深圳金地梅隴鎮(zhèn)四期商鋪價格報告

金地梅隴鎮(zhèn)四期商鋪 價格報告 謹呈：金地住宅開發(fā)有限公司 項目目標 梅隴鎮(zhèn)住宅整體余量約 65套；近階段 住宅銷售熱度較高，同時商鋪尾盤推出受到市場熱捧 ； 深圳市場投資態(tài)勢活躍，大投資客頻頻出手，如： 豐盛町南區(qū)、 卓越世紀中心 入市售罄，以 及金地名座項目實現(xiàn)高速高價高銷售率的銷售佳績 。 建議本項目于 6月中下旬趁熱入市！開盤周 完成商鋪85%的銷售任務 ，即： 40個鋪位，約 1500平米。 一、定價基礎 二、核心均價推導 三、價格表制定及驗證 報告框架 I. 市場分析 II. 客戶分析 I. 定價策略 II. 核心均價推導 I. 制定方法及因素權重 II. 手動特殊調差 III. 價格驗證 車公廟豐盛町 開盤時間 09年 1月 09年 5月 開盤均價 10萬元 /平 20萬元 /平 開盤產品 北區(qū) 南區(qū) 成交套數(shù) 107（售罄） 105(基本售罄 ) 單鋪面積 10-20 5-25 層高 3米 3米 使用率 90%以上 90% 項目位于車公廟寫字樓群之間， 擁有良好的客戶基礎 ； 定位為中端消費場所， 補缺 片區(qū)缺乏小型商業(yè)的不足； 單鋪面積小 ， 控制總價 以博取高單價； 租金可達每平米 600元以上， 7%以上的高回報率 受投資者熱捧。 近期開盤商業(yè) 卓越世紀中心 6月 5日推出 4號樓 共 144套 ， 開盤即售 7成以上 ，目前已 全部售罄。 深圳中心區(qū)的優(yōu)越位置，體現(xiàn)了較高的 稀缺性 ，大大吸引投資客，并出現(xiàn) 大客戶購買整層 的投資行為。 開盤時間 09年 6月 開盤均價 3.1萬 /平 開盤產品 4號樓 開盤銷售率 70% 成交套數(shù) 144（售罄） 面積 整層約 1900平 近期開盤商業(yè) 陽光花地苑 開盤時間 2009年 5.1 開盤均價 24000 鋪位總數(shù) 27 成交套數(shù) 12 成交率 45% 單鋪面積 40-120 層高： 5.7 米 使用率 95% 可做餐飲比例 100% 該項目 60%的鋪位面向前海路， 街鋪銷售較好 ； 街鋪價格 30000元左右，與住宅價格比例為 3： 1； 內街價格在 17000左右，與住宅價格比例為 1.7： 1； 內鋪銷售一般 ，客戶反響不積極； 近期開盤商業(yè) 金地名座 開盤時間 09年 6.6 開盤均價 5.4萬元 /平 開盤套數(shù) 22間街鋪 成交套數(shù) 17（ 82%銷售率） 單鋪面積 46-86 層高 5.8米 使用率 90%以上 金地名座是新洲商圈兩年內唯一集中發(fā)售的商業(yè)項目， 稀缺性較強 ； 項目處于金地工業(yè)區(qū)，商業(yè)現(xiàn)狀較差， 租金水平較低 ； 開盤銷售率達 8成以上，客戶多看中 街鋪、片區(qū)位置及投資前景。 近期開盤商業(yè) 從近期整體商業(yè)成交情況來看，投資客比較活躍，特征比較明顯， 熱捧高回報率物業(yè) ，注重投資前景；如：陽光花地及金地名座 街鋪 首先受到投資客的青睞； 投資較活躍，信心回籠 因此，梅隴鎮(zhèn)四期商業(yè)趁本輪市場投資小高潮入市，對于實現(xiàn)銷售率方面具有較好的市場基礎。 龍坂市場二手商鋪概況 2.1-2.5萬 2.7-3萬（可做餐飲） 3.0-3.2萬 2.7-3萬 2.5-4萬 2-2.5萬 2.3-2.8萬 車行路線 臨街商業(yè) 2.5萬 注：龍坂周邊一手鋪已基本售罄 二手鋪放盤價高，近期無成交，業(yè)主放盤誠意度不高，多為試探市場承受價格。 錦繡江南 商業(yè)沿社區(qū)底層排布 NO.1 NO.2 NO.3 NO.4 物業(yè) 錦繡江南 位置 龍華人民南路與布龍公路交匯處東北 形式 沿街商鋪 業(yè)態(tài)及經營狀況 No.1錦繡江南一期小區(qū)內商鋪，位于整個小區(qū)大門口，整個小區(qū)業(yè)主都要路過，人流量最大，是整個錦繡江南的黃金鋪位。 