美亞肇慶國際新天地商業(yè)地產項目定位市場報告35頁.ppt

房策網 謹呈 肇慶市嘉仕實業(yè)投資有限公司 肇慶市國際 新天地市場調研及定位報告 美亞置業(yè)投資顧問 深圳 有限公司 房策網 線索一 肇慶市能開多少平米的高檔商場 2005年職工平均工資 城市恩格爾系數(shù)高過30 按二八定律 肇慶城區(qū)36萬人 高檔消費群體約7萬人 按年均服裝類消費2000元算市場空間 要保證百貨日均45元 平米的營業(yè)額 營業(yè)面積就不能超過10000平米 定律 世界上80 的財富由20 的人創(chuàng)造 房策網 線索一 肇慶市能開多少平米的高檔商場 不超10000平米的市場 廣百時代廣場約2 3萬 2002年開業(yè)半年的天貿南大撤場 市場空間 現(xiàn)狀供應 歷史教訓 肇慶市不能再開高檔商場 不以中高檔定位商場 房策網 線索二 國際 新天地能成為市級商業(yè)中心嗎 純住宅區(qū) 少商務 行政設施和人員非市中心 與市中心相距1 5公里市級商業(yè)中心已經形成 天寧路康樂北路只是城北片區(qū)生活出行交通干道與東西城市干道端州路還有250米步行距離公交線路三條 覆蓋輻射不足 市級商業(yè)中心 全市核心位置 服務全市功能區(qū) 覆蓋全市的交通 全市唯一的 房策網 線索二 國際 新天地能成為市級商業(yè)中心嗎 紅線為好世界購物中心 黃線為廣百時代廣場 紫色為國際 新天地 綠色為突破線 國際 新天地所臨康樂北路道路較窄 周邊環(huán)境差等劣勢 不具備形成輻射全市的商業(yè)中心 也不適合高檔商場定位 消費人群和商業(yè)機會只能從本區(qū)域去尋找 房策網 線索三 國際 新天地能做多大百貨零售 假設輻射全市 假設輻射片區(qū) 設置標準1萬 超市 10萬人1萬 百貨 16 17萬人 城區(qū)36萬人 西區(qū)20萬人 3 6萬平米超市2 25萬平米零售 2萬平米超市1 25萬平米零售 存量百貨零售已經超過全城區(qū)需求 房策網 線索三 國際 新天地能做多大百貨零售 西區(qū)百貨零售 1 25萬平米 天寧路無法跨越 城區(qū)百貨零售 2 25萬平米 項目百貨零售面積不超1 25萬平米 房策網 國際 新天地要研究的問題 是商業(yè)中心可行和特色 是競爭下的商機 各位同仁 我們要研究的方向是什么 目標溝通 是拓展空間要面臨什么競爭 是商圈里的商機 房策網 商業(yè)中心雛形形成 可否形成商業(yè)中心 國際 新天地要研究的問題 商業(yè)中心指標 足夠人流 商圈規(guī)模 區(qū)位價值認同 城市功能中心 交通樞紐 前臨康樂北路日均5 3萬人流 步行十分鐘商圈內有8萬居民 房策網 商業(yè)中心哪些特色 國際 新天地要研究的問題 公共汽車人流只占到總人流的9 左右 受限三路公交線路 商圈對全市中低收入群體覆蓋不足 區(qū)域社區(qū)型商業(yè)中心 大眾公交線路不足 中低收入群體片區(qū)覆蓋 商業(yè)人群為周邊居民 平時人流 2776 3433 人次 小時 上下班人流為 4800 6800 人次 小時上下班特性明顯 人流基本為周邊社區(qū)居民 如何解決日常人流不足的問題 房策網 商業(yè)中心哪些特色 國際 新天地要研究的問題 片區(qū)出行交通工具摩托車 小車占到73 約3 8萬人次 證明片區(qū)居民收入較高 項目面臨大量摩托車停車配置要求 約14個中高檔樓盤 總戶數(shù)為10694戶 中高檔消費人群所占比例 32082人 6 8 萬人 40 53 中高檔社區(qū)商業(yè)中心 約50 中高檔社區(qū)居民 需要配套大量摩托車位 必須兼顧停車方便性和休閑娛樂社區(qū)配套型 房策網 商業(yè)中心哪些特色 國際 新天地要研究的問題 3000平米瑤池海鮮市場 4000平米康樂菜市場銷售生鮮食品和日用品 兩大市場和一條水果街 城北糧油站構成了整個片區(qū)內最大最集中的城市居民生活日用品市場 我司建議兩套方案 第一 動員政府拆遷康樂市場作為項目停車場 第二 引入超市競爭 造成康樂市場自然淘汰 房策網 國際 新天地要研究的問題 商圈研究及機會把握 超市營業(yè)面積 8萬人 3人 戶 500元 戶 月 30天 45元 天 日 9876平方米 房策網 國際 新天地要研究的問題 商圈研究及機會把握 潮 粵菜系品牌餐飲 經營面積不低于2000平方米 裝修中高檔 能承接婚宴團隊消費 并設大量包房 大眾菜價 經濟實力雄厚 能連續(xù)推出特價菜促銷 經營粵式早茶 