廈門大嶝商業(yè)項目戰(zhàn)略發(fā)展方向階段性溝通_192PPT.ppt

廈門大嶝項目戰(zhàn)略發(fā)展方向階段性溝通,此次SPACE項目專案組工作目標是針對甲方在廈門大嶝項目開發(fā)的戰(zhàn)略性決策，通過宏觀和微觀研究分析相結合，對項目開發(fā)給出綜合性意見。為了達到以下的目的，我方項目組通過實地市場調研、消費者調研、專家學者訪談、專題研究、頭腦風暴等多種方式開展工作，取得了階段性的工作成果。這次匯報將就以下問題提出專業(yè)建議以供探討：項目自身及所處區(qū)域對本案方向的影響區(qū)域運營的運作手段和核心要素廈門城市商業(yè)市場對本案的影響宏觀環(huán)境和產業(yè)（旅游、對臺貿易）對本案的影響項目總體戰(zhàn)略發(fā)展方向項目土地利用和開發(fā)節(jié)奏,調研考察,自廈門大嶝項目啟動之日至今（08年7月28日至今），SPACE項目工作組開展了大量的工作，主要包括：,針對市場的消費者調查,了解項目及其所處區(qū)域,廈門相關政府部門訪談,案頭工作,實地調研結果整合分析,城市商業(yè)市場研究,結合以上成果研究戰(zhàn)略發(fā)展方向對土地利用和開發(fā)節(jié)奏給出建議,采訪廈門旅游局、貿發(fā)局、規(guī)劃局翔安分局了解城市旅游、對臺貿易及項目所處區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢,六大商圈30余個重點商業(yè)項目1600余張實景照片近400份有效調查問卷了解商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢,階段性工作回顧,廈門專家學者訪談,一、二手資料分析、整理專家團隊頭腦風暴項目發(fā)展方向研究論證,項目自身及所處區(qū)域研究,旅游、對臺貿易、閩南文化研究,區(qū)域運營專題研究,廈門商業(yè)市場考察,項目自身條件分析,所處區(qū)域分析,屬于區(qū)域運營項目,區(qū)域運營案例分析,總結區(qū)域運營的運作策略和關鍵因素,區(qū)域運營專題研究,項目初步研究,區(qū)域運營概述,站在區(qū)域運營的高度上，如何思考本案的運作策略？,需進一步深研開發(fā)條件尋找本案的機會點,可利用資源研究,結合開發(fā)背景和可利用資源的研究發(fā)現(xiàn)思考本案的發(fā)展方向和具體運作手段,本案區(qū)域運營策略,本案發(fā)展方向及定位,土地利用及分期開發(fā),匯報思路,未來發(fā)展暢想,開發(fā)背景研究,區(qū)域運營專題研究,項目自身及所處區(qū)域研究,項目開發(fā)條件研究,項目戰(zhàn)略發(fā)展方向研究,項目概念性暢想,項目自身條件分析,所處區(qū)域分析,屬于區(qū)域運營項目,區(qū)域運營案例分析,總結區(qū)域運營的運作策略和關鍵因素,區(qū)域運營專題研究,項目初步研究,區(qū)域運營概述,站在區(qū)域運營的高度上，如何思考本案的運作策略？,需進一步深研開發(fā)條件尋找本案的機會點,可利用資源研究,結合開發(fā)背景和可利用資源的研究發(fā)現(xiàn)思考本案的發(fā)展方向和具體運作手段,本案區(qū)域運營策略,本案發(fā)展方向及定位,土地利用及分期開發(fā),匯報思路,未來發(fā)展暢想,開發(fā)背景研究,規(guī)劃占地面積約0.83平方公里。宗地性質為商業(yè)用地。,項目自身條件分析,占地面積廣，屬綜合性片區(qū)改造項目,現(xiàn)有對臺小額貿易市場,項目基本數(shù)據(jù)：,項目自身條件分析,項目區(qū)位和交通：,對臺區(qū)位優(yōu)勢明顯，外部交通日漸便利,至漳州、廣東,至泉州、福州,同安大橋,集美大橋,廈門大橋,翔安隧道,大嶝大橋,雙滬客運碼頭,五通碼頭,大金門島,25分鐘,泉廈高速公路,30分鐘,大嶝碼頭,位于翔安區(qū)東南部的大嶝鎮(zhèn)大嶝島。距廈門本島直線距離13公里。距金門最近距離不足2000米。金廈大橋的建設將進一步帶動兩岸交流(年底完成大橋專案）。項目內部交通路網(wǎng)基本順暢。,金廈大橋,項目自身條件分析,項目自身及周邊情況：,地塊及其周邊形象欠佳擁有水系資源，但季節(jié)性明顯啟動區(qū)塊距海岸線較遠，難以直接借用海景資源,鹽田,階段性提示,為開發(fā)運作帶來空間的同時，也對開發(fā)運作水平提出更高的要求,地塊綜合性片區(qū)改造項目,地塊位于大嶝鎮(zhèn)大嶝島,地處非成熟區(qū)域的待改造地段，任重道遠,地塊對外交通逐漸便利,有利于未來的外部人群導入,地塊周邊形象欠佳,不利于整體環(huán)境和形象的營造,水系資源,考慮對其進行合理利用,現(xiàn)有“市場”,本案初期開發(fā)和運作的核心,項目自身條件分析,所處區(qū)域分析,屬于區(qū)域運營項目,區(qū)域運營案例分析,總結區(qū)域運營的運作策略和關鍵因素,區(qū)域運營專題研究,項目初步研究,區(qū)域運營概述,站在區(qū)域運營的高度上，如何思考本案的運作策略？,需進一步深研開發(fā)條件尋找本案的機會點,可利用資源研究,結合開發(fā)背景和可利用資源的研究發(fā)現(xiàn)思考本案的發(fā)展方向和具體運作手段,本案區(qū)域運營策略,本案發(fā)展方向及定位,土地利用及分期開發(fā),匯報思路,未來發(fā)展暢想,開發(fā)背景研究,項目所處區(qū)域分析,區(qū)域定位和現(xiàn)狀：,區(qū)域整體發(fā)展剛剛起步各組團功能定位明確“英雄三島”地位舉足輕重,廈門城市副中心，島外東部地區(qū)中心工業(yè)、商貿、文教、風景旅游、港口物流“2003年底建區(qū)，廈門最年輕的行政區(qū)”,商貿、旅游型城鎮(zhèn)海島口岸型城鎮(zhèn)閩臺民間貿易窗口,近百家臺資企業(yè)入駐，海西乃至全國最大的光電產業(yè)基地。廈大在內的八所高校，8萬大學生。目前區(qū)域規(guī)劃尚在進行中。,項目所處區(qū)域分析,三島發(fā)展規(guī)劃：,三島功能規(guī)劃明確，未來發(fā)展前景光明大小嶝間機場的建設為三島整體的發(fā)展帶來機遇西南沿海區(qū)域海岸線資源優(yōu)勢明顯本案規(guī)劃為“購物公園”,項目所處區(qū)域分析,三島總體概況：,三島總面積13.2平方公里?