深圳市中航物業(yè)管理公司順天城物業(yè)管理方案

順 天 城 物 業(yè) 管 理 方 案 編 號(hào)： 版 號(hào)： 生效日期 ： 深圳市中航物業(yè)管理公司 物業(yè)管理方案 擬制： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 日期： 日期： 發(fā)放編號(hào)： 受控章： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 1.管理方案簡(jiǎn)介 . . .2 2.本版修改記錄 . . . .3 3.順天城簡(jiǎn)介 . . . . .4 4.順天城管理模式和目標(biāo) . . . .5 5.順天城物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)及職責(zé) . . . .7 6.物業(yè)管理主要過(guò)程的控制 . . .9 7.物業(yè)管理的支持性過(guò)程 . .20 8.物業(yè)管理的評(píng)價(jià)和改進(jìn) . .21 9.物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算 . . .23 10.社區(qū)文化實(shí)施計(jì)劃 . .25 11.培訓(xùn)原則 . .27 附件一：順天城管理費(fèi)收入預(yù)測(cè)表 . .28 附件二：順天城管理費(fèi)支出預(yù)測(cè)表 .28 附件三：順天城管理費(fèi)支出明細(xì)預(yù)測(cè)表 . .29 附件四：順天城管理處物資裝備表 . .30 附件五：順天城管理處固定資產(chǎn)、辦公用品裝備表 .31 前期開辦費(fèi) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1.0 管理方案簡(jiǎn)介 1 目的 本方案旨在明確對(duì)順天城高層商住樓進(jìn)行管理的質(zhì)量目標(biāo)、管理流程及要求。 2 適用范圍 本方案適用于順天城高層商住樓的物業(yè)管理活動(dòng)。 3 管理方案的控制 3.1 為了表述方便，特用編號(hào)“ STC”表示“順天城”。 3.2 本方案按公司程序文件 CPM-OP-003“物業(yè)管理方案的制訂”進(jìn)行擬制，長(zhǎng)沙分公司經(jīng)理審核、 CPM 總經(jīng)理批準(zhǔn)，本管理處負(fù)責(zé)本方案的發(fā)放和更改的控制。本方案的受控發(fā)放范圍如下： 發(fā)放編號(hào)： 接收人員部門 STC/01 總經(jīng)理 STC/02 經(jīng)理部 STC/03 財(cái)務(wù)部 STC/04 質(zhì)量管理部 STC/00 長(zhǎng)沙分公司 3.3 本方案的原件由順天城物業(yè)管理處保存。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2.0 本版修改記錄 序號(hào) 修改章節(jié) 修改內(nèi)容概述 修改狀態(tài) 修改日期 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3.0 順天城簡(jiǎn)介 順天城位于長(zhǎng)沙市芙蓉中路 185 號(hào)，占地面積約 2853 平方米，總建筑面積31427 平方米。項(xiàng)目包括 30 層高層商住樓、擁有會(huì)所等業(yè)主活動(dòng)場(chǎng) 地，以及有 82個(gè)停車位 (其中地下 70 個(gè)、地上 12 個(gè) )和 4 部電梯（其中兩臺(tái)直達(dá) 29 層，兩臺(tái)在裙樓運(yùn)行）。 目前 2、 3、 4 層各 1273 平方米及夾層 700 平方米空置，塔樓兩套（ 18 層和26 層）未出售。 順天城物業(yè)設(shè)施設(shè)備簡(jiǎn)單，主要有停車場(chǎng)系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、通排煙系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等。 順天城的設(shè)施設(shè)備基本處于良好運(yùn)行狀態(tài)，部分設(shè)備處于超負(fù)荷運(yùn)行，如5-18 層的開關(guān)柜和塔樓電梯。 我公司于 2002 年 月 日正式接管順天城。相信通過(guò)我們的規(guī)范 化管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，能確保大廈的保值、增值，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4.0 順天城管理模式、管理依據(jù)和目標(biāo) 4.1 管理模式 通過(guò)智能化封閉式管理，將順天城內(nèi)消防、治安、樓宇自控、停車場(chǎng)、清潔衛(wèi)生、綠化、房屋維修、有償服務(wù)等統(tǒng)一由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)，通過(guò)周密的管理程序和綜合的管理手段為順天城業(yè)主提供一流的人性化物業(yè)管理服務(wù)，保證整個(gè)大廈 24 小時(shí)處于嚴(yán)密控制之中，使大廈有一個(gè)安全、文明、舒適、潔凈的商住環(huán)境，讓業(yè)主安居樂(lè)業(yè)，無(wú)后顧之憂。 