3 所得稅通常采用稅前純收益4 所有人個(gè)人開(kāi)支5 貸款還本付息 三 費(fèi)用分類(lèi)1 固定費(fèi)用1 保險(xiǎn)2 稅費(fèi)3 設(shè)備重置費(fèi) 重新裝修費(fèi) 2 可變費(fèi)率1 水 電 煤氣 電話費(fèi)等2 維修費(fèi)3 服務(wù)開(kāi)支4 管理費(fèi)5 稅費(fèi) 四 費(fèi)用比率 是指收益性房地產(chǎn)的純收益及總費(fèi)用與有效總收入的比例關(guān)系 包括純收益比率和營(yíng)運(yùn)費(fèi)用比率 純收益比率 純收益 有效總收入營(yíng)運(yùn)費(fèi)用比率 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 有效總收入純收益比率 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用比率 1 STEP4求取純收益 一 純收益的計(jì)算公式純收益 潛在總收入 空置等造成的收入損失 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 有效總收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 二 固定流量純收益的求取調(diào)查求取估價(jià)對(duì)象前若干年 如3年或5年 的純收益 然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為未來(lái)年平均純收益a 調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年 如3年或5年 的純收益 然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為a 調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年的純收益 然后采用未來(lái)收益年金化求出a 26 三 不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)純收益的求取1 出租型房地產(chǎn)純收益的求取純收益 租賃收入 維修費(fèi) 管理費(fèi) 保險(xiǎn)費(fèi) 稅金 租賃代理費(fèi) 2 直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)純收益的求取A 商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)純收益 商品銷(xiāo)售收入 商品銷(xiāo)售成本 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 銷(xiāo)售稅金及附加 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 商業(yè)利潤(rùn) B 工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)純收益 產(chǎn)品銷(xiāo)售收入 生產(chǎn)成本 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售稅金及附加 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 廠商利潤(rùn) C 農(nóng)地純收益 農(nóng)地年平均產(chǎn)值 種苗費(fèi) 肥料費(fèi) 人工費(fèi) 畜工費(fèi) 機(jī)工費(fèi) 農(nóng)藥費(fèi) 材料費(fèi) 水利費(fèi) 農(nóng)舍費(fèi) 農(nóng)具費(fèi) 稅費(fèi) 投資利息 STEP4求取純收益 27 3 自用或尚未使用房地產(chǎn)純收益的求取以同一地區(qū)或類(lèi)似地區(qū)中的類(lèi)似房地產(chǎn)的純收益 進(jìn)行各該區(qū)域因素及個(gè)別因素的比較 并進(jìn)行適當(dāng)修正 然后確定該房地產(chǎn)的純收益 STEP4求取純收益 三 不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)純收益的求取 STEP4求取純收益 注意1 有租約限制的 租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金 租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金 由于某些估價(jià)對(duì)象附帶租約 當(dāng)該估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí) 依照有關(guān)法規(guī)規(guī)定應(yīng)保持這些租約繼續(xù)有效 由于買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)該房地產(chǎn)后 不能將原租約約定的租金及時(shí)調(diào)整為市場(chǎng)租金 其凈收益水平會(huì)受到原租約存續(xù)的影響 因此估價(jià)人員在對(duì)該類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí) 應(yīng)注意考慮這些因素的影響 注意2 收益法的一種變通形式是 成本節(jié)約資本化法 當(dāng)一種權(quán)益或資產(chǎn)并不產(chǎn)生收入 卻可以幫助所有者避免原本可能發(fā)生的成本時(shí) 可采用這種方法評(píng)估其價(jià)值 其實(shí)質(zhì)是 某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和 承租人權(quán)益評(píng)估是這種方法的一種典型 承租人權(quán)益的價(jià)值等于剩余租賃期限內(nèi)租約租金與同期市場(chǎng)租金的差額經(jīng)折現(xiàn)后的現(xiàn)值之和 如果租約租金低于市場(chǎng)租金 則承租人權(quán)益就有價(jià)值 反之 如果租約租金高于市場(chǎng)租金 則承租人權(quán)益就是負(fù)價(jià)值 STEP4求取純收益 30 STEP5確定資本化率 一 資本化率的實(shí)質(zhì) 一種投資的收益率 31 二 資本化率的種類(lèi)1 土地資本化率rL2 建筑物資本化率rB3 