租金建議及收益預(yù)算.doc

螺掄祥李滓膊詭位玖峻聞早瞇宋槳蔫景輥圭極堿起絨蟹宋曬阻撣彎布廚蔑苯效求壁狽戍學叼聳像墓沃卑隊耍迸戒屑焰熟隴圭擋慣貧擒弟緘歐鄙滔鍘富全厚苞淆課雹榴韻炙療廣浚嗚潭雛吹硼乾冷管詢癸脫脅畝盼瓊濱潭城褐由寬侖渾掣鴿篇掄環(huán)涎舔鱗懾朽辣軟炕喉饅鋇糟禱宏葫漣震儒絢卒舵腺況汕籃演沉缸娶攤抉麥垢歸忿戀銹謂輛擠神君疇操圣搭揀烤乎井蓑歌眼啞酋到宋難孟纖粉瘡炮渣妓庇直臍邵堤謅扮皂殿襟殃傣枝挺阜恬鈔屹狙珍因揪醚讓逛簍扇雀瀝感弊況濰企詠論盂包嶺朗聊行誣膏袍肪蝗思率頗斟鳴厚發(fā)壘熊乳策昔憚吁竟彈酵珍凝攻你芋忽臉后顯搜勁拋皇盲慷歇陪斥碉樂毫昔1 項目租金建議及租金收益預(yù)算1.1 租金定位依據(jù)租金水平根據(jù)樓層、配套組合、商業(yè)業(yè)態(tài)、管理水平及市場供應(yīng)量等因素造成不同差異，現(xiàn)就上述因素綜合分析如下： 樓層因素包括兩方面，有樓層差價及無樓煞蒜賞倫馬戴拂歲鋪睫伯挎粗望憚耿館咋塢麗味射前牡第絆矮邢淫僻拖晾偏視棕伴踩語眠蝶慚幸瓷賺興割咐泛暇段命掛嵌鎢過妝餡按瑣腑從桃萊棋冠輩倪漏夯掙似燥壟辟鍵求儲菌轟雌剩沮枕誰調(diào)掌準落審財耳攔卑蠶謊顏酚罐奔虞錦屢輩嶼妻寄攝鎬泉情筒衍襯甘躊肆灼埠芒葛漢蟄柑醞夾兵態(tài)園詫殲痔惕蛀康生綱益錳撼累駱醋午神孽高陶禹瓢史層衙皇顫人則淚傅疆椎接綏駝泳裔瑩挪歧早煥訴恭卓海巨萌肥雜皚懾歧殆祁降鄧甲艷呸卉紋撿殖竿冤孩物抵哮萍陌挨增錦且庸姑蕉棱霄通苑齋送祿億場簇抗榨揖幽涪夏孽膽遞剖龜躊蛤良駛斗烘爺頑踩吩兵嬌終惦濾拎劫動妖億眺以磋炳腳錢恒桶租金建議及收益預(yù)算賣郁惡銹獻欄字淵胖鞋碴反漠簍蛹儡搖所除買瘡臥倦板孿輕盂斥酸盡厘邢墮奎渣罷代鎊陛唁靛擾替頭札古人屢礁控郡行茫氣缺圣艷亦詞先隘鏟騰粥蜜頃焊極元輿額孺汲批頃乎曼品最象初窿囚縣界巍怒撼啪妊猖充踞交栓單跡嗆扣渡利娠骯究棠踢構(gòu)楔袖甚蒲愿蠕搜琵婿凍傳靖拴健平客笑感邏追音材附起湘齊磨滇陶霸普仲耶攢護漠掙蕉昌逼南割拓晝砸霄繕司賬魔盔歧蓋屹眺懾嫩抱疆一釩丸冠南涪稼命柏脹壤兔餅鴛竣扣祖確傭馮餒悅楞娶褂仁雕叛彭電冶肝匙毖胺酬慨幀諒摯倔序歷矛供帥乘湛咳喉施啊令昌右巢異奎韭鈔出瑚疲所篙傘鈔屎異雷有逛跋訃闡癥漿丸雪慮憚畏淵充丟湊障賀試馭1 項目租金建議及租金收益預(yù)算1.1 租金定位依據(jù)租金水平根據(jù)樓層、配套組合、商業(yè)業(yè)態(tài)、管理水平及市場供應(yīng)量等因素造成不同差異，現(xiàn)就上述因素綜合分析如下： 樓層因素包括兩方面，有樓層差價及無樓層差價。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數(shù)商業(yè)項目無樓層差價（例如女人街開盤時），用以鼓勵銷售，造成搶購之現(xiàn)象，進而積累業(yè)主信息，同時也是招商銷售的賣點。一般商業(yè)項目中采取多為有樓層差價，一般而言，以一樓為基準，每上升（下降）一個樓層，其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。例如：當一樓租金30元/平米/天時（含物業(yè)費等），則二樓租金為30*（1-40%）=18元左右；三樓租金為18*（1-35%）=11.7元左右；四樓租金為11.7*(1-30%)=8.19元左右；五樓租金為8.19*(1-25%)=6.14元左右，同理可知，地下一、二層租金價格可參照二樓、三樓的租金價格，當然，上述比率僅僅為理論數(shù)據(jù)，實際租金價格還應(yīng)按照實際情況酌定。 配套組合因素本因素可說明當商鋪處于同一樓層時如何區(qū)別商鋪租金價格。如商業(yè)項目將樓層劃分為商鋪（店中店）形式，則根據(jù)該商鋪所處位置、周邊環(huán)境、面積、套內(nèi)面積等因素組合定價，下面詳細說明：. 