按照 GB/T19002-ISO9002 標(biāo)準(zhǔn)建立質(zhì)量保證體系，貫 徹深圳中航物業(yè)管理公司（ CPM）質(zhì)量方針：弘揚(yáng)“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，提供“安全、文明、繁榮、高尚”的物業(yè)管理服務(wù)，創(chuàng)建中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的名牌企業(yè)。物業(yè)管理服務(wù)理念：您的滿意就是我們的追求。 4.2 管理依據(jù) 順天城管理處依照物業(yè)委托顧問(wèn)管理合同和長(zhǎng)沙市相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)對(duì)順天城實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。 4.3 管理目標(biāo) 通過(guò)智能化封閉式的管理方式，周密的管理程序和綜合的管理手段為順天城各業(yè)主提供完善的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。根據(jù)公司總體質(zhì)量目標(biāo)，維護(hù)順天城全體業(yè)主的合法權(quán)益，管理處提出的管理目標(biāo)是兩年內(nèi)達(dá)到 物業(yè)管理全國(guó)示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)順天城管理處的綜合滿意率達(dá)到 95%以上。具體表現(xiàn)在： (1)、供電滿意率 95%； (2)、供水滿意率 95%； (3)、公共設(shè)施滿意率 95%； (4)、衛(wèi)生滿意率 98%； (5)、綠化滿意率 95%； (6)、維修滿意率 99%； (7)、治安滿意率 95%； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 (8)、對(duì)服務(wù)滿意率 95%； 4.4 管理目標(biāo)的評(píng)價(jià) 以業(yè)主 (客戶 )意見調(diào)查表統(tǒng)計(jì)結(jié)果為依據(jù)。管理處根據(jù)有關(guān)規(guī)定，定期組織業(yè)戶調(diào)查活動(dòng)，根據(jù)回收表格所反映的各項(xiàng)調(diào)查指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)是否達(dá)到管理處的綜合滿意率。 4.5 控制方式 4.5.1 順天城開發(fā)商、順天城 業(yè)主委員會(huì)與 CPM 公司共同執(zhí)行物業(yè)委托管理合同。 4.5.2 CPM 公司與順天城物業(yè)管理處簽定順天城物業(yè)管理目標(biāo)經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任制考核協(xié)議書，明確任務(wù)和要求。 4.5.3 大廈管理處與業(yè)主簽訂物業(yè)委托管理合同和業(yè)主公約，明確雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系，并依據(jù)長(zhǎng)沙市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法及其實(shí)施細(xì)則推進(jìn)各項(xiàng)管理工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5.0 順天城物業(yè)管理處組織機(jī)構(gòu)及職責(zé) 5.1 組織機(jī)構(gòu) 順天城物業(yè)管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)置如下： 順天城管理處 27 人 主任 1 人 客戶服務(wù)中心 4 人 客戶投訴 客戶接待 社區(qū)文化 市場(chǎng)營(yíng)銷 質(zhì)量管理 信息管理 4 人 （主任直接負(fù)責(zé)） 物業(yè)工程部 21 人 設(shè)備運(yùn)行 保養(yǎng)維修 節(jié)能降耗 工程維護(hù) 清潔綠化 物業(yè)巡視 消防安全 交通管理 應(yīng)急處理 后勤 運(yùn)行、維修 7 人 清潔綠化、后勤 1 人 安 管 員 8 人 保 潔 員 5 人 行政部 1 人 人力資源 行政事務(wù) 財(cái)務(wù)管理 物資采購(gòu) 企業(yè)文化 公共關(guān)系 出納文員 1 人 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5.2 職責(zé)描述 5.2.1 順天城管理處職責(zé) a.管理紅線范圍：管理南 至 ； 東至 ； 北至 ； 西至 ； 下至地下室地面及地下管道；上至樓面散熱層及樓面；內(nèi)至房間的一切公共設(shè)施設(shè)備；外至樓房外墻面的一切屬本大廈的物業(yè)。 b.辦理房屋交接，自行車存放手續(xù)，收發(fā)報(bào)紙和信件，管理停車場(chǎng)。 c.修理室內(nèi)水、電設(shè)施，用戶電表和開關(guān)，樓道照明線路和開關(guān)，更換樓道燈炮，維修保養(yǎng)大廈低壓配電設(shè)備。 d.受理業(yè)戶來(lái)訪、查詢、委托、投訴等事宜。 e.檢查、督促清潔工搞好樓道和環(huán)境衛(wèi)生及公共廁所衛(wèi)生，提示業(yè)戶搞好室內(nèi)衛(wèi)生和門前三包，制止一切破壞樓道和環(huán)境衛(wèi)生的行 為。 f.維護(hù)、保養(yǎng)、運(yùn)行電梯，解救困人。督促有關(guān)單位及時(shí)排除故障，保護(hù)電梯安全運(yùn)行。 g.組織進(jìn)行消防值班、安管值班，消除火險(xiǎn)隱患和其它不安全因素，解決發(fā)生的問(wèn)題，保障業(yè)戶的人身安全。 h.