國(guó)內(nèi)某知名商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理方案(68頁(yè))1.doc

目 錄前 言 1第一章 *物業(yè)管理方案 3第一節(jié) 商城概況及項(xiàng)目分析 3第二節(jié) 物業(yè)管理目標(biāo)及管理承諾6第三節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的整體運(yùn)作及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)8第四節(jié) 物業(yè)管理架構(gòu)設(shè)置及人員分工21第五節(jié) 物業(yè)管理崗位職責(zé)25第六節(jié) 物業(yè)管理物資裝備計(jì)劃及開(kāi)辦預(yù)算38第二章 報(bào)價(jià)文件47第一節(jié) 各項(xiàng)費(fèi)用報(bào)價(jià)及報(bào)價(jià)說(shuō)明47第二節(jié) 物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算明細(xì)50第三節(jié) 中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用測(cè)算60第四節(jié) 鍋爐運(yùn)行費(fèi)測(cè)算62結(jié) 束 語(yǔ)63前 言 *物業(yè)服務(wù)公司是一家中外合資注冊(cè)的物業(yè)管理有限公司，成立于*年*月，公司總部設(shè)于*。公司業(yè)務(wù)分布全國(guó)，按隸屬區(qū)域進(jìn)行管理，分設(shè)為：*地區(qū)公司、*地區(qū)公司、*地區(qū)公司、*地區(qū)公司、*地區(qū)公司。公司于2004年獲得中華人民共和國(guó)建設(shè)部一級(jí)資質(zhì)證書(shū)，2002年，轄下的*苑率先通過(guò)了ISO9000服務(wù)質(zhì)量體系認(rèn)證。在全國(guó)直接管理的物業(yè)項(xiàng)目達(dá)60多個(gè)，管理面積逾1800萬(wàn)平方米，所管理的物業(yè)多為以住宅為主，綜合有商場(chǎng)、會(huì)所、娛樂(lè)及健身場(chǎng)所等。在華南地區(qū)“*”之物業(yè)管理品牌已深入民心，廣為全體合生珠江業(yè)主和業(yè)戶所推崇。公司從成立至今一直不斷以高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求來(lái)完善管理和服務(wù)，精心鑄造了一支專業(yè)的服務(wù)隊(duì)伍，到目前為止，公司擁有員工5000多人，其中所有中層管理人員均為本科或?qū)？埔陨蠈W(xué)歷，碩士以上學(xué)位占了10，且全部持“中國(guó)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理崗位合格證書(shū)”及“物業(yè)管理師資質(zhì)證書(shū)”。公司在充分吸收港式物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上倡導(dǎo)“*”的管理理念，按照ISO9000的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理的透明化、規(guī)范化和程序化。同時(shí)，公司制定了一系列包括工程管理、服務(wù)監(jiān)督管理、培訓(xùn)管理和財(cái)務(wù)等完善的企業(yè)制度體系，嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)制定服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)物價(jià)部門備案，為業(yè)主提供務(wù)實(shí)而優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。公司從成立以來(lái)，在公司內(nèi)部全面實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化制度管理，并建立起高效、嚴(yán)密的物業(yè)服務(wù)、工程管理、安全管理系統(tǒng)，尤其在物業(yè)的前期介入、接管驗(yàn)收、管理工作上形成一套具有康景特色且操作性強(qiáng)的工作制度。公司重視員工的培訓(xùn)，深知“人”是企業(yè)之本，七年來(lái)，公司結(jié)合員工的具體情況，有針對(duì)性地制定出適合員工消化吸收的套餐培訓(xùn)，培訓(xùn)覆蓋率達(dá)100%，而且公司重視人才儲(chǔ)備，積極與各大院校共同辦學(xué)，為公司的人才培養(yǎng)作儲(chǔ)備。同時(shí)，公司在內(nèi)部建立了完善的績(jī)效考核晉升系統(tǒng)，為員工提供多角度、多層次的職業(yè)空間。在管理上，公司對(duì)照“全國(guó)城市物業(yè)管理示范小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)”，對(duì)內(nèi)檢查落實(shí)各項(xiàng)工作、練內(nèi)功，抓服務(wù)提升和創(chuàng)新；*花園、*雅苑、*苑等一批樓盤(pán)榮獲“廣東省物業(yè)管理示范小區(qū)”，廣州*苑被評(píng)為“全國(guó)城市物業(yè)管理示范小區(qū)”，北京各樓盤(pán)相繼獲得治安管理、消防安全、綠化宜居、清潔環(huán)保、社區(qū)文化、青年文明社區(qū)等榮譽(yù)稱號(hào)。對(duì)外重視與房地產(chǎn)主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、街道辦、公安消防、物價(jià)部門及公共能源部門的溝通合作，積極參加行業(yè)協(xié)會(huì)開(kāi)展專題講座、座談會(huì)、論壇、知識(shí)競(jìng)賽等多種形式的活動(dòng)，推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展。公司注重業(yè)主委員會(huì)的籌建以及與業(yè)主的溝通，建立起物業(yè)公司與業(yè)主之間的雙向信任關(guān)系，初步形成構(gòu)建和諧社區(qū)的雙贏互利的新局面。2006年，公司有幸與北京*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司攜手合作，承擔(dān)對(duì)*這一超大型的綜合性商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理顧部工作，這對(duì)*來(lái)說(shuō)又是一次重大的突破。其不僅充實(shí)了公司的物業(yè)管理系統(tǒng)，對(duì)于公司開(kāi)創(chuàng)新的物業(yè)管理局面、拓展自身的業(yè)務(wù)范圍、培養(yǎng)更加綜合的經(jīng)營(yíng)管理人才和專業(yè)人才、提高整體服務(wù)水平等都具有劃時(shí)代的意義。第一章：*物業(yè)管理方案第一節(jié) 商城概況及項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目位置：北京規(guī)劃占地面積：128700 建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋砼框架一期家具館面積：214246.12 建筑密度：50.7%總棟數(shù)：16棟樓樓內(nèi)公共區(qū)面積：63027 樓外公共區(qū)面積：55873綠化面積：15634 綠化率：12.9%容積率：1.73 車位：地上車位966個(gè) 二、 地理位置分析 *居座落于北京市*區(qū)*，核心區(qū)位得天獨(dú)厚，立體化的海陸空交通網(wǎng)絡(luò)，全面輻射環(huán)渤海商圈及北中國(guó)地區(qū)，連接全球。中國(guó)北京*產(chǎn)業(yè)示范園創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，直接對(duì)接集團(tuán)采購(gòu)與終端消費(fèi)者，打通世界通路，營(yíng)造國(guó)際知名品牌，將建成技工貿(mào)一體化的家居展銷平臺(tái)與進(jìn)出口基地。海陸空立體交通，貫穿南北，通達(dá)全球。