，F(xiàn)有9個行政村，人口2萬人。支柱產業(yè)為水產養(yǎng)殖、勞務輸出和對臺貿易。島內基礎設施建設尚不完善，目前無大型客貨碼頭。實力開發(fā)商看好區(qū)域發(fā)展前景。（國貿金門灣綜合體項目，包括酒店、別墅、公寓和其他商貿配套設施）。,區(qū)域現(xiàn)有人口以農民為主大嶝鎮(zhèn)受產業(yè)制約無商務氛圍實力開發(fā)商的關注為區(qū)域發(fā)展注入生機和活力,項目所處區(qū)域分析,三島間大嶝島規(guī)模最大。大嶝島受自身自然條件限制，海島景觀一般。小嶝島海岸線形態(tài)較好，漁家風情濃郁。角嶼島現(xiàn)未對外開放。,大嶝島12.18平方公里16625人,小嶝島0.8平方公里2700人,角嶼0.25平方公里,到小嶝必經大嶝,三島自然條件和交通區(qū)位現(xiàn)狀：,自然條件決定了三島功能的差異化交通和區(qū)位反映三者的緊密聯(lián)系,自身條件,三島之間距離較近。目前大嶝是去小嶝的必經之地。未來隨著機場的開通，將進一步連通兩島之間的聯(lián)系。,交通和區(qū)位,項目所處區(qū)域分析,三島旅游現(xiàn)狀：,特有資源國家文昌魚、白鷺等自然保護區(qū)海底地熱資源“天然氧吧”之美譽紫菜、牡蠣等古跡及民俗資源,現(xiàn)有旅游資源海上金門游、大嶝戰(zhàn)地觀光園小嶝島休閑漁家樂（已開始建設）,年到訪游客不足廈門入境游客的7%目前交通不夠便利現(xiàn)有旅游吸引力不足,海產資源豐富，自然生態(tài)環(huán)境佳古跡民俗資源分布分散，規(guī)模較小與旅游的聯(lián)動效應不足,項目所處區(qū)域分析,三島商貿現(xiàn)狀：,對臺小額商品交易市場1998年5月成立一期工程已開發(fā)8萬平方米六大類商品免進口稅擁有全國唯一的免稅政策,目前區(qū)域最有影響力的商業(yè)項目政策優(yōu)勢明顯，政治意義突出目前市場自身吸引力不足,區(qū)域基礎設施和配套設施的規(guī)劃和建設剛剛起步區(qū)域成熟尚需時日，區(qū)域形象亟待改善區(qū)內人群以原住農民為主區(qū)域自身消費能力有限，人口結構亟待升級旅游和商貿外向吸引力不足難以吸引外部人群，區(qū)域人氣難以聚集目前三島以漁業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)為主不具備商務氛圍，商務功能需謹慎對待大嶝三島未來發(fā)展功能規(guī)劃定位本案必須以三島大戰(zhàn)略框架為根基，考慮自身運作三島自然條件和交通區(qū)位現(xiàn)狀大嶝島居主導，帶動三島整體發(fā)展的格局,階段性提示,政治意義利用對臺的區(qū)位優(yōu)勢、政策優(yōu)勢和資源優(yōu)勢打造兩岸溝通交流平臺促進兩岸關系發(fā)展！,本案的使命,區(qū)域發(fā)展意義整合商業(yè)、經貿、旅游文化等多種元素打造區(qū)域商貿旅游核心競爭力拉動區(qū)域快速發(fā)展！,所肩負的偉大使命給予我們對未來的美好憧憬，但從目前的開發(fā)現(xiàn)狀看，本案將會面臨區(qū)域發(fā)展剛剛起步，各方面配套設施尚不完善，市場形象欠佳，區(qū)域人口導入和人口結構優(yōu)化尚需時日等諸多問題。這就要求我們在審視本項目的時候必須站在區(qū)域運營的高度上，以一個片區(qū)運營商的視角整合多方面的資源和要素，開展一系列的思考和決策！,項目自身條件分析,所處區(qū)域分析,屬于區(qū)域運營項目,區(qū)域運營案例分析,總結區(qū)域運營的運作策略和關鍵因素,區(qū)域運營專題研究,項目初步研究,區(qū)域運營概述,站在區(qū)域運營的高度上，如何思考本案的運作策略？,需進一步深研開發(fā)條件尋找本案的機會點,可利用資源研究,結合開發(fā)背景和可利用資源的研究發(fā)現(xiàn)思考本案的發(fā)展方向和具體運作手段,本案區(qū)域運營策略,本案發(fā)展方向及定位,土地利用及分期開發(fā),匯報思路,未來發(fā)展暢想,開發(fā)背景研究,把市場經濟中的理念和手段運用到區(qū)域的建設和管理上，把區(qū)域中可經營的有形資產和無形資產，通過市場運作，最大限度的盤活存量、引進增量，廣泛利用社會資金進行城市建設，以實現(xiàn)區(qū)域資源配置的最優(yōu)化和效益的最大化，進而實現(xiàn)區(qū)域的自我滾動、自我積累、自我增值，最終促進區(qū)域發(fā)展、社會進步和居民生活質量的提高。,在城市經濟飛速發(fā)展的今天，城市各組團之間的競爭愈演愈烈。只有通過區(qū)域運營，充分挖掘區(qū)域自身特點，提升區(qū)域的綜合競爭力，才能立于不敗之地。,區(qū)域運營的定義：,區(qū)域運營概述,區(qū)域運營的產生及內涵：,區(qū)域運營背景下，開發(fā)商的角色已開始向區(qū)域運營商轉變成功的區(qū)域運營必然是開發(fā)商與政府共同作用的結果。,區(qū)域運營概述,房地產業(yè)及以土地經營為核心的區(qū)域開發(fā)成為區(qū)域運營的依托。房地產區(qū)域運營房地產區(qū)域運營是自覺圍繞區(qū)域的總體發(fā)展目標，結合區(qū)域發(fā)展的特殊機遇，以市場化的方式，在滿足消費者需求的同時，使自己的開發(fā)項目能夠成為區(qū)域發(fā)展建設的有機組成部分。和一般的房地產開發(fā)相比，它在內涵和外延上都有很大的突破和超越。區(qū)域運營商是政府與市場之間必不可少的中間環(huán)節(jié)。區(qū)域運營商要承政府之上，啟發(fā)展商之下，對所在的區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃與布局，整合各種資源來投資、經營，用全新的商業(yè)模式去打造一個新的區(qū)域。,局部片區(qū)開發(fā)是區(qū)域運營的基礎戰(zhàn)略，擔負著以點帶面的表率作用，為整體區(qū)域的規(guī)劃、建設、提升和完善起到積極的引導作用。,區(qū)域運營的特點：,區(qū)域運營概述,下面我們將通過對海島（普吉島、雷島）和城市新興區(qū)域（日本幕張副城、深圳東部華僑城）運營案例的研究，找到項目運營區(qū)域的關鍵要素和運作手法。