明園龍灣別墅市場及價格報告（PPT頁).pptx

,謹呈：江西明潤投資有限公司,南昌城區(qū)別墅調(diào)查及本案價格報告,2016.3,別墅市場調(diào)研,A,在制定項目價格前先對南昌城區(qū)重點別墅項目進行實地調(diào)研,南昌別墅分布主要以艾溪湖為核心的近郊一帶；以灣里為核心的郊區(qū)板塊別墅。城區(qū)別墅項目較少，主要分布在紅谷灘版塊、朝陽洲板塊。,中海朝陽郡,正榮府,君苑豪庭,天沐君湖,中央香榭,萬達九龍壹號,明園九龍灣,城區(qū)別墅,郊區(qū)別墅,近郊別墅,別墅市場,與本項目形成競爭的主要幾個城市別墅案例分析；,別墅市場,項目營銷KPI：市政品牌+紅谷灘核心區(qū)位+地鐵口+周邊大型商業(yè)配套（APM沃爾瑪山姆店、聯(lián)泰大商業(yè)）+超大贈送+臺地5.6米陽光首層,項目解讀總占地：280畝，總建面：50萬別墅套數(shù)：一期別墅262套容積率：1.63總戶數(shù)：一期1137戶車位配比：別墅為2:1銷售情況：目前一期別墅剩余少量在售，其中疊拼價格1.5-1.7萬/，聯(lián)排1.9-2.2萬/，雙拼2.4-3.2萬/，二期別墅即將入市,C,一期高層,和本案對比，同屬核心區(qū)位，均存在地鐵、商業(yè)和學(xué)區(qū)等優(yōu)勢，產(chǎn)品方面，均有超高地下室贈送,中央香榭,一期別墅,二期高層,二期別墅,戶型優(yōu)勢：私家前后花園、6.6米超大面寬客廳和餐廳、超豪華主臥、次臥套房設(shè)計、南北雙露臺、獨立儲藏間,主力戶型,建筑面積215-230,產(chǎn)品實景,8,項目營銷KPI：萬達品牌+旅游主題大社區(qū)+項目自身超級配套+超大贈送,項目解讀總占地：300萬，總建面：450萬別墅套數(shù)：256套容積率：1.6總戶數(shù)：6000車位配比：別墅為1：1銷售情況：目前僅有少量聯(lián)排和雙拼別墅在售，聯(lián)排223-244，均價1.4-1.6萬元/，雙拼251-280，均價1.7-2萬元/,C,萬達九龍壹號,和本案對比，開發(fā)商品牌更強，但項目區(qū)位相對偏遠，庭院花園贈送較大，半地下室贈送較少,9,戶型優(yōu)勢：南北雙庭院+挑高客廳+頂層南北綽陽臺,主力戶型,負一層,一層,二層,三層,B1戶型248，贈送面積372,產(chǎn)品實景,11,項目營銷KPI：綠地品牌+會展中心+項目自身超級配套+稀缺江景資源,項目解讀總占地：一期22萬，總建面：91萬別墅套數(shù)：78套容積率：2.56總戶數(shù)：4821車位配比：別墅為1：1銷售情況：目前首批別墅已進行內(nèi)部認購，價格約1.7-1.8萬元/,C,綠地盧塞恩小鎮(zhèn),和本案對比，開發(fā)商品牌更強，且具備較好的江景資源，但區(qū)位相對偏遠,12,目前已拿預(yù)售共計78套別墅（四聯(lián)排12棟，六聯(lián)排3棟），戶型面積180-210，目前網(wǎng)上備案價格約1.7萬元/,13,項目營銷KPI：中海品牌、萬達旁、一站式名校、實景現(xiàn)房,項目解讀總占地：264畝，總建面：50萬別墅總套數(shù)：248套(一期觀園66套、二期鉑宮142套，三期熙岸40套)容積率：2.0總戶數(shù)：3000車位配比：別墅為2：1銷售情況：二期聯(lián)排、雙拼別墅在售，聯(lián)排別墅面積為208、249，均價16500-18000元/；雙拼別墅面積為297，折后均價21000-22000元/；購買別墅享受2萬抵95折優(yōu)惠,C,中海朝陽郡,和本案對比，開發(fā)商品牌更強，但區(qū)域發(fā)展?jié)摿ο鄬琵埡?，花園贈送大、均為雙層地下室,戶型優(yōu)勢：地下兩層，7.2米面寬、4.1米層高客廳，6.4米雙層挑空客廳、超大庭院面積、南北雙向露臺、獨立豪華主臥。