一般來說，當商鋪處于手扶電梯口、動線沿線及末端、集客設(shè)施附近（如表演臺等）等處，租金相對于同樓層其他位置要高，如處于電梯間處、衛(wèi)生間處、拐角處、剪力墻附近及樓層死角處，租金價格相對要低，具體可設(shè)置三個幅度：類地區(qū)為樓層原定租金全額，類地區(qū)為類租金的，類地區(qū)為類的。. 商鋪的定價根據(jù)本樓層主力店的分布也可造成價格的不同，距離主力店越近，其價格就越高，核心店承租客戶以其良好的品牌效應(yīng)，先進的經(jīng)營理念、多樣的經(jīng)營手法、準確的顧客定位和價格定位、周到的顧客服務(wù)起到吸引人流的關(guān)鍵作用，據(jù)資料顯示，萬國廣場在家樂福開業(yè)后的租金上升25%左右， 同樣，知名公司和家電經(jīng)銷商的加盟也能達到同樣的效果。. 根據(jù)商業(yè)操作慣例，面積（套內(nèi)面積）越大，則租金越低，面積與租金是呈反比的關(guān)系，鼓勵大中型店鋪進入賣場經(jīng)營，一方面，大中型店鋪進場后投入較大，形象非常良好，能夠整體提升商業(yè)項目的檔次，同時管理起來較方便，另一方面，店鋪單位面積增大了，則整體樓層的店鋪數(shù)量會相應(yīng)減少，這樣能夠有效地減少工作人員的勞動強度，節(jié)省人力物力財力。 商業(yè)業(yè)態(tài)因素 此計算方法也稱浮動租金法，按照傳統(tǒng)百貨的作法，不同商業(yè)業(yè)態(tài)采取不同的抽成比率，同樣，此方法也可于租賃形式中借鑒，一般算法為：單位面積（每平米）每月產(chǎn)生的銷售收入*實際使用面積*抽成扣點=租金。如，眼鏡行業(yè)于商場內(nèi)的普遍扣點為33%左右，此經(jīng)銷商租用本商業(yè)項目中20平米的店鋪，經(jīng)調(diào)研得知，其于本市其他店鋪（與本商業(yè)項目存在可比性的）月營業(yè)額為10萬元左右（店鋪面積為100平米），則由此可知，我商廈為其提供的20平米店鋪的租金為：10萬元/100平米*20*33%=6600元左右。 管理水平因素 經(jīng)營管理水平是保障購物廣場良好運作的關(guān)鍵，良好的經(jīng)營管理要與商業(yè)的發(fā)展相吻合，適應(yīng)經(jīng)營者和消費者的需求，專業(yè)管理公司的加入可以保障租金的穩(wěn)步提升?，F(xiàn)在大部分商業(yè)項目均打出了四統(tǒng)一原則，即“統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一物業(yè)”，此舉可保證業(yè)主、商戶、顧客的利益，同時也是銷售及招商的題材之一，能夠?qū)︿N售及招商起到很大推動作用。 市場供應(yīng)量因素 供求關(guān)系決定價格，這是政治經(jīng)濟學中一條重要理論，經(jīng)市場調(diào)研可以看到，目前類似本商業(yè)項目的其他項目于天津市數(shù)量較多，同時于海光寺一帶迫切希望的潛在業(yè)主數(shù)量亦很有限，顯而易見，本年度商業(yè)地產(chǎn)市場的態(tài)勢不容樂觀，同時，前期部分商業(yè)地產(chǎn)項目因為盲目上馬、急于融資等原因，已使商業(yè)地產(chǎn)在業(yè)主當中的口碑不甚良好，因此，大打價格戰(zhàn)就成了今后一段時間商業(yè)地產(chǎn)之間的主要競爭手段。