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二手房交易程序一、賣方看房。 選購二手房要考慮那些要素： 向房地產(chǎn)相關(guān)部門咨詢，及時了解手續(xù)、費用、程序上的變化等最新的信息。 確定資金來源。是自有資金，還是向他人籌借，或者向銀行申請貸款。 價格和面積。根據(jù)自己的資金，決定可能購買何種區(qū)位、多大面積的住房。 交通狀況。選擇一處好的住所，等于節(jié)省了日后在交通方面的時間和金錢的支出。 房屋價值。通過反復(fù)比較判斷房屋的價值；委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進行評估；銀行提供按揭時會進行評估。 確認房屋面積。包括建筑面積和使用面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標明的是建筑面積。最保險的辦法是測驗量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積。 觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。 了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。 舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；是否欠物業(yè)公司的費用以及水、電、煤費用。 物業(yè)管理。水、電、煤費用如何收?。浑娞莸钠放?、速度及管理方式；小區(qū)保安水平怎樣；綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。 產(chǎn)權(quán)。注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一人，到房地資源局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性，確認產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押、共有人等。 選擇中介。可靠中介應(yīng)該提供有效的營業(yè)執(zhí)照執(zhí)業(yè)和經(jīng)紀人姓名、證號和照片，明確經(jīng)紀組織的經(jīng)營范圍。 購買二手房 看房、選房的“十看十不看” 如何挑選一套適合自己的好房子，是廣大購房者普遍關(guān)心的問題。一般情況下，在確定購房前，大家都會實地勘查一番，以免因為買下有缺陷的住房而遺憾。 不看白天看晚上 入夜后看房，能考察小區(qū)物業(yè)管理是否安全、有無定時巡邏、安全防范措施是否周全、有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些情況在白天是無法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。 不看晴天看雨天 下過雨后，無論業(yè)主先前對房屋進行過怎樣的裝飾，都逃不過雨水的“侵襲”，這時房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水，就能一覽無余。尤其要格外留意陽臺、衛(wèi)生間附近的地板，看看是否有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。 不看建材看格局 購買二手房時最好是看空房子，因為空房子沒有家具、家電等物遮擋，可以清晰地看到整個房子的格局。比較理想的格局是，打開大門先進入客廳，然后是餐廳、廚房，衛(wèi)生間，再到臥室。如果客廳的門直接面對臥室，則私密性較差。各種功能區(qū)最好能有效區(qū)分開來，如宴客功能、休息功能等。 不看墻面看墻角 查看墻面是否平坦，是否潮濕、龜裂，可以幫助了解是否有滲水的情況。而墻角相對于墻面來說更為重要，墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，如墻角出現(xiàn)嚴重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現(xiàn)。 不看裝潢看做工 好的裝潢都會讓人眼前一亮，有時高明的裝潢可以把龜裂的墻角，發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必須要注意做工問題，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致，這些地方往往容易被忽視。如果發(fā)生問題，對這些細小處進行修繕是很麻煩的，挑出這些小毛病，可以增加和業(yè)主討價還價的籌碼。 不看窗簾看窗外 要注意房子的通風狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。 不看冷水看熱水 如果想要知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢。檢驗浴缸時，要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水后再放水，看排水系統(tǒng)是否正常。如果房子沒有熱水供應(yīng)，一般有兩種情況，一是已經(jīng)很久沒人住了，二是可能賣了很久都沒賣出去。 不看電梯看樓梯 市區(qū)內(nèi)許多二手次新房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，但樓梯也不容忽視?？匆幌率欠裼凶〖业亩逊e物、消防通路是否通暢，這對日常生活也很重要。 不看地上看天上 除了看客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房外，還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻等現(xiàn)象。如果有，表示有可能漏水?？赡艿脑?，不妨帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂四角是否有油漆脫落、漏水等現(xiàn)象。 不看屋主看警衛(wèi) 可以和小區(qū)管理員或警衛(wèi)聊聊天，因為他們是最了解該小區(qū)基本狀況的人，有時甚至比業(yè)主更能客觀、準確地告知買家房屋的相關(guān)情況，從他們口中獲得所需要的信息，有時還能成為買房與否的決定性因素。 二、買方進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。 