No.2錦繡江南二期沿布龍路商鋪經營狀況良好，以五金，建材，汽修店為主，空置鋪位不多。 No.3錦繡江南三期沿龍勝路商鋪經營狀況良好，以餐飲，服飾，發(fā)廊等為主。無空置鋪位。 No.4錦繡江南四期沿梅龍路商鋪經營狀況慘淡，鋪面大部分空置。僅有人人樂，麥當勞，真功夫和極少部分小店存活（兒童百貨、家具裝飾）； 項目概況 總建面 40萬平方米，商業(yè)總建筑面積近 5萬平方米，分四期開發(fā)，規(guī)劃有近 4000戶住宅，約 1.4萬人。 租金 月租金 80-120元 /平方米 消費群體 消費群體以小區(qū)內的居民為主 物業(yè) 春華四季園 位置 四季花城旁，民康路與華南路交界處 形式 沿街商鋪 業(yè)態(tài)及經營狀況 第一街區(qū)主要為布藝店、飲用水、裝修設計，租金在 30-50元 /平米 /月 第二街區(qū)（主入口）主要為便利店、地鋪、裝飾、餐飲，租金在 120左右 第三街區(qū)主要為餐飲、休閑、地鋪，租金在 80-100元 消費群體 服務于入住客及部分華南路路過車主 春華四季園 第二街區(qū) 潛龍華城 物業(yè)指標 潛龍華城 位置 龍華鎮(zhèn)梅林關民治大道地段，鄰近民豐路 形式 沿街商鋪 業(yè)態(tài)及經營狀況 A區(qū)西側、 C區(qū)人流較少，商鋪閑置率高，僅有少量服飾店和低檔餐飲； A區(qū)其它、 B區(qū)商鋪經營狀態(tài)良好。飲食、地鋪、服飾、休閑美容、家居電器等生活配套齊全； 沿民治大道最繁華，且有大型商業(yè)引進；靠近梅龍路商業(yè)最差。 項目概況 商業(yè)建筑面積 15741.47平米；層高 5-6.8米；實用率 96-97% 租金 均價 80 100元 /平米 消費群體 本小區(qū)業(yè)主和周邊客戶，消費人群層次雜亂 經營較差 經營良好 物業(yè) 世紀春城 形式 住宅裙樓或小區(qū)臨街商業(yè)街，社區(qū)店，均以單間街鋪為主，無主力店帶動。 商業(yè)業(yè)態(tài) 社區(qū)士多店、地產中介、美容美發(fā)為主、家電維修、音像店、醫(yī)藥店 銷售狀況 商鋪整體處于滯銷狀態(tài)；之前實現(xiàn)銷售的商鋪面積主要集中在 50平米左右 租金 租金價格為 60-150元 /平米左右。 經營情況 世紀春城一二期的商鋪的整體定位是社區(qū)店，均以單間街鋪為主，無主力店帶動，所有現(xiàn)有客戶是一、二期的業(yè)主及周邊農民房的住戶?？土髁枯^少，人氣不旺，所以整體經營狀況較為冷清；經營品種檔次較低 目前存在的問題 雖為街鋪，但沒有考慮如何吸引人氣，聚集客流，沒有引進主力店，導致商業(yè)氛圍較差 世紀春城 一期 二期 三期 四期 梅隴鎮(zhèn)一期商鋪現(xiàn)狀 入住率偏低，小區(qū)人流難以保證； 商鋪空置率達 32%，主要為餐飲鋪位； 品牌商家 的進駐拉升了整體商業(yè)形象； 商鋪主要滿足社區(qū)居民日常生活；餐飲、中介、小百貨生存力較強； 中介 器械專賣 華潤萬家 海王星辰 美容美發(fā) 茶葉 干洗 服裝 培訓 建行 中介 餐飲 服飾 中介 美容 干洗 床上用品 KFC 銀行 中介 餐飲 小型商業(yè) 百貨便利店 大長今 建材 裝潢 梅隴鎮(zhèn)一期商鋪現(xiàn)狀 區(qū)域 業(yè)態(tài) 鋪數(shù) 經營個數(shù) 空置率 租金 售價（報價，無實際成交） A區(qū) 集中商業(yè) 3 1 66% - 25000 B區(qū) 餐飲、銀行、小型商業(yè) 10 10 0 80-120 30000-35000 C區(qū) 中介、器械專賣 10 3 70% 120-200 30000-40000 D區(qū) 肯德基 1 1 0 - - E區(qū) 中介、便利店、水果、美容、美發(fā)、干洗、布藝、茶葉、裝飾、培訓 42 30 29% 70-110 25000-35000 總計 66 45 32% 均價 80-150 均價 28000-35000 租金以 80-150元 /平米為主 ，少量鋪位 （多為中介鋪位） 租金可以達到 200元 /平； 目前無二手鋪 成交 ，均以出租或自用為主。 