2011年南陽(yáng)秋實(shí)苑項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議方案-南陽(yáng)濟(jì)苑地產(chǎn)89P

南陽(yáng)秋實(shí)苑項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議 謹(jǐn)呈： 南陽(yáng)濟(jì)苑地產(chǎn) 2012-6-23 2 目錄 項(xiàng)目屬性界定 目標(biāo)解析及核心問(wèn)題分解 市場(chǎng)及需求分析 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位 戶型建議 物業(yè)發(fā)展建議 城市概況 位于河南省西南部，面積 2.66萬(wàn)平方公里，在河南省面積最大， 人口 1091萬(wàn)， 是河南人口最多的地級(jí)市。 地理位置： 南陽(yáng)位于河南省西南部，西與陜西省接壤、南與湖北省接壤，東臨駐馬店、信陽(yáng)；北臨三門(mén)峽、洛陽(yáng)、平頂山。因地處伏牛山以南，漢水之北而得名。因三面環(huán)山、南部開(kāi)口的馬蹄形盆地，故稱南陽(yáng)盆地。 行政劃分： 下轄鄧州市（代管）、西峽縣、鎮(zhèn)平縣、內(nèi)鄉(xiāng)縣、淅川縣、新野縣、桐柏縣、唐河縣、方城縣、南召縣、社旗縣、臥龍區(qū)、宛城區(qū)、南陽(yáng)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南陽(yáng)新區(qū)、鴨河工業(yè)管理區(qū)、南陽(yáng)油田工業(yè)管理區(qū)等市縣區(qū)。 南陽(yáng)交通： 南陽(yáng)地理位置優(yōu)越，交通便利。是豫、鄂、陜的交通要道。洛湛鐵路（焦柳鐵路）、寧西鐵路在南陽(yáng)交匯。滬陜高速、二廣高速、日南高速、許南高速、南陽(yáng)城區(qū)繞城高速、內(nèi)鄧高速、焦桐高速、武西高速、和臨三高速（臨汾至三亞）等多條高速遍布南陽(yáng)各地。國(guó)道 312、 207、 209等 4條國(guó)道以及 14條省道連接南陽(yáng)各地。南陽(yáng)機(jī)場(chǎng)為河南三大民用機(jī)場(chǎng)之一，南陽(yáng)西峽旅游機(jī)場(chǎng)已被提上議事日程 啟示 南陽(yáng)地理位置優(yōu)越，交通便捷，人口基數(shù)大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有足夠的支撐。 城市屬性 全國(guó)現(xiàn)象 發(fā)展?jié)摿?城市布局 “一心、兩軸、五版塊” 1.一心：指以中心城區(qū)為核心 2.兩軸：指以寧西鐵路和焦枝鐵路為依托，“十字型”的城鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展復(fù)合軸線，作為南陽(yáng)市域城鎮(zhèn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)布局的主體構(gòu)架，以及跨區(qū)域合作的主要通道。 3.五板塊：指構(gòu)建中部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、南部輕紡工業(yè)集聚區(qū)、北部清潔能源和冶金建材產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、東部食品和石油產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、西部生態(tài)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)五大區(qū)域經(jīng)濟(jì)板塊 。 空間結(jié)構(gòu) “ 一河兩岸、四組團(tuán)” “一河兩岸”指將白河作為貫穿城市的景觀帶，城市主體部分在白河兩岸展開(kāi)。 “四組團(tuán)”指中心組團(tuán)、河南組團(tuán)、河?xùn)|組團(tuán)、王村組團(tuán)等四個(gè)不同功能城市組團(tuán) ； 空間發(fā)展： “ 東延南拓” 中心城區(qū)北部、西部空間以生態(tài)保護(hù)與培育為主，城鎮(zhèn)發(fā)展方向主要向南拓展，向東延伸。規(guī)劃向白河以南區(qū)域以及獨(dú)山大道東側(cè)拓展城市空間，北部、西部結(jié)合風(fēng)景區(qū)及旅游區(qū)的保護(hù)和建設(shè)，提升城市環(huán)境品質(zhì)，營(yíng)造休閑娛樂(lè)和風(fēng)景旅游空間。伴隨農(nóng)運(yùn)會(huì)的開(kāi)展，近期南陽(yáng)市主要以東、北為主發(fā)展方向（即獨(dú)山大道、張衡路區(qū)域），白河以南、獨(dú)山大道以東區(qū)域?yàn)橹羞h(yuǎn)期發(fā)展重點(diǎn)。 