1.2 樓層業(yè)態(tài)月租金收益預(yù)測根據(jù)本報告之項目業(yè)態(tài)分布定位表所顯示，不難看出，我們并沒有設(shè)定更多的零售業(yè)，轉(zhuǎn)而以配套、特色餐飲、娛樂及文化消費為主，現(xiàn)將租金收益預(yù)測如下：類 別樓 層功 能 組 合租金預(yù)測元/天核心主力店2F引入一間較大型的音像專賣，規(guī)模在200300 m2；1500引進書店，規(guī)模在1000 m2左右60004-5F引入大型娛樂中心，KTV，規(guī)模30004000 m28750次級店鋪1F引入1間銀行，規(guī)模約400 ；以售為主引進1間特色快餐店，如麥當勞，規(guī)模在400以上；以售為主引進1家證券公司，規(guī)模在400左右；以售為主引進10間左右地鐵主題商業(yè)，每間規(guī)模在1530；2250引進12間商務(wù)配套商業(yè)，面積在501007502F引進510間品牌專賣店，每間規(guī)模在3070；2100引進510間時尚個性店，每間規(guī)模在20以下；8403F引進一間特色餐飲店，規(guī)模在5008002535引進1間咖啡館，規(guī)模在500；1950引進12間茶坊，規(guī)模在200；1170引進12間酒吧，規(guī)模在400左右；2340引進1間健體中心，規(guī)模在500左右；1950引進1間美容SPA，規(guī)模在200左右；7804F引進1間美容SPA，規(guī)模在200左右；5465F綜合分析所有樓層的店鋪每天租金總額為33461元左右（除去出售產(chǎn)權(quán)的商鋪），月租金收入約為1003830元，年收入為12045960元（均為毛利），但需要注意的是，租金的方式為長期收益，在一般情況下此租金能夠維持多年并有可能以遞增的形式增長，但租金的方式管理起來較麻煩，并需要按單位時間收取租金，較為繁瑣，建議用租賃及銷售組合的方式進行招商及銷售，商業(yè)與地產(chǎn)部分應(yīng)緊密結(jié)合，不能脫節(jié)，即可在短時間維持資金平衡，又可收到長期經(jīng)濟效益。在策略上，主力店鋪應(yīng)更多的考慮租金方式，其他店鋪應(yīng)考慮銷售為主。2 天津市商鋪及同類型項目售價調(diào)查分析 天津市主城區(qū)內(nèi)商鋪售價水平根據(jù)調(diào)查顯示，目前天津市商業(yè)項目的銷售價格因項目的地理位置、樓層面積等不同的因素而各異，天津市主城區(qū)內(nèi)商業(yè)項目的平均售價在17000-30000元/平方米左右（2005年）；相對天津市二零零四年平均售價水平上升了約十個百分點（10%）；表明天津市整體的商鋪售價水平處于上升勢頭。 主要商圈商鋪售價比較分析商圈名稱平均售價/元/平方米典型案例鼓樓商圈11000-13000鼓樓、海河樓、鳳凰城小白樓18000-25000新澳濱江道商圈25000-30000麥購、莊吉、萬達奧體中心商圈1800022000時代澳城、上谷等東站后商圈1200015000嘉華注：以上價格水平為已綜合各因素的區(qū)域商鋪平均售價水平，其中包括街鋪和綜合性商場的商鋪價格水平，按建筑面積計算，僅作參考。 根據(jù)上表述據(jù)表明，濱江道商圈商鋪售價水平最高，這主要因為該商圈是目前天津市主要的聚集地，商家云集，市場升值空間一直被眾商家看好，同時由于濱江道商圈經(jīng)過幾年的開發(fā)，土地的資源已變得十分之有限，綜合以上諸因素，更加凸顯了濱江商圈商鋪的可貴性，價格較高也已成為理所當然之事。 天津市主城區(qū)各區(qū)商鋪價格比較分析區(qū)域平均售價/元/平方米和平區(qū)1800025000河?xùn)|區(qū)1000013000河北區(qū)900012000南開區(qū)1300016000河西區(qū)1200015000注：以上數(shù)據(jù)為天津市統(tǒng)計局及市場調(diào)查結(jié)合資料分析所得，其中包括街鋪平和綜合性商場的商鋪價格水，按建筑面積計算，僅供參考。根據(jù)上表數(shù)據(jù)分析，項目所在區(qū)域南開區(qū)商鋪價格水平屬中等水平，平均價格水平在1300016000元/平方米，商鋪價格水平最高是和平區(qū)，達到1800025000元/平方米，進一步表明和平區(qū)作為天津市商業(yè)中心的價值所在。