天津薊縣項(xiàng)目整合定位報(bào)告249P

B.A.Consulting 天津薊縣項(xiàng)目整合定位報(bào)告 致：天津市圣光臵業(yè)有限公司 09年 10月 15日 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 第一階段：基礎(chǔ)研究及項(xiàng)目初步定位階段 一、項(xiàng)目背景與限制條件 二、薊縣城市經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展階段判定 三、本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析 四、相關(guān)區(qū)域低密度住宅市場(chǎng)分析 五、典型案例借鑒與分析 六、項(xiàng)目資源條件分析 七、項(xiàng)目初步定位方向判斷 一、項(xiàng)目背景與限制條件 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 薊縣 天津 城區(qū) 老城區(qū) 盤山景區(qū) 翠屏湖 16KM 1.5KM 5KM 外環(huán)線 邦喜公路 環(huán)城公路 北環(huán)路 項(xiàng)目開發(fā)背景 本案位于天津市轄區(qū)最北端薊縣，周邊緊鄰北京平谷、河北玉田等區(qū)域。薊縣定位于天津后花園，是北方重要的山地休閑區(qū)。項(xiàng)目用地位于薊縣老城區(qū)東北，緊鄰北環(huán)及邦喜公路，與當(dāng)?shù)刂P山景區(qū)存在 15公里以上距離。 北京 平谷 河北 項(xiàng)目區(qū)位 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 薊縣 薊縣地勢(shì)北高南低，山區(qū)、平原各占一半，由此也形成了與天津市區(qū)迥然不同的地貌特征 境內(nèi)擁有盤山、九龍山、八仙山等多座山峰，海拔均在800米以上 本項(xiàng)目 占地： 500畝 公建配套： 5萬平米（五星級(jí)酒店、四季花園） 居住物業(yè)： 10-15萬平米 容積率： 0.3-0.5 薊縣具有良好的生態(tài)環(huán)境，是天津市唯一的自然生態(tài)林區(qū)，被稱為天津的 “ 后花園 ” 。 本案屬中等規(guī)模，具有低密度住宅類物業(yè)的項(xiàng)目，并且由于待興建目前薊縣最為高端的休閑配套設(shè)施，使本案納入 “ 旅游休閑地產(chǎn) ” 開發(fā)范疇。 項(xiàng)目屬性及規(guī)模 項(xiàng)目開發(fā)背景 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 項(xiàng)目開發(fā)的限制條件 區(qū)位屬性模糊 薊縣 隸屬京津 1.5小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈范疇， 距京津空間關(guān)系較遠(yuǎn) 用地 距薊縣核心生活區(qū)較遠(yuǎn) ，由于當(dāng)?shù)厝巳荷畎霃捷^小，屬偏遠(yuǎn)區(qū)域 ；同時(shí)縣內(nèi)山體較多，當(dāng)?shù)厝藢?duì)山景敏感度一般，以上等因素使得本案屬性更為模糊。 本案 1.5小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 北京 天津 京津帶狀發(fā)展軸 天津 城區(qū) 老 城 區(qū) 府君山 5KM B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 自然條件無絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 盤山景區(qū) 黃崖關(guān)長(zhǎng)城 獨(dú)樂寺 九龍山景區(qū) 八仙山景區(qū) 白塔寺 翠屏湖 20KM 16KM 17KM 19KM 5KM 本案用地 VS 薊縣盤山 VS 北京平谷 本案用地自然景觀較好，兩面環(huán)山、內(nèi)部坡地、但無溪流； 與北京平谷等山區(qū)存在相似景觀性，與盤山等景區(qū)周邊景觀相比優(yōu)勢(shì)不明顯。 項(xiàng)目開發(fā)的限制條件 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 用地規(guī)模中等造勢(shì)一般 項(xiàng)目名稱 建筑面積（萬平米） 景觀 自身配套 盤龍谷磐石坊 650，啟動(dòng)區(qū) 70 盤山自然風(fēng)景 以影視文化產(chǎn)業(yè)為核心的“國際知名、亞洲第一、中國獨(dú)有”的世界級(jí)復(fù)合型文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，打造影視基地、音樂基地、藝術(shù)創(chuàng)作基地與傳媒總部基地四大產(chǎn)業(yè)基地 產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施：觀禮劇院、 5星級(jí)商務(wù)酒店、超 5星級(jí)度假酒店、山泉 SPA、國際學(xué)校、雙語學(xué)校、醫(yī)院；國際品牌步行街、大型體驗(yàn)式 shopping mall、餐飲酒吧等商業(yè)配套；符合國際賽事標(biāo)準(zhǔn)的山地高爾夫、室外網(wǎng)球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)配套 恒大金碧天下 一期 30 盤山自然風(fēng)景 10萬平米：鉑金超五星級(jí)酒店、國際會(huì)議中心、運(yùn)動(dòng)中心、健康中心、娛樂中心、飲食中心、商業(yè)中心 京津新城 500 人造景觀 亞洲最大 4A級(jí)帝景溫泉度假村、全球最大超五星級(jí)凱悅大酒店、華北最大的 27洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、北中國最大 