市場小結 從整體市場看，投資信心出現(xiàn)了一個小高潮，對于四期商鋪的入市具有 較好的外部市場環(huán)境基礎 ； 從梅隴鎮(zhèn)及周邊項目的商業(yè)情況來看， 空置率有較大的改善 ，但由于消費力不足及多數(shù)商業(yè)體無主力店等因素的影響， 經營狀況不佳，租金回報率也較低，多集中在 5%左右 ； 一、定價基礎 二、核心均價推導 三、價格表制定及驗證 報告框架 I. 市場分析 II. 客戶分析 I. 定價策略 II. 核心均價推導 I. 制定方法及因素權重 II. 手動特殊調差 III. 價格驗證 近期三期商鋪成交客戶 商鋪成交客戶一半以上為梅隴鎮(zhèn)業(yè)主，其次為龍華鎮(zhèn)周邊及梅林、華強北片區(qū)的投資客，可見挖掘 老業(yè)主資源 同時加大對 龍華周邊及福田附近片區(qū) 的推廣的效果顯著。 成交客戶以電子、貿易 私營業(yè)主 最多，占到 48%的比例，其次為 富士康等企業(yè)高管及梅林片區(qū)公務員 ；成交客戶購買商鋪 80%以上為純投資，少量客戶為自營兼投資。 三期商鋪客戶白描 客戶一： 購買商鋪 K28，為 梅隴鎮(zhèn) 12棟業(yè)主 ， 50多歲，在龍華鎮(zhèn)做建材生意，純 投資，看好片區(qū)發(fā)展前景。 客戶二： 購買商鋪 K35，為 富士康高管， 40多歲，臺灣人，熟悉龍華片區(qū)，看好 未來的發(fā)展前景，純投資。 客戶三： 購買商鋪 H12，為 業(yè)主老帶新客戶 ， 30多歲，本地人， 住在民治 ，純投 資。 本次購買商鋪的客戶共性明顯，均為了解金地、梅隴鎮(zhèn)及片區(qū)前景的投資客，其中梅隴鎮(zhèn)業(yè)主、龍華私企業(yè)主、富士康高管及梅林公務員占 90%以上。 關注四期商鋪客戶梳理 類別 數(shù)量 具體描述 典型客戶 A類 7批左右 多為沒選到三期合適鋪位的客戶，期待四期街鋪發(fā)售， 表示若四期街鋪價格同三期街鋪差不多即可購買。 羅曉賽客戶：三期 H9業(yè)主推薦姐姐購買，關注四期街鋪， 價格 2.2-2.6萬 ，面積適中購買 . 張生軍客戶：福田投資客，沒買到 K35鋪，表示若四期街鋪價格同該鋪差不多即可購買， 需求面積 50平米左右。 B類 10批左右 多為梅隴鎮(zhèn)業(yè)主及龍華投資客， 大多關注四期 40-60平街鋪，表示位置及價格合適可考慮購買。 趙勇淳客戶：四期業(yè)主，之前看過三期內鋪，但更傾向于四期 50平左右的街鋪，價格合適即可購買。 C類 8批左右 目前只有初步意向，看具體情況再定。 / 四期商鋪誠意客戶意向價格9%21%34%18%14%4%2萬以 下 2.1-2.3萬 2.4-2.6萬 2.7-2.9萬3.0-3.2萬 3.3萬以 上四期商鋪誠意客戶意向面積14%34%31%17%4%30平米 左右 40平米 左右 50平米 左右 60平米 左右 其它四期誠意客與三期成交客戶共性明顯，均以梅隴鎮(zhèn)業(yè)主及周邊投資客為主； 主要關注街鋪，心理價位多集中在 2.2-2.8萬，需求面積集中在 30-60平米。 客戶小結 梅隴鎮(zhèn)業(yè)主 龍華周邊私營業(yè)主 坂田企業(yè)高管 梅林益田公務員 其他片區(qū)投資客 客戶心理關鍵詞 部分客戶誠意度不足需價格刺激 控制單價以提高投資回報率 控制總價以降低風險 一、定價基礎 二、核心均價推導 三、價格表制定及驗證 報告框架 I. 市場分析 II. 客戶分析 I. 推售及定價策略 II. 核心均價推導 I. 制定方法及因素權重 II. 