三、優(yōu)越的交通狀況 公路：北京六環(huán)路，京津、京哈公路，京通快速路，京沈、京津塘高速路縱橫交匯，構(gòu)成了完善便捷的路網(wǎng)；鐵路：京承、京秦、京津鐵路環(huán)伺左右；輕軌：與地鐵一號(hào)線相連的“八通”輕軌列車終點(diǎn)站近在咫尺；機(jī)場(chǎng)：半小時(shí)內(nèi)即達(dá)首都機(jī)場(chǎng)及即將新建的北京第二機(jī)場(chǎng)，輻射全球；港口：只需一個(gè)半小時(shí)車程，可達(dá)中國(guó)北方最大的綜合貿(mào)易港天津新港四、齊備的項(xiàng)目配套：根據(jù)商業(yè)運(yùn)作的需要，項(xiàng)目在規(guī)劃立項(xiàng)之前，便充分考慮了商家及各層次顧客的需要，頂力打造創(chuàng)展家居商城的配套服務(wù)設(shè)備設(shè)施，使商城更具前瞻性和適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展。硬件配套內(nèi)容主要如下：1、現(xiàn)代化多功能復(fù)式復(fù)式品牌專賣店：提供展示、交易、辦公、洽談等商務(wù)配套功能。 2、現(xiàn)代化的綜合寫(xiě)字樓：在整體規(guī)劃布局下個(gè)性化設(shè)定。 3、集中式的綜合商務(wù)行政服務(wù)管理中心，提供全方位商務(wù)服務(wù)。 4、會(huì)展中心：建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)參照國(guó)內(nèi)一流家居展會(huì)展館設(shè)計(jì)。 5、設(shè)備設(shè)施：國(guó)內(nèi)一流賣場(chǎng)設(shè)計(jì)，客貨升降電梯、扶梯、人行梯等組合應(yīng)用，保證商家、消費(fèi)者以及小批量貨品在區(qū)間移動(dòng)的安全、快捷。 6、信息流系統(tǒng)：全面支撐專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)外通訊、網(wǎng)絡(luò)信息交流、電子商務(wù)、物業(yè)信息管理等系統(tǒng)的運(yùn)作。 7、廠房交通物流設(shè)施：現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)中心以及大型停車場(chǎng)、貨物集散場(chǎng)、托運(yùn)中心、客/貨運(yùn)站、公交車站等。 8、生活服務(wù)配套設(shè)施：餐飲食街、職工餐廳、超市及購(gòu)物中心及休閑設(shè)施等。五、工程設(shè)備系統(tǒng)：（一）供電系統(tǒng)：（1）本工程消防負(fù)荷為二級(jí)，普通電梯負(fù)荷為二級(jí)，其它負(fù)荷為三級(jí)。（2）變配電所設(shè)在首層，10KV高壓電源（兩路）從商城內(nèi)開(kāi)閉站引進(jìn)首層分接室，采用TN-S系統(tǒng)供電。規(guī)格：2500KVA變壓器 數(shù)量：2臺(tái)總?cè)萘浚?3720KW 計(jì)算容量：8891KW用戶電力負(fù)荷：120W/ 低壓配電系統(tǒng)配電電壓：380V/220V（3）內(nèi)部用電劃分：公用系統(tǒng)和自用系統(tǒng)。公共設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的費(fèi)用由廠商共同公攤；鋪位內(nèi)部用電按每個(gè)基本鋪位單元分別計(jì)量。（二）給排水系統(tǒng)：（1）給水位置：統(tǒng)一在衛(wèi)生間和開(kāi)水間給水；（2）中水：市政供水。暫不考慮中水收集，僅預(yù)留中水給水系統(tǒng)；（3）中心位置：在北側(cè)廣通街，具體位置待定；（4）污水處理方式：污廢合流，雨污分流，接入市政排污管網(wǎng)，無(wú)污水處理系統(tǒng)。（三）采暖系統(tǒng)：（1）供暖方式：集中供暖，采暖系統(tǒng)為上供上回式雙管同程系統(tǒng)；（2）供暖熱源：10.5MW鍋爐（1臺(tái)）、5.6MW鍋爐（1臺(tái)）；（3）供暖管道：管道采用熱鍍鋅管，散熱片采用立式鋼制高頻焊散熱器。（四）空調(diào)系統(tǒng)：（1）制冷方式：12#樓1-3層和16#樓1-4層，中央空調(diào)系統(tǒng)制冷，一次泵兩管制系統(tǒng)，水系統(tǒng)定壓在制冷機(jī)房?jī)?nèi)解決； （2）空調(diào)冷源：1500URT離心式冷水機(jī)組（3臺(tái)）、1200URT離心式冷水 機(jī)組（1臺(tái)）。（3）控制方式：中央空調(diào)采用自動(dòng)控制系統(tǒng)。機(jī)組設(shè)冬季防凍控制，停機(jī)時(shí)，新風(fēng)閥關(guān)閉；運(yùn)行過(guò)程中空氣溫度低于3度時(shí)，防凍控制器停風(fēng)機(jī)，關(guān)閉新風(fēng)閥，開(kāi)啟熱水閥。所有設(shè)備均能就地起停。（五）消防系統(tǒng)：（1）消防控制方式：一期設(shè)消防控制中心，采用聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。（2）供水方式：由市政供水，設(shè)兩個(gè)3.53.02.0立方米玻璃鋼水箱，經(jīng)消火栓泵至各消火栓，設(shè)消防室外結(jié)合器，室內(nèi)消防用水量30L/S，（3）消防系統(tǒng)配置：消火栓泵：2臺(tái) 穩(wěn)壓泵：2臺(tái)，一備一用消火栓栓頭：806個(gè) 噴淋泵：2臺(tái)噴淋頭：11584個(gè) 煙感：滅火器：采用磷酸鹽干粉滅火器，每具2KG，設(shè)在消火栓下的滅火器箱內(nèi)，每箱3具，共1898具。噴淋用水量：30L/S，選用直立型噴頭，廚房采用93攝氏度溫級(jí)噴頭，其余采用68攝氏度溫級(jí)噴頭。（4）火災(zāi)處理方式：發(fā)生火災(zāi)時(shí)，噴頭動(dòng)作水流指示器動(dòng)作向消防中心報(bào)警，濕式報(bào)警閥處的壓力開(kāi)關(guān)動(dòng)作自動(dòng)啟動(dòng)噴淋泵并向消防中心報(bào)警。（六）弱電系統(tǒng)：本工程弱電智能化系統(tǒng)包括電子公告牌系統(tǒng)、數(shù)字硬盤(pán)錄像監(jiān)控系統(tǒng)、無(wú)線巡更系統(tǒng)和背景音樂(lè)系統(tǒng)。（七）電梯系統(tǒng)：廣州日立電梯。乘客梯6臺(tái)、載貨梯8臺(tái)、觀光梯2臺(tái)、自動(dòng)扶梯10臺(tái)，共26臺(tái) ?？刂品绞剑弘娞葑冾l控制，扶梯微機(jī)控制。（八）外圍設(shè)施：化糞池2個(gè)；雨水井72個(gè)；污水井65個(gè)。（九）鍋爐系統(tǒng)一套、電梯26部。第二節(jié) *物業(yè)管理目標(biāo)及管理承諾一、管理目標(biāo) *商業(yè)物業(yè)服務(wù)將實(shí)行專業(yè)的物業(yè)管理，其目標(biāo)是降低客戶的經(jīng)營(yíng)成本，以最低的物業(yè)成本達(dá)到用戶滿意的服務(wù)水平，對(duì)物業(yè)活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)與控制。目的就是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品流動(dòng)的優(yōu)化與協(xié)調(diào)，以降低物流成本，提高物流效率和經(jīng)濟(jì)效益。使整個(gè)商業(yè)區(qū)成為一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、智能先進(jìn)、管理完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的品牌商業(yè)城區(qū)，真正體現(xiàn)創(chuàng)展家居的環(huán)境效益、商業(yè)城區(qū)文化和服務(wù)特色。 1.以客戶滿意為服務(wù)目標(biāo),優(yōu)化商城網(wǎng)絡(luò),加強(qiáng)泛賣場(chǎng)與加工、倉(cāng)庫(kù)、商品集中配送中心的建設(shè)管理。 2.運(yùn)用現(xiàn)代的管理手段和修繕技術(shù)對(duì)商業(yè)城區(qū)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理。 3.提供綜合多樣的特約服務(wù)：如賓館、商務(wù)中心、設(shè)備租賃、票務(wù)、娛樂(lè)、餐飲等場(chǎng)所，以滿足商戶經(jīng)營(yíng)后的基本需要。 4.