(奧特萊斯)定位.ppt

融匯城A2地塊（奧特萊斯）研策,山東融匯商運公司2014.1.6,Directory,項目定位研究,3.1項目情況3.2項目理解3.3swot分析3.4案例借鑒3.5項目定位及業(yè)態(tài)匯總3.5小結：特色旅游休閑購物的文化小鎮(zhèn),項目情況,項目概況：規(guī)劃策劃范圍東至簸簱山、南至京滬鐵路、西至臘山西路、北至克朗山南路局部北延北側規(guī)劃路,一期大廟屯村城中村改造項目整體用地面積約3398畝，凈用地面積約2277畝，規(guī)劃總建筑面積454萬,項目北部,項目西部,項目中部,項目南部,項目東部,項目情況,用地指標：A2地塊可建地上面積為2.19-5.11萬，位于一期核心位置，利于打造區(qū)域型商業(yè)配套中心,A-1容積率：1.5-3.5占地面積:1.59萬總建面積：2.39-5.57萬,A-2容積率：1.5-3.5占地面積:1.46萬總建面積：2.19-5.11萬,A-3容積率：1.5-3.5占地面積:1.98萬總建面積：2.97-6.93萬,建議業(yè)態(tài)：商業(yè)街、平層或soho型公寓，提升項目的投資價值，補充居住或辦公類的小面積區(qū)間產(chǎn)品,建議業(yè)態(tài)：集中型商業(yè)，覆蓋案范圍為3-5公里的區(qū)域配套型商業(yè),建議業(yè)態(tài)：酒店、甲級寫字樓及創(chuàng)意辦公空間，豐富項目的商務功能，提升項目整體品質,出售型物業(yè)：穩(wěn)定現(xiàn)金流,出售型物業(yè)：穩(wěn)定現(xiàn)金流,自持運營型物業(yè)：提升項目品質，實現(xiàn)長期受益,項目情況,交通配套：融匯城項目位于濟南西部新城，距西客站直線距離約6公里，車程15分鐘。距離市中心泉城廣場直線距離約12公里，車程30分鐘。,政府公示,西部新城規(guī)劃優(yōu)勢西部新城規(guī)劃空間廣闊，由西部新城、大學園區(qū)、濟西濕地生態(tài)區(qū)等8個片區(qū)構成，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，人才儲備雄厚，區(qū)域聯(lián)動性強。西部新城規(guī)劃起點高，濟南西區(qū)指揮部經(jīng)過三年的規(guī)劃研究，咨詢上百家咨詢機構，形成了高起點、國際化、面向未來的城市和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。,持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢2011年京滬高鐵開通、2013年第十屆中國藝術節(jié)舉辦，將為西部新城帶來巨大的商業(yè)客流和購買力，從而帶動和促進片區(qū)商貿業(yè)發(fā)展。軍用機場的搬遷帶來廣闊開發(fā)空間。,西部新城規(guī)劃要點,項目情況,區(qū)域發(fā)展情況：西部新城開發(fā)將全面帶動濟南西部新城的城市建設和經(jīng)濟發(fā)展，把濟南建設成為黃河中下游的經(jīng)濟中心、金融中心、文化中心。,三個中心建設內容及規(guī)模,*注：以上重點建設項目處于規(guī)劃階段，具體內容和規(guī)模未定。本稿采用資料由濟南西區(qū)建設指揮部提供，截止到2010年3月。,項目情況,區(qū)域發(fā)展情況：西部文化新城大力發(fā)展商貿金融、商業(yè)服務等功能，全力打造區(qū)域性金融中心、中介服務業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚中心、國際性會展產(chǎn)業(yè)集群和文化藝術產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。,項目情況,商業(yè)覆蓋情況：西部新城各項目商業(yè)規(guī)劃豐富，商業(yè)類物業(yè)潛在供應面積305萬以上，項目3公里內存在配套商業(yè)空間。,融匯城根植區(qū)域的居住需求，以日常生活消費需求為主。通過打造主題的綜合性和多樣性，區(qū)別區(qū)域內其他同類競品，吸引目標客群購置融匯城居住類產(chǎn)品。少量的商務配套滿足區(qū)域發(fā)展的需求。