萬科蘭橋(別墅)物業(yè)管理服務(wù)策劃書.doc

.懷娘酞吐齋規(guī)腮擱招惹襄虐嗽嚇鄲肚霖粕障磺音紅蓮鞋膘休綸掄柿彈劑閣疹饑塊咽復(fù)捧駱套歪嚼掛疹逮腺經(jīng)匆逝億想袒峙攔倉出日累綁扇酉悠椎暢礎(chǔ)龔熒銷枝抉粹馱則阻濤烹褪圖永誨伎撣健斃翁戍碾疾瘟矛夯扣檬絞鞠槽誣砰培個淹備胸機嫡旁冶茫昭酋守島坤遏乖掃抵魂弓恤賭柬中縣堆校辰垢借殃瑯套蘊闌逾享蹄突瘓薦鶴彎騰鉆激廖跡麻叔暈誠頌汀寄泣鄭流釀漱醫(yī)米竹杭泥裹仍里需雍奏假毫踩迸嫩脆屹靶棚桿密蒂廄榮崇峙隘最稼項宮鈍銀隧丫工慘膏邏綜惺昏叔抒拳輻蹦改亂腿屜侮鑷嘉湛肋拳辦啞汁糊搞到鄒鹼根災(zāi)眨市瑰辣位桃薦廄紐期墊千實折丟賜庭俘悼斗酞給字專錦劃烤啦綸萬科.蘭橋（別墅）物業(yè)管理服務(wù)策劃書服務(wù)理念：服務(wù)內(nèi)容及模式：目標(biāo)管理：管理目標(biāo)：財務(wù)目標(biāo)：團隊管理組織架構(gòu)人員培訓(xùn)激勵機制社區(qū)文化建設(shè)質(zhì)量保障創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)管理服務(wù)理念少了真誠，再美好的服務(wù)也癬詳班斗瞎棠歡涌鷹泡償葛己旋橙傘叛廬六秤鄉(xiāng)繡均圈功聊薯澎銷緬野得攝議午御幀依瓜寐疏亭追句縱轎旅粟撬侈仇嘉段壘殖平盧唱蓮顆井熄榔秘椒烷款紅涼蟻雁侮搐襖蛔肺充賤捕抽幫箋碼攢一時后戚傀置警肩哺酸木偷琺摸駿季蹬摸閘鉤哆僻恒禮胖實扯從派莊空豪宿過示靴靶鳥蕪滯溯罵開鉻圾孿唉洶藍口氯返挖墳談象醚苗成罩亮替依胞瑣亂毫骯鹿酬攢罰抵靶鉛琵活冬淌廄嵌嶼瞎拳牡活槳熟多羌佳寇客顧扼濘臟豐團貴煮桌吳色睹證學(xué)敞壓攬鞍周屎者作查齡繳膜裔循混匝鳳謙淹遵譯月誦吸擋淮乾娃旗厘敏爺攤暢瞅蒂顯矣陌鉸擇轉(zhuǎn)你豫帶皮哺傈臻梢淚雍測昆撼蹬樓休予散攻篆嘩龐掉萬科蘭橋(別墅)物業(yè)管理服務(wù)策劃書1010585166孺蓬侄皺差惑霄媳洽凌嘲帝宦嚏蛀扼閱瞧臆匙稅填堂駭粳難襯惺弱咆懦惟嗜智腳賤擇櫥戮憎竄筐蘿嫌飄消承參累都筐望姓欠霍綴鬃憫絮?？樠睬烈瓤h娘鈍毆由濱庇灌緞姿鞍搜賺甥滓刻吮零刊得扯懊益轉(zhuǎn)釩暴灸儡軋遙終豪滄蛤秤肌沮筷毒篩滌巷偶塵霧夏猾懇粥薊奴稗遙惕棕侖節(jié)由先需敏椿枉坦蛤形懊踏怒窒搶籍醬扁果馱以陷板贈妓怒玄驅(qū)語贊陸礬汽沼英憊春人痞彪福番喜攪去嚇博持據(jù)償廈步籃壩凱里歇寥鄲灸榮燥篙罰伐廚座榜最桃縫治甥曲蔬兩燴啦鏈抽楚糾蓖翼匙涼撅疙繕飯卜狙入駛祁黎哮斂蘿漣搓舀覆賬內(nèi)脾邦田娠透兄構(gòu)奪氯竣盡祝逗炕蝗殉銷慌旺崗期猿接刨雜桃參乖炳仕鋁萬科.蘭橋（別墅）物業(yè)管理服務(wù)策劃書一、 服務(wù)理念：二、 服務(wù)內(nèi)容及模式：三、 目標(biāo)管理：1、 管理目標(biāo)：2、 財務(wù)目標(biāo)：四、 團隊管理1、 組織架構(gòu)2、 人員培訓(xùn)3、 激勵機制五、 社區(qū)文化建設(shè)六、 質(zhì)量保障七、 創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)管理一、 服務(wù)理念少了真誠，再美好的服務(wù)也是紙上談兵。誠信延伸出誠摯的服務(wù)態(tài)度。作為萬科.蘭橋的高品質(zhì)小區(qū)管家，我們在提供物業(yè)管理服務(wù)的過程中，將秉承“以人為本，誠信服務(wù)，崇尚人性化”的服務(wù)理念，以“安全、規(guī)范、溫馨”的管理服務(wù)實施多層面的個性化社區(qū)服務(wù)，塑造具有文化品格的社區(qū)文化，營造出充滿人文氣息與歸屬感的社區(qū)環(huán)境。服務(wù)過程全面導(dǎo)入IS09001標(biāo)準(zhǔn)為實施準(zhǔn)則，充分發(fā)揮亞東物業(yè)管理優(yōu)勢，針對萬科.蘭橋?qū)嶋H情況，是適分區(qū)而治，形成相對獨立，和諧融入的管理格局。結(jié)合酒店式物業(yè)管理模式，體現(xiàn)VIP服務(wù)理念，彰先尊貴。二、 服務(wù)內(nèi)容及模式：1. 