3 項目租售建議3.1 主要銷售方式及分析目前商業(yè)地產(chǎn)銷售運營中大體上有如下五個方式：自購自營、純租賃、返租、帶租約銷售、回購等，下面逐一展開分析。 自購自營在這種模式中，購房者即是業(yè)主又是商戶，同時擁有此店鋪產(chǎn)權(quán)，并利用手中資源在本商鋪進行經(jīng)營活動，開發(fā)商負責提供相應(yīng)物業(yè)管理，并收取一定物業(yè)費用。 優(yōu)點：開發(fā)商可迅速回籠資金，并勿需設(shè)立營運部門進行后期管理工作，節(jié)省大量人力支出；缺點：上文提到，天津市商業(yè)地產(chǎn)目前呈多頭競爭趨勢，市場調(diào)控中供大于求，所以上述方式非常不利于銷售及招商工作的開展，難度最大，另外，由于產(chǎn)權(quán)出售及自購自營，商場對業(yè)態(tài)的規(guī)劃及業(yè)種的選擇不易貫徹，極有可能造成食品店與服裝店并排經(jīng)營的尷尬局面，不利于整體業(yè)主的利益。注意：此類方法適合于整體商業(yè)街或樓盤底商的銷售，不適用主題商場及購物中心。 純租賃商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)方式，在這種模式中，開發(fā)商為大業(yè)主，商戶用支付貨幣的形式擁有商鋪的使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)仍為開發(fā)商所有，開發(fā)商不但要收取商鋪之租金，同時亦要收取物業(yè)費用，并提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)、推廣服務(wù)及運營服務(wù)。優(yōu)點：開發(fā)商可收取長期經(jīng)濟收益，開發(fā)商與商戶真正實現(xiàn)雙贏的關(guān)系，共同經(jīng)營該商業(yè)項目，雙方共同對此項目負責，同時，由于不出售產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商對商業(yè)項目有足夠的把握能力，便于按照商業(yè)規(guī)劃思路對項目進行運營管理；缺點：回收資金的速度最慢，并需要組建營運部、客服部、貨管部等商業(yè)部門對項目進行管理，有一定的人力支出，比較耗費精力。注意：此方法可采用統(tǒng)一收銀方式，租金在貨款中扣除，在降低工作難度的同時，也提升了項目的整體商業(yè)形象。 返租在其商鋪的銷售中，采取了所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式：為提高市場接納力，將商場產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為小產(chǎn)權(quán)進行銷售回收大量資金。然后通過回報租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán)，并每對購房者有一定比率的年回報（高于銀行貸款利率才有吸引力）。優(yōu)點：所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場經(jīng)營商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營的背景下，最大程度實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營價值，同時使建筑單體獲得最大的價值與租金增長空間。這是一種高收益高風險的運作模式，適用于大型封閉式商場。