（法學(xué)理論專業(yè)論文）論不動(dòng)產(chǎn)登記公信力.pdf

西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第l 頁(yè) 摘要 不動(dòng)產(chǎn)登記公信力以登記這種公示形式為公眾提供了可以合理信賴的權(quán)利 外觀，進(jìn)而通過(guò)推定和擬制的法律技術(shù)，將登記物權(quán)擬制為真實(shí)物權(quán)，從而保 護(hù)善意信賴登記的第三人，體現(xiàn)了交易安全優(yōu)位保護(hù)的價(jià)值取向。登記公信力 體現(xiàn)在實(shí)定法上即為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，該制度對(duì)于實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)良好的利用 和流轉(zhuǎn)關(guān)系，維護(hù)交易安全意義重大。本文即在物權(quán)法背景下主要對(duì)該制度的 理論和具體構(gòu)建作出分析，通過(guò)搭建“物權(quán)表征方式表征方式公信力 善意取得 的分析框架，旨在闡明登記公信力如何可以被操作化，其具體的法 律條文如何實(shí)在化，進(jìn)而為我國(guó)物權(quán)法的完善和司法解釋的出臺(tái)提供學(xué)理參考。 全文分為緒論、正文和結(jié)論三部分。 緒論部分主要介紹了論文寫作的背景和國(guó)內(nèi)外對(duì)該課題的研究現(xiàn)狀，明確 了本文著重研究的方向。 正文部分共分為四章，第一章首先對(duì)登記公信力作出概念界定，并在此基礎(chǔ) 上通過(guò)比較分析，提出我國(guó)物權(quán)法肯認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力是明智之舉；第二章 從基礎(chǔ)理論方面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的理論予以梳理，主要探討了登記公信力 的價(jià)值選擇、理性基礎(chǔ)和存在前提；第三章則對(duì)登記公信力的適用，即不動(dòng)產(chǎn) 善意取得的具體制度構(gòu)建予以分析，著重界定了物權(quán)法粗疏的條文中各要件在 實(shí)踐中適用的判斷標(biāo)準(zhǔn)；第四章進(jìn)而提出，在登記公信力的基礎(chǔ)上承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn) 善意取得是應(yīng)有之舉，但是物權(quán)法關(guān)于登記公信力的立法仍有待完善，在對(duì)其 不足之處予以評(píng)析后提出了完善建議。 最后，在總結(jié)全文的基礎(chǔ)上，概括本文的中心論題，以為結(jié)論。 關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；不動(dòng)產(chǎn)登記公信力：善意取得 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1 i 頁(yè) a b s t r a c t w i t ha p r e m i s et h a ti tp r o v i d e st h ep u b h cw i t har e a s o n a b l yr e l i a b l ea p p e a r a n c e o fr i g h ti nt h ef o r mo fr e g i s t r a t i o n ，r e a lp r o p e r t yr e g i s t r a t i o nc r e d i b i l i t yb r e a k st h ed e f a c t or e a lp r o p e r t yr i g h tc o n d i t i o n ，a n dt h e no f f e r sp r o t e c t i o nt ot h e 衄r dp a r t yw i t h g o o df a i t h ，p u r s u i n gap r i n c i p l eo ft r a n s a c t i o ns e c u r i t yp r i o r i t i z i n gp r o t e c t i o n ；a n di t i so fv i t a li m p o r t a n c ef o rr e a l i z i n gag o o du t i l i z a t i o na n dc i r c u l a t i o no ft h er e a l p r o p e r t yr i g h t ，a n df o rs a f e g u a r d i n gt h et r a n s a c t i o ns e c u r i t y i nt h i sp a p e r ，t h ew r i t e r , u n d e rt h eb a c k g r o u n do fp r o p e r t yr i t h tl a w , i st oc o n d u c taa n a l y s i so ft h et h e o r e t i c a l f o u n d a t i o na n dc o n s t r u c t i o no ft h i sr e g i m e ，f o rt h ep u r p o s eo fh o wt or e a l i z et h er e a l p r o p e r t y r e g i s t r a t i o nc r e d i b i l i t yi nr e a ll i f e ，a n dd e d i c a t i n g ，ah u m b l ee f f o r tt ot h e i m p r o v e m e n to fc h i n a sr e a lp r o p e r t yl e g i s l a t i o n t h ep a p e rc o n s i s t so ft h r e ep a r t s ：p r e f a c e ，m a i nc o n t e n ta n dc o n c l u s i o n t h ep r e f a c ei sm a i n l yf o c u s e do na ni n t r o d u c t i o no ft h eb a c k g r o u n d ，a n dab r i e f p r e s e n t a t i o no ft h es t a t u so fr e a lp r o p e r t yr e g i s t r a t i o nc r e d i b i l i t yr e s e a r c hi nc h i n a a n df o r e i g nc o u n t r i e s ，t h e nm a k es u r eo ft h eo r i e n t a t i o no fm yr e s e a r c h t h em a i nc o n t e n ti sd i v i d e di n t of o u rc h a p e r s c h a p t e rif i r s tg i v e sd e f i n i t i o n s o nr e a lp r o p e r t yr e g i i s t r a t i o nc r e d i b i l i t y , a n do nab a s i so fc o m p a r a t i v ea n a l y s i s ， c o m e st ot h ec o n c l u s i o nt h a t c h i n ai ni t sw i s d o mh a sr e c o g n i z e dr e a lp r o p e r t y r e g i s t r a t i o nc r e d i b i l i t yi nt h ep r o p e r t yf i g h tl a w ；c h a p t e ri ie x p l o r e st h eb a s i c t h e o r i e so fr e a lp r o p e r t yr e g i s t r a t i o nc r e d i b i l i t y , m a i n l yi n v o l v i n gt h ec h o i c ei n v a l u e s ，r e a s o n a b l ef o u n d a t i o na n dt h ep r e m i s eo fi t se x i s t e n c e ；c h a p e r ii sm a i n l y f o c u s e do nt h ec o n c r e t ec o n s t r u c t i o no ft h er e a lp r o p e r t yr e g i s t r a t i o nc r e d i b i l i t y , c o n