80打位高爾夫練習(xí)場(chǎng)、國際風(fēng)情商業(yè)街、帝景馬術(shù)俱樂部、玉佛宮博物館、京津國際大學(xué)城 錦繡香江 350 人造景觀 世界級(jí)休閑度假養(yǎng)生酒店、熱帶雨林溫泉 SPA水城，夢(mèng)幻水世界水上樂園 永定河孔雀城 一至四期96，四期20 人造景觀 3000平方米會(huì)所和四星級(jí)商務(wù)酒店等 天一綠海 66 坡地 酒店、集中型商業(yè)、會(huì)所等 本項(xiàng)目 10 坡地 5萬平米：酒店、四季花園 項(xiàng)目開發(fā)的限制條件 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 項(xiàng)目本體研究小結(jié) 本案用地屬京津休憩帶范疇，同時(shí)交通便捷，能保證 1.5小時(shí)內(nèi)到達(dá)主要市縣及周邊旅游景區(qū)，但從自身自然景觀或區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀來看，用地屬性一般。項(xiàng)目開發(fā)更應(yīng)從 自身高端休閑配套先行，強(qiáng)化整體項(xiàng)目度假屬性，使項(xiàng)目具備突破區(qū)域和項(xiàng)目現(xiàn)有屏障，吸引京津休閑度假客群。 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 先期五星級(jí)酒店、四季花園等高端配套開發(fā) 符合天津后花園定位，著眼于對(duì)社會(huì)及薊縣區(qū)域發(fā)展，成為薊縣旅游助推者。 社會(huì)價(jià)值 公司品牌 高端低密度產(chǎn)品與高端配套相互入市 提升薊縣房地產(chǎn)鑒賞及發(fā)展階段，為薊縣旅游地產(chǎn)開發(fā)樹立標(biāo)桿。 社會(huì)價(jià)值 公司品牌 圣光集團(tuán)助推薊縣區(qū)域及房地產(chǎn)發(fā)展，前期投入大量高端配套類物業(yè)，因此住宅物業(yè)的開發(fā)前期更應(yīng)從資金鏈角度考慮出發(fā)，實(shí)現(xiàn)快速銷售回款。 企業(yè)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的期望目標(biāo) B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 歸屬問題 本案發(fā)展需要解決的核心問題 薊縣第一 or第二居所？ 京津冀第二居所？ 目標(biāo)客群： 薊縣本地高端收入人群？ 開發(fā)目標(biāo)及產(chǎn)品： 當(dāng)?shù)刈罡叨?？升?jí)產(chǎn)品？低密度別墅？ 目標(biāo)客群： 京津冀休閑度假人群？ 開發(fā)目標(biāo)及產(chǎn)品： 樹品牌？公建良性循環(huán)？休閑度假物業(yè)？ 風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)初級(jí)，購買力有限，吸納能力不強(qiáng)，項(xiàng)目回款難以保證 對(duì)資金鏈要求較高，牽扯開發(fā)商更多精力，度假產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 地緣客戶：收入水平一般，存在部分購買需求 吸納量有限，高總價(jià)物業(yè)產(chǎn)品無法大力支撐 矛盾 京津冀客戶：具備購買實(shí)力，有買好產(chǎn)品意愿 認(rèn)知認(rèn)可度受限，區(qū)域屏障強(qiáng)，南北面臨截留 矛盾 性價(jià)比產(chǎn)品？ 創(chuàng)新產(chǎn)品？ 本項(xiàng)目運(yùn)作應(yīng)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)客群定位，通過不同于其他項(xiàng)目的產(chǎn)品及運(yùn)作手法入市，不能全部依靠薊縣旅游發(fā)展及未來縣區(qū)規(guī)劃。 + ？ ？ 客戶問題 本案發(fā)展需要解決的核心問題 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 快速回籠資金？ 速戰(zhàn)速?zèng)Q？ 塑造開發(fā)商品牌？ 開發(fā)商開發(fā)目標(biāo)： 快銷產(chǎn)品，短線投資 住宅配套，滾動(dòng)盈利 領(lǐng)先理念、創(chuàng)新產(chǎn)品，前期投入 開發(fā)策略 /盈利模式： 在目前區(qū)域價(jià)值遞減、大盤云集的市場(chǎng)環(huán)境和壓力下，如何實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的開發(fā)策略要與開發(fā)商的投資目標(biāo)吻合，實(shí)現(xiàn)夾縫中生存之道。 策略問題 本案發(fā)展需要解決的核心問題 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 產(chǎn)品問題 純低密度產(chǎn)品？ or組合？ 獨(dú)棟？ 獨(dú)棟雙拼？ 獨(dú)棟聯(lián)排？ 周邊潛在供應(yīng)量大，休閑度假市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，如何在用地規(guī)劃指標(biāo)下通過低密度產(chǎn)品組合，創(chuàng)新產(chǎn)品形式，增加項(xiàng)目的吸引力，在激烈的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中異軍突起？ 創(chuàng)新型產(chǎn)品組合？ 通過提出符合項(xiàng)目開發(fā)策略之下，產(chǎn)品配比及組合建議方案，不同方案的綜合效益評(píng)估，建議本項(xiàng)目的產(chǎn)品策略。 