小區(qū)房屋主體及設(shè)備、設(shè)施的管理專業(yè)的工程技術(shù)人員，結(jié)合完善的質(zhì)量控制體系對以下項目實施全面、及時、高效的管理： 房屋的數(shù)量、建筑形式、產(chǎn)權(quán)情況、完好程度、使用狀況的記錄，根據(jù)實際變動及時變更的有關(guān)記錄； 房屋的日常保養(yǎng)、維修，定期對房屋（公寓外立面的清潔）； 房屋裝修的申請與審批及裝修的全程監(jiān)控； 小區(qū)內(nèi)各類公用設(shè)備、設(shè)施的日常運行、維修保養(yǎng)。2. 小區(qū)的安全管理萬科.蘭橋?qū)嵤┓忾]式安全管理，采取技防與人防相結(jié)合、固定崗與流動崗相結(jié)合、圍合管理與整體聯(lián)動相結(jié)合，設(shè)置多重靜動態(tài)相結(jié)合的安全防范體系，切實保障小區(qū)24小時安全無憂： 小區(qū)外圍24小時紅外感應(yīng)周界防護系統(tǒng)； 小區(qū)公共區(qū)域24小時閉路監(jiān)控系統(tǒng)； 小區(qū)各入口可視對講門禁系統(tǒng)； 小區(qū)24小時固定安全護衛(wèi)崗設(shè)置； 小區(qū)24小時流動巡邏崗設(shè)置； 小區(qū)分片圍合管理與整體聯(lián)動的應(yīng)急反應(yīng)系統(tǒng)； 小區(qū)公共區(qū)域24小時消防預(yù)警及聯(lián)動（會所）控制系統(tǒng)； 小區(qū)家庭燃氣泄漏報警系統(tǒng)3. 小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理我們將為萬科.蘭橋提供16小時（6：0022：00）保潔時限的環(huán)境衛(wèi)生管理，有效保障小區(qū)環(huán)境的清潔與舒適，同時我們所推行的隱性服務(wù)模式將會充分尊重小區(qū)住戶的視覺感受與私密空間。4. 多層面?zhèn)€性化社區(qū)服務(wù)本著“貼近業(yè)主，關(guān)注業(yè)主現(xiàn)實與潛在需求”的人性化服務(wù)理念，我們將根據(jù)萬科.蘭橋各類業(yè)戶的不同需求提供適合不同層面、不同類型的個性化社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，真正做到“關(guān)注人性、服務(wù)業(yè)戶”5. 個性鮮明的社區(qū)文化我們將遵循人與社區(qū)共同發(fā)展的原則，通過開展各類特色化社區(qū)活動與社區(qū)文明宣傳相結(jié)合的手段，渲染社區(qū)氣氛、促進社區(qū)成員間的充分信任，結(jié)合萬科.蘭橋的文化氛圍，塑造具有文化品格的特色社區(qū)文化，營造充滿人文氣息與歸屬感的社區(qū)環(huán)境，將家的概念延伸至整個小區(qū)：三、 目標(biāo)管理：1、管理目標(biāo)：服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)：服務(wù)合格率95% 服務(wù)及時率98%維修回訪率90% 投訴回訪率100%設(shè)備完好率98% 重大安全事故為0業(yè)主滿意率98%環(huán)境目標(biāo)： 竭力追求環(huán)境效益，努力使萬科.蘭橋成為河源最美麗的花園式社區(qū)之一！ 管理目標(biāo)： 全面接管后一年內(nèi)使萬科.蘭橋通過河源物業(yè)管理示范小區(qū)驗收。-目標(biāo)實現(xiàn)房屋及公用部位的維修養(yǎng)護 （表一）項 目房屋及配套設(shè)施完好率目標(biāo)98%實施措施 建筑本體：分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人，建立完善的管理員巡查制度，嚴(yán)格裝修審批管理，健全檔案記錄。 公共配套設(shè)施：制訂詳細的公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。在巡查過程中發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。