d u c t i n ga f u r t h e ra n dd e e p e rr e s e a r c ht ot h ec o m p o n e n t so ft h er e g i m e ，m a k i n gi t m a n i p u n a t i v e ；c h a p t e ri vf o c u s e so ns o m et h o u g h t sa b o u tc h i n a sl e g i s l a t i o no n r e a lp r o p e r t yr e g i s t r a t i o nc r e d i b i l i t y , t h r o u g ha na n a l y s i so nt h er e l a t i o n sb e w t e e n r e a lp r o p e r t yr e g i s t r a t i o nc r e d i b i l i t ya n db o n af i d ea c q u i s i t o no fr e a lp r o p e r t y , h o l d s t h a ti ti sw i s ef o ro u rp r o p e r t yr i g h tl a wt or e c o g n i z et h er e a lp r o p e r t yr e g i s t r a t i o n c r e d i b i l i t y , t h e na n a l y z e st h ei n s u f f i c i e n c yo ft h el e g i s l a t i o na n da p p r o a c h e st o i m p r o v e i t t h ef i n a lp a r tm a k e sas u m m a r yo fm yc o n c l u s i o n s ，e p i t o m i z i n gt h ec e n t r a l i d e a so ft h i st h e s i s k e yw o r d s ：r e a lp r o p e r t yr e g i s t r a t i o n ；r e a lr e g i s t r a t i o nc r e d i b i l i t y ；b o n af i d e a c q u i s i t o no fr e a lp r o p e r t y 本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、+ 使用學(xué)位論文的規(guī)定，同意學(xué)校 保留并向國(guó)家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和 借閱。本人授權(quán)西南交通大學(xué)可以將本論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù) 進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)印手段保存和匯編本學(xué)位論文。 本學(xué)位論文屬于 1 保密口，在年解密后適用本授權(quán)書； 2 不保密劇使用本授權(quán)書。 ( 請(qǐng)?jiān)谝陨戏娇騼?nèi)打“”) 學(xué)位論文作者簽名：?jiǎn)释?日期：加療- i ty 彥易 、移 寸阿渺毋 刀=三my 名孑 簽 師 曠洲 導(dǎo)期指日 本人鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文，是在導(dǎo)師指導(dǎo)下獨(dú)立進(jìn)行研究工作所 得的成果。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不包含任何其他個(gè)人或集體 已經(jīng)發(fā)表或撰寫過(guò)的研究成果。對(duì)本文的研究做出貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在 文中作了明確的說(shuō)明。本人完全意識(shí)到本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。 本學(xué)位論文的主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)如下： 在物權(quán)法剛施行，但其司法解釋和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法尚在孕育的 背景下，以承繼和再塑的視角，闡明了物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的條文后 深刻的理論積淀，明確了這些粗疏、不便于操作的條文中各要件在實(shí)踐中適用 時(shí)的具體判斷標(biāo)準(zhǔn)，并在理論和實(shí)踐層面指出了物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記公信力 的立法有待改進(jìn)之處，并提出了相應(yīng)的完善建議，為司法解釋和登記法的出臺(tái) 提供了學(xué)理參考。 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1 頁(yè) 第1 章緒論 1 1 問(wèn)題的提出 作為規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，物權(quán)法關(guān)乎國(guó)計(jì)民生、關(guān)系人民群眾 切身利益，牽動(dòng)著億萬(wàn)中國(guó)人的心。歷經(jīng)八次審議，2 0 0 7 年3 月1 6 日十屆全 國(guó)人民代表大會(huì)終于通過(guò)了中華人民共和國(guó)物權(quán)法。而不動(dòng)產(chǎn)既關(guān)系個(gè)人的 安身立命，又關(guān)乎社會(huì)的穩(wěn)定與發(fā)展，但不動(dòng)產(chǎn)有限供給與無(wú)限需求之間的矛 盾，使得不動(dòng)產(chǎn)的歸屬和利用關(guān)系一直是各國(guó)物權(quán)法調(diào)整的核心。登記作為有 嚴(yán)格程序和國(guó)家公權(quán)力保障的公示方法，為賦予登記以公信力提供了廣泛的合 理性。正是在登記為公眾提供了可以合理信賴的權(quán)利外觀和交易第三人具備善 意的基礎(chǔ)上，登記公信力補(bǔ)正了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的權(quán)利瑕疵，從而對(duì)善意第 三人的信賴?yán)娼o予充分保護(hù)，體現(xiàn)了交易安全優(yōu)位保護(hù)的價(jià)值理念? 該制度 對(duì)于實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)良好的利用和流轉(zhuǎn)關(guān)系、維護(hù)交易安全意義重大。但是登 記公信力是否應(yīng)當(dāng)肯認(rèn)，如何構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，如何解構(gòu)、評(píng)價(jià)、完 善現(xiàn)行物權(quán)法對(duì)此的規(guī)定，如何將該制度從“紙面上的法律 轉(zhuǎn)為“現(xiàn)實(shí)中的 法律 ，以便在實(shí)踐中操作和運(yùn)用，對(duì)此，理論和實(shí)踐的探究都不會(huì)因?yàn)槲餀?quán)法 的出臺(tái)而停止，本文正是在這個(gè)背景下對(duì)上述問(wèn)題作出回應(yīng)。 1 2 課題研究現(xiàn)狀 從各國(guó)物權(quán)立法來(lái)看，與一般都對(duì)動(dòng)產(chǎn)占有之公信力予以承認(rèn)，并且規(guī)定 動(dòng)產(chǎn)善意取得制度與之相配套不同，在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，各國(guó)雖規(guī)定登記是不動(dòng)產(chǎn) 物權(quán)變動(dòng)的公示方法，但登記公信力卻因各國(guó)物權(quán)變動(dòng)立法模式的不同選擇而 存在差異。目前僅有德國(guó)、瑞士、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等采行形式主義物權(quán)變動(dòng)模式、 登記要件主義的國(guó)家才對(duì)登記賦予公信力，并承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得1 ，而在債權(quán) 意思主義的法國(guó)、日本等并沒(méi)有承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力與不動(dòng)產(chǎn)善意取得。 