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土地估價有關(guān)問題分析 中國土地勘測規(guī)劃院鄒曉云xyhecy 010 66562981 一 十七屆三中全會后農(nóng)村土地政策走向二 面對金融危機(jī)對土地估價的思考三 集體建設(shè)用地估價有關(guān)問題四 估價報告寫作有關(guān)問題 一 十七屆三中全會后農(nóng)村土地政策走向目標(biāo) 保護(hù)農(nóng)民利益促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展農(nóng)地完善承包權(quán)承包權(quán)穩(wěn)定承包期延長規(guī)范承包權(quán)流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包 入股 轉(zhuǎn)讓 抵押 農(nóng)村集體建設(shè)用地允許商業(yè) 旅游 工業(yè)開發(fā)流轉(zhuǎn)等 禁止房地產(chǎn)開發(fā)宅基地禁止買賣小產(chǎn)權(quán)房禁止買賣 意義 農(nóng)地流轉(zhuǎn) 土地適當(dāng)集中耕種 提高效率吸引資本進(jìn)入農(nóng)村 促進(jìn)發(fā)展人口向非農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移 提高農(nóng)村經(jīng)濟(jì)收入集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn) 打破城鄉(xiāng)土地市場界線 形成競爭城鄉(xiāng)一體化建設(shè)發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì) 對估價行業(yè)的需求農(nóng)地方面 租金 入股作價 價格咨詢 各種補償 基準(zhǔn)地價 市場價格監(jiān)測 仲裁等集體建設(shè)用地方面 轉(zhuǎn)讓價 租金 抵押 入股作價 投資咨詢 各種補償 基準(zhǔn)地價 價格監(jiān)測 仲裁等規(guī)劃 農(nóng)地不能真正流動的原因市場化的環(huán)境 投資需求 流動障礙 市場條件 資本壟斷性圈地導(dǎo)致政治風(fēng)險 權(quán)利倒置 承包權(quán) 集體所有 行政權(quán)缺乏真正的變革內(nèi)力 人均地少 土地價值低 特殊的管理體制 二 面對金融危機(jī)對土地估價的思考現(xiàn)象 房地產(chǎn)市場價值降低 銀行資產(chǎn)縮水土地招拍掛價格大幅降低 退地 流標(biāo) 底價成交泡沫如何產(chǎn)生 需求被高估 購買力被高估 供給緊缺的假象 相對緊缺 制造需求 次貸 壟斷 導(dǎo)致房價 地價被高估 怎么辦 重新認(rèn)識市場價值 時間上足夠長 穩(wěn)定 區(qū)域上足夠大 平均的 類型上足夠多 均衡 重視估價目的對價值的影響 抵押必須保守 現(xiàn)實正好相反 買賣交易 改制 入股等都應(yīng)該有所區(qū)別 現(xiàn)實中一樣 最重要的是 我們應(yīng)該具有風(fēng)險意識 明白社會角色的責(zé)任 三 集體建設(shè)用地估價有關(guān)問題集體建設(shè)用地 企業(yè)用地 自用 出租 合營 入股 轉(zhuǎn)讓 宅基地 包括小產(chǎn)權(quán)房 集體建設(shè)用地特點 不合規(guī)劃沒有最有效利用流通性差 與國有不對等 權(quán)利復(fù)雜 處置權(quán)受集體限制 不規(guī)范 市場不公開 競爭不完全 估價注意點 注重合法性審查 估價合法性原則的要求 土地規(guī)劃 真的是建設(shè)用地 城鎮(zhèn)規(guī)劃 用途 容積率 用地指標(biāo)與計劃 是否批準(zhǔn) 符合規(guī)劃并不意味合法 用途審查 是否是房地產(chǎn)開發(fā) 注重權(quán)利的調(diào)查 確定價值大小的關(guān)鍵 取得的使用年期是否可以流轉(zhuǎn) 可以和不可以相差很大 如果流轉(zhuǎn)需要什么程序 比如集體投票 還是 