連云港市城市房屋拆遷管理規(guī)doc15.doc

連云港市城市房屋拆遷管理規(guī)第一章 總 則第一條為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據(jù)國務院城市房屋拆遷管理條例（以下簡稱國務院條例）和江蘇省城市房屋拆遷管理條例（以下簡稱省條例）等有關法規(guī)，結合本市實際，制定本規(guī)定。第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本規(guī)定。第三條 城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。第四條 拆遷人應當按照本規(guī)定，對被拆遷人給予補償和安置；被拆遷人應當在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。本規(guī)定所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。本規(guī)定所稱拆遷單位，是指具體組織實施拆遷工作的單位。本規(guī)定所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。第五條 連云港市房屋拆遷安置辦公室是市人民政府城市房屋拆遷工作的管理部門（以下簡稱市房屋拆遷管理部門），負責對城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。各區(qū)人民政府和市、區(qū)規(guī)劃、建設、土地、房產(chǎn)、物價、工商、稅務、公安等有關部門應當依照有關法律法規(guī)和本規(guī)定，互相配合，保證城市房屋拆遷管理工作的順利進行。第二章 拆遷管理第六條 拆遷房屋實行房屋拆遷許可證制度。拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。第七條 申請領取房屋拆遷許可證的，應當向市房屋拆遷管理部門提交下列資料：（一）建設用地規(guī)劃許可證（附紅線圖）；（二）國有土地使用權批準文件；（三）拆遷計劃和拆遷方案。市房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起15日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查，對符合條件并將房屋拆遷補償安置資金足額存入市房屋拆遷管理部門設立的銀行專用帳戶和按規(guī)定交納拆遷管理費的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。房屋拆遷許可證頒發(fā)后10日內(nèi)，拆遷人應當持房屋拆遷許可證到市房產(chǎn)管理部門辦理擬拆遷房屋權屬證書注銷登記備案手續(xù)。第八條 房屋拆遷補償安置資金應當專門用于拆遷補償安置，不得挪作他用。市房屋拆遷管理部門負責對房屋拆遷補償安置資金統(tǒng)一管理，統(tǒng)一結算，并接受市財政、審計部門的監(jiān)督。具體辦法由市房屋拆遷管理部門另行制定。第九條市房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。市房屋拆遷管理部門、拆遷人和拆遷單位應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。第十條 拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)實施房屋拆遷，不得擅自更改拆遷范圍和拆遷期限。需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向市房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；市房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復。第十一條 拆遷人可以委托具有拆遷資格的拆遷單位實施拆遷；具備相應條件的，也可以自行拆遷。市房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。從事拆遷的工作人員必須經(jīng)過市房屋拆遷管理部門的專業(yè)培訓，考核合格，并取得拆遷上崗證后，方可從事拆遷工作。委托拆遷的服務費標準由市價格主管部門制定。第十二條拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報市房屋拆遷管理部門備案。被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業(yè)務。第十三條 拆遷范圍確定公布后，拆遷范圍內(nèi)的所有單位和個人，不得進行下列活動：（一）新建、擴建、改建、裝修房屋；（二）改變房屋和土地用途；（三）租賃房屋。市房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經(jīng)市房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。