因而，是否承認(rèn)登記公信力，登記公信力是否與物權(quán)變動(dòng)模式有著必然聯(lián)系以 及登記公信力與不動(dòng)產(chǎn)善意取得的關(guān)系問(wèn)題一直是學(xué)者們爭(zhēng)論的熱點(diǎn)。而最核 心的爭(zhēng)論在于是否承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。 1 史尚寬：物權(quán)法論，中國(guó)政法大學(xué)出版社2 0 0 0 年版，第4 3 - 4 7 頁(yè)；王澤鑒： 民法物權(quán)( 第l 冊(cè)) ，中國(guó)政法大學(xué)出版社2 0 0 1 年版，第1 2 2 頁(yè)；常鵬翱：“論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得”，載 月旦民商 法雜志 2 0 0 5 年第8 期。 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第2 頁(yè) 目前我國(guó)大陸學(xué)界的通說(shuō)是主張賦予登記以公信力，但認(rèn)為善意取得制度 僅為涉及動(dòng)產(chǎn)之制度，否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)之善意取得。按我國(guó)民法學(xué)的理論通說(shuō)，所 謂善意取得，是指無(wú)權(quán)處分其占有物的動(dòng)產(chǎn)占有人將該物轉(zhuǎn)讓給他人，善意受 讓人依法即時(shí)取得該物的所有權(quán)或者其他物權(quán)。2 他們基于這樣的認(rèn)識(shí)，既然“所 謂善意取得指無(wú)權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的讓與人，在不法將其占有的他人的動(dòng)產(chǎn)交付 給買受人后，如買受人取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，則他便取得該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)， 原動(dòng)產(chǎn)所有人不得要求受讓人返還?！? 那么，善意取得適用范圍局限于動(dòng)產(chǎn)。 進(jìn)而認(rèn)為：“不動(dòng)產(chǎn)是絕對(duì)不能囊括于善意取得制度的適用范圍的 4 ，具體理 由包括：其一，各國(guó)民事立法都規(guī)定只對(duì)動(dòng)產(chǎn)交易依善意取得制度予以保護(hù)， 而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易不適用善意取得制度；其二，由于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)的公示方 式是登記，因而其與動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)不同，其公示公信力生于登記而不生于占有，進(jìn) 而在不動(dòng)產(chǎn)交易中雙方當(dāng)事人必須依照規(guī)定變更所有權(quán)登記，因而不存在無(wú)權(quán) 處分人處分不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的可能性，也就不存在適用善意取得制度的必要前提； 其三，“在登記錯(cuò)誤而第三人由于信賴登記而買受不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，雖然該第三人取得 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)也需善意，但該善意顯然是由法律推定而存在的，而在善意取 得制度中，對(duì)善意的舉證責(zé)任應(yīng)該由取得人承擔(dān) 5 ；其四，“又因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登 記簿具有對(duì)一切人公開(kāi)的性質(zhì)，任何人已經(jīng)無(wú)法在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)領(lǐng)域內(nèi)提出自己 不知或者不應(yīng)知交易瑕疵的善意抗辯 6 ；其五，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為其公示方 法，“交易中不至誤認(rèn)占有人為所有人，故不發(fā)生善意取得。川除上述外，張俊 浩主編民法學(xué)原理、王利明主編民法學(xué)、陳華彬物權(quán)法、尹田物權(quán) 法理論評(píng)析與思考等權(quán)威著作皆持此種觀點(diǎn)。 而持肯定說(shuō)觀點(diǎn)的多為臺(tái)灣學(xué)者如王澤鑒、鄭玉波等，以及大陸的新銳學(xué) 者如張玉敏、李建偉、常鵬翱、葉金強(qiáng)、馬栩生、孫鵬等，他們認(rèn)為，應(yīng)承認(rèn) 不動(dòng)產(chǎn)善意取得。理由是我國(guó)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行( 中華人民共和國(guó) 2 佟柔主編：中國(guó)民法，法律出版社1 9 9 0 年版，第2 4 3 - 2 4 6 頁(yè)；錢明星：物權(quán)法原理，北京大 學(xué)出版社1 9 9 4 年版，第2 0 8 頁(yè)；粱慧星、陳華彬：物權(quán)法1 9 9 7 年版，第1 8 5 頁(yè)；魏振瀛主編：民 法學(xué)) ，北京大學(xué)出版社、高等教育出版社2 0 0 0 年版，第2 4 0 - 2 4 1 頁(yè) 3 梁慧星、陳華彬：物權(quán)法，法律出版社2 0 0 5 年版，第2 1 4 頁(yè)。 中國(guó)政法大學(xué)物權(quán)立法課題組：“關(guān)于民法草案物權(quán)編制定若干問(wèn)題的意見(jiàn)”，載政法論壇 2 0 0 3 年第l 期 同上引。 孫憲忠：論物權(quán)法，法律出版社2 0 0 1 年版，第2 0 1 頁(yè)。 7 梁慧星、陳華彬：物權(quán)法，法律出版社2 0 0 5 年版，第2 1 8 頁(yè)。 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第3 頁(yè) 民法通則) 若干問(wèn)題的意見(jiàn)第8 9 條明確規(guī)定了共同共有財(cái)產(chǎn)的善意取得，從 該司法解釋的演變歷程來(lái)分析，該規(guī)定是針對(duì)共同共有的不動(dòng)產(chǎn)，并主要是共 同共有的房屋而規(guī)定的，并認(rèn)為“如果買受人在買受該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)為善意無(wú)過(guò)失， 則采犧牲其他共有人的利益，而維護(hù)交易秩序和交易規(guī)則的立場(chǎng)，確認(rèn)買賣關(guān) 系有效。 8 并且，在現(xiàn)代社會(huì)中，“無(wú)論現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度多么獨(dú)立、完善， 仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生”，9 因而存在 不動(dòng)產(chǎn)無(wú)權(quán)處分的可能。所以，僅以“交易方不會(huì)誤信不動(dòng)產(chǎn)占有人為有權(quán)處 分人而與之交易”為理由，一概排斥不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之適用是缺乏根據(jù)的， 對(duì)于相信登記公示力而自無(wú)權(quán)處分人處取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人而言，也有失 公允。物權(quán)法的主要起草者王利明教授也曾指出：“不動(dòng)產(chǎn)交易會(huì)因登記錯(cuò) 誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生無(wú)權(quán)處分問(wèn)題，第三人同樣存在是否知情的問(wèn)題， 即是否為善意的問(wèn)題，如果不動(dòng)產(chǎn)交易中第三人取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，從保 護(hù)善意第三人、維護(hù)交易秩序的目的出發(fā)，應(yīng)當(dāng)允許第三人獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有 權(quán)，這樣，不動(dòng)產(chǎn)也應(yīng)該適用善意取得制度 1 1 。這些學(xué)者對(duì)否定說(shuō)予以毫不留 情的質(zhì)疑，并進(jìn)行了嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的論證。 