某房地產(chǎn)營(yíng)銷管理中心組織架構(gòu)及管理制度(2013120).doc

111一林紅葉一霜染,一場(chǎng)秋雨一地寒。一欄落霞一處憂，一卷詩情一夕游。一渡飛瀑半山下，一行白鶴越峰翔。一竿悵惘一蓑遠(yuǎn)，一船離愁一帆行。一夢(mèng)十年一回首，一絲垂綸一葦輕。一枕鄉(xiāng)思黃花瘦，一雁獨(dú)行一弓驚。營(yíng)銷管理中心組織架構(gòu)及管理制度說明目 錄第一章營(yíng)銷管理中心的功能定位3第二章營(yíng)銷管理中心組織架構(gòu)4第三章營(yíng)銷管理中心部門職能說明（租售外包背景下）7第四章營(yíng)銷管理中心部門及崗位職責(zé)10第五章營(yíng)銷管理中心人員動(dòng)態(tài)編制說明22第六章營(yíng)銷管理中部門管理制度25第七章 營(yíng)銷管理中心與相關(guān)部門的工作銜接38 第一章 萬聯(lián)投資營(yíng)銷管理中心的功能定位營(yíng)銷管理中心的功能定位主要體現(xiàn)在以下四大方面：1、營(yíng)銷管理平臺(tái)承擔(dān)公司品牌建設(shè)、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目租售管理的功能2、客戶服務(wù)平臺(tái)承擔(dān)整合拓展客戶資源、建立并維護(hù)客戶關(guān)系、持續(xù)開發(fā)客戶價(jià)值的功能3、研究發(fā)展平臺(tái)承擔(dān)市場(chǎng)分析研究、項(xiàng)目前期可研分析、土地信息整合的功能4、本體建設(shè)平臺(tái)承擔(dān)團(tuán)隊(duì)建設(shè)、培育、更新的功能5、營(yíng)銷管理中心的功能詳細(xì)說明：1) 負(fù)責(zé)擬訂公司所有項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃、銷售及招商業(yè)務(wù)的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)與管控工作；2) 負(fù)責(zé)集公司業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃研究與資訊信息庫的建立，負(fù)責(zé)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、其他地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)研究；3) 負(fù)責(zé)集團(tuán)品牌建設(shè)、企業(yè)品牌推廣工作，對(duì)集團(tuán)所開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷管理； 4) 負(fù)責(zé)外包公司（策劃、商業(yè)規(guī)劃、招商、銷售、物業(yè)、廣告推廣等）的甄選、評(píng)定與業(yè)務(wù)監(jiān)控；5) 負(fù)責(zé)各項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)(市場(chǎng)拓展、項(xiàng)目定位、策劃推廣、商業(yè)規(guī)劃、招商租賃、項(xiàng)目銷售、客戶服務(wù))的統(tǒng)籌、指導(dǎo)與管理；6) 負(fù)責(zé)集團(tuán)商業(yè)模式（業(yè)務(wù)、運(yùn)營(yíng)、盈利）設(shè)計(jì)與運(yùn)作；7) 負(fù)責(zé)各項(xiàng)目租售代理業(yè)務(wù)的重大合同、營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算、支出的審核、審批與監(jiān)控。第二章 萬聯(lián)投資營(yíng)銷管理中心組織架構(gòu)（一）國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷管理中心的組織架構(gòu)特點(diǎn)縱觀國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷管理中心的組織架構(gòu)特點(diǎn)，發(fā)展其具有如下特點(diǎn)：u 特點(diǎn)一：同一個(gè)企業(yè)在不同的發(fā)展階段具有不同的組織架構(gòu)u 特點(diǎn)二：不同的企業(yè)在組織架構(gòu)方面具有非常大的差異性u(píng) 特點(diǎn)三：優(yōu)秀企業(yè)在組織架構(gòu)方面體現(xiàn)了功能的完善性u(píng) 特點(diǎn)四：優(yōu)秀企業(yè)在組織架構(gòu)方面避免了人員交叉、成本的浪費(fèi)u 特點(diǎn)五：優(yōu)秀企業(yè)在組織架構(gòu)方面體現(xiàn)了適度超前性從萬聯(lián)投資目前的發(fā)展現(xiàn)狀和未來的發(fā)展規(guī)劃來看，35年?duì)I銷管理中心組織架構(gòu)會(huì)有兩種變化：即從租售外包背景下的組織架構(gòu)過渡到公司自己策劃、銷售、招商背景下的組織架構(gòu)。其原因在于：1、目前公司短期內(nèi)無法快速建立自身的團(tuán)隊(duì)，租售服務(wù)需要外包；2、未來以三四線商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主的模式下，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力主要體現(xiàn)在產(chǎn)品定位、規(guī)劃及招商運(yùn)營(yíng)方面，外部服務(wù)公司很難滿足企業(yè)快速發(fā)展的需要，萬聯(lián)投資在具備了開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)人才、商戶資源積累后，自身進(jìn)行銷售招商比租售外包成本更節(jié)約、效率更高。（二）萬聯(lián)投資營(yíng)銷管理中心組織架構(gòu)（租售外包背景下）（三）萬聯(lián)投資營(yíng)銷管理中心組織架構(gòu)（租售不外包背景下）（四）營(yíng)銷管理中心組織架構(gòu)（租售管理部和客戶服務(wù)部）說明：1、就常規(guī)而言，以上架構(gòu)中銷售秘書和按揭專員隸屬于客戶服務(wù)部，但是考慮到工作地點(diǎn)（主要在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）和實(shí)際工作管理需要（需要現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理管理），所以在本方案中將銷售秘書和按揭專員設(shè)置到租售管理部中；2、同時(shí)，在不少企業(yè)當(dāng)中也有將權(quán)證辦理的功能設(shè)置到客戶服務(wù)部中，考慮到公司已經(jīng)將此功能設(shè)置到合約預(yù)算部，所以在以上架構(gòu)中客戶服務(wù)部不設(shè)置權(quán)證辦理功能。（五）萬聯(lián)投資營(yíng)銷管理中心組織架構(gòu)未來演變的趨勢(shì)預(yù)測(cè)第三章 萬聯(lián)投資營(yíng)銷管理中心部門職能說明（租售外包背景下）（一）萬聯(lián)投資營(yíng)銷管理中心部門職能市場(chǎng)延展部門營(yíng)銷中心直接領(lǐng)導(dǎo)集團(tuán)總經(jīng)理平行部門集團(tuán)各中心一級(jí)職能二級(jí)職能三級(jí)職能市場(chǎng)延展市場(chǎng)研究前期策劃項(xiàng)目拓展1.公司產(chǎn)品及產(chǎn)品線發(fā)展模式研究分析。2.參與前期產(chǎn)品的研發(fā)定位。 3.收集并研究房地產(chǎn)行業(yè)信息及發(fā)展動(dòng)態(tài)。4.對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信息收集、分析并提出應(yīng)對(duì)措施。5.整合部門信息資源，建立完善的信息庫，并定期更新。6.編寫項(xiàng)目可行性分析研究報(bào)告等。7.組織編制產(chǎn)品參評(píng)資料。8.部門內(nèi)部質(zhì)量管理的監(jiān)督執(zhí)行及持續(xù)改善。 9.根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，參與制定公司土地儲(chǔ)備計(jì)劃。（二）萬聯(lián)投資營(yíng)銷管理中心部門職能項(xiàng)目策劃部門營(yíng)銷中心直接領(lǐng)導(dǎo)集團(tuán)總經(jīng)理平行部門集團(tuán)各中心一級(jí)職能二級(jí)職能三級(jí)職能項(xiàng)目策劃營(yíng)銷及推廣策劃1. 主持?jǐn)M訂集團(tuán)整體營(yíng)銷戰(zhàn)略，報(bào)集團(tuán)決策機(jī)構(gòu)審批。2. 研究制定項(xiàng)目營(yíng)銷策略及其跟進(jìn)策略，包括：銷售價(jià)格策略、賣點(diǎn)整合策略、項(xiàng)目整體形象確立、推廣策略、定價(jià)策略、銷售模式和客戶特色服務(wù)方案，以及營(yíng)銷成本和費(fèi)用的預(yù)算等。 3. 開展媒體公關(guān)，進(jìn)行項(xiàng)目及企業(yè)形象宣傳，以提升品牌價(jià)值。