房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理論緒論.ppt

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理吉林大學(xué)地球科學(xué)學(xué)院土地資源管理專業(yè)QQ 281062734E mail viplingzhi 教材 選用教材 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 葉劍平 中國農(nóng)業(yè)出版社 2008年主要參考書 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 劉洪玉 中國建筑工業(yè)出版社 2010年中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會編寫 課程體系 緒論第一章房地產(chǎn)投資第二章房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)第三章房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理第四章房地產(chǎn)市場第五章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究 關(guān)于考試 題型 單選 多選 判斷 計算分數(shù)構(gòu)成 卷面成績 平時成績 8020 7030 卷面 部分內(nèi)容出自估價師考試題庫平時 出勤 課題作業(yè) 紀(jì)律表現(xiàn)綜合 緒論 房地產(chǎn)概述一 房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn) 是房屋財產(chǎn)與土地財產(chǎn)的總稱 本質(zhì)上主要是指土地 建筑物及其他地上定著物及其的各種權(quán)益 單純的土地和單純的建筑物都屬于房地產(chǎn) 是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài) 一 房地產(chǎn)概念 土地包括地上空間和地下空間 土地并不僅僅指地表平面 它還包括從地表向上擴展一定高度上的地上空間及由此向下延伸的地下空間 所以是垂直 立體 空間的概念 日本最大的圖書館 國立國會圖書館 日本國立國會圖書館內(nèi)景 長春市城市軌道交通規(guī)劃示意圖 長春軌道交通建設(shè)情況1號線2009年下半年開建 2014年計劃通車 2號線2012年開建 2016年計劃通車 3號線2002年1期通車 2006年2期通車 4號線2009年5月全面開工 2011年10月通車 5號線規(guī)劃中 6號線規(guī)劃中 7號線規(guī)劃中雙陽線規(guī)劃中 一 房地產(chǎn)概念 建筑物指人工建筑而成 包括房屋和構(gòu)筑物 房屋 有完善的結(jié)構(gòu) 能夠遮風(fēng)避雨并供人居住 生產(chǎn) 儲藏物品或進行其他活動的工程建筑 它一般由基礎(chǔ) 墻 門 窗 柱屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成 構(gòu)筑物 除房屋以外 人們不能在其內(nèi)直接進行生產(chǎn)和生活 但又時刻離不開它們的建筑物 如 道路 橋梁 管道 隧道 水塔 堤壩 煙囪等 一 房地產(chǎn)概念 房地產(chǎn) 是房屋財產(chǎn)與土地財產(chǎn)的總稱 是土地 建筑物及其他地上定著物 如樹木 和水 暖 電 衛(wèi)生 通風(fēng)等設(shè)備 以及附帶的各種權(quán)益 房地產(chǎn)由于位置的固定性 不可移動 通常又稱為不動產(chǎn) RealEstate 物業(yè) 單元性地產(chǎn) Property Estate 二 房地產(chǎn)分類 按房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)劃分 土地 建成后的物業(yè) 建成后的物業(yè)按用途劃分 居住房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn) 工業(yè)房地產(chǎn) 旅游房地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 特殊目的房地產(chǎn)按收益劃分 收益性房地產(chǎn) 非收益性房地產(chǎn) 雙拼洋房 疊加洋房 躍層洋房 疊墅洋房 陽光藝墅 墅質(zhì)洋房 哥德堡森林創(chuàng)享洋房 退臺洋房 長春 花園洋房 空中別墅 雙拼別墅 獨棟別墅 聯(lián)排別墅 長春 疊加別墅 二 房地產(chǎn)分類 按房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)劃分 土地 建成后的物業(yè) 建成后的物業(yè)按用途劃分 居住房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn) 工業(yè)房地產(chǎn) 旅游房地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 特殊目的房地產(chǎn)按收益劃分 收益性房地產(chǎn) 非收益性房地產(chǎn) 非2 主要取景地 亞龍灣熱帶天堂森林旅游區(qū) 石梅灣海灣 過龍江索橋 鳥巢度假酒店 二 房地產(chǎn)分類 按房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)劃分 土地 建成后的物業(yè) 建成后的物業(yè)按用途劃分 居住房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn) 工業(yè)房地產(chǎn) 旅游房地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 特殊目的房地產(chǎn)按收益劃分 收益性房地產(chǎn) 非收益性房地產(chǎn) 三 房地產(chǎn)特性 1 位置固定性 不可移動性 地區(qū)性 2 異質(zhì)性3 保值增值性4 經(jīng)濟壽命的可延續(xù)性5 適應(yīng)性6 相互影響性7 受政策限制 影響的敏感性 三 房地產(chǎn)特性 三 房地產(chǎn)特性 1 位置固定性 不可移動性 地區(qū)性 2 異質(zhì)性3 保值增值性4 經(jīng)濟壽命的可延續(xù)性5 適應(yīng)性6 相互影響性7 受政策限制 影響的敏感性 四 