以“商戶至上,服務(wù)第一”為宗旨,以全優(yōu)的服務(wù)水準(zhǔn)管理好商業(yè)城區(qū),服務(wù)于商戶。創(chuàng)名牌、增效益,爭(zhēng)取早日成為物流行業(yè)物業(yè)管理的典范及領(lǐng)先者。 5.使商業(yè)園區(qū)物業(yè)管理產(chǎn)生如下功能: A.牽動(dòng)功能:通過(guò)商業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理的充分發(fā)揮,帶動(dòng)加工、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、金融系統(tǒng)的快速發(fā)展； B.集散功能:更大范圍地為商業(yè)園區(qū)各商戶提供商業(yè)信息和生活資本的配送信息業(yè)務(wù); D.整合功能:對(duì)商業(yè)園區(qū)的流程產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品流動(dòng)進(jìn)行系統(tǒng)整合,提高資源的配置效率; E.服務(wù)功能:為用戶提供多功能標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù),促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化發(fā)展.嚴(yán)格按照質(zhì)量環(huán)境一體化管理體系（ISO9001：2000和ISO14001：1996）管理。附件：（一）物業(yè)管理?xiàng)l例 1）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn) 2）商鋪設(shè)施、設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施二、管理承諾: 接管商城設(shè)備、設(shè)施管理在一年內(nèi)達(dá)到如下目標(biāo)：序號(hào)項(xiàng) 目目標(biāo)實(shí)施措施1商鋪使用完好率95%落實(shí)責(zé)任人、制定巡檢記錄，確保鋪面及配套設(shè)施完好無(wú)損2商鋪急修及零星維修及時(shí)率95%接到維修通知30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)完成并建立回訪檔案記錄3維修工程質(zhì)量合格率99%按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)安裝驗(yàn)收，并定期回訪，以確保維修工程實(shí)際效果4商業(yè)園區(qū)路燈完好率95%落實(shí)責(zé)任人、實(shí)行巡查、清潔、保養(yǎng)、建立記錄檔案，以確保路燈完好無(wú)損正常使用。5商戶有效投訴處理率100%管理部經(jīng)理直接監(jiān)督處理并定期回訪，以保證按照商戶需求處理。6消防設(shè)施、設(shè)備網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的完好率98%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并定期維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)施完好無(wú)損正常使用。7維修服務(wù)回訪率100%對(duì)于進(jìn)行維修項(xiàng)目，實(shí)行回訪制度，建檔記錄，以確保滿足商戶的需求8綠化完好率98%建立綠化監(jiān)督管理制度、措施及檢查標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置專人負(fù)責(zé)。9保潔達(dá)標(biāo)率100%建立保潔工人的監(jiān)督管理制度、措施及檢查標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置專人負(fù)責(zé)。10商業(yè)園區(qū)道路完好率95%落實(shí)責(zé)任人、制定巡查制度，建檔記錄，經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好。11化糞池、雨水井、污水井完好率99%落實(shí)責(zé)任人、實(shí)行巡查、定期疏通、清理，建檔記錄，經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行。12排水管、暗溝完好率100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建立記錄，經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管暢通無(wú)阻、無(wú)塌陷。13停車場(chǎng)（自行車庫(kù)）設(shè)施完好率98%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，以確保設(shè)施完好，方便使用。14管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、定期培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并予以考核，不及格者予以淘汰；從事特種行業(yè)的員工實(shí)行外送有關(guān)部門培訓(xùn)、考核，并就有關(guān)技術(shù)、技能進(jìn)行定期培訓(xùn)，并予以考核，確保培訓(xùn)率達(dá)100%，以保障員工的素質(zhì)。15商戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)管理的滿意率95%在日常工作中及時(shí)收集客戶的需求信息，盡可能滿足商戶的需求，加強(qiáng)雙方的溝通。第三節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的整體運(yùn)作及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)我們的目標(biāo)要建立一種與商業(yè)城區(qū)檔次相匹配、具有特色的物業(yè)管理與服務(wù)，要形成一套嚴(yán)密、系統(tǒng)、專業(yè)以及最佳的結(jié)構(gòu)、最好的配合，充分發(fā)揮其系統(tǒng)功能、效率，實(shí)現(xiàn)整體產(chǎn)品的合理化流動(dòng)，同時(shí)又具有效率的運(yùn)作體系，對(duì)于今后創(chuàng)展家居商城的物業(yè)管理工作，我們的初步思路大致是按照以下步驟分階段、有計(jì)劃地進(jìn)行：1、前期介入和準(zhǔn)備階段這個(gè)階段成功與否，關(guān)系到今后管理與服務(wù)的好壞，因此管理者首先要明確經(jīng)營(yíng)思想和理念，確立“為*商戶提供第一流服務(wù)”的宗旨，認(rèn)真做好物業(yè)接管前期的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；1） 各類手冊(cè)的制定編制商城用戶手冊(cè)、裝修手冊(cè)、商戶公約、商鋪使用說(shuō)明書(shū)、商鋪質(zhì)量說(shuō)明書(shū)等文件及各類收鋪表格、日常運(yùn)作表格等，這方面的工作應(yīng)該在交鋪前3個(gè)月定稿，交鋪前2個(gè)月印好。2） 工程介入從物業(yè)管理的角度，對(duì)商業(yè)區(qū)的設(shè)計(jì)和工程提出合理化建議，熟悉商業(yè)的各類設(shè)備設(shè)施及管線分布等，并探討如何解決分期建設(shè)商城使用管理、開(kāi)發(fā)之間的矛盾，將受影響程度降至最低。同時(shí)，要參與各階段的工程驗(yàn)收順利過(guò)渡到物業(yè)接管、移交工作，收集各類工程圖紙和檔案材料，制訂接管后具體的保養(yǎng)、維修、運(yùn)作計(jì)劃等。