不以海鮮菜系為主 管理好 適應市場變化 租金能接受40 50元 月 平方米 大型餐飲 10分鐘商圈內 餐飲特色為規(guī)模大 裝修上檔次 環(huán)境舒適 宴會廳 包間多 有大型停車場 大部分菜類價格中檔 少部分價格高 沒有完全消費高的餐飲 交通方便 與大型住宅區(qū) 娛樂區(qū)不遠 因而集客力強 經營狀況大都較好 房策網 國際 新天地要研究的問題 商圈研究及機會把握 10分鐘商圈娛樂設施調研 經營好的娛樂設施 營業(yè)面積都在1500平米以上 周邊只有帝苑俱樂部一家大型娛樂設施 市場空缺大 在其他娛樂場外地商旅占到30 40 的情況下 帝苑90 接待本地客人 國際 新天地娛樂設施主要以滿足社區(qū)需要為主 房策網 商圈研究及機會把握 大型KTV商家 營業(yè)面積在1500平方米至2000平方米 如果要考慮演藝廳設置的KTV商家 則要求其屬于全國連鎖 旗下有簽約演藝人員 并在周邊有連鎖店 中高檔檔次和裝修 減少大包房所占比率 提高中型包間和迷你型房所占比例 KTV包房采用量販式消費 由顧客自主選擇 自助服務 只設最低消費 成熟經營理念 能夠不斷調整促銷手段 資金實力雄厚 能夠自己吸引消費群體 娛樂設施定位 國際 新天地要研究的問題 房策網 10分鐘商圈內休閑設施列表 商圈研究及機會把握 商圈休閑設施特點 休閑設施數(shù)量規(guī)模小休閑設施功能不健全經營狀況都一般以本地居民消費為主女性美容市場潛力巨大 周邊美容院普查 國際 新天地要研究的問題 房策網 商圈研究及機會把握 國際 新天地要研究的問題 房策網 國際 新天地要解決的問題 商圈內的定位思路 房策網 國際 新天地要研究的問題 商業(yè)空間拓展研究 天寧路消費群體的消費水平偏低檔 以青春活力人群為消費主體 購物的有效性很低 天寧路商業(yè)中心沿街店鋪商品覆蓋面大 未細分市場進行針對性定位經營 也就很難看出街區(qū)的經營特色 但仔細看來 該區(qū)域臨街店鋪青年消費處主導地位 商品價格多處于中檔 天寧路商業(yè)街鋪特點 房策網 國際 新天地要研究的問題 商業(yè)空間拓展研究 約50 人消費金額在10 20元內 30 在40 60元內 20 在80 120元內 購物有效人流占到70 左右 日常人流量為7750人 節(jié)假日人流量為9750人 新一佳日常日均銷售額 7700 10 20 60 40 60 30 80 150 10 70 141050 244125 元 日新一佳節(jié)假日日均銷售額 9700 10 20 60 40 60 30 80 150 10 70 177600 307534 元 日按照超市保本經營的日營業(yè)額為25元 平方米 一類城市為30元 平方米 計算 新一佳超市營業(yè)額達到日均25萬元時才能保本 結論 超市應該進入社區(qū)內經營 并偏重經營日用百貨 房策網 國際 新天地要研究的問題 商業(yè)空間拓展研究 好世界購物中心 結論 日常與周末人流只相差1400人 說明商業(yè)配套設施針對性不強 好世界購物中心把目標客戶定位為最有消費力的兩類人群 女性和兒童 但其對女性青春時尚的考慮更多 商品價格和風格針對性很強 商品價格在100 200元 件 中低檔消費 房策網 國際 新天地要研究的問題 商業(yè)空間拓展研究 女裝品牌 基本沒有女正裝服裝風格跟消費群吻合度高品牌女裝的數(shù)量太少國際女裝 日韓 品牌少粵港臺知名品牌少國內女裝品牌所占比重太大 好世界購物中心 房策網 國際 新天地要研究的問題 商業(yè)空間拓展研究 不能單純將時尚與檔次同等掛鉤 過分強調價格上的高只能喪失消費群 我認為廣百女裝除了貴外 沒有體現(xiàn)真正的時尚風格 廣百是傳統(tǒng)百貨經營 講究統(tǒng)一管理 統(tǒng)一裝修風格 很多風格時尚 個性獨特的品牌進了廣百后魅力盡失 在國際 新天地應該采用店中店經營模式 肇慶顧客喜歡討價還價 廣百百貨經營明折明扣 未照顧消費特點 所以市場覺得單價過高 廣百時代廣場結論 房策網 相鄰商業(yè)中心商業(yè)滿足度分析 房策網 國際 新天地要解決的問題 相鄰商業(yè)中心競爭性定位思路 房策網 國際 新天地要解決的問題 目標消費群體定位 房策網 國際 新天地要解決的問題 經營主題定位 房策網 國際 新天地要解決的問題 各層經營定位 房策網 國際 新天地要解決的問題 各層經營定位 房策網 國際 新天地要解決的問題 各層經營定位 房策網 國際 新天地要解決的問題 各層經營定位 房策網 國際 新天地要解決的