4. 4.計(jì)劃并實(shí)施項(xiàng)目的廣告宣傳、促銷推廣（包括細(xì)分市場(chǎng)）方案。包括相關(guān)的廣告宣傳和促銷創(chuàng)意、設(shè)計(jì)實(shí)施或?qū)嵤┍O(jiān)督。整合媒介資源、建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，制定媒介采購(gòu)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，并定期評(píng)審，優(yōu)化供應(yīng)商隊(duì)伍。 5. 主持媒體戰(zhàn)略采購(gòu)談判，開展具體媒體采購(gòu)活動(dòng)。6. 規(guī)范并制定媒體采購(gòu)、廣告制作、促銷品和宣傳品制作的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。7. 媒體信息分析。8. 危機(jī)公關(guān)，相關(guān)配套資源的協(xié)調(diào)。9. 項(xiàng)目總體營(yíng)銷策劃效果評(píng)估。建立并完善營(yíng)銷體系，研究并實(shí)施與營(yíng)銷有關(guān)的技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和組織創(chuàng)新。（三）萬聯(lián)投資營(yíng)銷管理中心部門職能品牌管理部門營(yíng)銷中心直接領(lǐng)導(dǎo)集團(tuán)總經(jīng)理平行部門集團(tuán)各中心一級(jí)職能二級(jí)職能三級(jí)職能品牌管理品牌推廣及維護(hù)1.制定集團(tuán)品牌戰(zhàn)略、構(gòu)建品牌體系、明確品牌價(jià)值定位和訴求。2.協(xié)助行政部門擬訂集團(tuán)品牌建設(shè)和推廣方案。3.推廣實(shí)施集團(tuán)品牌推廣的vi規(guī)范并監(jiān)督各銷售環(huán)節(jié)實(shí)施。 （四）萬聯(lián)投資營(yíng)銷管理中心部門職能銷售統(tǒng)籌管理部門營(yíng)銷中心直接領(lǐng)導(dǎo)集團(tuán)總經(jīng)理平行部門集團(tuán)各中心一級(jí)職能二級(jí)職能三級(jí)職能銷售統(tǒng)籌銷售管理1.協(xié)調(diào)、審核集團(tuán)所有項(xiàng)目的銷售進(jìn)度計(jì)劃，確保各項(xiàng)活動(dòng)符合集團(tuán)整體營(yíng)銷戰(zhàn)略。2.統(tǒng)籌集團(tuán)各項(xiàng)目的銷售管理，并指導(dǎo)、協(xié)助、配合、監(jiān)督銷售代理公司的執(zhí)行具體項(xiàng)目銷售活動(dòng)。3.協(xié)助進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)定位研究，對(duì)產(chǎn)品策略提供（來自市場(chǎng)面）建議。定期分析銷售信息及客戶反饋信息，向集團(tuán)經(jīng)營(yíng)層及決策層提供營(yíng)銷策略支持。4.參與審定項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃書，參與項(xiàng)目銷售樣板房設(shè)計(jì)。5.負(fù)責(zé)提供關(guān)于項(xiàng)目、銷售策略等內(nèi)容的支持。6.配合有關(guān)廣告宣傳、促銷推廣方案的實(shí)施。7.進(jìn)行產(chǎn)品研究、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。（五）萬聯(lián)投資營(yíng)銷管理中心部門職能招商統(tǒng)籌管理部門營(yíng)銷中心直接領(lǐng)導(dǎo)集團(tuán)總經(jīng)理平行部門集團(tuán)各中心一級(jí)職能二級(jí)職能三級(jí)職能招商統(tǒng)籌招商管理1.協(xié)調(diào)、審核集團(tuán)所有項(xiàng)目的招商進(jìn)度計(jì)劃，確保各項(xiàng)活動(dòng)符合集團(tuán)整體營(yíng)銷戰(zhàn)略。2.統(tǒng)籌集團(tuán)各項(xiàng)目的招商管理，并指導(dǎo)、協(xié)助、配合、監(jiān)督招商代理公司的執(zhí)行具體項(xiàng)目招商活動(dòng)。3.協(xié)助進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)定位研究，對(duì)產(chǎn)品策略提供（來自市場(chǎng)面）建議。定期分析招商信息及商戶反饋信息，向集團(tuán)經(jīng)營(yíng)層及決策層提供招商策略支持。4.參與審定項(xiàng)目招商執(zhí)行計(jì)劃書。5.負(fù)責(zé)招商培訓(xùn)，提供關(guān)于項(xiàng)目、招商策略、招商優(yōu)惠等內(nèi)容的支持。6.配合有關(guān)廣告宣傳、促銷推廣方案的實(shí)施。7.進(jìn)行產(chǎn)品研究、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。（六）萬聯(lián)投資營(yíng)銷管理中心部門職能客戶關(guān)系管理部門營(yíng)銷中心直接領(lǐng)導(dǎo)集團(tuán)總經(jīng)理平行部門集團(tuán)各中心一級(jí)職能二級(jí)職能三級(jí)職能客戶關(guān)系管理客戶服務(wù)1.統(tǒng)一管理集團(tuán)客戶（包括住宅客戶、商業(yè)客戶和招商引進(jìn)的合作伙伴）資源信息，建立并維護(hù)客戶資料庫。2.對(duì)集團(tuán)客戶資源進(jìn)行分析研究并提供分析報(bào)告。3.對(duì)客戶需求信息、反饋信息進(jìn)行收集和定期制定客戶需求的初步分析 報(bào)告。4.收集項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、策劃、銷售等資料，健立健全信息資料庫。5.建立客戶聯(lián)誼會(huì)（萬聯(lián)會(huì)等），挖掘現(xiàn)實(shí)和潛在客戶，有效的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展客戶。6.與客戶進(jìn)行良好的溝通，并提出售后服務(wù)建議。7.定期進(jìn)行客戶滿意度調(diào)查，并制定報(bào)告，反饋相關(guān)部門。8.指導(dǎo)各地項(xiàng)目的客戶服務(wù)中心的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、流程和規(guī)范。 第四章 萬聯(lián)投資營(yíng)銷管理中心部門及崗位職責(zé)（一）營(yíng)銷管理中心副總經(jīng)理職位說明書部門營(yíng)銷管理中心職位名稱營(yíng)銷管理中心副總經(jīng)理直接上級(jí)總經(jīng)理任命方式平行職位其他中心副總經(jīng)理直接下屬職位延展部經(jīng)理、營(yíng)銷策劃部經(jīng)理、租售管理部經(jīng)理、客戶服務(wù)部經(jīng)理工作目標(biāo)全面負(fù)責(zé)營(yíng)銷管理中心的各項(xiàng)工作，整合和調(diào)配集團(tuán)營(yíng)銷資源，完成集團(tuán)各項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣策劃工作，建立客戶資源網(wǎng)絡(luò)、銷售渠道，完成銷售、招商任務(wù)，為集團(tuán)持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造利潤(rùn)，同時(shí)，優(yōu)化部門內(nèi)部的組織管理和人才培養(yǎng)，推行核心職位的繼任計(jì)劃。工作描述職位主要職責(zé)業(yè)務(wù)管理1. 負(fù)責(zé)擬訂集團(tuán)營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃，擬定集團(tuán)項(xiàng)目營(yíng)銷策略。2. 研究審核集團(tuán)各項(xiàng)目整體營(yíng)銷方案及各細(xì)分階段性營(yíng)銷推廣計(jì)劃并督導(dǎo)執(zhí)行。3. 負(fù)責(zé)客戶資源系統(tǒng)的建設(shè)、組織企業(yè)會(huì)刊等撰與發(fā)行。4. 負(fù)責(zé)營(yíng)銷體系的組織建設(shè)、人員培訓(xùn)。5. 統(tǒng)籌營(yíng)銷體系的媒介關(guān)系和品牌管理。6. 統(tǒng)籌、支持、督導(dǎo)外包代理公司的銷售、招商、推廣等工作。組織管理1. 參與擬訂本部門的組織機(jī)構(gòu)、崗位編制和職責(zé)分工，參與擬訂相應(yīng)崗位的工作要求和業(yè)績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)總經(jīng)理審批或備案。2. 組織擬訂本部門年度費(fèi)用預(yù)算，報(bào)總經(jīng)理審核。經(jīng)審批后監(jiān)督執(zhí)行，負(fù)責(zé)預(yù)算內(nèi)的費(fèi)用審批。3. 配合行政人事中心制定本部門人員的薪酬體系和激勵(lì)制度。