3） 人員招聘A、 在商城進(jìn)入正常運(yùn)作前1個(gè)月要選聘好符合資格的管理服務(wù)人員，根據(jù)計(jì)劃和實(shí)際需要，逐步成立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)并為這些機(jī)構(gòu)配備相應(yīng)的職員；B、 保安人員也應(yīng)該同時(shí)進(jìn)入商城，整頓城區(qū)秩序，維護(hù)商城城區(qū)門戶的正常通行通過(guò)履行各項(xiàng)管理制度，使商城的環(huán)境管理秩序走向有序，初步體現(xiàn)管理的功能；4） 人員培訓(xùn)A、 灌輸正確的物業(yè)管理理念，要把物業(yè)管理的法規(guī)、條例灌輸給每一位管理人員，貫徹到日常管理工作的每一個(gè)細(xì)節(jié)，要使員工依法辦事，樹(shù)立安全和防范意識(shí)，確保商城的各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備在使用功能和管理方面都符合安全規(guī)范和要求；B、 運(yùn)用案例分析，用其它商城經(jīng)歷過(guò)的正反例子，并結(jié)合康景七年來(lái)積累的豐富的管理案例，對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)和教育，使員工更容易進(jìn)入角色；C、 明確崗位責(zé)任制和考評(píng)細(xì)則，使員工明白自己的工作范圍和責(zé)任；D、 培訓(xùn)物業(yè)管理的操作規(guī)范和程序，使員工能夠了解到日常服務(wù)管理中的各道工序;E、 確保所有保安隊(duì)員明白本身不單是一支紀(jì)律隊(duì)伍，也是一支服務(wù)隊(duì)伍，以禮為“先”，要建立優(yōu)良的風(fēng)紀(jì)和風(fēng)貌。5） 準(zhǔn)備各類辦公器材及工具我們?cè)诖朔桨敢蚜信e了各類開(kāi)辦的器材工具的清單，確保在收鋪前半個(gè)月全部到位。6） 通過(guò)集中招標(biāo)形式選聘好清潔公司、綠化公司及設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)公司。清潔、綠化公司應(yīng)在交鋪前半個(gè)月進(jìn)場(chǎng)，配合商業(yè)城區(qū)的開(kāi)荒清潔和綠化工作；由于商業(yè)城區(qū)的大多數(shù)設(shè)施、設(shè)備二年內(nèi)均處在保修期，但管理者仍應(yīng)與承造商做好聯(lián)系和溝通，并保留相關(guān)購(gòu)置協(xié)議，由發(fā)展商授權(quán)物業(yè)管理公司跟進(jìn)設(shè)備保養(yǎng)期維修保養(yǎng)工作，直至保養(yǎng)期屆滿。必要時(shí)簽訂維修保養(yǎng)協(xié)議，確保有人定期進(jìn)行保養(yǎng)和及時(shí)維修。7） 開(kāi)荒清潔 在交鋪前為開(kāi)發(fā)商安排好開(kāi)荒清潔工作，確保樓宇公共地方、交付單元的清潔衛(wèi)生，這項(xiàng)工作在交鋪前一周完成。8) 進(jìn)入辦公場(chǎng)地 在管理部及其它辦公地方設(shè)置好后，所有員工各就各位，布置與崗位有關(guān)的資料和設(shè)備，并對(duì)接管后的正常操作進(jìn)行模擬訓(xùn)練。2、收鋪階段1） 收鋪準(zhǔn)備工作在商戶收鋪前，明確收鋪的程序，與開(kāi)發(fā)商銷售部和工程部做好溝通和聯(lián)系，了解清楚商戶的具體情況和每天交鋪數(shù)量，對(duì)即將交付樓宇和住宅內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行檢查；同時(shí)要準(zhǔn)備好與收鋪有關(guān)的各類資料、鑰匙，核對(duì)鑰匙的數(shù)量是否正確，將所有的交鋪資料包裝好。2） 收鋪工作指導(dǎo)商戶按照正常的手續(xù)進(jìn)行驗(yàn)鋪和收鋪，確保程序的完整正確，并讓商戶感覺(jué)專業(yè)和滿意收鋪。3） 收鋪后工作制定計(jì)劃安排處理商戶收鋪時(shí)提出改善房屋裝修質(zhì)量問(wèn)題，做好跟進(jìn)工作，當(dāng)問(wèn)題處理完畢后要及時(shí)通知商戶進(jìn)行驗(yàn)收。4）裝修管理工作 指導(dǎo)商戶在商城內(nèi)對(duì)自已租用的商鋪進(jìn)行裝修，并及時(shí)巡檢裝修情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)為商戶服務(wù)及解決問(wèn)題。3、日常管理階段 日常管理與服務(wù)主要是圍繞以下兩方面進(jìn)行：1） 根據(jù)全國(guó)城市物業(yè)管理住宅示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則進(jìn)行日常工作。2） 針對(duì)商城服務(wù)的高檔次，根據(jù)ISO9000標(biāo)準(zhǔn)制訂出商城管理和服務(wù)的程序和規(guī)范，并嚴(yán)格按照?qǐng)?zhí)行。 4、特約服務(wù)的策劃與推廣根據(jù)商城所處的位置和用戶的要求，我們將為用戶度身制訂特約服務(wù)項(xiàng)目并推出一本服務(wù)指南，目的是為了給尊貴的用戶提供更方便快捷、舒適服務(wù)，一方面向用戶介紹商城基本使用狀況、會(huì)所的項(xiàng)目與服務(wù)、各項(xiàng)特約服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也讓用戶了解到與社區(qū)相鄰的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、娛樂(lè)場(chǎng)所，為商城用戶提供方便使用。附件：（一）參照物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； 1）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn) 2）商鋪設(shè)施、設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施（二）有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（四）商務(wù)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（一）商業(yè)城區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目服務(wù)范圍服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)綜合管理規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及公共財(cái)產(chǎn)和公共事物的管理（1）負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；（2）每年一次對(duì)商鋪及配套設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃,組織實(shí)施；（3）白天有專職管理員接待商戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理用 戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)；（4）協(xié)助召開(kāi)業(yè)主及商戶聯(lián)盟大會(huì)并配合其運(yùn)作；（5)管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；（6)與商戶簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開(kāi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);（7)應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)商戶及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理；（8)全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶工卡，持證上崗；（9)每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見(jiàn)用戶不低于總戶數(shù)的80。（10）建立起應(yīng)對(duì)各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時(shí)投入運(yùn)行。