手動特殊調差 III. 價格驗證 項目現(xiàn)狀 人流聚集區(qū) 車流動線 人流動線 商鋪總面積： 1764.55平米 商鋪數(shù)量： 47套 中梅路開通后，四期與三期商鋪均擁有前廣場，更加有力與聚集人流，將形成以梅隴鎮(zhèn)為中心，以世紀春城及陽光新境為輻射的 梅隴鎮(zhèn)街鋪商圈。 項目現(xiàn)狀 單鋪面積適中，主要集中在 20-60平米之間，投資門檻較低。 內鋪（朝世紀春城） 11個 扶手梯遮擋 3個 車庫進出口遮擋 9個 內鋪較多，且有多個鋪位受車庫進出口或電梯遮擋 手扶電梯 面積區(qū)間 10-19平 20-29平 30 39平 40 49平 50 59平 60 69平 70 79平 套數(shù) 6 15 10 7 6 1 2 套數(shù)比例 13% 32% 21% 15% 13% 2% 4% 推售 策略 目前，從世紀春城與四期內鋪相對的鋪位可以看出，目前其全為死鋪； 同時，鑒于四期產品當中約有 20%的內鋪，比例相對較高，因此建議將內鋪與其相對應的外鋪做相應的 捆綁銷售 ； 實現(xiàn)均好性， 南向商鋪可以額外優(yōu)惠的價格，捆綁銷售，控制總價； 拉大價差， 凸顯展示性較好的外鋪的價值，同時拉大與劣勢鋪位（南向及電梯遮擋鋪位）之間的價差； L8+L9=53.11 L10+L11=62.19 L12+L15=67.13 L17+L18+L20=105.50 L22+L21=81.82 L25+L26=56.96 M3+M5=44.7 M6+M7=61.83 M10+M12=97.91 M21+M22=79.24 捆綁單位拼后主要集中在 40-80平米之間，面積適中，整體均好性較強 一、定價基礎 二、核心均價推導 三、價格表制定及驗證 報告框架 I. 市場分析 II. 客戶分析 I. 推售及 定價策略 II. 核心均價推導 I. 制定方法及因素權重 II. 手動特殊調差 III. 價格驗證 市場比較法 項目 目前價格（元 /平） 備注 采用均價 (元 /平米 ) 權重 錦繡江南街鋪 人民路 3-3.2萬，龍勝東路2.7-3萬，梅隴路 2-2.8萬 同為大社區(qū)， 1-3期商業(yè)較成熟，價位較高； 與梅隴鎮(zhèn)四期街鋪最具可比性； 2.8萬 50% 世紀春城街鋪 放盤價 2.5-2.6萬 有價無市，但區(qū)位最接近，具有一定參考價值 2.5萬 20% 萬科城 街鋪 目前 3.5-3.8萬 同為大社區(qū)及品牌開發(fā)商，價格高無成交，滯銷狀態(tài) 3.5萬 15% 梅隴鎮(zhèn) 一期 2.8萬 -3.5萬 目前僅為報價，沒有成交 3.3萬 15% 選取周邊四個（ 錦繡江南，世紀春城，萬科城及梅隴鎮(zhèn)一期 ）可比性高的項目的 街鋪 ，設置不同的權重，對四期商鋪核心均價進行測算。 市場比較法 四期商鋪與競爭樓盤打分表： 通過市場比較法得出四期商鋪核心均價為 28403元 /平米。 注：錦繡江南打分側重于靠近梅隴路及錦繡江南四期的街鋪產品。 梅隴鎮(zhèn) 4期 錦繡江南 世紀春城街鋪 萬科城 梅隴鎮(zhèn) 1期二手 28403 50% 20% 15% 15% 28000 25000 35000 33000 打分 實得分 打分 實得分 打分 實得分 打分 實得分 打分 實得分 商鋪成熟度 15% 6 0.90 7 1.05 7 1.05 9 1.35 7 1.05 人流通達性 20% 6 1.20 6 1.20 6 1.20 8 1.60 7 1.40 交通便利性 18% 7 1.26 7 1.26 7 1.26 8 1.44 7 1.26 片區(qū)規(guī)劃 11% 9 0.99 7 0.77 8 0.88 7 0.77 8 0.88 商業(yè)規(guī)模 15% 7 1.05 7 1.05 7 1.05 10 1.50 8 1.20 開發(fā)商品牌 6% 10 0.60 7 0.42 8 0.48 10 0.60 10 0.60 周邊商業(yè)環(huán)境 10% 6 0.60 8 0.80 6 0.60 9 0.90 7 0.70 規(guī)劃檔次 5% 8 0.40 6 0.30 6 0.30 8 0.40 8 0.40 內部比較法 由于四期商鋪與三期街鋪分別位在中梅路兩側，區(qū)位及資源具有很大的相似性，所以 三期街鋪 的價格具有很高的參考意義。 