4. 參與本部門員工的招聘、任免、晉升和調(diào)配，對(duì)部門經(jīng)理及以上級(jí)別人員有人事建議權(quán)。5. 參與本部門員工的考核評(píng)估，獎(jiǎng)懲管理。6. 負(fù)責(zé)部門日常管理工作，監(jiān)督檢查本部門人員遵章守紀(jì)及工作落實(shí)情況 。7.安排部門內(nèi)工作協(xié)調(diào)和人員溝通，營(yíng)造良好工作氛圍。8.部門營(yíng)銷工作標(biāo)注化、模塊化、制度化建設(shè)與實(shí)施。員工培養(yǎng)1.參與擬訂本部門核心職位的繼任計(jì)劃，報(bào)總經(jīng)理審批并監(jiān)督執(zhí)行2.主持?jǐn)M訂本部門專業(yè)和管理技能培訓(xùn)計(jì)劃，報(bào)總經(jīng)理審批并監(jiān)督執(zhí)行，同時(shí)報(bào)人力資源中心備案其它工作上級(jí)交給的其他工作（二） 研展部組織架構(gòu)及關(guān)鍵崗位職責(zé)1、研展部組織架構(gòu)2、研展部職能 負(fù)責(zé)調(diào)查、收集、整理和分析宏觀經(jīng)濟(jì)政策、城市規(guī)劃、行業(yè)資源、土地市場(chǎng)等信息與相關(guān)資料，建立信息資源庫。 負(fù)責(zé)調(diào)查、收集、整理、分析與集團(tuán)業(yè)務(wù)緊密相關(guān)的信息與可利用資源，參與制訂集團(tuán)行業(yè)投資計(jì)劃，為集團(tuán)重大項(xiàng)目決策提供信息支持。 負(fù)責(zé)新項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研與可行性分析，負(fù)責(zé)各種類型項(xiàng)目的前期產(chǎn)品定位，并會(huì)同相關(guān)部門從市場(chǎng)角度對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供專業(yè)要求和建議，并在項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃與項(xiàng)目營(yíng)銷策略的制定方面給予建設(shè)性意見和市場(chǎng)需求信息的反饋。 負(fù)責(zé)收集和公司在開發(fā)及將開發(fā)項(xiàng)目類似或者相同的各種產(chǎn)品類型市場(chǎng)信息或競(jìng)爭(zhēng)案例，針對(duì)公司開發(fā)的項(xiàng)目類型組織考察，研究并深度總結(jié)各類項(xiàng)目成功或失敗的原因，根據(jù)宏觀政策對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)做出正確的判斷并撰寫分析報(bào)告。 負(fù)責(zé)研究商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式，學(xué)習(xí)先進(jìn)、成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)；研究商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的運(yùn)營(yíng)模式，定期或不定期組織項(xiàng)目復(fù)盤會(huì)議，為公司決策提供建議。負(fù)責(zé)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)劃與協(xié)調(diào)；研究、總結(jié)商業(yè)領(lǐng)域、經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、金融領(lǐng)域、資本市場(chǎng)以及可比性、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目、集團(tuán)的內(nèi)外部經(jīng)驗(yàn)和動(dòng)向；研究集團(tuán)橫向、縱向關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)與對(duì)外公共關(guān)系體系的建立。 負(fù)責(zé)與工程管理中心對(duì)接，落實(shí)公司的前期運(yùn)營(yíng)協(xié)調(diào)工作，協(xié)助編制項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)籌備計(jì)劃書。對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)過程進(jìn)行分析并提供信息支持；對(duì)集團(tuán)各個(gè)項(xiàng)目的品牌戰(zhàn)略實(shí)施進(jìn)行跟蹤研究和品牌定位差異性進(jìn)行研究，并提出改善措施。3、研展部關(guān)鍵崗位職責(zé)說明（1）研展經(jīng)理職責(zé) 認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司的規(guī)章制度和操作規(guī)程。 根據(jù)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，編制本部門整體工作計(jì)劃，監(jiān)督落實(shí)。根據(jù)部門整體工作計(jì)劃，編制本部門工作獎(jiǎng)罰制度，監(jiān)督落實(shí)績(jī)效考核。 有計(jì)劃、有實(shí)效的組織開展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，組織進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)資訊、品牌發(fā)展研究，追蹤房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)與動(dòng)態(tài)。 組織進(jìn)行境內(nèi)外金融市場(chǎng)、資本市場(chǎng)研究、資本經(jīng)營(yíng)手段及集團(tuán)融資模式并提出可持續(xù)發(fā)展的中、長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案，土地和資本擴(kuò)張戰(zhàn)略方案。 監(jiān)控租售方案及計(jì)劃的實(shí)施，并根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變化、實(shí)施效果提出修正建議。 組織建立信息渠道，掃描及篩選目標(biāo)市場(chǎng)，監(jiān)控目標(biāo)市場(chǎng)的項(xiàng)目信息。 對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、數(shù)據(jù)收集和可行性分析。組織外協(xié)單位進(jìn)行投資分析并編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 參與投資論證和項(xiàng)目審核，建立并保持與合作伙伴、主管部門和潛在客戶的良好的業(yè)務(wù)關(guān)系。（2）市場(chǎng)研究組主管職責(zé) 具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究。 負(fù)責(zé)收集宏觀、行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局信息。 負(fù)責(zé)公司內(nèi)部信息平臺(tái)的建立工作。 負(fù)責(zé)定期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，并形成報(bào)告。 負(fù)責(zé)對(duì)公司下達(dá)的特定項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析研究。 負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門參與公司項(xiàng)目的討論論證。（3）投資發(fā)展組主管職責(zé) 參與公司項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)討論。 參與重大設(shè)計(jì)方案、重大設(shè)計(jì)變更方案的論證會(huì)，評(píng)選最優(yōu)方案。 參與審核設(shè)計(jì)方案通知書、項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件、項(xiàng)目勘查報(bào)告等項(xiàng)目前期文件。 參與公司和規(guī)劃設(shè)計(jì)院?jiǎn)挝坏臏贤▍f(xié)商工作。（4）項(xiàng)目拓展組主管職責(zé) 具體負(fù)責(zé)土地甄選與儲(chǔ)備工作： 對(duì)目標(biāo)區(qū)域土地市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)、分析。 根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，參與制定公司土地儲(chǔ)備計(jì)劃。 收集土地信息，建立土地資源信息庫，尋找價(jià)值增長(zhǎng)潛力較大的區(qū)域或地塊。 