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)按北京市住宅公共維修基金使用管理辦法中附件：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn)；不包括另行收費(fèi)的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、暖氣等設(shè)備確保居住商業(yè)城區(qū)內(nèi)商鋪共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù)，包括：（1）商鋪及商城區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施、設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（2）保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；道路、甬路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢；（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無(wú)破損；（4）每年清洗外墻一次。 綠化養(yǎng)護(hù)商業(yè)城區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的分部綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地按市園林局規(guī)定的二級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)護(hù).清潔衛(wèi)生商業(yè)城區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，商戶門以外維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生,包括：（1)有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；（2)設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；（3)每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無(wú)廢棄雜物；（4)對(duì)樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行清掃;（5)按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲(chóng)劑；（6)在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃；（7）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對(duì)商戶的宣傳，維持正常的商業(yè)秩序。秩序維護(hù)商業(yè)城區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，商戶戶門以外公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，包括：（1）相對(duì)封閉：做到商城主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；（2）維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停放位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢；（3）看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及商城的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹(shù)木、果實(shí)等；（4）夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄；（5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。智能化系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)商業(yè)城區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)及樓宇公共區(qū)域內(nèi)實(shí)行24小時(shí)不間斷運(yùn)行，做好相應(yīng)運(yùn)行記錄，并按規(guī)定期限保存；保證內(nèi)系統(tǒng)正常運(yùn)行，發(fā)生故障，及時(shí)排除。智能化系統(tǒng)服務(wù)包括：樓宇對(duì)講（可視對(duì)講）及門禁系統(tǒng)、周界紅外報(bào)警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、中控室運(yùn)行維護(hù)系統(tǒng)服務(wù)。 注：本管理標(biāo)準(zhǔn)參照北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)-京國(guó)土房管物（2003）950號(hào)文2）商鋪設(shè)施、設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分日 常 維 修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1商鋪承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1） 局部受損；2） 施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題日常每周巡查一次，特別是入住裝修階段要在巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理、維修1） 由于使用不造成結(jié)構(gòu)局部受損較重，應(yīng)請(qǐng)專家“會(huì)診”提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施；2） 如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題，應(yīng)報(bào)請(qǐng)開(kāi)發(fā)單位處理1） 參照房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2） 有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范1) 安全正常使用；2) 功能完好2外墻面1) 外墻面起鼓脫落修補(bǔ)；2) 外墻面局部滲漏；3) 外墻面大面積滲透漏；每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程技術(shù)部門按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施1) 參照房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2) 外墻面修繕規(guī)程無(wú)鼓無(wú)脫無(wú)滲水無(wú)違章，整潔統(tǒng)一3公共商鋪屋面1) 隔熱層破損；2) 防水層破損造成屋面滲漏；3) 避雷網(wǎng)脫焊、間斷；4) 屋面積水每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修；維修費(fèi)用按20%逐年遞增1) 參照房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2) 外墻面修繕操作規(guī)程1）無(wú)積水、無(wú)滲漏；2）隔熱層完好無(wú)損；3)避雷網(wǎng)無(wú)間斷4電梯1) 牽引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)；2) 導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)；3) 轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)；4) 各項(xiàng)安全裝置的維護(hù)；5) 電腦控制板等的維護(hù)檢測(cè)每天巡視一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)同公司電梯工程部聯(lián)系維修由屬下電梯公司實(shí)施維修電梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn)（一）（二）1) 安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)；2) 轎廂整潔；3) 電梯各組成部分完好率100%序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分日 