二手房產(chǎn)權(quán)確定方式 在二手房交易過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的糾紛，那么如何了解產(chǎn)權(quán)的狀況呢？購房人只有通過房管部門和對出售人身份的了解，才有可能獲得真實的信息。下面就將調(diào)查“二手房”產(chǎn)權(quán)狀況的方式及程序作一些介紹。 要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”；身份證件是指身份證、工作證和戶口簿；資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應(yīng)的證明等。 第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。查驗的具體方式是：查驗產(chǎn)權(quán)記錄。包括：1、房主是誰，假如為共有財產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；2、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關(guān)方面取閱該份文件副本；3、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；4、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應(yīng)注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其它房地產(chǎn)成品；5、其它內(nèi)容，如房屋平面圖等。 第三步是查驗房屋有無債務(wù)負擔。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務(wù)和責任，則必須查驗有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。 最后，應(yīng)提醒購房人注意的是，購買二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬于房改出售的房屋。因為按照房改的有關(guān)規(guī)定，城市職工以標準價或成本價購買的房屋，在購房后5年之內(nèi)不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購買的權(quán)利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。 總之，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細節(jié)，不至于有所遺漏。 如何看房產(chǎn)證 學會看房產(chǎn)證是二手房交易一門必修課。 房地產(chǎn)權(quán)證最常見的是偏黃色和綠色版本。隨著售后公房與商品房的并軌上市交易，這兩種版本的產(chǎn)證效力已經(jīng)相同。 上海市房地產(chǎn)權(quán)第一頁系扉頁；第二頁由以下內(nèi)容組成，（1）上海市房地產(chǎn)權(quán)證中英文文字，（2）房地產(chǎn)權(quán)證編號，該編號一般由“滬房地（所屬行政區(qū)簡稱）字（年份）第 號”的內(nèi)容組成，反映房屋的所在地和發(fā)證時間，（3）驗證條形碼，（4）登記日，一般為核準辦理該產(chǎn)證的時間，在該頁中還應(yīng)貼有契稅完稅貼花和權(quán)證印花稅貼花，證明權(quán)利人已經(jīng)繳納國家相關(guān)稅費；第三頁系上海市房屋土地資源管理局對該份房產(chǎn)證的說明，證明其為國家所有土地上的房地產(chǎn)權(quán)利憑證，并加蓋市局公章。第四、第五頁系最重要的權(quán)利記載頁，記載了權(quán)利人、房屋坐落、土地狀況和房屋狀況四項內(nèi)容。其中重要的有：權(quán)利人，即房屋所有人，在較早的綠色產(chǎn)證中，一般只有一個房地產(chǎn)權(quán)利人，其他權(quán)利人大多列在共有人一項中，新版本的房地產(chǎn)權(quán)證則將全體房屋所有人都記載在權(quán)利人一項中；房屋坐落一般記載房屋所在地的路名、弄號和棟（幢）號；土地狀況記載了房屋所占使用權(quán)土地的基本情況，其中包括土地使用來源、用途（住宅、非住宅和綜合）和使用期限；房屋狀況記載了房屋的室號、部位，建筑面積、類型、用途，結(jié)構(gòu)、竣工日期等基本情況，在該頁中由當?shù)胤康禺a(chǎn)登記部門加蓋公章確認。特別值得注意的是在房屋類型中單體獨立別墅的交易稅費和上非住宅基本相同，3契稅和5綜合稅或相應(yīng)增值稅。認定是單體獨立別墅一般須將房屋類型和第六頁的地籍圖結(jié)合起來辨別。房屋類型雖然注明是花園住宅或別墅等的，但是在地籍圖中該房屋并非單體獨立，四面臨空，則不被認定為單體獨立別墅，交易時應(yīng)按照普通住宅納稅。 第七、第八頁是房屋的地籍（宗地）圖和房屋平面圖，該兩頁須注意是否有當?shù)胤康禺a(chǎn)登記機構(gòu)的騎縫章。 三種顏色四種類型 不同顏色產(chǎn)權(quán)證的含義 根據(jù)1996年3月1日起施行的房地產(chǎn)登記條例，上海市實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，對房地產(chǎn)權(quán)利人頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)權(quán)證分三種顏色，四種類型。 房產(chǎn)證有綠證、紅證、黃證之分，是房地產(chǎn)主管部門對不同房地產(chǎn)權(quán)益實行分類發(fā)放和管理的需要，綠、紅、黃三證的房地產(chǎn)權(quán)人分別享有不同的房地產(chǎn)權(quán)利。 綠色權(quán)利：頒發(fā)給擁有土地使用權(quán)已出讓、轉(zhuǎn)讓地塊上房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)可直接進入房地產(chǎn)市場。 以下情況填寫綠證： 1：以出讓方式取得土地使用權(quán)的： 2：外銷商品房： 3：己補交土地使用權(quán)出讓金的花園住宅； 4：己補交土地使用權(quán)出讓金的僑匯商品房。 