啟示 本案位處城市中心組團(tuán)，其地塊資源的逐步稀缺必將為本項(xiàng)目帶來(lái)良好的發(fā)展機(jī)遇。 城市屬性 全國(guó)現(xiàn)象 城市布局 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè) 南陽(yáng)燃料乙醇、卷煙、防爆電機(jī)等產(chǎn)品在全省乃至全國(guó)有著 重要地位 ；核能，風(fēng)能、太陽(yáng)能等新興產(chǎn)業(yè)為城市 快速可持續(xù)發(fā)展 奠定了堅(jiān)實(shí)的道路。 農(nóng)業(yè)： 南陽(yáng)素有“中州糧倉(cāng)”之稱，是全國(guó)糧、棉、油、煙集中產(chǎn)地。 糧食總產(chǎn)占全省 11%、全國(guó) 1%；棉花占省 20%、全國(guó) 4%。 南陽(yáng) 6個(gè)縣市區(qū)是國(guó)家商品糧、棉基地， 3個(gè)縣市區(qū)為國(guó)家優(yōu) 質(zhì)基地。 南陽(yáng)黃牛居全國(guó) 5大優(yōu)良品系之首。 南陽(yáng)月季產(chǎn)量居全球之最。 工業(yè)： 南陽(yáng)擁有工業(yè) 企業(yè) 13萬(wàn) 多家，酒精、石油、印刷板材、中西藥、紡織品、防爆電機(jī)、 卷煙、水泥、天然堿、汽車配件等產(chǎn)品在全省乃至全國(guó)占有重要位置。 燃料乙醇被列為國(guó)家“十五”試點(diǎn)推廣項(xiàng)目。 南陽(yáng)核電已經(jīng)入圍國(guó)家十二五規(guī)劃，項(xiàng)目投產(chǎn)后年產(chǎn)值將達(dá)到 300億元。 南陽(yáng)將形成集 水電，火電，風(fēng)能，太陽(yáng)能 與核電為一體的清潔能源基地，為南陽(yáng)與企 業(yè)的快速可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的道路。 啟示 城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)地位的提升，為南陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了良好的發(fā)展契機(jī)。 南陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，為南陽(yáng)市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 城市屬性 全國(guó)現(xiàn)象 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè) 城市經(jīng)濟(jì) 南陽(yáng)市 GDP穩(wěn)居河南省 第 3位 。城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入多元化發(fā)展的軌道，南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的帶動(dòng)下已步入 高速發(fā)展期！ 2 0 0 9 年河南省各城市G D P 對(duì)比圖330077720751125 11063781055 11166701176550710930111290417809753110500100015002000250030003500鄭州 開(kāi)封 洛陽(yáng)平頂山安陽(yáng) 鶴壁 新鄉(xiāng) 焦作 濮陽(yáng) 許昌 漯河三門(mén)峽商丘 周口駐馬店南陽(yáng) 信陽(yáng) 濟(jì)源億元啟示 城市地位的提升，對(duì)于南陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了良好的發(fā)展契機(jī)。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，南陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，為南陽(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 2009年，全市生產(chǎn)總值完成 1780億元， 增幅12.5%，地方財(cái)政一般預(yù)算收入 28.8億元 ,增長(zhǎng) 30%。 河南省內(nèi) GDP排名處于前列，僅次于洛陽(yáng)，位居第 3位。 財(cái)政收入占的比重明顯提高，綜合實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力顯著增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)總量占全省的比重明顯提高。 