,主力戶型,負二層,一層,二層,三層,產(chǎn)權(quán)面積208，贈送面積192,負一層,產(chǎn)品實景,16,項目營銷KPI：正榮品牌+萬達旁+一站式名校+實景現(xiàn)房+超大贈送,項目解讀別墅總套數(shù)：105套車位配比：端戶2:1，中間1:1銷售情況：由正榮朝陽四個尾盤別墅，打包重新推廣入市，5萬抵20萬，蓄客時間很短，已正常銷售，首推27套，去化20套左右；均價16000-17000；中間戶182，贈送約300平；端戶235平，贈送400-500平,C,正榮府,和本案對比，開發(fā)商品牌更強，但區(qū)域發(fā)展?jié)摿ο鄬琵埡?，花園贈送大、地下空間較少,17,戶型優(yōu)勢：南北入戶、前庭后院（108）、客廳大挑空、內(nèi)庭院設(shè)計、獨立豪華主臥、超大露臺,主力戶型,建筑面積182，贈送面積286,負一層,一層,二層,三層,產(chǎn)品實景,19,項目營銷KPI：鄰近紅谷灘核心區(qū)位價值+環(huán)球公園天然氧吧+外立面全石材干掛+千萬級法式園林+無邊際泳池,項目解讀總占地：6.8萬，總建面：13.75萬，高層住宅8.47萬，聯(lián)排別墅3.48萬（173套）容積率：1.7總戶數(shù)：921戶（別墅173）車位配比：別墅接近1：1銷售情況：目前高層產(chǎn)品25#樓在售，別墅開始內(nèi)部認購，預(yù)計6月份將公開入市，銷售價格23000元/,C,高層,君苑豪庭,別墅,和本案對比，區(qū)位優(yōu)勢不足，交通、商業(yè)、學(xué)區(qū)等配套較弱，全石材干掛，但花園贈送小、未做地下空間,戶型優(yōu)勢：南北入戶、客廳挑空、獨立豪華主臥、廚房和餐廳夾層設(shè)計、大面積贈送（花園庭院/露臺/陽臺/閣樓等）,主力戶型,一層,夾層,二層,三層,頂層,聯(lián)排3房2廳5衛(wèi)190，贈送面積185,產(chǎn)品實景,項目營銷KPI：稀缺溫泉度假+梅湖象湖雙公園5A景區(qū)+戶戶私家泳池,項目解讀總占地：246畝，總建面：28萬，別墅4萬方（215套）容積率：2.0總戶數(shù)：1200戶車位配比：別墅為1:1銷售情況：目前二期聯(lián)排別墅在售，面積為196-226,均價1.8-2.5萬元/，首付30萬起，一套360萬起，購別墅交付10萬定金享總價減40萬優(yōu)惠；現(xiàn)一期聯(lián)排別墅面積210-280，專屬墅88折限時發(fā)售,C,天沐君湖,高層,別墅,和本案對比，區(qū)位相對偏遠，交通、商業(yè)、學(xué)區(qū)等配套較弱，存在稀缺溫泉資源，大面積花園贈送，私家泳池,戶型優(yōu)勢：6.4米挑高客廳、獨立私家花園、4.8米層高地下室、私家泳池,主力戶型,建筑面積195贈送面積186,戶型優(yōu)勢：6.4米挑高客廳、獨立私家花園、4.8米層高地下室、私家泳池,主力戶型,聯(lián)排5房2廳4衛(wèi)292,贈送面積308,產(chǎn)品實景,點對點對比,本項目競爭的價值評判體系,配套,產(chǎn)品,區(qū)位,形象,景觀,發(fā)展商品牌,中海朝陽郡,九龍壹號,南昌首創(chuàng)6層電梯別墅，產(chǎn)品戶型及贈送優(yōu)勢性大,九龍湖核心區(qū)，政府重點打造區(qū)域，發(fā)展?jié)摿Υ?大型商業(yè)綜合體、緊鄰省政府、一站式名校、少年宮、地鐵二號線等配套,本案為首個海派風(fēng)格的項目，剛?cè)胧胁痪?，屬于形象塑造期?明園集團，源自上海，在南昌屬于品牌打造期，與競品相比，開發(fā)商品牌較弱。,濱臨贛江，背靠國體,中央香榭,正榮府,君苑豪庭,與競品項目相比，本項目產(chǎn)品、區(qū)位及配套優(yōu)勢較大，而在開發(fā)商品牌、形象、景觀資源等方面暫不及競品。