從學(xué)者論述出發(fā)，我們可以再?gòu)谋容^法上審視。在比較法上，是否承認(rèn)不 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得，與其物權(quán)變動(dòng)立法模式之選擇有關(guān)。采意思主義立法模式 的法國(guó)、日本，未設(shè)登記推定力的規(guī)定，也沒(méi)有直接承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的 規(guī)定，故解釋論上認(rèn)為，第三人不可以因?qū)Φ怯洸镜男刨?，而獲得登記簿上記 載的權(quán)利1 2 。但是，意思主義立法模式之下，卻可以通過(guò)相關(guān)規(guī)則的適用，而達(dá) 到與承認(rèn)登記公信力相似的效果。而采形式主義立法模式的德國(guó)、瑞士均規(guī)定 了登記的推定效力及不動(dòng)產(chǎn)登記之公信力。據(jù)此，第三人可以因?qū)Φ怯洸镜男?賴，而善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。德國(guó)民法典第8 9 1 條規(guī)定：“在土地登記簿中 為了某人登記一項(xiàng)權(quán)利的，應(yīng)推定此人享有該項(xiàng)權(quán)利。在土地登記簿中注銷一 項(xiàng)權(quán)利的，應(yīng)推定該項(xiàng)權(quán)利不復(fù)存在?！备鶕?jù)該條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿之記載被 。楊立新：“共同共有不動(dòng)產(chǎn)交易中的善意取得”，載法學(xué)研究1 9 9 7 年第4 期。 李建偉：。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度初探”，載中央政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)2 0 0 0 年第3 期。 李曉云、鮮艷：“追問(wèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得”，載 四川行政學(xué)院學(xué)報(bào)2 0 0 3 年第1 期。 “王利明：“再論善意取得制度”，載民商法研究第四輯，法律出版社1 9 9 9 年版，第2 0 7 頁(yè)；王利 明主編：中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明，中國(guó)法制出版社2 0 0 1 年版，第2 3 8 頁(yè) 聘r 日j 田山輝明：物權(quán)法增訂版，陸慶勝譯，法律出版社2 0 0 1 年版，第3 l 頁(yè) 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第4 頁(yè) 推定為正確”。德國(guó)民法典第8 9 2 條第1 款規(guī)定：“為有利于根據(jù)法律行為取 得一項(xiàng)權(quán)利或者取得該項(xiàng)權(quán)利上的權(quán)利的人，土地登記簿中所記載的內(nèi)容視為 是正確的，對(duì)其正確性提出的異議已經(jīng)進(jìn)行登記的，或者取得人明知其為不正 確的除外。權(quán)利人為了特定人的利益而限制其處分已登記予土地登記簿中的權(quán) 利的，該項(xiàng)限制僅在土地登記簿中有明顯記載或者為權(quán)利取得人所明知時(shí)，始 對(duì)權(quán)利取得人發(fā)生效力?！钡聡?guó)民法典第8 9 3 條規(guī)定：“對(duì)于向土地登記簿中 的權(quán)利人，根據(jù)其權(quán)利而旅行的給付，或者對(duì)于該項(xiàng)權(quán)利的登記人與他人之間 發(fā)生的關(guān)于該項(xiàng)權(quán)利的不屬于第8 9 2 條規(guī)定的法律行為，準(zhǔn)用第8 9 2 條的規(guī)定。 根據(jù)這兩條規(guī)定，德國(guó)學(xué)者構(gòu)建出了土地權(quán)利善意取得的具體框架m 。 瑞士民法典第9 3 7 條第1 款規(guī)定：“已在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的不動(dòng)產(chǎn)， 對(duì)其占有權(quán)利的推定及占有訴權(quán)，僅屬于登記人。胛該款規(guī)定賦予了不動(dòng)產(chǎn)登記 表征不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之功能。瑞士民法典第9 7 3 條第1 款規(guī)定：“出于善意而信 賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護(hù)?！钡? 7 4 條規(guī)定：“( 1 ) 物權(quán)的登記簿正當(dāng)?shù)模摰怯泴?duì)于知悉或應(yīng)當(dāng)知悉該瑕疵的第三 人無(wú)效。( 2 ) 凡無(wú)法律原因或依無(wú)約束力的法律行為而完成的登記，為不正當(dāng)。 ( 3 ) 因前款的登記使其物權(quán)受到侵害的人，得援引該登記的瑕疵，對(duì)抗惡意的 第三人。 這些規(guī)定進(jìn)一步賦予了不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力，使得善意信賴登記簿之 記載的第三人可以獲得保護(hù)1 5 。 2 0 0 7 年修正之前的我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典未明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的推定 力和公信力，但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法完成登記者，依c j = 地法第4 3 條規(guī)定，有絕 對(duì)之效力。通說(shuō)認(rèn)為，此項(xiàng)規(guī)定賦予了登記以公信力，因信賴登記而取得不動(dòng) 產(chǎn)權(quán)利之第三人可受保護(hù)埔。但為明確起見(jiàn)，2 0 0 7 年3 月5 日通過(guò)的臺(tái)灣地區(qū) 民法典物權(quán)編修正案增設(shè)第7 5 9 條之一，規(guī)定：“( 1 ) 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)依法登 記者，推定登記權(quán)利人適法有此權(quán)利。( 2 ) 因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記之善意第三人， 已依法律行為為物權(quán)變動(dòng)之登記者，其變動(dòng)之效力，不因原登記之不實(shí)因而受 影響。此一規(guī)定，分別賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以推定力和公信力。 我國(guó)的物權(quán)立法對(duì)理論研究作出了積極回應(yīng)，物權(quán)法不僅肯定了不動(dòng)產(chǎn)登 ”德jm 沃爾夫： 物權(quán)法，吳越、李大雪譯，法律出版社2 0 0 2 年版，第2 4 6 頁(yè)。 “同上，第2 4 7 2 5 6 頁(yè)。 培史尚寬：物權(quán)法論，中國(guó)政法大學(xué)出版社2 0 0 0 年版，第4 5 頁(yè)。 1 謝在全：民法物權(quán)論( 上) ，中國(guó)政法大學(xué)出版社1 9 9 9 年版，第8 1 頁(yè)。 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第5 頁(yè) 記的推定力、公信力，而且認(rèn)為既然動(dòng)產(chǎn)占有和不動(dòng)產(chǎn)登記都具有公信力，善 意取得當(dāng)然可以一體化適用于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，進(jìn)而將不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)善 意取得這一制度設(shè)計(jì)最終以法律文本固定下來(lái)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，這種立法例并非為我 國(guó)所獨(dú)創(chuàng)，德國(guó)、瑞士、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的物權(quán)法均有立法先例，但是我國(guó)將善 意取得制度一體化構(gòu)造，實(shí)屬創(chuàng)新之舉。 1 3 本文的研究?jī)?nèi)容 本文在分析登記公信力的理論基礎(chǔ)與具體要件構(gòu)造，并吸取上述新銳學(xué)者 有益論述的基礎(chǔ)上，緊密結(jié)合物權(quán)法立法背景和條文，通過(guò)構(gòu)建“物權(quán)表征方 式表征方式公信力善意取得”之統(tǒng)一框架，旨在闡明登記公信力如何 可以被操作化。