常 維 修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果5機(jī)電設(shè)備1) 發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)；2) 日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程技術(shù)部組織實(shí)施各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1) 無(wú)故障停電；2) 保障安全運(yùn)行6共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等1) 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)2) 線路的檢修；3) 防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù)每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程技術(shù)部組織實(shí)施1) 無(wú)故障停電；2) 保障安全運(yùn)行；3) 線路無(wú)亂搭接7公共消防通道1) 疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；2) 室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護(hù)及檢修每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及進(jìn)維修由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修1） 標(biāo)識(shí)制定及維護(hù)管理規(guī)定；2） 消火栓維修操作規(guī)程1）設(shè)施有效，標(biāo)志清楚，完好無(wú)損；2）靈敏，準(zhǔn)確報(bào)警8公共通道門廳、樓梯間1) 公用地面的維修改造；2) 公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；3) 樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程技術(shù)部門按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修1) 相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程；2) 參照房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)1） 整潔、無(wú)缺損，無(wú)霉跡；2） 扶手完好，無(wú)張貼痕跡9共用排煙管道1) 由煙道內(nèi)橫隔板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回串煙2) 排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙住戶隨報(bào)隨修由工程技術(shù)部專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修變壓式排煙管道安裝技術(shù)規(guī)范1) 排煙通暢；2) 不回?zé)?，不串煙，不沁?0上、下水主管1) 按口及砂眼漏水；2) 管道堵塞，破裂；3) 固定碼松脫每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程技術(shù)部專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修1) 排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；2) 給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)上下水通暢，無(wú)滲漏11商業(yè)區(qū)內(nèi)道路砼路面、人行道平方米每天檢查二遍，隨壞隨修由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施1） 路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2） 設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)平整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率達(dá)99%以上緩路徑、砼道牙平方米12室外照明草坪燈盞每天檢查一遍，隨壞隨修由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)施1） 電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；2） 燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無(wú)破損，完好率達(dá)99%高桿燈盞其他照明盞13溝渠池井雨水井座每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修1) 井內(nèi)無(wú)積物，井壁無(wú)脫落；2) 化糞池出口及化隔地?zé)o堵塞；3) 井蓋上標(biāo)志清晰。1)蓋完好率達(dá)100%；2)無(wú)缺損，少污積；3)無(wú)堵污水井座化糞池座14園林綠地每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。環(huán)境管理部進(jìn)行綠化補(bǔ)種，園藝維修1) 綠化工作標(biāo)準(zhǔn)；2) 園林工作標(biāo)準(zhǔn)。1) 綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好；2) 雕塑小品等園藝完好率達(dá)95%以上；3) 綠化及時(shí)補(bǔ)種率達(dá)99%以上；4) 大綠州循環(huán)水系統(tǒng)暢順16停車場(chǎng)（不含高層）地面停車場(chǎng)位每天檢查二遍，隨壞隨修由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施1) 砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2) 停車場(chǎng)地面修繕標(biāo)準(zhǔn)平整、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率99%以上客戶停車場(chǎng)含高層17文娛場(chǎng)所網(wǎng)球場(chǎng) 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施1) 游泳池維修工程標(biāo)準(zhǔn)；2) 網(wǎng)球場(chǎng)維修工作標(biāo)準(zhǔn)；3) 羽毛球場(chǎng)維修工作標(biāo)準(zhǔn)1） 整潔、安全、場(chǎng)所功能正常有效；2） 無(wú)改建、無(wú)亂堆放；3） 各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好、正常使用游泳池羽毛球場(chǎng)18消防設(shè)施及排水管每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施1） 排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；2） 消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1） 管道暢通，無(wú)堵塞；2） 無(wú)泄漏；3） 消防設(shè)施正常19設(shè)施及排水管道排水管消防栓水泵室內(nèi)消防器 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施1） 標(biāo)識(shí)清楚，無(wú)污積，破損；2） 安放牢固1） 標(biāo)志設(shè)施完好率100%；2） 標(biāo)志無(wú)損壞20自行車棚自行車棚每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施1） 墻地面整潔，無(wú)損壞；2） 結(jié)構(gòu)完好1） 無(wú)亂搭建；2） 整潔、通暢；3） 