疏通樓內(nèi)下水管道，檢查上水主管道和水池是否漏水、跑水，并及時(shí)修理，檢查修理到各業(yè)戶的水平上水管及閥門。 i.維護(hù)、保養(yǎng)所使用的機(jī)電設(shè)備及消防設(shè)施，發(fā)生故障和問(wèn)題及時(shí)通知有關(guān)單位來(lái)處理，保障設(shè)備處于完好狀態(tài)。 j.管理和疏導(dǎo)各種車輛，指揮車輛按指定地點(diǎn)停放，驅(qū)逐亂擺攤和危害治安的人員，維安管理區(qū)的秩序。 k.維護(hù)大廈的電話線路、電視線路、煤氣管 道，免遭損壞。 l.協(xié)助公司向業(yè)戶收繳水、電費(fèi)、管理費(fèi)和房屋本體維修基金，完成公司和部門交給的其它任務(wù)。 5.2.2 崗位職責(zé)具體內(nèi)容見規(guī)章制度匯編之崗位職責(zé)篇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 6.0 物業(yè)管理主要過(guò)程的控制 6.1 概述 根據(jù)順天城管理模式的特點(diǎn)，管理處將針對(duì)物業(yè)管理的主要過(guò)程制訂書面的作業(yè)指導(dǎo)書和管理規(guī)定，明確各項(xiàng)管理過(guò)程的流程、控制要求及應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。主要的業(yè)務(wù)過(guò)程將包括： a） 房屋建筑本體管理 b） 機(jī)電設(shè)備、設(shè)施管理 c） 事務(wù)管理 d） 環(huán)境管理 e） 治安管理 f） 消防管理 g） 社區(qū)文化 h） 公用設(shè)施管理 i） 會(huì)所與綜合會(huì)館經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理 以下各節(jié)將 對(duì)每一管理過(guò)程進(jìn)行簡(jiǎn)要的描述。 6.2 房屋建筑本體管理 房屋建筑本體的維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的重要內(nèi)容， CPM 公司在近二十年的管理實(shí)踐中，一直將如何保障房屋使用壽命及確保房屋在使用期間使用功能不斷完善作為重點(diǎn)研究項(xiàng)目，不斷探索成功經(jīng)驗(yàn)。 順天城管理處實(shí)行房屋本體維修項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，由管理處主任定期向順天城業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)項(xiàng)目的執(zhí)行情況，使維修基金發(fā)揮最大效用，確保房屋本體始終完好，使用功能不斷完善。 房屋本體部位的維護(hù)和管理的范圍：房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋⒖拐鸾Y(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、 梁、墻）、外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 6.3 機(jī)電設(shè)備、設(shè)施管理 設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ)，按照現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運(yùn)行中的規(guī)律性問(wèn)題。 在設(shè)備管理中， CPM 注重設(shè)備 全過(guò)程綜合管理 ，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中，保持樓宇設(shè)備最佳運(yùn)行狀態(tài)，充分發(fā)揮樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中， CPM 又進(jìn)一步注重 預(yù)防檢修 ，即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護(hù)，而且合理安排設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃，以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念，提高樓宇設(shè)備的運(yùn)行效率。 樓宇設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于提高設(shè)備的運(yùn)行效 率，保證運(yùn)行質(zhì)量，最終提高整座大樓的運(yùn)作效益。設(shè)備運(yùn)行、維安管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個(gè)系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限，關(guān)系到大樓的供電、供水等供應(yīng)狀況能否正常，關(guān)系到能否為用戶提供一個(gè)高質(zhì)量的安全、舒適而又方便的工作環(huán)境。 6.3.1 運(yùn)行管理 設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。 a） 制訂嚴(yán)密的、科學(xué)的操作規(guī)程。 b） 對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，掌握專業(yè)知識(shí)和操作技能。 c） 加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作。 