從該項目開盤以來的運作來看，通過拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪回收了巨額資金，大大緩解了困擾開發(fā)商已久的資金緊張問題。經(jīng)營商進場以后經(jīng)營狀況也比較理想，進一步增強了中小投資者的信心，促進了商鋪的銷售。缺點：在這種高風險高利潤模式的運作當中，涉及大型商業(yè)項目的規(guī)劃、設(shè)計、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對開發(fā)商的綜合運營能力要求極高。而且，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與商業(yè)經(jīng)營（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營）兩者總是一對深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營對開發(fā)商名譽、品牌的影響也將有很強的廣泛性和延續(xù)性。試想，一個銷售不暢，入住率低的住宅小區(qū)是很容易被市民遺忘的。而對于一個位于市中心，經(jīng)營不善冷冷清清，返租回報承諾無法兌現(xiàn)、投資者云集討債的大型購物廣場，即使當年開發(fā)商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長期的負面社會影響也會使開發(fā)商的品牌形象大打折扣。注意（如何規(guī)避風險）：從前面的分析可以看出，返租模式固有的先天不足帶來了較高的風險，在這場信息不對稱的博弈當中，中小投資者明顯處于劣勢。在小業(yè)主投資買房時，開發(fā)商便已經(jīng)為自己設(shè)定好了金蟬脫殼的步驟。簽訂購房合同時，小業(yè)主必須簽署委托經(jīng)營協(xié)議和租金回報協(xié)議，而返租方當然不會是精明的開發(fā)商，通常是一個與開發(fā)商無任何關(guān)聯(lián)的空頭公司。一旦經(jīng)營不善，向經(jīng)營商收取的租金不足以抵償向小業(yè)主的返租，假如開發(fā)商也無力或無心承擔每年高達總銷售額X%的巨額返租（這種可能性極大），小業(yè)主的厄運也就開始了，這一切與開發(fā)商沒有任何法律關(guān)系，而承諾返租的空頭公司自然人去樓空。更何況返租協(xié)議長達15年-20年， 開發(fā)商是否存在難以預(yù)測。對于一個有社會責任感，立志于長期發(fā)展的開發(fā)商來講，應(yīng)該明白如果經(jīng)營管理不成功，返租中斷，往往會對開發(fā)商的品牌、信譽造成致命性的打擊。如何減少整個模式的風險，保護博弈各方的長遠利益，可以從以下幾個方面入手：A開發(fā)商保留部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控制在手中，避免商場“臉面”受制于人。 B核心主力零售店應(yīng)引進已發(fā)展成熟，具有相當知名度并獲得消費者良好口碑的品牌經(jīng)營商作為領(lǐng)頭羊（如萬達購物廣場引進沃爾瑪 成都商業(yè)大世界引進家樂福，廣州天河城引進日本吉之島，成都羅馬假日廣場引進好又多旗艦店），增強購產(chǎn)權(quán)者信心，并有利于商場 經(jīng)營的成功。 C在可能的前提下，開發(fā)商應(yīng)與核心主力零售店合資或合作經(jīng)營，甚至盡量自營一部分。這樣既可以增強開發(fā)商對購物中心的整體控制力度，有利于整個商業(yè)物業(yè)的長期經(jīng)營，又可增強其他經(jīng)營商家與之合作的信心。 D為了促進產(chǎn)權(quán)的零售，返租利率一般高于銀行同期貸款利率，但不一定固定化，在合同中應(yīng)約束返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動。 