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 一 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念 產(chǎn)權(quán) 財產(chǎn)的所有權(quán) 又稱物權(quán) 是財產(chǎn)所有者在法律范圍內(nèi) 對其財產(chǎn)享有的占有 使用 收益和處分的權(quán)利 房產(chǎn) 房屋的經(jīng)濟形態(tài) 房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)就是房屋的所有權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 房屋的所有權(quán)及其占有土地的使用權(quán) 四 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 二 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)1 所有權(quán)2 占有權(quán)3 使用權(quán)4 收益權(quán)5 處分權(quán)6 地役權(quán)7 抵押權(quán)8 典權(quán)9 租賃權(quán)10 地上權(quán) 溫州 地宮哥 挖地三尺 欲擴建 躍層豪宅 溫州 地宮哥 已著手恢復(fù)原狀 四 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 二 房地產(chǎn)所有權(quán)結(jié)構(gòu)1 所有權(quán)2 占有權(quán)3 使用權(quán)4 收益權(quán)5 處分權(quán)6 地役權(quán)7 抵押權(quán)8 典權(quán)9 租賃權(quán)10 地上權(quán) 世界末日地堡 別墅一角 末日地堡 透視圖與規(guī)劃圖 公共活動室 臥室 緒論 上節(jié)回顧 房地產(chǎn)概述一 房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn) 是房屋財產(chǎn)與土地財產(chǎn)的總稱 本質(zhì)上主要是指土地 建筑物及其他地上定著物及其的各種權(quán)益 單純的土地和單純的建筑物都屬于房地產(chǎn) 是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài) 一 房地產(chǎn)概念 土地包括地上空間和地下空間 土地并不僅僅指地表平面 它還包括從地表向上擴展一定高度上的地上空間及由此向下延伸的地下空間 所以是垂直 立體 空間的概念 一 房地產(chǎn)概念 建筑物指人工建筑而成 包括房屋和構(gòu)筑物 房屋 有完善的結(jié)構(gòu) 能夠遮風(fēng)避雨并供人居住 生產(chǎn) 儲藏物品或進行其他活動的工程建筑 它一般由基礎(chǔ) 墻 門 窗 柱屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成 構(gòu)筑物 除房屋以外 人們不能在其內(nèi)直接進行生產(chǎn)和生活 但又時刻離不開它們的建筑物 如 道路 橋梁 管道 隧道 水塔 堤壩 煙囪等 一 房地產(chǎn)概念 房地產(chǎn) 是房屋財產(chǎn)與土地財產(chǎn)的總稱 是土地 建筑物及其他地上定著物 如樹木 和水 暖 電 衛(wèi)生 通風(fēng)等設(shè)備 以及附帶的各種權(quán)益 房地產(chǎn)由于位置的固定性 不可移動 通常又稱為不動產(chǎn) RealEstate 物業(yè) 單元性地產(chǎn) Property Estate 二 房地產(chǎn)分類 按房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)劃分 土地 建成后的物業(yè) 建成后的物業(yè)按用途劃分 居住房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn) 工業(yè)房地產(chǎn) 旅游房地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 特殊目的房地產(chǎn)按收益劃分 收益性房地產(chǎn) 非收益性房地產(chǎn) 三 房地產(chǎn)特性 1 位置固定性 不可移動性 地區(qū)性 2 異質(zhì)性3 保值增值性4 經(jīng)濟壽命的可延續(xù)性5 適應(yīng)性6 相互影響性7 受政策限制 影響的敏感性 四 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 一 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念 產(chǎn)權(quán) 財產(chǎn)的所有權(quán) 又稱物權(quán) 是財產(chǎn)所有者在法律范圍內(nèi) 對其財產(chǎn)享有的占有 使用 收益和處分的權(quán)利 房產(chǎn) 房屋的經(jīng)濟形態(tài) 房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)就是房屋的所有權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 房屋的所有權(quán)及其占有土地的使用權(quán) 四 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 二 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)1 所有權(quán)2 占有權(quán)3 使用權(quán)4 收益權(quán)5 處分權(quán)6 地役權(quán)7 抵押權(quán)8 典權(quán)9 租賃權(quán)10 地上權(quán) 五 房地產(chǎn)業(yè) 概念 從事房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營 管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè) 并由從事以上活動的各類單位所組成 五 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)性質(zhì) 具有第二產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)特點1 