鑒于尋找與本案的區(qū)位、規(guī)模、功能及所處區(qū)域完全相同的案例十分困難，且由于每個區(qū)域的特點各有不同，因此本部分研究的目的不是要求我們復制所取研究對象的成功之路，而是要從中總結出其成功的關鍵要素對本案的啟示。,項目自身條件分析,所處區(qū)域分析,屬于區(qū)域運營項目,區(qū)域運營案例分析,總結區(qū)域運營的運作策略和關鍵因素,區(qū)域運營專題研究,項目初步研究,區(qū)域運營概述,站在區(qū)域運營的高度上，如何思考本案的運作策略？,需進一步深研開發(fā)條件尋找本案的機會點,可利用資源研究,結合開發(fā)背景和可利用資源的研究發(fā)現(xiàn)思考本案的發(fā)展方向和具體運作手段,本案區(qū)域運營策略,本案發(fā)展方向及定位,土地利用及分期開發(fā),匯報思路,未來發(fā)展暢想,開發(fā)背景研究,案例一：普吉島（Phuketisland）,位于泰國西南部，距離首都曼谷862公里，占地共有543平方公里。泰國最大島嶼，被稱為“熱帶天堂”。島嶼的西海岸正對安達曼海，海景優(yōu)美。旅游旺季集中在11月-4月。年接待海外游客上千萬人次，年收入20億美元,概況：,區(qū)域運營案例分析,案例一：普吉島（Phuketisland）,區(qū)域功能組合：,區(qū)域運營案例分析,案例一：普吉島（Phuketisland）,功能亮點10多個各具特色的海灘和海灣,區(qū)域運營案例分析,案例一：普吉島（Phuketisland）,運作模式總結：,普吉島的發(fā)展走出了一條由自然觀光旅游開啟區(qū)域發(fā)展，輔以發(fā)展各種商業(yè)配套設施，最終形成自身內部良性互動的軌跡。,區(qū)域運營案例分析,區(qū)域自身特質自然風光秀麗海岸線質量較好,自然觀光度假旅游島,不同類型酒店海鮮特色餐飲地域文化特色建筑民俗表演,配套功能,根據(jù)區(qū)域特質,吸引點較為單一,案例二：法國雷島（iledeR）,概況：,位于法國西部比斯開灣中，距拉羅謝爾市中心20分鐘車程。占地面積85平方公里，島內常住人口1萬人。被稱為“銀島”。,區(qū)域運營案例分析,案例二：法國雷島（iledere）,區(qū)域功能組合：,區(qū)域運營案例分析,案例二：法國雷島（iledere）,功能亮點歷史文化體驗和展示,區(qū)域運營案例分析,案例二：法國雷島（iledere）,區(qū)域運營案例分析,區(qū)域自身特質秀麗自然風光、海灘資源歷史遺址著名鹽產地、鳥類棲居區(qū),本地資源娛樂化、體驗化、學習化,單一觀光度假旅游島,運作模式總結：,學習型、體驗型度假旅游島,雷島的發(fā)展走出了一條由活化本地自然和歷史文化資源開啟區(qū)域發(fā)展，輔以發(fā)展配套商業(yè)設施，最終形成內部良性互動的軌跡。,天體浴場軍事展覽各種博物館,案例三：日本幕張副城MakuhariNewCity,區(qū)域發(fā)展歷程：,1970年前幕張被稱為淺灘浮島站,1973年至1980年期間共填海造地522公頃,八十年代后期起城區(qū)規(guī)劃與基礎設施建設進展迅速，特別是軌道交通和高速公路的建設對區(qū)域發(fā)展起到重要作用,歷經十幾年的建設，通過業(yè)務研究大樓、商業(yè)設施、酒店、住宅、學校和公園的分批建設，逐步積累了區(qū)域的復合性功能,現(xiàn)在形成了以幕張國際會展中心為首，“職、住、學、游”多功能綜合的復合型副城,幕張位于日本千葉的西北部位于東京與成田機場之間距東京和成田機場各約三十分鐘車程,區(qū)域運營案例分析,案例三：日本幕張副城,區(qū)域功能組合：,區(qū)域運營案例分析,國際會展中心：以幕張國際博覽會場為核心，形成面向世界發(fā)布信息的主舞臺，每年有650萬國內外人士前來參加國際展覽、國際會議和各種商貿、體育、文化活動。因此，幕張也被稱作會議城。體驗主題OUTLETS購物中心：購物中心的特色主題和無處不在的體驗感覺，使其不但成為日本消費者的購物樂園，更是吸引無數(shù)旅游人群前往。,案例三：日本幕張副城,功能亮點商務和商業(yè)：,區(qū)域運營案例分析,案例三：日本幕張副城,區(qū)域運營案例分析,運作模式總結：,致力改善交通設施軌道交通和高速公路建設,幕張副城的發(fā)展走出了一條由交通帶動商務，再活化工商服務，發(fā)展住宅，最后運作商業(yè)的軌跡。,國際會展中心,消除與主城交通障礙,區(qū)域生活需求區(qū)域教育需求生活配套需求,產生需求,住宅、購物中心、文教區(qū)海濱公園,商務主導的多功能綜合副城,案例四：深圳東部華僑城,區(qū)域運營案例分析,由華僑城集團投資35億元興建的復合型和互動型的全方位生態(tài)體驗旅游區(qū)。項目占地面積近9平方公里。位于深圳市東部黃金海岸大梅沙、三洲田片區(qū)。距深圳市中心僅20分鐘車程，2小時車程范圍內可輻射深圳、香港、澳門、東莞及珠江三角洲。項目分三大主題區(qū)，一期已于07年底開始運營。,概況：,案例四：深圳東部華僑城,區(qū)域功能組合：,區(qū)域運營案例分析,案例四：深圳東部華僑城,功能亮點大型演出和主題活動：,區(qū)域運營案例分析,豐富多彩的主題活動,茵特拉根巡游,天禪,氣勢磅礴的的大型演出,定期組織大型演出和主題活動有效起到了對外宣傳和聚集人氣的作用。,案例四：深圳東部華僑城,運作模式總結：,區(qū)域運營案例分析,打破傳統(tǒng)自然景區(qū)的開發(fā)模式以文化體驗式主題旅游為核心吸引力，運作多功能綜合性片區(qū),借助自然空間,階段性提示,區(qū)域運營總體策略：,Step1,階段性提示,區(qū)域運營總體策略：,豐富區(qū)域功能組合幕張副城的海濱公園、outlets東部華僑城的大峽谷普吉島的主題公園、酒吧街、酒店,Step2,配套商業(yè)設施,其他功能,階段性提示,區(qū)域運營總體策略：,Step3,其他功能組合,引擎,形成區(qū)域自身產業(yè)基礎使區(qū)域具備持續(xù)發(fā)展的生命力幕張副城的會議會展普吉島、雷島的旅游產業(yè)東部華僑城的文化產業(yè),要解決的問題是什么？,1、如何增強和健全區(qū)域機能？2、如何進一步調整和完善人流結構？,從以上分析看出，無論是打造引擎還是豐富區(qū)域功能其要解決的根本問題是人流問題！