負(fù)責(zé)與土地方合作掛牌的委托土地評(píng)估、掛牌申請(qǐng)、數(shù)據(jù)編制、關(guān)系協(xié)調(diào)等工作。 對(duì)計(jì)劃競(jìng)買的土地進(jìn)行綜合分析，編制競(jìng)買方案。 協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行項(xiàng)目談判。（二）營(yíng)銷策劃部組織架構(gòu)及管理職能：1、營(yíng)銷策劃部組織架構(gòu)2、營(yíng)銷策劃部職能 負(fù)責(zé)集團(tuán)各項(xiàng)目年度、季度、月度推廣計(jì)劃的滾動(dòng)制訂、執(zhí)行、分解與修訂；負(fù)責(zé)制定年度推廣預(yù)算工作；并根據(jù)整體推廣計(jì)劃對(duì)業(yè)績(jī)完成情況進(jìn)行分析與監(jiān)督。 負(fù)責(zé)各項(xiàng)目推廣業(yè)務(wù)的執(zhí)行、管理、協(xié)調(diào)與管控；負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目推廣計(jì)劃、廣告計(jì)劃、推廣費(fèi)用的審核；負(fù)責(zé)對(duì)銷售、招商策略與方案的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控與審核；負(fù)責(zé)對(duì)月度廣告發(fā)布、費(fèi)用及各推廣相關(guān)合同等進(jìn)行審核和對(duì)各類媒體進(jìn)行監(jiān)控。 負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目策劃工作計(jì)劃的審定并對(duì)其工作情況予以檢查、督導(dǎo)和考核。 負(fù)責(zé)各外包公司（策劃、銷售、招商推廣等）合同執(zhí)行以及業(yè)績(jī)完成、節(jié)點(diǎn)工作的監(jiān)督、監(jiān)控與危機(jī)管理。 負(fù)責(zé)對(duì)新聞媒體等相關(guān)單位的聯(lián)系和公司新聞發(fā)布會(huì)、研討會(huì)、推介會(huì)的策劃、組織、執(zhí)行，配合行政部、法務(wù)部（或具有此功能的部門）處理重大危機(jī)公關(guān)事件。 負(fù)責(zé)主持集團(tuán)品牌戰(zhàn)略的整合規(guī)劃、運(yùn)作實(shí)施和改善管理；負(fù)責(zé)實(shí)施集團(tuán)品牌包裝、策劃以及各類活動(dòng)的策劃與執(zhí)行；實(shí)施集團(tuán)vi、項(xiàng)目vi和商業(yè)廣場(chǎng)導(dǎo)視系統(tǒng)的策劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施與監(jiān)控。 實(shí)施集團(tuán)銷售、招商推廣政策、促銷政策的審批。 實(shí)施集團(tuán)網(wǎng)站和地方網(wǎng)站的策劃、設(shè)計(jì)、充實(shí)與完善。3、營(yíng)銷策劃部關(guān)鍵崗位職責(zé)說明：（1）營(yíng)銷策劃部經(jīng)理職責(zé) 全面負(fù)責(zé)營(yíng)銷策劃部工作。 制定所開發(fā)項(xiàng)目的整體營(yíng)銷策略。 主導(dǎo)所開發(fā)項(xiàng)目在前期籌備和后期營(yíng)運(yùn)過程中的銷售推廣管理、活動(dòng)策劃管理、招商推廣管理、環(huán)境美陳管理、媒體宣傳管理、品牌建設(shè)管理等相關(guān)管理制度并監(jiān)督執(zhí)行。 負(fù)責(zé)萬聯(lián)企業(yè)品牌推廣和企業(yè)文化的建設(shè)。 協(xié)助各萬聯(lián)商業(yè)管理公司擬定項(xiàng)目策劃、招商宣傳、推廣方案、大型活動(dòng)方案及宣傳推廣費(fèi)預(yù)算，并跟進(jìn)實(shí)施情況。 負(fù)責(zé)各外包公司（策劃、銷售、招商推廣營(yíng)銷策劃部分等）合同執(zhí)行以及業(yè)績(jī)完成、節(jié)點(diǎn)工作的監(jiān)督、監(jiān)控與危機(jī)管理。 負(fù)責(zé)督導(dǎo)各項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議，完成營(yíng)銷策略、品牌建設(shè)建議、項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)（vi）等的策劃。 負(fù)責(zé)參與各類廣告媒體合同談判，監(jiān)督媒體推廣效果評(píng)估；審核推廣代理公司各階段設(shè)計(jì)、文案及推廣方案。（2）營(yíng)銷策劃組主管職責(zé) 草擬所開發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃計(jì)劃。 制定所開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目的整體營(yíng)銷策略。 協(xié)助部門經(jīng)理做好所開發(fā)項(xiàng)目在前期籌備和后期營(yíng)運(yùn)過程中的銷售推廣管理、活動(dòng)策劃管理、招商推廣管理、環(huán)境美陳管理、媒體宣傳管理、品牌建設(shè)管理等相關(guān)管理制度并監(jiān)督執(zhí)行。 負(fù)責(zé)萬聯(lián)企業(yè)品牌推廣和企業(yè)文化的建設(shè)。 協(xié)助各萬聯(lián)商業(yè)管理公司擬定項(xiàng)目策劃、招商宣傳、推廣方案、大型活動(dòng)方案及宣傳推廣費(fèi)預(yù)算，并跟進(jìn)實(shí)施情況。4、策劃師崗位說明 草擬產(chǎn)品定位、營(yíng)銷策略、廣告宣傳、活動(dòng)促銷等與營(yíng)銷策劃相關(guān)的方案； 組織并執(zhí)行各類公關(guān)活動(dòng)，確?；顒?dòng)的順利開展； 定期搜集并分析項(xiàng)目所在地的樓盤走勢(shì)及市場(chǎng)數(shù)據(jù)，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)向； 檢查校對(duì)報(bào)廣、dm、宣傳畫冊(cè)等宣傳物料，并跟進(jìn)具體的制作工作； 跟進(jìn)、監(jiān)督禮儀公司/活動(dòng)公司、影視制作公司、物料印刷公司等外協(xié)單位的具體執(zhí)行工作，做好與選定外協(xié)單位之間的溝通和聯(lián)系工作； 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、研究分析結(jié)果，為營(yíng)銷活動(dòng)的實(shí)施提供決策依據(jù)； 協(xié)調(diào)與新聞媒介的公共關(guān)系，搞好媒體關(guān)系； 跟蹤營(yíng)銷策略和營(yíng)銷計(jì)劃的執(zhí)行情況，進(jìn)行評(píng)估，提出調(diào)整意見和建議； 負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)的國(guó)家各方面的政策、法律法規(guī)進(jìn)行綜合整理，供內(nèi)部及集團(tuán)決策參考； 跟進(jìn)、監(jiān)督營(yíng)銷代理代理公司的日常營(yíng)銷策劃工作； 完成上級(jí)交辦的其他相關(guān)事宜。（三）租賃管理部組織架構(gòu)及職能：1、租售管理部組織架構(gòu)2、租售管理部職能（1）銷售方面主要職能通過統(tǒng)籌管理、業(yè)務(wù)督導(dǎo)、協(xié)調(diào)服務(wù)三大核心職責(zé)協(xié)同各項(xiàng)目開展?fàn)I銷系統(tǒng)工作，共同完成集團(tuán)交與的銷售指標(biāo)任務(wù)。詳細(xì)工作職能如下： 統(tǒng)籌管理、業(yè)務(wù)督導(dǎo)、協(xié)調(diào)服務(wù)各項(xiàng)目的營(yíng)銷工作，參與重點(diǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃管理。 負(fù)責(zé)銷售系統(tǒng)的推廣與檢查工作（通過報(bào)表形式匯總分析各項(xiàng)目的銷售情況，監(jiān)督和服務(wù)銷售文件的使用工作）。 各項(xiàng)目營(yíng)銷策劃及推廣價(jià)格的核準(zhǔn)。 各項(xiàng)目銷售推廣費(fèi)用的控制。 負(fù)責(zé)外包銷售代理公司銷售工作的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、落實(shí)與實(shí)施。 負(fù)責(zé)對(duì)集團(tuán)下屬各銷售案場(chǎng)進(jìn)行檢查和評(píng)估（員工形象、接待水平、檔案管理）。 負(fù)責(zé)集團(tuán)對(duì)營(yíng)銷體系薪酬方案進(jìn)行審核。 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（2）招商方面主要職能 負(fù)責(zé)制定集團(tuán)營(yíng)銷管理中心招商、商業(yè)規(guī)劃等相關(guān)管理制度及規(guī)范。 