近五年南陽(yáng)市 G D P 增幅05001000150020002005 2006 2007 2008 20090%5%10%15%20%GDPG D P 增幅城市屬性 全國(guó)現(xiàn)象 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 城市經(jīng)濟(jì) 隨著南陽(yáng)市大力推進(jìn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，進(jìn)一步強(qiáng)化“工業(yè)立市”思想，南陽(yáng)市的固定資產(chǎn)投入占 GDP比重 65%，城市框架進(jìn)一步拉大，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有了飛速的發(fā)展。 2 0 0 9 年河南省各城市固定資產(chǎn)投資對(duì)比圖228940614475787412871018804435638246553 530691562115385817905001000150020002500鄭州 開(kāi)封 洛陽(yáng)平頂山安陽(yáng) 鶴壁 新鄉(xiāng) 焦作 濮陽(yáng) 許昌 漯河三門(mén)峽商丘 周口駐馬店南陽(yáng) 信陽(yáng) 濟(jì)源億元固定資產(chǎn)投資413 402700 709115302004006008001000120014002005年 2006年 2007年 2008年 2009年億元啟示 南陽(yáng)市固定資產(chǎn)的投入，在擴(kuò)大城市框架，大力推進(jìn)現(xiàn)代化工業(yè)新城的同時(shí)，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的是重要機(jī)遇與挑戰(zhàn)，如何抓住此次市場(chǎng)機(jī)遇 南陽(yáng)市 2009年全年固定資產(chǎn)投資為億元，比上年增長(zhǎng)， 其中，城鎮(zhèn)投資億元，增長(zhǎng)； 在城鎮(zhèn)投資中，國(guó)有控股投資億元，比上年下降 10； 民間投資億元，增長(zhǎng)； 港澳臺(tái)及外商投資 9億元，增長(zhǎng)。 第一產(chǎn)業(yè)投資億元，增長(zhǎng)；第二產(chǎn)業(yè)投資億元，增長(zhǎng)；第三產(chǎn)業(yè)投資億元，增長(zhǎng) 城市屬性 全國(guó)現(xiàn)象 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 經(jīng)濟(jì)角度 人均 GDP和可支配收入，居民經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，促使置業(yè)需求隨之迅速提升。 南陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展期。 800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$ 0-800US$ 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 快速發(fā)展， 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 改善需求為主 改善需求為主 生存、改善需求兼有 生存需求 啟示 居民經(jīng)濟(jì)生活水平的不斷提高，必將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。根據(jù)目前南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢(shì)。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講， 深度研究客戶需求的變化，設(shè)計(jì)出符合客戶需求的產(chǎn)品，將是項(xiàng)目取得成功的關(guān)鍵！ 南陽(yáng)近五年人均G D P9799111391764512685149990.005000.0010000.0015000.0020000.00人均G D P人均G D P 9799.35 11139.3 12685.0 14999.3 176452005 2006 2007 2008 2009南陽(yáng)市近五年人均可支配收入78318913107131239513498050001000015000人均可支配收入人均可支配收入7831 8913 10713 12395 134982005 2006 2007 2008 2009隨著南陽(yáng)市整體經(jīng)濟(jì)水平的快速發(fā)展，南陽(yáng)市人均 GDP和人均可支配收入均呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。同比增長(zhǎng)率均在 10個(gè)百分點(diǎn)以上。伴隨著南陽(yáng)市居民經(jīng)濟(jì)條件的逐步改善，南陽(yáng)市居民對(duì)于物質(zhì)和精神方面的需求也將會(huì)逐步提高。 南陽(yáng)市 09年人均GDP為 17646元，約合 2000美元。