,階段性提示,本案的引擎是什么？如何啟動人流導入？,根據(jù)區(qū)域自身特質OR創(chuàng)造性開拓？,如何豐富項目功能？調整和完善人流結構？增加經濟活動？健全區(qū)域功能？,接下來我們將通過對項目開發(fā)條件的深入研究尋找本案運作的機會點。,區(qū)域運營專題研究,項目自身及所處區(qū)域研究,項目開發(fā)條件研究,項目戰(zhàn)略發(fā)展方向研究,項目概念性暢想,項目自身條件分析,所處區(qū)域分析,屬于區(qū)域運營項目,區(qū)域運營案例分析,總結區(qū)域運營的運作策略和關鍵因素,區(qū)域運營專題研究,項目初步研究,區(qū)域運營概述,站在區(qū)域運營的高度上，如何思考本案的運作策略？,需進一步深研開發(fā)條件尋找本案的機會點,可利用資源研究,結合開發(fā)背景和可利用資源的研究發(fā)現(xiàn)思考本案的發(fā)展方向和具體運作手段,本案區(qū)域運營策略,本案發(fā)展方向及定位,土地利用及分期開發(fā),匯報思路,未來發(fā)展暢想,開發(fā)背景研究,花園型城市，2007年全國宜居城市之首。自然風光秀麗，著名觀光度假旅游勝地。居民生活平和、安逸。,總體來看，城市和居民生活休閑特征突出。,城市宏觀環(huán)境分析,城市和居民生活特征：,城市宏觀環(huán)境分析,城市總體定位和規(guī)劃：,翔安區(qū)和大嶝島在整個發(fā)展格局中的意義重大。,城市宏觀環(huán)境分析,宏觀經濟：,%,2007年廈門各區(qū)生產總值比較（億元）,五大經濟特區(qū)之一，經濟大環(huán)境良好翔安區(qū)經濟發(fā)展勢頭強勁,近5年GDP年均增幅達15%。2007年，經濟總量增幅位居全國副省級城市和經濟特區(qū)第4位。2007年翔安區(qū)經濟增長率位居各區(qū)之首，達到51.7%。,城市宏觀環(huán)境分析,房地產市場：,城市房地產市場平穩(wěn)發(fā)展開發(fā)重心開始向島外轉移,房地產開發(fā)投資連續(xù)五年持續(xù)增長。近兩年島外房地產市場開發(fā)比重明顯增加。,城市宏觀環(huán)境分析,居民消費：,07年人均可支配收入在全國17個副省級城市和經濟特區(qū)中排第5位，消費支出增長幅度排第4位。近5年消費性支出占收入比例達75%。07年恩格爾系數(shù)35.6%，居民達到富裕水平。（聯(lián)合國糧農組織）,居民消費結構逐步升級，消費能力逐漸提升但消費潛力還未充分釋放,對臺大環(huán)境：,1、臺當局開放金門、馬祖與福建沿海的貨物和人員直接往來，即“小三通”。2、今年7月首批大陸觀光團直飛臺灣。3、9月4日開放大陸旅客由金門馬祖“小三通”渠道中轉臺灣本島，9月底實施。4、9月25日起，增加北京、南京、重慶、杭州、桂林、深圳6個口岸為臺胞簽注點，共13省市居民可赴金門。5、允許大陸居民赴臺旅游循廈門-金門-臺灣本島?？章?lián)運航線往返。6、開放兩岸直航。設想空運將節(jié)日包機模式擴大到每日定點常態(tài)直航包機。海運方面將全面解除“小三通”的限制。7、爭取促成香港-廈門-臺灣兩岸三地豪華郵輪航線開通。,旅游方面,經貿方面,1、小額貿易政策逐漸放開。5、辦好現(xiàn)有臺商投資區(qū)。2、自由貿易港規(guī)劃。6、加快建設對臺光電、機電產業(yè)園區(qū)。3、設想放寬兩岸投資及匯兌限制。7、鼓勵赴臺舉辦各類商品展。4、設想開放陸資入島與吸引臺商資金回流。8、兩岸經貿交流區(qū)設想,交通方面,金廈大橋規(guī)劃。,兩岸關系在各方面的向前發(fā)展為本案“市場”自身的發(fā)展和其自身政治使命的實現(xiàn)創(chuàng)造了有利的條件。,城市宏觀環(huán)境分析,階段性提示,城市宏觀經濟和房地產市場平穩(wěn)發(fā)展為本案發(fā)展打下堅實的基礎居民生活休閑特征突出，消費潛力尚未完全釋放準確把握生活特征，挖掘消費潛力城市格局“東移”成為本案發(fā)展的良好契機兩岸關系平穩(wěn)發(fā)展為本案實現(xiàn)自身政治使命創(chuàng)造良好的環(huán)境,中山路商圈,火車站商圈,江頭商圈,翔鷺商圈,廈門市商業(yè)現(xiàn)狀：,截至06年底，廈門市商業(yè)總面積達到350萬平方米，已建成商業(yè)網(wǎng)點大約4.3萬個，人均商業(yè)面積約1.28平方米。廈門市商業(yè)目前主要集中分布于廈門本島，包括中山路商圈、火車站富山商圈、江頭商圈、島東-蓮前商圈、翔鷺商圈、白鷺洲特色商業(yè)區(qū)。,島東商圈,白鷺洲,廈門市商業(yè)現(xiàn)狀：,市級商圈,中山路商圈、火車站商圈,區(qū)域級商圈,江頭商圈、翔鷺商圈、島東-蓮前商圈,中山路、火車站作為廈門的傳統(tǒng)核心商圈，輻射范圍廣。隨著城市的發(fā)展和外擴，為滿足新興區(qū)域的商業(yè)配套需要，逐漸產生了江頭、島東-蓮前、翔鷺等區(qū)域型商圈。具有鮮明特色的同類業(yè)態(tài)聚集區(qū)，如白鷺洲。,特色商業(yè)區(qū),白鷺洲,中山路市級商圈,地段優(yōu)良、交通便利、歷史積淀濃厚、人流量大、商業(yè)氛圍成熟。商業(yè)形式以百貨和步行街沿街商戶為主。百貨的項目定位相似，以中檔為主。主要輻射本地年輕人群、周邊城市居民和外地游客。業(yè)態(tài)方面，以零售為主，餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)相對匱乏。同質化嚴重，競爭激烈。,商圈概況：,重點商業(yè)項目巴黎春天：,中山路市級商圈,作為春天百貨公司在中國開出的第一家百貨店，憑借其成熟的商業(yè)運作經驗以及豐富的品牌資源，引進世界一、二線品牌，在當時的城市商業(yè)格局中獨樹一幟，一舉奠定了其高端百貨的形象。項目定位清晰，目標消費群明確,消費人群提袋率及客單價高。地理位置優(yōu)越，人流量大。,重點商業(yè)項目巴黎春天：,中山路市級商圈,重點商業(yè)項目來雅百貨：,中山路市級商圈,規(guī)?；l(fā)展模式（目前在廈門已有4家店），奠定了其在廈門中檔百貨中的形象和主導地位，擴大其市場影響力。目標消費群定位明確，鎖定年輕消費人群，與巴黎春天實行錯位經營。地理位置優(yōu)越，與巴黎春天共享中山路旺盛人流。