d） 定期校驗(yàn)設(shè)備中的安全附件，保證靈敏可靠。 e） 技術(shù)人員對(duì)設(shè)備運(yùn) 行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)結(jié)果作分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故的潛在因素，采取有效措施進(jìn)行改善，確保安全運(yùn)行。 f） 發(fā)生設(shè)備故障后對(duì)其原因及規(guī)律進(jìn)行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發(fā)生。 6.3.2 設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行工作內(nèi)容 a） 配電系統(tǒng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 配電系統(tǒng)是為建筑物提供能源的系統(tǒng)，也是樓宇安全正常運(yùn)行的最基本保障，管理人員將對(duì)配電設(shè)備實(shí)行運(yùn)行狀態(tài)的全面監(jiān)控，對(duì)高壓室、變壓器室、低壓室進(jìn)行巡視檢查，監(jiān)視記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運(yùn)行參數(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，給予及時(shí)處理。當(dāng)發(fā)生局部停電等運(yùn)行故障時(shí)，按照預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作，保證安全可靠運(yùn)行。大樓應(yīng)急發(fā)電機(jī) 將始終處于良好備用狀態(tài)，隨時(shí)具備立即起動(dòng)條件，定期進(jìn)行啟動(dòng)試驗(yàn)運(yùn)行，保證萬(wàn)無(wú)一失，及時(shí)供電。 b） 給排水系統(tǒng) 巡視人員對(duì)屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水問(wèn)題或其征兆立即通知有關(guān)人員前往處理。 c） 電梯系統(tǒng) 電梯是大樓必不可少的運(yùn)輸工具，管理人員將按規(guī)定檢查其運(yùn)行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時(shí)段調(diào)整運(yùn)行方式，以使電梯運(yùn)行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用 CPM 公司首創(chuàng)的電梯智能運(yùn)行管理裝置解決非辦公時(shí)間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦 公時(shí)間段內(nèi)，電梯全開放運(yùn)行，可自由乘坐。在非辦公時(shí)間，機(jī)關(guān)工作人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達(dá)授權(quán)可達(dá)的樓層，無(wú)卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置，一旦丟失可立即掛失注銷。 d） 電梯報(bào)警對(duì)講系統(tǒng) 由于電梯轎箱是一個(gè)較狹小的封閉空間，一旦發(fā)生停梯困人故障，被困人員會(huì)感到處于孤立無(wú)援境地，心情將十分緊張煩躁，因此電梯中設(shè)有報(bào)警按鈕和對(duì)外通話裝置。中央監(jiān)控室接聽報(bào)警后，一方面通過(guò)閉路電視觀察梯內(nèi)情況，并應(yīng)與梯內(nèi)被困人員保持聯(lián)系、給予安慰，囑其耐心等待救援；另一方面迅速通知電梯維修工解救 被困人員。如電梯內(nèi)發(fā)生治安報(bào)警，中央監(jiān)控室將立即通知巡邏人員或快速應(yīng)急小組前往現(xiàn)場(chǎng)處理。 e） 消防報(bào)警系統(tǒng) 消防安全至關(guān)重要。消防設(shè)施是樓宇火災(zāi)自救的重要手段。中央監(jiān)控室消 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 防監(jiān)控設(shè)備必須 24 小時(shí)正常工作，所有消防設(shè)備必須保持完好。嚴(yán)格按照公司消防設(shè)施管理規(guī)定，定時(shí)檢查維護(hù)和試運(yùn)行各消防系統(tǒng)設(shè)備，一旦發(fā)生火警信號(hào)，將按公司應(yīng)急處理程序和滅火作戰(zhàn)方案執(zhí)行。 f） 保安監(jiān)控系統(tǒng) 保安監(jiān)控系統(tǒng)為提供安全監(jiān)視、侵入報(bào)警、出入門控制管理等功能。在電梯、大堂、重要通道等部位布置的攝像機(jī)， 24 小時(shí)密切監(jiān)控各大樓停車場(chǎng)、重要出入口、機(jī)房等主要場(chǎng)所。中央監(jiān)控室人員將實(shí)施 24 小時(shí)屏幕監(jiān)控，同時(shí)將異常情況記入錄像帶，以備查證。結(jié)合流動(dòng)崗、固定崗的人員監(jiān)控，對(duì)大廈的治安起到可靠的保障作用。 當(dāng)出現(xiàn)異常情況時(shí)，監(jiān)控人員立即通知該區(qū)域的固定崗、巡邏崗和快速應(yīng)急小組進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。