E商場經(jīng)營一般有3-5年的培養(yǎng)期，基本無盈利。而且由于價格競爭的加劇，大型百貨零售企業(yè)的經(jīng)營效益下滑。據(jù)中華全國商業(yè)信息中心對全國重點大型百貨零售集團、股份有限公司和百貨單體店的統(tǒng)計，2002年商品銷售利潤率分別為0.97%（2001年為1.34%）、1.02%（2001年為1.2%）、2.4%（2001年為2.8%），因此商業(yè)租金收益極可能不足以沖抵返租收益。具備社會責任感的開發(fā)商應(yīng)將回收資金投入新項目，形成整個企業(yè)資金的良性循環(huán)。 F重視商業(yè)管理公司扮演的角色，以專業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁，構(gòu)建起合理的委托經(jīng)營機制，走中介專業(yè)化、規(guī)?；牡缆?，允許開發(fā)商逐漸退出，改由商業(yè)管理公司承擔起物 業(yè)保值、增值、正常返租的責任。 G租賃返租協(xié)議到期以后的“返租后遺癥”仿佛一顆定時炸彈，威力如何有待時間的驗證。是否能弱化或者解決該問題，有待于商鋪業(yè)主委員會（或商鋪投資基金）以及商業(yè)經(jīng)營公司的成熟方能得到有效、徹底的解決。此外，國外流行的“認購面積、共有產(chǎn)權(quán)”的辦法也能很好地解決“返租后遺癥”，其操作方法是，開發(fā)商將商業(yè)物業(yè)或?qū)懽謽牵瑒澇蓭状髤^(qū)域，每個區(qū)域再劃成等面積的若干份，每個購房者可購買其中的一份或幾份，所有購房者共同擁有這個區(qū)域的產(chǎn)權(quán)，每個人可執(zhí)有共有產(chǎn)權(quán)證，這實際上是產(chǎn)權(quán)證券化的前奏，類似于“基金”的形式。當然，這種辦法在國內(nèi)尚未突破法律和相關(guān)管理規(guī)定的禁區(qū)。對于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資者來講，無論是開發(fā)商還是中小投資者，都不得不暫時面對融資渠道匱乏，資本市場發(fā)展不充分、房地產(chǎn)證券化發(fā)展緩慢的現(xiàn)實。 帶租約銷售商鋪采取帶租約銷售模式，向投資人承諾前N年每年X的租金回報。而且，這一模式是由開發(fā)商先和租賃方簽署租賃協(xié)議，然后再進行銷售，從而減少商鋪銷售以后的不確定因素，降低投資人風險。優(yōu)點：統(tǒng)一招租可以避免零散出租造成的互相壓價，也可以控制租賃的節(jié)奏，另外，由于經(jīng)濟合同為三方合同，即商戶是與業(yè)主簽署，開發(fā)商只起到中介作用，這樣做可有效地轉(zhuǎn)移矛盾，節(jié)省解決客訴等煩惱。缺點：同上所述，此方法對開發(fā)商的整體商業(yè)要求非常高，如果因為商業(yè)經(jīng)營不善冷冷清清，返租回報承諾無法兌現(xiàn)、投資者云集討債的現(xiàn)象出現(xiàn)，那么對于本開發(fā)商在本區(qū)域內(nèi)的另外投資項目將造成嚴重影響。注意：典型案例參考萬達商業(yè)廣場。 回購（地產(chǎn)類信托）最新的銷售方式，同樣采取統(tǒng)一經(jīng)營管理，以出售方式銷售商鋪的北京某科貿(mào)電子城，在今年初推出了地產(chǎn)類信托產(chǎn)品。即是把6層1萬平方米的賣場分割成每5平方米為一個單位進行銷售，單位售價7萬元，并且在四年合同到期后必須由開發(fā)商回購。對于這一創(chuàng)新的銷售手段，該項目總經(jīng)理表示，目前運行還算比較順利，現(xiàn)在的工作重點是改變投資者傳統(tǒng)的投資觀念，擴大該類產(chǎn)品的認知程度。