,重點商業(yè)項目來雅百貨：,中山路市級商圈,火車站富山市級商圈,火車站作為交通樞紐為商圈帶來了大量的人流。商業(yè)形式開始從百貨向購物中心過渡。業(yè)態(tài)方面，以零售和餐飲為主。零售巨頭沃爾瑪和家樂福的進駐大大聚集了商圈人氣，擴大了商圈的輻射范圍。,商圈概況：,重點項目明發(fā)商業(yè)廣場：,火車站富山市級商圈,商鋪分割出售策略，給項目后期的小商鋪招商和統(tǒng)一運營管理造成很大困難。商業(yè)體量較大，但前期缺乏合理的定位和規(guī)劃，各業(yè)態(tài)之間未形成良好互動。由于緊臨主干道（嘉禾路和蓮前大道），對項目的人流導入產生一定阻礙。,重點項目明發(fā)商業(yè)廣場：,火車站富山市級商圈,江頭區(qū)域級商圈,江頭作為新興商圈，是伴隨著舊城改造，大量新建小區(qū)的落成而產生的。除傳統(tǒng)百貨和購物中心（廈門第一個SHOPPINGMALL）外，專業(yè)市場形式出現(xiàn)。以零售、餐飲業(yè)態(tài)為主，建材批發(fā)為特色。主要輻射以建材批發(fā)和零售為目的的消費人群和商圈內居民。,商圈概況：,重點項目SM城市廣場,江頭區(qū)域級商圈,廈門最早出現(xiàn)的SHOPPINGMALL，成功實現(xiàn)了城市商業(yè)的升級；開發(fā)商全部自持物業(yè)的運作模式是項目成功基礎；準確的項目定位規(guī)劃和后期的成功招商；業(yè)態(tài)種類齊全，吃、喝、玩、樂一站式的消費給廈門居民帶來前所未有的消費體驗；各業(yè)態(tài)之間形成良好的互補和互動；公共區(qū)域的兒童娛樂設施有效拉動了家庭消費。,重點項目SM城市廣場,江頭區(qū)域級商圈,島東、蓮前區(qū)域級商圈,瑞景商業(yè)廣場和加州城市廣場的開業(yè)標志著東部-蓮前商圈的形成。依托商圈內的住宅區(qū)而發(fā)展，商業(yè)輻射范圍有限。商業(yè)形式向購物中心方向發(fā)展；業(yè)態(tài)方面，基本能滿足社區(qū)生活配套的需求，但超市大賣場業(yè)態(tài)的缺失導致部分消費向核心商圈外流。目前區(qū)域商業(yè)尚處于養(yǎng)成期，商業(yè)氛圍明顯不足。未來觀音山中央商務區(qū)的逐漸成熟將為區(qū)域商業(yè)的發(fā)展帶來新的機遇。,商圈概況：,翔鷺區(qū)域級商圈,依托湖里工業(yè)園，以零售綜合體為龍頭形成的新商圈。商業(yè)形式以專業(yè)市場、大賣場形式為主。業(yè)態(tài)上以家居、建材批發(fā)零售和生活零售業(yè)態(tài)為主。以目的性消費人群為主，商業(yè)氛圍不足。,商圈概況：,白鷺洲特色商業(yè)區(qū),廈門最具特色的休閑娛樂聚集地，城市夜生活的風向標。以酒吧、夜總會等娛樂業(yè)態(tài)為主，各檔次分布齊全。特色明顯，業(yè)態(tài)相對單一，缺乏與其他業(yè)態(tài)間的聯(lián)動。,概況：,未來發(fā)展趨勢,隨著島內商業(yè)開發(fā)空間的逐漸飽和和城市發(fā)展重心的逐漸向島外轉移，島外商業(yè)市場開始被開發(fā)商、商業(yè)投資者所看好。島外項目基本都以購物中心和商業(yè)綜合體形式出現(xiàn)，與島內商業(yè)定位相似，預計將形成各自的區(qū)域型商業(yè)中心。未來城市商業(yè)的發(fā)展將呈現(xiàn)“一主多副”的商業(yè)格局。,小結,城市商業(yè)格局呈現(xiàn)單中心格局，商業(yè)分布過于集中商業(yè)總體供應量大，但同質化現(xiàn)象嚴重商業(yè)形式開始由傳統(tǒng)百貨向購物中心形式轉變城市商業(yè)逐漸向島東和島外地區(qū)擴張發(fā)展島外商業(yè)項目與島內定位相似，主要輻射區(qū)域人群,商業(yè)業(yè)態(tài)分析,零售類,百貨仍是目前主要的購物場所,超市分布廣泛,街鋪商業(yè)繁華,購物中心逐漸興起,廈門市商業(yè)業(yè)態(tài),零售類,禾翔西路和中山路兩條商業(yè)街經營狀況好，人流旺租金平均為8元/天/m2以年輕時尚人群為主品牌以basichouse、耐克、歌莉婭、卡賓為代表,國際連鎖零售巨頭紛紛進駐廈門沃爾瑪（2家），家樂福（2家），賣德?。?家），好友多（7家），人流量大，經營狀況好,商業(yè)街,超市,百貨經營狀況好，人流量大高檔百貨：以信達免稅廣場和巴黎春天為代表中檔百貨：以天虹、來雅、新世界、華聯(lián)友誼為代表,百貨,目前只有SM和世貿商城經營狀況好，人流量大SM定位中檔，年輕人群為主世貿商城以中高檔為主,購物中心,沿街獨棟餐飲,美食廣場,購物中心店中店餐飲,餐飲街,餐飲類,廈門市商業(yè)業(yè)態(tài),餐飲類,經營狀況好，人氣旺廈門本地小吃：吳再添、黃則和花生湯等。普通中餐，異國餐飲，高檔酒樓租金為6-9元/天/m2檔次齊全,沿街餐飲,經營狀況好，中檔為主主要位于購物中心內，目前有3家，分別在世貿商城店、老虎城購物中心、SM廣場大眾型消費,美食廣場,人流量旺，經營狀況好以知名連鎖餐飲為主，如：味千拉面、肯德基賣當勞、必勝客餐飲業(yè)態(tài)在購物中心所占比例較低,購物中心店中店餐飲,目前僅有環(huán)島路海鮮一條街人流量旺，夜晚經營火爆，特色明顯以旅游人群為主中高檔消費,餐飲街,廈門市商業(yè)業(yè)態(tài),休閑娛樂場所經營狀況較好；休閑業(yè)態(tài)傳統(tǒng)，有溫泉、SPA、足療、品茶和消遣性休閑；娛樂場所以夜間娛樂為主；休閑娛樂場所功能相對單一。,休閑類,娛樂類,廈門市商業(yè)業(yè)態(tài),商業(yè)總體供應量大，同質化嚴重，形式傳統(tǒng)考慮為商業(yè)注入體驗和主題元素商業(yè)集中分布于廈門本島，島外商業(yè)開始發(fā)展走差異化路線，考慮特色目的性商業(yè)零售分布相對集中，以中檔為主，消費習慣難以改變謹慎對待零售業(yè)態(tài)餐飲分布相對零散，其消費受距離影響不大打造特色餐飲業(yè)態(tài)聚集區(qū)吸引目的性消費娛樂以夜間娛樂為主，缺乏家庭型休閑娛樂場所特別關注家庭型消費需求餐飲、休閑和娛樂業(yè)態(tài)之間缺乏互動注意引導各業(yè)態(tài)之間形成互動,階段性提示,城市旅游現(xiàn)狀分析,旅游資源基本類型58種，其中自然旅游資源18種，歷史人文旅游資源40種。