本案發(fā)展需要解決的核心問題 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 項(xiàng)目定位方向設(shè)想 分析說明 方向 1： 項(xiàng)目區(qū)位的屬性模糊使我們的目標(biāo)市場(chǎng)也出現(xiàn)二種可能方向，即： 薊縣本地居住市場(chǎng) 方向 2： 京津休閑度假第二居所市場(chǎng) 以下我們將根據(jù)不同方向下二種市場(chǎng)從區(qū)域角度、房地產(chǎn)市場(chǎng)角度等不同層級(jí)分別進(jìn)行分析及論證。 二、薊縣城市經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展階段判定 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 城市經(jīng)濟(jì)總量與經(jīng)濟(jì)水平 薊縣區(qū)域研究宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 薊縣地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）7 1 . 4 88 3 . 5 39 5 . 5 1 6 61 0 8 . 9 9 4 51 3 9 . 8 1 10501001502004年 2005年 2006年 2007年 2008年2008 年天津五郊區(qū)縣 G D P 水平（億元）1 3 9 . 8 11 2 2 . 12008 8 . 91 4 0 . 1050100150200250薊縣 寶坻 武清 寧河 靜海 薊縣地區(qū) GDP快速增長(zhǎng)， 2008年已經(jīng)達(dá)到 139億元，較 2007年增長(zhǎng)了 28.3%； 與北京郊區(qū)縣 GDP對(duì)比略好，但與天津其他郊區(qū)縣對(duì)比處在中下游水平，目前片區(qū)仍處在發(fā)展階段。 2008 年北京五郊區(qū)縣 G D P 水平比較（億元）8 0 . 15 5 . 9 81 3 0 . 21 0 6 . 92 2 3 . 11 3 9 . 8 1050100150200250平谷 延慶 懷柔 密云 房山 薊縣VS VS B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 薊縣區(qū)域研究城市功能定位 薊縣隸屬于天津市，位于天津市最北部，地處京、津、唐、承四市之腹心； 薊縣位于天津“一軸兩帶、南北生態(tài)”的西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶的最北端和北部山地 ,生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。 天津 “ 后花園 ” 生態(tài)環(huán)境優(yōu)良 地理位臵重要 交通便捷 城市規(guī)劃與功能定位 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 薊縣區(qū)域研究城市功能定位 全縣總面積總占地 1590平方公里，下轄 26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 一個(gè)城區(qū)街道辦事處、 949個(gè)行政村、 15個(gè)居委會(huì)，總?cè)丝诩s 83萬人； 從地質(zhì)條件可以劃分為：北部山區(qū)、南部平原區(qū)、和東部水區(qū)；從城區(qū)發(fā)展，可以劃分為薊縣老城區(qū)、薊縣新城區(qū)。 薊縣新城區(qū) 北部山區(qū) 南部平原 東部水區(qū) 盤山 北部自然條件優(yōu)越，是有潛力的新城區(qū) 南部是以 “ 古城 ” 為主的老城區(qū)，居住傳統(tǒng)、商務(wù)氛圍好 老城 城市規(guī)劃與功能定位 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 薊縣區(qū)域研究城市功能定位 從新 城市規(guī)劃 2005-2010 來看，項(xiàng)目處于城市功能區(qū)的邊緣、緊鄰國家級(jí)地質(zhì)公園；項(xiàng)目位臵所在區(qū)域是城市核心區(qū)的休閑組團(tuán)； 大投資帶動(dòng)盤山景發(fā)展區(qū) 盤山金碧國際旅游度假會(huì)展中心、投資三百億元的亞洲生態(tài)文化“硅谷” 盤龍谷國際文化城、盤山北少林寺等大型文化旅游項(xiàng)目開始啟建。 新城 組團(tuán) 發(fā)展 組團(tuán) 工業(yè) 組團(tuán) 科教 組團(tuán) 休閑組團(tuán) 盤山景區(qū) 城市功能區(qū) 國家級(jí)地質(zhì)公園 本案隸屬薊縣城區(qū)規(guī)劃中休閑組團(tuán)，通過旅游配套等相關(guān)產(chǎn)品，未來將打造城區(qū)的后花園。但目前盤山區(qū)域是重點(diǎn)投資發(fā)展片區(qū)，本案片區(qū)發(fā)展存在滯后性。 城市規(guī)劃與功能定位 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 從城區(qū)發(fā)展，可以劃分為薊縣舊城組團(tuán)、新城組團(tuán)、休閑組團(tuán)、科教組團(tuán)、發(fā)展組團(tuán)和工業(yè)組團(tuán)； 項(xiàng)目位于休閑度假組團(tuán)，是城市休閑度假地。 舊城組團(tuán) 以漁陽古城為中心的老城區(qū)，保護(hù)古建筑，發(fā)展以觀光為主的旅游商業(yè)和休閑經(jīng)濟(jì)； 新城組團(tuán) 是古城區(qū)城市外溢人群和新規(guī)劃的居住組團(tuán)； 休閑度假組團(tuán) 以中高端會(huì)議、酒店為主、以休閑度假為核心的經(jīng)濟(jì)帶； 薊縣區(qū)域研究城市功能定位 城市規(guī)劃與功能定位 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 薊縣區(qū)域研究歷史淵源 薊州古城已有 5000多年的歷史 是華北地區(qū)除了涿州鞏山黃帝城之外歷史最為悠久的古城。 