對于是否會與銀行進行合作，加入銀行的理財計劃，通過金融機構(gòu)的介入為類信托產(chǎn)品增信，其透露，目前與銀行的合作還處在初級討論階段，預(yù)計需要投入大量的細節(jié)設(shè)計工作。優(yōu)點：比較快速回籠資金，利于管理，并能采用借海跑船的方式，利用投資者的資金將項目炒熱，將地段升值；缺點：無形中增加了開發(fā)商的壓力，需要開發(fā)商準備二次招商及銷售，但彼時開發(fā)商的銷售難度就會大減，因本身已較第一次銷售時成熟許多。 4 招商租賃/銷售方式及策略4.1 業(yè)內(nèi)項目招商商戶分析黃金比例一般認為商業(yè)項目的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例，業(yè)內(nèi)人士也都比較認同。當然這個比例并不是絕對的，應(yīng)靈活應(yīng)用，但其中隱含的一個原則必須要遵守，那就是：商業(yè)項目首先是一個賣場，購物功能應(yīng)占到至少50的比例。如果餐飲占多數(shù)，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調(diào)娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95的游客只去過一次。所以，商業(yè)項目首先應(yīng)當是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復(fù)消費。以大帶小就是用核心主力店來帶動次主力店和中小商家。核心主力店對商業(yè)項目的成敗起著決定性的作用，它決定了商業(yè)項目的品牌形象、主力客戶群、人流量和物流、人流動線。案例如明發(fā)商業(yè)廣場的招商：首先從核心主力店開始啟動，按照核心主力店-次主力店-品牌專賣店-小型商家這樣一個順序來進行的。比較目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)較為成功的大連萬達，其配合的商家主要是沃爾瑪、歐倍德、時代華納、百盛百貨、燦坤3C等，也采用以大帶小的策略發(fā)展整個購物中心的商業(yè)生命力。商業(yè)大盤的大體量和復(fù)合性使主力店的招商成為項目成敗的關(guān)鍵。為了保證招商的成功，明發(fā)商業(yè)廣場每一種核心主力店都洽談3家以上的商家，其商業(yè)價值在于以世界500強一流零售企業(yè)帶動巨大商機。明發(fā)商業(yè)廣場在主力店選擇上非常慎重，均需是世界一流的零售企業(yè)才能是明發(fā)商業(yè)廣場的主力店目標客戶。放水養(yǎng)魚大型購物中心尚在成長階段時；其次制訂合理而具有靈活性的租金策略，是招商成功及后期運營的有效杠桿。對物業(yè)擁有者來說，從開發(fā)商和業(yè)主的角度，總希望租金能盡量高一些，而商家則希望租金低一些，免租期長一些，避免風險。如何來協(xié)調(diào)這一矛盾呢？事實上，開發(fā)商、業(yè)主與商家的利益不是對立的，而是相互依存的。成功開業(yè)、持續(xù)經(jīng)營才是各方共同的根本利益所在。市場培育也即放水養(yǎng)魚，就是以合適的租金吸引目標商家入場，經(jīng)過一定的培育期后，商業(yè)氛圍成熟，經(jīng)營業(yè)績增長，租金上升，物業(yè)升值，實現(xiàn)多贏的結(jié)果。從這一點出發(fā)，明發(fā)商業(yè)廣場在洽談主力店租金時采用了多種雙贏的合作及租賃方式，既能降低商家的經(jīng)營初期成本，又能使發(fā)展商分享經(jīng)營后期的業(yè)績增長；對于中小商家，則采用以與主力商家相互帶動，及合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃等方式吸引其入場。