,旅游資源：,總體概況：,旅游接待收入和總人數(shù)穩(wěn)步增長。商務旅游人群約占2/3左右。,城市旅游現(xiàn)狀分析,游客特征：,停留時間,游客構成及主要目的,每年來廈的外地游客占廈門市所接待游客總數(shù)的70%-75%。海外游客占廈門游客接待總量的5%。國內游客中，以省內和周邊省份為主。來廈游客以旅游時間以2-3日游為主，過夜游客比例逐年提高，省外游客基本都會過夜。大部分臺灣游客是通過旅行社以旅行團的形式來廈。,城市旅游現(xiàn)狀分析,旅游消費：,城市旅游現(xiàn)狀分析,旅游零售以廈門特產為主，整體檔次偏低。無論是餐飲還是零售，與景點自身特點結合較為緊密。整體來看較為零散，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃。,本地消費者休閑以消遣性休閑方式為主，如飲茶、海濱休閑、SPA及足浴等。廈門一日休閑游、三小時交通圈休閑度假游逐漸興起。鄉(xiāng)村旅游倍受青睞，新農村、新體驗成為時尚。,城市休閑現(xiàn)狀分析,概況：,案例分析日月谷溫泉度假村,全國首家同時擁有國家4A級旅游景區(qū)和五星級旅游飯店的溫泉度假村，亞洲十大溫泉度假村之一。項目距島內40分鐘車程。擁有溫泉度假酒店、溫泉公園、探索學習基地等。72個露天溫泉池和35種特色溫泉。南洋海濱建筑風情。,城市休閑現(xiàn)狀分析,概況：,城市休閑現(xiàn)狀分析,案例分析日月谷溫泉度假村,檔次較高，主要面對會議商務人群，人群輻射范圍有限。酒店房價過高直接制約了散客的停留時間。溫泉設施和服務完善，但功能相對單一，缺乏娛樂和互動體驗。,主要問題：,城市旅游傳統(tǒng)觀光度假型旅游占主導旅游輻射范圍有限旅游與商業(yè)的聯(lián)動效應尚未充分體現(xiàn)閩南文化歷史類題材開發(fā)深度不夠旅游的娛樂性和互動性明顯不足,本地休閑休閑方式以消遣性休閑為主休閑度假場所功能相對單一家庭三小時交通圈周末度假游逐漸興起休閑消費潛力尚未充分釋放,走差異化路線，擺脫傳統(tǒng)旅游模式“活化”閩南文化和歷史題材順應家庭休閑度假趨勢為旅游和休閑注入體驗和娛樂元素合理考慮其他商業(yè)功能，延長逗留時間，提升消費空間,階段性提示,地塊自然特征,對臺市場,閩臺文化,城市宏觀環(huán)境,商業(yè)市場,旅游市場和本地休閑,如何在良好的發(fā)展大環(huán)境下實現(xiàn)本案的市場機會點？,開發(fā)背景,本案可利用的現(xiàn)有資源,結合,接下來我們將對本案可利用的現(xiàn)有資源進行分析。,項目自身條件分析,所處區(qū)域分析,屬于區(qū)域運營項目,區(qū)域運營案例分析,總結區(qū)域運營的運作策略和關鍵因素,區(qū)域運營專題研究,項目初步研究,區(qū)域運營概述,站在區(qū)域運營的高度上，如何思考本案的運作策略？,需進一步深研開發(fā)條件尋找本案的機會點,可利用資源研究,結合開發(fā)背景和可利用資源的研究發(fā)現(xiàn)思考本案的發(fā)展方向和具體運作手段,本案區(qū)域運營策略,本案發(fā)展方向及定位,土地利用及分期開發(fā),匯報思路,未來發(fā)展暢想,開發(fā)背景研究,對臺小額商品交易市場,臺灣元素在廈門的利用現(xiàn)狀：,臺灣商品種類不夠豐富商品價格無優(yōu)勢建筑風格一味追求閩臺特色缺乏體驗式文化亮點總體來說吸引力不足,對臺小額商品交易市場,市場現(xiàn)狀：五大問題,商品問題,六大類商品（糧油食品、土產畜產、紡織服裝、工藝品、輕工業(yè)品、及醫(yī)藥品）。免稅額的限制。假冒商品泛濫，大陸箱包銷售情況較好。,市場輻射范圍較窄。到訪率較低。2006年累計客流量為81萬人次，平均每天僅為2219人次。單客消費金額較低。,人流問題,目前大嶝碼頭不是真正意義上的貨物碼頭。無法進行封閉式管理，未設立卡口，未建有保稅倉庫。管理混亂，人、車、船進出頻繁。碼頭小，也限制了進貨量。海關監(jiān)管進貨限量，限制10萬美元/船/次。,市場現(xiàn)狀：,物流問題,政府部門管理問題,辦事效率低。商檢下午4點就下班回島內。保稅倉庫收費不合理。10天起收費，2元/天/立方米。送貨到倉庫的推車每車14元。商檢審批速度慢。臺灣食品審批要一個多月。,申請進口審批手續(xù)難，特別是涉及進口許可證的臺灣商品更難。目前采用一般貿易的“大通關”報關模式，并要求每個品種、規(guī)格的商品都必須報備、報檢，這種通關監(jiān)管要求，使進口臺灣商品的小額貿易公司更加難以運作。,通關監(jiān)管機制問題,對臺小額商品交易市場,“老鼠搬家”問題市場生存的重要組成部分。嚴重影響市場形象。造成人流、物流動線混雜。不利于對其他消費的拉動。,經營者對市場的看法：,普遍對自身經營現(xiàn)狀、市場商品、管理現(xiàn)狀及物流設施不滿意。人流問題是最亟待解決的問題。希望增加休閑娛樂等配套設施，改善外部交通條件，進一步放寬優(yōu)惠政策。,對臺小額商品交易市場,經營者看法總結：,市場秩序欠佳功能劃分混亂,目前市場吸引力不足市場輻射范圍窄臺灣游客較少人氣較差,發(fā)展旅游產業(yè)，增加區(qū)域亮點與政府合力改善交通環(huán)境完善市場配套設施加大對外宣傳力度加強與旅行社的合作,臺灣商品數(shù)量有限食品、煙酒、日用品為主大陸箱包受歡迎,進行科學合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃,加快本地碼頭建設，降低成本進一步放寬小額政策增加臺灣商品種類，擴大商品通路,對臺小額商品交易市場,配額抽樣：按照調查對象的某種屬性或特征（如性別），將總體中所有個體分成若干類，然后對各個類別規(guī)定樣本配額。,消費者對市場的看法：,對臺小額商品交易市場,消費者對市場的看法：,對臺小額商品交易市場,研究思路普通消費者(包括:廈門本地、對臺市場、常住廈門的臺灣人),對臺小額商品交易市場,消費者對市場的看法：,研究思路一臺灣旅游者,對臺小額商品交易市場,消費者對市場的看法：,消費者看法共性總結現(xiàn)狀：,目前大嶝島吸引力不夠,專程市場購物并非主要目的,交通不夠便利,知名度較低,對市場現(xiàn)狀普遍不滿,糧油食品、箱包、煙酒茶糖等為主,臺灣商品不夠豐富消費熱情被限制,功能單一,對臺小額商品交易市場,消費者看法共性總結期望：,對臺小額商品交易市場,據(jù)統(tǒng)計，臺灣歷史上的移民主體是福建泉州和漳州人。