負(fù)責(zé)草擬和提報(bào)新建商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金收益報(bào)告，負(fù)責(zé)所有項(xiàng)目的租賃業(yè)務(wù)。 根據(jù)集團(tuán)批準(zhǔn)的商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃及租金指標(biāo)，組織制定新項(xiàng)目招商方案、招商計(jì)劃及時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃,對(duì)整個(gè)招商籌備工作過程進(jìn)行監(jiān)督管理，保障整體招商工作按時(shí)、保質(zhì)完成。 負(fù)責(zé)外包招商公司招商工作的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、落實(shí)與實(shí)施。 各個(gè)項(xiàng)目招商費(fèi)用的控制。 負(fù)責(zé)主力店、次主力店和連鎖品牌商戶的戰(zhàn)略合作商務(wù)洽談及聯(lián)盟協(xié)議的簽訂，為項(xiàng)目招商提供商戶資源保障。 跟進(jìn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展變化，定期提交行業(yè)發(fā)展報(bào)告，為集團(tuán)及集團(tuán)營(yíng)銷管理中心決策提供信息和建議。 組織和推動(dòng)集團(tuán)營(yíng)銷管理中心與招商相關(guān)的合同、協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)化工作。3、租售管理部關(guān)鍵崗位職責(zé)說明：（1）租售管理部經(jīng)理職責(zé)銷售方面工作職責(zé)負(fù)責(zé)企業(yè)各樓盤項(xiàng)目的銷售工作規(guī)劃、各項(xiàng)目的銷售工作組織實(shí)施和客戶服務(wù)管理等： 根據(jù)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，安排樓盤銷售工作，制訂年度及各項(xiàng)目的銷售計(jì)劃。 根據(jù)各項(xiàng)目的銷售計(jì)劃，組建售樓中心，具體實(shí)施項(xiàng)目銷售工作。 根據(jù)企業(yè)的相關(guān)規(guī)定及銷售工作需要，制定銷售管理制度，報(bào)批后貫徹實(shí)施。 全面負(fù)責(zé)組織企業(yè)各項(xiàng)目的銷售，分解銷售計(jì)劃并檢查執(zhí)行情況。 定期檢查各項(xiàng)目銷售報(bào)表，一旦發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)更正解決。 做好項(xiàng)目的銷售控制，及時(shí)召開銷售會(huì)議，保證獲得最及時(shí)的回款和最大的營(yíng)業(yè)額。 負(fù)責(zé)與房管、工商等部門建立良好的關(guān)系，保證銷售工作正常進(jìn)行。 負(fù)責(zé)客戶服務(wù)管理，及時(shí)處理投訴、退房等問題，保證企業(yè)利益。 組織和推動(dòng)集團(tuán)營(yíng)銷管理中心與銷售相關(guān)的合同、協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)化工作。（2）租售管理部經(jīng)理職責(zé)招商方面工作職責(zé) 負(fù)責(zé)制定集團(tuán)營(yíng)銷管理中心招商、商業(yè)規(guī)劃等相關(guān)管理制度及規(guī)范。 負(fù)責(zé)草擬和提報(bào)新建項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金收益報(bào)告，負(fù)責(zé)所有項(xiàng)目的招商業(yè)務(wù)。 根據(jù)集團(tuán)批準(zhǔn)的商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃及租金指標(biāo)，組織制定新項(xiàng)目招商方案、招商計(jì)劃及時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃,對(duì)整個(gè)招商籌備工作過程進(jìn)行監(jiān)督管理，保障整體招商工作按時(shí)、保質(zhì)完成。 負(fù)責(zé)外包招商公司招商工作的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、落實(shí)與實(shí)施。 負(fù)責(zé)主力店、次主力店和連鎖品牌商戶的戰(zhàn)略合作商務(wù)洽談及聯(lián)盟協(xié)議的簽訂，為項(xiàng)目招商提供商戶資源保障。 組織和推動(dòng)集團(tuán)營(yíng)銷管理中心與招商相關(guān)的合同、協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)化工作。（3）項(xiàng)目銷售經(jīng)理職責(zé) 根據(jù)企業(yè)要求，制定售樓處的各項(xiàng)管理制度，報(bào)批通過后貫徹執(zhí)行。 制定售樓處員工工作規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行售樓接待程序，檢查監(jiān)督下屬的行為規(guī)范。 負(fù)責(zé)制訂管轄項(xiàng)目的銷售計(jì)劃，報(bào)批通過后執(zhí)行，及時(shí)完成銷售目標(biāo) 對(duì)來訪客戶、成交客戶的信息進(jìn)行建檔管理，并及時(shí)上報(bào)，接受并處理客戶投訴。 定期盤點(diǎn)銷售額、回款額、銷售面積、套數(shù)等，監(jiān)督落實(shí)回款，定期報(bào)送上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。 定期總結(jié)銷售過程中出現(xiàn)的問題、客戶的反饋信息等，為企業(yè)決策提供依據(jù)。 對(duì)售樓處員工進(jìn)行日常管理、考核、崗位技能培訓(xùn)，在自身權(quán)限內(nèi)進(jìn)行獎(jiǎng)懲。 負(fù)責(zé)售樓處銷售資料、銷售工具管理及售樓處日常管理。 統(tǒng)一管理客戶（包括住宅客戶、商業(yè)投資客戶）資源信息，建立并維護(hù)客戶資料庫。 對(duì)客戶資源進(jìn)行分析研究并提供分析報(bào)告。 對(duì)客戶需求信息、反饋信息進(jìn)行收集和定期制定客戶需求的初步分析報(bào)告。 收集項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、策劃、銷售等資料，健立健全信息資料庫。 與客戶進(jìn)行良好的溝通，并提出售后服務(wù)建議。 定期進(jìn)行客戶滿意度調(diào)查，并制定報(bào)告，反饋相關(guān)部門。（4）項(xiàng)目招商經(jīng)理職責(zé) 負(fù)責(zé)集團(tuán)營(yíng)銷管理中心租售管理部整體工作的把控和部署。 負(fù)責(zé)制訂本部門各階段工作計(jì)劃，布置和安排本部門各項(xiàng)工作有計(jì)劃開展。 負(fù)責(zé)開展本部門員工業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，指導(dǎo)和幫助本部門員工的工作，不斷強(qiáng)化和提高員工的素質(zhì)。 控制部門內(nèi)部管理費(fèi)用支出；編制和完善招商相關(guān)制度與流程，監(jiān)督貫徹執(zhí)行。 負(fù)責(zé)組織考核和考評(píng)本部門員工，調(diào)動(dòng)員工工作積極性，增強(qiáng)本部門員工的凝聚力。 配合整體規(guī)劃和商業(yè)布局，做好品牌引進(jìn)計(jì)劃與篩選工作，逐步建立起有利于開展招商的跨部門、跨區(qū)域招商資源的整合平臺(tái)。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的招商工作，對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的洽談、簽約工作進(jìn)行管理、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督，審核各項(xiàng)業(yè)務(wù)合同。 負(fù)責(zé)指導(dǎo)本部門員工對(duì)招商合同的管理、建檔、查詢工作。 統(tǒng)一管理客戶（招商引進(jìn)的合作伙伴）資源信息，建立并維護(hù)客戶資料庫。 負(fù)責(zé)安排本部門員工進(jìn)行新商家的開發(fā)、引進(jìn)及品牌的優(yōu)化工作。組織安排相關(guān)招商人員參加各類商品招商會(huì)。（5）按揭專員崗位說明 負(fù)責(zé)按揭貸款客戶的資料審核、組織、整理、上報(bào)工作； 協(xié)調(diào)房管局、銀行等部門做好貸款相關(guān)手續(xù)； 負(fù)責(zé)跟蹤銀行貸款客戶的放款工作； 熟練操作電腦常用辦公軟件； 有較強(qiáng)的責(zé)任心，良好的溝通協(xié)調(diào)能力、應(yīng)變能力； 積極上進(jìn)，富有工作熱情和團(tuán)隊(duì)意識(shí)。