,天沐君湖,本項目,綠地盧塞恩,整體核心均價的推導(dǎo),B,先不考慮當前項目在售價格根據(jù)市場實際對項目價格體系重新客觀制定,市場比較法,產(chǎn)品內(nèi)部類比法,分類產(chǎn)品均價,核心均價合成,確定核心均價,均價推導(dǎo)思路,均價推導(dǎo),本案別墅產(chǎn)品類型為聯(lián)排、雙拼，根據(jù)市場上項目的可比性及自身內(nèi)部體系，采取多種定價方法組合運用，保證價格體系的邏輯嚴謹。,1、篩選可比樓盤,2、確定權(quán)重,3、打分,4、比準價形成,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域接近目標客戶相似，銷售期重合,根據(jù)與項目的競爭關(guān)系。評定指標：1)客戶重疊程度2）和項目距離的遠近,2項比準指標：片區(qū)優(yōu)勢：周邊環(huán)境/標志性地段/生活便利性/升值潛力/噪音污染/治安狀況/小區(qū)獨立/車行路線/公交路線本體素質(zhì)：項目規(guī)模/容積率/商業(yè)配套/車位數(shù)量比/園林規(guī)劃/會所規(guī)劃/梯戶比/實用率/戶型/采光通風(fēng)/樓間距/園林效果/公共部分品質(zhì)/售樓部、銷售通道/建筑外觀/樣板房展示項目品牌：發(fā)展商和承建商品牌、前期推廣形象物業(yè)管理：物業(yè)管理品牌/收費,30,市場比較法進行步驟,市場比較,參考樓盤主要指數(shù)評分表,市場比準打分,市場比較,原則：產(chǎn)品相似賣點類似客戶類似,靜態(tài)市場比準價在不考慮區(qū)域差異、市場動態(tài)增長率溢價的情況下，得出本項目靜態(tài)市場比準均價為：,市場比準均價：,市場比準的測算,市場比較,聯(lián)排靜態(tài)均價區(qū)間為：18000-19000元/,雙拼靜態(tài)均價區(qū)間為：23000-240000元/,同社區(qū)多物業(yè)內(nèi)部價格關(guān)系對比法,產(chǎn)品比較,參考市場聯(lián)排、雙拼和高層等價格關(guān)系,選取定價方法,內(nèi)部關(guān)系對比法,市場內(nèi)部物業(yè)類型價格對比分析,產(chǎn)品比較,綜合考慮目前南昌同社區(qū)物業(yè)類型價格關(guān)系看，聯(lián)排、雙拼與高層的價格關(guān)系約為1：（1.75+1.79+1.76+2.13+2.31）/5：（2.33+2.21+2.53）/3。,市場內(nèi)部物業(yè)類型價格對比分析,產(chǎn)品比較,1(高層):1.95(聯(lián)排):2.36(雙拼),綜合考慮市場內(nèi)部物業(yè)價格對比：,本案高層均價9800元/,聯(lián)排靜態(tài)均價為：19090元/m2,雙拼靜態(tài)均價為：23128元/m2,內(nèi)部關(guān)系對比法,市場比準價,項目的市場比準價格為：聯(lián)排：18835元/雙排：23297元/,內(nèi)部關(guān)系對比,通過項目內(nèi)部產(chǎn)品內(nèi)比推出：聯(lián)排：19090元/雙排：23128元/,綜合得出項目的核心均價:聯(lián)排：18911元/雙拼：23246元/,原則：依據(jù)目前市場別墅定價原則，以市場比準為主；同類物業(yè)比準為輔，根據(jù)經(jīng)驗值，兩種方式權(quán)重如下：市場比準因素70%內(nèi)部關(guān)系因素30%,修正取整得出項目的靜態(tài)核心均價:聯(lián)排：1.8-1.9萬元/雙拼：2.3-2.4萬元/,聯(lián)排、雙拼靜態(tài)核