通過內部比較法得出四期商鋪核心均價為 26843元 /平米。 梅隴鎮(zhèn) 4期 梅隴鎮(zhèn) 3期街鋪 26843 27025 打分 實得分 打分 實得分 人流通達性 15% 4.5 0.68 4.9 0.74 商鋪昭示性 15% 4.5 0.68 4.5 0.68 商鋪實用性 15% 4.2 0.63 4.3 0.65 商鋪均好性 15% 4.3 0.65 4.2 0.63 商業(yè)規(guī)模 10% 4.6 0.46 4.2 0.42 面寬 10% 4.4 0.44 4.3 0.43 層高 10% 4.9 0.49 4.3 0.43 與主入口距離 10% 4.1 0.41 4.9 0.49 注：因為梅隴鎮(zhèn)住宅已溢價 15%左右，故梅隴鎮(zhèn) 3期街鋪所取均價為溢價后的價格。 龍坂片區(qū)租金偏低 ,回報率 4%-6% 60-150 回報率 :4%-6% 80-120 回報率 :4%-5% 80-100 回報率 :4%-5% 錦繡江南 周邊 潛龍華城周邊 世紀春城周邊 50-120 回報率 :4%-6% 春華四季園 周邊 租金還原法 租金還原法估價公式（設定使用期限 ） V=（ a/r） 1-1/(1+r)n V代表評估價值 a代表年凈收益（年租金） r代表投資回報率 n代表使用年限 注：假設在使用期限中，各年凈收益和投資回報率相等。 注：使用年限按照 65年，投資回報率按 5計算 月租金 （元 /米 /月） 100 120 150 比重 40% 40% 20% 回報率 5 返算售價 （元） 24000 28800 35184 租金還原法 通過租金還原法得出四期商鋪核心均價為 28157元 /平米。 注：參考租金取值主要參考目前片區(qū)街鋪能實現(xiàn)的租金中間值 100和 120，同時參考世紀春城臨中梅路部分鋪位實現(xiàn) 150的價位，但比例相對取小。 核心均價確定 市場比較價： 28403元 /平米 內部比較價： 26843元 /平米 計算結果 參考權重 核心均價 20% 40% 27680元 /平米 租金還原法： 28157元 /平米 40% 注：在參考周市場比較價時，因為只有放盤價，基本無成交，參考價值較小，選取比例降低。 一、定價基礎 二、核心均價推導 三、價格表制定及驗證 報告框架 I. 市場分析 II. 客戶分析 I. 推售及 定價策略 II. 核心均價推導 I. 制定方法及因素權重 II. 手動特殊調差 III. 價格驗證 人流可達性 昭示性 面積 面寬 空間結構 店內流通性 35% 25% 5% 15% 10% 10% 可達性： 可理解為商鋪位置及人流方向，是購買商鋪的首要要素； 昭示性 ： 昭示性強弱是商鋪價值的重要指標； 面積： 面積大小決定總價，進而影響客戶的心理承受能力； 面寬： 商鋪的沿街面大小決定商鋪價值，并影響昭示性； 結構： 平面布局是否方正實用，是否有柱等； 流通性： 偏重面寬進深比及通暢性等綜合指標。 