（6）客服專員崗位說明 負(fù)責(zé)售房合同的審核、審批，合同備案，存檔保管； 要負(fù)責(zé)房產(chǎn)交易的整個(gè)流程手續(xù)的辦理（審核簽約合同、銀行貸款、產(chǎn)權(quán)過戶、物業(yè)交接等），熟悉房地產(chǎn)后期服務(wù)交易流程； 調(diào)解客戶的異議，維護(hù)公司利益； 服務(wù)質(zhì)量回訪； 接受客戶投訴并即時(shí)反饋處理； 搜集、整理、歸納、反饋房產(chǎn)、銀行政策及動(dòng)態(tài)追綜； 親和力強(qiáng)，耐心解答客戶的問題,提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),維護(hù)公司形象。（四）客戶服務(wù)部組織架構(gòu)及職能：1、客戶服務(wù)部組織架構(gòu)2、客戶服務(wù)部職能 大客戶的聯(lián)系、拓展、關(guān)系維護(hù)：住宅類客戶主要包括團(tuán)購(gòu)客戶，商業(yè)地產(chǎn)類大商戶及大型投資機(jī)構(gòu)、單位等。 對(duì)已開發(fā)住宅客戶、商鋪投資客戶、商家進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析并歸檔，為后續(xù)項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)、便捷的客戶資源，提高后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的銷售及招商效率。 負(fù)責(zé)所有項(xiàng)目“萬聯(lián)會(huì)”會(huì)員的管理和拓展。 配合行政部處理重大危機(jī)公關(guān)事件。 監(jiān)督各個(gè)項(xiàng)目的客戶服務(wù)質(zhì)量并接受客戶投訴。 交房方案制定與執(zhí)行。 售后服務(wù)跟進(jìn)。3、客戶服務(wù)部關(guān)鍵崗位職責(zé)說明客戶服務(wù)部經(jīng)理職責(zé)： 全面負(fù)責(zé)客戶管理工作，提升客戶滿意度。 完善客戶服務(wù)體系，制定客戶服務(wù)計(jì)劃 。 負(fù)責(zé)客戶統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料收集，以供決策使用。 負(fù)責(zé)客戶關(guān)系管理，建立良好客戶關(guān)系。 客戶資料整理、歸檔，建立客戶資料庫。 定期或不定期總結(jié)客戶情況，上報(bào)客服經(jīng)理；定期或不定期進(jìn)行客戶訪談，了解客戶需求。 及時(shí)發(fā)現(xiàn)客戶服務(wù)過程中的問題，并提出解決建議。 接收客戶服務(wù)和投訴信息，并為客戶提供技術(shù)咨詢服務(wù)。 公司“萬聯(lián)會(huì)”會(huì)員管理和拓展。 交房服務(wù)工作配合。第五章 萬聯(lián)投資營(yíng)銷管理中心人員動(dòng)態(tài)編制說明（一）研展部人員動(dòng)態(tài)編制說明人員編制（依據(jù)同時(shí)開發(fā)項(xiàng)目多少增加人員和編制）部門崗位1個(gè)項(xiàng)目開發(fā)2個(gè)項(xiàng)目開發(fā)3個(gè)項(xiàng)目開發(fā)4個(gè)項(xiàng)目開發(fā)5個(gè)項(xiàng)目開發(fā)研展部部門經(jīng)理不設(shè)置不設(shè)置共1人共1人共1人市場(chǎng)研究組主管不設(shè)置不設(shè)置共1人共1人共1人專員不設(shè)置不設(shè)置不設(shè)置不設(shè)置不設(shè)置投資發(fā)展發(fā)展組主管不設(shè)置共1人共1人共1人共1人專員不設(shè)置不設(shè)置不設(shè)置共1人共1人項(xiàng)目拓展組主管不設(shè)置不設(shè)置不設(shè)置不設(shè)置共1人專員不設(shè)置不設(shè)置不設(shè)置不設(shè)置不設(shè)置合計(jì)0人共1人共3人共4人共5人說明：1) 以上人員編制假設(shè)銷售、招商、推廣等業(yè)務(wù)為服務(wù)外包；2) 基于成本和工作強(qiáng)度考慮，在其他崗位空缺時(shí)，由部門在職人員完成相關(guān)工作。（二）營(yíng)銷策劃部人員動(dòng)態(tài)編制說明人員編制（依據(jù)同時(shí)開發(fā)項(xiàng)目多少增加人員和編制）部門崗位1個(gè)項(xiàng)目開發(fā)2個(gè)項(xiàng)目開發(fā)3個(gè)項(xiàng)目開發(fā)4個(gè)項(xiàng)目開發(fā)5個(gè)項(xiàng)目開發(fā)營(yíng)銷策劃部部門經(jīng)理不設(shè)置不設(shè)置共1人共1人共1人營(yíng)銷策劃組主管不設(shè)置不設(shè)置不設(shè)置共1人共1人專員不設(shè)置共1人共1人共1人共2人品牌策劃組主管不設(shè)置不設(shè)置共1人共1人共1人品牌策劃師不設(shè)置不設(shè)置不設(shè)置不設(shè)置共1人網(wǎng)站及會(huì)刊編輯外包外包外包外包外包會(huì)刊設(shè)計(jì)師外包外包外包外包外包合計(jì)0人共1人共3人共4人共6人說明：1) 以上人員編制假設(shè)銷售、招商、推廣等業(yè)務(wù)為服務(wù)外包；2) 基于成本和工作強(qiáng)度考慮，在其他崗位空缺時(shí)，由部門在職人員完成相關(guān)工作；3) 從降低總部人員數(shù)量角度出發(fā)，會(huì)刊及網(wǎng)站可進(jìn)行業(yè)務(wù)外包。（三）租售管理部人員動(dòng)態(tài)編制說明人員編制（依據(jù)同時(shí)開發(fā)項(xiàng)目多少增加人員和編制）部門崗位1個(gè)項(xiàng)目開發(fā)2個(gè)項(xiàng)目開發(fā)3個(gè)項(xiàng)目開發(fā)4個(gè)項(xiàng)目開發(fā)5個(gè)項(xiàng)目開發(fā)租售管理部部門經(jīng)理不設(shè)置不設(shè)置不設(shè)置共1人共1人項(xiàng)目銷售銷售經(jīng)理共1人共2人共3人共4人共5人按揭專員共1人共2人共3人共4人共5人銷售秘書共1人共2人共3人共4人共5人項(xiàng)目招商招商經(jīng)理共1人共2人共3人共4人共5人合計(jì)共4人共8人共12人共17人共21人說明：1) 以上人員編制假設(shè)銷售、招商、推廣等業(yè)務(wù)為服務(wù)外包；2) 基于成本和工作強(qiáng)度考慮，在其他崗位空缺時(shí)，由部門在職人員完成相關(guān)工作。（四）客戶服務(wù)部人員動(dòng)態(tài)編制說明人員編制（依據(jù)同時(shí)開發(fā)項(xiàng)目多少增加人員和編制）部門崗位1個(gè)項(xiàng)目開發(fā)2個(gè)項(xiàng)目開發(fā)3個(gè)項(xiàng)目開發(fā)4個(gè)項(xiàng)目開發(fā)5個(gè)項(xiàng)目開發(fā)客戶服務(wù)部部門經(jīng)理不設(shè)置不設(shè)置共1人共1人共1人大客戶拓展組主管不設(shè)置不設(shè)置共1人共1人共1人專員不設(shè)置不設(shè)置不設(shè)置共1人共1人信息統(tǒng)計(jì)管理組主管不設(shè)置不設(shè)置不設(shè)置不設(shè)置共1人專員不設(shè)置不設(shè)置不設(shè)置共1人共1人會(huì)員管理組主管不設(shè)置不設(shè)置不設(shè)置不設(shè)置共1人專員不設(shè)置共1人共1人共1人共1人檔案管理員管理員不設(shè)置不設(shè)置不設(shè)置不設(shè)置共1人合計(jì)0人共1人共3人共5人共8人說明：1) 以上人員編制假設(shè)銷售、招商、推廣等業(yè)務(wù)為服務(wù)外包；2) 基于成本和工作強(qiáng)度考慮，在其他崗位空缺時(shí)，由部門在職人員完成相關(guān)工作。（五）營(yíng)銷管理中心人員動(dòng)態(tài)編制說明人員編制（依據(jù)同時(shí)開發(fā)項(xiàng)目多少增加人員和編制）1個(gè)項(xiàng)目開發(fā)2個(gè)項(xiàng)目開發(fā)3個(gè)項(xiàng)目開發(fā)4個(gè)項(xiàng)目開發(fā)5個(gè)項(xiàng)目開發(fā)營(yíng)銷管理中心（副總）共1人共1人共1人共1人共1人研展部0人共1人共3人共4人共5人營(yíng)銷策劃部0人共1人共3人共4人共6人租售管理部共4人共8人共12人共17人共21人客戶服務(wù)部0人共1人共3人共5人共8人合計(jì)共5人共12人共22人共31人共41人總部與現(xiàn)場(chǎng)人員備注說明總部：1人總部：4人總部：10人總部：14人總部：20人項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)：4人項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)：8人項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)：12人項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)：17人項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)：21人n 說明：以上人員編制假設(shè)銷售、招商、推廣等業(yè)務(wù)為服務(wù)外包。