是否有可流轉(zhuǎn)的次數(shù)限制如果發(fā)生征用是否能夠得到補償 土地能夠干什么 對集體是否有特定的義務(wù)承擔(dān) 經(jīng)營模式是否受集體的控制 注重市場的調(diào)查 技術(shù)層面 當(dāng)?shù)貙w建設(shè)用地的政策 政府 轉(zhuǎn)讓限制 產(chǎn)業(yè)干預(yù) 稅費 投資 和國有比是否優(yōu)先限制等 當(dāng)?shù)貙w建設(shè)用地的接受程度 使用者 是否形成氣氛 心態(tài) 顧慮 大的糾紛等 當(dāng)?shù)丶w建設(shè)用地整體規(guī)劃和開發(fā)的狀態(tài)當(dāng)?shù)丶w建設(shè)用地與國有土地在投資上的差距當(dāng)?shù)丶w建設(shè)用地租金與國有的差距已有的交易案例的價格與國有的差距 特別注意 采用正常方法估價 不能簡單按照國有土地價格減去出讓金可以采用制訂集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價使用收益還原法時 還原利率要考慮風(fēng)險因素取得成本要相對低一些開發(fā)時增值率要低一些受流轉(zhuǎn)范圍限制 市場競爭低一些供給豐富一些 競爭少一些使用范圍小 需求少 競爭少一些 四 估價報告寫作有關(guān)問題1 估價目的基本內(nèi)容 說明估價行為什么而作 包括為誰而作 為什么經(jīng)濟(jì)行為而作 發(fā)揮什么具體作用 其中 誰 經(jīng)濟(jì)行為主體 如 被授權(quán)經(jīng)營的國有企業(yè) 抵押中的銀行等 不能簡單認(rèn)為是委托方 很多時候并不與委托方一致 經(jīng)濟(jì)行為 如 出讓 轉(zhuǎn)讓 抵押 作價入股 清算 征收補償 課稅等 具體作用 具體指估值在經(jīng)濟(jì)活動中的效力 如 價值參考 價值依據(jù) 價值鑒證等 另外 可以適當(dāng)說明經(jīng)濟(jì)活動的背景 以及有關(guān)文件等 容易出現(xiàn)的錯誤 估價標(biāo)的不符合土地處分的有關(guān)規(guī)定 例如不能交易 抵押 轉(zhuǎn)讓或者不能被征收征用的土地 不能出現(xiàn)相對應(yīng)的評估目的 出現(xiàn)兩個估價目的 表述不清 混亂 2 估價依據(jù)基本內(nèi)容 說明估價行為的依據(jù) 包括 法律政策依據(jù) 技術(shù)依據(jù) 估價對象鑒別依據(jù) 現(xiàn)場調(diào)查資料等容易出現(xiàn)的錯誤 頭重腳輕 一般性法律政策太多 估價對象方面的太少 少項 不全 涉及法律 法規(guī) 政策文件的 不注明生效日期 法律及政策調(diào)整后沒有更新 缺乏針對性 3 價格定義基本內(nèi)容 對所估價值進(jìn)行定義 包括所對應(yīng)的時間點 用途 開發(fā)程度 年期 權(quán)利類型 價值類型等 容易出現(xiàn)的錯誤 將地價定義理解為是可以隨意設(shè)定的 導(dǎo)致與實際情況不一致 如 現(xiàn)狀為工業(yè)用地 委托方要求測算改變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)用地后的地價 而該區(qū)域規(guī)劃為單純的工業(yè)園區(qū) 所以是錯誤的 不可憑空設(shè)定 地價定義與后面的估價沒有銜接 誤認(rèn)為設(shè)定相同價值就相同 地類設(shè)定不合規(guī)定 依據(jù)新的規(guī)程 多宗地時沒有分情況設(shè)定 應(yīng)該分類處理 層次不清 4 估價報告和估價結(jié)果的使用基本內(nèi)容 1 對于估價結(jié)果說明的關(guān)鍵點 主要是估價的前提條件和假設(shè)條件 不屬于估價師判斷能力之內(nèi)的 包括 估價對象所在市場為正常市場 公正 公開 公平 均衡 估價對象能夠得到合法 估價對象是持續(xù)利用的 現(xiàn)行關(guān)于估價的有關(guān)規(guī)定法律能夠有利于客觀估價 如基準(zhǔn)地價的修正體系的科學(xué)性 地價指數(shù)的客觀性等 2 對于估價報告使用說明的關(guān)鍵點 主要是一些限制性條件 包括 使用者 使用目的 估價對象市場環(huán)境變化 