如今的薊縣中心區(qū)以明、清古建筑為風(fēng)格的“鼓樓廣場(chǎng)”與鼓樓、獨(dú)樂寺、文廟、魯班廟等古代建筑相呼應(yīng)，成為展現(xiàn)薊縣厚重歷史文化底蘊(yùn)的標(biāo)志性建筑之一； 生態(tài)薊州、休閑勝地 不斷整合旅游資源，打造歷史、休閑旅游名城形象。 悠久的歷史沉淀，成為薊縣獨(dú)樹一臶的區(qū)域標(biāo)簽，同時(shí)通過 “ 筑巢引鳳 ” 并結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍v史文化和自然打造旅游休閑勝地。 城市規(guī)劃與功能定位 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 薊縣區(qū)域研究產(chǎn)業(yè)研究 2008 年薊縣各類主產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值（億元）3 7 . 71 5 0 . 21 0 0 . 4 1 0 2 . 82 1 . 6 23020406080100120140160農(nóng)業(yè)工業(yè)和建筑業(yè) 固定資產(chǎn)投資民營經(jīng)濟(jì)交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)及郵電業(yè)旅游業(yè)農(nóng)業(yè) 工業(yè)和建筑業(yè) 固定資產(chǎn)投資 民營經(jīng)濟(jì) 交通運(yùn)輸 倉儲(chǔ)及郵電業(yè) 旅游業(yè) 2 0 0 8 年全縣三產(chǎn)比例（億元、% ）73.50, 53%48.21, 34%18.10, 13%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 薊縣的山地占到總土地的一半，這種特殊的地質(zhì)條件、自然景觀資源，為薊縣第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，提供了廣闊的空間。 2008年全縣工業(yè)及建筑業(yè)總產(chǎn)值最高，達(dá)到 150.2億元，工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)效益保持較高水平，其中以白酒、啤酒釀造、化肥、飼料加工為主產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品。 旅游業(yè)近年來發(fā)展迅速， 08年綜合收入達(dá) 23億元，逐漸成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)主流支撐產(chǎn)業(yè)。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 薊縣區(qū)域研究旅游業(yè)研究 薊縣自然風(fēng)光秀麗，名勝古跡眾多，現(xiàn)已形成盤山、黃崖關(guān)長(zhǎng)城，翠屏湖、縣城古文物、中上元古界地質(zhì)剖面、九山頂、梨木臺(tái)、八仙山和九龍山等一批重點(diǎn)旅游景區(qū)和度假區(qū)。 千年古剎 白塔寺 國家級(jí)原始次生林自然保護(hù)區(qū) 八仙山 翠平湖 國家級(jí)旅游區(qū) 九龍山 國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) 盤山 世界文化遺產(chǎn) 黃崖關(guān)長(zhǎng)城 千年古剎 獨(dú)樂寺 千年古剎 獨(dú)樂寺 國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) 盤山 世界文化遺產(chǎn) 黃崖關(guān)長(zhǎng)城 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 薊縣區(qū)域研究旅游業(yè)研究 近年來，薊縣的旅游接待人數(shù)逐年攀升， 08年全年接待達(dá)到 633.83萬人次，今年上半年已經(jīng)接待 360萬人次； 08年旅游直接收入達(dá) 4.6億元，綜合收入達(dá) 23億元。 旅游產(chǎn)業(yè)隨著游客和收入快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)薊縣城市發(fā)展及區(qū)域知名度不斷增強(qiáng)。 旅游業(yè)生產(chǎn)總值占GDP 總量比例15%15.90%16.50%14%15%15%16%16%17%17%2006 2007 2008旅游接待人數(shù)（萬人次）4154806 3 3 . 8 336002004006008002006 2007 2008 2009 年 1 -6 月份薊縣旅游收入情況2 . 7 8 3 . 74 . 62 . 21 5 . 21 8 . 5231105101520252006 2007 2008 2009 年 1 -6 月份旅游直接收入（億元） 旅游綜合收入（億元）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 09年上半年，旅游產(chǎn)業(yè)重大項(xiàng)目的投資對(duì)經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)起到了重要影響，同時(shí)可以看到隨著旅游大跨步的發(fā)展，無論從訪客量及收入水平均存在趕超北京平谷之勢(shì)。 隨著旅游資源的不斷整合， 2008年薊縣年旅游接待人數(shù)和直接收入都有很大提升，直逼平谷的發(fā)展水平。 2009年將文化旅游產(chǎn)業(yè)作為優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)引進(jìn)和發(fā)展重大項(xiàng)目。 