中京城商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷草案.doc

中京城商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷構(gòu)想主題：開(kāi)拓市場(chǎng) 營(yíng)造氛圍 返租促銷 快速回款標(biāo)的物：新品樓盤 商業(yè)項(xiàng)目宣傳理念 ：一個(gè)好商鋪 一輩子搖錢樹(shù)零風(fēng)險(xiǎn)投資 ，當(dāng)天投資，當(dāng)日收益 ，1015年收回全部投資。（不包括自然增值）綜合參考現(xiàn)在周邊,以寫(xiě)字樓為例：售價(jià)5500-7500之間。在此基礎(chǔ)上可上浮10%左右。具體操作思路：以返租的方式吸引客戶，成立專業(yè)運(yùn)營(yíng)隊(duì)伍。確定業(yè)態(tài)合理布局，引入國(guó)內(nèi)外知名商業(yè)品牌；定位在中高檔標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)物 餐飲 休閑 娛樂(lè) 健身一體的綜合性商業(yè)社區(qū)。如：餐飲 肯德基 麥當(dāng)勞；服裝：海寧皮革城、國(guó)際 、國(guó)內(nèi)知名品牌;大型知名商超專業(yè)店：國(guó)美、蘇寧；休閑區(qū)：運(yùn)動(dòng)健身會(huì)所、棋牌室、品茗居、咖啡屋；地方特色產(chǎn)品專賣場(chǎng)人參、鹿茸及相關(guān)長(zhǎng)白山土特產(chǎn)品；高端小商品專區(qū)：旅游工藝品、高檔工藝制品；文化藝術(shù)品：松花湖浪木根雕、書(shū)畫(huà)、景德鎮(zhèn)工藝瓷器等。設(shè)計(jì)制作招商手冊(cè)。（一定高起點(diǎn)、高定位；要有視覺(jué)沖擊力。最好找專業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)制作）成立自己的專業(yè)招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，保姆形式全方位服務(wù)，直接返租三年，每年租金按投資額6%在購(gòu)房款中直接抵扣（通過(guò)運(yùn)營(yíng)公司）?？蛻粼诤炗嗁?gòu)房合同同時(shí)與運(yùn)營(yíng)管理公司直接簽訂租賃合同，合同生效起始日是以開(kāi)發(fā)商交房日計(jì)算。預(yù)購(gòu)產(chǎn)權(quán)業(yè)主可有三種選擇余地：一 直接簽署終身租賃合約。每三年增長(zhǎng)一次租金（例如：前3年6%，8%，10%）二 簽署首次三年租賃合同，后期自營(yíng)。但是前提必須服從商業(yè)運(yùn)營(yíng)統(tǒng)一業(yè)態(tài)布局，統(tǒng)一管理模式，享受最低物業(yè)服務(wù)三 簽署自營(yíng)合約，遵守商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理模式。目的：降低資金使用成本，加速現(xiàn)金回流。（返租比率應(yīng)低于融資成本）有詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研及具體操作方案外線市場(chǎng)拓展計(jì)劃一.可行性綜合分析：吉林地區(qū)總?cè)丝?80萬(wàn)左右，其中吉林市城區(qū)220萬(wàn)左右，60%以上人口分布在外五縣。磐石 樺甸 蛟河 舒蘭和永吉。其中磐石和樺甸經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好，且產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)比較突出；局部群體收入較高，但由于當(dāng)?shù)厣瞽h(huán)境和市政配套發(fā)展較慢。一部分人亟待到本區(qū)域政治經(jīng)濟(jì)中心吉林市區(qū)尋找改善居住環(huán)境優(yōu)雅，配套設(shè)施齊全且發(fā)展空間大保值增值相對(duì)安全的投資品項(xiàng)，中京城和楓葉山莊項(xiàng)目或是理想的標(biāo)的。磐石市以礦業(yè)優(yōu)勢(shì)突出，有著名的上市公司吉恩鎳業(yè)，吉林鉬業(yè)、通鋼吉林公司、娃哈哈吉林產(chǎn)業(yè)園基地等盈利大戶都集中在該市；樺甸市的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)以金礦和林業(yè)。