第六章 萬聯(lián)投資營(yíng)銷管理中部門管理制度（一）費(fèi)用預(yù)算及審批管理1、項(xiàng)目年度總體銷售、招商費(fèi)用比例及總預(yù)算的確定原則項(xiàng)目年度銷售、招商推廣費(fèi)用比例及金額，由各地公司根據(jù)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況，項(xiàng)目特征、經(jīng)營(yíng)要求、集團(tuán)所屬同類項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)等因素綜合制定，提交集團(tuán)銷售管理中心及公司總經(jīng)理、董事長(zhǎng)審批，其中：1）銷售推廣費(fèi)用項(xiàng)目銷售推廣費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目類型（商業(yè)或住宅），項(xiàng)目所在區(qū)域等實(shí)際情況，參照已有項(xiàng)目銷售費(fèi)用比例單獨(dú)制定；2）招商推廣費(fèi)用結(jié)合我司開發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)實(shí)際情況，擬定各項(xiàng)目開業(yè)前招商推廣總費(fèi)用按現(xiàn)行財(cái)務(wù)管理制度和項(xiàng)目實(shí)際情況另行確定。注：以上銷售、招商推廣費(fèi)用不包括項(xiàng)目行政、人事、辦公等費(fèi)用。2、費(fèi)用監(jiān)控原則1）季度費(fèi)用監(jiān)控地方公司每季度報(bào)批銷售（招商）方案，須明確季度銷售（招商）目標(biāo)、費(fèi)用、工作思路等，作為考核項(xiàng)目季度費(fèi)用效果評(píng)估依據(jù)；營(yíng)銷管理中心根據(jù)目標(biāo)達(dá)成率等相關(guān)市場(chǎng)因素，綜合考評(píng)，可調(diào)整下季度費(fèi)用投入，但項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能夠給出合理解釋的，營(yíng)銷管理中心可決定是否按半年目標(biāo)考核。2）半年費(fèi)用監(jiān)控各項(xiàng)目銷售、招商推廣費(fèi)用采取半年考核制度，根據(jù)每半年已開支費(fèi)用與銷售、招商目標(biāo)的匹配度作為考核指標(biāo)，集團(tuán)營(yíng)銷管理中心以此作為下一個(gè)半年銷售、招商推廣費(fèi)用調(diào)整依據(jù)，其費(fèi)用指標(biāo)按照上半年實(shí)際完成額度比例調(diào)整。3）年度費(fèi)用監(jiān)控年終考核該年度已開支費(fèi)用與銷售、招商目標(biāo)的匹配度。制定下一年度費(fèi)用開支應(yīng)以上一年度已完成銷售（招商）實(shí)際額度比例為準(zhǔn)。4）超出預(yù)算（計(jì)劃）費(fèi)用監(jiān)控原則不辦理超出集團(tuán)審批的“營(yíng)銷費(fèi)用總額指標(biāo)”費(fèi)用支出；原則不辦理超出階段性（年度、半年度、季度）預(yù)算費(fèi)用支出；但是計(jì)劃外費(fèi)用，必須獲得集團(tuán)總經(jīng)理、董事長(zhǎng)批準(zhǔn)的追加（調(diào)整）“相關(guān)營(yíng)銷費(fèi)用”的文件。3、季度銷售、招商推廣費(fèi)用預(yù)算的審批細(xì)則1）費(fèi)用制定各地方公司每季度根據(jù)年初確定的項(xiàng)目年度銷售、招商推廣方案及費(fèi)用預(yù)算，制定本季度的銷售、招商目標(biāo)，銷售、招商推廣方案及費(fèi)用預(yù)算，同時(shí)上報(bào)上個(gè)季度銷售、招商費(fèi)用使用情況，報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷管理中心及董事長(zhǎng)審批。集團(tuán)營(yíng)銷管理中心年度、季度營(yíng)銷會(huì)議，主要研討、分析、明確項(xiàng)目年度、季度銷售、招商思路、活動(dòng)方向，以及確定年、季度總體銷售、招商費(fèi)用額度，具體每個(gè)活動(dòng)方案或推廣事項(xiàng)需按流程單獨(dú)報(bào)批。2）上報(bào)時(shí)間項(xiàng)目公司租售管理部提前一個(gè)月報(bào)批，集團(tuán)營(yíng)銷管理中心十日內(nèi)完成審核、審批，為各項(xiàng)目下季度工作推進(jìn)預(yù)留半個(gè)月籌備時(shí)間。4、項(xiàng)目營(yíng)銷（招商）費(fèi)用、合同審批說明1）預(yù)算內(nèi)營(yíng)銷（推廣）費(fèi)用審批根據(jù)階段營(yíng)銷預(yù)算，在預(yù)算內(nèi)，不管額度大小，均按集團(tuán)現(xiàn)行財(cái)務(wù)管理審批流程和權(quán)限執(zhí)行。2）預(yù)算外營(yíng)銷（推廣）費(fèi)用審批營(yíng)銷預(yù)算外的費(fèi)用，項(xiàng)目公司租售管理部填寫預(yù)算外費(fèi)用申請(qǐng)單，由各項(xiàng)目公司總經(jīng)理給予書面意見，匯總后報(bào)營(yíng)銷管理中心及董事長(zhǎng)審核，經(jīng)過董事長(zhǎng)審批后，項(xiàng)目公司營(yíng)銷管理中心執(zhí)行并備案。（二）銷售管理制度1、銷售合同管理制度 （1）合同范本（包括定金合同與預(yù)/出售合同）的確定：合同正文：統(tǒng)一使用*市國(guó)土資源和房管局統(tǒng)一監(jiān)制印發(fā)版本。（2）合同內(nèi)容（含補(bǔ)充協(xié)議）的確定由地方公司租售管理部組織起草、組織討論，經(jīng)財(cái)務(wù)部、法務(wù)人員、分管領(lǐng)導(dǎo)流轉(zhuǎn)，集團(tuán)營(yíng)銷管理中心租售管理部審核，由分管副總審批后，發(fā)布執(zhí)行。1）合同內(nèi)容的制定包括但不限于：土地資料、項(xiàng)目資料、違約金數(shù)額、房屋交付日期、裝修標(biāo)準(zhǔn)、甲方權(quán)益、補(bǔ)充協(xié)議、項(xiàng)目總平面圖等，其中土地資料、項(xiàng)目資料必須與政府文件保持一致。2）在政府規(guī)范格式合同中未能明確的、項(xiàng)目公司和集團(tuán)公司認(rèn)為需要與客戶明確的事項(xiàng)，以補(bǔ)充協(xié)議的形式約定。3）合同范本由地方公司租售管理部在項(xiàng)目銷售開盤前30天制定完畢，其他部門在2個(gè)工作日內(nèi)流轉(zhuǎn)完畢。合同及補(bǔ)充協(xié)議范本須報(bào)集團(tuán)法務(wù)人員審核（3天內(nèi)審核完畢）。（3）合同范本的修改1）項(xiàng)目公司租售管理部門及法務(wù)人員（如有必要由外聘法律顧問）出具修改意見，項(xiàng)目公司租售管理部門組織、集團(tuán)營(yíng)銷管理中心租售管理部審核、分管總經(jīng)理審批后，董事長(zhǎng)辦歸檔。2）會(huì)簽后的合同范本在項(xiàng)目銷售時(shí)統(tǒng)一在銷售現(xiàn)場(chǎng)展示，供客戶參閱，銷售人員在客戶認(rèn)購(gòu)時(shí)必須提醒客戶閱讀合同范本。（4）合同簽署程序1）定金合同簽署操作程序，按照代理公司上報(bào)流程執(zhí)行；2）預(yù)/出售合同簽署操作程序，按照代理公司上報(bào)流程執(zhí)行；簽約各項(xiàng)細(xì)節(jié)及要求，見集團(tuán)營(yíng)銷管理中心相關(guān)文件及制度。2、銷售價(jià)格管理 為加強(qiáng)各項(xiàng)目樓盤銷售價(jià)格管理，樓盤定價(jià)必須按規(guī)定工作程序進(jìn)行：（1）新推樓盤定價(jià)報(bào)告必須報(bào)地方公司營(yíng)銷主管領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)租售管理部及集團(tuán)董事長(zhǎng)審批，定價(jià)報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括：價(jià)格分布圖、基準(zhǔn)試算表、樓盤價(jià)目表、付款方式表。樓盤定價(jià)必須考慮各種定價(jià)因素，住宅：樓層、朝向、景觀、工程進(jìn)度、戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品供應(yīng)量、等；商鋪：客流量、間隔設(shè)計(jì)、面積、樓層、等；寫字樓：地段、通風(fēng)采光、朝向、面積等。樓盤定價(jià)必須統(tǒng)一使用標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)文件：價(jià)格分布圖范本、基準(zhǔn)試算表范本、樓盤價(jià)目表范本、付款方式表范本、定價(jià)報(bào)告范本等。