臺灣的漢族人口中，有72屬于泉籍后裔，閩臺兩地同根同源。兩岸割不斷的血緣聯(lián)系決定了閩臺兩地不僅在地理位置上聯(lián)系緊密，在文化上更是一脈相承，在民風習俗、民間宗教信仰、民間曲藝等方面都與閩南相同?？梢哉f閩南文化是臺灣文化的起源，臺灣文化的根扎在閩南。,閩臺文化,可見合理整合閩南文化資源并創(chuàng)造新的文化亮點對本案實現(xiàn)自身目標有著相當重要的意義！,民風民俗：,博餅是福建閩南人幾百年來獨有的中秋傳統(tǒng)活動，是一種獨特的月餅文化，相傳，中秋博餅，是鄭成功屯兵廈門時為解士兵的中秋相思之情、激勵鼓舞士氣而發(fā)明的。,中秋博餅,蟳埔女與惠安女、湄洲女一同被譽為福建三大漁女，是閩南沿海一大民俗奇觀。她們盤頭插花，戴著丁香耳墜，穿著大裾衫、寬腳褲。,蟳埔女,基隆舞獅,走春“走春”，是臺灣民間對“拜年”的一種俗語，至今仍很盛行。走春的人每到一家，彼此都說些吉利話，主人都會拿出糖果，并端甜茶，熱情招待，表示主客之間的親密?？腿烁孓o離去時，主人和客人向對方的孩子互贈紅包。,踩高蹺,走春,莆田鬧元宵的節(jié)目，來自民間，豐富多彩。動的有上演莆仙戲，合奏車鼓、十番、八樂，也有踩高蹺、放焰火、弄龍、舞獅。,閩臺文化,民間手工藝：,閩臺文化,民間曲藝：,閩臺地區(qū)民間曲藝，流傳甚廣，歷史悠久，題材廣泛。有描寫日常生活，傾吐男女愛情，再現(xiàn)勞動情景，傳播知識趣聞，歌頌古代英雄等，但基本上沒有文字記載。民間流傳的曲藝種類很多，主要有南曲、歌仔戲、高甲戲、梨園戲和答嘴鼓等。,閩臺文化,閩臺文化民間宗教信仰：,宗教信仰已經成為海峽兩岸文化交流的重要紐帶。明清以來，閩南地區(qū)信仰甚盛，宮廟遍布，除全國信仰觀音、玄天上帝、五府王爺?shù)韧?，更多的是本省本區(qū)之民間俗神?，F(xiàn)在臺灣信奉媽祖的信徒人數(shù)排行第一、吳真人第二、池王爺?shù)谌?保生大帝,池王爺,媽祖,觀音,風獅爺,玄天上帝,閩臺文化,民間傳說：,蛇郎君、姚縣令和廣西鱟、大虎親兄弟、搖錢樹、貓虎學藝、喜鵲報錯信、聚青樓的傳說、老虎怕漏、陳三五娘,閩臺文化,民間美食：,閩南地區(qū)歷史悠久、文化豐富，飲食文化也頗為發(fā)達，一些美食的背后還有屬于自己的一段傳說和故事。,閩臺文化,閩臺文化,閩臺文化內涵寬廣，資源豐富，輻射范圍廣闊，其影響力顯而易見。但目前對閩臺文化資源的利用和詮釋并不理想，主要有以下幾方面問題：1、在文化整合方面，以靜態(tài)的文化介紹展示為表現(xiàn)形式。2、文化景點分布較為分散，缺乏足夠的吸引力。2、很多民風民俗還流傳于民間，對外知名度較低。3、閩臺美食種類多分布廣，但未進行有效整合。4、一些民間傳說還停留在“書”中。5、民間手工藝文化以商品出售的形式傳播。缺乏資源的系統(tǒng)整合，缺乏體驗性和娛樂性，缺乏與商業(yè)的聯(lián)動性,文化利用案例借鑒：日本京都是將歷史文化與旅游、商業(yè)結合的典范。,京都在日本人心目中是日本傳統(tǒng)的代表，有數(shù)百間有名的神社、神閣和古寺名剎，擁有日本二成以上的國寶，是用一千二百年的歷史培育起來的古都。雖然擁有相當數(shù)量的建筑古跡，但城中心的現(xiàn)代和繁榮，還是讓人感到他和一般的日本城市沒有多大的差別。事實上是京都保存下來的是文化精隨，以及令人陶醉的悠久文化！,閩臺文化,日本傳統(tǒng)玩偶,日本藝妓,京都仍將紡織物、陶瓷器、漆器、染織物等和花道、茶道等傳統(tǒng)保留下來，游客可以在這里學習日本烹調技術、和各種傳統(tǒng)工藝（絲綢、陶瓷、造紙、廟宇行頭等）、日本戲劇、茶道和插花。,閩臺文化,祗園祭,除了有形的手工藝和藝術形式，京都的傳統(tǒng)還體現(xiàn)在富有濃郁的地方鄉(xiāng)土風情節(jié)日和習俗。最為熱鬧的是祗園節(jié)（7月）和時代節(jié)（10月）。時代節(jié)將京都1000多年來的風俗習慣列隊展現(xiàn)，甚是有趣，每年吸引了大量的旅游者。,時代祭,時代祭,祗園祭,閩臺文化,不僅從動態(tài)的活動可以感受京都的傳統(tǒng)文化，游覽靜態(tài)的平安神苑這一植物之園，也是一番文化之旅。園內種植的一百多種花草樹木很多出自被稱為是日本的紅樓夢，世界上最早的長篇寫實小說源氏物語。,閩臺文化,建筑并非是歷史文化唯一的詮釋，文化精髓的延續(xù)和傳承才能賦予人最深的感觸。體驗和參與要比單純的商品交易對人更有吸引力。大力多角度多手段的推廣讓更多的人了解大嶝的魅力，并提高其知名度。,案例啟示：,閩臺文化,水和地熱資源：,人的親水特性與生俱來。本案地塊內含水系資源，但為季節(jié)性水系。區(qū)域地熱資源豐富。啟動區(qū)距海有一定距離，難以直接借用海岸線資源。,地塊自然特征,其他：,戰(zhàn)地歷史背景,自然特征,地塊自然特征,戰(zhàn)地觀光園,小山、樹林、溝壑,鹽田,地熱資源利用案例：北京溫都水城,溫都水城坐落在昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)鄭各莊村，這里物華天寶、人杰地靈；親山近水、景自天成，擁有豐富的地熱資源，目前已開發(fā)的五口溫泉井深達近三千米，出水溫度最高可達79，各種礦物質含量豐富，日出水量達近萬方。,地塊自然特征,溫都水城的成功之處在于將旅游產業(yè)和文化產業(yè)相結合，利用豐富的地熱溫泉資源，以生命之源“水”為主題，發(fā)展溫泉健康養(yǎng)生，高檔商務會議，水上娛樂、休閑健身、酒店住宿等多種功能，大大豐富了休閑內涵，各業(yè)態(tài)之間形成良好互動。,地熱資源利用案例：北京溫都水城,地塊自然特征,水系利用案例：北京什剎海,什剎海有著名的恭親王府，和京城保存最為完善的四合院，吸引了相當數(shù)量對京城王府和民俗文化感興趣的旅客；在整體缺水的北京，以其獨特的水域，優(yōu)美的環(huán)境造就了京城最為獨特的休閑空間，這一休閑空間在吸引京城居民的同時也留住了大量的旅游人群。,緊鄰水邊保留下的舊式四合院，與湖邊的垂柳共同形成了具有古典風情的景觀，夏日吸引了大量的人在湖邊漫步，是具有特殊魅力的公共空間。,地塊自然特征,湖面上穿梭著搖櫓游船，在小船上品嘗著小吃，聽著古典小曲，看著湖畔上優(yōu)美的燈光，欣賞著月光，美不勝收。