影響因素及權重 價格表制定 各鋪位綜合得分 價格表制定 房號 建筑面積 得分 差值 L1 27.93 9.75 7.05 L2 30.04 9.15 6.45 L3 45.54 8.25 5.55 L5 25.80 7.25 4.55 L6 21.74 6.55 3.85 L7 23.59 7.45 4.75 L8 36.63 8.15 5.45 L9 18.97 3.65 0.95 L10 34.68 8.2 5.5 L11 30.42 3.7 1 L12 44.66 8.65 5.95 L13 14.01 8.55 5.85 L15 25.62 3.55 0.85 L16 14.14 8.1 5.4 L17 42.26 9.45 6.75 L18 50.16 3.8 1.1 L19 16.64 8.5 5.8 L20 18.03 3.05 0.35 L21 44.63 6.1 3.4 L22 41.03 4.65 1.95 L23 27.16 6.5 3.8 L25 31.80 7 4.3 L26 27.82 7.9 5.2 M1 41.03 9.95 7.25 M2 30.48 9.8 7.1 M3 21.66 7.55 4.85 M5 25.14 9.2 6.5 M6 38.78 7.3 4.6 M7 25.94 8.8 6.1 M8 40.22 4.5 1.8 M9 56.76 7.2 4.5 M10 60.89 2.7 0 M11 13.09 8.1 5.4 M12 41.61 7.75 5.05 M13 53.55 8.6 5.9 M15 61.79 7.85 5.15 M16 83.05 7.95 5.25 M17 73.40 7.45 4.75 M18 47.65 8.1 5.4 M19 40.20 7.05 4.35 M20 45.24 7.3 4.6 M21 23.03 6.9 4.2 M22 59.93 3.7 1 M23 66.16 6.95 4.25 M25 56.95 7.05 4.35 M26 30.69 5.9 3.2 M27 34.01 6.3 3.6 確定平面差、特殊調差 平面價差 最大平面差建議為 18000元； 特殊調差 價格表制定 L9（ +3000）：與 L8捆綁銷售，整體戶型方正，面積適中； L22（ -3000）：與電梯遮擋嚴重的 L21捆綁銷售，面積較大，總價高； 受遮擋的鋪位在昭示性上，特殊調低；內鋪的可達性與昭示性特殊調低； 價格表制定 均 價： 28148元 /平米 房號 建筑面積 套內面積 單價 總價 L1 27.93 26.68 35010 977829 L2 30.04 28.7 33520 1006941 L3 45.54 43.5 31280 1424491 L5 25.80 24.65 28800 743040 L6 21.74 20.76 27060 588284 L7 23.59 22.53 29290 690951 L8 36.63 34.99 31030 1136629 L9 18.97 18.12 22860 433654 L10 34.68 33.13 31160 1080629 L11 30.42 29.06 19980 607792 L12 44.66 42.66 32270 1441178 L13 14.01 13.38 32030 448740 L15 25.62 24.47 19610 502408 L16 14.14 13.51 30910 437067 L17 42.26 40.37 34260 1447828 L18 50.16 47.92 20230 1014737 L19 16.64 15.89 31900 530816 L20 18.03 17.23 18370 331211 L21 44.63 42.63 25940 1157702 L22 41.03 39.19 19340 793520 L23 27.16 25.95 26940 731690 L25 31.80 30.38 28180 896124 L26 27.82 26.58 30410 846006 M1 41.03 39.2 35500 1456565 M2 30.48 29.12 35130 1070762 M3 21.66 20.69 29540 639836 M5 25.14 24.01 33640 845710 M6 38.78 37.05 28920 1121518 M7 25.94 24.78 32650 846941 M8 40.2