全文始終圍繞如何保護(hù)第三人合理信賴?yán)婧徒灰装踩归_(kāi)論 述，首先闡釋登記公信力的概念，并對(duì)公信力作比較分析，進(jìn)而分析其價(jià)值選 擇、理性基礎(chǔ)、存在前提和我國(guó)登記公信力的適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得之立法 構(gòu)造，著重闡明了公信力與不動(dòng)產(chǎn)善意取得的關(guān)系、登記公信力的制度表達(dá)、 善意取得制度的一體化及其限度、登記公信力立法有待完善及優(yōu)化之處及相關(guān) 問(wèn)題。 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第6 頁(yè) 第2 章不動(dòng)產(chǎn)登記公信力概述 2 1 不動(dòng)產(chǎn)登記 2 1 1 不動(dòng)產(chǎn)登記的含義 不動(dòng)產(chǎn)登記，是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專職部門將申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng) 事項(xiàng)記載于國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記簿的事實(shí)1 7 。詳言之，根據(jù)物權(quán)法第6 條、9 條 和第1 4 條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記是登記機(jī)構(gòu)根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán) 的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅依據(jù)法定的程序，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之中并能夠 供不特定的第三人查詢，這是物權(quán)公示原則的固有內(nèi)容和價(jià)值要求。公示原則 作為物權(quán)法的基本原則之一，是由物權(quán)這種權(quán)利的特性所決定的。由于物權(quán)是 公開(kāi)化的權(quán)利，是一種對(duì)世權(quán)、絕對(duì)權(quán)，具有強(qiáng)烈的排他性，往往直接關(guān)系第 三人利益，因此物權(quán)的變動(dòng)必須要對(duì)外公開(kāi)，使第三人知悉坩。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言， 其物權(quán)變動(dòng)的公示方式就是不動(dòng)產(chǎn)登記。通過(guò)登記，能夠明確不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬， 進(jìn)而維護(hù)交易安全。 需要說(shuō)明的是，不動(dòng)產(chǎn)登記的客體僅限于不動(dòng)產(chǎn)。依據(jù)物權(quán)法第1 8 8 條， 車輛、船舶等動(dòng)產(chǎn)抵押的登記以及第1 8 9 條動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押的登記，再者，物權(quán) ，法第2 2 4 條、第2 2 6 條- 2 2 8 條所規(guī)定的權(quán)利質(zhì)權(quán)的登記，其登記機(jī)構(gòu)和規(guī)則 等，皆不同于不動(dòng)產(chǎn)登記制度，故此種登記不屬于不動(dòng)產(chǎn)的登記。 2 1 2 不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì) 由于不動(dòng)產(chǎn)登記包含了當(dāng)事人申請(qǐng)登記的意思和登記機(jī)構(gòu)審查職責(zé)這兩方 面的內(nèi)容，而且縱觀世界各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)的登記實(shí)踐，各國(guó)具體的登記機(jī)構(gòu)設(shè)置 不盡相同，導(dǎo)致對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)的認(rèn)定有分歧。具體而言，如德國(guó)的不動(dòng) 產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為屬于地方法院的土地登記局，瑞士大多為各州的地方法院，日本 為司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局、地方法務(wù)局及其派出所，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的登記機(jī)關(guān)是 屬于行政機(jī)構(gòu)的“地政局”。因此，學(xué)者們對(duì)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行的職責(zé)行為的性質(zhì)形 成了三種看法：( 1 ) 登記是國(guó)家行政管理行為；( 2 ) 因?yàn)榈怯浶袨榫哂袥Q定當(dāng) 事人的實(shí)體民事權(quán)利的作用，故認(rèn)為是司法管理行為；( 3 ) 根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì) ”孫憲忠：中國(guó)物權(quán)法原理，法律出版社2 0 0 4 年版，第2 0 2 頁(yè)； ”而債權(quán)作為一種對(duì)人權(quán)、相對(duì)權(quán)，具有平等性，僅在特定當(dāng)事人之間發(fā)生效力，故其具有非公開(kāi)性， 設(shè)立和變更債權(quán)也不需要公示。因此，當(dāng)事人之間訂立合同旨在設(shè)立某項(xiàng)物權(quán)，如未公示，則可能僅產(chǎn) 生債權(quán)而不產(chǎn)生物權(quán)。 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第7 頁(yè) 于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)具有的程序意義，認(rèn)為是一種程序司法行為或司法程序行為。 我國(guó)民法通說(shuō)認(rèn)為登記是民事行為塢。 我認(rèn)為，這四種觀點(diǎn)都沒(méi)有準(zhǔn)確反映我國(guó)物權(quán)法背景下，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐 中所體現(xiàn)出來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)。首先需要明確，由于我國(guó)物權(quán)法確立了公 示公信原則，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記就其性質(zhì)而言，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式， 從登記本身的目的來(lái)看，其作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，主要目的并不是 為了國(guó)家的行政管理與干預(yù)，而在于公示，使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情況為公眾所 知，因而，不動(dòng)產(chǎn)登記更主要是一種“權(quán)利公示行為 趵；其次，登記是一種行 政行為，但并非上述單純的行政管理行為，而是一種行政確認(rèn)行為。行政確認(rèn) 行為分為對(duì)事實(shí)的確認(rèn)和對(duì)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確認(rèn)，其中，對(duì)事實(shí)的確認(rèn) 并不直接影響當(dāng)事人實(shí)體權(quán)利義務(wù)，而不動(dòng)產(chǎn)登記正是屬于對(duì)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù) 關(guān)系的確認(rèn)，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記首先的效力就是物權(quán)變動(dòng)的效力，一般說(shuō)來(lái)，以 法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，都是從登記之日起發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。 登記是民事行為的觀點(diǎn)值得商榷。