0 8 年實(shí)現(xiàn)旅游收入比較（億元）4.655.60123456薊縣 平谷0 8 年接待游客比較（萬人次）633.83734550600650700750薊縣 平谷2 0 0 9 年重點(diǎn)文化旅游產(chǎn)業(yè)投目資項(xiàng)計(jì)劃57.8647.8010203040506070年度計(jì)劃投資（億元） 1 - 6 月份已完成投資（億元）2 0 0 8 年重點(diǎn)投資項(xiàng)目計(jì)劃 薊縣區(qū)域研究旅游業(yè)研究 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 更加規(guī)范的管理辦法。 縣政府先后出臺(tái)了“薊縣農(nóng)家院旅游管理暫行規(guī)定”（薊政發(fā) 2006 15號(hào)）和“薊縣旅游業(yè)管理辦法”（薊政發(fā) 2007 20號(hào)）兩個(gè)文件，不僅規(guī)范了旅游業(yè)者的經(jīng)營行為，而且促進(jìn)了全縣旅游業(yè)的發(fā)展； 靈活的經(jīng)營機(jī)制。 在景區(qū)（點(diǎn)）的經(jīng)營上，大膽創(chuàng)新。石趣園景區(qū)準(zhǔn)備采取股份制的形式，組建“石趣園旅游發(fā)展有限責(zé)任公司”，從根本上解決景區(qū)存在的產(chǎn)權(quán)不明、融資渠道不暢的問題；古城旅游觀光公司通過“公司運(yùn)作線路、線路整合資源”的方式，將城內(nèi)分散的資源整合起來，做大做強(qiáng)了古城旅游； 不斷增強(qiáng)的營銷力度。 旅游部門與唐山市建立了“部門對(duì)話、企業(yè)合作”聯(lián)誼制度，將薊縣景區(qū)全部納入了唐山旅游集散中心。同時(shí)，與中央電視臺(tái)合作，在 “朝聞天下”欄目播放盤山硬板廣告；毛家峪、中原苗木花卉休閑觀光園旅游特色村（點(diǎn)）在中央電視臺(tái)七套“致富經(jīng)欄目”制作播出了專題節(jié)目，極大地提升了薊縣旅游資源的知名度。 薊縣政府從政策、管理以及營銷執(zhí)行各個(gè)層面，積極扶持旅游產(chǎn)業(yè)，使得本案未來主打旅游休閑度假提供良好的支持。 薊縣區(qū)域研究旅游業(yè)研究 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 薊縣區(qū)域研究人口及生活水平 近年的人口發(fā)展來看，薊縣常住人口總量增加不明顯，但是外來人口從 03年的 2.18萬增長(zhǎng)到 08年的 4.54萬人，增長(zhǎng)了 2.36萬人； 從戶籍人口的人口結(jié)構(gòu)來看，有約 84%的農(nóng)業(yè)人口，而非農(nóng)業(yè)人口僅占 16%的比例。 歷年常住人口數(shù)量變化81.59 81.85 81.98 82.3 82.92 83.332.18 2.14 1.17 1.36 1.72 4.540204060801002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年常住人口（萬人） 外來人口（萬人）人口結(jié)構(gòu)69.21, 84%13.63, 16%農(nóng)業(yè)人口（萬人） 非農(nóng)業(yè)人口（萬人）薊縣常住人口總量發(fā)展平緩，外來人口增量幅度較小，整體縣內(nèi)仍以農(nóng)業(yè)人口為主。 城市人口與消費(fèi)能力 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 200 8年天津五區(qū)縣人均GD P（元）1677818785232022402726434050001000015000200002500030000薊縣 寶坻 武清 寧河 靜海薊縣人均GDP (元)8733101891160613145167780200040006000800010000120001400016000180002004 2005 2006 2007 2008 薊縣區(qū)域研究人口及生活水平 薊縣人均 GDP水平逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)， 2008年度突出 16000元，但在天津郊區(qū)縣人均 GDP水平對(duì)比中是五區(qū)縣中排名最低的。 城市人口與消費(fèi)能力 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 薊縣區(qū)域研究人口及生活水平 城鎮(zhèn)居民的年收入水平逐年增長(zhǎng)， 2008年已經(jīng)突破 3萬元； 2008年農(nóng)村居民人均居住面積 26.23平米（薊縣約有 84%的為農(nóng)村戶籍）。 城鎮(zhèn)居民勞動(dòng)報(bào)酬（元）1243016869193412206631558050001000015000200002500030000350002004 2005 2006 2007 2008農(nóng)村居民人均居住面積（平米）4202526.230510152025301995 1998 2003 2008城市人口與消費(fèi)能力 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 薊縣區(qū)域研究人口及生活水平 天津五區(qū)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較來看，薊縣在居民的儲(chǔ)蓄水平和人均收入水平屬于中等偏上水平，近年來增長(zhǎng)較快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大潛力； 2 0 0 8 年居民儲(chǔ)蓄余額（億元）137.78108.0215973133050100150200薊縣 寶坻 武清 寧河 靜海居民儲(chǔ)蓄余額（億元）2 0 0 8 年職工人均收入比較9025 9023 9528 9511 90233098527927 2843630815353400500010000150002000025000300003500040000薊縣 寶坻 武清 寧河 靜海農(nóng)民人均純收入（元） 職工人均工資（元）城市人口與消費(fèi)能力 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 薊縣區(qū)域研究小結(jié) 人均收入水平不高。 