消防設(shè)施正常21其他公共設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)（集中）站每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施1） 無(wú)破損；2） 無(wú)脫落；3） 泄水通暢1） 確保圍欄；2） 確保垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站正常使用22公共智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)智能控制分部攝像機(jī)1） 每天對(duì)攝像系統(tǒng)監(jiān)視器，控制器，攝像頭等的外觀及控制性能檢查一遍；2） 各系統(tǒng)電腦外觀，運(yùn)行情況良好由工程技術(shù)部門按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1） 系統(tǒng)性能良好，正常運(yùn)行；2） 設(shè)施完好，整潔有序，無(wú)破損23管理及商業(yè)用房管理用房每周檢查一遍由工程技術(shù)部門按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施1） 相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程；2） 相應(yīng)電氣、設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1） 正常安全使用；2） 各項(xiàng)設(shè)施，設(shè)備完好；3） 無(wú)改建24溝渠池井雨水井 1） 化糞池每半年清理一次；2） 井蓋每年刷一次漆，防止銹蝕；3） 每季度清理井內(nèi)雜物一次；4） 每年全面維修完善一次由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施1） 化糞池清理作業(yè)規(guī)程；2） 井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程；3） 井內(nèi)無(wú)沉積物1） 化糞池內(nèi)無(wú)沉積物，出口暢順；2） 井蓋正常使用；3） 流水通暢污水井 化糞池 25園林綠地綠化1） 春/夏季各補(bǔ)換36綠地一次，每次3%；2） 花木每半月修剪一次；3） 草坪每月修剪一次；4） 喬木每月修剪一次；5） 循環(huán)水每周更換一次；6） 每周清潔園林小品、雕塑一次；7） 根據(jù)病蟲(chóng)害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)行三次大消殺和四次日常消殺1） 由環(huán)境管理部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施；2） 自第10年起按10%更換綠地草坪1） 綠化工作標(biāo)準(zhǔn)；2） 園林工作標(biāo)準(zhǔn)1） 綠草叢叢，樹(shù)木青青，剪切整齊；2） 雕塑、小品完整清潔，流水清清雕塑小品綠地、循環(huán)水池（ 二）有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)類別序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注供電設(shè)備維修1安裝明敷線5元/米不含材料費(fèi)，按商戶要求做2更換暗線10元/米不含材料費(fèi)3更換空氣開(kāi)關(guān)5元/個(gè)不含材料費(fèi)4更換電話、電視、電源插座面板5元/個(gè)不含材料費(fèi)5更換鎮(zhèn)流器5元/個(gè)不含材料費(fèi)6更換普通燈泡免費(fèi)不含材料費(fèi)7更換普通燈管免費(fèi)不含材料費(fèi)8更換普通燈罩免費(fèi)不含材料費(fèi)9更換啟輝器免費(fèi)不含材料費(fèi)10更換吸頂燈20元/盞不含材料費(fèi)11更換壁燈10元/盞不含材料費(fèi)12更換床頭燈10元/盞不含材料費(fèi)13更換射燈(有劃軌)10元/盞不含材料費(fèi)14更換射燈(無(wú)劃軌)10元/盞不含材料費(fèi)15更換鏡前燈10元/盞不含材料費(fèi)16更換日光燈10元/盞不含材料費(fèi)17穿明電話線10元/米不含材料費(fèi)21更換水龍頭（普通）10元/個(gè)不含材料費(fèi)22更換水龍頭（混合）10元/個(gè)不含材料費(fèi)23更換截門10元/個(gè)不含材料費(fèi)24更換八字門10元/個(gè)不含材料費(fèi)25更換軟管10元/條不含材料費(fèi)五金及土木類27安裝排風(fēng)扇（衛(wèi)生間）20元/臺(tái)不含材料費(fèi)28安裝洗衣機(jī)10元不含材料費(fèi)29安裝門鈴10元不含材料費(fèi)30安裝窗簾軌10元/延米不含材料費(fèi)32更換鋁合金窗配件5元/件不含材料費(fèi)33更換花灑、軟管5元/個(gè)不含材料費(fèi)34安裝晾衣繩10元/個(gè)不含材料費(fèi)35更換同類門鎖10元/把不含材料費(fèi)36給商戶打墻洞5元/眼不含材料費(fèi)37修理門窗20元/戶/樘不含材料費(fèi)38安裝抽油煙機(jī)50元/臺(tái)不含材料費(fèi)39修理櫥柜及家具30元/個(gè)不含材料費(fèi)40掛圖（畫(huà)）、鏡框等10元/次不含材料費(fèi)41電視調(diào)臺(tái)免費(fèi)以上服務(wù)項(xiàng)目按市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)調(diào)整，均不含材料費(fèi)。 如特殊需求服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格面議（三） 商務(wù)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)四、商務(wù)服務(wù)序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格備注1復(fù)?。˙5紙）0.5元/張含材料費(fèi)(雙面加50%)2復(fù)?。ˋ4紙）0.5元/張含材料費(fèi) 3復(fù)印身份證1元/張含材料費(fèi)4復(fù)印戶口本1元/張含材料費(fèi)5復(fù)印（A3紙）2元/張含材料費(fèi)(雙面加50%)6發(fā)傳真（A4紙/本地）2元/張含材料費(fèi)7發(fā)傳真（A4紙/外地）5元/張含材料費(fèi),無(wú)國(guó)際長(zhǎng)途8收傳真（A4紙）2元/張含材料費(fèi)9房屋出租服務(wù)一個(gè)月租金/戶年中介費(fèi)10代發(fā)放資料0.5元/份/戶以上服務(wù)項(xiàng)目按市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)調(diào)整70 第四節(jié) 物業(yè)管理架構(gòu)設(shè)置及人員分工一、*物業(yè)管理部組織架構(gòu)圖總經(jīng)理助理兼項(xiàng)目第一負(fù)責(zé)人工程部經(jīng)理安全部經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)理工程部副經(jīng)理高級(jí)安全主任高級(jí)物業(yè)主任專業(yè)工程師財(cái)務(wù)部分管會(huì)計(jì)安全主任物業(yè)主任資料管理員物業(yè)助理高級(jí)物業(yè)助理高級(jí)工程技工倉(cāng)管員開(kāi)票員收款員電瓶車隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)消防隊(duì)長(zhǎng)資料管理員工程技工安全隊(duì)長(zhǎng)安全員、督察、儀仗司、禮賓司、電瓶車、司機(jī)二、*商城物業(yè)管理部人員配置說(shuō)明：序號(hào)部門崗位名稱人員數(shù)量（人）人員配置說(shuō)明1總經(jīng)理助理兼項(xiàng)目第一負(fù)責(zé)人（1人）總經(jīng)理助理1全面負(fù)責(zé)商城的日常管理工作物業(yè)部（ 18人）經(jīng) 理1負(fù)責(zé)綜合服務(wù)部的日常管理工作，如保潔、綠化、行政、客服、后勤等工作2高級(jí)物業(yè)主任2分線管理,落實(shí)客戶服務(wù)、投訴、保潔、綠化等工作3高級(jí)物業(yè)助理/物業(yè)助理（比例為7：3）12每2萬(wàn)平方米物業(yè)配置物業(yè)人員1名，共214246.12，算出11名，其中1人頂崗，共計(jì)12人。