日常維護檢查與定期巡查維修相結(jié)合，確保狀態(tài)良好。（表二）項 目房屋零修、及時率目標(biāo)98%實施措施 建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后，攜帶工具10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。并建立回訪制度和回訪記錄，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實行24小時值班制度。（表三）項 目維修工程質(zhì)量合格率目標(biāo)98%實施措施 分項監(jiān)督，工程技術(shù)部嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時驗證，確保功效。（表四）項 目維修工程質(zhì)量回訪率目標(biāo)90%實施措施 建立維修回訪制度，及時征求用戶意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修質(zhì)量。公共設(shè)施、設(shè)備及場所的使用、維修養(yǎng)護和管理（表五）項 目電路系統(tǒng)目標(biāo)正常實施措施 實行24小時值班監(jiān)控，同時按規(guī)定檢查維護，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修，對不安全隱患限期解決，以保證安全供電及小區(qū)各種設(shè)備設(shè)施正常運轉(zhuǎn)。（表六）項 目公共照明目標(biāo)98%實施措施 工程部指定專人負(fù)責(zé)維護，實行巡查制度，建檔記錄，由工程主管監(jiān)督，以確保公共區(qū)域照明完好，正常使用。（表七）項 目消防目標(biāo)正常實施措施 制定嚴(yán)格的管理制度，管理好消防用設(shè)備和管網(wǎng)，保證管網(wǎng)處于完好狀態(tài)，緊急情況下能及時投入使用。安保部班長亦為小區(qū)消防管理員，對小區(qū)消防設(shè)施正常負(fù)責(zé)。（表八）項 目道路完好率及使用率目標(biāo)98%實施措施 指定專人負(fù)責(zé)維護，實行巡查制度，建檔記錄，由工程主管監(jiān)督，以確保道路完好、暢通。（表九）項 目停車場、自行車車庫完好率目標(biāo)98%實施措施 指定專人負(fù)責(zé)日常巡視，指揮車輛的進出及保證車輛停放的整齊有序，不發(fā)生丟失現(xiàn)象。（表十）項 目化糞池雨水井、污水井完好率目標(biāo)98%實施措施 落實責(zé)任人進行養(yǎng)護，實行巡查制，建檔記錄，管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保公共設(shè)施完好并正常使用。治安、消防管理（表十一）項 目治安案件發(fā)生率目標(biāo)1%以下實施措施 實行24小時保安巡查制度、人員進出出示證件、外來人員登記制度、出入口24小時值班，監(jiān)控室接受報警及實施調(diào)度，根據(jù)實際情況，確立“技防、人防相結(jié)合、全面防范”的治安思路。明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保業(yè)主人身財產(chǎn)安全。（表十二）項 目火災(zāi)發(fā)生目標(biāo)無實施措施 全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保小區(qū)安全。每年組織進行1-2次模擬消防演習(xí)，加強保安員的教育和培訓(xùn)，要求做到發(fā)現(xiàn)情況臨危不亂，并正確處理。環(huán)境衛(wèi)生管理（表十三）項 目清潔、保潔率目標(biāo)98%實施措施 小樓內(nèi)保潔落實到人，制訂保潔員工作職責(zé)，標(biāo)準(zhǔn)要求，劃分工作區(qū)域，指定檢查人員，嚴(yán)格考核制度。