,湖邊四合院建筑如今成為了各色風格的酒吧、特色餐飲等，常年都有絡繹不絕的游客。,水系利用案例：北京什剎海,地塊自然特征,什剎海的成功源于他能夠將水與建筑、綠化景觀很好的結合，并很好的控制水和周邊商業(yè)之間的尺度，形成獨特的休閑空間，留住旅游人群，吸引城市居民。,水系利用案例：北京什剎海,地塊自然特征,地形地勢條件利用案例：WARGAME,WARGAME，從美國西部牛仔的游戲中起源，在日本發(fā)展后，迅速熱遍全球。WARGAME，顧名思義是普通人模擬戰(zhàn)爭的游戲。游戲要求真實，刺激，安全無傷害。WARGAME的用具形式多種多樣，就單兵裝備而言，由最初的彩彈（匹特博），到BB彈，再到黑暗激光對射，再發(fā)展到現(xiàn)在真正全天候模擬作戰(zhàn)的LASERWARGAME（LASERSTRIKE）鐳激運動。集娛樂性、刺激性、互動性于一體。,地塊自然特征,如何解決市場現(xiàn)存問題？如何利用豐富的閩南文化資源？如何利用地熱資源和水系資源？,接下來我們將結合市場機會點，給出本案現(xiàn)有資源的運作方法、總體運作策略和戰(zhàn)略發(fā)展方向。,區(qū)域運營專題研究,項目自身及所處區(qū)域研究,項目開發(fā)條件研究,項目戰(zhàn)略發(fā)展方向研究,項目概念性暢想,項目自身條件分析,所處區(qū)域分析,屬于區(qū)域運營項目,區(qū)域運營案例分析,總結區(qū)域運營的運作策略和關鍵因素,區(qū)域運營專題研究,項目初步研究,區(qū)域運營概述,站在區(qū)域運營的高度上，如何思考本案的運作策略？,需進一步深研開發(fā)條件尋找本案的機會點,可利用資源研究,結合開發(fā)背景和可利用資源的研究發(fā)現(xiàn)思考本案的發(fā)展方向和具體運作手段,本案區(qū)域運營策略,本案發(fā)展方向及定位,土地利用及分期開發(fā),匯報思路,未來發(fā)展暢想,開發(fā)背景研究,項目SWOT分析,項目區(qū)域運營思考,本案作為區(qū)域開發(fā)的先行者，不但要思考如何啟動區(qū)域發(fā)展，同時還需要在整個三島大的發(fā)展環(huán)境之下考慮區(qū)域運營策略，根據(jù)不同時期區(qū)域發(fā)展的不同情況，制定相應的運作策略。因此要對三島其他功能對本案的影響進行分析。,外部環(huán)境對本案運作的影響分析：,占地350畝，8大休閑娛樂區(qū)。（不沉海水游泳區(qū)、拾貝與海泥浴娛樂區(qū)、休閑垂釣區(qū)、紫菜海蠣養(yǎng)殖科普區(qū)、漁家特色餐飲與漁村康樂中心、涉漁體驗區(qū)、工廠化水產養(yǎng)殖休閑科普區(qū)、苗種繁育休閑科普區(qū)）此外，還將把后堡月亮灣規(guī)劃成為海水天然浴場，同時建造50座小木屋。目前項目已經開始動工。,項目區(qū)域運營思考,外部環(huán)境對本案區(qū)域運營策略的影響：,項目區(qū)域運營思考,初期盡可能以相對較小的投入成本快速啟動區(qū)域的發(fā)展初期盡可能利用已經拆遷完畢的土地進行短期開發(fā)經營中期主要利用外部發(fā)展帶動本案土地價值的升值后期利用區(qū)域日漸成熟態(tài)勢伺機選擇并開發(fā)產業(yè)、商務等功能0.83與西南填海區(qū)域的功能進行合理配置，實現(xiàn)功能價值最大化,項目區(qū)域運營思考,STEP1,STEP2,STEP3,打造啟動區(qū)域發(fā)展的引擎,豐富區(qū)域的功能組合,1、如何開啟人流導入？2、如何在初期迅速提升區(qū)域吸引力，改善區(qū)域形象？,1、如何調整和完善人流結構？2、如何延長人的逗留時間？3、如何增加人的經濟活動？,核心問題思考：,1、如何增強和健全區(qū)域機能？2、如何進一步完善人流結構？,形成區(qū)域自身產業(yè)基礎，使區(qū)域具備持續(xù)發(fā)展的生命力,項目區(qū)域運營思考,引擎運作需考慮的核心要素：,要在盡可能短的時間周期內，樹立項目形象進而起到改善和提升區(qū)域形象的作用。,要盡可能以最優(yōu)化的人力物力投入成本方案啟動項目，減小項目運作風險，為后續(xù)開發(fā)打下基礎。,無論是根據(jù)區(qū)域自身特色還是創(chuàng)造性打造，引擎自身必須是特色鮮明，具備足夠的吸引力。,項目區(qū)域運營思考,本案引擎分析：,對臺小額商品交易市場的升級和改造無疑成為本案現(xiàn)階段最可行的突破口，運作的成功與否也將直接影響到本案在后續(xù)開發(fā)中政府支持的力度。,消費者反饋,市場現(xiàn)狀及問題,經營商戶反饋,市場改造策略,結合,結合,反映,反映,項目區(qū)域運營思考,1、爭取放寬海關監(jiān)管進貨限量的問題。2、爭取降低保稅倉庫的物流收費。3、改造現(xiàn)有或新建貨運碼頭，提升吞吐量，降低運輸成本。4、爭取提高大嶝市場游客免稅額。5、爭取區(qū)內貨幣兌換自由流通政策。,擴大市場自身容量,1、積極拓展招商引資渠道，擴大商品通路，尋找臺灣代理商并將商品分散給大陸經營者經營。2、擴展市場的臺灣免稅商品種類，超越六大類商品限制。3、引進兩地知名商品品牌。4、爭取大陸商品的出口退稅政策，引進大陸名優(yōu)商品。5、爭取大陸臺資企業(yè)產品進入市場銷售視同臺灣產品，入?yún)^(qū)退稅。6、完善餐飲等服務配套功能。,改善對外形象和購物環(huán)境加大宣傳力度，提升知名度,1、開發(fā)商自持物業(yè)，引入專業(yè)運營商做運營管理。2、合理引導市場現(xiàn)存的郵購、批發(fā)定單及網(wǎng)絡交易等灰色交易渠道。3、合理引導和規(guī)范箱包類商品經營。4、合理進行功能分區(qū)和業(yè)態(tài)布局。5、合理規(guī)劃“老鼠搬家”批發(fā)和零售的關系。6、注重建筑環(huán)境塑造與自然和本地文化的融合。7、定期舉辦兩地商品展銷會。8、與旅行社開展合作，作為重點推薦旅游地。,擴大商品種類提高市場商品的檔次和品質培育市場特色,1、爭取廈金航線的客運碼頭。2、完善市場周邊交通路網(wǎng)建設。3、爭取金夏大橋的早日通車。,市場改造策略：,項目區(qū)域運營思考,改善區(qū)域內外部交通,項目區(qū)域運營思考,市場改造與人流的結合分析：,以商系情，打造兩岸經貿交流最前沿陣