估價對象條件變化 報告有效期 完整使用報告及估值等 3 對于資料來源的說明 包括途徑 確認(rèn)過程 真實性 取得時間 形式等 4 其它一些特殊情況的說明 估價師打破常規(guī)的一些處理 問題 有一些無關(guān)的內(nèi)容 主要原因是不清楚特殊說明的作用和重要性 不合理說明 模板化 與估價過程中的情況不一致 5 土地登記狀況描述 說明是否登記 登記時間 登記機(jī)關(guān) 以及對查證行為描述 需要到登記機(jī)關(guān)查證 沒有登記的要對估價對象的來源及有關(guān)原因進(jìn)行說明 記錄土地登記有關(guān)信息 包括地籍圖號 宗地號 登記證書號 以及登記的位置 用途 面積 四至 級別 價格水平等 記錄的權(quán)屬人及權(quán)屬性質(zhì) 他項權(quán)利等 并對登記機(jī)關(guān)記載的與土地有關(guān)的歷史情況進(jìn)行說明 6 土地權(quán)利狀況描述 權(quán)利的來源 包括時間 方式 過程描述 目的 有關(guān)批準(zhǔn)等 費用及支付情況 是否有違規(guī)或者違法的情況 是否僅僅適用于地方規(guī)定 權(quán)利的狀況 包括類型 年期 他項權(quán)利及限制因素 相關(guān)的附加約定等 對土地取得過程和歷史權(quán)利狀況進(jìn)行簡述 說明實際情況與證載狀況是否有沖突 7 土地利用狀況描述 說明土地規(guī)劃條件 特別是待開發(fā)土地 應(yīng)詳細(xì)說明規(guī)劃設(shè)計指標(biāo) 許可的和限制的 說明土地實際利用情況 包括用地布局 容積率 土地利用率等 是否滿足規(guī)劃 或者是否突破規(guī)劃 說明建構(gòu)筑物詳細(xì)情況等 建筑物的用途 合法性及建設(shè)時間 修建過程以及目前狀態(tài)等 說明土地及建筑物的經(jīng)營管理狀況 如土地的閑置時間 建筑物的經(jīng)營產(chǎn)業(yè)及收入狀況等 說明估價對象的規(guī)劃和利用的演變歷史情況 最佳利用分析 8 個別因素 以宗地位對象描述 宗地位置在區(qū)域中的相對位置對土地價格的影響 宗地的具體用途 面積規(guī)模和使用限制情況及其對價格的影響 宗地的形狀 寬度 深度等狀況及其對價格的影響 宗地的地質(zhì) 地下水 土壤等狀況及其對價格的影響 宗地的環(huán)境 地貌 景觀 污染等狀況及其對價格的影響 宗地的臨街狀況及其對價格的影響 宗地的內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其對價格的影響 宗地的建筑物狀況及其對價格的影響 9 估價方法的選擇描述基本內(nèi)容 要對估價對象進(jìn)行一般方法適應(yīng)性分析 對所能獲得的資料進(jìn)行分析 對適用但又不能夠選擇的方法進(jìn)行排除說明 確定估價思路及選擇方法 對所選擇的方法進(jìn)行基本的介紹問題 方法選擇不得當(dāng) 與估價目的或估價對象情況不符 不采用最適當(dāng)方法 采用過期的基準(zhǔn)地價等 選擇依據(jù)闡述不充分 看不到估價的整體思路 特別是多宗地的時候 10 結(jié)果確定的描述每種方法估價結(jié)果分析評價 包括驗證 不同結(jié)果之間的關(guān)系確定結(jié)果的基本原則 方法確定過程結(jié)果表達(dá) 五 問題答疑1 土地估報告有效期限為1年 如果抵押登記期限為3年 是否需要重新估價 不需要 報告有效期 指報告的法定可以使用期限 比如在1年內(nèi) 可以作為法定依據(jù) 報告的有效期一般由估價機(jī)構(gòu)自己決定 報告的有效期不代表評估價值的有效期 評估值只代表基準(zhǔn)日的價值 一旦報告 永久有效 抵押期限內(nèi)價值不會改變 除非重新抵押 2 土地使用年期與房屋建筑使用年限不一致時 房屋建筑如何評估 如何披露 當(dāng)土地使用年期大于建筑物年期時 建筑物價值按照實際有的年限評估 當(dāng)土地使用年期小于建筑物年期時 建筑物價值按照土地的年限評估 但是 值得注意的是 居住用建筑物的不同 分別說明土地和建筑物的年期 說明法律規(guī)定 說明你的處理方式和結(jié)果 3 土地使用權(quán)租賃時 對房屋建筑物的價值有何影響 