雖然登記源于當(dāng)事人的申請(qǐng)，但僅能據(jù) 此說(shuō)明登記請(qǐng)求權(quán)是民法上的請(qǐng)求權(quán)，但不能說(shuō)明登記本身是民事行為；其次， 雖然不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效果發(fā)生從根本上源于當(dāng)事人物權(quán)變動(dòng)的合意，但是非 經(jīng)登記，該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不可能發(fā)生，雖然合意是平等主體之間法律關(guān)系的 體現(xiàn)，但是物權(quán)變動(dòng)本身卻是登記產(chǎn)生的效果，因此，不能以登記必須以當(dāng)事 人的合意為基礎(chǔ)來(lái)認(rèn)定登記是一種民事行為。 而登記作為一種行政行為，則有如下理由支撐：其一，登記機(jī)構(gòu)性質(zhì)上屬 于行政機(jī)構(gòu)，其代表國(guó)家從事的登記活動(dòng)必須符合物權(quán)法第1 2 條關(guān)于“登記機(jī) 構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)”和第1 3 條關(guān)于“登記機(jī)構(gòu)禁止從事的行為 的規(guī)定，即應(yīng) 依法行政；其二，登記機(jī)構(gòu)拒絕辦理登記或拒絕更正登記，當(dāng)事人有權(quán)就其不 作為提起行政復(fù)議或行政訴訟；其三，根據(jù)物權(quán)法第1 9 條，權(quán)利人、利害關(guān)系 人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記，同時(shí)，登記機(jī)構(gòu) 自己發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤后也可以作出更正登記，這正是登記機(jī)構(gòu)主動(dòng)履行行政職權(quán)的體 現(xiàn)；其四，根據(jù)物權(quán)法第2 1 條，因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng) 當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，即承擔(dān)國(guó)家賠償責(zé)任。 而認(rèn)為登記是一種司法管理行為或程序司法行為的觀點(diǎn)與物權(quán)法沖突，根 ”孫憲忠：中國(guó)物權(quán)法原理，法律出版社2 0 0 4 年版，第2 1 5 頁(yè)。 田士永： 物權(quán)行為理論研究，中國(guó)政法大學(xué)出版社2 0 0 2 年版，第1 9 6 - 1 9 7 頁(yè)。 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第8 頁(yè) 據(jù)物權(quán)法第1 9 條關(guān)于異議登記的規(guī)定，異議登記雖然可以對(duì)真正權(quán)利人提供保 護(hù)，但這種保護(hù)只是臨時(shí)性的，因?yàn)樗瑫r(shí)也給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易造成了一種不 穩(wěn)定的狀態(tài)。故物權(quán)法對(duì)異議登記的有效期作出了限制，申請(qǐng)人在異議登記后 1 5 日內(nèi)不起訴，異議登記就失效。即法院對(duì)此異議具有最終裁決權(quán)，可見(jiàn)登記 機(jī)關(guān)的行為不具有司法終局性質(zhì)。 當(dāng)然，上述對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)的分析和界定是為了淡化長(zhǎng)期以來(lái)登記純粹 只作為行政管理手段的色彩，強(qiáng)化登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)重塑，即目的是使登記機(jī)構(gòu) 要在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，充分履行職責(zé)，盡可能地保證如實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)地登 記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有關(guān)事項(xiàng)，避免登記錯(cuò)誤2 1 。對(duì)這一問(wèn)題的最終解決還有賴于不動(dòng) 產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立和行政管理體制的改革。 2 2 不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的比較分析 2 2 1 不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的立法例及內(nèi)涵 在羅馬法中，實(shí)行絕對(duì)主義的所有權(quán)制度，奉行與貫徹“任何人只能向他 人轉(zhuǎn)讓屬于他自己的權(quán)利”的規(guī)則，以及“我發(fā)現(xiàn)我物，我得取回之 的法諺， 后世的大陸法系和英美法系的法律在不同程度上繼受了它，在普通法中，也存 在著“任何人不得轉(zhuǎn)讓他人之物的原則盟，其結(jié)果，有羅馬法一代，法律始終 不知道善意取得為何物2 3 。但在日耳曼法上，則對(duì)于作為物權(quán)公示方法的占有承 認(rèn)具有物權(quán)移轉(zhuǎn)的效力，因此產(chǎn)生了“所有人任意讓與他人占有物，則只能對(duì) 該他人請(qǐng)求返還”及“以手護(hù)手帥的法諺，在此基礎(chǔ)上逐漸形成了動(dòng)產(chǎn)不得追 及的規(guī)則，此后，法國(guó)法逐漸承認(rèn)這一規(guī)則，這一規(guī)則被認(rèn)為是動(dòng)產(chǎn)公信原則 的起源。 不動(dòng)產(chǎn)的公信力最初也源于日耳曼法的占育規(guī)則，但德國(guó)民法典第8 9 2 2 1 胡康生主編：中華人民共和國(guó)物權(quán)法釋義，法律出版社2 0 0 7 年版，第4 8 頁(yè) 矗f 德jm 沃爾夫。物權(quán)法，吳越、李大雪譯，法律出版社2 0 0 2 年版，第2 5 6 - - 2 5 7 頁(yè)。 4 陳華彬： 物權(quán)法) ，法律出版社2 0 0 4 年版，第3 2 8 頁(yè)。 所謂“以手護(hù)手”，是指任意把自己的動(dòng)產(chǎn)交付給他人者，僅能向該他人請(qǐng)求返還，若該他人把動(dòng)產(chǎn) 讓與給第三人，則只可對(duì)該他人請(qǐng)求損害賠償，而不得向第三人請(qǐng)求返還原因是日耳曼法實(shí)行占有與 本權(quán)合一的占有( g e w e r e ) 制度；占有動(dòng)產(chǎn)者，便推定他為動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人( 占有為權(quán)利的外衣) ，而對(duì) 動(dòng)產(chǎn)享有權(quán)利者，也需要通過(guò)占有標(biāo)的物來(lái)加歐表現(xiàn)。動(dòng)產(chǎn)所有人既然以自己的意思將動(dòng)產(chǎn)交付給他人 占有，其對(duì)動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的效力因此而減弱，從而占有人把動(dòng)產(chǎn)讓與給第三人時(shí)，動(dòng)產(chǎn)的原所有人也就無(wú)權(quán) 請(qǐng)求該第三人返還其動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。參見(jiàn)陳華彬：物權(quán)法，法律出版社2 0 0 4 年版，第3 2 8 3 2 9 頁(yè) 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第9 頁(yè) 條最終在法律上確認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)的公信原則。德國(guó)民法典第8 9 2 條規(guī)定：“為 以法律行為取得土地上的某項(xiàng)權(quán)利或者此項(xiàng)權(quán)利上的某項(xiàng)權(quán)利的人的利益，土 地登記簿的內(nèi)容視為正確，但對(duì)正確性的異議被登記或者不正確性為取得人所 知的除外。為特定人的利益，權(quán)利人在處分已登記于土地登記簿的權(quán)利方面受 限制的，只有在該項(xiàng)限制可由土地登記簿看出或者為取得人所知時(shí)，該項(xiàng)限制 才對(duì)取得人有效力?！