緊急情況時(shí)按應(yīng)急處理方案執(zhí)行。 g） 保安巡邏系統(tǒng) 為保證保安巡邏人員切實(shí)巡查到位，及時(shí)了解巡查過(guò)程中的任何異常情況和保障巡查人員的人身安全，根據(jù)大樓特點(diǎn)，組織隊(duì)伍，并合理安排巡查路線，實(shí)行 24 小時(shí)全天候巡邏。當(dāng)出現(xiàn)異常情況報(bào)警時(shí)，監(jiān)控人員將立即與巡邏人員進(jìn)行對(duì)講聯(lián) 系，確認(rèn)情況類別。緊急情況時(shí)，按公司應(yīng)急處理方案辦理。為保證巡邏人員和固定崗人員始終保持良好的體力和精神狀態(tài)，我們將制定合理的排班計(jì)劃，對(duì)流動(dòng)崗、固定崗、巡查路線進(jìn)行輪換。 h） 智能停車管理系統(tǒng) 對(duì)于車輛的管理，除了采用固定崗與巡邏崗相結(jié)合的方法外，現(xiàn)有停車控制設(shè)備智能化的先進(jìn)功能，對(duì)室內(nèi)停車場(chǎng)實(shí)行封閉式管理。中央監(jiān)控室將已辦理停車手續(xù)的車主資料記入電腦，給車主配發(fā)感應(yīng)式 IC 磁卡。車輛出入時(shí)，用磁卡控制道閘起落，完成車輛出入登記。一旦車主將磁卡丟失，可立即通知管理處在電腦上注銷。外來(lái)車輛的進(jìn)出也予以嚴(yán)格控 制，進(jìn)入時(shí)由固定崗記錄車輛資料發(fā)給停車卡，出場(chǎng)時(shí)憑卡并經(jīng)資料核對(duì)無(wú)誤方能離開。 i） 照明系統(tǒng) 在大樓中，照明質(zhì)量的好壞直接影響人們的工作環(huán)境和視力保護(hù)。照明系 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時(shí)間，按預(yù)先的設(shè)定，通過(guò)樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)對(duì)公共照明進(jìn)行開 /關(guān)控制。 6.3.3 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案 設(shè)備故障處理規(guī)程 A、發(fā)生火警處理規(guī)程： 1. 大樓發(fā)生火警時(shí)，要做到忙而不亂，及時(shí)報(bào)警，并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。 2. 火災(zāi)報(bào)警程序 （ 1） 發(fā) 現(xiàn)火警時(shí)，立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報(bào)警，也可啟動(dòng)手動(dòng)報(bào)警器，使樓層警鈴、火災(zāi)報(bào)警器的信號(hào)傳到中央監(jiān)控室。 （ 2） 用電話報(bào)警時(shí)，必須講清下列事項(xiàng)：火災(zāi)發(fā)生的具體地點(diǎn)、火勢(shì)大小、燃燒物質(zhì)、報(bào)警人的姓名和身份。 3. 接到報(bào)警后的處理辦法 （ 1） 中央監(jiān)控室接到報(bào)警信號(hào)后，利用對(duì)講機(jī)通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場(chǎng)。如屬火警誤報(bào)，應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位；如證實(shí)火警，應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動(dòng)報(bào)警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場(chǎng)施救，并利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行滅火。如火警嚴(yán)重，在組織前期撲救的同時(shí)向 119 報(bào)警。 （ 2） 中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導(dǎo)人群利 用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散；使電梯降至首層；切除火災(zāi)區(qū)域電源，準(zhǔn)備啟動(dòng)應(yīng)急電源；啟動(dòng)相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。 （ 3） 管理處主任到現(xiàn)場(chǎng)指揮滅火，管理處其他人員要立即到現(xiàn)場(chǎng)參與滅火，設(shè)備值班人員則堅(jiān)守崗位，隨時(shí)聽從指揮。 （ 4） 派人到大樓門口引導(dǎo)消防隊(duì)進(jìn)入火場(chǎng)，指示消防栓位置。 B、電梯困人救援規(guī)程： 1. 電梯故障，應(yīng)由電梯工解救被困乘客。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 轎頂操作放人程序 （ 1） 確認(rèn)故障電梯號(hào)及該電梯所停層數(shù)（如 N 層），并通知乘客“救援在進(jìn)行中”。 （ 2） 到停層的上一層（ N+1 層），用形鑰匙打開該電梯的廳門。 （ 3） 進(jìn)入轎廂頂，將“檢修開關(guān)”轉(zhuǎn)到“檢修”位 置；注意：“檢修開關(guān)”未轉(zhuǎn)到“檢修”位置時(shí)不得關(guān)廳門，以免電梯突然運(yùn)行。 （ 4） 關(guān)上廳門，按“上行”或“下行”按鈕，將電梯轎廂在最近樓層平層。 （ 5） 將“門機(jī)開關(guān)”打開，用手盤動(dòng)門機(jī)將門推開放人。 （ 6） 放人完畢，將“檢修開關(guān)”轉(zhuǎn)回正常位置。注意：此時(shí)要保持廳門為打開狀態(tài)。 （ 7） 將“門機(jī)開關(guān)”復(fù)位，關(guān)好廳門。 3. 機(jī)房操作手動(dòng)放人程序 （ 1） 如轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，則應(yīng)先將其完全關(guān)閉。 （ 2） 利用電梯對(duì)講或其它方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說(shuō)明轎廂可能隨時(shí)移動(dòng)，不必驚慌。 （ 3） 進(jìn)入機(jī)房，關(guān)閉該故障電梯的電源總開關(guān)。 （ 4） 插入松抱閘手柄，并小心將抱閘 撬開。 （ 5） 根據(jù)負(fù)載情況盤動(dòng)飛輪，使電梯降（或升）至最近一層門口為止（由鋼絲繩上油漆標(biāo)志確定）。 （ 6） 打開廳門及轎廂門放出乘客。 （ 7） 用手把門關(guān)好。 （ 8） 確認(rèn)所有樓層電梯門鎖好。 （ 9） 維持電梯電源切斷狀態(tài)。 （ 10） 放人完畢通知電梯維修工作進(jìn)一步檢查。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 6.4 事務(wù)管理 6.4.1 入伙及裝修管理 管理處按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)，發(fā)放有關(guān)入伙資料，收繳相關(guān)費(fèi)用，和業(yè)主簽定物業(yè)委托管理合同、業(yè)主公約和裝修管理責(zé)任書，按裝修管理規(guī)定 有關(guān)規(guī)定對(duì)業(yè)主裝修進(jìn)行管理。 6.4.2 業(yè)主入住準(zhǔn)備工作流程 通知 管理處 事務(wù)管理 業(yè)主的意見征詢 入伙及裝修管理 投訴處理及回訪 業(yè)主入住準(zhǔn)備工作 日常維修服務(wù) 業(yè)主確定搬遷計(jì)劃（搬遷 日期及時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量） 管理處確定 停車地點(diǎn)、搬遷路線、搬 運(yùn)時(shí)間、電梯使用 保安 安排電梯 指揮車輛 物品代管 清潔準(zhǔn)備 現(xiàn)場(chǎng)指引 值班接待 回訪 事務(wù) 機(jī)電 水電檢查 電梯檢查 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 6.4.3 客戶服務(wù)中心 為方便業(yè)戶咨詢、求助、投訴，管理處設(shè)立客戶服務(wù)中心和 24 小時(shí)值班電話，由專人接聽、接待來(lái)訪及處理其它服務(wù)事項(xiàng)，負(fù)責(zé)各種信息的收集、歸納、整理和反饋，協(xié)調(diào)指導(dǎo)相關(guān)各部門處理日常物業(yè)管理事務(wù)和緊急事項(xiàng)。 6.4.4 業(yè)戶意見征詢 業(yè)戶意見征詢按“首問(wèn)負(fù)責(zé)制”的原則進(jìn)行閉環(huán)操作，絕不允許任何理由的推諉、拖延及無(wú)反饋。業(yè)戶意見征詢的渠道有： a） 通過(guò)業(yè)戶意見征詢箱收集的業(yè) 戶意見信函、建議； b） 通過(guò)定期開展的業(yè)戶意見調(diào)查，發(fā)放業(yè)主（客戶）意見調(diào)查表征詢業(yè)戶服務(wù)意見。 c） 業(yè)戶的來(lái)訪、來(lái)電或其它的意見、建議。 6.4.5 投訴處理及回訪 CPM 公司提倡“隱性化”和“人性化”的管理服務(wù)。為減少業(yè)戶的投訴或不便，管理處要求所有工作人員必須有良好的服務(wù)意識(shí)，而且要有豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和敏銳的識(shí)別力，加強(qiáng)日常巡視及維護(hù)工作，使我們的服務(wù)超前于業(yè)主的感受，在業(yè)主尚未意識(shí)到不便之前解決問(wèn)題。因?yàn)楦邔哟蔚姆?wù)境界是沒有投訴，而非僅僅是圓滿處理投訴。 否 是 否 是 立即處理并判斷是否屬于重大投訴 來(lái)訪、電話及信函的投訴 管理處任何人員 能否自行處理？ 記錄備案 管理處主任 業(yè)主 是否確認(rèn)？ 回訪并解釋 相關(guān)部門 回訪 否 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 是 6.4.6 日常維修服務(wù) 為了及時(shí)處 理業(yè)戶的報(bào)修，規(guī)范維修服務(wù)工作，確保為業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)的維修服務(wù)，管理處制定了維修服務(wù)工作流程和維修服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行，使維修服務(wù)的全過(guò)程得以有效控制，并按有關(guān)規(guī)定對(duì)維修服務(wù)進(jìn)行回訪。 