有影響 租賃期限對建筑物有影響 減值 租賃限制條件對建筑物價值有影響 減值 如果要求獨立估價 可以僅僅對建筑物估價 不考慮土地的影響 但是要特別說明假定的條件 4 使用基準(zhǔn)地價時 開發(fā)程度修正放在什么地方 一般與年期獨立修正 年期修正只是針對土地使用權(quán) 開發(fā)程度是開發(fā)投資上差價 5 集體建設(shè)用地政策的改變 對國有土地市場價格有何影響 整體上看 不會上漲 會降低國有土地價格 但是不是突然的 一些關(guān)鍵性區(qū)域不會有影響 供給總量增加 競爭減緩 取得成本會降低 6 集體土地政策 管理部門如何調(diào)整 具體的政策正在緊張制定之中 管理部門不會有大的調(diào)整 統(tǒng)一管理 一個體系 7 集體建設(shè)用地如何評估 與國有土地估價思路和方法基本一致 只是權(quán)利的限制和市場條件不同而參數(shù)的取值有些區(qū)別 收益問題 還原率問題案例的類型 情況修正的幅度不動產(chǎn)價格稅費問題 交易成本問題取得成本問題 開發(fā)成本 增值幅度問題等 8 無證的工業(yè)用地 被法院裁定給抵押銀行 如何評估 合法無證 查實產(chǎn)權(quán)情況 正常評估 說明情況 非法無證 建議不要評估 但是可以出具一個意見書 說明情況 或者對其投入的成本進(jìn)行一個估算 9 拆遷中 沿海灘涂 養(yǎng)殖池如何估價 成本原則估價 成本法 承包成本開發(fā)投入經(jīng)營損失適當(dāng)?shù)睦⒗麧欚B(yǎng)殖物的補償承包期很重要 可以使用標(biāo)準(zhǔn) 10 鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價測算時 沒有資料如何進(jìn)行 圖件的問題 可以根據(jù)一些相關(guān)的圖件 結(jié)合實地調(diào)查 綜合編制示意性的圖 基本準(zhǔn)確即可 定級問題 可以將鄉(xiāng)鎮(zhèn)按照宗地或者街道 劃分為若干個區(qū)段 選擇主要的因素 如人流量 可以實地觀測 街道寬度 建筑物密度 商業(yè)設(shè)施密度 租金水平等進(jìn)行判斷 或者請專家打分 確定每個區(qū)段的分值 再根據(jù)分值進(jìn)行歸并劃分級別 基準(zhǔn)地價問題 成本法可以考慮如果有個別的交易案例 可以作為參考有關(guān)參數(shù)可以參考一下其他地方的鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價參數(shù) 11 使用基準(zhǔn)地價評估時 實際市場價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于基準(zhǔn)地價 備案時 行政部門執(zhí)行不低于基準(zhǔn)地價70 的標(biāo)準(zhǔn) 銀行要求出具可變現(xiàn)的價格 如何辦 行政部門強制執(zhí)行不低于基準(zhǔn)地價70 的標(biāo)準(zhǔn)錯誤 如果基準(zhǔn)地價合適 無疑問應(yīng)該遵照基準(zhǔn)地價 如果基準(zhǔn)地價不合適 可以在實際評估的基礎(chǔ)上進(jìn)行基準(zhǔn)地價政策修正 并在報告中說明 同時確定可變現(xiàn)價格建議 12 兩個加油站 一個土地登記為工業(yè) 另一個為商業(yè) 規(guī)模及收益相似 采用成本法估價差異很大 如何評估 建議不要采用成本法 13 基準(zhǔn)地價定義為紅線外 七通 五通 等 沒有考慮宗地內(nèi)的設(shè)施 出現(xiàn)一宗地內(nèi)為 熟地 和一宗地內(nèi)為 生地 價格相同 估價師是否可以通過一定系數(shù)修正處理 基準(zhǔn)地價一般只設(shè)定宗地外的情況 宗地內(nèi)平整 如果委托方?jīng)]有特別的要求 宗地價格定義應(yīng)該設(shè)定與基準(zhǔn)地價相同 不考慮宗地內(nèi)的設(shè)施如果要考慮宗地內(nèi)的設(shè)施 而備案機(jī)關(guān)不同意 可以不放在地價中 單列并說明 修正系數(shù)的方法不妥 采用加法最好 14 土地權(quán)益價格的定義是什么 與出讓金的關(guān)系如何 土地價格可