根據(jù)世界銀行標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷，南陽(yáng)市的房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展期。 城市屬性 全國(guó)現(xiàn)象 收入水平 消費(fèi)角度 居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)支出也隨之快速提升。支出收入比在河南處于領(lǐng)先水平，在一定程度上促進(jìn)了南陽(yáng)市商業(yè)的繁榮，是項(xiàng)目規(guī)劃 16000m2體量商業(yè) 潛在利好！ 2 0 0 9 年省內(nèi)主要城市消費(fèi)與支出情況對(duì)比05000100001500020000鄭州 開(kāi)封 洛陽(yáng)平頂山鶴壁 新鄉(xiāng) 焦作 許昌 漯河三門(mén)峽商丘 周口駐馬店南陽(yáng) 信陽(yáng) 濟(jì)源元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出南陽(yáng)市近五年人均收入支出情況7831891310713123951349852836630727683629595050001000015000收入支出收入 7830.69 8913.3 10713.03 12395 13498支出 5283.14 6630.29 7275.99 8362.07 9594.612005 2006 2007 2008 2009 2009年，南陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13498元，同比增長(zhǎng)10%。消費(fèi)支出 9595元，同比增長(zhǎng) 11%。支出收入比達(dá)到 71%。 與省內(nèi)其他城市相比，南陽(yáng)市人均收入水平一般，但人均消費(fèi)水平接近省會(huì)鄭州，人民消費(fèi)意愿較強(qiáng)。 啟示 隨著人民收入水平的不斷提高，南陽(yáng)市民的消費(fèi)習(xí)慣將極大的促進(jìn)地區(qū)商業(yè)繁榮，尤其餐飲、娛樂(lè)等日常性消費(fèi)旺盛 城市屬性 全國(guó)現(xiàn)象 消費(fèi)水平 南陽(yáng)市近五年城鎮(zhèn)化率0500100015000%5%10%15%20%25%30%35%40%常住人口城鎮(zhèn)人口城鎮(zhèn)比例常住人口 1075 1080 1085 1091 1096城鎮(zhèn)人口 3 2 3 . 0 0 341 360 3 8 1 . 0 0 4 0 2 . 0 0 城鎮(zhèn)比例 30% 32% 33% 35% 37%2005 2006 2007 2008 2009城市人口 年輕勞動(dòng)力外流嚴(yán)重，南陽(yáng)大約有 50-100萬(wàn)的人口長(zhǎng)年在外務(wù)工，其中目標(biāo)以沿海城市居多。城市化進(jìn)程加快，南陽(yáng)市市區(qū)人口近年以每年 10萬(wàn)的速度遞增，預(yù)計(jì)在 2020年達(dá)到 200萬(wàn)人口，部分縣城也將達(dá)到 50萬(wàn)人口的中等城市。 2 0 0 8 年河南省各城市城鎮(zhèn)化率對(duì)比圖62384340374839453438 38443228 28353348010203040506070鄭州 開(kāi)封 洛陽(yáng)平頂山安陽(yáng) 鶴壁 新鄉(xiāng) 焦作 濮陽(yáng) 許昌 漯河三門(mén)峽商丘 周口駐馬店南陽(yáng) 信陽(yáng) 濟(jì)源%集中式發(fā)展 分散式發(fā)展 城市規(guī)模擴(kuò)大，人口增加，空間擴(kuò)張 小型城市 大都市區(qū) 主城 新城 新城 新城 新城 單中心城市擴(kuò)張 多中心發(fā)展 大都市化形成 國(guó)際都市發(fā)展進(jìn)程模型 截止 2009年末，南陽(yáng)市人口規(guī)模達(dá)到 1096萬(wàn)人。其中城鎮(zhèn)人口402萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為37%。低于全國(guó)平均水平 5個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)化率提升速度緩慢 。 據(jù)規(guī)劃，到 2015年，南陽(yáng)城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到48%以上，城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到 550萬(wàn)， 2010-2015年均提高 2個(gè)百分點(diǎn) .按照人均住宅面積26平方米計(jì)算，意味著每年將新增 200萬(wàn)平方米的市場(chǎng)需求。 啟示 住宅需求量的快速增長(zhǎng)將帶動(dòng)商業(yè)、休閑娛樂(lè)等諸多方面需求的同步增長(zhǎng)，南陽(yáng)市的城市格局將出現(xiàn)一定的變化。 