第十四條 拆遷人與被拆遷人應當依照本規(guī)定，訂立拆遷補償協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應當載明下列事項：（一） 補償方式和補償金額；（二） 產(chǎn)權調(diào)換房屋的地點、建筑面積等；（三） 搬遷期限；（四） 過渡方式與過渡期限；（五） 產(chǎn)權調(diào)換房屋差價金額及支付的方式；（六） 違約責任與糾紛解決辦法；（七） 當事人認為需要訂立的其他條款。拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。第十五條拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁機構申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。第十六條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由市房屋拆遷管理部門裁決。市房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由市人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本規(guī)定對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、過渡用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。第十七條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由市房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關申請辦理證據(jù)保全。第十八條 市政建設項目需要拆遷房屋的，按照先拆遷騰地、后處理糾紛的原則辦理。被拆遷人、房屋承租人應當按照拆遷公告期限要求，保證按期拆遷。本規(guī)定所稱市政建設項目，是指經(jīng)市政府批準的城市道路、城市橋涵、城市防洪、排水設施、城市綠地、廣場、燃氣、熱力、給水等市政基礎設施建設項目。第十九條房屋拆遷施工必須由具備保證安全條件，具有建筑施工企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)承擔。拆遷施工企業(yè)在承包拆遷業(yè)務時必須制定拆除方案和安全保障措施，按相關規(guī)定繳納安全保證金，并經(jīng)市房屋拆遷管理部門審核同意后，方可實施拆除業(yè)務。具體辦法由市房屋拆遷管理部門另行制定。第二十條尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經(jīng)市房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協(xié)議中載明的有關權利、義務隨之轉移給項目受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。第二十一條 拆遷人應當在房屋拆除后30日內(nèi)持原房屋權屬證書到市房屋權屬登記機關辦理注銷登記。市房屋拆遷管理部門應當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。第三章 拆遷補償與安置第二十二條 拆遷人應當依照本規(guī)定，對被拆遷人給予補償。拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按其建筑面積的重置價格結合剩余期限給予適當補償（規(guī)劃部門另有規(guī)定的除外）。第二十三條 拆遷補償?shù)姆绞?，可以實行貨幣補償，也可以實行與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權調(diào)換。除本規(guī)定第二十九條第二款規(guī)定外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。第二十四條貨幣補償?shù)慕痤~根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素評估確定，由拆遷人對被拆遷人給予補償。具體辦法由市價格和房屋拆遷管理部門依據(jù)省有關規(guī)定另行制定。被拆遷房屋的建筑面積以房屋權屬證書為準，被拆遷人不能提供房屋權屬證書的，可以向市房產(chǎn)管理部門申請權屬登記，市房產(chǎn)管理部門應當自收到申請之日起7日內(nèi)作出準予登記或不予登記的決定，并書面通知當事人。市房產(chǎn)管理部門對符合準予登記條件的應當在收到申請之日起10日內(nèi)予以頒發(fā)房屋權屬證書。第二十五條實行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，拆遷人和被拆遷人應當依據(jù)本規(guī)定第二十四條第一款的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格（新建住宅房按價格主管部門核定的價格），結清產(chǎn)權調(diào)換的差價。