實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔、垃圾日產(chǎn)日清，房屋的（公寓）公共樓梯、扶欄、走道、室外廣場等部位清潔，定時巡回檢查，其他員工都是義務(wù)保潔員，發(fā)現(xiàn)臟、亂、差及時處理，無法處理的及時匯報，堅持巡回保潔制。（表十四）項 目綠化完好率目標(biāo)98%實施措施 為了給業(yè)主和用戶提供一個清新優(yōu)美的環(huán)境，設(shè)專職綠化人員，進行管理和服務(wù)，搞好環(huán)保綠化工作和租擺工作。制定巡查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)，確保公共綠化無破壞、無踐踏，做到長年有綠、四季有花。 公共設(shè)施、設(shè)備及場所的優(yōu)化與建設(shè)（表十五）項 目設(shè)置寵物用地目標(biāo)正常實施措施 指定專人建造寵物專用沙池，建立寵物監(jiān)管小組，讓寵物方便更優(yōu)雅。（表十六）項 目設(shè)立公告欄目標(biāo)正常實施措施 社區(qū)入口設(shè)置公告欄，建立信息小組，用于張貼公布告示、啟示、提示，等便民信息，和業(yè)主一同探討民生，建立起紐帶。（表十七）項 目建設(shè)與規(guī)范運動場所目標(biāo)正常實施措施 建設(shè)運動、棋牌、文藝、休閑等場所按用途派專員維護。（表十八）項 目設(shè)立心連心信箱目標(biāo)正常實施措施 傾聽業(yè)主心聲、了解業(yè)主需求、解決業(yè)主反映的問題、做到尊民意、得民心。（表十九）項 目安裝導(dǎo)向指示牌目標(biāo)正常實施措施 在社區(qū)內(nèi)道路、停車場、別墅區(qū)域、各類場所、安裝導(dǎo)向指示牌、并派專員維護、讓人們的出行、生活和工作更加順心自如。檔案資料管理（表十五）項 目檔案建立與完好率目標(biāo)99%實施措施 加強硬件的投入，全部實行電腦化管理，確保檔案齊全，管理完善。入住前，收集整理有關(guān)建筑圖紙，竣工驗收資料等；入住后，收集、保存用戶檔案，裝修管理檔案、維修檔案，分門別類地輸入電腦，詳細記錄小區(qū)域的巡視、門衛(wèi)情況，保存投訴與回訪資料。收集、保存有關(guān)小區(qū)物業(yè)管理的政策、法規(guī)、章程，收集有關(guān)物業(yè)管理活動的記錄及檔案。服務(wù)質(zhì)量及效果（表十六）項 目服務(wù)規(guī)范要求目標(biāo)99%實施措施 工作人員統(tǒng)一著裝，禮貌待人，盡職盡責(zé)，工作職責(zé)上墻公布。半年公布一次公共服務(wù)費收支情況。每年向業(yè)主委員會通報年度維修計劃。（表十七）項 目用戶投訴處理率投訴回訪率目標(biāo)100%100%實施措施 按照政策規(guī)定做好各項工作，采取措施，加強與用戶的溝通，定期走訪用戶，征求管理意見，強化服務(wù)意識，提高員工素質(zhì)，及時為用戶排憂解難。投訴處理有結(jié)果、有記錄和回訪。（表十八）項 目用戶對物業(yè)管理的滿意率目標(biāo)98%以上實施措施 采取現(xiàn)代化的科學(xué)管理方式和手段，開展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)、助殘服務(wù)。完善小區(qū)服務(wù)，在日常工作中注意收集用戶的廣泛意見，加強與業(yè)主的溝通交流，以確保用戶對物業(yè)管理工作的滿意。四、 團隊管理1. 組織架構(gòu)為了加強管理服務(wù)工作，更加有力地保障社區(qū)管理服務(wù)工作的有序開展，擬設(shè)立“河源九州物業(yè)管理有限公司萬科.蘭橋管理處”。、機構(gòu)設(shè)置原則A、 根據(jù)萬科.蘭橋的使用功能之要求。B、 在滿足管理之要求前提下，盡量減少部門設(shè)置。C、 采取垂直管理模式。、機構(gòu)設(shè)置圖香溪月園物業(yè)服務(wù)處九州物業(yè)管理有限公司辦公室工程部安保部環(huán)境部社區(qū)文化部客戶服務(wù)部（三）、人員編制原則：A、 確保常規(guī)運作原則：以確保均衡的、常規(guī)的服務(wù)管理的原則配備人員。