薊縣發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平從總量來看，屬于 “ 大北京 ” 區(qū)域的中等偏下位臵，同時(shí)人均收入等層面也表現(xiàn)出較低水平； 居民整體消費(fèi)能力有限。 除了國有企業(yè)和事業(yè)單位的工作人員之外，薊縣的民營企業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，這兩個(gè)行業(yè)的生產(chǎn)總值在經(jīng)濟(jì)總量中所占比例、從業(yè)人員所占比例都很較高，但整體收入水平不高； 重大經(jīng)濟(jì)政策對(duì)項(xiàng)目的帶動(dòng)能力有限。 以旅游和重大旅游文化設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，對(duì)整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用，但是對(duì)項(xiàng)目用地所在區(qū)域的 短時(shí)間內(nèi)影響能力有限 。 薊縣具有少量的高收入人群，但不足以支撐本案體量，本案應(yīng) “ 跳出區(qū)域、俯瞰京津 ” 。 薊縣區(qū)域發(fā)展研究 三、本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 近年薊縣房地產(chǎn)開發(fā)情況161.83571.3395.2847.58172.433.6332.9937.8715.030501001502002007 2008 2 0 0 9 年1 - 8 月居住工地土地出讓面積（萬平米） 商品房施工面積（萬平米）商品房竣工面積（萬平米） 商品房銷售面積（萬平米） 薊縣總體房地產(chǎn)研究近年市場(chǎng)開發(fā)量 07-08年底，薊縣出讓居住用地總量為 233.165萬平方米，其中商品房施工面積（已開工面積） 219.98萬平米；商品房竣工面積 66.62萬平米，商品房銷售面積僅為 52.9萬平米； 薊縣目前處于房地產(chǎn)迅猛發(fā)展階段，大量出讓土地及大規(guī)模施工建設(shè)，但實(shí)際整體市場(chǎng)需求較低，銷售面積與出讓、施工指標(biāo)呈反比關(guān)系，未來市場(chǎng)存在較大競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。 近年市場(chǎng)總體供應(yīng)特征與趨勢(shì)判斷 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 編號(hào) 位臵 面積 容積率 用途 出讓方 式 總價(jià)（萬元） 使用年限 競(jìng)得人 成交日期 津薊（掛） 2008-018 薊縣府君山南坡 67177.2 不大于0.75 居住 掛牌 14650 70年 天津萬事興房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 2009年 1月 13日 津薊（掛） 2009-002 于薊縣許家臺(tái)鄉(xiāng)水泉村、寶平公路西側(cè) 96413.9 不大于 0.7 居住、文化娛樂、教育科研、商業(yè)金融業(yè) 掛牌 4200 居住用地 70年、文化娛樂用地 40年、教育科研用地 50年、商業(yè)金融業(yè)用地 40年 上海綠地（集團(tuán)）有限公司 2009年 2月 13日 津薊（掛） 2009-003 薊縣許家臺(tái)鄉(xiāng)水泉村、寶平公路西側(cè) 20679.1 不大于 0.7 文化娛樂、教育科研、商業(yè)金融業(yè) 掛牌 950 文化娛樂用地 40年、教育科研用地 50年、商業(yè)金融業(yè)用地 40年 上海綠地（集團(tuán)）有限公司 2009年 2月 13日 津薊（掛） 2009-004 薊縣許家臺(tái)鄉(xiāng)大石峪村、寶平公路東側(cè) 34661.6 不大于 0.7 文化娛樂、教育科研、商業(yè)金融業(yè) 掛牌 1600 文化娛樂用地 40年、教育科研用地 50年、商業(yè)金融業(yè)用地 40年 上海綠地（集團(tuán)）有限公司 2009年 2月 13日 津薊（掛） 2009-005 薊縣許家臺(tái)鄉(xiāng)新房子村、寶平公路東側(cè) 95218.9 不大于 0.7 居住、文化娛樂、商業(yè)金融業(yè)和教育科研 掛牌 4150 居住用地 70年、文化娛樂用地 40年、教育科研用地 50年、商業(yè)金融業(yè)用地 40年 上海綠地（集團(tuán)）有限公司 2009年 2月 13日 津薊（掛） 2009-006 薊縣許家臺(tái)鄉(xiāng)新房子村、寶平公路東側(cè) 213780.9 不大于 0.7 居住和商業(yè)金融業(yè) 掛牌 9300 居住用地 70年、商業(yè)金融業(yè)用地 40年 上海綠地（集團(tuán)）有限公司 2009年 2月 13日 津薊（掛） 2009-007 薊縣許家臺(tái)鄉(xiāng)花甲石村、寶平公路東側(cè) 214264.3 不大于 0.7 居住、配套公共服務(wù)設(shè)施 掛牌 9000 居住及配套公共服務(wù)設(shè)施用地 70年 上海綠地（集團(tuán)）有限公司 2009年 2月 13日 津薊（拍） 2008-014 薊縣遼運(yùn)河南側(cè)、薊縣農(nóng)機(jī)總公司西側(cè) 10558 不大于 1.8 居住 拍賣 496 50年 薊縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司 2009年 4月 