曾經(jīng)都是盈利豐厚的產(chǎn)業(yè)，成就一部分人積累了足夠投資置業(yè)的資本。蛟河和舒蘭主要以農(nóng)業(yè)為主，但煤礦產(chǎn)業(yè)和農(nóng)副、養(yǎng)殖業(yè)等在政府的大力扶持下也使得一部分人富足起來(lái)，這些人也具備投資潛能。應(yīng)該是我們引導(dǎo)的潛在客戶群體。另外，每個(gè)縣市均人口50萬(wàn)左右，都有配套的地方政府以及相關(guān)的事業(yè)單位，他們收入穩(wěn)定，也有改善環(huán)境向往城市生活的愿望。每個(gè)縣城區(qū)人口基本在15萬(wàn)左右，30%的家庭符合準(zhǔn)客戶條件。因此，可以肯定在外縣市極具開(kāi)發(fā)潛力。其中：磐石、樺甸可作為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū)。另外，縣城體量小，人口相對(duì)集中。消息傳播迅速，小資群體圈子基本固定緊密；易采用集團(tuán)消費(fèi)式團(tuán)購(gòu)。另外，廣告宣傳費(fèi)用低廉，效果明顯。同時(shí)在外縣設(shè)立營(yíng)銷辦事處，對(duì)擴(kuò)大項(xiàng)目宣傳，提升企業(yè)知名度。特別是對(duì)于想一步的招商運(yùn)營(yíng)都將起到積極的推進(jìn)作用。經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏。二.運(yùn)作模式和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析以縣城為單位，成立營(yíng)銷辦事處。每個(gè)辦事處制定銷售方案確定銷售任務(wù)，實(shí)行全口徑費(fèi)用包死。充分發(fā)揮獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制作用，提高業(yè)務(wù)人員薪酬標(biāo)準(zhǔn)加大獎(jiǎng)勵(lì)措施實(shí)行底薪加提成重獎(jiǎng)金政策，按月度評(píng)選銷售標(biāo)兵。（具體獎(jiǎng)勵(lì)方案另議）重點(diǎn)選擇優(yōu)質(zhì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和大企業(yè)集中的地區(qū)先期市場(chǎng)推介，做好團(tuán)購(gòu)準(zhǔn)備工作。此舉運(yùn)作得當(dāng)或有事半功倍的效果?？刹捎梅稚⑿麄鳎y(tǒng)一行動(dòng)，集中推介的方式，確定每周六、日，集中到吉林總部案場(chǎng)。由公司營(yíng)銷部安排沙盤講解、項(xiàng)目推介?？蛻舯仨毥y(tǒng)一在公司交款并簽訂購(gòu)房合同。半年計(jì)劃銷售回款目標(biāo)8000萬(wàn)元元，必保4800萬(wàn)元。其中：每辦事處月度銷售額200萬(wàn)元。半年銷售回款目標(biāo)2000萬(wàn)元，必保1200萬(wàn)元。按照2.5%銷售回款計(jì)提費(fèi)用，目標(biāo)額8000萬(wàn)，可提200萬(wàn)元；完成4800萬(wàn)元，可提120萬(wàn)元?；I建辦事處費(fèi)用由公司先行墊付，業(yè)務(wù)開(kāi)展后原始投入每月均攤到各辦事處費(fèi)用中（按6個(gè)月計(jì)算），*費(fèi)用計(jì)劃支出總額：45萬(wàn)元；完成計(jì)劃可有30萬(wàn)元作為獎(jiǎng)勵(lì)支配。三.組織架構(gòu)：15人經(jīng)理1人；司機(jī)2人以縣城為單位設(shè)4個(gè)辦事處（自營(yíng)為主）每辦事處3人：經(jīng)理一人；置業(yè)顧問(wèn)2人。四.費(fèi)用支出計(jì)劃：1. 辦事處房屋租金：15000元（半年）；四個(gè)辦事處60000元。2. 開(kāi)辦費(fèi)及辦公設(shè)備；簡(jiǎn)單裝修；牌匾 ；室內(nèi)展示板等合計(jì)：5000元四個(gè)辦事處20000.元3. 新購(gòu)置2臺(tái)捷達(dá)車15萬(wàn)元4. 人員基礎(chǔ)薪金標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)理3000元，司機(jī)2000元；辦事處經(jīng)理