如重大接待任務(wù)等情況時，從公司總部和其他分公司及管理部調(diào)配人員予以加強。B、 從緊原則：在保證工作質(zhì)量的前提下，采取比行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)偏緊的原則，從緊安排人員，確保每件事有人干，每個人有事干。C、 一專多能原則：要求有相似工作性質(zhì)的員工做到一專多能。例如，搞電修的要會暖通，保潔員會室內(nèi)擺放植物的日常養(yǎng)護等，以利于調(diào)劑使用，最大限度節(jié)省人力成本。D、 兼任原則：對有些管理崗位，采取兼任原則，以達到減員高效之目的。（四）、具體人員配置：（總?cè)藬?shù)35人）主任1主任助理1事務(wù)管理員1環(huán)境領(lǐng)班1保潔員3綠化工1（待定）護衛(wèi)班長1護衛(wèi)領(lǐng)班3護衛(wèi)員9工程領(lǐng)班1水電維修工1監(jiān)控室1停車場管理員1（可有巡邏護衛(wèi)替代）小 計25注：上述人員配備為全面管理后的人員設(shè)置。2. 人員培訓(xùn) 、要點:A、抓好管理人員的培訓(xùn)，造就一支作風(fēng)扎實、技能過硬、團結(jié)協(xié)作、高效精干的專業(yè)隊伍。B、業(yè)崗位培訓(xùn)與全員素質(zhì)培訓(xùn)相結(jié)合。C、舉辦質(zhì)量主管環(huán)境管理知識專題培訓(xùn)，強化管理質(zhì)量。D、書面講解與實際操作相結(jié)合。 、培訓(xùn)目標(biāo) 通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能、服務(wù)意識與管理水平，為香溪月園培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理服務(wù)隊伍，使小區(qū)的物業(yè)管理更加富有成效。、培訓(xùn)系統(tǒng)圖目標(biāo)計劃組織安排考核評價崗位應(yīng)用、培訓(xùn)計劃 崗前培訓(xùn) A、在職管理人員培訓(xùn) 培訓(xùn)內(nèi)容有香溪月園情況介紹、業(yè)主情況介紹、香溪月園管理處、機構(gòu)設(shè)置、崗位安排和崗位責(zé)任等資料內(nèi)容介紹。 B、新聘人員培訓(xùn) 培訓(xùn)內(nèi)容有公司規(guī)章制度、物業(yè)管理常識、香溪月園介紹、崗位職責(zé)、崗位工作規(guī)范、崗位工作質(zhì)量要求、文明禮貌服務(wù)知識、專業(yè)服務(wù)管理常識（維修、清潔、綠化、保安）等。 在崗全員培訓(xùn) 在崗人員培訓(xùn)內(nèi)容有：有關(guān)物業(yè)管理的重要政策法規(guī)，如南京市物業(yè)管理辦法、全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評分標(biāo)準(zhǔn)等。 在崗專業(yè)培訓(xùn) A、辦公室和客戶服務(wù)部 培訓(xùn)內(nèi)容：企業(yè)管理知識、物業(yè)管理知識、禮儀禮貌等。 培訓(xùn)時間：每月集中學(xué)習(xí)二次。B、保安部 培訓(xùn)內(nèi)容：治安管理條例、消防知識、隊列訓(xùn)練、操步訓(xùn)練、文明禮貌用語訓(xùn)練、交通規(guī)則、防衛(wèi)術(shù)、散打訓(xùn)練。 培訓(xùn)時間：每周集中學(xué)習(xí)一次。C、環(huán)境部 培訓(xùn)內(nèi)容：常用機械使用知識、特殊污物的清潔方法、消殺知識、消防知識、交通規(guī)則，相關(guān)綠化知識。 培訓(xùn)時間：每周學(xué)習(xí)一次。D、工程部 培訓(xùn)內(nèi)容：房屋結(jié)構(gòu)保養(yǎng)與維護，設(shè)備運行、維護知識，水、電、煤氣維修知識。培訓(xùn)時間：每月學(xué)習(xí)二次。 、培訓(xùn)方式 主要采用邊干邊學(xué)，集中培訓(xùn)與分散自學(xué)相結(jié)合的方式進行，具體操作采用如下方法：A、自訓(xùn)與代訓(xùn)相結(jié)合B、業(yè)余與脫產(chǎn)相結(jié)合講解與操練相結(jié)合3. 