8日 本項(xiàng)目用地東南側(cè) 200100 1 天津市津東房地產(chǎn)開 發(fā)集團(tuán)有限公司 2009年上半年 薊縣總體房地產(chǎn)研究土地潛在供給 近年市場(chǎng)總體供應(yīng)特征與趨勢(shì)判斷 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 薊縣總體房地產(chǎn)研究供給項(xiàng)目分布 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位臵 昕瑞家園 薊縣中昌南路 中節(jié)能遠(yuǎn)景城 薊縣興華大街與康平路交口 山水頤城 薊縣寶塔路東側(cè) 七星花園 薊縣區(qū)光明路西側(cè)迎賓路北 側(cè) 幸福時(shí)代花園 薊縣燕山東路與寶塔路交口 桃花園山瀾鄉(xiāng)韻 薊縣桃花園下光明路 盤龍谷磐石坊 津薊高速至薊平高速文化產(chǎn)業(yè)園出口 天一綠海 薊縣城關(guān)埪垌山大道東側(cè) 泰和莊園 北環(huán)路北側(cè)、天津市特種水 泥廠南側(cè) 山水郡 城東 6公里處 恒大金碧天下 薊縣盤山以南 盤龍谷 恒大金碧天下 山水頤城 七星花園 天一綠海 中節(jié)能遠(yuǎn)景城 幸福時(shí)代花園 桃花園山瀾鄉(xiāng)韻 昕瑞家園 泰和莊園 山水郡 供應(yīng)項(xiàng)目分布狀況 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 薊縣總體房地產(chǎn)研究供給項(xiàng)目特征 項(xiàng)目名稱 建筑面積（萬平米） 開盤時(shí)間 容積率 昕瑞家園 2.7 2009.8.15 3.86 中節(jié)能遠(yuǎn)景城 11 二期 2009.8.8 2.7 山水頤城 30（一期 10，二期 15） 2期 2008.8 2.25 七星花園 6 預(yù)計(jì) 2009.10 1.2 幸福時(shí)代花園 20 四期預(yù)計(jì) 2009.11 1 桃花園山瀾鄉(xiāng)韻 13 三期 2008.1 1 盤龍谷磐石坊 650，啟動(dòng)區(qū) 70 一期 A區(qū)： 2009.5.23 二期 B區(qū)： 1號(hào)作品： 2009.7.28， 2號(hào)作品： 2009.8.23 0.5 泰和莊園 3 2009-6-2 天一綠海 66 2009.5 0.77 山水郡 5 0.4 恒大金碧天下 一期 30（其中住宅 20、配套 10） 2008.9.29 0.47 除個(gè)別大盤供應(yīng)外，城區(qū)供給項(xiàng)目容積率水平較高，體量相對(duì)較小，多為新增供應(yīng)。 供應(yīng)項(xiàng)目產(chǎn)品特征 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 薊縣總體房地產(chǎn)研究供給項(xiàng)目特征 市場(chǎng)主流產(chǎn)品以多層、高層產(chǎn)品為主， 90平米兩居為主力戶型，低密度產(chǎn)品供給有限。 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品形式 戶型面積（平米） 主力戶型面積（平米） 昕瑞家園 26層板樓 89兩居 -115三居 90兩居 中節(jié)能遠(yuǎn)景城 26、 28層高層 60一居 -160三居 90兩居 山水頤城 11層板式小高層 69一居 -130三居 90兩居 七星花園 12、 14、 17、 19層高板 60一居 -140三居 90兩居 幸福時(shí)代花園 6層板樓 四期預(yù)計(jì)： 40一居 -130三居 桃花園山瀾鄉(xiāng)韻 6層板樓 90-150 盤龍谷磐石坊 聯(lián)排 一期： 263-392（含部分帶地下室）； 二期：一號(hào)作品 360-470，二號(hào)作品： 185-254 泰和莊園 獨(dú)棟、聯(lián)排、 4層平層、 4層躍層 獨(dú)棟： 250-300 聯(lián)排： 240-250 平層： 133-141 躍層： 210-240 獨(dú)棟： 250-300 聯(lián)排： 240-250 平層： 133-141 躍層： 210-240 天一綠海 11、 18層高層、 5-6多層、 3層聯(lián)排、 4層疊拼、 5層洋房 多層： 60、 90、 120； 洋房： 105-146 疊拼： 190-208 聯(lián)排： 233-277 11層高層： 77、 90、 133、 150 18層高層： 90、 70 多層： 90、 120； 洋房： 105-146 疊拼： 190-208 聯(lián)排： 233-277 11層高層： 77、 90、 133、 150 18層高層： 90、 70 山水郡 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 聯(lián)排： 200-480 聯(lián)排： 300-400 恒大金碧天下 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 獨(dú)棟： 245-303 雙拼： 183-259 聯(lián)排： 140-250 雙拼： 200 聯(lián)排： 200 供應(yīng)項(xiàng)目產(chǎn)品特征 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 主流高層產(chǎn)品主力總價(jià) 40-50萬，別墅、類別墅產(chǎn)品皆有供應(yīng)，低總價(jià)產(chǎn)品更為快銷。 