。 城市屬性 全國(guó)現(xiàn)象 城市人口 到達(dá)市區(qū)主要節(jié)點(diǎn)的直線距離 區(qū)域 車程 (km) 臥龍崗景區(qū) 3.5 人民公園 0.5 南陽(yáng)汽車站 2 南陽(yáng)火車站 2.8 南陽(yáng)市政府 1.5 市人大市政協(xié) 1.7 白河濕地公園 3.1 本案區(qū)域?qū)儆谂P龍區(qū)，城市中心核心區(qū)域 .向東 500米為人民公園 ,生活便利，交通方便 ,城市價(jià)值較高 . 本案 項(xiàng)目屬性 全國(guó)現(xiàn)象 區(qū)位屬性 北臨建設(shè)中路 東靠電廠辦公樓， 再向前為人民路及人民公園 本案 西接文化路及工業(yè)南路 南為老街區(qū)， 再向前為新華西路 項(xiàng)目臨建設(shè)里，靠近人民路，地段良好，但西北角為預(yù)留變電站，以后噪音和輻射會(huì)對(duì)社區(qū)產(chǎn)生影響 . 項(xiàng)目屬性 全國(guó)現(xiàn)象 項(xiàng)目四至 項(xiàng)目周邊擁有 1路、 2路、 6路、 11路、 15路、 20路 、 22路、 29路等數(shù)條公交線路 ,公交出行十分便利 ； 本案周邊人民路、工業(yè)路和新華西路都是南陽(yáng)商業(yè)購(gòu)物區(qū)，商業(yè)非常繁華，人流眾多； 在建的銀基商貿(mào)城和摩根中央公園都有家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)、大型商場(chǎng)、電影院等大型商業(yè)配套，極可能形成南陽(yáng)最核心商業(yè)中心。 項(xiàng)目周邊路況良好 ,公交系統(tǒng)十分完善 , 出行便利，周邊商業(yè)氛圍濃郁發(fā)展前景可觀。 項(xiàng)目屬性 全國(guó)現(xiàn)象 交通條件 人民公園 南陽(yáng)府衙 南陽(yáng)九中 銀都建國(guó)酒店 口腔醫(yī)院 南陽(yáng)九小 項(xiàng)目盡享老城區(qū)繁華 ,生活配套齊全，又有休閑配套，且鬧中取靜，是不可多得的風(fēng)水寶地。社區(qū)內(nèi) 16000平米商業(yè)也足以滿足社區(qū)需求 . 配套資源 : 學(xué)校 :市三中、九中、九小、十六中 商超 :盛德美、大統(tǒng)百貨等 醫(yī)院 :口腔醫(yī)院、宛城第一人民醫(yī)院、市中心醫(yī)院、電力醫(yī)院 酒店 :銀都建國(guó)酒店、綠都花園酒店 旅游資源 :人民公園、南陽(yáng)府衙 專業(yè)市場(chǎng) :銀基商貿(mào)城、建材大世界、家電大世界等 項(xiàng)目屬性 全國(guó)現(xiàn)象 配套設(shè)施 建設(shè)用地面積 29017.9 m2 總建筑面積 150380m2 其 中 地上總建筑面積 130580m2 其中 住宅建筑面積 113380m2 商業(yè)建筑面積 16000m2 幼兒園建筑面積 1200m2 地下室建筑面積 19800m2 不計(jì)容積率 建筑密度 24.1% 容積率 4.5 總戶數(shù) 943套 100% 其 中 90-100m2兩房 295套 31.3% 120-130m2三房 498套 52.8% 130-140m2三房 86套 9.1% 140-144m2三房 64套 6.8% 綠地率 36.2% 總停車位 700位 其 中 地上停車位 200位 地下室停車位 500位 整體規(guī)劃概述： 項(xiàng)目由 7棟 31至 33層的高層組合而成，沿街底層設(shè)計(jì)為底商。 總建面約 15萬(wàn)平米 .容積率 4.5 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目屬性 全國(guó)現(xiàn)象 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 16 目錄 項(xiàng)目屬性界定 目標(biāo)解析及核心問(wèn)題分解 市場(chǎng)及需求分析 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位 戶型建議 物業(yè)發(fā)展建議 17 追求項(xiàng)目的回現(xiàn)速度就是要在產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)格上作出讓步 傳統(tǒng) 觀點(diǎn) 追求項(xiàng)目的回現(xiàn)速度意味著尊重市場(chǎng)主流形勢(shì)，以合適的價(jià)格提供合適的產(chǎn)品 利潤(rùn)最大化就是盡可能使項(xiàng)目高端化，往往不得不犧牲銷售速度 利潤(rùn)最大化意味著項(xiàng)目的價(jià)值體系中具備高溢價(jià)的發(fā)力點(diǎn)，與銷售速度不直接掛鉤 以“保證回現(xiàn)速度”及“利潤(rùn)最大化”為主要目標(biāo)，在兩者平衡點(diǎn)上樹(shù)立標(biāo)桿形象 目標(biāo)解析 全國(guó)現(xiàn)