不滿意 滿意 業(yè)戶報(bào)修 客戶服務(wù)中心分類并通知相關(guān)部門處理 接到報(bào)修的有關(guān)部門 急需處理的問(wèn)題， 10分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)予以處理 非急需處理的問(wèn)題，半個(gè)工作日內(nèi)與報(bào)修人聯(lián)系， 1 2個(gè)工作日內(nèi)予以處理 一時(shí)無(wú)法解決或根本無(wú)法解決的問(wèn)題，要立即聯(lián)系報(bào)修人說(shuō)明情況或商 定處理的辦法及時(shí)間 現(xiàn)場(chǎng)處理完成，計(jì)算有償費(fèi)用并請(qǐng)報(bào)修人驗(yàn)收及記錄回訪意見 將結(jié)果報(bào)告管理處客戶服務(wù)中心 結(jié)合報(bào)修項(xiàng)目性質(zhì)，按規(guī)定安排時(shí)間回訪 維修記錄歸檔 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 6.5 環(huán)境管理 為提高順天城大廈環(huán)境管理水平，為業(yè)戶創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、安靜、舒適的商住生活環(huán) 境， CPM 公司結(jié)合自身多年來(lái)的環(huán)境管理工作經(jīng)驗(yàn)，決定將環(huán)境管理中的綠化專業(yè)化工作采取外包形式承包給綠化專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)，清潔工作仍由管理處自行承擔(dān)。詳見環(huán)境管理工作手冊(cè)。 6.5.1 管理處將明確清潔管理工作的職責(zé)、工作流程和要求，對(duì)清潔服務(wù)工作質(zhì)量進(jìn)行有效控制，制定并執(zhí)行順天城清潔工作方案、清潔衛(wèi)生管理規(guī)程和清潔檢查標(biāo)準(zhǔn)及扣分標(biāo)準(zhǔn)。 6.5.2 為了明確綠化管理工作的職責(zé)、工作流程和要求，對(duì)綠化服務(wù)工作質(zhì)量進(jìn)行有效控制，管理處嚴(yán)格按供應(yīng)商的選擇合管理規(guī)程對(duì)綠化服務(wù)供應(yīng)商（綠化分包方）進(jìn)行選擇和管理，制定并執(zhí)行順 天城綠化工作方案、綠化管理規(guī)程和綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)及扣分標(biāo)準(zhǔn)。 6.6 治安管理 治安管理是物業(yè)管理服務(wù)工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。順天城大廈治安管理的目的是避免大廈內(nèi)業(yè)戶的財(cái)產(chǎn)遭受損失，人身受到傷害，防止意外及人為突發(fā)事故，維護(hù)業(yè)戶正常的生活秩序。詳見治安管理工作手冊(cè)。 6.6.1 治安管理工作內(nèi)容 建立健全安全保衛(wèi)組織機(jī)構(gòu)，制定和完善各治安崗位責(zé)任制。 配備適宜的安管隊(duì)員，定期對(duì)安管隊(duì)員進(jìn)行職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)。 制定和完善各項(xiàng)治安管理規(guī)章制度，包括實(shí)行 24 小時(shí)值班及巡視制度。 制定和完善大廈車輛管理規(guī)章制度，加強(qiáng)室 內(nèi)外停車場(chǎng)管理。 結(jié)合大廈特點(diǎn)，制訂安全防范措施（含應(yīng)急處理規(guī)程）。 在當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)的指導(dǎo)下，密切聯(lián)系業(yè)戶，提高業(yè)戶安全防范意識(shí)，共同做好大廈治安防范工作。 6.6.2 順天城大廈治安管理應(yīng)達(dá)到的工作標(biāo)準(zhǔn) 大廈基本實(shí)行封閉式管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 大廈實(shí)行 24 小時(shí)治安制度。 安管人員有明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。 危急業(yè)戶安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。 大廈內(nèi)無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通事故。 6.7 消防管理 全面貫徹江總書記“隱患險(xiǎn)于明火，防范勝于救災(zāi)，責(zé)任重于泰山”的重要指示和“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，立足于火災(zāi)的預(yù)防上，并從人力、物力、技術(shù)等多方面做好滅火的充分準(zhǔn)備，其核心三落實(shí)，即“隊(duì)伍落實(shí)、制度落實(shí)、設(shè)備落實(shí)”。大廈消防工作的重要內(nèi)容是消防宣傳教育、消防隊(duì)伍建設(shè)、消防制度制定、消防設(shè)施、器材配置與管理以及消防應(yīng)急疏散方案。詳見管理處消防管理工作手冊(cè)。 6.8 社區(qū)文化 為做好大廈精神文明建設(shè)，大廈內(nèi)設(shè)有學(xué)習(xí)宣傳園地，管理處積極組織業(yè)戶按社區(qū)文化活動(dòng)管理規(guī)程開展各種健康、文明、向上的文娛活動(dòng)。管理處制訂大廈業(yè)戶精神文明公約，并做好宣傳工作，促使全體業(yè)戶自覺維護(hù)公眾利益，遵守大廈的各項(xiàng)管理規(guī)定。 同時(shí)，管理處積極配合當(dāng)?shù)亟值擂k事 處、居委會(huì)、公安機(jī)關(guān)開展各項(xiàng)工作，確保大廈公共娛樂(lè)場(chǎng)所無(wú)重大違紀(jì)違法案件。 