痹摋l突破了前世之羅馬法、法國(guó)民法在民法善意取得上的 動(dòng)產(chǎn)化制度構(gòu)造，確立了不動(dòng)產(chǎn)公信原則，為瑞士及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法所繼承。 瑞士民法典第9 7 3 條規(guī)定：“出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記內(nèi)容因而 取得所有權(quán)或者其他權(quán)利的人，均受保護(hù)。 第9 7 4 條規(guī)定：“物權(quán)的登記不正 當(dāng)?shù)?，該登記?duì)于知悉或者應(yīng)知悉該瑕疵的第三人無(wú)效?！蔽覈?guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法 第7 5 9 條規(guī)定：“因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記之善意第三人，已依法律行為為物權(quán)變動(dòng)之 登記者，其變動(dòng)之效力，不因原登記有無(wú)效或撤銷之原因而受影響?！笨v觀世界 各國(guó)，采形式主義物權(quán)變動(dòng)模式的德國(guó)、瑞士、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)皆采納了不動(dòng)產(chǎn) 公信原則，而采意思主義的法國(guó)、日本則未賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力。 如此，本文可以得出公信原則是指，對(duì)于通過(guò)法定的公示方式所公示出來(lái) 的權(quán)利狀態(tài)，相對(duì)人有合理的理由相信其為真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)，并與登記權(quán)利人 進(jìn)行了交易，對(duì)這種信賴法律就應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。具體到不動(dòng)產(chǎn)登記公信力，就 是不動(dòng)產(chǎn)登記所產(chǎn)生的善意保護(hù)的效力，即登記記載的權(quán)利人在法律上被推定 為真正的權(quán)利人，在登記申請(qǐng)人辦理了登記之后，任何人因?yàn)樾刨嚨怯洠c 登記權(quán)利人就登記的財(cái)產(chǎn)從事了交易行為，符合善意取得的構(gòu)成要件，就應(yīng)當(dāng) 受到善意取得制度的保護(hù)，取得該不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)。法制史上，曾有描述不動(dòng) 產(chǎn)登記公信力的法諺：“有登記之處，便有所有”。簡(jiǎn)言之，對(duì)登記簿記載的權(quán) 利人以及登記的權(quán)利內(nèi)容所產(chǎn)生的信賴，在法律上就被稱為不動(dòng)產(chǎn)登記的公信 力，進(jìn)而對(duì)登記公信力的保護(hù)就需要建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，不動(dòng)產(chǎn)善意取 得制度是登記公信力的實(shí)現(xiàn)途徑?；@ 在把握登記公信力時(shí)，需要明確兩個(gè)層次的問(wèn)題。首先，登記作為以國(guó)家 信用為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示方式，具有高度的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，它向社會(huì)公 蕾關(guān)于登記公信力與不動(dòng)產(chǎn)善意取得的關(guān)系，是“登記公信力強(qiáng)調(diào)物權(quán)外觀形式的高度可信性，善意取 得則著重表述第三人的善意。這實(shí)際上是一體之兩面：正是因?yàn)闄?quán)利外觀具有高度可信性，保護(hù)不知情 的善意第三人才有意義”參見(jiàn)常鵬翱：“物權(quán)公示效力的再解讀”，載華東政法學(xué)院學(xué)報(bào)，2 0 0 6 年第4 期。 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第10 頁(yè) 示了一定的權(quán)利外觀，故凡具有法定外觀的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，都具有向社會(huì)公眾宣 示相應(yīng)權(quán)利狀態(tài)的法律效力，潛在的交易者因此可以產(chǎn)生高度的信賴，可以信 賴這些外觀所表征的權(quán)利的真實(shí)性而放心與之為交易，誠(chéng)如學(xué)者所言：“公信制 度對(duì)于鼓勵(lì)交易具有極為重要的作用，為當(dāng)事人快捷的交易形成了一種激勵(lì)機(jī) 制，為交易的安全確立了一種保障機(jī)制 ：其次，登記公信力在權(quán)利外觀正當(dāng) 時(shí)固然有用，但其更重要的價(jià)值發(fā)揮在權(quán)利外觀與真實(shí)物權(quán)不一致的情形下， 此時(shí)發(fā)生錯(cuò)誤登記和無(wú)權(quán)處分，則第三人只要具有善意，即基于對(duì)該登記所公 示的權(quán)利外觀的信賴而為交易，那么即使登記表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)與真實(shí)權(quán)利狀況 不一致，也被擬制為真實(shí)物權(quán)，從而使得第三人能為公信力所保護(hù)。相反，如 果第三人為交易不是基于對(duì)登記公示信息的信賴，或者在交易時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng) 知道交易的另一方并非真正的權(quán)利人，對(duì)此惡意第三人則不予保護(hù)。 2 2 2 不動(dòng)產(chǎn)登記公信力與物權(quán)變動(dòng)模式 在大陸法系國(guó)家，有意思主義( 以法、日為代表) 與形式主義兩種物權(quán)變 動(dòng)模式。其中，形式主義又有以德國(guó)民法為代表的“物權(quán)形式主義 和以?shī)W地 利民法為代表的“債權(quán)形式主義之分。 根據(jù)上述分析，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，登記的主要功能在于公示，而 公示的主要目的在于保護(hù)第三人，因此，僅在涉及第三人的關(guān)系中，作為物權(quán) 變動(dòng)的公示方式，登記才有重大意義。與上述意思主義與形式主義的物權(quán)變動(dòng) 模式相對(duì)應(yīng)，在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域依據(jù)登記所產(chǎn)生的是對(duì)抗力還是公信力，則分為登 記對(duì)抗主義和登記要件主義2 7 。這兩種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式最核心的區(qū)別在于登 記具有絕對(duì)效力公信力，還是具有相對(duì)效力對(duì)抗力。 具體而言，登記要件主義囂，是指登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，未經(jīng) 登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，德國(guó)、瑞士民法以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法 采 取此方式。而登記對(duì)抗主義，是指未經(jīng)登記，物權(quán)的變動(dòng)在法律上也可有效成 立，但只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生效力，不能對(duì)抗善意第三人，法國(guó)、日本民法采 鋒王利明：物權(quán)法研究，中國(guó)人民大學(xué)出版社2 0 0 4 年版，第9 0 頁(yè) 封故凡采意思主義的立法，在物權(quán)公示效力問(wèn)題上，只能采用公示對(duì)抗要件主義；凡采物權(quán)變動(dòng)形式主 義的立法，在物權(quán)公示效力問(wèn)題上，必然采用公示成立要件主義參見(jiàn)尹田：物權(quán)法理論評(píng)析與思考， 中國(guó)人民大學(xué)出版社2 0 0 4 年版，第2 5 7 頁(yè)。 如上所述，形式主義分為物權(quán)形式主義和債權(quán)形式主義，二者僅在是否承認(rèn)物權(quán)變動(dòng)中有“物權(quán)的合 意”( 即物權(quán)契約) ，以及是否承認(rèn)和采納物權(quán)行為的獨(dú)立性和無(wú)因性理論上有區(qū)別，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變 動(dòng)在形式上皆采登記要件主義上，并無(wú)差異。 