（2）在售樓盤階段性價(jià)格調(diào)整必須經(jīng)地方公司領(lǐng)導(dǎo)批示，并在每次調(diào)價(jià)前報(bào)集團(tuán)租售管理部備案，經(jīng)集團(tuán)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后執(zhí)行，其定價(jià)報(bào)告內(nèi)容除應(yīng)包括：價(jià)格分布圖、基準(zhǔn)試算表、樓盤價(jià)目表外，還必須附上價(jià)格調(diào)整的理由及分析報(bào)告。 （3）個(gè)別樓盤重新定價(jià)經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審批后，報(bào)集團(tuán)租售部備案，經(jīng)集團(tuán)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后執(zhí)行，定價(jià)報(bào)告必須明確要求重新定價(jià)的原因、目前的銷售價(jià)位、個(gè)別單元的理想價(jià)位等。項(xiàng)目公司應(yīng)將銷售定價(jià)表提交集團(tuán)租售管理部，接受集團(tuán)租售管理部的監(jiān)督管理，且該定價(jià)表作為公司的商業(yè)秘密，相關(guān)人員應(yīng)注意保密措施。項(xiàng)目公司租售管理部門制定的價(jià)目表必須報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)部審核、行政人事部蓋節(jié)方可下發(fā)，必須嚴(yán)格按有效價(jià)目表執(zhí)行，未經(jīng)審批任何部門（或個(gè)人）不得擅自修改價(jià)目表。項(xiàng)目公司分管營(yíng)銷領(lǐng)導(dǎo)及租售管理部負(fù)責(zé)人應(yīng)妥善保管相關(guān)整盤平均底價(jià)的資料，進(jìn)行備案，并接受集團(tuán)租售管理部的監(jiān)督檢查。（4）促銷措施：每一階段的促銷措施方案由項(xiàng)目公司結(jié)合本樓盤銷售實(shí)際情況而定。申請(qǐng)促銷措施不但要有具體方案，同時(shí)還必須附上相應(yīng)的依據(jù)，項(xiàng)目公司申請(qǐng)促銷措施必須提前兩周上報(bào)。促銷措施方案必須經(jīng)項(xiàng)目租售管理部會(huì)簽；超于權(quán)限范圍的須報(bào)集團(tuán)租售管理部審核，集團(tuán)董事長(zhǎng)審批。未經(jīng)批準(zhǔn)，項(xiàng)目公司不得擅自推出各項(xiàng)促銷措施【如低于成本價(jià)或核準(zhǔn)價(jià)銷售】。（5）分、子公司租售管理部為更名、換房、退定、退房審批的直接責(zé)任部門，上述行為必須符合有關(guān)規(guī)定且報(bào)集團(tuán)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)，集團(tuán)租售管理部備案。3、 銷售變更管理制度 （1）本制度所涉及事務(wù)辦理原則：1）制度所涉及的客戶相關(guān)申請(qǐng)，原則上集團(tuán)公司不予接受，其處理程序及許可范圍均為集團(tuán)公司內(nèi)部管理規(guī)定，屬集團(tuán)公司機(jī)密，嚴(yán)禁擅自傳播。2）原則上只接受客戶在簽署合同前的申請(qǐng)。3）簽署預(yù)/出售合同后，除特殊情況由地方總經(jīng)理特批外，所有申請(qǐng)一律不接受。4）所有申請(qǐng)均需要顧客填寫客戶銷售變更申請(qǐng)表，作為原始憑證存檔備案。（2）更名管理1）原則上只接受客戶在簽署合同前提出的更名申請(qǐng)。客戶本人提出更名請(qǐng)求，填寫書面的更名申請(qǐng)，并提交合法、有效的身份證明文件復(fù)印件，由銷售代表填銷售變更通知單，與客戶證件復(fù)印件一同交地方公司租售管理部經(jīng)理組織上報(bào)，地方公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核，集團(tuán)營(yíng)銷管理中心租售管理部審核、分管副總審批，財(cái)務(wù)部存檔。2）集團(tuán)營(yíng)銷管理中心租售管理部負(fù)責(zé)核實(shí)更名單位的房號(hào)、申請(qǐng)人合法性、已付款金額、合同簽訂等情況。3）地方公司租售管理部負(fù)責(zé)通過銷售軟件更名。4）內(nèi)部員工所享受公司領(lǐng)導(dǎo)批示的特殊折扣及內(nèi)部員工的折扣，僅限于員工本人及直系親屬（父母、子女、配偶）購(gòu)房，若更名將取消以上折扣。5）經(jīng)審批同意更名的，由地方公司銷售經(jīng)理組織辦理更名手續(xù)：a)簽約時(shí)在銷售管理系統(tǒng)執(zhí)行更名操作（不可直接刪改原記錄）；b)為客戶更換收款發(fā)票；c)銷售變更申請(qǐng)資料由集團(tuán)營(yíng)銷管理中心租售部和財(cái)務(wù)部備案；d)財(cái)務(wù)部收回客戶發(fā)票。（3）換房管理（特殊換房）1）原則上只接受客戶在簽署合同前提出的換房申請(qǐng)，申請(qǐng)須由客戶本人提出書面申請(qǐng)，地方公司銷售經(jīng)理收到顧客申請(qǐng)后填寫銷售變更通知單按審批要求地方公司租售管理部經(jīng)理組織上報(bào)，地方公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核，集團(tuán)營(yíng)銷管理中心租售部審核，集團(tuán)分管副總審批。2）調(diào)入及放棄單位所屬項(xiàng)目，由集團(tuán)營(yíng)銷管理中心租售管理部核實(shí)申請(qǐng)調(diào)換單位的房號(hào)、申請(qǐng)人的合法性、合同是否簽署及繳款情況，同時(shí)根據(jù)申請(qǐng)要求提交集團(tuán)其他部門審核：3）換房涉及到工程、設(shè)計(jì)問題，需提交相關(guān)管理部及分管副總審核回復(fù)。4）換房涉及到定金合同、預(yù)/出售合同等條款問題或法律問題，需提交或集團(tuán)法務(wù)人員審核回復(fù)。5）經(jīng)審批同意換房的，項(xiàng)目公司租售管理部銷售經(jīng)理辦理組織辦理換房手續(xù)：a）在銷售管理系統(tǒng)執(zhí)行換房操作（不可直接刪改原記錄）。b)與客戶重新簽訂定金合同（定金合同約定簽約日期等條款不做更改）。c)財(cái)務(wù)部為客戶更換收款發(fā)票。d)變更申請(qǐng)資料由集團(tuán)營(yíng)銷管理中心租售管理部和財(cái)務(wù)部備案。e)財(cái)務(wù)部收回的發(fā)票客戶聯(lián)、并新開發(fā)票。（4）更改付款方式管理a)原則上只接受客戶在簽署合同前提出的更改付款方式申請(qǐng)。申請(qǐng)須由客戶本人提出書面申請(qǐng)，營(yíng)銷管理中心租售管理部經(jīng)理收到顧客申請(qǐng)后填寫銷售變更通知單按審批要求營(yíng)銷管理中心租售管理部經(jīng)理組織上報(bào)，公司分管副總審批。b)集團(tuán)營(yíng)銷管理中心租售管理部負(fù)責(zé)核實(shí)更改付款方式單位的房號(hào)、申請(qǐng)人合法性、已付款金額、合同簽訂等情況。c)經(jīng)審批同意更改付款方式的，由項(xiàng)目公司租售管理部經(jīng)理簽約時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)：d)變更申請(qǐng)資料原件由備案。（5）定金合同過期另售管理 a)項(xiàng)目公司銷售經(jīng)理電話知會(huì)客戶定金合同過期作廢日期。 b) 項(xiàng)目公司銷售經(jīng)理填寫銷售變更通知單后組織上報(bào)，項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)審核，集團(tuán)營(yíng)銷管理中心租售管理部審核，集團(tuán)董事長(zhǎng)審批。c) 項(xiàng)目公司租售管理部經(jīng)理憑審批后的通知單在銷售軟件中作退房處理。d) 處理后房源將另行出售。（6）退房管理集團(tuán)公司原則上不接受客戶退房申請(qǐng)，特殊情況需按以下程序辦理。未簽署預(yù)/出售合同的退房管理：項(xiàng)目公司租售管理部經(jīng)理收到客戶提出退房申請(qǐng)，經(jīng)說服無效后，向客戶收取定金合同原件、按需收取全部發(fā)票原件、身份證復(fù)印件。申請(qǐng)須由客戶本人提 出書面申請(qǐng)，項(xiàng)目公司租售管理部經(jīng)理收到顧客申請(qǐng)后填寫變更通知單按審批要求分公司租售管理部經(jīng)理組織上報(bào)，分管副總審批：a) 經(jīng)審批同意退房的，由項(xiàng)目公司租售管理部經(jīng)理在銷售管理系統(tǒng)提出退房申請(qǐng)，項(xiàng)目公司租售管理部經(jīng)理執(zhí)行退房操作。b) 財(cái)務(wù)部根據(jù)審批意見，辦理退還客戶房款（包含退定和不退定兩種情況）的手續(xù)。c) 項(xiàng)目公司租售管理部經(jīng)理通知客戶到財(cái)務(wù)部領(lǐng)取所退房款。d) 經(jīng)集團(tuán)營(yíng)銷管理中心租售管理部批準(zhǔn)后該房產(chǎn)另行