拆遷人應當提供符合國家質(zhì)量安全標準的房屋，用于拆遷安置。實行異地安置的，應當一次性安置。拆遷過渡期限自被拆遷人或者房屋承租人騰空房屋之日起，一般不超過18個月。拆遷人、被拆遷人或者公房承租人應當遵守過渡期限的協(xié)議。因拆遷人的責任延長過渡期限的，從逾期之月起，除當事人另有約定的，拆遷人應當按照下列規(guī)定給被拆遷人或者公房承租人增付臨時安置補助費：（一）對被拆遷人或者房屋承租人自行解決過渡用房的，延長時間在12個月以內(nèi)的，增付1倍臨時安置補助費；延長時間超過12個月的，自超過之月起增付2倍臨時安置補助費；（二）對由拆遷人提供過渡用房的，延長時間在12個月以內(nèi)的，按標準付給臨時安置補助費；延長時間超過12個月的，自超過之月起增付1倍臨時安置補助費。經(jīng)批準建設的合法住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發(fā)之日止，不滿5年被拆遷的，拆遷人應當對被拆遷人增加15%的房屋補償金額。第二十六條 拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。拆遷中、小學校舍或者幼兒園，應當征得教育行政部門認可，并按照規(guī)劃要求和先建后拆的原則建設新校舍、幼兒園，擴建部分所需費用由被拆遷人承擔。因國家重點建設工程需要，被拆遷的中小學、幼兒園需邊建邊拆的，市房屋拆遷管理部門會同教育行政部門和被拆遷人對在校學生入學作出妥善安排，拆遷人應當按規(guī)定給予補償。拆遷私立中、小學校舍或者幼兒園的，被拆遷人也可以選擇貨幣安置。第二十七條 拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡等房屋的，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。第二十八條 被拆遷人僅有一處住房且獲得的貨幣補償金額低于補償最低標準的，拆遷人應當按照拆遷最低補償標準對被拆遷人予以貨幣補償。被拆遷人按照本條前款獲得貨幣補償后仍無力解決住房的，拆遷人應當用其貨幣補償款在異地購買建筑面積50平方米左右的二手房屋予以安置。安置的房屋超出貨幣補償款購買的面積部分，被拆遷人應當按市場評估價格付清差價款。拆遷補償最低標準為：一類區(qū)4萬元，二類區(qū)3.5萬元，三類區(qū)3萬元。第二十九條拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租住宅房屋，由承租人按被拆除房屋的重置價格的90%購買并解除租賃關系后，由拆遷人對承租人進行拆遷補償安置。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。產(chǎn)權調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。因拆遷而引起變更租賃合同條款內(nèi)容的，應當服從城市建設需要作相應修改。拆除房產(chǎn)管理部門直管公房由住宅房改變用途為非住宅房屋，公房承租人選擇貨幣補償?shù)?，產(chǎn)權人應當按同類區(qū)住宅房屋的區(qū)位補償價格的1.5倍給予貨幣補償。第三十條因國家有關私房改造政策形成租賃關系的，應當實行貨幣補償，拆遷人除對被拆遷人進行貨幣補償外，還應對房屋承租人再支付區(qū)位補償款作為其購房補貼。第三十一條拆遷產(chǎn)權不明確或房管部門代管的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報市房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷補償款由拆遷人支付給市房產(chǎn)主管部門按有關規(guī)定處理。拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項向公證機關辦理證據(jù)保全。第三十二條 拆遷設有抵押權的房屋或設有抵押權的土地上的房屋，依據(jù)國家有關擔保的法律執(zhí)行。第三十三條 拆遷人應當對被拆遷人或者公房承租人支付搬家補助費。實行貨幣補償?shù)?，拆遷人一次性支付6個月的臨時安置補助費。實行產(chǎn)權調(diào)換的，在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的過渡用房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬家補助費和臨時安置補助費標準由市房屋拆遷管理部門和價格管理部門另行制定。第三十四條 因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應當給予一次性綜合補助費。具體標準由市房屋拆遷管理部門和價格管理部門另行制定。第四章 拆遷評估第三十五條 從事房屋拆遷評估的機構應當具有規(guī)定的房地產(chǎn)評估資質(zhì)。