薊縣總體房地產(chǎn)研究供給項(xiàng)目特征 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 主力總價(jià)（萬元） 總戶數(shù) 銷售率 月均銷量 昕瑞家園 2009.8.15 40 206 50% 9月 2日之前銷售 100套 中節(jié)能遠(yuǎn)景城 二期 2009.8.8 50 1160 26% 約 300 山水頤城 2期 2008.8 42 90% 30（尾房） 七星花園 預(yù)計(jì) 2009.10 500 幸福時(shí)代花園 四期預(yù)計(jì) 2009.11 桃花園山瀾鄉(xiāng)韻 三期 2008.1 54-105 1000 盤龍谷磐石坊 一期 A區(qū)： 2009.5.23 二期 B區(qū)： 1號(hào)作品：2009.7.28， 2號(hào)作品：2009.8.23 一期： 120-170 二期：一號(hào)作品 220，二號(hào) 120 一期 221 二期一號(hào)作品 108，二號(hào)作品 700余 一號(hào)作品 70%，二號(hào)作品30% 聯(lián)排： 100 泰和莊園 2009-6-2 獨(dú)棟： 395-474 聯(lián)排： 264-275 平層： 93-99 躍層： 147-168 獨(dú)棟共 9，聯(lián)排共 17 獨(dú)棟 50%，聯(lián)排 76%，平層、躍層 50% 獨(dú)棟： 1 聯(lián)排： 4 天一綠海 2009.5 高層： 38-81 多層： 44-59 洋房： 59-82 疊拼： 140-187 聯(lián)排： 179-277 多層共 308；洋房共 180；疊拼共 66；聯(lián)排共 60 多層 80% ；洋房 70% ；疊拼 90% ；聯(lián)排 33% 多層： 62 聯(lián)排： 5 疊拼： 15 洋房： 31 山水郡 200-500 46棟 恒大金碧天下 2008.9.29 獨(dú)棟： 368-455 雙拼： 140 聯(lián)排： 115 獨(dú)棟 15，雙拼 500，聯(lián)排 500 獨(dú)棟 100%，雙拼 80%；聯(lián)排80% 獨(dú)棟： 5； 雙拼： 36； 聯(lián)排： 36 供應(yīng)項(xiàng)目銷售特征 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 項(xiàng)目名稱 客戶 昕瑞家園 薊縣本地客戶為主，少量辦理藍(lán)印戶口的外地人 中節(jié)能遠(yuǎn)景城 90%薊縣本地，一期少量辦理藍(lán)印戶口的外地人，二次臵業(yè)為主，自住為主，少量投資 山水頤城 薊縣本地為主，首次臵業(yè)者居多，自住為主 幸福時(shí)代花園 薊縣本地為主，首次臵業(yè)者居多 桃花園山瀾鄉(xiāng)韻 薊縣本地為主 盤龍谷磐石坊 北京市內(nèi)客戶占 90% 泰和莊園 薊縣本地為主 天一綠海 95%薊縣本地客戶， 80%-90%為二次臵業(yè) ，基本用作改善型第一居所 山水郡 定位大北京區(qū)域及天津市內(nèi)的高收入階層 恒大金碧天下 天津市區(qū)及北京客戶為主 主流產(chǎn)品購買者以薊縣本地人為主，少量藍(lán)印戶口辦理客群，客戶臵業(yè)目的以自住為主 薊縣總體房地產(chǎn)研究供給項(xiàng)目特征 供應(yīng)項(xiàng)目客戶結(jié)構(gòu)與需求特征 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 政策限制與應(yīng)對(duì)策略 “禁墅令” 禁止容積率 0.6以下項(xiàng)目用地的審批，限制容積率 1.0以下項(xiàng)目用地的審批。 低密度產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)稀缺，未來表現(xiàn)將會(huì) “ 愈加強(qiáng)眼 ” ，本項(xiàng)目容積率 0.3-0.5，應(yīng)充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，緊抓低密度產(chǎn)品市場(chǎng)空缺 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 政策限制與應(yīng)對(duì)策略 “二套房貸” 對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。 控制總價(jià)，減小客戶資金壓力 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 薊縣總體房地產(chǎn)研究小結(jié) 區(qū)域潛在供應(yīng)較大，本地消化量有限、客群定位需要跳出區(qū)域； 區(qū)域市場(chǎng)整體發(fā)展水平屬于初級(jí)階段，總量供應(yīng)較大，主流產(chǎn)品仍以中低品質(zhì)的多層和高層為主。 市場(chǎng)在售主流產(chǎn)品主力戶型面積為 90平米兩居，主力總價(jià)較低，市場(chǎng)屬于初級(jí)發(fā)展階段；低密度別墅市場(chǎng)供給有限，但產(chǎn)品較為多元，小面積低總價(jià)產(chǎn)品快銷。 主流產(chǎn)品購買者以薊縣本地人為主，自住目的居多 薊縣市場(chǎng)仍處在初級(jí)發(fā)展階段，城區(qū)雖出現(xiàn)大盤對(duì)高檔產(chǎn)品進(jìn)行試探，但效果一般，居民的購買力及鑒賞力仍有限。 薊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 薊縣 低密度第一居所市場(chǎng)研究重點(diǎn)案例分析 典型案例 1：天一綠海 典型案例 2：泰和莊園 薊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵業(yè)有限公司薊縣項(xiàng)目研究報(bào)告 典型案例 1天一綠海 位臵： 城關(guān)埪垌山大道東側(cè) 建筑面積： 66萬平米 容積率： 0.77 物業(yè)類型： 一期： 11、 18層高層、 5-6多層、 3層聯(lián)排、 4層疊拼、 5層洋房 開盤時(shí)間： 2009年 5月 總戶數(shù)： 4638，其中一期 1320 總分期： 4 在售期： 1 均價(jià)（元 /平米）：高層： 5400；多層： 49