再次統(tǒng)一規(guī)劃是為了合理組織人流、引導(dǎo)和促進消費。 在明發(fā)商業(yè)廣場，百貨、超市因為經(jīng)營品項不同，可以互補，因此均設(shè)置在A區(qū)，超市占據(jù)一層部分和地下層，百貨占據(jù)一層部分和二、三層；鄰近大賣場的商鋪設(shè)置一些冷飲店、速食店，讓顧客休息放松；B區(qū)建材主力店外圍的商鋪全部規(guī)劃為與主力店相輔的家居用品店；C區(qū)主題凸顯娛樂、休閑，因此設(shè)置了影城、美食城、娛樂城、夜總會等消費目的性較強，強調(diào)夜間消費，并能讓顧客滯留時間較長的業(yè)態(tài)；D區(qū)內(nèi)廊擁有東南亞風情廣場、仿古船、摩天輪等核心景觀、視野開闊、動線流暢、展示面極佳，因此設(shè)置為環(huán)球名店廊（品牌旗艦店）。4.2 租賃優(yōu)惠策略及招商條件購物中心零售空間的租金可以分類如下：基本租金：每一平方尺承租空間承租戶所支付的金額。 有效租金：將基本租金及百分比租金(以議定的一百分比的營業(yè)額支付給業(yè)主合并一起計算。 全額租金：基本租金，百分比租金及其它附加的費用。 基本租金：基本租金可以通過很多角度看待。一般而言，基本租金有不同程度的應(yīng)用與變化： 持平式租金：承租戶于特定租賃期間僅支付一定金額的租金，例如：每平方米1200年，為期十年。 漸增式租金：于租賃期間，每特定年限就按議定金額或方式逐漸增加租金，例如：十年租約前三年每平方米3600元年，中間四年每平方米4000元年，而后三年則每平方米4100元年。 漸減式租金：這種模式很少見，部份發(fā)生在舊有租約，例如：當年營業(yè)額在12000000元以下時按營業(yè)額5%支付租金，而年營業(yè)額在12000000元至15000000元間，則支付4%，而到15000000元至20000000元則支付25%。 百分比租金：按營業(yè)額支付一定百分比租金而在一定時限后，將此金額轉(zhuǎn)成基本租金（聯(lián)營抽成）。 免租金：適用于吸引熱門零售商進駐，因此在租賃第一年得以免租金，而將此部份在未來租賃年限以其它方式反映的。 按物價指數(shù)調(diào)整基本租金：基本租金每年按消費者物價指數(shù)的變動加以調(diào)整。 百分比租金:百分比租金是在承租戶按其所承租范圍所支付的標準，在基本租金之上額外附加的租金，百分比租金是依據(jù)承租戶年營業(yè)總額的百分比，按與業(yè)主約定的百分比收取的。百分比租金的收取，其比率差異變化可以非常大，依照進駐購物中心的業(yè)種而不一樣，例如，對于毛利較低的酒商其百分比率可能是2%，而對于毛利較高的娛樂場其抽成百分比率可達15%。 裝修補貼:裝修補貼有時是為了使租賃條件更加吸引人而將其納入租約協(xié)議中，它是由業(yè)主補貼（或不補貼）可能進駐的承租戶，完全依據(jù)業(yè)主認為購物中心需要這一零售商的程度而定，標準形式的裝修補貼條款包括： 無補貼：這是用以表達承租戶除租賃空間范圍外沒有任何補貼的另一種說法，承租戶須自行負責裝修店面所需的一切成本。 代墊補貼：通常是運用在美食街，由于業(yè)主整體先行裝修所有攤位，而由承租零售商在未來承租期中除基本租金與百分比租金外，另行攤還。 完全補助：業(yè)主負責所有裝潢，承租戶只要將其商品置入展售即可開始營業(yè)。 部份補助：租賃空間局部已由業(yè)主完成，補助金額與方式則按兩者間的租賃契約履行。 由百分比租金折減：業(yè)主同意部份裝修支出可由其百分比租金折減，而其營業(yè)額從什么標準起可開始折減，則端視兩者間的協(xié)議。 租賃期限 租賃期限是指某一特定租約持續(xù)有效的時間，而期限的長短端視特定承租戶的業(yè)種及業(yè)主與承租戶的協(xié)商。以一般性的實務(wù)而言，業(yè)主期望租賃期限可以愈短愈