市房產(chǎn)、房屋拆遷和價格管理部門應當每年向社會公布拆遷評估機構名錄，供拆遷人和被拆遷人選擇。第三十六條 拆遷評估應當綜合考慮與被拆遷房屋相關的下列因素：（一）區(qū)位：被拆遷房屋區(qū)位基準價以及房屋的周邊環(huán)境、交通和商業(yè)服務便利程度、公共事業(yè)設施配套狀況等區(qū)位調(diào)節(jié)因素。區(qū)位基準價由市價格管理部門會同市房屋拆遷等管理部門擬定，報市人民政府批準公布，并根據(jù)市場情況及時進行調(diào)整。（二）用途：以房屋權屬證書上標明的用途為準，房屋權屬證書未標明用途的，以產(chǎn)權檔案中記錄的用途為準，但對取得工商營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)營業(yè)1年以上的，可以參照經(jīng)營用房評估。住宅房屋拆遷補償估價以住宅房屋綜合評估法和市場比較法估價結果中的高者為最終評估價格。非住宅房屋（以房屋權屬證書標明用途或產(chǎn)權檔案記錄用途為準）拆遷補償估價采用綜合評估法和市場比較法（或收益法），以兩種估價方法結果的平均值作為最終評估價格。住宅房改為非住宅房的采用綜合評估法評估。住宅房屋已改為非住宅房屋使用，并且實際進行合法經(jīng)營，符合下列條件的，沿街鋪面經(jīng)營用房90%參照非住宅用房綜合評估法，10%參照住宅房屋綜合評估法評估。非沿街鋪面經(jīng)營用房50%參照非住宅用房綜合評估法，50%參照住宅房屋綜合評估法評估。1. 私房自營（1）有房屋權屬證書、國有土地使用權證，營業(yè)部位在合法建筑范圍內(nèi)；（2）依法連續(xù)繳納非住宅用房房產(chǎn)稅、土地年租金3年以上；（3）有產(chǎn)權人、共有人或者同住直系親屬的有效工商營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證3年以上。2. 私房租賃經(jīng)營（1）具有前款私房自營條件中的第1、2項；（2）有經(jīng)營房屋租賃證、土地他項權利證明書（國有土地使用權出租許可證）；（3）有與房屋租賃合同戶名一致的有效工商營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證。不符合上述條件的住宅房屋已改為非住宅房屋使用的，并實際進行合法經(jīng)營的，沿街鋪面經(jīng)營用房40%參照非住宅房綜合評估法，60%參照住宅用房綜合評估法評估。非沿街鋪面經(jīng)營用房20%參照非住宅房綜合評估法，80%參照住宅用房綜合評估法評估。（三）建筑面積：房屋權屬證書載明的建筑面積，房屋建筑面積小于土地使用面積的，區(qū)位補償面積應當按照土地使用面積計算；（四）裝飾裝修：裝飾裝修補償應當結合裝潢材料的檔次、價格、折舊年限等因素計算；（五）其他因素：房屋建筑結構形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。第三十七條對被拆遷房屋進行房地產(chǎn)市場價評估的機構由拆遷人和被拆遷人共同選定；拆遷人和被拆遷人不能達成一致的，由市房屋拆遷管理部門在符合條件的評估機構中抽簽確定，市房屋拆遷管理部門應當在抽簽前3日在拆遷地點公告抽簽的時間和地點。評估機構對被拆遷房屋進行房地產(chǎn)市場評估的費用，由拆遷人承擔。第三十八條拆遷人或者被拆遷人對評估結果有異議的，可以在評估結果送達之日起5個工作日內(nèi)要求評估機構作出解釋、說明。評估機構應當在5個工作日內(nèi)作出解釋、說明。經(jīng)解釋、說明仍有異議的，持有異議的拆遷人或者被拆遷人可以委托符合本規(guī)定的其他評估機構重新評估。重新評估結果與原評估結果在允許誤差范圍之內(nèi)的，原評估結果有效，重新評估費用由委托人承擔。重新評估結果與原評估結果超出允許誤差范圍的，由市房屋拆遷管理部門在專家?guī)熘谐楹炦x定專家進行鑒定。鑒定采用原評估結果的，重新評估和專家鑒定費用由重新評估的委托人和重新評估的機構共同承擔；鑒定采用重新評估結果的，重新評估和專家鑒定費用由委托人的相對人和原評估機構共同承擔。前款所稱的允許誤差范圍，為被拆遷房屋評估金額的3%。前款所稱的專家鑒定費用，應當按照拆遷人或者被拆遷人為10%，評估機構為90%的比例承擔。評估機構按市價格管理部門規(guī)定標準收取評估費用。第三十九條 拆遷人應當在評估結束后5日內(nèi)在拆遷地點公布評估結果。第五章 罰 則第四十條違反本規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由市房屋拆遷管理部門根據(jù)國務院條例第三十四條規(guī)定，責令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。第四十一條拆遷人違反本規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由市房屋拆遷管理部門根據(jù)國務院條例第三十五條規(guī)定，吊銷其房屋拆遷許可證，并處補償安置資金1%以上3%以下的罰款。第四十二條拆遷人違反本規(guī)定有下列行為之一的，由市房屋拆遷管