6.9 公用設(shè)施管理 6.9.1 管理處按公用設(shè)施管理規(guī)程對(duì)大廈公用設(shè)施進(jìn)行管理。 6.9.2 公用設(shè)施的管理標(biāo)準(zhǔn) 大廈內(nèi)公用配套設(shè)施完好，無(wú)隨意改變用途。 給排水、供配電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。 大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7.0 物業(yè)管理的支持性過(guò)程 7.1 概述 為了確保上述物業(yè)管理主要業(yè)務(wù)過(guò)程的實(shí)現(xiàn)，大廈管理處將對(duì)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的支持性業(yè)務(wù)過(guò)程形成書面的程序和必要的作業(yè)指導(dǎo)書，以明確支持性業(yè)務(wù)過(guò)程的控制要求。順天城物業(yè)管理所包括的支 持性物業(yè)管理過(guò)程包括： a) 文件和資料的控制 b) 質(zhì)量記錄的管理 c) 員工培訓(xùn) 7.2 文件和資料的控制 發(fā)放文件資料時(shí)應(yīng)加蓋公章，并要求接收人在發(fā)放登記表上簽字。作廢文件資料同時(shí)收回加蓋作廢章或銷毀。 7.3 質(zhì)量記錄的管理 按 質(zhì)量記錄管理規(guī)程 由專人定期整理裝訂成冊(cè)存檔。 7.4 員工培訓(xùn) 由 CPM 長(zhǎng)沙分公司統(tǒng)一安排培訓(xùn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 8.0 物業(yè)管理的評(píng)價(jià)和改進(jìn) 8.1 概述 管理處將對(duì)順天城物業(yè)管理過(guò)程和結(jié)果進(jìn)行必要的評(píng)價(jià)，并根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行物業(yè)管理的質(zhì)量改進(jìn)，對(duì)物業(yè)管理的評(píng)價(jià)將包括： a) 內(nèi)部評(píng)價(jià) 物業(yè)管理過(guò)程的監(jiān)控 公司定期質(zhì)量大 檢查 公司內(nèi)部質(zhì)量審核 管理處定期的管理目標(biāo)評(píng)價(jià) b) 外部評(píng)價(jià) 業(yè)戶投訴的處理 定期的業(yè)戶意見調(diào)查 政府部門的定期檢查 c) 糾正和改進(jìn) 糾正和預(yù)防措施 對(duì)上述物業(yè)管理的評(píng)價(jià)和改進(jìn)將按公司規(guī)定的程序文件進(jìn)行，并形成記錄。以下將對(duì)物業(yè)管理的評(píng)價(jià)和改進(jìn)進(jìn)行簡(jiǎn)要的描述。 8.2 內(nèi)部評(píng)價(jià) 1. 6.1 所包括的管理工作內(nèi)容 2. 公司定期質(zhì)量大檢查每年一次 3. 公司內(nèi)部質(zhì)量審核每年二次 4. 管理處每月管理情況檢查 (報(bào)告 )表 8.3 外部評(píng)價(jià) 1. 業(yè)戶評(píng)價(jià) 2. 業(yè)戶投訴的處理按程序文件 CPM-OP-033 3. 定期的業(yè)戶意見調(diào)查按程序文件 CPM-OP-034 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4. 市政府有關(guān)部門 的定期檢查 8.4 糾正和改進(jìn) 糾正和預(yù)防措施按程序文件 CPM-OP-037 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 9.0 物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算 9.1 管理工作必需的物資設(shè)備計(jì)劃 A.物業(yè)管理用房 順天城管理處、消防值班室、安管值班室、維修室、社區(qū)文化娛樂(lè)室（會(huì)所）。 B.辦公設(shè)備 1. 安管用對(duì)講機(jī) 4 臺(tái)； 2. 維修用對(duì)講機(jī) 2 臺(tái)； 3. 電腦 1 臺(tái)，物業(yè)管理軟件一套； 4. 外線電話 5 部； 5. 文件資料柜 5 個(gè)，辦公桌椅 10 套； 6. 滅火器材按消防規(guī)定配備； 9.2 經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算 A. 經(jīng)費(fèi)來(lái)源： (1)、固定收費(fèi)項(xiàng)目： 1.向業(yè)戶收取管理服務(wù)費(fèi)； 2.出租商業(yè) 面積的經(jīng)營(yíng)收入； 3.停車場(chǎng)管理服務(wù)費(fèi)。 (2)、臨時(shí)收費(fèi)項(xiàng)目： 1.物業(yè)裝修工程管理費(fèi)和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)； 2.向業(yè)戶提供的有償服務(wù)費(fèi)。 B. 主要開支項(xiàng)目： 1.管理人員工資、福利、保險(xiǎn)等； 2.安管費(fèi)用，包括工資、福利 、服裝、保險(xiǎn)； 3.一般維修，包括樓宇一般養(yǎng)護(hù)及維修，設(shè)備一般維修； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新