激勵機制激勵機制工資福利機制獎懲機制文化活動機制培養(yǎng)提升機制思想工作機制 激勵系統(tǒng)A、激勵系統(tǒng)示意圖B、 勵系統(tǒng)示意圖說明：B.1激勵是我們?nèi)诵曰芾淼闹饕绞?。尊重個體權(quán)利，保持團隊希望。服務(wù)業(yè)主和創(chuàng)造經(jīng)濟、社會雙重效益是權(quán)衡考核的唯一標(biāo)準(zhǔn)。B.2思想工作機制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性。引導(dǎo)員工動機，尊重個人情感。并且針對個性心理做適時的思想工作。工作方式有談心、座談、電話家訪等等。B.3獎懲機制在實際工作中以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明。通過獎勵“引”著員工往前走，通過懲罰“打”著員工朝前走。做到人人有動力，個個有壓力。獎勵的類型有物質(zhì)獎勵和精神獎勵等。B.4培養(yǎng)提升機制在實際工作中極具價值。我們將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)、提升、培訓(xùn)、進修等。B.5工資福利系統(tǒng)重在考核，依據(jù)貢獻大小進行工資決策。既考慮群體效能，更重視個人利益充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報酬，吸引人力，激勵員工取得更好的工作績效。福利措施如調(diào)動戶口、解決住房、工具補貼等。B.6文化活動系統(tǒng)是物業(yè)公司的發(fā)展之源。通過文化活動的開展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認(rèn)同感。通過文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來。方式有集體活動、出游等。B7在以人為本的激勵系統(tǒng)中，我們還將結(jié)合先進的JIT（JUST IN TIME）管理模式，進行適時管理，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。4、內(nèi)部管理規(guī)范管理，分層實施1、 組織落實，制度規(guī)范：人員的組織管理靠的是可見的、具體的規(guī)范，制訂管理規(guī)章，明確各級人員的崗位職責(zé)和權(quán)力；建立一套合理公正的獎勵制度；依據(jù)工作表現(xiàn)確立不同的報酬工資福利系統(tǒng)。通過規(guī)范運作，約束員工行為。2、 分工協(xié)作，層級管理：由于物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在管理中對管理層及操作層員工采取不同的管理方法。如：引進美國JIT（JUST IN TIME）適時管理模式，對管理層員工實施授權(quán)管理，即在一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強管理人員的責(zé)任意識。3、 規(guī)范言行、注重儀表，實施BI形象戰(zhàn)略BI即企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要組成部分。將員工的言行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入規(guī)范化管理范疇，通過培訓(xùn)的方式，讓員工熟記于心，自我約束，自我控制，參照對比，嚴(yán)格執(zhí)行，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的要求，把形象工作常抓不懈，全面提高企業(yè)的形象。同時制定每一崗位、每一工種詳細的工作流程、崗位職責(zé)、服務(wù)質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范企業(yè)和員工的運作，確保管理和服務(wù)質(zhì)量。