以下情況應(yīng)填寫綠證，并注記“限內(nèi)銷房”： 1：已補交土地使用權(quán)出讓金的內(nèi)資六類用地； 2：己補交土地使用權(quán)出讓金的內(nèi)資聯(lián)建、參建商品房屋； 3：外資內(nèi)銷房； 4：1994年4月30日前立項并取得商品居計劃，1994年12月31日前領(lǐng)取土地使用證的內(nèi)銷商品房。 紅證所記載的房地產(chǎn)不能進入房地產(chǎn)市場。以下情況填與紅證： 1：申請集體所有的非農(nóng)用地登記的； 2：申請坐落在集體所有土地上單位和個人所有的房屋登記的。 黃色權(quán)證：頒發(fā)給除上述用地情況外的擁有其他地塊上房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)按規(guī)定辦理補地價等有關(guān)手續(xù)后，可進入房地產(chǎn)市場。以下情況填寫黃證： 1：以征用劃撥方式取得土地使用權(quán)的； 2：坐落在征用劃撥土地上的單位和個人的房屋； 3：公有住宅出售后的房屋； 4：職工購買的平價房、優(yōu)惠價房等； 5：補償所得的房屋。 另外，現(xiàn)在市場上還有一種咖啡色房地產(chǎn)權(quán)證，是綠證，黃證、紅證頒發(fā)前使用的一種房產(chǎn)證，是當年在房、地分離時由當時的房產(chǎn)管理局頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。此證自1996中3月1日起已停止發(fā)放。 最新法規(guī)規(guī)定：所有黃證將轉(zhuǎn)變?yōu)榫G證。 使用權(quán)房屋將不得直接上市交易。 三、買賣雙方商談房價、付款方式、違約責任，買方交付定金。 購買二手房議價巧作準備 首先，確定自己所能承受的最高房價。上家在掛牌售房時，也會有一個心理價位。因此，掛牌價往往高于上家的心理價。如果下家在看房過程中，不經(jīng)意地通過語言、表情等流露出對此物業(yè)有極大興趣，上家往往會抓住這點乘勝追擊，咬住價格不放松。 其次，摸清上家的底細和心態(tài)。了解上家出售房屋所得款項擬作何用途。如果上家急于出售換取現(xiàn)金，或者，上家必須在幾天之內(nèi)賣房，愈接近上家的賣房期限，上家就越急于出售。在此時議價，將對下家殺價非常有利。否則，價格很難談攏。 最后，注意多收集所要談判的物業(yè)的相關(guān)資料。下家在談判前可以先做實地考察，詳細了解物業(yè)的建筑和裝修質(zhì)量、小區(qū)的交通、物業(yè)管理、配套設(shè)施是否齊全，房屋在設(shè)計或規(guī)劃中是否存在不足和缺陷等問題。等到正式與上家談價格時，下家可以把所了解的該物業(yè)的這些不足之處，不失時機地亮給上家。此舉讓上家明白，你已經(jīng)為此做了最充足的準備，只有他讓出多少個“點”，才有把你留住的可能。 二手房買賣下定金四步驟 確保定金合同有效成立 一、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。 二、與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。 三、與中介公司簽好中介協(xié)議后實際交付定金前，購房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。 四、收到委托書后，在交付定金時應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。 遵循上述四個步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。 四、買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同。 簽訂二手房買賣合同七個必須 1必須確認房主真實身份 買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。 2必須明確雙方違約責任 因為房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權(quán)利對等。目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。 3必須標明付款過戶時間 在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第2款項中的違約責任。 4必須注明費用交接時間 這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關(guān)鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。 5必須有代理費明細單 隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經(jīng)紀公司能切實保障買賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因此，經(jīng)紀公司的代理費越來越受消費者的關(guān)注。但是，目前市場上存在經(jīng)紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀公司明確寫明代理費的用途。 6買方必須見房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀公司在收暌桓隹突?金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀公司的免責條款，即經(jīng)紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為? 7必須學會使用補充協(xié)議 買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。 如何簽訂二手房買賣合同 在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產(chǎn)價值的高低，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問題，對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。 簽訂前 購房者一定要對售房者有較為全面的了解。 1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。 2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？ 