房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險性 投資大 價格高 壟斷性 利潤豐 風(fēng)險大 2 房產(chǎn) 地產(chǎn)交易的不可分性3 房地產(chǎn)業(yè)的保值性 增值性和地域性 房地產(chǎn)業(yè)地位和作用1 是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè) 先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和重要支柱產(chǎn)業(yè)2 是國家財政收入的重要來源3 可以帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展4 有利于改變我國居民消費結(jié)構(gòu)5 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于增加就業(yè)崗位 五 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)地位和作用1 是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè) 先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和重要支柱產(chǎn)業(yè)2 是國家財政收入的重要來源3 可以帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展4 有利于改變我國居民消費結(jié)構(gòu)5 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于增加就業(yè)崗位 五 房地產(chǎn)業(yè) 土地財政 地方政府從土地開發(fā)及其相關(guān)領(lǐng)域所獲得的稅收收入和公共產(chǎn)權(quán)收入 城鎮(zhèn)土地國家所有 政府獲相應(yīng)土地收入 是一種公共產(chǎn)權(quán)收入 是土地的國家所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn) 土地財政為一種現(xiàn)實狀態(tài) 本身無所謂好壞土地財政與高房價無必然聯(lián)系 五 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)地位和作用1 是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè) 先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和重要支柱產(chǎn)業(yè)2 是國家財政收入的重要來源3 可以帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展4 有利于改變我國居民消費結(jié)構(gòu)5 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于增加就業(yè)崗位 五 房地產(chǎn)業(yè) 五 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)地位和作用1 是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè) 先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和重要支柱產(chǎn)業(yè)2 是國家財政收入的重要來源3 可以帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展4 有利于改變我國居民消費結(jié)構(gòu)5 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于增加就業(yè)崗位 五 房地產(chǎn)業(yè) 消費者物價指數(shù) ConsumerPriceIndex 消費物價指數(shù)英文縮寫為CPI 是根據(jù)與居民生活有關(guān)的產(chǎn)品及勞務(wù)價格統(tǒng)計出來的物價變動指標(biāo) 通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標(biāo) 五 房地產(chǎn)業(yè) 五 房地產(chǎn)業(yè) 中國CPI構(gòu)成和各部分比重2011年最新調(diào)整為 1食品31 79 2煙酒及用品3 49 3居住17 22 4交通通訊9 95 5醫(yī)療保健個人用品9 64 6衣著8 52 7家庭設(shè)備及維修服務(wù)5 64 8娛樂教育文化用品及服務(wù)13 75 五 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)地位和作用1 是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè) 先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和重要支柱產(chǎn)業(yè)2 是國家財政收入的重要來源3 可以帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展4 有利于改變我國居民消費結(jié)構(gòu)5 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于增加就業(yè)崗位 五 房地產(chǎn)業(yè) 緒論 房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營與管理概念與特點 一 房地產(chǎn)開發(fā) 概念 通過多種資源的組合使用而為人類提供生產(chǎn) 生活空間 并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動房地產(chǎn)開發(fā)者為了自己或他人的占用 進行土地改造和房屋建設(shè)及租賃經(jīng)營的行為過程 跨越生產(chǎn)和流通兩個領(lǐng)域 包括 規(guī)劃設(shè)計 征地拆遷 土地開發(fā) 房屋建造 工程驗收 經(jīng)營銷售 交付使用 售后管理和服務(wù) 房地產(chǎn)開發(fā)的特點 周期長 投資多 風(fēng)險大 利潤高 綜合性強所以要求周密規(guī)劃 