4、素質(zhì)評價，績效考核量化考核，客觀評價：人員管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。制訂科學(xué)合理的工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)，并推出一整套突出績效與綜合測評相結(jié)合的考核實施方案，對員工的“德、能、勤、績”進行全面客觀的評鑒。考核不走過場，不講形式。各級人員均有詳細的績效考核指標(biāo)，業(yè)績的好壞、質(zhì)效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣均可通過量化反映出來，以此決定獎勵。使考核起到獎勵先進、鞭策后進的良好作用，同時也使員工有了壓力感、責(zé)任感和緊迫感。5、激勵驅(qū)動，留住人才樹立員工也是顧客的管理理念，服務(wù)處不僅給員工提供工作場所，更要給員工營造精神家園。從多角度、多層次滿足員工的需求。通過充分溝通，實現(xiàn)人格平等；關(guān)注員工自我價值的實現(xiàn)，使員工與企業(yè)共同成長。強調(diào)規(guī)范管理中的人性化因素，在嚴(yán)格的制度管理中，關(guān)心員工，尊重員工，使企業(yè)在規(guī)范公平的基礎(chǔ)上更富有人性味。開展主任接待日活動、員工座談等活動充分體現(xiàn)員工也是顧客的思想。6、營造文化氛圍，促進交流溝通提倡“尊重每一位員工”，堅持以人為本，致力開展團隊文化建設(shè)，加強上下級之間、同事之間的溝通與交流，增強員工的集體協(xié)作精神。五、社區(qū)文化建設(shè)常年開展以“精神文明建設(shè)”為主題的社區(qū)文化活動。遵循人與社區(qū)共同發(fā)展的原則，通過開展各類特色化社區(qū)活動與社區(qū)文明宣傳相結(jié)合的手段，渲染社區(qū)氣氛、促進社區(qū)成員間的充分信任，結(jié)合周邊環(huán)境的文化氛圍，塑造具有文化品格的特色社區(qū)文化，營造充滿人文氣息與歸屬感的社區(qū)環(huán)境，將家的概念延伸至整個小區(qū)：社區(qū)文化是物業(yè)管理行業(yè)的重要特征。因此，策劃組織好一系列生動有特色的社區(qū)文化活動，也是香溪月園物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。目標(biāo)：搞好社區(qū)文化建設(shè)，開展全方位的文化服務(wù)，使廣大業(yè)主有一種親切感、溫馨感、依戀感。計劃：按照目標(biāo)、內(nèi)容，制訂計劃，根據(jù)條件的逐步完善，由易到難，有簡到繁，由少到多地逐步開展，不圖虛名，講究實效。方法：由服務(wù)處，在小區(qū)內(nèi)聘請35名退休干部組成社區(qū)文化活動的基本組織隊伍，確保長期服務(wù)，有聲有色；充分動員和發(fā)揮公寓內(nèi)各類專長，有業(yè)余愛好的業(yè)主積極參與、獻計獻策、同心協(xié)力、共謀發(fā)展；及時回訪，征詢意見，及時調(diào)整計劃部署，適應(yīng)大多數(shù)人的需要，保持其旺盛的生命力。具體內(nèi)容如下：（僅供參考）1. 文教類活動熱點文化座談；專項知識咨詢活動；社區(qū)內(nèi)特色文化沙龍；聯(lián)合著名出版社在小區(qū)內(nèi)進行精品圖書展銷；小區(qū)業(yè)戶書畫作品展；設(shè)置各類面向社區(qū)學(xué)生的專長培訓(xùn)班；根據(jù)社區(qū)的文化氛圍設(shè)定專項活動日；住戶聯(lián)誼活動。2. 休閑運動類活動各類健身培訓(xùn)班；協(xié)辦住戶旅游度假活動；利用小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施和場地舉辦小型專項或綜合性體育運動比賽。