出售房產(chǎn)時，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。 對即將進行交易的房產(chǎn)進行必要的了解。 1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實？ 2、房產(chǎn)面積多大？ 3、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？ 4、該房產(chǎn)有沒有被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？ 5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)中華人民共和國擔保法的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進行買賣。 6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據(jù)上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續(xù)履行。也就是說：如果購房者購買該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的；如果購房者購買該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會對購房者造成較大影響的。 簽訂時 需要準備的證明材料。 購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：1、身份證原件或護照原件及復(fù)印件；2、未成年人的戶口簿或出生證明；3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機構(gòu)公證、認證后方為有效： 1）香港地區(qū)：經(jīng)國家司法部授權(quán)的香港律師公證；2）澳門地區(qū)：中國法律服務(wù)（澳門）公司；3）臺灣地區(qū)：經(jīng)臺灣地方法院公證后由?；鶗⒏北炯乃蜕虾Ｊ泄C員協(xié)會，當事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會核對蓋章；4）外國：經(jīng)當?shù)毓C機構(gòu)公證并經(jīng)中國駐外使領(lǐng)館認證。 看清楚合同中的約定內(nèi)容。 盡管二手房交易當中使用的上海市房地產(chǎn)買賣合同，是由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細些，尤其注意以下幾點的填寫（如果正文寫得不夠全面，可在補充條款中加以說明）： 1、房款的金額是否寫清楚？ 2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時間？這與購房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突？避免向售房者承擔逾期付款的違約責任。 3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明？（這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過，目前上海大多數(shù)銀行可以貸款七成）； 4、何時交房？交房時還有哪些物品（家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購房者，也需要在合同的附件中列出明細清單）； 5、交房前與交房后的物業(yè)管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔？一般是交房前由售房者承擔，交房后由購房者承擔； 6、房地產(chǎn)的風險責任何時轉(zhuǎn)移給購房者？ 上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風險責任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人（即購房者）；但轉(zhuǎn)讓當事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日（交房之日）起轉(zhuǎn)移風險責任的，從其約定。大多數(shù)的購房者會選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風險責任； 7、違約責任是否約定？違約金的數(shù)額是否約定清楚？ 8、房地產(chǎn)買賣合同何時生效？（這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的） 1）如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。 2）交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。 3）交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。 4）雙方當事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時應(yīng)經(jīng)過公證，此時合同方才生效。 五、買方交付首期房款或定金。 標準按揭服務(wù)流程 第一步 貸款方案咨詢 第二步 抵押物評估 第三步 預(yù)審貸款資料通過簽署貸款合同（下家) 第四步 貸款資料進銀行，銀行審核通過 第五步 房地產(chǎn)交易中心辦理房屋抵押過戶（上/下家） 第六步 領(lǐng)取新產(chǎn)證、他項權(quán)利抵押證明 第七步 銀行發(fā)放貸款 第八步 結(jié)案 二手房按揭貸款知識匯總 評估個人購房能力的七大步驟 第一步：看現(xiàn)金等價物 此概念源自會計學，即評估你的現(xiàn)金，不應(yīng)該看你的銀行存款，還應(yīng)看變現(xiàn)能力比較的各類股票、債券等。 現(xiàn)金等價物=銀行存款+國庫券+債券+股票+基金 第二步：算資金周轉(zhuǎn) 還款是持續(xù)比較長的時間，所以一定看自己的資金周轉(zhuǎn) 資金周轉(zhuǎn)留存=平均月開支35 第三步：計算籌款能力 籌款能力=現(xiàn)金等價物-資金周轉(zhuǎn)留存+其他突進的籌款（如典當、親友資助） 第四步：計算月收入 月收入=工資收入+其他收益（如股票、債券等已經(jīng)準備賣出籌資金，則此收益不能計算入內(nèi)） 第五步：每月合理還款能力 合理還