綜合資本化率rO如果已知土地和建筑物價(jià)格分別占房地產(chǎn)價(jià)格的比率為x和y 則ro rLx rBy 三 資本化率的確定方法1 市場(chǎng)提取法2 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法3 投資收益率排序插入法4 投資復(fù)合收益率法 STEP5確定資本化率 1 市場(chǎng)提取法 直接比較法 反推法 通過(guò)分析類(lèi)似的交易實(shí)例 并將實(shí)例的純收益與售價(jià)相比較 就得到各個(gè)實(shí)例的資本化率 注意 1 要搜集到足夠的可比實(shí)例2 實(shí)例為正常交易3 分析純收益 如租金為市場(chǎng)租金 費(fèi)用計(jì)算合理4 收益法計(jì)算公式選用合理 STEP5確定資本化率 四個(gè)可比實(shí)例的資本化率平均為9 93 例 STEP5確定資本化率 將決定收益率的各種理論因素相加得出資本化率 其出發(fā)點(diǎn)是選擇一種近于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資的收益率 稱(chēng)為安全利率 在安全利率之上加各種劣于產(chǎn)生安全利率的投資因素的調(diào)整額 一般加總的因素有額外投資風(fēng)險(xiǎn) 缺乏流動(dòng)性和管理負(fù)擔(dān)三項(xiàng) 再減去預(yù)期的收益增長(zhǎng)率 便得不動(dòng)產(chǎn)的資本化率 安全利率可選擇一年期國(guó)債利率或一年期定期存款利率 2 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法 加總法 STEP5確定資本化率 例 在一年期定期存款利率的基礎(chǔ)上用加總法求資本化率 安全利率2 25 投資風(fēng)險(xiǎn)4 00 缺乏流動(dòng)性1 00 管理負(fù)擔(dān)1 00 收益增長(zhǎng) 2 00 資本化率6 25 STEP5確定資本化率 資本化率 貸款比例 抵押貸款資本化率 自有資金比例 自有資金收益率 M RM 1 M RERM 還本息額 抵押貸款額 貸款利率 3 復(fù)合投資收益率法 投資組合法 將購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資金收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率 STEP5確定資本化率 例 某人購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn) 到銀行辦理抵押貸款 貸款比率為房?jī)r(jià)的70 抵押貸款常數(shù)f為5 自有資金的收益率要8 求不動(dòng)產(chǎn)的資本化率 不動(dòng)產(chǎn)資本化率 70 5 30 8 5 9 STEP5確定資本化率 將社會(huì)上各種類(lèi)型的投資及其收益率找出 按收益率的大小從低到高的順序排序 制成圖表 估價(jià)人員再根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)的資本化率應(yīng)該落在哪個(gè)范圍之內(nèi) 從而確定所要求的資本化率的具體數(shù)字 投資類(lèi)型如 銀行存款 貸款 國(guó)庫(kù)券 商業(yè)債券 股票 保險(xiǎn) 4 投資收益率排序插入法 STEP5確定資本化率 收益率 低風(fēng)險(xiǎn)投資 高風(fēng)險(xiǎn)投資 風(fēng)險(xiǎn) 收益率與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào) 國(guó)債 商業(yè)債券 優(yōu)先股 普通股 土地所有權(quán)固定租金 市場(chǎng)租金 不同投資的風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào) 41 STEP6求取收益價(jià)格 收益還原法操作流程圖 三 收益法的特例 一 土地殘余法1 適用條件 1 收益性房地產(chǎn) 2 土地與建筑物合并產(chǎn)生收益 3 單獨(dú)求取土地價(jià)格2 公式公式應(yīng)用前提 土地未來(lái)收益無(wú)限年 建筑物及其土地總收益 建筑物及其土地總費(fèi)用 建筑物及其土地純收益 建筑物純收益 建筑物價(jià)格 建筑物資本化率 土地純收益 土地價(jià)格 土地資本化率 一 土地殘余法3 操作流程 三 收益法的特例 三 收益法的特例 二 建筑物殘余法1 適用條件 1 收益性房地產(chǎn) 2 土地與建筑物合并產(chǎn)生收益 3 單獨(dú)求取建筑物價(jià)格2 公式公式應(yīng)用前提 建筑物未來(lái)收益無(wú)限年 建筑物及其土地總收益 建筑物及其土地總費(fèi)用 建筑物及其土地純收益 土地純收益 土地價(jià)格 土地資本化率 建筑物純收益 建筑物價(jià)格 建筑物資本化率 二 建筑物殘余法3 操作流程 三 收益法的特例 四 收益法應(yīng)用舉例 例1某商店的土地使用權(quán)年限為40年 從1997年5月31日起計(jì) 該商店共兩層 每層可出租面積各為200平方米 一層于1998年5月31日租出 租期為5年 可出租面積的月租金為180元 m2 且每年不變 二層現(xiàn)暫空置 附近類(lèi)似商場(chǎng)一 二層可出租面積的正常月租金分別為200元 m2和120元 m2 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25 該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為9 試估算該商場(chǎng)2001年5月31日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格 47 解 1 該商店一層價(jià)格的估算 租約期內(nèi)年純收益 200 180 1 25 12 32 4 萬(wàn)元 租約期外年純收益 200 200 1 25 12 36 萬(wàn)元 2 商店二層價(jià)格的估算 年純收益 200 120 1 25 12 21 6 萬(wàn)元 該商店的正常價(jià)格 商店一層的價(jià)格 商店二層的價(jià)格 375 96 229 18 605 14 萬(wàn)元 例2有一房地產(chǎn) 其中土地總面積150平方米 地上建筑物為一磚混結(jié)構(gòu)的平房住宅 建筑物價(jià)格為600元 平方米 建