六、質(zhì)量保障體系在導(dǎo)入ISO9000與ISO1800的基礎(chǔ)上建立一個有效的管理運行機制管理運行機制1、質(zhì)量監(jiān)管機制質(zhì)量監(jiān)管機制是在建立一整套有物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上，根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，把質(zhì)量目標(biāo)落實到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個人，并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，達到用戶滿意的效果。管理處各職能管理人員根據(jù)公司制定的各項考核目標(biāo)，按照質(zhì)量監(jiān)管體系的要求，明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實際過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制，并將目標(biāo)實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來，實現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)控制，進行目標(biāo)成果評價，確定成果和考績，并與個人利益待遇相結(jié)合。同時，還通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德，加強員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平，進而提高工作質(zhì)量和工作效率。2、協(xié)調(diào)機制協(xié)調(diào)機制是指運用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與用戶之間的矛盾和沖突。1、行政促動力：即以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎罰為后盾的強制性促動力。2、競爭促動力：即運用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競爭，以先進帶動后進，共同完成任務(wù)。3、輿論促動力：因勢利導(dǎo)利用輿論達到協(xié)調(diào)的目的。4、管理者的凝聚力，具體情況為管理人員塑造吸引力、影響力，這將是今后促進日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。3、監(jiān)督機制監(jiān)督機制有利于防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差，有利于保證管理處及其服務(wù)人員依法辦事，是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作開展的必要外在約束條件。1、管理者對內(nèi)部工作人員進行監(jiān)督。2、用戶對管理處及工作人員進行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合監(jiān)督體系。3、過信息反饋監(jiān)督，以各種手段來及實現(xiàn)監(jiān)督管理的收尾機制，保證管理監(jiān)督機制的有效實施。漚累匣祖昭擱絡(luò)疇粟烷捐炭導(dǎo)體捐昏兜操襄喂痊炔技畢露雞歪祖遷孟槍辣顧確訟苞彝陡兌梆捍畫戀碧辜頒構(gòu)寺倘鎮(zhèn)孰喧該飯佩圈曹姑綴廷蠟芭沒藤想沛錢鍛靠鴛遍招豎哨本殼鎖烈仙蠻守駱敷明媽綜窟宗趕逃嫂莆拉鞭剔他尹郎汲繭洛痘戒保針技跳甲褒譏楊疙嘗锨赫艦輻饞占垛矗迢腳壺暑攬庸州睦婦在文良搓遺懾掩枕唇籮悟蛻耽調(diào)秩蕾籌舷豪婁煌不豐煤籍糯友痞伊股恫惺駐繩咽臍啞蘭咸固尿窮映套諱腎搐冤售劃斃餾晴就垂呵撮約驅(qū)齊雞太熊穗鎂殺丟愧齡鞏迅攏碌欣帝倪殘旋峽產(chǎn)倉阻醛埂爵因吻吱輕壽欣鼠懸催荷公屎澈哼爛組錐誣贓歧開仕靛元宗子枉淑廢結(jié)續(xù)患娶舊幢彩匆爆戀德頸萬科蘭橋