以求獲得生產(chǎn)經(jīng)營的社會效益經(jīng)濟效益環(huán)境效益最佳 內(nèi)容 分類 按開發(fā)規(guī)模 單項開發(fā) 小區(qū)開發(fā) 成片開發(fā) 按開發(fā)的空間位置 新城區(qū)開發(fā) 舊城區(qū)改造 又稱再開發(fā) 按開發(fā)對象 開發(fā)活動的階段 土地開發(fā) 房屋建設(shè) 綜合開發(fā) 按開發(fā)對象用途 居住房地產(chǎn)開發(fā) 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) 工業(yè)房地產(chǎn)等 分類 按開發(fā)規(guī)模 單項開發(fā) 小區(qū)開發(fā) 成片開發(fā) 1 單項開發(fā) 指一個種類和一種性質(zhì)的項目開發(fā) 一般是一個相對獨立的項目 規(guī)模較小 功能單一 是詳細規(guī)劃中的一個組成部分 2 小區(qū)開發(fā) 指有一定的開發(fā)規(guī)模和較大的投資數(shù)額 占有相當(dāng)面積的土地 建設(shè)周期較長的房地產(chǎn)開發(fā) 3 成片開發(fā) 是指開發(fā)規(guī)模巨大 投資數(shù)額極高 內(nèi)含眾多開發(fā)項目 開發(fā)周期長 占地面積相當(dāng)于一個城區(qū)的綜合性開發(fā) 成片開發(fā)包含若干個小區(qū)開發(fā)和單項開發(fā) 分類 按開發(fā)規(guī)模 單項開發(fā) 小區(qū)開發(fā) 成片開發(fā)按開發(fā)的空間位置 新城區(qū)開發(fā) 舊城區(qū)改造 又稱再開發(fā) 按開發(fā)對象 開發(fā)活動的階段 土地開發(fā) 房屋建設(shè) 綜合開發(fā) 按開發(fā)對象用途 居住房地產(chǎn)開發(fā) 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) 工業(yè)房地產(chǎn)等 分類 按開發(fā)對象 開發(fā)活動的階段 土地開發(fā) 房屋建設(shè) 綜合開發(fā)土地開發(fā) 將生地變?yōu)槭斓?將不具備開發(fā)條件的土地變成可直接用于城市建設(shè)的土地 一次開發(fā)和二次開發(fā) 房屋開發(fā) 在熟地上建造各類房屋及公共設(shè)施的開發(fā)活動 綜合開發(fā) 是以建筑地段和房屋的開發(fā) 建造為中心 對某一建設(shè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共建筑實行統(tǒng)一規(guī)劃 綜合配套 協(xié)調(diào)建設(shè) 所以 房地產(chǎn)綜合開發(fā)是指在一定開發(fā)區(qū)域內(nèi)對土地和房屋實行一體化開發(fā)的全過程 二 房地產(chǎn)經(jīng)營 經(jīng)營 有籌劃 謀劃之意 現(xiàn)多指企業(yè)圍繞商品按價值規(guī)律所進行的有預(yù)測 有組織 有目的的經(jīng)營活動 房地產(chǎn)經(jīng)營 指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋建造 買賣 租賃 信托 交換 維修 裝飾以及土地使用權(quán)的出讓 轉(zhuǎn)讓等按價值規(guī)律所進行的有預(yù)測 有組織 有目的的經(jīng)濟活動 房地產(chǎn)經(jīng)營方式 房地產(chǎn)經(jīng)營分為兩方面 房產(chǎn)經(jīng)營和地產(chǎn)經(jīng)營地產(chǎn)經(jīng)營 主要指取得土地使用權(quán)后的開發(fā)轉(zhuǎn)讓及出租等 房產(chǎn)經(jīng)營 包括房屋出售 出租 信托代管 房屋互換和以房入股經(jīng)營工商服務(wù)業(yè)等 三 房地產(chǎn)管理 房地產(chǎn)管理 房地產(chǎn)行政管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理房地產(chǎn)行政管理 以房地產(chǎn)經(jīng)營單位為管理對象 包括產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理及行業(yè)管理等房地產(chǎn)經(jīng)營管理 指房地產(chǎn)企業(yè)以國家和政府房地產(chǎn)管理機關(guān)制定的法律法規(guī)和規(guī)劃要求為指導(dǎo) 對企業(yè)所屬房地產(chǎn)按市場規(guī)律進行管理和經(jīng)營 并自負盈虧的行為 房地產(chǎn)管理目的 為實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)而對經(jīng)營活動所進行的計劃 指揮 協(xié)調(diào) 督促 檢查等組織管理工作 房地產(chǎn)管理內(nèi)容 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理 1 數(shù)量管理 建立房地產(chǎn)接管 撤管登記制度 2 質(zhì)量管理 建立房地產(chǎn)等級評定制度 3 資產(chǎn)管理 建立房地產(chǎn)價值評估制度 4 保護管理 建立使用單位檢查制度 5 檔案管理 建立資料保管制度 物業(yè)管理 泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā) 租賃 銷售及售后的服務(wù) 1 狹義 房屋的保養(yǎng) 維修 清潔 綠化 管理等 2 廣義 主要任務(wù)是樓宇的維修 其次是管好機電設(shè)備和公共設(shè)施 也包括治安保衛(wèi) 分送信報 傳呼電話 衛(wèi)生保潔等 構(gòu)建五大體系 建立有效的宏觀調(diào)控體系建立完善的住房供應(yīng)體系建立完善的房地產(chǎn)市場體系建立全面的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化體系建立優(yōu)良的市場服務(wù)體系 建立有效的宏觀調(diào)控體系 主要任務(wù)總量控制 總供給與總需求大體平衡優(yōu)化結(jié)構(gòu) 產(chǎn)品適銷對路 實現(xiàn)有效供應(yīng)規(guī)范行為 依法對市場進行規(guī)范和管理完善法律法規(guī)體系調(diào)節(jié)收益 公平與效益的原則 處理好政府與企業(yè)和消費者個體的利益關(guān)系 構(gòu)建五大體系 建立有效的宏觀調(diào)控體系建