4資料管理員/工程資料員3負(fù)責(zé)文件及考勤等日常工作 ，商城日常文件的傳遞、打印、印刷、保管商城各項(xiàng)資料等安全部（130人）安全經(jīng)理1全面負(fù)責(zé)商城的安全管理工作6高級(jí)安全主任/安全主任2負(fù)責(zé)商城安全、消防管理工作7安全隊(duì)長(zhǎng)8負(fù)責(zé)安全員的日常管理工作及帶班消防隊(duì)長(zhǎng)1負(fù)責(zé)商城的消防管理及巡檢工作，協(xié)調(diào)、聯(lián)系責(zé)任部門或外判單位及時(shí)解決消防隱患電瓶車隊(duì)長(zhǎng)1管理電瓶車中隊(duì)，聯(lián)系解決電瓶車的維護(hù)保養(yǎng)工作8安全員/督察/禮賓司/儀仗司106見(jiàn)布崗平面圖及說(shuō)明電瓶車司機(jī)11按10輛電瓶車計(jì)算（一班次），負(fù)責(zé)駕駛電瓶車接送來(lái)往客戶及工作人員，每人負(fù)責(zé)駕駛一輛，1人頂崗，共11人。工程部（52 人）工程部經(jīng)理1全面負(fù)責(zé)商城內(nèi)的工程管理工作10工程副經(jīng)理21人負(fù)責(zé)工程設(shè)備管理，維修管理及能源管理等；另1人專門負(fù)責(zé)暖通系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)工作。專業(yè)工程師5其中強(qiáng)電2人，弱電1人，暖通空調(diào)2人，每天輪班負(fù)責(zé)各設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)，負(fù)責(zé)對(duì)技工進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，參與會(huì)診重大工程疑難問(wèn)題，對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)等。11高級(jí)工程技工/工程技工（比例為8：2）44其中強(qiáng)電值班2人3班倒，23=6人；強(qiáng)弱電系統(tǒng)維修9人2班倒，92=18人；中央空調(diào)運(yùn)行2人2班倒，23=6人；給排水及暖氣系統(tǒng)維修7人2班倒，72=14人；共計(jì)44人。12財(cái)務(wù)部（4人）會(huì)計(jì)1財(cái)務(wù)工作13收款員/開(kāi)票員/倉(cāng)管員3財(cái)務(wù)工作14其它保潔/綠化維護(hù) （外聘專業(yè)公司）合計(jì)205人205人三 、 停車場(chǎng)*安全崗位分布圖2號(hào)樓號(hào)樓1號(hào)樓北16號(hào)樓一層崗二層崗三層崗四層崗消防巡檢員 消防監(jiān)控室崗 4號(hào)樓3號(hào)樓6號(hào)樓5號(hào)樓8號(hào)樓7號(hào)樓10號(hào)樓9號(hào)樓一層崗二層崗 三層崗12號(hào)樓13號(hào)樓11號(hào)樓15號(hào)樓14號(hào)樓說(shuō)明: 為門口崗 ( 17個(gè)崗 101.572=29人 ) 為路口崗(8個(gè)崗83=24人) 為車輛指揮崗( 2個(gè)崗22=4人) 為消防員/消防巡檢員 ( 4個(gè)崗43=12人) 為樓層崗(7個(gè)崗723=17人) 為消防/監(jiān)控室（3個(gè)崗33=9人） 以上95人中,為了保證不脫崗，需增加頂崗人數(shù)11人 ，共106人。第五節(jié) 物業(yè)管理崗位職責(zé)物業(yè)管理崗位職責(zé)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)l 崗位名稱：總經(jīng)理助理l 所屬部門：商城物業(yè)部l 報(bào) 告：管線副總/綜合管理部l 指 導(dǎo)：經(jīng)理、物業(yè)主任、工程主任、保安主任 崗位職責(zé)：1、 負(fù)責(zé)籌建商城物業(yè)部，接管樓宇并跟進(jìn)各項(xiàng)整改措施。2、 在公司領(lǐng)導(dǎo)和創(chuàng)展家居項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)監(jiān)督下，全面主持物業(yè)部的日常工作。3、 根據(jù)公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，制定物業(yè)部的工作計(jì)劃，合理分配各部門工作任務(wù)并組織督導(dǎo)下屬切實(shí)完成。4、 監(jiān)督檢查公司各項(xiàng)規(guī)章制度、勞動(dòng)紀(jì)律的執(zhí)行落實(shí)，定期巡查各物業(yè)服務(wù)崗位尤其對(duì)保安崗的夜巡，負(fù)責(zé)每月考評(píng)及處理一般違紀(jì)行為。5、 組織操作培訓(xùn)，規(guī)范物業(yè)部工作流程、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，全面提高員工的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。6、 做好工作日志，參加公司例會(huì)，提交工作總結(jié)和各種合理化建議，主持物業(yè)部事務(wù)性會(huì)議，貫徹落實(shí)公司指令。7、 參加項(xiàng)目公司例會(huì)，配合落實(shí)項(xiàng)目公司各項(xiàng)工作。8、 參與控制物業(yè)部費(fèi)用開(kāi)支，降低物料損耗和各項(xiàng)成本。9、 負(fù)責(zé)綠化、清潔等工程的發(fā)包及督導(dǎo)物業(yè)助理檢查合同的執(zhí)行情況。10、 處理較嚴(yán)重之投訴及突發(fā)事件，每周定期探訪住戶，理順商戶與公司關(guān)系，樹(shù)立公司良好形象。11、 督導(dǎo)保安部主任對(duì)保安部的管理，督導(dǎo)下屬遵守安全生產(chǎn)操作制度及其它安全防范工作。12、 負(fù)責(zé)與專區(qū)民警或其它政府管理部門建立良好工作關(guān)系。13、 協(xié)調(diào)與發(fā)展商、施工單位及周邊單位的關(guān)系。14、 完成物業(yè)翁琢發(fā)展商安排的其他任務(wù)。商城物業(yè)經(jīng)理l 崗位名稱：物業(yè)部經(jīng)理l 所屬部門：商城物業(yè)部l 報(bào) 告：商城物業(yè)總經(jīng)理助理l 指 導(dǎo)：物業(yè)主任、工程主任、保安主任崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)并督導(dǎo)下屬正確有效地處理各類投訴及社會(huì)性事件，定期審查客戶服務(wù)記錄及各種工作表格并做出總結(jié)。2、協(xié)助總助對(duì)商成物業(yè)部的行政管理工作，包括員工儀容儀表、考勤管理、固定資產(chǎn)管理及文檔管理等，督導(dǎo)文員對(duì)公司指令的印發(fā)和學(xué)習(xí)。3、每周定期探訪商戶，聽(tīng)取商戶意見(jiàn)，協(xié)調(diào)與商會(huì)關(guān)系。4、檢查物業(yè)助理的工作情況并協(xié)調(diào)其相互間關(guān)系，引導(dǎo)掌握正確工作方法以提高工作效率。5、負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排收鋪的前期準(zhǔn)備及工作開(kāi)展。6、在權(quán)限范圍內(nèi)負(fù)責(zé)對(duì)商戶裝修申請(qǐng)的審批；督導(dǎo)用戶和物業(yè)檔案的建立。7、負(fù)責(zé)對(duì)空置商鋪的管理。8、負(fù)責(zé)與各相關(guān)基礎(chǔ)配套服務(wù)部門的工作橫向協(xié)調(diào)。9、負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)員工進(jìn)行各種服務(wù)意識(shí)、服務(wù)禮儀的培訓(xùn)，負(fù)責(zé)對(duì)新員工的帶動(dòng)和指引。10、協(xié)助上級(jí)完成管理部其它管理工作。物業(yè)部高級(jí)物業(yè)主任/物業(yè)主任l 崗位名稱：物業(yè)部高級(jí)物業(yè)主任/物業(yè)主任l 所屬部門：商城物業(yè)部l 報(bào) 告：經(jīng)理/副經(jīng)理l 指 導(dǎo)：高級(jí)物業(yè)助理崗位職責(zé)：1、督促指導(dǎo)物業(yè)部物業(yè)組的日常工作，保證辦公場(chǎng)所整潔有序，前臺(tái)無(wú)雜物。2、熟