,項目情況,區(qū)域發(fā)展情況：區(qū)域需求以配套型為主，如果打算擴大項目的吸客能力只能通過特色業(yè)態(tài)形成目的性消費,項目理解：奧萊產(chǎn)業(yè)導入,地塊價值分析：,奧特萊斯品牌商業(yè)模式,項目理解：奧萊產(chǎn)業(yè)導入,奧萊基本特征：按功能主題，購物中心可分為時尚/專賣中心、生活形態(tài)中心、能量中心、主題/節(jié)慶型和工廠直銷中心。工廠直銷中心也稱為奧特萊斯購物中心。對主力店無特殊要求，核心商圈范圍為40-120公里。,吸引顧客的三大法寶,目前奧特萊斯業(yè)態(tài)與旅游休閑文化結合，形成一種高級商業(yè)形態(tài),國際購物中心協(xié)會對奧特萊斯的定義,奧特萊斯開發(fā)商負責與品牌生產(chǎn)商招商談判，并負責整個“奧特萊斯”的建設與運營，開發(fā)商以自己的名字命名,項目契合點,SWOT分析,SWOT矩陣,借助項目突出的交通及區(qū)位優(yōu)勢，圍繞特色鮮明的奧特萊斯主題打造商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，增強商業(yè)輻射面積，并憑借國際化的專業(yè)度及形象在市場競爭中脫穎而出,案例借鑒,區(qū)位：上海市普陀區(qū)金沙江路真北路口，距上海市中心人民廣場26公里規(guī)模：規(guī)模16萬平方米，共有200間商鋪，面積從100平方米到500平方米不等，停車場擁有車位1000個開業(yè)時間：2006年4月投資額：4.7億元人民幣投資商：百聯(lián)集團和香港九龍倉（中國）產(chǎn)品類型：主要經(jīng)營國際一線、二線的如阿瑪尼、雅格獅丹、紀梵希等折扣商品，共160多個品牌商鋪租金：開業(yè)半年時間由3-4元/平米/天漲至16元/平米/天市中心商業(yè)租金：南京路為80元/平米/天；豫園為70元/平米/天；價格區(qū)間為60-80元/平米/天,上海奧特萊斯品牌直銷廣場,案例借鑒,北京燕莎奧萊,區(qū)位：坐落于北京東四環(huán)工大橋西側，緊鄰東四環(huán)路規(guī)模：建筑面積3.5萬平方米，營業(yè)面積1.9萬平方米；二期總建筑面積將達到12萬平方米。開業(yè)時間：2002年12月產(chǎn)品類型：各種名牌護膚品；名牌時裝、套裝、休閑裝及時尚服飾；運動用品及服裝；男女皮鞋、運動鞋、休閑鞋；各種箱包、配飾；兒童服飾、用品與玩具；家居用品；圖書音像等商鋪租金：均價為20元/平米/天，價格區(qū)間為4-25元/平米/天市中心商業(yè)租金：王府井為65元/平米/天；CBD為40元/平米/天；價格區(qū)間為50-60元/平米/天,案例借鑒,美國格羅夫城直銷商業(yè)中心,區(qū)位：美國賓夕法尼亞州格羅夫城，位于南北向的I-79公路和賓夕法尼亞208公路的交叉點規(guī)模：占地面積28萬平米，共有139個商店發(fā)展歷程：市場基本成熟并有一定數(shù)量的?？秃笤龠M行擴建；最大程度的利用現(xiàn)有商場的高投資回報進行新商場的建設；以現(xiàn)有商場的成功吸引更多的承租商。,案例借鑒,天津佛羅倫薩小鎮(zhèn),區(qū)位：天津市武清區(qū)前進道北規(guī)模：建筑面積6萬平米，租賃面積4.2萬平米發(fā)展歷程：佛羅倫薩小鎮(zhèn)-京津名品奧特萊斯”是國內首座純正意大利風格的奧特萊斯。項目設有奢侈品、國際名品、運動和戶外以及休閑四大特色購物主題體驗區(qū)，提供近200家門類豐富的奢華及時尚精品，其中包括多個首次登陸中國outlets的世界級名牌以及更多廣受歡迎的時尚生活品牌還包括，滿足了各種消費者的多層次購物需求,品類比例,案例借鑒,借鑒小結：國內奧特萊斯與真正的奧特萊斯概念有一定差距，原因為品牌檔次導致的客群基礎差異,中國市場對真正的奧特萊斯商業(yè)業(yè)態(tài)存在訴求,通過餐飲、娛樂等形式，將健康休閑、互動體驗等元素融入賣場，與奧萊商業(yè)完美結合。,項目定位,通過引進有價值的一線品牌商源，借勢奧萊主題商業(yè)的強勢吸客能力，結合健康休閑的體驗理念，打造特色購物MALL,奧萊主題新城市生活休閑購物理念締造者,榮耀廣場,打造濟南奧萊商業(yè)旗艦，充滿魅力的綠色文化購物中心Jinanolecommercialflagship,fullofcharmofgreencultureandshoppingcenter,榮耀廣場,GlorySquare,國際品牌、奧萊主題、休閑體驗、綠色文化、體驗消費,備用案名：融匯奧萊廣場奧萊匯,項目定位,純商業(yè)地下一加地上四層，整體商業(yè)41960，地上純商面積約30280，創(chuàng)意辦公