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1 1 頁(yè) 納此種觀點(diǎn)約。兩種模式的區(qū)別主要體現(xiàn)在：其一，登記是否為物權(quán)變動(dòng)的生效 要件；其二，登記是否為強(qiáng)制性的要件；其三，登記具有的效力及是否需要考 慮善意第三人的區(qū)別。在登記要件的模式下，以登記作為物權(quán)變動(dòng)的要件，一 經(jīng)登記，則登記記載的權(quán)利人就是法律上的權(quán)利人，其可以對(duì)抗任何第三人， 無(wú)論其是否善意，此種模式下，由于登記采取實(shí)質(zhì)審查主義，登記機(jī)構(gòu)不僅審 查申請(qǐng)登記的文件是否完備，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與事實(shí)是否相符也一 并審查，以確保登記與真實(shí)物權(quán)一致，因此，登記具有公信力。而在登記對(duì)抗 模式下，即使沒(méi)有辦理登記，仍然可以基于當(dāng)事人的合意發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，只不 過(guò)該物權(quán)不能對(duì)抗善意第三人。登記對(duì)抗主義的適用需要考慮第三人主觀上是 善意還是惡意，該立法模式下登記具有的僅僅是對(duì)抗力，由于此模式下登記采 形式審查主義，登記審查的范圍非常有限，僅僅涉及申請(qǐng)的程序合法性，而不 關(guān)注實(shí)體權(quán)利，故登記不實(shí)的可能性較大，公信力不存在適用的基礎(chǔ)，故并未 賦予登記以公信力，若登記發(fā)生錯(cuò)誤或遺漏等，真實(shí)權(quán)利人可以追回其所有物， 受讓人即使善意亦不得保有該物。 綜上所述，保護(hù)信賴登記第三人的最為直接的制度就是承認(rèn)登記記載的公 信力，而承認(rèn)其公信力的前提是以登記為物權(quán)變動(dòng)的成立要件，據(jù)此，登記對(duì) 抗主義則難以承認(rèn)登記的公信力，因?yàn)樾问綄彶橛锌赡馨l(fā)生不法登記，如承認(rèn) 登記的公信力，第三人雖得到了保護(hù)，但真正權(quán)利人則受到侵害，在不以登記 為成立要件即權(quán)利人不負(fù)擔(dān)登記義務(wù)時(shí)讓其承受不登記的不利后果，是沒(méi)有法 律依據(jù)的3 0 。 2 2 3 我國(guó)物權(quán)法所確立的物權(quán)變動(dòng)模式及登記公信力 縱觀物權(quán)法，其實(shí)質(zhì)上是采取登記要件主義作為一般原則，而登記對(duì)抗適 用于例外的規(guī)定，并且賦予了登記以公信力。物權(quán)法第6 、9 、1 4 條關(guān)于“不動(dòng) 產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā) 生效力 的規(guī)定，就確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記要件主義作為一般原則，同 時(shí)，“法律另有規(guī)定的除外，主要是指三方面的內(nèi)容，其中下述第三方面明確 體現(xiàn)了登記對(duì)抗主義：其一，物權(quán)法第9 條第2 款關(guān)于“依法屬于國(guó)家所有的 自然資源，所有權(quán)可以不登記 ；其二，第2 8 _ 3 l 條非基于法律行為發(fā)生的不 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，如因法律文書、征收決定、繼承、受遺贈(zèng)、合法建造、拆除房 4 馬栩生： 登記公信力研究，人民法院出版社2 0 0 6 年版，第5 卜5 7 頁(yè) ”王茵： 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)和交易安全，商務(wù)印書館2 0 0 4 年版，第7 9 _ - 8 0 頁(yè) 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第12 頁(yè) 屋等發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的，雖非登記亦發(fā)生效力，但是未經(jīng)登記不得處分該 物權(quán)；其三，第1 2 7 條、i 2 9 條“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效 時(shí)設(shè)立 ，“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記 的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記， 不得對(duì)抗善意第三人。 第1 5 8 條“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要 求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 在宅基地使用權(quán)一章，也沒(méi)有規(guī)定宅基地使用權(quán)必須登記才發(fā)生效力，只是于 第1 5 5 條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登 記或者注銷登記。 也就是說(shuō)，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。 物權(quán)法正是采取了登記要件主義作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一般原則，則賦予 登記以公信力便是應(yīng)有之義和必然選擇。關(guān)于登記公信力，在梁慧星教授和王 利明教授分別主持的物權(quán)法草案建議稿中都有規(guī)定n ，而在物權(quán)法中沒(méi)有明確規(guī) 定公信原則，但是在物權(quán)法的內(nèi)容中都體現(xiàn)了這一原則的精神。物權(quán)法第1 6 條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。 此條包含了對(duì)信賴登記產(chǎn) 生的信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)，而最直接保護(hù)信賴?yán)娴囊?guī)則，就是物權(quán)法第1 0 6 條關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的規(guī)定，對(duì)于此制度，將在第四章展開(kāi)論述。并且，對(duì) 于本章“登記公信力的比較分析”在制度層面的展開(kāi)也會(huì)在第四章完成，將著 重與德國(guó)民法體系下的善意取得制度作詳盡比較。在此，可以得出如下結(jié)論， 即物權(quán)法對(duì)各種立法模式之所長(zhǎng)，根據(jù)我國(guó)國(guó)情和立法需要進(jìn)行了兼收并 蓄和揚(yáng)長(zhǎng)避短的選擇，其中有些規(guī)定可以說(shuō)是相當(dāng)有創(chuàng)意且具有可行性的，但 仍有待實(shí)踐的檢驗(yàn)和學(xué)理的進(jìn)一步探究。 “梁慧星教授負(fù)責(zé)起草的中國(guó)物權(quán)法草案建議稿第2 9 條規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得的不動(dòng)產(chǎn) 物權(quán)，不受任何人追奪。但取得人于取得權(quán)利時(shí)知悉權(quán)利瑕疵或者登記有異議抗辯的除外，社會(huì)科學(xué)文 獻(xiàn)出版社2 0 0 0 年版，第2 0 頁(yè)；王利明教授負(fù)責(zé)起草的物權(quán)法草案建議稿第2 6 條規(guī)定了登記的效力， 即在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人，依法享有該項(xiàng)物權(quán)。權(quán)利人處分該項(xiàng)物權(quán)，受法律保護(hù)但受讓人 明知權(quán)利人不應(yīng)當(dāng)取得該項(xiàng)權(quán)利，而仍然與之從事交易的，不在此限。信賴登記所記載的權(quán)利而與權(quán)利 人進(jìn)行交易的人，推定其具有善意。第7 8 條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)善意取得，出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記， 而與登記記載的權(quán)利人發(fā)生交易，因而取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或者其他權(quán)利的，準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得的規(guī)定， ，法律出版社2 0 0 4 年版，